房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法復(fù)習(xí)題庫匯編

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法復(fù)習(xí)題庫匯編

單選題（共100題）1、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C2、關(guān)于明確估價(jià)目的的說法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定【答案】C3、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時(shí)，是將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為（）的價(jià)值。A.基準(zhǔn)日期B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具日期【答案】B4、下面所列估價(jià)中估價(jià)委托人既不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)對(duì)象利害關(guān)系人的是（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價(jià)【答案】D5、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A6、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A7、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7【答案】B8、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B9、路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)【答案】A10、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B11、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取（）。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)【答案】A12、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D13、按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況【答案】B14、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其（）。A.市場價(jià)值B.花費(fèi)的成本C.效用D.投資價(jià)值【答案】C15、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】B16、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是（）。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C17、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】A18、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C19、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A20、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C21、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價(jià)值也會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)【答案】B22、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C23、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢(shì)原理【答案】C24、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D25、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個(gè)臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】B26、在建工程一般不適用于（）估價(jià)。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B27、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B28、按房地產(chǎn)的()來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段【答案】B29、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D30、長期趨勢(shì)法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實(shí)際價(jià)格B.市場價(jià)格C.未來價(jià)格D.成本價(jià)格【答案】C31、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B32、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.10B.11C.13D.14【答案】D33、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B34、（）是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.致委托方函日期C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)報(bào)告提交日期【答案】A35、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B36、越接近（）的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C37、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值【答案】D38、（）是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。A.相鄰關(guān)系B.使用管制C.市政府監(jiān)督D.其他管制【答案】A39、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。A.獨(dú)一無二性B.不可移動(dòng)性C.價(jià)值高大性D.增值保值性【答案】A40、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2，土地重新購置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A41、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D42、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A43、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬元，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費(fèi)為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C44、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C45、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D46、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D47、()是隨著時(shí)間的推移而減少的；A.原始價(jià)值B.賬面價(jià)值C.市場價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】B48、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C49、拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.成交價(jià)D.起拍價(jià)【答案】B50、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓【答案】B51、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)【答案】C52、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是（）。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價(jià)C.制定最低限價(jià)D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C53、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D54、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A55、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元C.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元D.實(shí)際單價(jià)為2200元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元【答案】C56、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易【答案】C57、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C58、不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同C.履行的估價(jià)程序不同D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同【答案】A59、估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A60、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D61、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D62、陰維脈與任脈在相會(huì)于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C63、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價(jià)格政策【答案】C64、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價(jià)格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價(jià)值【答案】A65、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D66、采用定基價(jià)格指數(shù)時(shí)，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)÷（）＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。A.某個(gè)固定日期的定基價(jià)格指數(shù)B.成交日期的定基價(jià)格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價(jià)格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價(jià)格指數(shù)【答案】B67、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.財(cái)政收支狀況D.居民收入水平【答案】A68、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實(shí)例房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)價(jià)格作（）修正。A.增價(jià)B.減價(jià)C.不變D.相對(duì)比例的調(diào)整【答案】A69、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B70、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是（）。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價(jià)C.制定最低限價(jià)D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C71、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場價(jià)值【答案】A72、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降【答案】A73、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格【答案】B74、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D75、越接近（）的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C76、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C77、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率【答案】B78、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D79、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D80、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價(jià)，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實(shí)性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則【答案】C81、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的要求，在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的（）。A.規(guī)范估價(jià)行為B.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)C.保障估價(jià)質(zhì)量D.實(shí)地查勘【答案】D82、在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法【答案】C83、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D84、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B85、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B86、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D87、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C88、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C89、征收集體土地的土地成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開墾費(fèi)【答案】C90、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C91、在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C92、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100【答案】B93、評(píng)估甲別墅的市場價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B94、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A95、征收集體土地的土地成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開墾費(fèi)【答案】C96、報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。A.投資回報(bào)／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報(bào)＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報(bào)）／所投入的資本【答案】A97、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C98、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B99、對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B100、對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D多選題（共40題）1、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權(quán)出租D.動(dòng)產(chǎn)租賃E.不動(dòng)產(chǎn)租賃【答案】ABC2、保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。A.估價(jià)報(bào)告B.估價(jià)委托書C.估價(jià)中的不同意見記錄D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見【答案】ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD4、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD5、評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC6、一般人通常對(duì)土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C7、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD8、估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)【答案】BCD9、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD10、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由()決定的。A.需要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性B.房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備其他專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)C.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少E房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少【答案】AD11、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB12、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC13、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值【答案】ABC14、下列各項(xiàng)中，屬于市場價(jià)值形成條件的有（）。A.適當(dāng)營銷B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易C.謹(jǐn)慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD15、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級(jí)【答案】AD16、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC17、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境E.一個(gè)有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD18、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC19、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。A.個(gè)別人的價(jià)值判斷B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價(jià)的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD20、關(guān)于基本估價(jià)方法，美國體系分為（）等。A.市場比較法B.投資法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD21、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC22、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息【答案】AB23、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD24、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)【答案】ABCD25、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作【答案】ABD26、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.公益最大化【答案】ABCD27、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算E.地租等于剩余勞動(dòng)借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC28、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB29、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減E.對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的【答案】ABCD30、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC31、比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD32、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)師C.價(jià)值類型D.估價(jià)對(duì)象E.估價(jià)結(jié)果【答案】CD33、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD34、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價(jià)值的說法，正確的有（）。A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值【答案】ABD35、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D36、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD37、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD38、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E正常使用的磨損【答案】CD39、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC40、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護(hù)情況E.物業(yè)管理【答案】AB大題（共20題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；四、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮苛樵u(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】一十三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法