房屋面積計算內(nèi)部補充規(guī)定

南通市房產(chǎn)測繪補充規(guī)定（一）建筑面積計算1、與室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫不計建筑面積，在實際計算房屋面積時將伸縮縫、沉降縫面積統(tǒng)一扣算至兩側(cè)裸墻位置。2、房屋外墻不論墻厚大小均按墻體中線計入套內(nèi)墻體面積。3、既有主墻又有玻璃幕墻的同一段墻面，以主墻為準，面積計算至主墻外側(cè)。室內(nèi)的落地窗（非陽臺部位）無基座且上下各層連通為一整體的，視作幕墻處理，面積計算至玻璃外側(cè)；如有基座的，均視作窗戶處理，面積計算至基座梁外側(cè)（即主墻位置）。4、建筑物下的水池和化糞池、無頂蓋的斜坡式人行通道或車行通道、住宅樓梯入口處僅以柱支撐但無墻體維護的雨蓬和高層建筑頂層裝飾性的塔樓，均視作構筑物處理，不計建筑面積。5、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。以露臺作為外樓梯的一部分或借用露臺作為水平通道的，該部分不計算建筑面積。室外樓梯的起點（地面）至終點（進門）的高差（高度）應不小于一個樓層的高度，高差達到2.20米的，按規(guī)范計算建筑面積；高差低于2.2m的，不計建筑面積。6、有頂蓋的外樓梯，頂蓋與房屋頂層地面之間的垂直高度達到以上的，外樓梯層數(shù)按房屋主體總層數(shù)計算，否則按房屋主體總層數(shù)減去一層進行計算。7、錯層結構的房屋中，樓梯位于車庫或夾層內(nèi)部的（與主體層有隔墻），樓梯按車庫或夾層自然層數(shù)計算，否則按主體層數(shù)計算。8、躍層或頂層含閣樓的住宅，其室內(nèi)樓梯已做，按實際樓梯投影計算建筑面積。室內(nèi)樓梯未做的，按規(guī)劃設計樓梯進行計算，同時要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出具樓梯由購房戶自理、開發(fā)公司對此做出補償?shù)南嚓P依據(jù)。公共樓梯間頂層上方空間被作為頂層住宅上閣樓的戶內(nèi)樓梯的，戶內(nèi)樓梯計入閣樓面積；頂層公共樓梯以住宅樓頂層地面為基準，樓梯頂蓋高度超過2.2m部分起算面積。9、房屋內(nèi)中空部位，應當在計算總建筑面積或套內(nèi)面積時予以扣除；靠外墻處扣算至外墻外側(cè)，靠分戶界墻處扣算至分界墻中線。樓梯梯段水平間隙寬度大于0.30m的部分及自動扶梯安全間隙大于0.40m的部分，視作中空處理。10、商品住宅樓中，房屋挑出主墻以外的部分（包括外挑樓梯間），符合計算建筑面積條件的，統(tǒng)一按投影面積的一半計算建筑面積。房屋挑出部分,其底板與上蓋相隔兩層以上（含兩層）的，若底板與上部頂蓋之間封閉連接，起到頂蓋功能的，仍按陽臺處理；未有封閉連接的，作露臺處理，不計建筑面積。與室內(nèi)相通、有維護但無永久性上蓋或上蓋不足以遮蓋的懸挑結構部分應當視作露臺，不計算建筑面積。11、陽臺封閉與否以規(guī)劃審批為準，規(guī)劃認定以投影面積一半計算建筑面積的，視作為未封閉，按其水平投影面積一半計算建筑面積；規(guī)劃認定全算建筑面積的，視作為封閉陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積。12、陽臺或挑廊的頂蓋，只要符合規(guī)劃設計、具備頂蓋功能且結構牢固、水平投影與陽臺或挑廊的底板一致的，不管其結構材料是鋼架加玻璃還是水泥板，均視作正式頂蓋。13、飄窗計算建筑面積，必須同時具備以下條件：①窗臺臺面落地與房屋地面持平；②具有房屋同等使用功能；③層高在2.20m以上（含2.20m）。飄窗按挑出主墻部分的水平投影面積一半計算建筑面積。14、層高超過 的平頂閣樓層，經(jīng)規(guī)劃批準為加層但仍然定性為閣樓的,參照局文件規(guī)定,該樓層仍作為閣樓單獨計算。若有戶外樓梯或電梯通閣樓的，該閣樓層樓梯或電梯（高于部分）計入閣樓層總面積，否則予以扣除。15、非閣樓層內(nèi)的斜坡面部位，按照2.20m高度起算計入該套套內(nèi)面積，與其他住宅共同參與分攤。（二）公共面積界定與分攤16、建筑物內(nèi)為市政或小區(qū)配套用房，以及為本幢服務的物業(yè)管理用房，不得計入本幢商品房公攤面積，并應視作本建筑物內(nèi)一個功能組成部分，參與本幢的公共面積分攤后，將其面積單獨列出。17、沿街有柱走廊，經(jīng)規(guī)劃書面確認不作為沿街公共街巷通行的，應計入沿街店面公共分攤面積。有柱走廊騎跨于人行通道上的，該有柱走廊均不計入沿街店面公攤面積。18、規(guī)劃設計為統(tǒng)一連續(xù)的南北向臨街店面房，其中部分店面房位于住宅底層且與住宅除承重墻體外無其它共有部位，該部分店面房可獨立計算，不參與住宅的統(tǒng)一分攤。9、在同一功能區(qū)內(nèi)的共享大廳，作為該功能區(qū)共有面積進行分攤。0、小高層及高層建筑中，各層電梯前室大小不一的，電梯前室面積按層公用面積處理。1、同一幢綜合樓中無電梯的多層部分與有電梯及電梯間的高層部分，中間有伸縮縫分開且結構上相互獨立的，應分別計算樓梯公攤面積，不進行統(tǒng)一分攤。1、商住、商辦或多功能綜合樓中，位于商業(yè)層內(nèi)供上部功能區(qū)使用且對商業(yè)封閉的室內(nèi)、室外樓梯、管道井、電梯等上下垂直通道，由上部功能區(qū)與商業(yè)按面積大小先進行分攤，然后商場和其它功能區(qū)分開獨立計算。商場以外的上部功能區(qū)專用的門廳、電梯廳單獨計入上部功能區(qū)公共面積。22、車庫層內(nèi)過道，不論大小和使用情況，統(tǒng)一計入層公共面積由本車庫層所有車庫進行分攤。車庫層內(nèi)的表間如層高以上（含2單獨為上部住宅設置的煤氣抄表間，其面積計入住宅公共面積（表間面積計算至四至墻體的中線）；層高2.2以單上（含2.2）單水、電、煤氣三表合一的抄表間，其面積由住宅與車庫共同分攤；層高低于2.2的單表間，如純?yōu)閷痈?.2以單下車庫服務的，計入2.2以單下車庫面積，否則將其面積從車庫面積中扣除（靠外墻處扣算至外墻外側(cè)），也不計入住宅公攤面積。利用管道井做表間的，管道井位于車庫層的計入車庫總面積，位于住宅部分的計入住宅總面積。23、房屋頂層用作屋面維修或設備安裝專用的房屋，層高在2.2m以上的，計入幢公攤面積，由本幢住宅進行分攤。24、同一幢住宅樓頂層的閣樓，不論是否在同一層次，均統(tǒng)一分攤計算。（三）層高、層數(shù)計算與房號、地號編寫25、關于層高。住宅樓底層車庫或店面層高一般從室內(nèi)標高±0.000開始計算，錯層結構的房屋，其底層車庫或店面層高從最低樓面處計算。因施工和測量誤差，實測層高與規(guī)劃層高誤差±3cm以內(nèi)，統(tǒng)一以規(guī)劃層高為準。26、關于房屋層數(shù)。房屋總層數(shù)按地上和地下自然層數(shù)的總和計算。為與人們認識習慣相適應，在面積庫及面積批文中需分別注明地上和地下各自的層數(shù)。房屋內(nèi)局部的夾層、插層、技術層以及層高不超過2.2m的整體附屬層（含設備轉(zhuǎn)換層），參照車庫不計層次。27、關于幢（房）號。同一地號范圍內(nèi)，不得出現(xiàn)相同的幢（房）號，對其中拆除重建房屋，幢（房）應從本地號范圍內(nèi)最大幢（房）號起編，原幢（房）號不得重復使用。原地號范圍內(nèi)房屋全部拆除重建的，原地號作廢，新編地號從本圖幅分區(qū)范圍內(nèi)最大號續(xù)編。28、關于房屋跳層編號。高層建筑房屋樓層室號的編寫原則上沿用以往“所在樓層號+室號”的編制方法，不得隨意修改。但為尊重民風民俗，在樓層編號上可跳過13、14層，即實際的13、14層分別編為15、16層，實際的15、16層順延編為17、18層，其余更高樓層依次順延連續(xù)編號。跳層編號后各層房屋所在層數(shù)仍按實際所在層數(shù)計算，該幢房屋的總層數(shù)仍維持不變，各層水平方向的室號仍按順序編寫，中間不得跳號。開發(fā)單位需要對