日照市房屋面積測算實施細(xì)則

年4月19日日照市房屋面積測算實施細(xì)則文檔僅供參考日照市房屋面積測算實施細(xì)則(-10-0708:49:45)標(biāo)簽：雜談

日照市房屋面積測算實施細(xì)則

一總則1.為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測繪管理，統(tǒng)一房產(chǎn)面積測繪計算規(guī)則，依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T17986－）和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，經(jīng)市測繪行政主管部門同意，制定本細(xì)則。2.本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的房產(chǎn)面積測算。3.本細(xì)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測量計算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。4.本細(xì)則以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。二房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)1.房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。2.單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立幢或獨立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。3.房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分為自（有）墻、共（有）墻、借（她）墻三類。房屋墻體以外的圍墻歸屬不予調(diào)查注記。房屋墻體四至歸屬由產(chǎn)權(quán)人填寫墻界調(diào)查表，對于自（有）墻、共（有）墻須由鄰戶認(rèn)證確定。對于借（她）墻只需產(chǎn)權(quán)人認(rèn)證確定即可。4.成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨立的產(chǎn)權(quán)單元房屋。5.成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。產(chǎn)權(quán)各方有合法界定文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本規(guī)則執(zhí)行。6.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。欄桿、矮墻等維護(hù)結(jié)構(gòu)的不視為主墻。金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。三一般規(guī)定1.房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廊、地下室、室外梯等輔助設(shè)施的面積，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。2.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層面積。3.房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)主，下同）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。4.房屋共有建筑面積系指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0m以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。6.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。7.房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001m2，最終面積取至0.01m2。房產(chǎn)面積的精度等級采用二級。8.各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、掌上型測距儀等能達(dá)到相應(yīng)精度工具和儀器，邊長取位至0.01m。9.外墻抹灰層、保溫層厚度以設(shè)計圖紙為依據(jù)，實測為準(zhǔn)。四房屋建筑面積測算1.計算全部建筑面積的范圍：a）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20m以上部位計算建筑面積。c）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。d）樓梯間、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層計算面積。e）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h）與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。k）與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。o)與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算建筑面積。p)層高在2.20m以上的架空層（包括技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層），按柱外圍水平投影面積計算。q)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。r)凸窗（外飄窗）底部與房間地面在一個面上或高度差小于0.20m，且窗高度在2.20m以上的，計算建筑面積。s)預(yù)留的復(fù)式樓梯間，按自然層計算建筑面積。2.計算一半建筑面積的范圍：a)除不計算建筑面積f)款外的與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15m且廊道和上蓋寬度均在1.20m以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。b)兩面、三面臨墻且無柱的門斗，其上蓋寬度在1.2m以上，若上蓋水平投影面積未超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計算；若超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，則按后者面積的一半計算。獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，且上蓋水平投影面積不小于其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d)屬永久性結(jié)構(gòu)、無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。f)與房屋相連的室外有頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺，按平臺水平投影面積的一半計算。3.不計算建筑面積的范圍：a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。c)房屋之間無上蓋的架空通道；無上蓋的陽臺、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的，均視為無上蓋。d)房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。g)利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20m的房屋。i)獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。k)與房屋相連的臺面低于0.15m或廊道寬度不足1.20m或上蓋寬度不足1.20m的底層無柱走廊；有上蓋無走道的綠化廊。l)房屋內(nèi)的回形樓梯中空部分,中空面積小于0.30m2不扣。m)簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。n)上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影部分。o)與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。五套內(nèi)建筑面積測算成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。(1)套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下計算：a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；b)套內(nèi)樓梯按自然層的面積總和記入使用面積；c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；d)內(nèi)墻裝飾厚度計入使用面積。(2)套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。(3)套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。六共有建筑面積測算1.能夠分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；b)共有的樓梯間、電梯間、過道、門廳（大廳）、門斗、門廊；c)共有的電梯機(jī)房（空調(diào)機(jī)房）、水箱間；d)共有的地下室、半地下室；e)為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室（公共用房或管理用房）；f)公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e或公共建筑空間：a)作為人防工程的建筑面積;b)獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；c)建在幢內(nèi)或幢外，為她幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房（配套設(shè)施用房）等；d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物；f)一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測繪時，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對象還未完全竣工的；g)在前12款內(nèi)沒有列出的房屋或建筑部位。3.共有建筑面積的分?jǐn)傄?guī)則：（1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本規(guī)則執(zhí)行。a)分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。b)相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。(2)“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其它使用功能提供保障或服務(wù)。a)全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)?；b)功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、（設(shè)備）管理用房等。此類應(yīng)由特定服務(wù)的功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。c)層共有建筑面積：由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑面積不同時，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。（如一幢樓各層套型一致，共有建筑面積也相同，則能夠按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅?3)計算建筑面積的地面層（底層）走廊、過道等可分?jǐn)偟模?dāng)?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?4)車庫層的車道或?qū)ｉT服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由車庫層各車位分?jǐn)偂Σ厥夜δ苡梅亢头?wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（分戶）進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ溆喔鞴灿貌课粸楦飨嚓P(guān)套（分戶）分?jǐn)偂?5)核心筒部分和樓梯等縱向公用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分?jǐn)偂?6)原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?7)商廈的攤位或車庫的車位，無明顯界墻的，應(yīng)在地面打出永久性的界釘或劃出明顯界限，并有開發(fā)單位提供詳細(xì)分割規(guī)劃圖。(8)幢內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等經(jīng)營性用房，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，以套（分戶）認(rèn)定,依照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t參與分?jǐn)偡桨浮?9)某個共有建筑面積列入分?jǐn)偤?，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應(yīng)部位。(10)樓梯下方實際使用的，層高在2.20m以上空間的建筑面積計入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20m以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分?jǐn)偂?11)房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20m以上的部分和復(fù)式樓挑空部位，直接計入套內(nèi)建筑面積，不計算外半墻。(12)同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元，其共有建筑面積分別進(jìn)行分?jǐn)?；若某一單元中有為整幢樓服?wù)的設(shè)施或設(shè)備間（如上人孔），則該單元整幢樓分?jǐn)偂?13)有頂蓋的室外樓梯計算全面積，無頂蓋的計算半面積。4.共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎剑喊聪嚓P(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?，按下式計算：δSi＝K×SiK＝ΣδSi/ΣSi式中：K－為面積分?jǐn)傁禂?shù)Si－為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位：平方米（m2）；δSi－為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位：平方米（m2）；ΣδSi－為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位：平方米（m2）；ΣSi－為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位：平方米（m2）。5.共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)（使用權(quán)）屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鲬舢a(chǎn)權(quán)人。6.共有建筑面積的計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積和公共建筑空間，即為整幢建筑物的共有建筑面積。7.共有建筑的分?jǐn)偡椒ǎ?1)不同類型房屋的分?jǐn)偡椒ǎ篈)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且话阋源睘閱卧?，依照前述?guī)則（6）和計算公式（4），根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2m以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可依照多功能綜合樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄌ幚?，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。B)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公）部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。a)住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑