房地產(chǎn)估價案例模擬真題

考試真題一、問答題（共3題，每小題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)題號下）

（一）某正常營業(yè)中酒店有多個功效用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接收委托評定該酒店房地產(chǎn)市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，擬選取收益法作為主要估價方法之一。

針對上述情況，請分別說明該酒店各類功效用房收益測算技術(shù)思緒。

【答案】

1.對于酒店自營功效用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租功效用房能夠基于租賃收入測算凈收益。詳細(xì)技術(shù)思緒以下：基于租賃收入測算凈收益基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其余收入－運(yùn)行費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)行費(fèi)用；基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤。2.對于包含題意中多個收益類型房地產(chǎn)，其凈收益視詳細(xì)情況采取以下三種方式之一求取：

（1）把費(fèi)用分為變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出各種類型收入分別減去對應(yīng)變動費(fèi)用，給予加總后再減去總固定費(fèi)用。如客房部分變動費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)費(fèi)用，會議室部分變動費(fèi)用是與使用會議室次數(shù)直接相關(guān)費(fèi)用，餐飲部分變動費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)費(fèi)用，商場部分變動費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)費(fèi)用，等等；

固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)等，不論客房是否有客人入住、會議室是否有些人租用、餐廳是否有些人就餐、商場是否有些人購物等，都要發(fā)生費(fèi)用。

（2）首先測算各種類型收入，然后測算各種類型費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

（3）把混合收益房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)簡單組合，先分別依照各自收入和費(fèi)用求出各自凈收益，然后將全部凈收益相加。

3.酒店大堂、管理用房等價值是經(jīng)過其余用房收益表現(xiàn)出來，其凈收益不要單獨(dú)計算，不然就重復(fù)了。

4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采取租約租金，在租約期外采取市場租金；如不正常、不合理，則采取市場租金測算。另外，對未出租部分采取市場租金測算。（二）某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于7月1日接收委托評定一宗在建工程轉(zhuǎn)讓價值，估價委托協(xié)議約定此次估價價值時點(diǎn)為7月10日。注冊房地產(chǎn)估價師于7月3日進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價作業(yè)期間恰逢中國人民銀行宣告自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

請問：采取成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時，是否需要考慮利率調(diào)整影響？如是，哪些參數(shù)應(yīng)該考慮利率調(diào)整影響？

『正確答案』

用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時，需要考慮利率調(diào)整影響。因?yàn)閮r值時點(diǎn)在利率調(diào)整之后。在成本法估價中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整貸款利率計算；假設(shè)開發(fā)法估價中，如采取靜態(tài)分析法估價，后續(xù)開發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整貸款利率計算，如采取動態(tài)分析法估價，折現(xiàn)率表現(xiàn)了資金利率和開發(fā)利潤率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整貸款利率。（三）張某計劃用自有閑置資金100萬元購置一套房屋用于長久投資，擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅投資回報率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓投資回報率是70000/1000000＝7%，所以選擇購置酒店式公寓。

請問：

1.張某選擇是否正確？

2.針對兩類物業(yè)不一樣投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊房地產(chǎn)估價師能夠從哪些方面為張某投資決議提供專業(yè)提議？

『正確答案』

1.張某選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅收益率；如按酬勞率考慮，張某選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌找婺晗蕖５诙?，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅變現(xiàn)能力很好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是盡可能選擇70年產(chǎn)權(quán)公寓，二是區(qū)位選擇非常主要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很主要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點(diǎn)要關(guān)注它升值空間大小。

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)字母填在答題紙各小題對應(yīng)括號內(nèi)）

（一）某新建住宅樓頂層相鄰兩套住房因暴雨造成屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家俱家電遭到不一樣程度損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出對應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別對該兩戶業(yè)主損失價值進(jìn)行評定，兩個估價結(jié)果差異較大。1.本估價項(xiàng)目最適宜采取估價方法是（）。

A.修復(fù)費(fèi)使用方法

B.損失資本化法

C.賠償實(shí)例比較法

D.損害前后價差法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家俱家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性損害，可推斷損害是可修復(fù)，所以不能采取損害前后價差法（此方法主要適適用于不可修復(fù)損失）；損失資本化法也不適用，因?yàn)閾p失前后收益改變難以確定；賠償實(shí)例比較法也不適用，因?yàn)轭愃茡p失程度和范圍比較實(shí)例極難取得。總而言之，本估價項(xiàng)目最適宜采取估價方法是修復(fù)費(fèi)使用方法。參見教材P279。2.本估價項(xiàng)目標(biāo)估價結(jié)果不包含（）。

A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費(fèi)用

B.損壞家俱家電維修費(fèi)用

C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用

D.房屋市場價值減損額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。因?yàn)獒娪眯迯?fù)費(fèi)使用方法，估價結(jié)果主要包含拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、因?yàn)樾迯?fù)活動造成直接經(jīng)濟(jì)損失而支出賠償費(fèi)用。

V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5

式中

V——房地產(chǎn)損害評定值；

C1——拆除工程費(fèi)用；

C2——修繕工程費(fèi)用；

C3——恢復(fù)工程費(fèi)用；

C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；

C5——被拆除物殘值。

其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成經(jīng)濟(jì)損失，包含：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用。（2）房屋空置收益損失。（3）房屋使用面積降低損失。（4）房屋室內(nèi)凈高降低損失。（5）房屋采光面積降低損失。（6）房屋耐久性降低損失。（7）鄰近房屋損壞賠償。（8）施工影響賠償。（9）其余直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)該依照評定時點(diǎn)回收市場價格合理確定。選項(xiàng)D，“房屋市場價值減損額”是損害前后價差法計算結(jié)果。參見教材P279。3.造成兩個估價結(jié)果差異較大原因不包含（）。

A.房屋滲漏情況B.房屋購置原價

C.修繕工期長短D.房屋使用人數(shù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查是房屋損失原因。房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計入估價結(jié)果，所以估價結(jié)果與房屋使用人數(shù)關(guān)于，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容關(guān)于，與房屋購置原價無關(guān)。（二）因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被選定為征收評定機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評定分戶評定匯報后，張某對評定范圍和評定結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理賠償。4.本案中征收評定機(jī)構(gòu)選定程序應(yīng)該是（）。

A.由征收部門對備選估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，依照評分結(jié)果確定

B.由被征收人推選代表對備選評定機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，依照評分結(jié)果確定

C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成，由征收部門采取公開方式確定

D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成，由征收部門組織被征收人投票以得票多當(dāng)選或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定

『正確答案』D

『答案解析』本題考查是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由被征收人在要求時間內(nèi)協(xié)商選定；在要求時間內(nèi)協(xié)商不成，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多當(dāng)選，或者釆取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。詳細(xì)方法由省、自治區(qū)、直轄市制訂。參見教材P247。5.關(guān)于張某自建房屋是否應(yīng)該進(jìn)行評定說法，正確是（）。

A.依照市、縣人民政府認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評定

B.依據(jù)張某提供自建房屋相關(guān)證實(shí)材料，按照正當(dāng)建筑進(jìn)行評定

C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)該給予評定

D.該自建房屋已建未被拆除，可認(rèn)定為正當(dāng)，按照正當(dāng)建筑進(jìn)行評定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查是房屋征收估價相關(guān)要求。對于已經(jīng)登記房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，通常以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致，除有證據(jù)證實(shí)房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記建筑，應(yīng)該按照市、縣級人民政府認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評定。參見教材P244。6.張某對評定結(jié)果有異議，首先應(yīng)該（）。

A.委托其余評定機(jī)構(gòu)另行評定

B.向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評定

C.向當(dāng)?shù)卦u定教授委員會申請判定

D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟

『正確答案』B

『答案解析』本題考查是房屋征收復(fù)核估價和判定。被征收人或者房屋征收部門對評定結(jié)果有異議，應(yīng)該自收到評定匯報之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評定機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評定。申請復(fù)核評定，應(yīng)該向原房地產(chǎn)價格評定機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評定申請，并指出評定匯報存在問題。參見教材P250。7.張某就征收賠償提出以下要求中，不合理是（）。

A.張某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B.張某要求先賠償、后搬遷

C.張某要求按照搬遷之日類似房地產(chǎn)市場價格賠償

D.張某要求和房屋征收部門訂立書面賠償協(xié)議

『正確答案』C

『答案解析』本題考查是房屋征收估價相關(guān)要求。對被征收房屋價值賠償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。被征收房屋價值評定時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評定時點(diǎn)應(yīng)該與被征收房屋價值評定時點(diǎn)一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日通常情況下早于搬遷之日。參見教材P244。（三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，兩個廠區(qū)土地均以劃撥方式取得?，F(xiàn)在甲廠區(qū)已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃協(xié)議還未到期。現(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得資金在乙廠區(qū)擴(kuò)建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)同時對兩個廠區(qū)進(jìn)行評定。8.針對上述情況，在估價時最恰當(dāng)做法是（）。

A.因委托人相同，應(yīng)該將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價匯報

B.因價值時點(diǎn)相同，應(yīng)該將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價匯報

C.因權(quán)屬情況不一樣，應(yīng)該將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價匯報

D.因估價目標(biāo)不一樣，應(yīng)該將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價匯報

『正確答案』D

『答案解析』本題考查是估價目標(biāo)。因?yàn)楣纼r目標(biāo)不一樣，不能合并出具估價匯報。一個估價匯報只能有一個估價目標(biāo)，能夠有多個估價對象。9.評定甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值時，應(yīng)該優(yōu)先考慮選取估價方法是（）。

A.成本法B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查是收益法適用估價對象。因?yàn)榧讖S區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益應(yīng)把收益法作為一個估價方法，所以應(yīng)采取收益法估價。10.評定乙廠區(qū)土地市場價值時，最適宜估價思緒是（）。

A.采取市場法按照出讓土地使用權(quán)評定其公開市場價值

B.采取假設(shè)開發(fā)法按照出讓土地使用權(quán)評定其公開市場價值

C.按照出讓土地使用權(quán)評定其市場價值，再扣除應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金

D.采取成本法評定乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值，再扣除應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金

『正確答案』C

『答案解析』本題考查是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價。因?yàn)轭}意是評定土地市場價值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，所以選項(xiàng)C最適宜。選項(xiàng)D得出結(jié)果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值。三、以下房地產(chǎn)估價匯報存在多處錯誤，請指明其中13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處不計分）

房地產(chǎn)抵押評定匯報

估價項(xiàng)目名稱：××市開發(fā)區(qū)××路××號房地產(chǎn)抵押價值評定

估價委托人：××有限企業(yè)

估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限企業(yè)

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）

×××（注冊號：×××）

估價作業(yè)日期：10月1日至10月8日

估價匯報編號：××估字[]第××號目錄（略）

致估價委托人函（略）

注冊房地產(chǎn)估價師申明（略）

估價假設(shè)和限制條件（略）

估價結(jié)果匯報一、估價委托人（略）

二、估價機(jī)構(gòu)（略）

指錯：1.封面中應(yīng)為“估價匯報出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。

2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。三、估價對象

估價對象為××市開發(fā)區(qū)××路××號房地產(chǎn)，房屋全部權(quán)人和土地使用權(quán)人均為××有限企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)證號為：××號，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000㎡；土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為25000㎡。

估價對象位于××市開發(fā)區(qū)××路與××大道交叉路口西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達(dá)成“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風(fēng)、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其余情況略）

指錯：3.缺估價對象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。

4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺乏“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。估價對象包含兩棟建筑物，詳細(xì)情況以下：

一號車間：單層，鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積10000㎡，建成于，進(jìn)行了電力改造，還有11萬元工程尾款未結(jié)清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設(shè)施齊全，養(yǎng)護(hù)情況良好，可正常使用。

二號車間：單層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積5000㎡，建成于，層高8m，現(xiàn)在出租給其余企業(yè)使用，租期到12月31日。地面、頂棚、墻面、設(shè)施及養(yǎng)護(hù)情況等與一號車間相同。（建筑物其余情況略）四、估價目標(biāo)

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定房地產(chǎn)抵押價值。

五、價值時點(diǎn)

此次估價價值時點(diǎn)為10月13日。

六、價值定義

本匯報提供價值是估價對象在現(xiàn)實(shí)狀況正當(dāng)利用下于價值時點(diǎn)市場價值。（價值內(nèi)涵略）

七、估價依據(jù)（略）

八、估價標(biāo)準(zhǔn)（略）

九、估價方法（略）十、估價結(jié)果

估價人員經(jīng)過實(shí)地查勘和分析測算，確定估價對象在符合本匯報估價假設(shè)和限制條件下于價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。

估價對象于價值時點(diǎn)房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。所以，確定估價對象房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/㎡。指錯：5.估價目標(biāo)應(yīng)放在估價對象之前。

6.價值時點(diǎn)未說明確定理由或者說價值時點(diǎn)應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點(diǎn)，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。

7.價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下價值扣除法定優(yōu)先受償款后余額。

8.估價依據(jù)應(yīng)在估價標(biāo)準(zhǔn)后，或估價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在估價依據(jù)前。十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期

10月1日至10月8日。

十三、估價匯報應(yīng)用使用期（略）

十四、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）

指錯：估價人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師

缺實(shí)地查勘日期。

缺估價對象風(fēng)險提醒。

價格披露法定優(yōu)先受償款為0錯誤，應(yīng)為11萬估價技術(shù)匯報一、估價對象實(shí)物情況描述與分析（略）

二、估價對象權(quán)益情況描述與分析（略）

三、估價對象區(qū)位情況描述與分析（略）

四、市場背景描述與分析

1.××市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

××市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP同比增加12%，財政收入同比增加9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增加15%。（其余經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略）

2.××市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

××市房地產(chǎn)市場十分活躍，市場展現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。整年住宅成交量同比增加9%，寫字樓成交量同比增加12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增加5%。住宅成交價格同比上升12%，寫字樓成交價格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%。

指錯：11.缺估價對象這類工業(yè)房地產(chǎn)情況過去、現(xiàn)在及未來改變趨勢分析。五、最高最好利用分析（略）

六、估價方法適用性分析（略）

七、估價測算過程

（一）成本法測算過程

1.土地取得成本

采取市場法計算同類用途出讓土地使用權(quán)價格為1300元/㎡。（測算過程略）

土地取得成本＝1300×25000＝3250（萬元）2.建設(shè)成本

（1）建筑安裝工程費(fèi)

當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費(fèi)單價為2600元/㎡。（依據(jù)略）

建安工程費(fèi)＝2600×15000＝3900（萬元）

指錯：12.兩幢建筑物層高不一樣，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)分。

（2）勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)

勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)9%。（依據(jù)略）

勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)＝3900×9%＝351（萬元）

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝290×15000＝435（萬元）（4）其余工程費(fèi)

其余工程費(fèi)為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）

其余工程費(fèi)＝130×15000＝195（萬元）

指錯：13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)理由。

（5）開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略）

開發(fā)期間稅費(fèi)＝210×15000＝315（萬元）

（6）建設(shè)成本

建設(shè)成本＝3900＋351＋435＋195＋315＝5196（萬元）3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用比率通常按4%計算（依據(jù)略）

管理費(fèi)用＝5196×4%＝207.84（萬元）

指錯：14.管理費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

4.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用比率通常按3%計算（依據(jù)略）

銷售費(fèi)用＝（3250＋5196）×3%＝253.38（萬元）

指錯：15.銷售費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值。5.投資利息

計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（依據(jù)略）

投資利息＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）×6.15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38）×6.15%

＝547.79（萬元）

6.銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)通常為銷售價格V（即開發(fā)完成后價值）5.65%。（依據(jù)略）

銷售稅費(fèi)＝V×5.65%7.開發(fā)利潤

項(xiàng)目成本利潤率為15%。（依據(jù)略）

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）×15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79）×15%＝1418.25（萬元）

銷售價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開發(fā)利潤＋銷售稅費(fèi)

＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開發(fā)利潤＋銷售價格×5.65%

銷售價格＝（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開發(fā)利潤）/（1－5.65%）

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79＋1418.25）/（1－5.65%）＝11524.39（萬元）

8.折舊

依照實(shí)地查勘建筑物完損程度和使用年限確定建筑物成新率為90%。（確定過程略）

房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.39×90%＝10371.95（萬元）

取整：10372萬元

單價：10372/15000＝6915（元/㎡）（取整）

指錯：17.折舊計算基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。（二）收益法測算過程

收益價格V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

式中

A——年凈收益；

Y——酬勞率；

g——年收益遞增率；

n——收益年限。

指錯：18.抵押價值評定應(yīng)遵照慎重標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)采取凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。

1.測算年凈收益

年有效毛收入＝月租金×12×收益總面積×出租率＋其余收入

年運(yùn)行費(fèi)用＝維修費(fèi)＋管理費(fèi)＋稅金＋保險費(fèi)＋其余費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等）

年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)行費(fèi)用

指錯：19.應(yīng)說明年運(yùn)行費(fèi)用組成項(xiàng)目確實(shí)定理由或內(nèi)涵。（1）年有效毛收入

該地域同類工業(yè)廠房以建筑面積計算租金為1.5元/（㎡·天）（不包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），空置率為5%。（依據(jù)及測算過程略）

年有效毛收入＝日租金×365×（1－5%）＝1.5×365×0.95＝520.13（元/㎡）

指錯：20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計算未說明是否有其余收入。（2）年運(yùn)行費(fèi)用

1）營業(yè)稅及附加

包含營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加，占租金有效毛收入5.5%。

營業(yè)稅及附加＝520.13×5.5%＝28.61（元/㎡）

2）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅占租金有效毛收入12%。

房產(chǎn)稅＝520.13×12%＝62.42（元/㎡）

3）維修費(fèi)

維修費(fèi)為5.2元/㎡。（依據(jù)及測算過程略）

4）管理費(fèi)

管理費(fèi)占租金有效毛收入3%。（依據(jù)略）

管理費(fèi)＝520.13×3%＝15.6（元/㎡）

5）保險費(fèi)

經(jīng)測算，保險費(fèi)為10.39元/㎡。（依據(jù)及測算過程略）

（3）年凈收益

年凈收益＝有效毛收入－營業(yè)稅及附加－房產(chǎn)稅－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險費(fèi)

＝520.13－28.61－62.42－5.2－15.6－10.39＝397.97（元/㎡）

指錯：22.抵押價值評定遵照慎重標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)說明凈收益是保守估量值。2.確定酬勞率Y

經(jīng)測算，酬勞率為7%。（依據(jù)及測算過程略）

3.確定收益逐年遞增比率g

經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測算過程略）

4.確定尚可收益年限n

估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于，則建筑物剩下使用年限為50年。

指錯：23.估價對象在結(jié)果匯報中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

再依照委托人提供估價對象《房屋全部權(quán)證》、《國有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩下年限為40年，土地出讓協(xié)議約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999）要求，建筑物耐用年限長于土地剩下年限時，應(yīng)該按土地剩下年限計算。所以，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。

5.測算收益價格

V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

＝397.91/（0.07－0.01）×[1－（1＋0.01）40/（1＋0.07）40]＝5972元/㎡八、估價結(jié)果確定

采取簡單算術(shù)平均法確定估價對象評定價格：

評定單價＝（6915＋5972）/2＝6444（元/㎡）（取整）

評定總價＝6444×15000＝9666（萬元）

估價對象于價值時點(diǎn)價值為人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。

單價：6444元/㎡

附件（略）

指錯：24.在估價結(jié)果確定中應(yīng)說明三個價值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款市場價值、法定優(yōu)先受償款和抵押價值。拖欠11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計算【答案】

1.封面中應(yīng)為“估價匯報出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。

2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。

3.缺估價對象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。

4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺乏“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

5.估價目標(biāo)應(yīng)放在估價對象之前。

6.價值時點(diǎn)未說明確定理由或者說價值時點(diǎn)應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點(diǎn)，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。

7.價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下價值扣除法定優(yōu)先受償款后余額。

8.估價依據(jù)應(yīng)在估價標(biāo)準(zhǔn)后，或估價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在估價依據(jù)前。

9.缺實(shí)地查勘日期。

10.缺估價對象風(fēng)險提醒。

11.缺估價對象這類工業(yè)房地產(chǎn)情況過去、現(xiàn)在及未來改變趨勢分析。

12.兩幢建筑物層高不一樣，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)分。

13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)理由。

14.管理費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

15.銷售費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值。

16.投資利息中銷售費(fèi)用應(yīng)為開發(fā)完成之前發(fā)生，開發(fā)完成時發(fā)生銷售費(fèi)用不應(yīng)計算利息。

17.折舊計算基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。18.抵押價值評定應(yīng)遵照慎重標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)采取凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。

19.應(yīng)說明年運(yùn)行費(fèi)用組成項(xiàng)目確實(shí)定理由或內(nèi)涵。

20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計算未說明是否有其余收入。

22.抵押價值評定遵照慎重標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)說明凈收益是保守估量值。

23.估價對象在結(jié)果匯報中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

24.在估價結(jié)果確定中應(yīng)說明三個價值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款市場價值、法定優(yōu)先受償款和抵押價值。拖欠11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計算。

四、指出并改過以下估價匯報片段中錯誤（本題10分。錯處不超出4個。如將正確內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）