世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略

27五月2023世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【前言】本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關(guān)鍵節(jié)點本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。

本報告暫未涉及商業(yè)部分。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目介紹世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目區(qū)位】鴻榮源尚都現(xiàn)有商住物業(yè)體育場、體育館行政中心中心公園寶安中心區(qū)地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規(guī)劃住宅用地，東南為天悅龍庭；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目概況】項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664總戶數(shù)：1314戶停車位：1883輛世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目定位回顧】項目定位：區(qū)域性豪宅世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【戶型比例及分布】兩房三房三房四房四房四房以上合計戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數(shù)238243299492——701342122平米套數(shù)比例18%18%22%37%——5%100%N世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目特色及亮點】位于寶安中心區(qū)最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利；點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風(fēng)良好；產(chǎn)品細部處理良好，建筑風(fēng)格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵；戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂；區(qū)域內(nèi)最大車位戶數(shù)比；第一太平戴維斯國際物管顧問；寶安品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【營銷節(jié)點】2004年11月28日認籌2005年8月解籌世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目推廣回顧】聯(lián)合媒體及寶安中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價值，并通過持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象“深圳西岸”橫空出世世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目形象】圍墻深圳西岸首府，人生自在非凡處世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目推廣回顧】咨詢處寶安體育館樓書世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略2004年11月28日認籌，誠意金RMB10,000元；當(dāng)天認籌近500個，現(xiàn)認籌超過700個【項目推廣回顧】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略寶安豪宅專家，品質(zhì)一脈傳承1998年，雅豪軒2000年，御景臺2002年，麗景城2003年，熙園2004年，鴻景園【發(fā)展商印象】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略目標(biāo)設(shè)定世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【目標(biāo)設(shè)定】成為深圳西岸標(biāo)桿物業(yè)；實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格；滿足項目可持續(xù)銷售需求；優(yōu)化發(fā)展商金字品牌；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【關(guān)于目標(biāo)的思考】目標(biāo)市場啟示客戶分析策略形成策略執(zhí)行大綱競爭分析世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略市場啟示世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略2003、2004年政府出讓住宅用地情況單位：萬平方米2004年企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地情況【市場啟示一】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略1、自2002年起深圳開始實行用地三年緊控政策，2004年比2003年政府住宅用地供應(yīng)量銳減50%以上。2、2004年政府住宅用地出讓量集中于寶安、龍崗兩區(qū)，其中寶安占總量的65%以上。企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地中，寶安、龍崗兩區(qū)占全市住宅轉(zhuǎn)讓用地85%以上，其中寶安占全市的50%；關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)基本枯竭。3、深圳住宅開發(fā)由內(nèi)至外的趨勢成為定局，未來兩年內(nèi)，寶安、龍崗必將成為深圳住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，尤其以寶安為主?！臼袌鰡⑹疽弧筷P(guān)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭寶安將成市場熱點世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【市場啟示二】二線關(guān)弱化，拆關(guān)大勢所趨；地鐵因素（1號線延長線）；政府大力投資改善關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；全面實行城市化管理；寶安城市環(huán)境不斷改善與特區(qū)界限逐步打破關(guān)內(nèi)客戶開始認同寶安世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略龍華寶安中心區(qū)新安西鄉(xiāng)寶安房地產(chǎn)市場的集中分布于龍華組團及西部組團（新安、西鄉(xiāng)、中心區(qū)），由于地理位置及本項目面市時間等因素，2005年西部組團將是研究的重點?！臼袌鰡⑹救渴缆?lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積開盤時間起價銷售情況位置建筑面積入伙時間均價新安湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開始認購未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開始未定建安一路170000㎡新安片區(qū)即將推出項目【市場啟示三】新安片區(qū)2005年推出量較小，大多為高容積率（超過6）項目，項目指標(biāo)決定其品質(zhì)不佳；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時間項目情況位置建筑面積碧海名園二期28480㎡小高層2房10.17認籌寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處99634㎡天琴閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層西鄉(xiāng)大道與新湖路交匯處14996.50㎡富通城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中西鄉(xiāng)大道旁515601.2㎡宏發(fā)項目63094㎡小高層2房至5房明年基礎(chǔ)施工94區(qū)163933㎡西鄉(xiāng)片區(qū)即將推出項目【市場啟示三】西鄉(xiāng)片區(qū)由于區(qū)域的局限，一直以來均不是熱點片區(qū)，雖然有少數(shù)大盤支撐，但項目開發(fā)周期較長，暫時無法形成規(guī)模市場效應(yīng)。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目名稱占地面積總建面積推出面積推出時間深業(yè)新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月時代家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月麗晶國際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凱旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悅龍庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月寶安中心區(qū)即將推出項目【市場啟示三】寶安中心區(qū)2004-2005年推出量大，成為市場主角。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【市場啟示三】寶安中心區(qū)成為市場主角世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略單位：萬平方米1、自2003年富通好望角一期打響寶安中心區(qū)地產(chǎn)開發(fā)第一炮，2004年寶安中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模激增，2005年更會出現(xiàn)井噴，預(yù)計2004年、2005年兩年供應(yīng)量將達到200萬平方米。2、2003年全寶安銷售量為163萬平方米，2004年1-10月份達到131萬平方米，預(yù)計全年銷售量接近145萬平方米。3、2005年寶安中心區(qū)供應(yīng)量預(yù)計為150萬平方米，超過2004年全寶安銷售量?！臼袌鰡⑹舅摹繀^(qū)域內(nèi)客戶難以消化2003-2005寶安供需關(guān)系圖世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【市場總結(jié)】關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)急劇下降，寶安中心區(qū)將成為市場熱點區(qū)域；寶安城市化進程不斷加速，利好不斷，各種原來長期影響關(guān)內(nèi)客戶破關(guān)置業(yè)的因素逐步改善，寶安得到部分關(guān)內(nèi)客戶認可；寶安中心區(qū)開發(fā)號角吹響，兩年近200萬平方米的供應(yīng)量使其成為市場必然的主角；寶安中心區(qū)開發(fā)呈井噴態(tài)勢，區(qū)域內(nèi)客戶短期內(nèi)無法消化；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略競爭分析世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略南頭15萬5200－6500新安15萬4500－5200西麗15萬4800－5800中心區(qū)150萬4800－5800西鄉(xiāng)28萬3800－4800同價片區(qū)2005年供應(yīng)量對比，寶安中心區(qū)存在巨大的規(guī)模優(yōu)勢，并以超前的規(guī)劃、純凈的片區(qū)形象于其他各片區(qū)形成明顯的差異化，片區(qū)間的競爭已經(jīng)不是最主要的競爭層面世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略歷史文化博物館

五星級酒店藝術(shù)中心圖書館

演藝中心海濱度假酒店海濱酒吧街酒店地鐵站廣場醫(yī)院商業(yè)廣場青少年宮自然科學(xué)博物館行政中心

體育場

中央公園

深海大道金成時代泰華N2項目金泓凱旋城幸福海岸深業(yè)新岸線天悅龍庭鴻榮源尚都好旺角泰華項目泰華項目潤恒項目麗晶國際鴻榮源N5項目寶安中心區(qū)戰(zhàn)國風(fēng)云圖世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業(yè)面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）居委會：100（平方米）總?cè)莘e率3.3總項目總棟數(shù)13棟主要層數(shù)28層主要樓宇類型高層總戶數(shù)1180戶建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司

園林設(shè)計香港泛亞易道有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)目標(biāo)客戶寶安及南山高端客戶特色：項目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負責(zé)，以簡潔輕盈的現(xiàn)代典雅風(fēng)格為主。位于寶安新中心區(qū)核心位置，地理位置得天獨厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅3-5分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。

小區(qū)配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關(guān)注度極高?！緜€盤分析】天悅龍庭世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業(yè)面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會所：1500（平方米）綠化率51％總?cè)莘e率3.2總項目總棟數(shù)約29棟主要層數(shù)約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數(shù)約2000戶建筑設(shè)計柏濤（墨爾本）設(shè)計公司

園林設(shè)計奧雅（香港）園境師事務(wù)所

物業(yè)管理中海物業(yè)

幸福海岸在7月31日開始內(nèi)部任籌，作為寶安新中心區(qū)第一個揭開神秘面紗的大盤，拉開了新中心區(qū)競爭的序幕，對幸福海岸來說，它所承受的不僅是新中心區(qū)美麗藍圖下購買力的檢驗，還得承擔(dān)起為整個新中心區(qū)樓市定下基調(diào)的艱巨任務(wù)?？蛻舳ㄎ粸椋罕镜馗叨酥脴I(yè)者，尤其是二次置業(yè)者，主要包括高收入的政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私營業(yè)主等?！緜€盤分析】幸福海岸世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會所、活動中心：3000（平方米）總?cè)莘e率2.6容積率濱海中心區(qū)最低棟數(shù)一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數(shù)一期1163戶建筑設(shè)計美國LLA／深圳筑博物業(yè)管理深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶寶安及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計劃分三期自東向西滾動開發(fā)，開發(fā)期為4年，預(yù)計到2007年，訴求親水型、國際化、生態(tài)式、標(biāo)志性、亞熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū)。以“海洋文化”、“健康教育”、“現(xiàn)代教育”三大主題為核心，演繹佛羅里達風(fēng)情園林，榮膺寶安首個建設(shè)部預(yù)審的AAA級社區(qū)，更成為中國首個被聯(lián)合國授予的“國際濱海生態(tài)人文社區(qū)”?！緜€盤分析】深業(yè)新岸線世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業(yè)面積1-2層為商業(yè)，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）總?cè)莘e率4.2總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數(shù)760戶建筑設(shè)計賽瑞設(shè)計環(huán)境設(shè)計加拿大CSC設(shè)計公司物業(yè)管理招商物業(yè)目標(biāo)客戶以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕客戶。特色：開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力。綠化率高，車位充足，但內(nèi)圍戶型，園林小，不通透，密度高。12-5日解籌，均價4500元。截至到目前為止已經(jīng)銷售35%?！緜€盤分析】金成時代世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業(yè)面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總?cè)莘e率2.8總項目總棟數(shù)27棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)約3000戶建筑設(shè)計深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計奧雅(加拿大)園境事務(wù)所物業(yè)管理未定目標(biāo)客戶寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。11萬平米大型濕地生態(tài)園林、8萬平米陽光地下車庫、3.6萬平米外延主題花園、1.2萬平米中庭園林、1200米長時尚風(fēng)情商業(yè)街、1100平米情景生態(tài)泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。結(jié)合項目的優(yōu)勢看，此項目具有極強的競爭力?！緜€盤分析】金泓凱旋城世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業(yè)面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會所：3000（平方米）總?cè)莘e率4.5總項目總棟數(shù)7棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)855戶建筑設(shè)計深圳清華苑建筑設(shè)計有限公司物業(yè)管理德業(yè)基物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者特色：7棟半圍合設(shè)計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。項目定位精致高尚住宅小區(qū)，分兩期開發(fā)，戶型擁有優(yōu)美園林景觀的占55%以上，戶戶均有贈送面積，90%以上的戶型贈送超大落地窗?！緜€盤分析】麗晶國際世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【個盤分析】云天雅苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業(yè)面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總?cè)莘e率4.0總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)512戶目標(biāo)客戶新安片區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主、政府公務(wù)員特色：產(chǎn)品呈現(xiàn)點狀分布，私密性較強，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。項目屬于被中心區(qū)邊緣化的地域，項目規(guī)模較小，難以打造豪宅形象，所在居住氛圍比較濃厚，小區(qū)自有商業(yè)配套，但產(chǎn)品主力戶型以2房及小3房為主，成為片區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，梯戶比有在片區(qū)中擁有優(yōu)勢。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略入市時間接近，同期供應(yīng)量大，市場競爭激烈本項目的最主要競爭層面是區(qū)域內(nèi)的項目競爭本項目推出時間略為滯后20052006幸福海岸金成時代尚都云天雅苑深業(yè)新岸線金泓凱旋城麗晶國際天悅龍庭【入市時間分析】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成時代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98麗晶國際22%45%14%18%——1%107金泓凱旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深業(yè)新岸線15%12%40%30%——3%124天悅龍庭17%5%39%26%11%2%133鴻榮源尚都18%18%22%37%——5%122【戶型比例分析】戶型定位差異不明顯凱旋城、幸福海岸、深業(yè)新岸線、天悅龍庭與本項目產(chǎn)品更為類似世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【地段價值分析】深業(yè)新岸線云天雅苑金成時代幸福海岸尚都天悅龍庭麗晶國際凱旋城地段價值排序：第一陣營：尚都天悅龍庭第二陣營：深業(yè)新岸線幸福海岸麗晶國際金成時代第三陣營：凱旋城云天雅苑世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【景觀資源分析】深業(yè)新岸線云天雅苑金成時代幸福海岸尚都天悅龍庭麗晶國際凱旋城景觀價值排序：第一陣營：尚都第二陣營：天悅龍庭深業(yè)新岸線幸福海岸金成時代

第三陣營：凱旋城云天雅苑麗晶國際世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【開發(fā)商分析】項目開發(fā)商發(fā)展商形象開發(fā)量客戶認同度客源分布寶安特區(qū)寶安特區(qū)金成時代金成寶安二線★★——★★——寶安云天雅苑松茂首個項目——————————麗晶國際德業(yè)基寶安二線★★——★★——寶安金鴻凱旋城屹海達寶安二線★★——★★——寶安幸福海岸福中福寶安二線★★★——★★★——寶安深業(yè)新岸線深業(yè)深圳二線——★★★★——★★★★特區(qū)天悅龍庭龍光首個項目——————————鴻榮源尚都鴻榮源寶安一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★寶安特區(qū)本項目發(fā)展商片區(qū)知名度及認同度高，客源豐富，在寶安本地具備絕對優(yōu)勢世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【戶型分析】幸福海岸二房，雙陽臺門口走道過長結(jié)構(gòu)方正三房，部分主臥弧形窗部分三房布局不合理走道浪費面積結(jié)構(gòu)方正四房，入戶花園、通透部分錯層露臺、躍式結(jié)構(gòu)方正世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略深業(yè)新岸線三房，戶型方正大多配有入戶花園通透，無露臺贈送部分戶型設(shè)計不合理四房，戶型方正部分配有入戶花園通透，無露臺贈送部分戶型設(shè)計不合理【戶型分析】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略天悅龍庭二房，雙陽臺常規(guī)戶型結(jié)構(gòu)方正三房，贈送雙朝向露臺部分戶型有入戶花園通透，出現(xiàn)不方正房間四房，贈送大量雙朝向露臺部分戶型有入戶花園通透，戶型方正【戶型分析】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略麗晶國際【戶型分析】二房，結(jié)構(gòu)方正凸窗、雙陽臺三房，結(jié)構(gòu)方正凸窗、通透入戶花園三房，結(jié)構(gòu)方正凸窗、通透世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略金成時代二房，結(jié)構(gòu)方正贈送露臺面積三房，結(jié)構(gòu)方正贈送露臺面積走道略長四房，結(jié)構(gòu)方正贈送露臺面積，入戶花園通透。部分躍式【戶型分析】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略鴻榮源尚都【戶型分析】二房，大凸窗戶型方正主臥弧形觀景臺三房，大凸窗、方正贈送無干擾露臺、通透大開間，窄進深四房，大凸窗戶型方正、贈送無干擾露臺通透、主臥弧形觀景臺大開間，窄進深五房，大凸窗戶型方正、贈送無干擾露臺大陽臺、通透、入戶花園世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目規(guī)模地段景觀容積率發(fā)展商品牌戶型金成時代14.2萬★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9萬★★★★★4.0★★★★★★麗晶國際13萬★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41萬★★★★★★3.19★★★★★★深業(yè)新岸線55萬★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悅龍庭17.1萬★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鴻榮源尚都21萬★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品質(zhì)分析】從產(chǎn)品品質(zhì)而言，本項目與天悅龍庭屬于第一陣營本項目在地段、景觀、發(fā)展商品牌、戶型設(shè)計方面具有一定優(yōu)勢世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略項目名稱廣告語賣點整合形象高度金泓凱旋城濱海中心區(qū)50萬平米人文新城大社區(qū)、文化★★★天悅龍庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成時代讓運動回家運動文化★★麗晶國際國際新生活、中心區(qū)封面人物生活方式、地段★★★深業(yè)新岸線港灣住區(qū)，國際人居標(biāo)準(zhǔn)國際新生活方式★★★★幸福海岸中心華府，盛世名門中心區(qū)、豪宅★★★尚都人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形象對比分析】推廣方向根據(jù)資源、產(chǎn)品各有側(cè)重，但大多以豪、大為主題在客戶所認知的基礎(chǔ)上，本項目具有較高的形象高度世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【競爭占位】品質(zhì)形象本項目天悅龍庭金成時代深業(yè)新岸線麗晶國際幸福海岸金泓凱旋城本項目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為片區(qū)最高世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略本項目的競爭主要以片區(qū)內(nèi)競爭為主；寶安中心區(qū)各項目入市時間相近，規(guī)模龐大，市場競爭激烈；各項目戶型定位及形象差異化不明顯，同質(zhì)化嚴重；本項目位置顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢；本項目存在入市時間滯后及客戶認籌本項目后等待時間長等不利因素；【競爭分析小結(jié)】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略客戶分析世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略布吉龍華寶安龍崗由于關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的匱乏，客戶被向關(guān)外驅(qū)趕世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【本項目認籌客戶分析】區(qū)域：寶城59.64%西鄉(xiāng)14.26%寶安各鎮(zhèn)9.22%南山12.64%其他4.24%本項目VIP認籌客戶中，以寶安客戶為主；由于寶安中心區(qū)未來兩年龐大的市場供應(yīng)量，單純以寶安區(qū)域的客戶不能滿足項目銷售需求，必須更廣泛的爭取關(guān)內(nèi)的客戶資源；在項目先期僅對“深圳西岸”片區(qū)及項目形象進行少量炒作的情況下，仍獲得超過16%的關(guān)內(nèi)客戶，印證了客戶正逐漸外拓的趨勢。項目仍需充分挖掘片區(qū)價值、擴大片區(qū)影響力、提升片區(qū)整體形象，消除關(guān)內(nèi)客戶到寶安中心區(qū)置業(yè)的疑慮。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略職業(yè)：公務(wù)員12.27%事業(yè)單位21.47%企業(yè)中高層16.56%企業(yè)白領(lǐng)22.09%私營業(yè)主12.88%個體經(jīng)營者14.72%年齡：30-45歲67.8%經(jīng)歷：首次31.75%二次以上68.25%【本項目認籌客戶分析】客戶以社會中堅力量為主，大多為二次及以上置業(yè)者，具備較強的購買能力；客戶知識水平較高，具備一定的鑒賞能力，對項目的品質(zhì)要求較高；客戶對項目開發(fā)商品牌、區(qū)位、景觀資源、形象較為認同。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【客戶購買心理分析】使用便利體現(xiàn)身份價格實惠貪圖便宜實用主義跟風(fēng)購買羊群效應(yīng)面子問題購買原因購買心理營銷思路提高附加值，物超所值講事實、擺道理客戶營銷體驗營銷、品質(zhì)感增值保值投資渠道描繪遠景價值世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【客戶總結(jié)】從VIP客戶分析來看，客戶定位與實際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標(biāo)客戶為具有一定購買能力和鑒賞能力的社會中堅力量；客戶對發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤形象較為認同；營銷推廣需從客戶購買心理出發(fā)，建立符合其購買本質(zhì)的營銷手段；由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應(yīng)量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶；關(guān)內(nèi)客戶對出關(guān)置業(yè)仍存在對區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略策略形成世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略鴻榮源尚都如何超越競爭，最終取得全面勝利？占據(jù)深圳西岸最顯赫的位置產(chǎn)品獨樹一幟，不可重復(fù)；形象高企，萬眾矚目；寶安最具實力和影響力的品牌發(fā)展商，豪宅專家；頂級品質(zhì)，天賦使然世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【項目SWOT分析】優(yōu)勢：■項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品■發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶；■前期形象高企，廣泛被客戶認同；劣勢：■認籌期長達8個月，客戶維系困難；■項目等待期長，客源流失機會大；

機會：■深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域■寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認同；■項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變；■競爭項目的推廣也為本項目帶來客源；威脅：■同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈；■關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【策略形成】發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點利用機會、克服劣勢大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶減少劣勢、避免威脅挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)尚都=深圳西岸世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略建立超越競爭的營銷策略推廣策略展示策略品牌策略大地覆蓋計劃片區(qū)整合計劃關(guān)鍵事件營銷賣場外圍展示活動體驗細節(jié)賣場展示賣場全線展示誠信/實力擴大/強化社會責(zé)任感世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略展示策略世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】形象圍墻戶外廣告2004年10月—2005年10月形象墻+戶外廣告項目形象+主推廣語已完成賣場外圍——形象圍墻世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略2005年1月—2005年8月“城界界定”——四根大型廣告光柱，體現(xiàn)大氣魄賣場外圍——城界界定【展示攻略】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】賣場展示八年文化底蘊沉淀從豪華到藝術(shù)化及高貴氣質(zhì)的提升2005年7月銷售中心——“藝術(shù)化體驗概念展示廳”——畫廊（名畫展示）——書吧（世界名著）——酒吧（調(diào)酒師）——紅酒/咖啡/雪茄/音樂文化展示——古典音樂/樂器展示——影視廳（奧斯卡經(jīng)典影片）世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】賣場展示展示物：——具有文化底蘊住宅-園林局部實物展示——特色模型——宣傳片——3D動畫演示——鴻榮源品牌宣傳——獨立展廳（銷售中心旁）：名車——健康會所：健身器材、中航健身會世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】售樓處藝術(shù)化、格調(diào)化品質(zhì)化、氣質(zhì)化世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】賣場全線展示2004年7月賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示停車場（無水洗車服務(wù)）+營銷中心南區(qū)平臺示范園林住戶大堂（后期展示）樣板房（南區(qū)）商業(yè)街區(qū)展示-北區(qū)臺階廊橋電梯1234567形象墻+導(dǎo)示商業(yè)街區(qū)展示-城市臺階-觀景電梯北區(qū)平臺示范園林住戶大堂（后期展示）樣板房（北區(qū)）電梯世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】樣板房展示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】樣板房展示根據(jù)物業(yè)類型不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事“熱情桑巴”/“休閑馬爾代夫”/“理查軒尼詩”/“羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約時代”/“富士山腳”/……世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】樣板房展示情景樣板房可體驗點：舒適的沙發(fā)、現(xiàn)場侍應(yīng)生、咖啡紅酒飲料露臺躺椅、望遠鏡、音樂、大片深圳樣板房教科書工程樣板房世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【展示攻略】賣場全線展示園林/大堂園林北區(qū)樣板房市政路2005年8月賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻戶外形象柱/牌停車場前廣場外展廳接待區(qū)影像區(qū)展示區(qū)體驗區(qū)強勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點城市臺階/觀景電梯洽談區(qū)主體核心體驗系統(tǒng)南區(qū)樣板房廊橋商業(yè)街/櫥窗核心洽談區(qū)過渡性體驗系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略推廣策略世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【推廣策略】大地覆蓋計劃——占位、搶奪客源片區(qū)整合計劃——挖掘片區(qū)價值關(guān)鍵事件營銷——眼球經(jīng)濟媒體推廣計劃——營銷推廣重在高形象、掌握話語權(quán)整合增值舉措——提高產(chǎn)品附加值世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略2005年2月“扼守要道”——大型戶外廣告牌深圳西岸首府/鴻榮源尚都/火熱認籌本項目前海南頭/關(guān)口107/新安西鄉(xiāng)/桃源居/前進路機場/107大地覆蓋計劃【推廣策略】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略2005年3月基于分流競爭對手客戶的形象墻更新/調(diào)整/大型現(xiàn)場導(dǎo)示牌（以巨大箭頭為主題）本項目鴻榮源尚都前行500米大地覆蓋計劃【推廣策略】世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略大地覆蓋計劃道旗、燈桿旗【推廣策略】環(huán)體育館/前進路前進路道旗、燈桿旗本項目環(huán)體育館燈桿棋本項目前進路前進路兩旁燈桿棋2005年5月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略大地覆蓋計劃【推廣攻略】加油站de故事——寶安、南頭、前海、西鄉(xiāng)故事一：加油站出入口處可設(shè)置小型廣告展板；故事二：專人派發(fā)印有樓盤信息的紙巾盒、發(fā)票袋；故事三：重點推廣時期，“油站小姐”的面對面推廣；2005年7月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略大地覆蓋計劃【推廣攻略】分展場寶安萬佳南山海雅蛇口沃爾瑪寶安萬佳南山海雅/蛇口沃爾瑪2005年8月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略片區(qū)整合計劃【推廣攻略】2005年1月-2月深圳西岸概念特報/商報媒體/各發(fā)展商/鴻榮源讓深圳西岸的聲音繼續(xù)維持，整合媒體、聯(lián)合各發(fā)展商再次宣傳片區(qū)價值；——不局限于《南都報》，整合《特報》、《商報》上進行炒作，甚至是跨版宣傳；2005年5月春交會媒體/各發(fā)展商/鴻榮源世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2004年12月28日新年嘉年華/客戶聯(lián)誼2005年2月10日新春音樂會/花車巡游/煙花匯演游園活動……政府/各發(fā)展商/體育館2005年5月1日春交會/深圳西岸遠景發(fā)展論壇深圳西岸專場/西岸生活暢想會政府/媒體/各發(fā)展商/高交會館“家在尚都”產(chǎn)品發(fā)布會鴻榮源/業(yè)主聯(lián)誼/答謝鴻榮源/設(shè)計/威尼斯酒店震撼2005，成龍到訪鴻榮源/媒體2005年7月1日名車展/試乘試駕鴻榮源/汽貿(mào)公司2005年10月1日國際級/國家級建筑、社區(qū)獎項政府/媒體/鴻榮源2005年7月捐贈鴻榮源希望小學(xué)鴻榮源/希望工程世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略在春節(jié)期間，尚都主動出擊，在市場的空檔期發(fā)出聲音，由政府出面，聯(lián)合其他中心區(qū)樓盤舉行“新春迎新晚會及煙花匯演”，各樓盤制作花車，一盤一個在春節(jié)期間全市巡游！——煙花匯演，花車巡游——深圳西岸，喜迎新春關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2005年2月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略深圳西岸遠景發(fā)展論壇以春交會之勢，以發(fā)起者身份聯(lián)合中心區(qū)發(fā)展商共同舉辦關(guān)于深圳西岸規(guī)劃發(fā)展論壇！并邀請官員、行業(yè)、媒體等知名人士，暢談區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展趨勢的論壇，引起業(yè)界關(guān)注，深化片區(qū)的價值認可！——用整合各方力量提升中心區(qū)的認可度！關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2005年5月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略“家在尚都”西岸生活暢想會/產(chǎn)品發(fā)布會春交會期間，仍舊是依勢而動，邀請知名建筑專家，舉辦題為“家在尚都”的西岸生活暢想會。——不斷給客戶樓盤資訊，提升客戶信心及誠意度！關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2005年5月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略邀請國際巨星成龍作為項目的形象代言人，在深圳地產(chǎn)春交會親臨尚都現(xiàn)場，利用人氣使項目在深圳獲得最高的關(guān)注度，成為話語權(quán)的擁有者！——巨星擔(dān)任項目形象代言人！巨星造訪，轟動全城！關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2005年5月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略參加國際、國家級建筑規(guī)劃或居住價值評選金塊獎建設(shè)部住宅設(shè)計創(chuàng)新經(jīng)典示范樓盤獎建設(shè)部中國人居環(huán)境獎

關(guān)鍵事件營銷【推廣攻略】2005年10月世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略活動體驗細節(jié)【推廣攻略】文化品鑒咖啡/雪茄/紅酒美食活動意大利/法國等各地美食產(chǎn)品品鑒會所/樣板房/園林/觀景電梯/廊橋…………2005年2月起，活動不斷，重點在展示成熟后藝術(shù)展覽名畫/雕塑/個人收藏品/攝影/室內(nèi)設(shè)計世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略【推廣攻略】媒體組合策略建立直效營銷渠道豪華影院大片的獨家廣告放映權(quán)立體化DM直郵（產(chǎn)品說明書）報紙（形象持續(xù)、關(guān)鍵節(jié)點）電視（重點欄目冠名）網(wǎng)絡(luò)（印象、口碑、大蝦）電臺（促進銷售的利器）樓盤電梯廳海報/展板世聯(lián)客戶網(wǎng)絡(luò)鴻客會員/尚都VIP客戶資料寄送世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營銷全攻略報紙廣告【推廣攻略】形象延續(xù)、關(guān)鍵事件、關(guān)鍵節(jié)點發(fā)布營銷節(jié)點：解籌/開盤/封頂/入伙展示節(jié)點：樣板房/會所/廊橋/園林/觀景電梯/商業(yè)街區(qū)事件節(jié)點：新年活