房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)二

第五章房地產(chǎn)投資

分析基礎(chǔ)1第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)※本章要求了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因；熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的評價指標(biāo)掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第三節(jié)資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)3第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的利弊三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險4一、房地產(chǎn)投資的概念和類型房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個性，房地產(chǎn)投資兼具消費(fèi)和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險。5為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析因?yàn)槎喾N投資機(jī)會往往同時存在，其中誘人的投資機(jī)會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6下列原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。投資的收益需要預(yù)測收益獲得的時間不同需要校正收益的置信程度即風(fēng)險需要考慮面臨多種投資機(jī)會但資源有限7（一）房地產(chǎn)直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程1.房地產(chǎn)開發(fā)投資2.房地產(chǎn)置業(yè)投資（二）房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為1.購買住房抵押貸款證券2.購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資的類型8（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級二、房地產(chǎn)投資的利弊9（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差2.投資數(shù)額巨大3.投資回收周期較長4.需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。10（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性；資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險11在房地產(chǎn)投資活動中，風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式有：高價買進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價格賣出盡管賣出價高于買入價，但是仍低于預(yù)期價格投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回由于財務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)12（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險市場供求風(fēng)險周期風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險政策性風(fēng)險利率風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險資本價值風(fēng)險比較風(fēng)險時間風(fēng)險持有期風(fēng)險圖5-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類13第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成一、現(xiàn)金流量二、投資與成本三、經(jīng)營收入、利潤和稅金14一、現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各個時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入主要包括：銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等15投資廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。狹義的投資是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的二、投資與成本16成本成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄；投資分析中使用的成本有許多是對擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算17房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本開發(fā)項(xiàng)目總投資：開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品成本經(jīng)營成本期間費(fèi)用：經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用18經(jīng)營收入經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入三、經(jīng)營收入、利潤和稅金19利潤企業(yè)利潤可分為4個層次：經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）20稅金稅金是國胳家或娃地方儀政府算依據(jù)襪法律拌對有飯納稅沖義務(wù)洲的單打位或昂個人閥征收劫的財誕政資韻金。稅收是國家防憑借政終治權(quán)利遇參與國或民收入壟分配和暢再分配蜂的一種勁方式，演具有強(qiáng)制性扶、無償笨性和固稍定性的特到點(diǎn)。21第三節(jié)扎資金皂時間價依值與資逗金等效息值計算一、資贈金時間械價值的囑概念二、犁利息另與利膊率三、單燭利計息唐與復(fù)利呼計息四、名桂義利率貴與實(shí)際肌利率五、趣資金駐等效輛值與敗現(xiàn)金竹流量襲圖六、復(fù)擺利計算香公式22一、玻資金痛時間滑價值誰的概砍念從投吸資者瘦的角光度來聾說，崖資金牲的運(yùn)鍬動伴攔隨著閥生產(chǎn)剃與交皮換的皮進(jìn)行僑。生殿產(chǎn)與負(fù)交換認(rèn)活動濤會給獵投資友者帶動來利兵潤，的表現(xiàn)亞為資星金的僵增值瘦。從消費(fèi)擦者的角折度來看閱，資金絡(luò)的時間降價值體繩現(xiàn)為放聞棄即期賊消費(fèi)的騙損失所獲應(yīng)作的鄉(xiāng)豐必要補(bǔ)垮償。銀行利造息也是咸一種資漲金時間鈴價值的霜表現(xiàn)方香式23二、猾利息兔與利變率利息是占用告資金所扇付出的盾代價或強(qiáng)放棄資危金使用信權(quán)所得色到的補(bǔ)或償利率是在單漁位時間(一個唐計息鋤周期)內(nèi)所得奴的利息壁額與借斯貸金額(即本明金)之比24影響利搖率的因投素社會繩平均闊利潤究率資本霞供求紹狀況通貨憂膨脹宅率水罪平政策性旅因素國際經(jīng)守濟(jì)環(huán)境廳等25（一）相單利計肉息單利溉計息黃是僅循按本屬金計狼算利風(fēng)息，利息不志再生息我國牲個人茫儲蓄坡存款變和國解庫券統(tǒng)的利珍息是嬸以單壞利計梳算，涌計息柏周期吉為“除年”耗。三、橫單利部計息續(xù)與復(fù)版利計之息26（二汪）復(fù)杜利計擴(kuò)息復(fù)利計皂息方式場對于某靠一計息雙周期來種說，是幕按本金盛加上先酸前計息走周期所拴累計的捧利息進(jìn)芒行計息鼻，即“利息來再生極利息”。我國房榨地產(chǎn)開益發(fā)貸款嗚和住房火抵押貸飄款等都蒼是按復(fù)斧利計息天的27復(fù)利斑計息季還有間斷復(fù)材利和連續(xù)復(fù)餡利之分如果計私息周期秧為一定烘的時間風(fēng)區(qū)間(如年日、季韻、月黃等)，并按申復(fù)利計煩息，稱捎為間斷復(fù)剛利；如果執(zhí)計息晝周期豈無限把期縮認(rèn)短，偵稱為連續(xù)復(fù)訪利。從理論絹上講，泥資金在使不停地架運(yùn)動，魚每時每葵刻都在聯(lián)通過生信產(chǎn)和流合通領(lǐng)域仗增值，別因而應(yīng)兇該采用躁連續(xù)復(fù)艇利計息匪，但是午在實(shí)際牽使用中甩都采用孟較為簡嘴便的間勿斷復(fù)利固計息方芬式計算升。28當(dāng)利率埋標(biāo)明的抵時間單鍵位與計秧息周期疲不一致蟻時，就灑出現(xiàn)了義名義利廈率和實(shí)亦際利率吐的區(qū)別建。例如，思年利率藏為12％，存王款額為10富00元，期割限為1年，折分別寇以1年1次復(fù)束利計國息、1年4次按疾季利容率計包息、1年12次按匆月利弱率計四息(P1獎53)12剩%是名義闖利率1年計息1次顛實(shí)蒸際利率=1歲2%1年計息4次輪實(shí)已際利率=(1失+3%膀)4-1=模12.曬55%1年計息12次皺實(shí)際利深率=(1振+1%振)12-1搏=1注2.旦68視%四、名飄義利率憂與實(shí)際褲利率29名義羨利率是指1年內(nèi)案多次子復(fù)利抄時給劉出的品年利東率實(shí)際康利率是指1年內(nèi)多齒次復(fù)利練時年實(shí)盆際增長右率二者管關(guān)系：實(shí)際利恒率比名零義利率礎(chǔ)更能反辨映資金罩的時間渴價值名義利戰(zhàn)率越大拉，計息適周期越汗短，實(shí)日際利率農(nóng)與名義跌利率的俱差異越漲大每年碑計息妨周期僅數(shù)m＝1時，軟名義慈利率環(huán)等于侍實(shí)際唇利率當(dāng)每年刮計息周薦期數(shù)m>笑1時，實(shí)作際利率逮大于名色義利率當(dāng)每年道計息周晴期數(shù)m時，30資金紅等值是指檢在考喇慮時武間因剛素的優(yōu)情況暈下，潔不同濤時點(diǎn)片發(fā)生句的絕萌對值上不等逼的資尸金可氏能具盞有相理同的探價值在資金菌等效值恢計算的探過程中喬，人們屠把資金陽運(yùn)動起點(diǎn)時的金鴿額稱發(fā)為現(xiàn)值，把資烏金運(yùn)動結(jié)束騾時與現(xiàn)值哲等值的旨金額稱夸為終值五、程資金浙等效理值與穿現(xiàn)金碌流量尖圖31現(xiàn)金流牙量圖是用以破反映投充資項(xiàng)目訪在一定圖時期內(nèi)瓦資金運(yùn)么動狀態(tài)泛的簡化植圖，即習(xí)把經(jīng)濟(jì)慘系統(tǒng)的薦現(xiàn)金流刑量繪入玩一個時政間坐標(biāo)暗圖中，腐表示出變各現(xiàn)金額流入、柜流出與報相應(yīng)時負(fù)間的對碧應(yīng)關(guān)系衰。32現(xiàn)金流土量圖畫梨圖規(guī)則以橫舌軸為減時間旨軸，歪從“0”點(diǎn)開始是。“0”點(diǎn)表示銀當(dāng)前時秘點(diǎn)，初督投資一貧般在“0”點(diǎn)發(fā)生“1”時點(diǎn)猜表示誦第1個計息玩周期的褲期末，促也表示吉第2個計息返周期的塌開始，喉以此類濱推。正現(xiàn)金險流量通蔥常表示嬌收入，妖負(fù)現(xiàn)金勁流量通踏常表示恢支出。普箭頭的戚長短表丹示現(xiàn)金忍流量絕趣對值的隆大小。如果恨現(xiàn)金報流出奧或流囑入不數(shù)是發(fā)役生在石計息循周期堆的期嘩初或融期末逗，而矩是發(fā)皇生在炊計息接周期訴的期婆間，鬼公認(rèn)邀的習(xí)蘇慣方已法是扭將其他代數(shù)涉和看蝴成是日在計繩算周并期末帳發(fā)生功，稱水為期末舍慣例艱法。33P——現(xiàn)值糾；F——終值(未來值)；A——連續(xù)出鍛現(xiàn)在各俘計息周保期期末的等棵額支臟付金棟額，患簡稱孫年值潮；N—杏—計息噸周期澆數(shù)；i—墊—每個計呈息周期叔的利率當(dāng)。六、釣復(fù)利兩計算貌公式34一次者支付六的終菊值系星數(shù)一次析支付淹的現(xiàn)笨值系熔數(shù)35等額序象列支付乞的現(xiàn)值賞系數(shù)等額序臣列支付嚴(yán)的資金巷回收系利數(shù)36等額序牛列支付拒的終值墊系數(shù)等額棉序列師支付雕的儲滾存基委金系巾數(shù)37例某家庭退預(yù)計今尋后20年內(nèi)曲的月示收入乘為80舊00元，如低月收入誕的30％可贊以用基于支次付住搞房抵津押貸筋款的蹄月還喜款額若，在遇年貸此款利潛率為6％的瞇情況佳下，大該家用庭有成償還禽能力沾的最怎大抵代押貸尼款額踐是多拆少？弄如市詞場平羊均房穿價為500箭0元／m2，住房穗首期30％自覺己支貞付，聯(lián)問該焦家庭裁有償嫌付能擁力的川住房頁面積夢為多廣少？解：項(xiàng)①月還款紋額80偽00×汽30％＝240潑0元②貸款樣月利黎率6％÷1餡2＝0.隸5％③貸款計燥息周期神數(shù)20哪×1轟2＝24艇038④有償還澆能力的郵最大抵抽押貸款鈴額P＝A［（1＋i）n－1］／［i（1＋i）n］＝24盈00利×［（1＋0.5％）240－1］／[0.5％（1＋0.5％）240]＝33皆90蝴29椅.9己3元⑤考慮柜自己急支付駛的30汗%首付符款,該家庭訓(xùn)籌備的囑購房款言為33鵝90填29曠.9畫3／(1－30％)＝48系43晃28訂.4樓7元⑥有購買檔能力的骨住房面折積＝484朗328節(jié).47÷500俗0＝96沿.8宮7顯m239第四節(jié)匙房地捏產(chǎn)投資鴿經(jīng)濟(jì)效昂果評價垮指標(biāo)一、型房地殃產(chǎn)投榴資經(jīng)芹濟(jì)效黃果的拆表現(xiàn)蠅形式二、轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)衣評價粒指標(biāo)初體系三、餅盈利游能力便指標(biāo)贏的計形算方鑄法四、清既償能力掙指標(biāo)的毯計算方如法40對于置披業(yè)投資孩來說，使房地產(chǎn)平投資的扮經(jīng)濟(jì)效靈果主要叨表現(xiàn)在租金、爽物業(yè)增膚值、減哭少稅收換、股權(quán)雙增加等4個方面亂。對于斜開發(fā)默投資紛來說葵，房逼地產(chǎn)般投資處的經(jīng)證濟(jì)效忘果主識要表剛現(xiàn)為銷售收樓入。一、卷房地寧產(chǎn)投赤資經(jīng)桿濟(jì)效罷果的預(yù)表現(xiàn)佛形式41二、經(jīng)過濟(jì)評價說指標(biāo)體虹系經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系盈利能力清償能力動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率42（一）攔動態(tài)指洽標(biāo)財務(wù)蛛凈現(xiàn)習(xí)值（NPV）指項(xiàng)芝目按湯行業(yè)突的基胞準(zhǔn)收當(dāng)益率把或設(shè)蘿定的雪目標(biāo)土收益疾率ic，將序項(xiàng)目盾計算殘期內(nèi)暑各年朗的凈絮現(xiàn)金徒流量喂折算竿到開尸發(fā)活偷動起扯始點(diǎn)肆的現(xiàn)值據(jù)之和。如果NPV大于等瓶于0，說徒明項(xiàng)匯目在擠財務(wù)巖上可漲行。三、盈架利能力璃指標(biāo)的衣計算方店法43財務(wù)內(nèi)童部收益固率（IRR）指項(xiàng)目起在整個倘計算期儉內(nèi)，各年的違凈現(xiàn)金呀流量現(xiàn)值累訊計等于值零時的席折現(xiàn)率。如果IR臺R大于造等于餐行業(yè)倆基準(zhǔn)醋收益懶率或夢目標(biāo)電收益耗率ic，說明優(yōu)項(xiàng)目在估財務(wù)上回是可行腔的。44財務(wù)說內(nèi)部財收益灶率（IR場R）凈現(xiàn)渡值與債折現(xiàn)意率的旋關(guān)系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動態(tài)純投資?；厥栈鹌冢≒b）是指料當(dāng)考冬慮現(xiàn)票金流渠折現(xiàn)末時，界項(xiàng)目想以凈襯收益弊抵償柱全部催投資反所需抄的時布間，冬即累哥計凈農(nóng)現(xiàn)值單等于摩零或撈出現(xiàn)鑒正值努的年選份。如果Pb小于等雄于基準(zhǔn)籮投資回崇收期Pc，則項(xiàng)惑目可行46（二）德靜態(tài)指棋標(biāo)投資利搬潤率指項(xiàng)植目經(jīng)風(fēng)營期忌內(nèi)一鋼個正業(yè)常年信份的猜年利況潤總?cè)~或仙年平尚均利丈潤總額額與疼項(xiàng)目殘總投撇資的西比率當(dāng)投嫌資利待潤率霸大于吧同行譽(yù)業(yè)平蜘均利付潤率納時，忘項(xiàng)目驢可行47資本金能利潤率指項(xiàng)目錢經(jīng)營期乏內(nèi)一個醉