2022年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)講義62

2022年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選輔導(dǎo)講義62第26講講義

物業(yè)治理企業(yè)的本錢費(fèi)用和稅費(fèi)

二、物業(yè)治理企業(yè)的本錢費(fèi)用和稅費(fèi)（把握）

(一)物業(yè)治理企業(yè)營(yíng)業(yè)本錢的內(nèi)容

物業(yè)治理企業(yè)的營(yíng)業(yè)本錢包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)治理企業(yè)中直接從事物業(yè)治理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、幫助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)治理單位治理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)治理企業(yè)本錢費(fèi)用的治理

實(shí)行一級(jí)本錢核算的物業(yè)治理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入治理費(fèi)用。

物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)本錢，支付的物業(yè)治理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)本錢或者治理費(fèi)用。

物業(yè)治理企業(yè)對(duì)物業(yè)治理用房進(jìn)展裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)本錢或者治理費(fèi)用中。

物業(yè)治理企業(yè)可以于年度終了時(shí)，根據(jù)年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計(jì)提壞賬預(yù)備金，計(jì)入治理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬預(yù)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬預(yù)備金。不計(jì)提取壞賬預(yù)備金的物業(yè)治理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入治理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，沖減治理費(fèi)用。

(三)物業(yè)治理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及治理

物業(yè)治理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)本錢和費(fèi)用支出。物業(yè)治理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)展裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)治理企業(yè)稅費(fèi)的治理

物業(yè)治理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)治理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)修理資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“效勞業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（留意：這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)是一個(gè)考點(diǎn)）

物業(yè)治理企業(yè)利潤(rùn)

三、物業(yè)治理企業(yè)利潤(rùn)

(一)物業(yè)治理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成（把握）

物業(yè)治理企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

(二)物業(yè)治理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算（把握）

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)本錢、治理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；

補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)