浙江知名民宿旅游度假區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目綜合分析裸心|谷2目錄一、酒店基本情況二、酒店經(jīng)營(yíng)分析三、模式可復(fù)制性分析四、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估五、綜合結(jié)論3緣起一、酒店基本情況分析

2007年，湖州市莫干山鎮(zhèn)勞嶺村的三九塢總共有18戶人家。南非小伙高天成（GrantHorsfield）第一次騎自行車來(lái)這里游逛時(shí)，村里只有二十來(lái)個(gè)留守的老人，年輕人或外出經(jīng)商、或進(jìn)城打工，空留下很多老式的泥坯房、西洋樓。了解到這些泥坯房大多閑置，高天成和朋友們毫不猶豫地租下了八棟農(nóng)房，一租就是15年。這些農(nóng)房被改造成可以接待客人的小屋，變成了度假村，于是在2007年，裸心鄉(xiāng)誕生了。之后，2011年10月，裸心谷也開幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸心成了一個(gè)頗負(fù)盛名，而且非常成功的的公司及品牌。4概況一、酒店基本情況分析裸心谷位于莫干山腳下的一片廣闊卻又遺世獨(dú)立的私人山谷中5概況——選址一、酒店基本情況分析項(xiàng)目位于莫干山風(fēng)景區(qū)附近，天然山谷之中。距離德清縣火車站約15公里，杭寧高速德清出口20分鐘車程。6概況——規(guī)劃一、酒店基本情況分析用地面積：約400畝土地性質(zhì)：招拍掛，商業(yè)用地7概況——功能一、酒店基本情況分析設(shè)施數(shù)量備注樹頂別墅3081間房圓形小屋40一室一棟馬廄1用于喂養(yǎng)私家馬游泳池32個(gè)冬日溫水泳池餐廳3會(huì)議室11000平米的會(huì)議空間，包括8個(gè)房間和禮堂健康中心1包括1個(gè)SPA館和14間治療室兒童日托中心1有機(jī)農(nóng)場(chǎng)1為度假村提供所有蔬菜和家禽活動(dòng)中心1包括山地車、垂釣、采茶、騎馬、射箭8概況——業(yè)態(tài)一、酒店基本情況分析樹頂別墅?2室、3室以及4室的別墅夯土小屋夯土小屋與山頂夯土小屋9概況——配套一、酒店基本情況分析包括馬場(chǎng)、水療中心、活動(dòng)中心、三個(gè)餐廳、兩個(gè)泳池、會(huì)議中心等10概況——特色一、酒店基本情況分析設(shè)計(jì)構(gòu)思亞洲和非洲風(fēng)情的巧妙結(jié)合，把非洲的粗曠熱情，以及與自然密不可分，天衣無(wú)縫的銜接在亞洲的土地上。所有建筑的設(shè)計(jì)都以盡量減低對(duì)環(huán)境的影響，并與自然融為一體為最高原則?？沙掷m(xù)發(fā)展理念在建筑上堅(jiān)守永續(xù)的原則，第一個(gè)在亞洲得到LEED白金獎(jiǎng)。雇傭當(dāng)?shù)鼐用?，提升就業(yè)機(jī)會(huì).所有的食物就地取材，以當(dāng)季的農(nóng)產(chǎn)為主，就近向當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶購(gòu)買。二、酒店經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)內(nèi)容產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)與銷售酒店經(jīng)營(yíng)管理（一）管理團(tuán)隊(duì)高天成，南非人，集團(tuán)的創(chuàng)始人和總裁。在2005年來(lái)到中國(guó)之前，高天成先生曾在英國(guó)及南非工作，有超過(guò)10年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)及運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。2004年，高天成獲得了開普敦大學(xué)商學(xué)院的MBA學(xué)位。林綱洋集團(tuán)首席營(yíng)運(yùn)官13年的企業(yè)財(cái)務(wù)及地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在此之前，作為中國(guó)金光的地產(chǎn)開發(fā)部的總監(jiān)，負(fù)責(zé)上海第一家W酒店的開發(fā)。在金光集團(tuán)任職之前，林綱洋是澳大利亞墨爾本普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所的經(jīng)理，他專注于商業(yè)價(jià)值和戰(zhàn)略咨詢。房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)葉凱欣女士，BenWood設(shè)計(jì)工作室總監(jiān)，哈佛大學(xué)建筑學(xué)碩士。來(lái)上海之前，她在香港、紐約和波士頓工作。來(lái)上海后，她代表Wood和Zapata負(fù)責(zé)新天地項(xiàng)目的監(jiān)督工作。2005年秋季，葉凱欣女士成為BenWood設(shè)計(jì)工作室合伙人。有著不同文化游歷經(jīng)驗(yàn)的葉凱欣女士，擔(dān)任了許多高端項(xiàng)目的監(jiān)督，包括;杭州西湖天地、朱家角東方花園、上海外灘源、北京77宮殿、上海虹橋商業(yè)中心、麗江拉市海度假村總體規(guī)劃設(shè)計(jì)等。盧家寶-naked度假村常務(wù)董事，澳門人擁有超過(guò)15年的高端活動(dòng)和公共關(guān)系管理經(jīng)驗(yàn)，naked今天的成就與盧家寶分不開。作為該團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)始成員之一，盧家寶已經(jīng)帶領(lǐng)naked成為中國(guó)最有名的生態(tài)旅游目的地之一，吸引了來(lái)自世界各地的客人。盧家寶來(lái)自澳門，擁有豐富的多元文化和多國(guó)居住和工作經(jīng)驗(yàn)，曾在大中華地區(qū)，英國(guó)和意大利有多年研究經(jīng)歷。韓天寧－銷售總監(jiān)來(lái)自荷蘭阿姆斯特丹，韓天寧擁有商業(yè)學(xué)學(xué)士學(xué)位、戰(zhàn)略管理碩士（專注于中國(guó)商業(yè)文化）。來(lái)集團(tuán)的第一年韓天寧將公司的銷售業(yè)務(wù)提高了350%，并為公司帶來(lái)了不少國(guó)際性的大公司客戶，這其中有國(guó)際大企業(yè)聯(lián)合利華和可口可樂(lè)，也有上海美國(guó)學(xué)校等當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)和中國(guó)銀行等中國(guó)龍頭企業(yè)。KurtBerman-naked私人度假村總經(jīng)理有著超過(guò)16年餐飲及高檔豪華度假村的管理經(jīng)驗(yàn)，他以豐富的經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)新度假村——nakedStables的試營(yíng)業(yè)和運(yùn)營(yíng)。在加入naked之前，Kurt曾擔(dān)任過(guò)“第六感覺(jué)”Laamu試營(yíng)業(yè)總經(jīng)理和“第六感覺(jué)”SonevaGili的駐店經(jīng)理。Kurt是來(lái)自南非，并擁有康奈爾大學(xué)授予的酒店管理碩士學(xué)位。度假村管理團(tuán)隊(duì)酒店人員員工總數(shù)：370人人數(shù)最多崗位為清潔服務(wù)人員：160人餐廳均為酒店自身經(jīng)營(yíng)，餐廳服務(wù)人員員工含在其中，大約40人。與一般酒店不同的崗位是：客戶管家、茶園工人、馬場(chǎng)員工等。（二）項(xiàng)目投資分析土地總用地：按400畝測(cè)量估算建設(shè)用地：100畝（可能不到，屬政府正式出讓部分，其他為租賃）土地單價(jià)：10萬(wàn)元/畝（參考當(dāng)?shù)仡愃粕虡I(yè)用地出讓基準(zhǔn)價(jià)格）土地總價(jià)：1000萬(wàn)元茶地租賃總額：300萬(wàn)元合計(jì)：1300萬(wàn)元建筑土屋單價(jià)：60萬(wàn)元土屋總價(jià)：60×40＝2400萬(wàn)元?jiǎng)e墅單價(jià)：200萬(wàn)元?jiǎng)e墅總價(jià)：200×30＝6000萬(wàn)元道路管網(wǎng)及其它配套設(shè)施

2000萬(wàn)元合計(jì)：10400萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用總費(fèi)率：12％總費(fèi)用：1.25×0.12＝1500萬(wàn)元管理費(fèi)用：取總投資的5%

總費(fèi)用：11700×0.05＝585萬(wàn)元

投資總額：1300＋10400＋1500+585＝

13785萬(wàn)元建設(shè)工期：拿地2009年

施工：2010-2011年9月項(xiàng)目投資分析說(shuō)明1、土地費(fèi)用根據(jù)德清國(guó)土局資產(chǎn)科調(diào)研預(yù)估，參考當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地價(jià)格，可能更優(yōu)惠；

2、工程造價(jià)：

主要分兩部分，一是土建及裝修造價(jià)，小屋為混凝土結(jié)構(gòu)，成本較低；別墅為全鋼結(jié)構(gòu)加混凝土樓板，造價(jià)較高；室內(nèi)裝修為簡(jiǎn)裝+設(shè)備+家具，預(yù)計(jì)在3000元/平米左右；

二是室外道路、管網(wǎng)以及與外部連接的市政水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施，該部分成本較高，主要參考青山湖園區(qū)道路、擋墻，以及杭州外接市政管線推算。3、費(fèi)用：主要為財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用，按實(shí)際工期和資金占用推算，資金成本按6%暫估。4、由于室外環(huán)境主要依托自然，未進(jìn)行改造，景觀成本比想象中要少很多。5、設(shè)計(jì)費(fèi)主要由境外公司和知名建筑人完成，預(yù)計(jì)費(fèi)用較高。注：酒店官網(wǎng)宣稱總投資約1.5億元人民幣，與我們估計(jì)較為接近，預(yù)計(jì)實(shí)際投資1.2-1.3億元左右。（三）房產(chǎn)收益分析產(chǎn)品類型銷售單價(jià)（萬(wàn)元/套）數(shù)量（套）年收入總計(jì)（萬(wàn)元）雙房間別墅600137800三房間別墅9001311700四房間別墅120044800合計(jì)－－3024300銷售收入稅后利潤(rùn):9600萬(wàn)元投資收益率：70％資產(chǎn)留存：40間土屋（四）裸心谷酒店?duì)I銷客源地境外（主要來(lái)源：美國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞等），20％－30％比例境內(nèi)（主要來(lái)源周邊城市：上海、杭州、蘇州、南京），70％－80％比例主要客戶形態(tài)家庭情侶（2－3人）朋友（4人以上）主要入駐目的度假休閑體驗(yàn)高端商務(wù)活動(dòng)客戶價(jià)值訴求推廣閃策略主要色營(yíng)銷夏策略疤是投姻放時(shí)北尚類鳳雜志轟軟文叔或廣剩告，皂進(jìn)行治精準(zhǔn)輕營(yíng)銷裸心挽谷在EL互LE臺(tái)灣谷版上乘的軟纏文(五）裸異心谷酒草店經(jīng)營(yíng)俱效益分瓣析1、價(jià)格201民2客房?jī)r(jià)妄格餐飲價(jià)羽格A、中餐——握15攀0元/人B、西餐——快餐：120元/人燒烤要：25拼0元/人配套價(jià)丹格SPA額6俯80-懲980元/6劃0m騎馬250元/30明m2、收己入估抵計(jì)客房房型價(jià)格（元/間/晚）全年平均入住率數(shù)量（套）全年收益（萬(wàn)元）樹頂別墅平日：680050％30（6800×1.15×0.5×30×196）=2299.08假日：850060％30（8500×1.15×0.6×30×169）=2973.55夯土小屋平日：170060％40（1700×1.15×0.6×40×196）=919.63假日：210070％40（2100×1.15×0.7×40×169）=1142.78合計(jì)————707335.04說(shuō)明：1、樹頂別墅最多戶型為“三間房”，因此以它的價(jià)格為基準(zhǔn)。

2、夯土小屋兩種房型數(shù)量基本相等，因此取其中間價(jià)格。

3、按照2012年的放假規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平日為196天，假日為169天。餐飲日平均研客人數(shù)寫量：150人日人均妹餐飲消沈費(fèi)：15濟(jì)0人全年用餐飲休收入謎：82堅(jiān)1.身25萬(wàn)元配套SP喬A日平散均客盈人數(shù)暗量：10人日人私均消行費(fèi)：70選0人全年羅收入吩：255虜.5萬(wàn)元其它偶收入致：預(yù)計(jì)100萬(wàn)元總計(jì)：85豪00萬(wàn)元3、經(jīng)懸營(yíng)利片潤(rùn)估蜻計(jì)客房過(guò)：按照35％GO先P率估秀算：733殿5×3杯5％＝25叛67樸.2泊5萬(wàn)元餐飲：按照15％GO歸P率估撐算：82饞1.騙25珍×0約.1開5＝123臥.18萬(wàn)元配套厚：按照25％凈疼利潤(rùn)姓率估扛算：355泰.5×井25％＝88.災(zāi)86萬(wàn)元合計(jì)鹿：27灘79主.2下9萬(wàn)元靜態(tài)投毯資回收羊期：13集78洋5萬(wàn)元÷27牛79.巨29萬(wàn)元＝4.9嘆5年（六技）未痕來(lái)發(fā)鄙展戰(zhàn)膝略截至20匯12年底，切包括上揉?？偛繃?yán)及浙江積的兩個(gè)必度假村船，在未局來(lái)的五飄年到十禍年間，謀裸心酒奸店管理銷集團(tuán)計(jì)平劃擴(kuò)展啞到十個(gè)音度假雜村。28選址左要求三、市模式宴可復(fù)糕制性桃分析1、自杯然環(huán)纏境：選擇預(yù)有地衛(wèi)緣特暑色的維自然膨環(huán)境僅，強(qiáng)勒調(diào)山飼水結(jié)建合；2、人文遇環(huán)境：以當(dāng)蘭地建永筑風(fēng)令貌、憂風(fēng)俗先人情安和特密色人軟文景羞觀為指主，分具有陜國(guó)際土影響插力最漸佳；3、交睛通通國(guó)達(dá)性闖：與周獨(dú)邊中垃心城閘市距扔離最碼好不織要超煉過(guò)150公里；4、內(nèi)驅(qū)部環(huán)嘩境：山地+峽谷+溪流活，有胳一定用的坡逼度，敏植被拌覆蓋讓率較磁高；5、經(jīng)濟(jì)鋸消費(fèi)水贏平和習(xí)賞慣：收入較愈高，崇行尚自然緣瑞生活方江式，有隔錢有閑于，有周煎末和假日旗出游縱習(xí)慣避。注：以囑入住2天，帆人均饞消費(fèi)1萬(wàn)元/人為推例，榜至少儲(chǔ)需月犯收入5萬(wàn)元脫以上闊左右挺群體奸。29土地與災(zāi)開發(fā)政殘策三、模勝式可復(fù)術(shù)制性分縮慧析1、用火地性斧質(zhì)：商業(yè)或跟旅游用莖地，最新好能直倘接銷售陳；2、規(guī)鞋劃要映求：低容侮積率棍、高津綠化異率、騙低密轎度建括筑；3、土地丑成本：根據(jù)啦各地模差異赴，在宵總投夢(mèng)資中僑占比洋較低綿，未盞來(lái)有巨上升趨勢(shì)；4、開全發(fā)要新求：肚前期節(jié)有招舌商需俯求，耐未來(lái)盡將限纖制開街發(fā)。30規(guī)劃要琴求三、枯模式此可復(fù)穴制性第分析1、建繁筑規(guī)詞劃：中西、守本土和袋異域文限化結(jié)合馳、親近臉自然；2、景觀忘規(guī)劃：最少俘限度玩破壞慣原始膚景觀撇和風(fēng)想貌；3、內(nèi)部承配套：主要局以酒扁店配舊套為野主，摸包括撐餐飲五、會(huì)咽務(wù)、SPA，差異化開辜發(fā)越野怠賽道、鴉馬場(chǎng)等酒；交通門停車相摩對(duì)集中拴，內(nèi)部旱以酒店述用車解決竟交通；4、市括政配奶套：渣由于月地處廊偏遠(yuǎn)凱，一勇般靠季開發(fā)雀企業(yè)振自行霉解決題。31投資昏收益鑄分析三、模膝式可復(fù)較制性分中析1、建糧設(shè)成丘本：總體純較低課，以斬建安公裝修燦成本漲為主嚼；外敞部配胞套具參有很大的不承確定性2、運(yùn)牧營(yíng)成剃本：人員和朋營(yíng)銷成莫本較高紋，對(duì)地拖域性的仰人工、復(fù)食材等葡有較高依血賴性；3、收委益分誤析：按當(dāng)華前價(jià)因格計(jì)昌算，旅有非豆常高薦的盈丑利能膝力；4、未來(lái)催預(yù)期：弟競(jìng)爭(zhēng)可古能加劇師，售價(jià)踐和入住喇率有可卻能下降崗。32經(jīng)營(yíng)硬管理源要求三、模路式可復(fù)錢制性分牌析1、品牌毀依托：獎(jiǎng)為自創(chuàng)江品牌，害品牌度糞創(chuàng)新的坐要求并槳不太高礙，但文靜化差異方和優(yōu)失先站莊位非疤常重短要；2、酒店彼管理：膊有很高籮的專業(yè)鋪性和?？硨傩裕y(tǒng)具有復(fù)呢制難度笨；3、特域色經(jīng)踐營(yíng)：為酒習(xí)店經(jīng)銜營(yíng)補(bǔ)欣充部冒分，饑不具王有核督心競(jìng)蒜爭(zhēng)優(yōu)弊勢(shì)。33當(dāng)?shù)厥舱邟伔治鏊?、投供資風(fēng)險(xiǎn)凡評(píng)估1、政歌府招霜商：拜未來(lái)暑政策雁更傾末向于臨保護(hù)恥，而泳不是譽(yù)開發(fā)從，理滑念吸季引力非常蒜重要寇；2、土誰(shuí)地政廢策：卸價(jià)格悲會(huì)上東升，高獲得劇土地幻玉的渠距道減保少；3、產(chǎn)權(quán)鄰和經(jīng)營(yíng)罷權(quán)：現(xiàn)有師法律鴉政策袋已有死完善文的保挖障。34選址康規(guī)劃牛風(fēng)險(xiǎn)四、投墨資風(fēng)險(xiǎn)休評(píng)估1、選妙址風(fēng)武險(xiǎn)：主要依川托景觀冰、旅游額和人文悉資源，業(yè)以及經(jīng)疤濟(jì)和消酸費(fèi)水平蠅，具嚼有較弊高的餅風(fēng)險(xiǎn)陜；2、規(guī)劃仍風(fēng)險(xiǎn)：建筑胖、裝鵝修、盼設(shè)施今設(shè)備脫和旅遷住方上式的竿高度殲統(tǒng)一便，具有較剝高的伶規(guī)劃幣難度?。煌饨?jīng)圍配削套對(duì)水成本費(fèi)影響書較大床。35經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)歌敏感周點(diǎn)四、投鼓資風(fēng)險(xiǎn)雨評(píng)估1、銷售航渠道：主要利棋用特色婚理念塑鐘造品牌表；注重須境