房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的步驟

1市場(chǎng)細(xì)分的步驟場(chǎng)細(xì)分的步驟圖1市場(chǎng)細(xì)分的一般程序2(二)列出潛在客戶的基本要求。例如，一家公司可以進(jìn)行調(diào)查，了解潛(三)了解不同潛在用戶的不同需求。對(duì)所列基本需求的關(guān)注程度可能因(四)消除潛在客戶的共同需求。以特殊需求為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。這些共同的要(六)進(jìn)一步分析市場(chǎng)細(xì)分的需求。進(jìn)一步分析每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，市場(chǎng)需求(七)估計(jì)每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，估算了客戶數(shù)量、購(gòu)方式表1房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方式具具體說明研究的深度越淺，研究結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義就越小可分為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)(包括普通住宅、別墅公寓市場(chǎng),等等)細(xì)分方式按地域細(xì)分按用途細(xì)分序號(hào)123商商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),(寫字樓、零售商場(chǎng)或商店,休閑旅游設(shè)施,酒店市場(chǎng),等等)工業(yè)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房高科技產(chǎn)業(yè)住房住房研究和發(fā)展,工業(yè)、辦公樓、存儲(chǔ)住房和其他市場(chǎng))特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng),土地市場(chǎng)等按存量增量細(xì)分可分為一級(jí)市場(chǎng)(轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地按存量增量轉(zhuǎn)讓、新建商品房租賃銷售市場(chǎng))和三級(jí)市場(chǎng)(股票房地產(chǎn)交分按交易形式可分為房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)分按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，將某一類房地產(chǎn)細(xì)分為中低端、按目標(biāo)市場(chǎng)中檔、中檔、高端和高端房地產(chǎn)市場(chǎng);還可以根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的分特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分345萬科客戶細(xì)分策略(一)萬科戰(zhàn)略調(diào)整前的客戶細(xì)分4圖2萬科戰(zhàn)略調(diào)整前的5種家庭類型表2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭這些家庭的收入不是很高，他們還處于職業(yè)生涯的起點(diǎn)和奮斗階段，一這些家庭的收入不是很高，他們還處于職業(yè)生涯的起點(diǎn)和奮斗階段，一般還在從事基層工作。這些家庭收入較低，對(duì)價(jià)格非常敏感;他們對(duì)買房也持基本情況務(wù)實(shí)的態(tài)度，根據(jù)自己目前的經(jīng)濟(jì)能力、未來的職業(yè)發(fā)展和對(duì)未來生活的展望來買房對(duì)價(jià)格敏感的家庭在生活的許多方面，以及在休閑和娛樂方面更加節(jié)儉。在經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的情況下，他們一般會(huì)進(jìn)行一些低成本、近距離的休閑活動(dòng)，比如看電視、做家務(wù)、看報(bào)紙這些家庭對(duì)買房的態(tài)度非常謹(jǐn)慎和認(rèn)真。對(duì)他們來說，投入了大部分資金房屋價(jià)值和辛勤勞動(dòng)的房屋具有重要的投資意義。它們將保證自己在未來幾年內(nèi)的這種務(wù)實(shí)的買房風(fēng)格，決定了他們對(duì)房子的物理特性的嚴(yán)格控制。與高價(jià)房在質(zhì)量和裝修方面相比，低價(jià)房存在不足之處，他們非?？粗胤孔拥馁|(zhì)房屋需求量;他們希望周圍的社區(qū)更安全，房屋的通風(fēng)和照明是他們買房的重要參考廉的物業(yè)成本。但是對(duì)于房產(chǎn)高檔的要求很少生活形態(tài)5表3職業(yè)新銳家庭美好生活:家庭娛樂和休閑活動(dòng),如生活方式是最豐富的,主要集中在與朋友聚會(huì),外出參加正式總會(huì),外出就餐,去茶館喝茶,參與一些教育和學(xué)習(xí)活動(dòng)。這些個(gè)性化的場(chǎng)所是他們休閑娛樂的最愛強(qiáng)調(diào)房屋的價(jià)值，它是一種能體現(xiàn)個(gè)人生活品味和獨(dú)特情感的個(gè)性特個(gè)型對(duì)他們來說很重要。方便朋友聚會(huì)等活動(dòng)，也能體現(xiàn)等，外出游玩十分方便基本狀況房屋價(jià)值房屋需求生活形態(tài)6表4望子成龍家庭基本情況動(dòng)，生活形態(tài)。和這些家庭對(duì)住房有心理上的依賴。住房可以為孩子提供一個(gè)健康成長(zhǎng)的地房屋價(jià)值通風(fēng)和房屋需求表5彰顯成功家庭這種類型的家庭占總用戶數(shù)不到9%。他們屬于中高端社會(huì)階層。家庭基本情況生活形態(tài)司或擔(dān)任中高層公司。管理者是社會(huì)認(rèn)可的成功人士7他省市旅他省市旅游，出國(guó)旅游都可以給他們帶來社會(huì)滿足感他們認(rèn)為買房是事業(yè)成功的標(biāo)志。房子成為一種社會(huì)標(biāo)簽，可以縮短或房屋價(jià)值增加與周圍同一階層的人的聯(lián)系，將事業(yè)提升到一個(gè)更高的層次他希望社區(qū)有完善的健身娛樂場(chǎng)所;他們希望社區(qū)里有良好的停車設(shè)施;房屋需求對(duì)他們來說也很重要;更多的人希望在市中心買一套三室一廳或更大的房是最高的表6關(guān)注晚年家庭這這種類型的家庭占總數(shù)的6%。它最大的特點(diǎn)是家庭結(jié)構(gòu)趨于老齡化，的運(yùn)對(duì)于長(zhǎng)途旅行或游玩一般很少，因?yàn)槔夏耆说纳眢w承受不了要么是老年人為他們的晚年買房子，要么是他們的孩子為老年人買房子來尊敬他們的父母。對(duì)于和父母住在一起的孩子來說，房子是一個(gè)照顧是這些家庭最關(guān)心的事情，老年人的休閑娛樂是他們生活的核心動(dòng)場(chǎng)所對(duì)老年人有益;老人喜歡在早上去超市，去早市。周圍的交通條件比較好，可以出去買東西或者散步。希望附近能有一個(gè)小的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大的醫(yī)院，方便老人看病基本情況生活形態(tài)房屋價(jià)值房屋需求8(二)萬科戰(zhàn)略調(diào)整后的客戶細(xì)分基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因產(chǎn)品需求特征表7年輕家庭基礎(chǔ)特征25-30歲，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主首次置業(yè)支付總價(jià)格的能力有限，價(jià)格較為敏感;希望能離父母或工作單位近一點(diǎn);產(chǎn)品需求更加注重住宅設(shè)計(jì)，對(duì)陽(yáng)光朝向和社區(qū)綠化有更高的要求;房間的功能需求趨向于自習(xí)室，整體功能以滿足娛樂需求為主基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因表8小小太陽(yáng)25-30歲，以普通職員和一般管理者為主，松首次置業(yè)或改善型價(jià)格水平和交通狀況是最受關(guān)注的;對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型產(chǎn)品需求特征生活、商業(yè)設(shè)施要求高;經(jīng)濟(jì)實(shí)用型注重住宅的布局和社區(qū)的景觀;希望選擇一個(gè)靠近公交車站和地鐵的地方買房;對(duì)住宅的需求是緊湊和兩個(gè)房間為基礎(chǔ)它更關(guān)注交通狀況而不是價(jià)格;注重周邊自然環(huán)境和中等收入水平的教育文化設(shè)施;買9日照充足、通風(fēng)良好;期望社區(qū)有安全的兒童娛樂設(shè)施對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通條件、房屋布局和開發(fā)商品牌;對(duì)周邊生活設(shè)施和自然環(huán)境設(shè)高收入水平施有更高的要求;注重建筑類型、燈光效果、社區(qū)綠化等;希望社區(qū)有更高的人文氛圍;選擇一間面積較大的三居室基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型產(chǎn)品需求特征高收入水平表9小太陽(yáng)通常夫妻中一人工作相對(duì)輕松價(jià)格水平和交通狀況是最受關(guān)注的;對(duì)周邊生活、商業(yè)設(shè)施要求高;注重住宅的布局和社區(qū)景觀的綠化;傾向于選擇靠近優(yōu)質(zhì)中小學(xué)的地區(qū)購(gòu)買房屋;對(duì)房屋的需求是兩居室和緊湊的三居室它更關(guān)注交通狀況而不是價(jià)格;注重周邊自然環(huán)境和中等收入水平的教育文化設(shè)施;買購(gòu)買住房條件、房屋布局和開發(fā)商品牌;傾向于選擇高質(zhì)量、高收入水平購(gòu)買靠近小學(xué)的房屋;注重建筑類型、燈光效果、社區(qū)綠化等;希望社區(qū)有更高的人氛圍;住宅類型的選擇傾向于三室大面積，注重兒童的生活和學(xué)習(xí)功能空間1表10后小太陽(yáng)440-45歲，以企業(yè)中層管理者和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力比較大價(jià)格水平和交通狀況是最重要的問題。對(duì)周邊生活和商業(yè)設(shè)施要求高:經(jīng)濟(jì)實(shí)用型注重住宅布局和社區(qū)綠化:我希望選擇一個(gè)靠近公交車站和地鐵的地方買房:對(duì)住宅的需求是主房緊湊，三居室更關(guān)注交通狀況而不是價(jià)格;它更多關(guān)注周圍的自然環(huán)境和中等收入水平的教育和文化設(shè)施:買房子的時(shí)候,它注重房子的選擇類型,往往會(huì)有一個(gè)好的布局,充足的陽(yáng)光和良好的通風(fēng):傾向買房子附近優(yōu)質(zhì)中學(xué):需求類型主要是三居室對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通條件、房屋布局和開發(fā)商品牌;對(duì)周邊生活設(shè)施有更高的要求，自然環(huán)境設(shè)施高收入:注重建筑類型及采光效果、社區(qū)綠化等:希望社區(qū)有更高的人文氛圍:戶型傾向于大面積住宅、小高層住宅、高層住宅或花園住宅基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型產(chǎn)品需求特征高收入水平基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因產(chǎn)品需求特征表11空巢家庭45歲以上，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主安度晚年主要經(jīng)濟(jì)空巢家庭客戶,這些客戶對(duì)價(jià)格更敏感,更注意購(gòu)買區(qū)域的周邊環(huán)境周邊環(huán)境和社區(qū)的內(nèi)部環(huán)境:內(nèi)部環(huán)境的關(guān)注關(guān)注社區(qū)安全的考慮,日常便利,生活援助,和花時(shí)間:注意房屋面向陽(yáng)光,更喜歡大型社區(qū),許多居民:最好是兩室兩廳的緊湊型單位購(gòu)房動(dòng)因產(chǎn)品需求特征表12成功人士滿足心理需求對(duì)價(jià)格不敏感,注意綜合條件在城市:區(qū)域交通條件有較高的要求,主要道路狀況:媽媽是用于小規(guī)模的社區(qū)中心,大面積的高層,小住宅:周圍的環(huán)境更好的單一森林別墅等有更高的要求,周圍的自然環(huán)境和人類等稀缺資源(一)開發(fā)潛在客戶的市場(chǎng)。根據(jù)潛在客戶的基本需求，將其劃分為不同的1(二)進(jìn)一步分析細(xì)分市場(chǎng)需求。進(jìn)一步分析各細(xì)分市場(chǎng)的需求和購(gòu)買行為(三)估計(jì)每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品的顧客、數(shù)量、確定原則用相應(yīng)的商品和服務(wù)滿足特定需求和服務(wù)的客戶群。目標(biāo)市場(chǎng)的確定應(yīng)遵循表表13確定目標(biāo)市場(chǎng)的原則公司公司選擇的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該能夠充分發(fā)揮公司的技產(chǎn)品、市場(chǎng)和技術(shù)術(shù)專長(zhǎng)，生產(chǎn)出符合