珠海市A020地塊項(xiàng)目建議書

珠海市A020地塊工程建議書豐耘地產(chǎn)珠海工程公司二〇一四年五月一日目錄TOC\o"2-3"\h\z\t"標(biāo)題1,1"一、工程開展依據(jù)及概況 1二、土地根本情況 21、土地自然情況 22、城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)工程開發(fā)的影響 43、土地市場(chǎng) 55、土地綜合分析結(jié)論 5三、城市及區(qū)域市場(chǎng)分析 61、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 62、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 83、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概述 94、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概述 115、宗地周邊區(qū)域市場(chǎng)研究 126、市場(chǎng)分析結(jié)論 14四、工程定位 151、工程整體定位 152、規(guī)劃布局分析 163、產(chǎn)品定位 174、開發(fā)及銷售建議 175、工程定位結(jié)論 20五、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 211、本錢構(gòu)成 212、三項(xiàng)費(fèi)用及稅金 253、銷售價(jià)格 264、分期開發(fā)銷售、銷售設(shè)想 265、工程年度利潤(rùn)情況 276、資金來源與運(yùn)用 277、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)論 30六、工程SWOT分析 321、優(yōu)勢(shì) 322、劣勢(shì) 323、時(shí)機(jī) 324、挑戰(zhàn) 33七、工程開展方案 331、結(jié)論意見 33工程開展依據(jù)及概況A020地塊位于珠海市香洲區(qū)建業(yè)二路、建業(yè)三路、九州大道西與石花西路之間廠房舊改工程的生活配套區(qū)域，隨著大中型企業(yè)的紛紛駐入，區(qū)域地塊的升值能力較高。工程地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路，西至建業(yè)三路，南北連通九州大道西與石花西路，占地面積4.9萬㎡。2014年4月25日，豐耘珠海公司通過招拍掛形式取得A020地塊。根據(jù)對(duì)工程的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項(xiàng)因素的綜合分析，將該工程定位為豐耘“產(chǎn)品體系規(guī)劃〞中第五品類——城市郊區(qū)中高檔大盤工程，產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等，以滿足不同年齡區(qū)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向中高產(chǎn)階級(jí)首置及改善型住宅。該工程總投資163686萬元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入207047萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為43360萬元，投資利潤(rùn)率為19.87%。土地根本情況土地自然情況宗地位置A020地塊位珠海市香洲區(qū)建業(yè)二路、建業(yè)三路、九州大道西與石花西路之間廠房舊改工程的生活配套區(qū)域，地塊緊鄰白蓮洞公園。距離公交車站僅1.5公里；距離拱北商業(yè)中心2.5公里；距離幼兒園約1.0公里；距離小學(xué)約1.4公里；距離中學(xué)約0.7公里；距市醫(yī)院約1公里?！?〕宗地四至工程地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路，西至建業(yè)三路，南北連通九州大道西與石花西路，占地面積4.9萬㎡。周邊樓盤有格力廣場(chǎng)、面對(duì)錦園地產(chǎn)、白蓮洞公園?！?〕宗地現(xiàn)狀工程地塊規(guī)整，根本呈題型，地塊內(nèi)部拆遷工作目前尚未完成?！?〕社區(qū)配套交通情況：珠海公交文化傳媒公司、2416米海愉半島(公交招呼站)、2422米公交車(機(jī)場(chǎng)快線)、2553米水灣路南、2999米珠海市公交廣告教育情況：幼兒園：東方中英文幼兒園、紫荊花幼兒園、北嶺幼兒園、華南師大附屬鈺海幼兒園、海之星體育幼兒園小學(xué)：吉蓮小學(xué)、拱北小學(xué)、珠海市香洲區(qū)第十小學(xué)、景園小學(xué)、吉大小學(xué)中學(xué)：恩溢學(xué)校、珠海市第四中學(xué)、拱北中學(xué)、珠海市第八中學(xué)、珠海女子中學(xué)醫(yī)療情況：珠海九龍醫(yī)院、珠海市人民醫(yī)院購(gòu)物娛樂：工程西側(cè)緊鄰格力廣場(chǎng)商業(yè)街，目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年后將投入使用。距工程2km范圍內(nèi)現(xiàn)有上華潤(rùn)萬家超市、沃爾瑪?shù)取Ｉ钋闆r：生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活需求?！?〕市政配套目前，該區(qū)已實(shí)現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平〞，為房地產(chǎn)開發(fā)工程提供了必要的開發(fā)條件。供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供給充足穩(wěn)定，區(qū)內(nèi)設(shè)110kv變電站兩座。供水：由香洲地區(qū)珠海水電局直供，日供水量2萬噸。通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，裝機(jī)容量6萬門的程控，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開通國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可提供、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)效勞。排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制。供氣：西氣東輸工程在區(qū)內(nèi)設(shè)立天然氣分輸站?！?〕控規(guī)條件地塊用地面積為49000㎡，用地性質(zhì)為二類居住用地。容積率≤2.0，建筑密度≤35%，綠地率≥35%。2、城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)工程開發(fā)的影響城市近期建設(shè)的重點(diǎn)：加快中心城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，健全和完善第三產(chǎn)業(yè)效勞體系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、信息、旅游效勞功能；集中力量開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個(gè)地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的合理分布；加強(qiáng)地區(qū)的根底設(shè)施配套建設(shè)，發(fā)揮城市根底設(shè)施的整體效益；加快城市信息化根底設(shè)施建設(shè)；繼續(xù)有效維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制環(huán)境容量，保持城市特色和城市可持續(xù)開展的優(yōu)良狀態(tài)。建設(shè)一批文化、康樂康體、醫(yī)療、社區(qū)效勞、市民廣場(chǎng)等設(shè)施，改善和滿足市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要。重點(diǎn)建設(shè)新香洲市級(jí)科技交流中心、文化中心、報(bào)業(yè)中心、播送電視中心、電信中心，建設(shè)和完善斗門次中心城、拱北、灣仔、南屏、唐家、金鼎6個(gè)地區(qū)文化中心，建設(shè)南灣體育場(chǎng)和拱北體育場(chǎng)，建設(shè)中山大學(xué)附屬第五醫(yī)院、拱北醫(yī)院、灣仔醫(yī)院、南屏醫(yī)院和唐家醫(yī)院等5所醫(yī)院，建設(shè)新香洲、前山片區(qū)的配套中小學(xué)。3、土地市場(chǎng)2014年3月20日，珠海市統(tǒng)計(jì)局在其官網(wǎng)上發(fā)布2021年1-2月度珠海房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，珠海1-2月商品房銷售面積為31.47萬平方米，其中住宅銷售面積為28.32萬平方米；商品房可供預(yù)售面積為13.29萬平方米，均為住宅；商品房待售面積為158.8萬平方米，其中住宅108.71萬平方米。商品房可供預(yù)售宗數(shù)為7宗，同比增長(zhǎng)40%。據(jù)珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，2021年2月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共439套，成交面積3.9萬㎡，相對(duì)于1月主城區(qū)網(wǎng)簽成交430套的數(shù)據(jù)多出9套，環(huán)比上漲2%，同比那么上漲33%。其中住宅成交376套，成交面積3.6萬㎡；商業(yè)成交45套，成交面積1635.56㎡；辦公成交18套，成交面積1786.55㎡。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資163.60億元，增長(zhǎng)33.1%。全年商品房施工面積1653.24萬平方米，增長(zhǎng)36.5%，其中商品住宅1199.86萬平方米，增長(zhǎng)30.8%。商品房竣工面積349.08萬平方米，增長(zhǎng)65.5%，其中住宅275.26萬平方米，增長(zhǎng)60.1%。商品房銷售面積240.86萬平方米，下降6.4%，其中住宅209.88萬平方米，下降10.1%。年末商品房待售面積53.11萬平方米，增長(zhǎng)5.2%，其中住宅32.45萬平方米，增長(zhǎng)19.9%。商品房銷售額281.29億元，增長(zhǎng)2.2%。4、土地綜合分析結(jié)論宗地位于香洲區(qū)的住宅區(qū)域，隨著未來商業(yè)的開展和周邊商業(yè)中心的紛紛入駐，未來置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大。近年來珠海市土地供給集中于南屏，該地塊所處地理位置優(yōu)越。珠海是我國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是聯(lián)系內(nèi)地與香港、澳門和臺(tái)灣，以及對(duì)外貿(mào)易、國(guó)際交往的一個(gè)重要口岸。通過對(duì)土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)品類五——城市郊區(qū)中高檔大盤工程。工程占地面積4.9萬平米，容積率≤2.0，規(guī)模較大，便于產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)。且區(qū)域地價(jià)處于價(jià)值洼地，此時(shí)入市拿地將會(huì)獲得比擬明顯的土地本錢優(yōu)勢(shì)。該工程優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)維持公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和開展、提高市場(chǎng)的知名度重大的戰(zhàn)略意義。區(qū)域宏觀市場(chǎng)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析珠海市總體面積為7653平方公里，其中陸地面積為1687.8平方公里，海域面積為5965.2平方公里，且島嶼眾多有“百島之市〞之稱。珠海市于1980年設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)最早設(shè)立的4個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，享有全國(guó)人大賦予的地方立法權(quán)。下轄香洲區(qū)〔中心城區(qū)〕、金灣區(qū)、斗門區(qū)3個(gè)行政區(qū)，并設(shè)立珠海〔國(guó)家〕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、珠海保稅區(qū)、高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)、橫琴經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)五個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。其位于廣東省珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之處而得名。東與香港隔海相望，相距僅36海里，南與澳門相連。珠海是我國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是聯(lián)系內(nèi)地與香港、澳門和臺(tái)灣，以及對(duì)外貿(mào)易、國(guó)際交往的一個(gè)重要口岸。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，冬無嚴(yán)寒，雨量充分，氣候宜人。常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年平均氣溫22．3℃，最低氣溫2.5℃。年降雨量為1770-2300毫米，4月至9月盛行東南季風(fēng)，為雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。珠海大氣的年平均相對(duì)濕度是79%。每年初春時(shí)節(jié)，細(xì)雨連綿，空氣相對(duì)濕度較大，有時(shí)可到達(dá)100%。珠海的災(zāi)害性天氣主要是臺(tái)風(fēng)和暴雨，個(gè)別年份冬季受寒潮低溫影響。臺(tái)風(fēng)出的時(shí)間多在6月至10月，年平均4次左右。嚴(yán)重影響珠海市的臺(tái)風(fēng)平均每年1次，暴雨有5次左右。1.1地區(qū)生產(chǎn)總值初步核算，2021年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25382元，比上年增長(zhǎng)11%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35%。2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕1403.24億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.70億元，增長(zhǎng)3.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為0.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值786.42億元，增長(zhǎng)14.4%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為69.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值579.11億元，增長(zhǎng)7.9%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為29.8%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.7:54.8:42.5調(diào)整為2.7:56.0:41.3?，F(xiàn)代效勞業(yè)增加值321.96億元，增長(zhǎng)8.5%，占GDP的22.9%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值345.35億元，增長(zhǎng)11.1%，占GDP的24.6%。分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值863.48億元、351.27億元和188.49億元，分別增長(zhǎng)10.8%、14.2%和9.0%。1.2固定資產(chǎn)投資全年完成固定資產(chǎn)投資638.37億元，比上年增長(zhǎng)28.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資256.59億元，增長(zhǎng)42.9%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資631.07億元，增長(zhǎng)30.5%；農(nóng)村投資7.29億元，下降45.3%。分投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資200.77億元，增長(zhǎng)11.3%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資437.6億元，增長(zhǎng)38.2%；其中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資169.72億元，增長(zhǎng)105.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資152.11億元，增長(zhǎng)22.7%，其中制造業(yè)投資123.18億元，增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)484.35億元，增長(zhǎng)29.9%。全年在建工程684個(gè)，新開工工程337個(gè)，同比分別下降5.9%和30.1%。1.3人口情況截止2021年末常住人口156.76萬人，戶籍人口106.01萬人；戶籍人口中，全年出生人口12057人，出生率11.4‰；死亡人口2348人，死亡率2.2‰；自然增長(zhǎng)率9.2‰。全市常住人口全市常住人口[2]為1560229人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的1235582人相比，十年共增加324647人，增長(zhǎng)26.27%。年平均增長(zhǎng)率為2.36%。家庭戶人口全市常住人口中共有家庭戶[3]451396戶，家庭戶人口為1264778人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.80人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.08人減少0.28人。性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為812466人，占52.07%；女性人口為747763人，占47.93%?？?cè)丝谛詣e比〔以女性為100，男性對(duì)女性的比例〕由2000年第五次全國(guó)人口普查的100.32上升為108.65。年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲人口為210694人，占13.50%；15-64歲人口為1272590人，占81.57%；65歲及以上人口為76945人，占4.93%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重下降3.88個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升2.87個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.01個(gè)百分點(diǎn)。各種受教育程度人口全市常住人口中，具有大學(xué)〔指大專以上〕程度的人口為286911人；具有高中〔含中?！吵潭鹊娜丝跒?83569人；具有初中程度的人口為519506人；具有小學(xué)程度的人口為252469人〔以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生〕。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)程度的由7503人上升為18389人；具有高中程度的由21402人上升為24584人；具有初中程度的由37922人下降為33297人；具有小學(xué)程度的由22622人下降為16182人。全市常住人口中，文盲人口〔15歲及以上不識(shí)字的人〕為21864人，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，文盲人口減少19197人，文盲率[]由3.33%下降為1.40%，下降1.93個(gè)百分點(diǎn)。人口的地理分布：市場(chǎng)產(chǎn)品提供方式現(xiàn)將珠海市2021年第六次全國(guó)人口普查分區(qū)常住人口[]數(shù)據(jù)公布如下：區(qū)人口數(shù)〔人〕比重[]〔%〕全市合計(jì)1560229100香洲區(qū)77172649.46高新區(qū)1091407.00橫琴新區(qū)69130.44萬山區(qū)48130.31斗門區(qū)41585426.65金灣區(qū)1485659.52高欄港區(qū)1032186.621.4收入和消費(fèi)收入 初步核算，2021年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25382元，比上年增長(zhǎng)11%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35%。2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕1403.24億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.70億元，增長(zhǎng)3.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為0.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值786.42億元，增長(zhǎng)14.4%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為69.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值579.11億元，增長(zhǎng)7.9%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為29.8%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.7:54.8:42.5調(diào)整為2.7:56.0:41.3。現(xiàn)代效勞業(yè)增加值321.96億元，增長(zhǎng)8.5%，占GDP的22.9%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值345.35億元，增長(zhǎng)11.1%，占GDP的24.6%。

分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值863.48億元、351.27億元和188.49億元，分別增長(zhǎng)10.8%、14.2%和9.0%。消費(fèi)者的支出模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化初步核算，2021年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出20370元，增長(zhǎng)13.5%。八大類消費(fèi)支出呈現(xiàn)“七升一降〞的態(tài)勢(shì)，其中人均食品支出7123.66元，增長(zhǎng)5.6%；人均衣著支出1220.84元，增長(zhǎng)17.3%；人均居住支出2021.64元，增長(zhǎng)10.0%；人均家庭設(shè)備用品及效勞支出1589.6元，增長(zhǎng)12.4%；人均醫(yī)療保健支出1085.32元增長(zhǎng)24.6%；人均交通和通信支出4323.63元，增長(zhǎng)31.8%；人均教育文化娛樂效勞支出2360.97元，增長(zhǎng)12.1%；人均其他商品和效勞支出下降0.7%。全年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積人均28.59平方米。農(nóng)村居民人均純收入10187元，按可比口徑計(jì)算增長(zhǎng)10.8%。5、宗地周邊區(qū)域市場(chǎng)研究A020地塊啟動(dòng)時(shí)間較晚，周邊有2個(gè)住宅小區(qū)，地塊西側(cè)的格力廣場(chǎng)目前已竣工的有1、2期且已售罄，目前在售的有格力廣場(chǎng)3期。而地塊對(duì)面有住宅小區(qū)為錦園地產(chǎn)。從區(qū)域房地產(chǎn)工程開發(fā)情況來看，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為中小型開發(fā)企業(yè)，整體開發(fā)檔次較高，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)較好〔1〕格力廣場(chǎng)3期將軍山案名格力廣場(chǎng)三期將軍山地址珠海九洲大道中2123號(hào)占地面積41315㎡建筑面積154626㎡總戶數(shù)893戶容積率3.11產(chǎn)品101-182㎡建筑類型板樓、高層、超高層售價(jià)28000元/㎡開發(fā)商珠海格力房產(chǎn)工程簡(jiǎn)介：格力廣場(chǎng)是珠海格力地產(chǎn)開發(fā)的集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓、學(xué)校于一體的城央大型綜合示范區(qū)，地處珠海中心地段，東起建業(yè)四路、西至建業(yè)五路，南北連通九州大道和石花西路。格力廣場(chǎng)總占地面積14.8萬平方米，總建筑面積約60萬平方米，工程分4期開發(fā)。格力廣場(chǎng)3期將軍山位于珠海市香洲區(qū)石花西路。格力廣場(chǎng)3期將軍山占地4.1萬平方米，用地范圍內(nèi)共有五棟住宅，其中19棟，20棟為32層住宅；21棟、22棟為48層住宅；23棟為18層住宅。工程銷售動(dòng)態(tài)：工程19、20、22號(hào)樓已經(jīng)售完。現(xiàn)在售21號(hào)樓剩余房源，面積101-180平方米不等，均價(jià)28000元/平方米。.〔2〕錦園案名錦園地址香洲區(qū)吉大九洲大道占地面積34000㎡建筑面積230000㎡總戶數(shù)1400戶容積率5.65產(chǎn)品134-264㎡建筑類型塔樓、高層、超高層售價(jià)20000元/㎡開發(fā)商:珠海市南福房產(chǎn)開發(fā)工程簡(jiǎn)介：錦園地處珠海城市中心吉大區(qū)，為珠海城市生活的幾何中心，距離九洲港客運(yùn)碼頭、拱北口岸、廣珠城際輕軌總站均5分鐘車程，距離珠海機(jī)場(chǎng)50分鐘車程，優(yōu)越地理位置自然不言而喻。坐擁10平方公里的板樟山森林公園和30萬平方米的白蓮洞公園，三面依山、一面臨九洲大道。500米范圍視野永久無遮擋，園內(nèi)湖、林、山、石自然景觀與人文景觀層出不窮；錦園總建筑面積23萬平方米，由1棟24層公寓及6棟31-32層高層組成,居于此更可以把生活完全正融入這片城市山水，無論是登高望遠(yuǎn)、還是林中漫步，無論是碧水獨(dú)釣、還是共樂天倫，都可以讓人實(shí)現(xiàn)超越鋼筋水泥的靈性回歸。錦園小區(qū)園林由國(guó)際知名園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加拿大奧雅傾力打造，采用現(xiàn)代東南亞風(fēng)情園林，包括中央庭院、架空層園林空間，散布在社區(qū)各個(gè)角落，與大樹相照應(yīng)的灌木和草坪，甚至水景上的休憩露臺(tái)，多樣化的園林空間形成了一個(gè)綠色網(wǎng)絡(luò)，為居住者提供了優(yōu)美的自然環(huán)境和親切的休閑交流場(chǎng)所。近3萬平方米的庭院園林以景觀漸進(jìn)的格局，與白蓮洞公園東西照應(yīng)，最大程度打造生態(tài)人居的稀有珍貴。配有奢華私人會(huì)所，6米高架空層視野通透，主力戶型128㎡——270㎡，山景、園景、湖景；著名室內(nèi)設(shè)計(jì)專家打造精裝山水大宅，力邀全國(guó)頂級(jí)豪宅管家金地物業(yè)，提供“英式管家〞效勞。工程銷售動(dòng)態(tài)：2021年年末開盤銷售，現(xiàn)剩余房源不多。在售214-264㎡四房樓王毛坯單位，均價(jià)20000元/㎡，購(gòu)房全款96折，按揭97折。市場(chǎng)分析結(jié)論近年來珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較為成熟。與拱北商業(yè)中心距離較近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng)。較低的地價(jià)是非常明顯的本錢優(yōu)勢(shì)。考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、開發(fā)商資金情況的普遍惡化，以及地方政府財(cái)政緊張情況，政府不會(huì)讓市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷下去，明年下半年以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜?dòng)可能。本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求。市場(chǎng)不確定性因素較多。區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)：拱北的新晉樓盤將威脅到工程的出售。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)內(nèi)工程的即將推出將直接沖擊本工程。注重新客戶開發(fā)與舊客戶宣傳并進(jìn)，擴(kuò)大客戶源。不定期舉辦宣傳促銷。采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造工程的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時(shí)機(jī)四、工程定位1、工程整體定位1.1品類定位通過對(duì)工程所在區(qū)域及土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)——城市核心高檔綠色高層樓盤。1.2市場(chǎng)定位根據(jù)該工程的位置及未來規(guī)劃，工程的市場(chǎng)定位是：“賞山中園林，高檔品質(zhì)配備，綠色宜居住宅〞1.3客戶定位通過對(duì)宗地相關(guān)因素及周邊市場(chǎng)的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)工程物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶?！?〕客戶特征分析職業(yè)：通常為生意人，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，絕大多數(shù)是改善性置業(yè)，認(rèn)為購(gòu)置房產(chǎn)是資產(chǎn)保值的方法之一，絕大多數(shù)購(gòu)置用于度假與自住，但不急于入住，對(duì)周邊環(huán)境的便捷與小區(qū)園內(nèi)綠化條件要求高。年齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本工程購(gòu)置客群的主要年齡段為30－45歲的首置及首改客戶，其中以30-40歲客戶為主力客群。教育程度：以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。家庭結(jié)構(gòu)：以3口之家為主。家庭收入：以家庭收入每月15000-30000元為主。置業(yè)目的：改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住或度假為主要購(gòu)房目的。消費(fèi)偏好：對(duì)地段首肯，習(xí)慣吉大、拱北生活，認(rèn)可小區(qū)的規(guī)模、戶型與質(zhì)量，對(duì)綠化條件要求高，對(duì)城市中心的便利比擬看重?！?〕客源分布在考慮工程體量和物業(yè)形式，爭(zhēng)取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來源，重點(diǎn)為舊城區(qū)居民、港澳置業(yè)者、周邊工作者，具體如下：局部投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用窦蟆⑾阒夼f城區(qū)的居民渴望改善生活，他們隨著時(shí)代的開展更加注重生活的品質(zhì)，但仍想留在此生活圈子，本樓盤將會(huì)是他們的不二之選。而作為投資者的立場(chǎng)來看，本工程樓盤具備面面俱到的都市生活，囊括一切現(xiàn)代都市生活所需的地理位置，升值潛力也是巨大的。港澳置業(yè)者絕大多數(shù)和澳門、香港有往來，看重地塊的地段，城市中心。希望在內(nèi)地置業(yè)，從而用較低價(jià)格置入性價(jià)比相對(duì)港澳較高的樓盤。便利的交通促使港澳來珠海置業(yè)人士占較高比例。周邊工作居住的中高收入人群他們?cè)谥苓吂S，周邊食肆工作，多為中高收入管理層或技術(shù)人員。他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比方出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。2、規(guī)劃布局分析該工程地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路、西至建業(yè)三路，南北連通石花西路和九州大道，宗地面積49000㎡。西鄰運(yùn)輸工廠與格力廣場(chǎng)，東面車輛甚少較為荒蕪，北面臨主要干道九州大道，噪聲污染與空氣較差，南面可遠(yuǎn)眺將軍山公園，石花西路非主要交通干道，空氣較九州大道清新。因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價(jià)值分區(qū)如下圖。3、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊工程、地塊特點(diǎn)綜合考慮，本工程的產(chǎn)品主要包括高層住宅及車位等。主要針對(duì)三口之家為主，具體定位描述如下：高層產(chǎn)品：①、12層高層住宅5棟，每棟4戶，平均面積在90㎡，以二居室為主，總戶數(shù)為240戶。②、13層高層住宅3棟，每棟4戶，平均面積在180㎡，以三居室和四居室為主，總戶數(shù)為156戶。③、16層高層住宅4棟，每棟4戶，平均面積在120㎡，以三居室為主，總戶數(shù)為256戶。銷售中心：在工程臨九州大道一方設(shè)立銷售中心及樣板示范區(qū)。車位：共有地下車位1000個(gè)，其中產(chǎn)權(quán)地下車位965個(gè)，面積為40㎡/個(gè)，人防車位20個(gè)，面積為50㎡/個(gè)，會(huì)所地下車位15個(gè)。4、開發(fā)及銷售建議4.1開發(fā)思路根據(jù)珠海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、工程自身的具體情況及本公司的開發(fā)能力，工程開發(fā)思路為：，1年開發(fā)3年銷售，工程開工面積總計(jì)138172㎡。4.2定價(jià)依據(jù)根據(jù)對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況及工程周邊樓盤銷售情況的分析，工程2021年住宅產(chǎn)品入市價(jià)格為15900元/平米。4.3年度建設(shè)方案“一年建設(shè)三年銷售〞，工程建設(shè)期為2021年—2021年，2021年6月開工，工程總建筑面積為167764平米，2021年6月全部竣工，2021年5月具備入住條件。表4-1A020地塊建設(shè)方案工程2021年2021年合計(jì)開發(fā)方案〔m2〕1.1開工面積792765967613915212層高層住宅〔90㎡〕13920120002592013層高層住宅〔180㎡〕18000156963369616層高層住宅〔120㎡〕253601150436864地下車位〔人防〕9809801960產(chǎn)權(quán)地下車位192961929638592會(huì)所152001520會(huì)所地下車位3003006001.2竣工面積13915213915212層高層住宅259202592013層高層住宅336963369616層高層住宅3686436864地下車位〔人防〕980980產(chǎn)權(quán)地下車位3859238592會(huì)所15201520會(huì)所地下車位6006004.4銷售方案2021年11月正式開盤，上市12層高層產(chǎn)品局部13、16層高層住宅。工程整體銷售周期為三年，在2021年銷售收入到達(dá)峰值，2021年銷售速率減緩，詳細(xì)銷售指標(biāo)如下：表4-2A020地塊整體銷售方案工程2021年2021年2021年合計(jì)銷售面積〔m2〕30000555605127213703212層高層住宅〔90㎡〕8060926385972592013層高層住宅〔180㎡〕1047812042111763369616層高層住宅〔120㎡〕11462133751202736864地下車位〔人防〕9809801960產(chǎn)權(quán)地下車位200001859238592銷售均價(jià)〔元/m2〕1900019000190001900012層高層住宅〔90㎡〕1850018500185001850013層高層住宅〔180㎡〕1900019000190001900016層高層住宅〔120㎡〕19500195001950019500地下車位〔人防〕500050005000產(chǎn)權(quán)地下車位650065006500銷售額〔萬〕570007913772749.8209376.85、工程定位結(jié)論本工程為城市核心高檔綠色高層樓盤。市場(chǎng)定位為“賞山中園林，高檔品質(zhì)配備，綠色宜居住宅〞。目標(biāo)客戶拱北為中心，輻射香洲舊城區(qū)、吉大商圈乃至港澳及周邊科技企業(yè)的從職人員及高等技術(shù)人員，以及家境較好需改善居住環(huán)境的當(dāng)?shù)鼐用竦?。產(chǎn)品主要包括高層住宅、車位等，主力戶型為120㎡，較該地段市場(chǎng)價(jià)稍低入市，契合市場(chǎng)需求。工程整體開發(fā)思路為1年開發(fā)3年銷售。2021年11月正式開盤，2021年6月全部竣工，2021年5月具備入住條件。結(jié)合本工程的中高端定位，身居核心高位，緊扼吉大、拱北、香洲三大商圈，地段、配套、價(jià)值三高。除了享受核心帶來的繁華便捷，更將園區(qū)內(nèi)打造成具備現(xiàn)代成熟氣息與自然綠意相和諧的社區(qū)，旺中帶靜的愜意生活在繁華與歸隱之中，兩者兼可得。五、經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、本錢構(gòu)成該地塊工程總開發(fā)本錢共計(jì)126727萬元，按照可售面積136052平米計(jì)算，每平米可售面積開發(fā)本錢為9314元/平方米。表5-1A020地塊工程本錢構(gòu)成表序號(hào)類別金額〔萬〕可售單價(jià)土地獲得價(jià)款814396472.73建安費(fèi)365432634資本化利息8743639本錢小計(jì)12672593141.1規(guī)劃方案〔1〕用地指標(biāo)表5-2A020地塊工程用地指標(biāo)表總占地面積49000m2總建筑面積139152m2容積率2.0可售面積137032m2〔2〕住宅產(chǎn)品指標(biāo)表5-3A020地塊工程住宅產(chǎn)品指標(biāo)表產(chǎn)品構(gòu)成可售面積平均每戶面積戶數(shù)住宅高層〔12層〕2592090240高層〔13層〕33696180156高層〔16層〕36864120256合計(jì)96480130652表5-5A020地塊工程車庫(kù)產(chǎn)品指標(biāo)表產(chǎn)品構(gòu)成車位數(shù)建筑面積可售面積車位車庫(kù)地上車位0地下車位〔人防〕401960地下車位9653859238592小計(jì)161740552405521.2土地費(fèi)用A020地塊工程土地樓面地價(jià)為8310.2元/平方米。1.5建安本錢本工程建安本錢參照長(zhǎng)春亞泰櫻花苑結(jié)算本錢單價(jià)，考慮地區(qū)地質(zhì)情況差異，調(diào)整根底局部本錢，同時(shí)考慮產(chǎn)品品質(zhì)提升，公共局部及外立面等局部本錢增加，共計(jì)建安本錢為28938萬元，按照可售面積137032平米計(jì)算，可售建安本錢單價(jià)為2640元/㎡。表5-6A020地塊工程各類產(chǎn)品建安本錢產(chǎn)品本錢工程可售建筑面積建安單價(jià)合計(jì)住宅高層住宅(12層)2592023005961高層住宅(13層)3369623007750高層住宅〔16層〕3686423008478地下車位〔人防1層〕19603450676.2地下車位38592345013314.2合4萬2、三項(xiàng)費(fèi)用及稅金銷售費(fèi)用按開發(fā)總費(fèi)用的3.0%計(jì)提，管理費(fèi)用按照開發(fā)總費(fèi)用的3%計(jì)提，財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，工程的貸款利息資本化后計(jì)入工程開發(fā)本錢。表5-7A020地塊工程費(fèi)用測(cè)算表類別金額〔萬元〕可售面積單方〔元/平方米〕銷售費(fèi)用4985363管理費(fèi)用4985363合計(jì)9970727稅金按照開發(fā)總費(fèi)用的15%計(jì)算，為24926萬元。銷售價(jià)格表5-9A020地塊工程各類產(chǎn)品售價(jià)情況產(chǎn)品類型平均售價(jià)〔元/m2〕高層〔12層〕18500高層〔13層〕19000高層〔16層)19500地下車位〔人防〕5000地下車位65004、分期開發(fā)銷售、銷售設(shè)想表5-10A020地塊工程各年度開竣工面積年度2021年2021年合計(jì)開工面積〔平米〕7927659676139152竣工面積〔平米〕139152139152根據(jù)工程的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，本工程自2021年入市銷售，2021年工程售罄。表5-11A020地塊工程各年度銷售情況年度2021年2021年2021年合計(jì)銷售均價(jià)〔元/平米〕19000190001900019000銷售面積〔平米〕300005566051372137032銷售收入〔萬元〕5700079382190002093765、工程年度利潤(rùn)情況表5-12A020地塊工程各年度利潤(rùn)情況表年度2021年2021年2021年合計(jì)銷售面積〔㎡〕300005556051272137032銷售均價(jià)〔元/㎡〕19000190001900019000銷售收入〔萬元〕570007938219000209376開發(fā)建設(shè)本錢〔萬元〕126727開發(fā)建設(shè)所需民間貸款所需利息(萬元〕32817拿地民間借貸所需利息(萬元〕24948銀行貸款金額所需利息(萬元〕5212期間費(fèi)用(萬元〕9970營(yíng)業(yè)稅及附加(萬元〕24926咨詢、籌劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)(萬元〕13294開發(fā)總本錢〔未算資本化利息〕166174資本化利息(萬元〕8743總投資〔萬元〕174918利潤(rùn)總額〔萬元〕344596、資金來源與運(yùn)用6.1投資方案地塊工程本錢費(fèi)用為814399萬元，為“一年建設(shè)、三年銷售〞，2021年開始進(jìn)行投資，主要為土地費(fèi)用、資本化利息、建安費(fèi)，2021年6月開工面積為95000平米，2021年6月全部竣工，2021年5月一期具備入住條件。表6-1A020地塊工程投資方案工程2021年2021年2021年合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷售面積〔m2〕300005556051272137032銷售額570007938219000209376回款額570007938219000209376二、投資情況土地獲得價(jià)款81440建安費(fèi)36544本錢費(fèi)用投資合計(jì)117984期間費(fèi)用9970銷售費(fèi)用4985管理費(fèi)用4985營(yíng)業(yè)稅及附加24926咨詢、籌劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)13294小計(jì)1661746.2資金方案A020地塊工程啟動(dòng)資金為6.48億元，為集團(tuán)投資，投入時(shí)間為2021年10月。用于土地費(fèi)用、資本化利息、建安費(fèi)。2021年實(shí)現(xiàn)銷售收入后，工程具備滾動(dòng)開發(fā)條件，共計(jì)發(fā)生利息資本化8743萬元。工程開發(fā)周期為一年，銷售周期為三年，共計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)34459萬元，投資利潤(rùn)率為19.7%，工程盈利能力及資金回流能力較強(qiáng)。表6-2A020地塊工程資金方案估算表工程2021年2021年2021年合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷售面積〔m2〕300005556051272137032銷售額570007938219000209376回款額570007938219000209376二、現(xiàn)金流出土地獲得價(jià)款81440建安費(fèi)36544資本化利息87434工程本錢費(fèi)用合計(jì)1179849、期間費(fèi)用9970銷售費(fèi)用4985管理費(fèi)用498510、營(yíng)業(yè)稅及附加2429611、所得稅8615稅前利潤(rùn)3445912、咨詢、籌劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)132947、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)論此地塊工程的經(jīng)營(yíng)收入為209376萬元，商品房平均銷售價(jià)格為19000元/m2。工程總投資174918萬元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為34459萬元，投資利潤(rùn)率為19.7%〔工程啟動(dòng)資金為6.48億元，工程周期為3年〕。表7-1A020地塊工程利潤(rùn)測(cè)算表序號(hào)工程名稱總額

〔萬元〕單位金額

〔元/m2〕1收入高層〔12層〕25920479