TOD商業(yè)案例及分析

TOD隨著這些年城市軌道交通的飛速發(fā)展、不斷擴(kuò)充和建設(shè)，55TOD逐年上升勢(shì)態(tài)。伴隨著國(guó)目前北上廣深、杭州、重慶、成都等城市，紛紛制定了各近年來(lái)，不少頭部房企如萬(wàn)科、龍湖、綠地、綠城、保利、碧桂園、新鴻基地產(chǎn).....有強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入這一藍(lán)海市場(chǎng)的趨勢(shì)，積極布局，拓展其對(duì)于TOD商業(yè)的版圖。萬(wàn)科萬(wàn)科的天空之城系列、綠城的楊柳郡系列，龍湖則有天街系列在這兩年接連面世，引起不小的轟動(dòng)。像萬(wàn)科這樣頭部房企，甚至出現(xiàn)了一個(gè)城市多點(diǎn)布局的戰(zhàn)略模式，構(gòu)建TOD的發(fā)展進(jìn)階和開(kāi)發(fā)邏輯TOD模式是指：以“公共交通”為導(dǎo)向的發(fā)展模式，在經(jīng)從從車(chē)站出現(xiàn)，打破城市邊界的TOD1.0，到集聚簡(jiǎn)單商業(yè)系統(tǒng)“站樓一體化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一體化”--TOD3.0，共同構(gòu)成了TOD的初階階段，至此，購(gòu)物中心、住宅、公園與車(chē)站開(kāi)發(fā)結(jié)合的模式得以嘗試和發(fā)展。飛躍：以“人”的需求為驅(qū)動(dòng)，在滿(mǎn)足軌道交通、公共服務(wù)、物質(zhì)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，將當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^、藝術(shù)氛圍結(jié)合城市個(gè)性融入，創(chuàng)造出富有獨(dú)特魅力的“站城商居一體化”場(chǎng)所，構(gòu)建立體微城市。TOD模式的開(kāi)發(fā)邏輯從“垂直城市”到創(chuàng)造“超級(jí)城市”TOD長(zhǎng)在”城市軌道交通上的具有生命力的微型城市，這才是城市TOD的開(kāi)發(fā)邏有復(fù)雜而全面的業(yè)態(tài)，宏觀角度上還涉及地區(qū)規(guī)劃、城市復(fù)興、郊區(qū)革新等城市發(fā)展。其二，須與大型軌道交通樞紐相連，與城市有著充分的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)“距離一公里”的理念，切實(shí)鏈接城市與商業(yè)，人，人與商業(yè)。其三，擁有一定的體量，這樣才有足夠空間才能去施展一座立體的“微型城市”。目前國(guó)內(nèi)已有TOD項(xiàng)目主要分為三大類(lèi)型D交通樞紐、商業(yè)辦公、商務(wù)功能為主導(dǎo)的混合開(kāi)發(fā)模式。此類(lèi)型一般住宅屬性用地比例較少，同時(shí)還會(huì)與單條或幾條地鐵線路多軌交匯，構(gòu)成規(guī)模較大的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐為中心，以商業(yè)辦公、商住、公共開(kāi)放空間為主導(dǎo)的混合開(kāi)發(fā)模式，構(gòu)建節(jié)點(diǎn)性商圈。業(yè)辦公、純住宅、政策性住房、公共配套、公共服務(wù)設(shè)施為主的混合開(kāi)發(fā)模式。一般基于公共交通的某一個(gè)支線站認(rèn)為只要蓋在地鐵上面、甚至在地鐵周邊的都是TOD，或者軌道+品牌格子堆疊就是所謂的TOD綜合體。TOD模式的商業(yè)需要依托于TOD強(qiáng)大的交通網(wǎng)，同樣反哺TOD，共同打造社區(qū)生活生態(tài)圈，構(gòu)建強(qiáng)大的城市生活“聚D容易在業(yè)態(tài)和品牌上出現(xiàn)布局偏差。交通樞紐≠大量客源交通樞紐≠大量客源我們不難發(fā)現(xiàn)，即使是與地鐵接駁的商業(yè)體也未必能獲得大量客源，所以擁有交通樞紐的有利地位并不等于掌握大量客源，其中一個(gè)重要因素就涉及到動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性與便捷性。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果前期在空間開(kāi)發(fā)和動(dòng)線引導(dǎo)上沒(méi)有做到位會(huì)導(dǎo)致游逛體驗(yàn)大打折扣。特別是對(duì)于人流同時(shí)兼顧人流疏散、聚集、游逛、休息功能是前期規(guī)劃中鐵上或附近，地鐵穿行時(shí)的輕微震動(dòng)對(duì)建筑的影響，以及對(duì)于居住安全、燈光污染、噪音污染等影響人們居住舒適感的因素，都需要嚴(yán)格遵守規(guī)定要求，充分進(jìn)行考量。由于目前存在前期投入