豫園商圈及城隍廟廣場商業(yè)部分概念性策劃方案模板

豫園商圈及城隍廟廣場商業(yè)部分概念性策劃方案資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。豫園商圈及”城隍廟廣場”商業(yè)部分概念性策劃方案目錄第一章總裁摘要對豫園商圈現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的理解豫園商圈現(xiàn)狀分析關(guān)于豫園商圈現(xiàn)狀的對照性分析1.2豫園商圈的市場現(xiàn)狀和特性豫園商圈的發(fā)展困境——變與不變的痛苦抉擇2.1豫園商圈的發(fā)展目標(biāo)2.2豫園商圈發(fā)展過程中的兩大阻力2.2.1消費者對豫園的觀念2.2.2商家/租戶對豫園的觀念第三章豫園商圈的目標(biāo)定位的確立及背景分析第一節(jié)豫園商圈的戰(zhàn)略性”漸變”1.1”漸變”的核心1.2”漸變”的目標(biāo)1.3實現(xiàn)人流組合優(yōu)化的途徑第二節(jié)宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢:從產(chǎn)品經(jīng)濟到體驗經(jīng)濟2.1體驗是一種新的價值源泉2.2體驗王國第二節(jié)豫園商圈的目標(biāo)定位及其主題表現(xiàn)形式2.1豫園商圈商業(yè)規(guī)劃的中心思想2.2主題表現(xiàn)形式的亮點及其表現(xiàn)手段2.3主題的其它表現(xiàn)形式第四章局部與整體的互動關(guān)系——豫園大商圈的概念一、”大豫園”概念的范圍界定二、”大豫園”與”城隍廟廣場”的互動關(guān)系三、”大豫園”商業(yè)規(guī)劃的中心思想四、魅力主題表現(xiàn)形式的亮點五、”大豫園”的業(yè)態(tài)組合及比例”城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合方案一、”城隍廟廣場”的商業(yè)策劃范圍二、方案形成過程中的爭議性問題說明三、”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)四、”城隍廟廣場”的經(jīng)營主題五、”城隍廟廣場”的經(jīng)營亮點六、”城隍廟廣場”的業(yè)態(tài)組合及比例案例分析日本伊豆——傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化的融合本方案的爭議性問題說明一、文化融合問題二、客源問題經(jīng)濟效益分析附錄一:關(guān)于建筑規(guī)劃的幾點建議附錄二:對項目運營和市場推廣方面的幾點建議

總裁摘要一、大豫園戰(zhàn)略上海XX商務(wù)咨詢有限公司受上海城隍廟置業(yè)有限公司的委托,對”城隍廟廣場”就商業(yè)定位、經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)組合等方面給出概念性建議。在對該地塊與周邊商業(yè)環(huán)境充分理解的基礎(chǔ)上,我們提出從”大豫園”的宏觀角度來看”城隍廟廣場”發(fā)展定位的建議,目的是站在更高、更遠的立足點上,確立”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo),將其作為整個豫園商圈商業(yè)改造計劃付諸實施的一個標(biāo)志性前哨陣地,經(jīng)過一系列革新的手段,改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合,帶動整個”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變,引導(dǎo)豫園商圈市場形象的轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)”大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化,逐步提升豫園作為國際性旅游景點的品位和地位。1、”大豫園”與”城隍廟廣場”的互動關(guān)系城隍廟廣場標(biāo)志性的前哨陣地城隍廟廣場標(biāo)志性的前哨陣地變革性手段變革性手段改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合活躍豫園商圈的夜市氛圍,挖掘夜市的潛力提升豫園商圈的人均消費水平進一步增加豫園商圈的日均人流量活躍豫園商圈的夜市氛圍,挖掘夜市的潛力提升豫園商圈的人均消費水平進一步增加豫園商圈的日均人流量經(jīng)過經(jīng)過”市場培育”的過程,實現(xiàn)豫園的戰(zhàn)略性漸變實現(xiàn)豫園商圈的可持續(xù)性發(fā)展實現(xiàn)豫園商圈的可持續(xù)性發(fā)展改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合2、實現(xiàn)人流組合優(yōu)化的途徑改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合新生代消費群的消費行為特征:具有強烈的消費意識,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足追求新奇、時尚、個性的東西,愿意為此付出時間、精力和金錢新生代消費群的消費行為特征:具有強烈的消費意識,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足追求新奇、時尚、個性的東西,愿意為此付出時間、精力和金錢精力充沛,喜歡夜生活豫園商圈現(xiàn)有人流組合的特點:游客占了非常重要的比重,逗留時間短,下午四、五點鐘以后匆匆離去,夜市冷清本地消費者年齡層面老化,消費意識差,消費能力不高人均消費水平低+吸引當(dāng)代的新生代消費群,給她們一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的觀念從下一代中培養(yǎng),從童年時代開始培育其對豫園的感情,挖掘兒童的消費潛力吸引當(dāng)代的新生代消費群,給她們一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的觀念從下一代中培養(yǎng),從童年時代開始培育其對豫園的感情,挖掘兒童的消費潛力魅力主題魅力主題3、宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢:從產(chǎn)品經(jīng)濟到體驗經(jīng)濟體驗是一種新的價值源泉有關(guān)的有差別的$300有關(guān)的有差別的$300展示體驗$250展示體驗$250$200$200顧客的需要提交服務(wù)競爭地位$150顧客的需要提交服務(wù)競爭地位$150制造商品$100制造商品$100$50$50提取產(chǎn)品無關(guān)的無差別的產(chǎn)品商品服務(wù)體驗提取產(chǎn)品無關(guān)的無差別的產(chǎn)品商品服務(wù)體驗價格定位市場溢價價格定位市場溢價圖1:經(jīng)濟價值的遞進體驗王國吸取吸取教育的娛樂的教育的娛樂的被動參與積極參與被動參與積極參與逃避現(xiàn)實的審美的逃避現(xiàn)實的審美的浸入浸入圖2:體驗王國體驗的豐富性最豐富的體驗包含了四個領(lǐng)域的各個方面,這四個領(lǐng)域是以處于框架之中的亮點為中心的。因此,要設(shè)計一個內(nèi)容豐富、具有說服力和迷人的體驗,不能只選擇并堅守在一個領(lǐng)域里。只有在設(shè)計中融入了所有的四個領(lǐng)域時,平淡的地方才會頓時生輝。消費者愿意去值得為之花時間的地方,她們愿意在那個地方做點什么、學(xué)點什么,也可能是想呆在那個地方獲得美的享受。4、大豫園的范圍界定一個綜合性多功能的商業(yè)項目的成功,需要有一定體量的空間來適應(yīng)各種功能發(fā)展的需要,并形成互動的商業(yè)氣氛。根據(jù)慣例,500,000平方米是一個比較合適的范圍。因此,本次商業(yè)策劃中有關(guān)”大豫園”的商業(yè)定位和相應(yīng)的業(yè)態(tài)組合是基于500,000平方米的商業(yè)空間這個量化的范圍給出的。大豫園概念下的”500,000平方米的商業(yè)空間”中,”上海豫園商城股份有限公司”所屬的有豫園內(nèi)圈(即傳統(tǒng)景點所在的中心區(qū)域)、城隍廟廣場和豫泰基地,其余土地分散在其它業(yè)主名下,有的已經(jīng)有了較為明確的開發(fā)定位,有的尚無定論,有的正在調(diào)整中。這里提出的”500,000萬平方米的商業(yè)空間”只是一個量化的概念,其中所包含的業(yè)態(tài)類型及其組合比例,為”大豫園”戰(zhàn)略性漸變的目標(biāo)狀態(tài),由于種種不確定性因素的影響,不確定其具體的位置分布。本次商業(yè)策劃對”大豫園”概念的詮釋,將有利于業(yè)主形成”大豫園”商業(yè)改造計劃的明確思路,并以次作為切入點,作為與政府部門有效溝通的載體。5、”大豫園”商業(yè)規(guī)劃的中心思想經(jīng)過了產(chǎn)品經(jīng)濟、商品經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟,時代邁向了體驗經(jīng)濟。本次商業(yè)策劃的中心思想,即要將”體驗經(jīng)濟”的概念引入傳統(tǒng)豫園商圈的商業(yè)改造計劃,創(chuàng)造”老豫園”的”新體驗”——[領(lǐng)悟傳統(tǒng),感受時尚,開闊視野,豐美人生]這將是一個人們發(fā)現(xiàn)快樂和知識的地方。旅行者在這里領(lǐng)悟傳統(tǒng),開闊視野,流連忘返。父母和子女在這里分享快樂時光,增進了解。老師和學(xué)生在這里相互交流,獲得學(xué)習(xí)的樂趣。年輕一代在這里體驗健康的時尚精神。老一代在這里能捕捉到值得懷念的流逝歲月。6、魅力主題表現(xiàn)形式的亮點亮點之一各種知性元素的集合,如魅力科技、精彩創(chuàng)意、自然奧秘等,令人開闊眼界,獲得心靈的豐潤。亮點之二當(dāng)代青年現(xiàn)代藝術(shù)展示其表現(xiàn)形式為多種藝術(shù)形式的集合,如手工藝品創(chuàng)作工作室(底層是展示、零售、交流空間,二層為工作室),咖啡戲劇沙龍,畫廊,戶外廣場裝置藝術(shù),FLASH創(chuàng)作展等,或抽取傳統(tǒng)藝術(shù)元素,賦予其現(xiàn)代的表現(xiàn)手法,或用傳統(tǒng)的藝術(shù)形式表現(xiàn)現(xiàn)代人的生活和情感,逐步形成本地青年藝術(shù)家原創(chuàng)藝術(shù)的據(jù)點,使游客獲得不同于知性的感性體驗。亮點之三中國傳統(tǒng)童話文化從童話,特別是中國傳統(tǒng)童話中尋找靈感,將其中的人物在新的時代背景下生動再塑,創(chuàng)造一幕幕令人身臨其境的場景,營造一個有趣的童話社區(qū),讓兒童和她們的長輩經(jīng)過豐富的活動和富有想象力的娛樂來加強她們之間的紐帶和聯(lián)系。亮點之四豐富多彩的廣場、街頭文化亮點之五休閑的餐飲文化

二、城隍廟廣場1、”城隍廟廣場”的商業(yè)策劃范圍”城隍廟廣場”屬于豫園商圈的外圈南側(cè),總建筑面積1.3公頃,計劃下半年動工,投入使用?！背勤驈R廣場”的業(yè)態(tài)類型及其組合建議,基于25,000平方米的商業(yè)面積,上下略有浮動。

2、”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)=1\*GB2⑴”城隍廟廣場”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)城隍廟廣場的商業(yè)定位基于”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略,是”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實施的一個標(biāo)志性的前哨項目。經(jīng)過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合,帶動未來整個”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變,引導(dǎo)豫園商圈市場形象的轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)”大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化,逐步提升豫園作為國際性旅游景點的品位和地位。因此,”城隍廟廣場”項目作為”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分,本次商業(yè)策劃不再對其設(shè)定獨立的商業(yè)定位,而是以”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標(biāo)為原則,階段性地實現(xiàn)”大豫園”的戰(zhàn)略定位,并做出修飾性的補充。[”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)——創(chuàng)造豫園新生活體驗]豫園的新地標(biāo)性匯合點,一個令游客心動的地方未來時尚一族豐富課外知識,發(fā)現(xiàn)快樂的地方豐富的休閑體驗,一個令中外游客流連忘返的地方上海的又一個值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方=2\*GB2⑵”城隍廟廣場”的分階段目標(biāo)第一階段(2年間)——培養(yǎng)期,逐步改變年輕人對豫園的看法,使游客更愿意在豫園停留,使本地年輕人主動來豫園,使豫園成為一個人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。第二階段(5年間)——成熟期,新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立,使豫園成為上海一個新的時尚焦點,成為新生代消費者生活方式的代言。消費主體目標(biāo)以年輕家庭為核心消費群父母和子女在這里分享快樂時光,增進了解;培養(yǎng)下一代(即未來時尚消費群)對豫園的感情,實現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。追求”健康、時尚”的新生代消費群在知性中感受時尚,倡導(dǎo)具有教育意義的時尚精神,實現(xiàn)豫園文化意義上的變革。中外游客在滬的必到之地領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界、滿足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂······旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗,使豫園成為游客了解上海的全息窗口。

3、”城隍廟廣場”的經(jīng)營主題以”浪漫的西方咖啡文化”和”優(yōu)雅的中國茶文化”為切入點,在”城隍廟廣場”創(chuàng)造一個”品·味·生活館”,以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體,引導(dǎo)人們在體驗式的空間里品味生活的”簡單原味”。LifeofOriginalSimply[品·味·生活館]品:品咖啡、品茗味:時尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識的趣味、美食的口味生活:品出知性和感性的生活真味策劃緣起生活格調(diào):喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式,可是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。休閑的氛圍:喝咖啡和喝茶的時候,是身體放松的時候,是心靈釋放的時候。文化融合問題:咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式,兩者并列,與豫園傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。無論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺。現(xiàn)實可行性:咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性,適合豫園的旅游氛圍,加上其它博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合,招商的成功機會大。4、”城隍廟廣場”的經(jīng)營亮點亮點之一——感性生活長廊浪漫的西式咖啡屋,清雅的中式茶館,一家挨著一家,穿插著別致的個性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀,串起兩條風(fēng)情萬種的”感性生活長廊”。在這里,你能夠閑庭信步,也能夠隨意推開一家店的門,或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話……無論是陽光燦爛,還是細雨紛飛,在這里都能夠找到契合心情的棲息之所。亮點之二——臺南美食廣場利用半開放式的地下一層空間,引入風(fēng)靡華人世界的大型臺南美食廣場,上百種各具特色的中華精品料理、點心都將首次登陸上海。亮點之三——上海最大的咖啡書店一杯咖啡,一本好書,對于愛書的人可謂人生的至樂境界。純正的咖啡、豐富的書藏,加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館,這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。亮點之四——大型自助餐廳在頂樓引入一個能同時容納600—700人用餐的旅游自助餐廳,以江南、廣東特色點心為主打產(chǎn)品,配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場表演,能夠經(jīng)過長期簽約的方式與旅行社合作,為旅行團提供就餐服務(wù),以延長游客在此逗留的時間,有效帶動周邊的消費,增加夜間的人流。亮點之五——最先進的旅游信息服務(wù)中心與美國運通等機構(gòu)合作,建立上海乃至國內(nèi)最先進的旅游信息服務(wù)中心,為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù),并設(shè)立小型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心,方便旅客隨時收發(fā)電子郵件。亮點之六——魅力主題博物館充分發(fā)揮豫園旅游景點人流集中的優(yōu)勢,引入具有獨特魅力的主題博物館,如金氏世界紀(jì)錄博物館、可口可樂博物館等,令人開闊視野,增長知識,陶冶性情。

對豫園商圈現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的理解第一節(jié)豫園商圈現(xiàn)狀分析1.1關(guān)于豫園商圈的對照性分析在對香港、臺灣、新加坡三地華人聚居地眾多商業(yè)項目的考察過程中發(fā)現(xiàn),一個具有活力、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)項目必然具備以下十四個要素。以下結(jié)合豫園商圈的實際情況,作一個對照性分析,從而對豫園商圈的現(xiàn)狀獲得更為直觀的認識。1、購物與飲食融于一體豫園商城素以小商品集散、黃金珠寶、旅游紀(jì)念品、名特小吃為特色,發(fā)展購物、餐飲都有一定的基礎(chǔ)?？墒?傳統(tǒng)的經(jīng)營內(nèi)容缺乏現(xiàn)代形式的包裝,產(chǎn)品檔次不高、服務(wù)意識落后,難以對消費者,特別是本地消費者產(chǎn)生吸引力。2、戶外廣告商家素質(zhì)參差不齊,又缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理,凌亂的戶外廣告,不但沒有起到畫龍點睛,渲染氣氛的作用,還制造了相當(dāng)一部分視覺垃圾,破壞了豫園商圈的整體形象。3、互動氣氛傳統(tǒng)的購物、餐飲模式,加上傳統(tǒng)的廣場活動,缺乏參與性,互動氣氛弱4、燈光效果缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、設(shè)計和管理,顯得凌亂而不協(xié)調(diào),未能起到渲染氣氛,吸引夜間訪客的作用。5、舒適的溫度一般的商場、餐飲等場所,都已安裝了空調(diào)設(shè)備,但整體消費環(huán)境一般,缺乏現(xiàn)代感和人性化。6、電影院的結(jié)合沒有電影院7、戶外使用方案在戶外的廣場上設(shè)置了一些零售亭,專門出售一些價格低廉檔次不高的小商品8、外觀親和力鮮明的明清建筑風(fēng)格,隨意的購物環(huán)境,具有較強的外觀親和力,但由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的管理,整體上凌亂而缺乏美感,傳統(tǒng)與現(xiàn)代元素的無序疊加,造成不中不洋、不古不今的尷尬。9、合理的定價價格便宜10、便利的交通缺乏停車位和地標(biāo)性建筑11、音樂節(jié)拍不恰當(dāng)?shù)囊魳?不具感染力的氛圍12、引領(lǐng)潮流不是上海的潮流商業(yè)區(qū)13、豐富的廣場活動有一些民族特色的活動,但形式陳舊,不吸引人14、小店多樣化的經(jīng)營模式小店鋪豐富,但由于業(yè)權(quán)分散,經(jīng)營內(nèi)容雜,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃1.2豫園商圈的市場現(xiàn)狀和特性=1\*GB2⑴旅游勝地,人氣充分豫園旅游商城,位于老城廂東北隅,與老城隍廟、豫園毗鄰,是上海唯一融”園林、寺廟、商市”為一體的旅游勝地。海派文化的發(fā)源,七百余年的滄桑,包藏了豐富的文化內(nèi)涵。因此,豫園地區(qū)在中外旅客中都享有較高的知名度,是旅游者來上海的必到之處。平均每天十余萬的人流量為豫園帶來了充分的人氣。=2\*GB2⑵特色商業(yè),傳統(tǒng)悠久老城隍廟市場的形成,與老城隍廟、豫園的發(fā)展變化,密切相關(guān)。從明末清初開始,節(jié)會性的廟市逐步向固定市場演變,開店設(shè)鋪,形成商街10余條,成為商人買賣交易聚會的場所。民國時期,老城隍廟市場小商品的經(jīng)營特色更為顯著,基本上形成了”文化商品、小商品、珠寶玉器、點心、菜肴、食品、茶館”等特色商業(yè)格局。改革開放以后,城隍廟市場引進了許多現(xiàn)代化的業(yè)態(tài)形式,但與其它商圈相比缺乏強有力的競爭優(yōu)勢,在本地人的心目中留下深刻印象的依然是傳統(tǒng)的特色商業(yè)。=3\*GB2⑶沖動消費,不成氣候由于長期以來形成的傳統(tǒng)模式,豫園旅游商城總體上消費層次較低。游客來去匆匆,逗留時間短,平均消費水平低。本地人大多為陪同來滬的親朋好友而來,缺乏主動參與性。而作為社會消費主力軍的年輕一代,則對豫園感情淡漠,幾乎不來豫園。無論是旅游客還是本地客,在豫園的消費都屬于沖動型的消費行為,不具有經(jīng)常性和重復(fù)性,難以形成活躍的商業(yè)氛圍,有消費層面的老齡化和低檔化的趨勢。=4\*GB2⑷夜市冷清,資源浪費夜市冷清也是豫園地區(qū)面臨的巨大困難。下午四、五點鐘光景,隨著游客的匆匆離去,人流量驟減,商家紛紛打烊,夜市一片冷清,造成了晚間資源的浪費。第二節(jié)豫園商圈的發(fā)展困境——變與不變的痛苦抉擇豫園商圈的發(fā)展目標(biāo)在今后的幾年中,豫園商城提出了”建設(shè)一個新豫園,發(fā)展一個老豫園,再造一個大豫園”的發(fā)展目標(biāo)。為了實現(xiàn)豫園的改變,經(jīng)營者付出了極大的努力。一方面想徹底改變現(xiàn)狀,創(chuàng)造一個更有活力、更富于現(xiàn)代氣息的豫園商圈;另一方面又背負著傳統(tǒng)的包袱,舉步維艱。豫園商圈發(fā)展過程中的兩大阻力=1\*GB4㈠消費者對豫園的觀念分析豫園商圈現(xiàn)有的人流構(gòu)成,旅游者占了舉足輕重的比例。豫園商業(yè)旅游區(qū)是上海唯一融上海古邑歷史風(fēng)光、都市旅游、海派文化自然天成的”大觀園”,吸引了海內(nèi)外游客到此一游。游客的到來雖然為豫園注入了充分的人氣,可是游客的消費具有明顯的沖動性,不具有經(jīng)常性和重復(fù)性。任何一個商圈的繁榮還依賴于本地消費者,特別是一座城市中最有活力、最有現(xiàn)代消費意識的新生代消費群體。上海是國內(nèi)商業(yè)最發(fā)達的城市,消費者選擇的余地很大。對于新生代的消費者來說,她們追求新奇、時尚、個性的東西,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足。而豫園商城恰恰缺乏這樣一股強勁的磁力,吸引她們來豫園,并在這里產(chǎn)生消費的沖動。因此,在隨機的調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn)絕大部分本地年輕人,或者很久沒來過豫園,或者是陪同來滬的親朋好友或客戶,或者是為特殊需要來購買小商品。至于購物休閑,朋友聚會,她們一般是不會考慮選擇豫園的。這也從某種程度上導(dǎo)致了豫園夜市的冷清。由于豫園在年輕一代心目中的形象日益淡漠,這必將導(dǎo)致其下一代對豫園更加陌生。如此發(fā)展下去,失去了年輕一代消費者的支撐,豫園商城的發(fā)展將陷入困境。=2\*GB4㈡商家/租戶對豫園的觀念為了改變豫園商圈的現(xiàn)狀,經(jīng)營者也曾試圖引進一些在年輕人當(dāng)中具有號召力的國際品牌,希望在這些品牌的帶動下,逐步改變豫園商城的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍。然而,在實際操作中,招商遇到了極大的困難。一個成熟的品牌,往往有自己明確的市場定位和品牌形象。因此,她們會深入考慮人均十余萬人流量的具體構(gòu)成以及周邊商家的檔次、氛圍等是否適合自身的定位和形象。我們在與目標(biāo)客戶的訪談中發(fā)現(xiàn),這些商家普遍認為豫園商圈雖然擁有充分的人氣,可是其人流組合存在明顯的缺陷,與其本身的定位有相當(dāng)大的差距。而且豫園商圈的整體環(huán)境也對品牌形象的推廣不利。基于上述原因,商家對豫園有相當(dāng)大的抗性,短時間難以改變,這無疑給豫園的招商工作帶來相當(dāng)大的難度。因此,如何改變商家對豫園的傳統(tǒng)認識,使其對豫園的未來充滿信心,是重中之重。第三章豫園商圈目標(biāo)定位的確立及背景分析第一節(jié)豫園商圈的戰(zhàn)略性”漸變”1.1豫園的戰(zhàn)略性”漸變”以傳統(tǒng)的思維模式,經(jīng)過業(yè)態(tài)的硬性調(diào)整,企圖在短時間內(nèi)改變豫園商圈的現(xiàn)狀是難以實現(xiàn)的。正如一種觀念的形成不是一朝一夕的事情,改變觀念也需要一個過程,而且要有一種強有力的推動力,來促成人們觀念的轉(zhuǎn)變。豫園商圈的變革是發(fā)展的需要,是事物發(fā)展的必然規(guī)律。本次策劃的目標(biāo),即在對豫園現(xiàn)狀和未來目標(biāo)的充分認識上,幫助業(yè)主尋找到豫園商圈轉(zhuǎn)變的最佳切入點,經(jīng)過”市場培育”的過程實現(xiàn)戰(zhàn)略性漸變。

豫園商圈”漸變”的目標(biāo)定位圖改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合進一步增加豫園商圈的日均人流量活躍豫園商圈的夜市氛圍,挖掘夜市的潛力提升豫園商圈的人均消費水平進一步增加豫園商圈的日均人流量活躍豫園商圈的夜市氛圍,挖掘夜市的潛力提升豫園商圈的人均消費水平經(jīng)過經(jīng)過”市場培育”的過程,實現(xiàn)豫園的戰(zhàn)略性漸變實現(xiàn)豫園商圈的可持續(xù)性發(fā)展實現(xiàn)豫園商圈的可持續(xù)性發(fā)展

1.1”漸變”的核心在上面的”豫園商圈漸變的目標(biāo)定位圖”中,”漸變”的核心,即”改變、優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”,以實現(xiàn)”消費層面的年輕化和消費者整體素質(zhì)提高”的目標(biāo)。調(diào)查顯示,當(dāng)前豫園商圈的人流組合中,游客占了非常大的比例,而具有一定消費能力、在物質(zhì)上與精神上都注重生活質(zhì)量的本地的新生代消費者卻鮮有光顧。游客雖然給豫園商圈帶來了充分的人氣,可是她們的消費不具有重復(fù)性和經(jīng)常性。任何一個商圈的繁榮,還需要依賴一座城市中最有活力、最具有現(xiàn)代消費意識的新生代消費群體。消費者的年輕化和整體素質(zhì)的提高,還將帶動整個豫園商圈文化氛圍的轉(zhuǎn)變。人流組合的改變和優(yōu)化,也是轉(zhuǎn)變商家對豫園看法的關(guān)鍵所在。1.2”漸變”的目標(biāo)豫園商圈人流組合上的缺陷(新生代消費群的缺乏),是豫園商圈眾多矛盾的焦點。讓我們先來分析一下”新生代消費群”的消費行為特征:具有強烈的消費意識,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足這里要強調(diào)的是”有消費能力”并不等同于”有消費意識”,也不等同于”有品位”。剛畢業(yè)的大學(xué)生的平均月收入基本上在1500—之間,可是她們愿意花50元喝一杯咖啡,愿意花500元去聽一場演唱會,愿意一晚上花600元在衡山路的酒吧喝酒聊天。她們認為花這些錢值得,是因為她們在物質(zhì)消費的同時,獲得了一種精神上的愉悅。也正是這種注重生活質(zhì)量的消費意識成為了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的重要支柱。追求新奇、時尚、個性的東西,愿意為此付出時間、精力和金錢年輕人容易接受新生事物,有強烈的參與欲望,易于沖動,她們會為了一個偶像的見面會,從城市的一端趕到城市的另一端,她們會為了一家新開的主題餐廳而排隊等候。精力充沛,喜歡夜生活年輕人精力充沛,大多具有晚睡的生活習(xí)慣,在白天工作、學(xué)習(xí)之余,尚有聚會、娛樂等需求,一般朋友同學(xué)間的聚會都會安排在晚上。因此,年輕人是夜市消費的生力軍之一。經(jīng)過對新生代消費群消費行為特征的分析,我們能夠得出這樣的結(jié)論:如果豫園商圈能有效吸引到新生代消費群,將實現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變:在不影響原有人流的基礎(chǔ)上,進一步增加豫園商圈的日均人流量提升豫園商圈的人均消費水平活躍豫園商圈的夜市氛圍

1.3實現(xiàn)人流組合優(yōu)化的途徑改變、優(yōu)化豫園商圈的人流組合改變、優(yōu)化豫園商圈的人流組合新生代消費群的消費行為特征:具有強烈的消費意識,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足追求新奇、時尚、個性的東西,愿意為此付出時間、精力和金錢新生代消費群的消費行為特征:具有強烈的消費意識,在物質(zhì)消費的同時,注重精神上的滿足追求新奇、時尚、個性的東西,愿意為此付出時間、精力和金錢精力充沛,喜歡夜生活豫園商圈現(xiàn)有人流組合的特點:游客占了非常重要的比重,逗留時間短,下午四、五點鐘以后匆匆離去,夜市冷清本地消費者年齡層面老化,消費意識差,消費能力不高人均消費水平低從下一代中培養(yǎng),從童年時代開始培育其對豫園的感情,挖掘兒童的消費潛力吸引當(dāng)代的新生代消費群,給她們一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的觀念從下一代中培養(yǎng),從童年時代開始培育其對豫園的感情,挖掘兒童的消費潛力吸引當(dāng)代的新生代消費群,給她們一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的觀念魅力主題魅力主題第二節(jié)宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢:從產(chǎn)品經(jīng)濟到體驗經(jīng)濟2.1體驗是一種新的價值源泉從產(chǎn)品到商品到服務(wù),體驗是第4種經(jīng)濟提供物,它從服務(wù)中分離出來,就像服務(wù)曾經(jīng)從商品中分離出來那樣,可是體驗是一種迄今為止尚未得到廣泛認識的經(jīng)濟提供物。產(chǎn)品是從自然界發(fā)掘和提煉出來的可互換的材料,比如動物、礦物、蔬菜等。商品是公司標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)銷售的有形產(chǎn)品。服務(wù)是為特定顧客所演示的無形活動。無論什么時候,一旦一個公司有意識地以服務(wù)作為舞臺,以商品作為道具來使消費者融入其中,”體驗”就出現(xiàn)了。產(chǎn)品是可加工的,商品是有實體的,服務(wù)是無形的,而體驗則是難忘的。企業(yè),或者能夠稱之為”體驗策劃者”,不再僅僅提供商品或服務(wù),而是提供最終的體驗,充滿了感性的力量,給顧客留下難忘的愉悅記憶。體驗事實上是當(dāng)一個人達到情緒、體力、智力甚至是精神的某一特定水平時,她意識中所產(chǎn)生的美好感覺。讓我們一起來看一個關(guān)于體驗的故事。20世紀(jì)60年代,麗貝卡的媽媽過生日的時候,麗貝卡的奶奶購買價值1毛、2毛的原料親手烤制了生日蛋糕。20世紀(jì)80年代,麗貝卡過生日的時候,媽媽打電話給面包房訂了一個生日蛋糕,這種定制服務(wù)需要花費10—20美元,但她們認為非常值得,因為這樣做能夠使她們集中精力籌劃一個別開生面的生日聚會。21世紀(jì)初,麗貝卡的女兒過生日時,麗貝卡將整個生日慶?；顒咏唤o”迪斯尼俱樂部”來舉辦。在一個舊式的農(nóng)場里,麗貝卡的女兒和14個小朋友一起體驗了舊式的農(nóng)家生活:放羊、喂雞、自制蘋果酒……度過了非常有意義的一天。為此,麗貝卡付給公司一張146美元的支票。麗貝卡女兒的生日祝辭上寫道:”生日最美妙的東西并非物品。”生日聚會的故事非常形象地說明了經(jīng)濟價值遞增的規(guī)律。每一階段的銷售方式——純粹的原材料(產(chǎn)品)、半成品(商品)、做好的蛋糕(服務(wù))和舉辦生日聚會(體驗),都大大提升了商品的價值,因為消費者越來越發(fā)現(xiàn)某種經(jīng)濟更接近于她們的消費欲望。有關(guān)的有差別的$300有關(guān)的有差別的$300展示體驗$250展示體驗$250$200$200顧客的需要提交服務(wù)競爭地位$150顧客的需要提交服務(wù)競爭地位$150制造商品$100制造商品$100$50$50提取產(chǎn)品無關(guān)的無差別的產(chǎn)品商品服務(wù)體驗提取產(chǎn)品無關(guān)的無差別的產(chǎn)品商品服務(wù)體驗價格定位市場溢價價格定位市場溢價圖1:經(jīng)濟價值的遞進吸取2.2體驗王國吸取吸取吸取教育的娛樂的教育的娛樂的被動參與積極參與被動參與積極參與逃避現(xiàn)實的審美的逃避現(xiàn)實的審美的浸入浸入圖2:體驗王國體驗可能從很多方面吸引人,其中最重要的是兩個方面:一個方面(橫軸)是人的參與程度。這個軸的一端代表消極的參與者,它意味著消費者并不直接影響事件,如聽交響樂的人,她經(jīng)歷這件事的方式純粹是作為觀眾或者聽眾。軸的另一端代表積極的參與者,這類消費者能影響事件,進而影響產(chǎn)出的體驗,如滑雪的人,她們積極參與了創(chuàng)造她們自己的體驗。另一方面(縱軸)描述了聯(lián)系的類型,或者說是環(huán)境上的相關(guān)性,它使消費者和事件成為一個整體。軸的一端表示吸收,即經(jīng)過讓人了解體驗的方式來吸引人的注意力,而在軸的另一端是沉浸,表明消費者成為切實經(jīng)歷的一部分。換句話說,如果體驗”走進了”客體,比如看電視的時候,則是吸收體驗的過程;如果客體”走進了”體驗,比如玩一個虛擬現(xiàn)實的游戲,則沉浸在體驗之中了。這些方面的組合將體驗分成了4個部分——娛樂(Entertainment)、教育(Education)、逃避現(xiàn)實(Escape)和審美的(Estheticism),它們相互兼容,形成獨特的個人遭遇。娛樂的體驗體驗一直是消遣娛樂的中心。因此娛樂不但是一種最古老的體驗之一,而且在當(dāng)今是一種更高級的、最普通的、最親切的體驗。當(dāng)體驗經(jīng)濟加速的時候,人們將會看到與以往相比更新、更多的體驗。沃爾特·迪斯尼以及她所創(chuàng)造的企業(yè),經(jīng)過不斷把新層次的體驗效應(yīng)附加到卡通片中(她革新了同期錄音、彩色片和三維立體背景、立體聲音響、模擬音響效果等),而聲名大振。在此之后,她在1955年在加利福尼亞州開設(shè)迪斯尼樂園——一個生動而令人沉浸的卡通世界。迪斯尼并不是創(chuàng)立另一個娛樂公園,而是在創(chuàng)造世界上第一個主題公園,使客人們流連忘返的不但是消遣,而是參與一系列逐步展開的故事中。因此,參與娛樂體驗是想感覺。教育的體驗和娛樂的體驗一樣,在教育的體驗中,客體吸收了對她來說比較陌生的事件。教育包含了客體更多的積極參與,要想獲得知識擴展視野,客體必須積極使用大腦和身體。盡管教育是一件嚴(yán)肅的事情,但并不意味著教育的體驗不能成為一件快樂的事。在加利福尼亞圣荷賽的邦布拉兒童樂園,占地28,000平方米,為10歲及其以下的兒童提供一種全新的教育體驗,讓孩子們參與有助于智力開發(fā)的自發(fā)性游戲。花8.95美元的門票,孩子們在叢林花園和沙地里挖掘,尋找化石、人類遺跡,甚至整副的恐龍骨骼。她們穿著老式的衣服,在交互式的廚房里準(zhǔn)備食物。盡管這個兒童樂園充滿樂趣,但其真正的目的是以某種方式幫助小孩子創(chuàng)造性地學(xué)習(xí)。參與有教育意義的體驗是想學(xué)習(xí)。逃避現(xiàn)實的體驗逃避現(xiàn)實的體驗,要比娛樂和教育的體驗更加令人沉迷。事實上,它們與純娛樂體驗截然相反,逃避者完全沉溺在里面,同時也是更加積極的參與者。典型的逃避體驗所要求的環(huán)境包括主題公園、賭場、虛擬現(xiàn)實的聲響、聊天室等。與懶散的消極者不同,逃離者是參與其中的演員,能夠影響到現(xiàn)實的行為。許多逃避現(xiàn)實的體驗主要來自于對一些科幻式、冒險式電影情景的模擬?！督K極者2》、《阿拉丁的魔毯》、《魔戒》、《星球大戰(zhàn)》等這些影片很好地表示了從服務(wù)經(jīng)濟向體驗經(jīng)濟的轉(zhuǎn)移。參與逃避體驗是想去做。審美的體驗在審美的體驗中,每個人沉浸于某一事物或環(huán)境之中,而她們對事物或環(huán)境極少產(chǎn)生影響或根本沒有影響。審美的體驗包括站在大峽谷的邊沿上極目遠眺、參觀藝術(shù)畫廊或博物館,或坐在熱帶雨林咖啡廳中品嘗咖啡。參與審美體驗的人是想到達現(xiàn)場。體驗的豐富性最豐富的體驗包含了四個領(lǐng)域的各個方面,這四個領(lǐng)域是以處于框架之中的亮點為中心的。因此,要設(shè)計一個內(nèi)容豐富、具有說服力和迷人的體驗,不能只選擇并堅守在一個領(lǐng)域里。只有在設(shè)計中融入了所有的四個領(lǐng)域時,平淡的地方才會頓時生輝。消費者愿意去值得為之花時間的地方,她們愿意在那個地方做點什么、學(xué)點什么,也可能是想呆在那個地方獲得美的享受。第四章局部與整體的互動關(guān)系——大豫園概念一、”大豫園”概念的范圍界定一個綜合性多功能的商業(yè)項目的成功,需要有一定體量的空間來適應(yīng)各種功能發(fā)展的需要,并形成互動的商業(yè)氣氛。根據(jù)慣例,500,000平方米是一個比較合適的范圍。因此,本次商業(yè)策劃中有關(guān)”大豫園”的商業(yè)定位和相應(yīng)的業(yè)態(tài)組合是基于500,000平方米的商業(yè)空間這個量化的范圍給出的。大豫園概念下的”500,000平方米的商業(yè)空間”中,”上海豫園商城股份有限公司”所屬的有豫園內(nèi)圈(即傳統(tǒng)景點所在的中心區(qū)域)、城隍廟廣場和豫泰基地,其余土地分散在其它業(yè)主名下,有的已經(jīng)有了較為明確的開發(fā)定位,有的尚無定論,有的正在調(diào)整中。這里提出的”500,000萬平方米的商業(yè)空間”只是一個量化的概念,其中所包含的業(yè)態(tài)類型及其組合比例,為”大豫園”戰(zhàn)略性漸變的目標(biāo)狀態(tài),由于種種不確定性因素的影響,不確定其具體的位置分布。本次商業(yè)策劃對”大豫園”概念的詮釋,將有利于業(yè)主形成”大豫園”商業(yè)改造計劃的明確思路,并以次作為切入點,作為與政府部門有效溝通的載體。二、”大豫園”與”城隍廟廣場”的互動關(guān)系上海XX商務(wù)咨詢有限公司受上海城隍廟置業(yè)有限公司的委托,對”城隍廟廣場”就商業(yè)定位、經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)組合等方面給出概念性建議。在該地塊與周邊商業(yè)環(huán)境理解的基礎(chǔ)上,我們提出從”大豫園”的宏觀角度來看”城隍廟廣場”發(fā)展定位的建議,目的是站在更高、更遠的立足點上,確立”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo),將其作為整個豫園商圈商業(yè)改造計劃的前哨陣地,經(jīng)過一系列革新的手段,改變豫園的現(xiàn)狀,給本地的年輕家庭和新生代的消費者一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的看法,以實現(xiàn)”從外圈向內(nèi)圈逐步滲透”的大豫園戰(zhàn)略性漸變。三、”大豫園”商業(yè)規(guī)劃的中心思想經(jīng)過了產(chǎn)品經(jīng)濟、商品經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟,時代邁向了體驗經(jīng)濟。本次商業(yè)策劃的中心思想,即要將”體驗經(jīng)濟”的概念引入傳統(tǒng)豫園商圈的商業(yè)改造計劃,創(chuàng)造”老豫園”的”新體驗”——[領(lǐng)悟傳統(tǒng),感受時尚,開闊視野,豐美人生]這將是一個人們發(fā)現(xiàn)快樂和知識的地方。旅行者在這里領(lǐng)悟傳統(tǒng),開闊視野,流連忘返。父母和子女在這里分享快樂時光,增進了解。老師和學(xué)生在這里相互交流,獲得學(xué)習(xí)的樂趣。年輕一代在這里體驗健康的時尚精神。老一代在這里能捕捉到值得懷念的流逝歲月。

四、魅力主題表現(xiàn)形式的亮點亮點之一各種知性元素的集合,如魅力科技、精彩創(chuàng)意、自然奧秘等,令人開闊眼界,獲得心靈的豐潤。Ripley’sBelieveitorNot(利普瑞信不信由你博物館)Ripley’sBelieveitornot具有75年的發(fā)展歷史,已經(jīng)在世界上10個國家發(fā)展了25個主題娛樂性博物館,包括來自全球許多稀奇古怪的珍藏,以及各種奇異現(xiàn)象的展示,滿足了人們與生俱來的好奇心以及渴望了解世界的欲望,年均參觀者超過1200萬?！毙挪恍庞赡悴┪镳^”適合開設(shè)在人流量集中、交通方便的旅游景點,旅游者的沖動性消費是其獲得成功的有利條件。為了滿足一定數(shù)量參觀者的需要,博物館的面積一般在9,000-12,000平方英尺。博物館在設(shè)計上非常靈活,適應(yīng)于各種類型的場地,即便是一般難以利用的地下室或地下二層也可作為展示空間。為了突出形象,吸引游客,方便售票,博物館需要有一個面街的入口?，F(xiàn)有的博物館大多擁有非常搶眼的建筑外觀,成為當(dāng)?shù)刈罱k爛的招牌之一。DiscoveryChannel/DiscoveryStore(探索頻道)”DiscoveryChannel”在世界各地的旅游景點開設(shè)了一些主題博物館/零售店,運用各種現(xiàn)代,帶領(lǐng)參觀者領(lǐng)略科技、人文、歷史、自然等方面的新發(fā)現(xiàn),使人們獲得身臨其境的體驗。與此同時,她們還出售DVD、圖片、旅游探測工具、紀(jì)念品等經(jīng)DiscoveryChannel授權(quán)的商品。TheGuinnessWorldofRecordsMuseum(金氏世界紀(jì)錄博物館)1951年,英國金氏公司總經(jīng)理畢佛休斯爵士因為目睹了有人為了爭論”歐洲飛得最快的鳥是什么鳥”這個問題而大打出手,因此決定要為這個問題提出明確解答。經(jīng)過4年的資料搜證與編撰,1955年第一本《金氏世界紀(jì)錄全書》問世了。如今,它在全世界的總銷售量已經(jīng)超過了8100萬本,是僅次于圣經(jīng)的全球第二十暢銷書。1984年英國金氏將平面的數(shù)據(jù)資料立體化,變成宏偉壯觀的金氏世界紀(jì)錄博物館,在英國倫敦成立了第一座博物館,從文字圖片的抽象想象,落實為能夠觸摸、能夠比較、能夠觀賞的實物模型,實現(xiàn)了人類驚奇的夢想。世界上其它幾座金氏世界紀(jì)錄博物館分別位于美國好萊塢、美國拉斯加斯、美國蓋特林堡、尼加拉瓜瀑布、丹麥哥本哈根。臺灣金氏世界紀(jì)錄博物館于1996年1月16日正式開幕。臺灣金氏世界紀(jì)錄博物館提供了大家一個開闊國際視野,兼具知識性與娛樂性適合親子共游的娛樂場所,滿足了人們增廣見聞,獲取新知識的需求,并設(shè)立了亞洲唯一的破紀(jì)錄申請中心。MadameTussaud’s(杜莎夫人蠟像館)杜莎夫人蠟像館是世上獨一無二的景點,在紐約、倫敦、阿姆斯特丹、拉斯維加斯、香港設(shè)有分館。參觀者可在館內(nèi)近距離接觸銀幕巨星、體壇精英及政壇上叱咤一時的人物,并與她們拍照留念。在展館內(nèi),您可看見電視、報刊或雜志上的風(fēng)云人物,每一尊蠟像都栩栩如生,其高度、身形甚至疤痕皺紋皆參照真人仿制。為求完美,雕塑師曾為館內(nèi)大部分名人取樣,仔細量度其身高及體形,并拍攝逾200幅照片作參考。蠟像的頭發(fā)更是按照取樣時取得的名人頭發(fā)樣本,尋找類似發(fā)質(zhì)的真人頭發(fā),以人手一絲絲植入蠟像。2月18日貝肯·漢姆更換造型,在她的左眼角縫上兩針及留下一道傷痕。新造型當(dāng)然只是暫時添上的,傷口痊愈后,即會被除去。亮點之二當(dāng)代青年藝術(shù)家現(xiàn)代藝術(shù)展示當(dāng)藝術(shù)與藝術(shù)家在城市缺席,我們的城市在堂皇的外表下將變得無趣和寒冷。古老的豫園,曾經(jīng)孕育了非常獨特的藝術(shù)形式,構(gòu)成了一道道風(fēng)韻獨具的文化風(fēng)景:”豫園書畫善會”以”兼收并蓄、以畫與善”為宗旨,基于傳統(tǒng),崇尚新格,出現(xiàn)了融中西土洋于一爐的具有清新活潑畫風(fēng)的”海上畫派”,引領(lǐng)風(fēng)騷,名重一時;”露香園顧繡”繼承和發(fā)展了刺繡的傳統(tǒng)繡法,融繪畫與刺繡為一體,所繡的人物山水花鳥,色彩斑斕,氣韻生動,精細無比;”小校場石版年畫”題材多樣,技巧新奇,形成了繁盛的年畫市場;”小熱昏梨膏糖”以其獨特的叫賣形式,成為滬上一大市民文化景觀,對”上海獨腳戲”的形成和發(fā)展也產(chǎn)生過較大的影響······豐富多彩的傳統(tǒng)藝術(shù)形式,曾經(jīng)催化了舊時豫園的繁華。在老一輩人的記憶里,這里是她們兒時的樂園,使放飛想象的翅膀的天空。然而事過境遷,這些傳統(tǒng)的藝術(shù)形式仿佛過眼煙云,只有在老一輩人的記憶中偶然閃現(xiàn)。而對于年輕人來說,她們既不了解傳統(tǒng)的豫園,也找不到現(xiàn)代的心動體驗。藝術(shù)是一種直擊心靈的體驗,能夠令人產(chǎn)生難忘的記憶,能夠令城市的某一地區(qū)脫胎換骨。30多年前,SOHO(SouthofHoustonStreet)是美國紐約一個無人居住的舊倉庫區(qū)。一些貧窮的藝術(shù)家看中它租金低廉,紛紛入駐作為自己的工作室,緊接著畫廊、時髦商店跟著進入。到現(xiàn)在,破敗的工廠和倉庫變成了最具個性、最前衛(wèi)的藝術(shù)天堂,藝術(shù)區(qū)漸成規(guī)模。在SOHO,無須門票和請柬,每個人都能入室參觀,能夠獵奇能夠瀏覽能夠沉浸。趕上主題展覽,有時還有樂隊和紅酒,很多人都把這里變成藝術(shù)休閑中心。六、七十年代之交,紐約市決定大規(guī)模改造蘇荷,辟部分倉庫為現(xiàn)代化高級商業(yè)區(qū)。經(jīng)過長期爭論,周詳?shù)目疾?紐約市長做出了具有高度文化遠見的決定:全部保留蘇荷區(qū)的就建筑景觀,經(jīng)過立法,以聯(lián)邦政府的立場確認蘇荷為文化藝術(shù)區(qū)。如今的SOHO,畫廊逾千,藝術(shù)家逾萬,”新美術(shù)館”及世界頂級現(xiàn)代藝術(shù)館”哥根漢姆下城分館”先后落成,書店、餐館、咖啡座、時裝店生意興隆,一派文化氣象,并帶動了周邊地區(qū)的商業(yè)也異常繁榮。蘇荷的成型、定位、發(fā)展是紐約市政建設(shè),特別是城市文化的神來之筆。SOHO的例子給了我們很大的啟發(fā),使我們意識到在豫園引入當(dāng)代青年藝術(shù)家藝術(shù)展示/活動對于重塑豫園文化、提升豫園旅游品位、實現(xiàn)豫園體驗經(jīng)濟的重要性和可行性。其表現(xiàn)形式為多種藝術(shù)形式的集合,如手工藝品創(chuàng)作工作室、咖啡戲劇沙龍、畫廊、戶外廣場裝置藝術(shù)、FLASH創(chuàng)作展等,或抽取傳統(tǒng)藝術(shù)元素,賦予其現(xiàn)代的表現(xiàn)手法,或用傳統(tǒng)的藝術(shù)形式表現(xiàn)現(xiàn)代人的生活和情感,逐步形成本地青年藝術(shù)家原創(chuàng)藝術(shù)的據(jù)點,使游客獲得不同于知性的感性體驗。任何一個具有說服力之體驗的地方,必然融合了娛樂、教育、逃避和審美多種體驗,而藝術(shù)正是這樣一種具有包容性的體驗形式。藝術(shù)在公眾場合與普通民眾面對面的交流,一方面有利于藝術(shù)本身擺脫狹小的圈子,擁有更多更廣的觀眾群,激發(fā)公眾對藝術(shù)的興趣;另一方面,藝術(shù)活動也將帶來特定的人群,客觀上提升了該地區(qū)的旅游品位,并帶動周邊地區(qū)商業(yè)的繁榮。(此處插入圖片)亮點之三中國傳統(tǒng)童話文化每個人的童年幾乎都離不開童話。那些具有濃厚幻想色彩的虛構(gòu)故事,或浪漫、或溫馨、或神秘,是童年時代最美好的記憶。許多著名的童話故事,甚至在世界各地幾代人的心里留下了永遠難以磨滅的印象。在成年人的世界里,熱愛生命的人們依然熱愛著童話,在現(xiàn)實的世界里,童話猶如清風(fēng),令人莞爾一笑,回味無窮。正因為如此,童話在全世界風(fēng)靡,經(jīng)久不衰。童話是一個最富想象力的世界,以童話為主題,結(jié)合現(xiàn)代科技的、商業(yè)的種種手段,能夠創(chuàng)造出很多有趣的體驗。童話又是一個最具親和力的話題,能夠跨越時代、跨越國界、跨越種族。在老一輩人的記憶里,豫園是她們童年的快樂天堂,因為在那里有玩具、有故事。從童話,特別是中國傳統(tǒng)童話中尋找靈感,將其中的人物在新的時代背景下生動再塑,創(chuàng)造一幕幕令人身臨其境的場景,營造一個有趣的童話社區(qū),讓兒童和她們的長輩經(jīng)過豐富的活動和富有想象力的娛樂來加強她們之間的紐帶和聯(lián)系。(此處插入圖片)亮點之四豐富多彩的廣場、街頭文化豐富多彩的廣場、街頭文化是城市的一道獨特的風(fēng)景線。音樂、舞蹈、魔術(shù)、雜技、寫生、默劇、涂鴉、行為藝術(shù)、滑板等,為廣場聚集了人氣,增加了互動和參與的氣氛。亞洲街頭文化最精彩的國度是日本,特別是國際化程度高、經(jīng)濟繁榮的城市,比如東京。日本的街頭生活非常豐富,不但有年輕人自發(fā)、純粹的街頭文化,在一些公共場所,還常常能夠看到一些街頭表演者。有些街頭表演是有策劃、有組織的,專業(yè)性比較強,常常和當(dāng)?shù)氐牟惋嫛蕵?、旅游等活動相?lián)系。在日本的很多城市,比如東京、京都、大阪,從城市文化上說都是矛盾的統(tǒng)一體。在東京,幽雅美麗的皇宮園林和現(xiàn)代建筑名作、古色古香的寺廟神社和雄偉壯觀的摩天大樓、僻靜小巷的朦朧燈籠和繁華都市的眩目霓虹形成鮮明的反差。東京是現(xiàn)代化的大都市,同時又保存著最古老的傳統(tǒng)。這種矛盾的統(tǒng)一也常常體現(xiàn)在日本街頭文化和街頭表演中。淺草是東京最具代表性的古老傳統(tǒng)地區(qū)。潔凈的石板路,淡淡的街景,以及東京最古老的寺廟觀音寺。這里每天都象廟會那么熱鬧,石板路兩旁有幾十家商店出售各種江戶風(fēng)格的物品。夏季的晚上,游人如織,到處可見穿和服、蹋木屐的女孩在石板路上行走、在神殿前祈福。然而在寺廟的前門,還能夠看到金發(fā)碧眼的外國人自帶音響設(shè)備,用小提琴演奏著不知名的西洋樂曲,沉浸在音樂中。淺草的夜晚,東方的神韻和西洋風(fēng)情如此和諧。豫園,作為上海最具代表性的傳統(tǒng)地區(qū),與東京的淺草具有一定的相似之處。未來的豫園,傳統(tǒng)和現(xiàn)代、東方和西方的矛盾和統(tǒng)一是一個不容回避的問題,日本在這方面的成功經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。(此處插入圖片)亮點之五休閑的餐飲文化餐飲在商業(yè)中心中扮演著舉足輕重的角色。有關(guān)調(diào)查顯示,外出休閑購物的人每次基本上會花1小時的時間在用餐上,而對旅游這來說,用餐更是旅游消費的重要組成部分。因此,如果能重塑豫園的餐飲文化,特別是引入體驗式的休閑餐飲文化,對于延長游客的逗留時間,活躍豫園的夜市氛圍,至關(guān)重要。(此處插入圖片)

五、”大豫園”的業(yè)態(tài)組合及比例MerchantCategory業(yè)態(tài)類型Proportion比例(5年內(nèi))Remarks補充說明Proportion比例(5年后)Remarks補充說明CategoryExamples推薦業(yè)態(tài)TouristAttractions旅游景點5-10%5–10%Dependsonindividualcases根據(jù)項目的具體情況-Heritage傳統(tǒng)的保留景點Cheng城隍廟/九曲橋/豫園花園-Establishment富于創(chuàng)意和特色的人工景點Tobeconfirmed待定Entertainment娛樂4-6%6–8%-Museumtype體驗式博物館類DiscoveryChannel/WasMuseum探索頻道/蠟像館-Collectionstype趣味性收藏館類Sex-lifeCollection/WatchesCollection中國性文化博物館/鐘表收藏館-Performancetypes表演性Channel[v]LiveDJ/Theatre/DancingChannel[V]錄制現(xiàn)場/劇院/舞廳-Art/CultureExhibits文化/藝術(shù)展示類CartoonPromotioncenter/CrystalExhibits卡通推廣展示中心/琉璃展示Leisure&Educational休閑/非傳統(tǒng)教育2–3%3–4%-Bodytreatment康體護理SPA/Massage/FootbathSPA/按摩/足浴-Beautytreatment形象護理Hair/Beauty/Facialtreatment/Fat-burning美發(fā)/美容/護膚/瘦身-Learningcenters專業(yè)/主題學(xué)習(xí)/趣味培訓(xùn)Language/Professional/Skill/Trendsetting語言/職業(yè)/技能/潮流Accommodation住宿不低于5%1,000個房間10%2,500個房間-Apartment酒店式服務(wù)公寓2%2%Mid-termstaying中期住宿-Hotel./Motel賓館/酒店3%8%Short-termstaying短期住宿Food&Beverage(Thematic&Experiencing)餐飲(主題或體驗式)10–15%15–20%-WesternStyle不同于中餐的飲食(用刀叉)Italian/Korean/Japanese/Spanish意大利/韓國/日本/西班牙-Orientalstyle(incl.Chinese)類似中華料理的飲食(用筷子,包括中餐)Cantonese/Shanghaiese/Sichuan廣東/上海/四川菜-Café&GourmetStyle咖啡/糕點/西點Starbucks/CoffeeBeanery-Fast-foodstyle快餐PizzaHut/McDonalds/KFC/TacoBell-Thematicfood-fare主題美食廣場TaiNamFood-fareCentre臺南美食城Retail(SpecialAnchors)零售(主題型大型商戶)5%15%-Largescaledepartmentstore有規(guī)模的綜合性百貨0%10%Marks&Spancer/太平洋百貨-Miniscaledepartmentstore主題百貨3%3%SimplyLife/IT/CommsedeMode-Professionalconsumermarket主題/專業(yè)商業(yè)空間2%2%Cosmetic/Computer/Music/Books化妝品/計算機/音樂/書籍Retail(GeneralMerchants)零售(傳統(tǒng)商戶)55-65%50-55%-Custom&Culturalrelated傳統(tǒng)/文化類10-15%6-8%ImproveQlt提高質(zhì)量Cultural/Traditional/Folk/Meaningful文化的/傳統(tǒng)的/民間的/意義深遠的-Fashionrelated時尚類(不分性別的)15-20%15-25%ImproveQlt提高質(zhì)量Allkindsoffashionablerelated各種與時尚相關(guān)的商品-Professionalconsumermarket專業(yè)類2-3%5-7%ImproveQlt提高質(zhì)量Sports/Toys/Travel運動/玩具/旅游用品-Giftsrelated禮品/擺設(shè)類3-5%5–8%ImproveQlt提高質(zhì)量Crystal/Silver/China琉璃/銀器/瓷器-Artsrelated(Local&Import)藝術(shù)類(本地/進口)5-7%5–8%ImproveQlt提高質(zhì)量-Multi-livingrelated生活類(各種功能的)8-10%10–12%ImproveQlt提高質(zhì)量Home/Officeaccessories家居/辦公/生活用品Others其它低于1%約1.5%Banks/Travelservices/Facilities/Welfares銀行/旅游服務(wù)/配套設(shè)施等EstimatedTotal預(yù)計總共100%+10100%+5

”城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合方案一、”城隍廟廣場”的商業(yè)策劃范圍”城隍廟廣場”屬于豫園商圈的外圈南側(cè),總建筑面積1.3公頃,計劃下半年動工,投入使用?！背勤驈R廣場”的業(yè)態(tài)類型及其組合建議,基于25,000平方米的商業(yè)面積,上下略有浮動。二、方案形成過程中的爭議性問題說明1、租/售——從長遠角度看商業(yè)價值的提升本方案的前提是該項目建成后的商鋪全部采用租賃方式,擁有統(tǒng)一的業(yè)權(quán),并由專業(yè)的運營、管理和推廣隊伍具體負責(zé)項目實施。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)和統(tǒng)一的管理,對于投資方來說,雖然資金回收周期相對物業(yè)出售較長,初期具有一定的風(fēng)險性,可是從長遠看,有利于整體商業(yè)環(huán)境的健康成長,有利于品牌建設(shè),有利于項目成熟后國外基金的介入。2、周邊環(huán)境”城隍廟廣場”所在的地塊周邊環(huán)境較差,必將影響到該項目與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。周邊環(huán)境的改觀涉及到政府的動遷計劃等種種復(fù)雜的問題,是一個在短時期內(nèi)無法確定的因素。在當(dāng)前的條件下,兩者之間矛盾的解決,超越了商業(yè)策劃的能力范疇。因此,本方案在形成的過程中,未將其列入討論范疇。從建筑角度講,建筑師有義務(wù)對項目地塊與周邊情況作出分析與判斷,并經(jīng)過各種可行的建筑手段,針對兩者之間的矛盾,給出合理的解決方案。我方將在建筑規(guī)劃基本形成的基礎(chǔ)上,結(jié)合商業(yè)策劃中某些業(yè)態(tài)的特殊要求,從整體商業(yè)氛圍、人流聚合、空間布局、招商可行性等方面向建筑師提出調(diào)整建議。3、”大豫園概念”先行的原則”城隍廟廣場”是”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實施的一個標(biāo)志性的前哨項目。經(jīng)過一系列革新的手段,與傳統(tǒng)的豫園形成明顯差異,給本地的年輕家庭和新生代的消費者一個來豫園的理由,使之逐步改變對豫園的看法,從而實現(xiàn)”改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”的漸變核心,從外圈向內(nèi)圈逐步滲透,帶動未來整個”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變,引導(dǎo)豫園商圈市場形象的轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)”大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化,逐步提升豫園作為國際性旅游景點的品位和地位。因此,”城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合建議是基于”大豫園概念”先行的原則,是實現(xiàn)”大豫園”戰(zhàn)略的第一步,并對”大豫園”的戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)功能做出修飾性的補充。4、可持續(xù)性發(fā)展的原則豫園商圈是上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一,素以”旅游、購物”著稱。上海豫園商城股份有限公司作為全國第一家實行股份制改革的商業(yè)企業(yè),自1994年起,在全市商業(yè)零售企業(yè)中名列前茅。”發(fā)展是硬道理”,豫園商圈當(dāng)前正面臨著不進則退的嚴(yán)峻局面。為了在激烈的市場競爭中永遠能占得一席之地,豫園商圈在商業(yè)改造計劃中不但要能跟上時代的步伐,還要在一定程度上具有超前性,為迎接世博會作好準(zhǔn)備,以實現(xiàn)豫園的可持續(xù)性發(fā)展。5、市場、租賃、運營的可行性原則分析豫園的現(xiàn)狀,本地年輕消費者和商鋪經(jīng)營者對豫園的抗性構(gòu)成了豫園商圈變革的兩大阻力。對于一個商業(yè)項目而言,目標(biāo)消費者和目標(biāo)商戶兩者互為因果,相輔相成。沒有特定的消費者,商家不會盲目進駐;沒有特色的商家,就難以吸引消費者慕名而來,慷慨解囊。在確立”城隍廟廣場”的目標(biāo)定位、經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)組合的過程中,必須從消費者的需求和商家的接受度出發(fā),考慮市場、租賃、運營的可行性,既要給目標(biāo)消費者一個充分的理由,使她們產(chǎn)生非來豫園不可的強烈欲望,又要考慮市場的承受能力,還要顧及招商的可行性?？赡芪繕?biāo)消費者的主題可能很多,但能各方面都兼顧的卻不多。如”魅力主題”博物館雖然能承受的市場租金水平不高,但對本地年輕家庭和新生代消費者極具吸引力和號召力,是改變和優(yōu)化現(xiàn)有人流組合的催化劑,與此同時。豫園的旅游地位和充分的人流又為博物館的招商帶來了可行性;咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表,在消費市場的接受度比較高,其本身能承受的租金水平也比較高,能夠在經(jīng)濟效益上對整個項目起到平衡的作用。6、基于”大豫園概念”基礎(chǔ)上的投資平衡原則雖然,我們在策劃中充分考慮了”城隍廟廣場”的投資回報問題,可是作為整個”大豫園”商圈商業(yè)改造計劃的前哨性項目,”城隍廟廣場”項目不可避免地具有一定的實驗性。傳統(tǒng)豫園在消費者和商家心目中的形象根深蒂固,其轉(zhuǎn)變不可能在一朝一夕?！背勤驈R廣場”在2-5年的時間里將經(jīng)歷一段痛苦的”市場培養(yǎng)期”,從而逐步走向成熟。一方面,為了刺激目標(biāo)消費者來豫園,”城隍廟廣場”將率先引進一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài),而這些業(yè)態(tài)本身的市場租金承受能力卻相對較弱,需要其它業(yè)態(tài)的平衡與支撐;另一方面,為了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境,商鋪業(yè)權(quán)不宜散賣。從長遠看,這些做法雖然有利于推動整個大豫園業(yè)態(tài)的調(diào)整和進步,但在初期不可避免地會對經(jīng)濟收益造成一定的負面影響。因此,投資方必須清楚地認識到實現(xiàn)豫園的轉(zhuǎn)變是需要一定的勇氣和魄力的。然而,隨著”城隍廟廣場”的逐步成熟,豫園商圈人流組合的增加和優(yōu)化,投資者最終將獲得經(jīng)濟效益和社會效益上的豐厚回報。7、充分考慮運營者與合作者的需求”城隍廟廣場”的商業(yè)策劃方案充分考慮了運營者與合作者的需求。針對一些具有特殊需求的業(yè)態(tài)類型以及區(qū)域的亮點,提出相應(yīng)的建筑規(guī)劃建議,使建成后的建筑空間能更好地為商業(yè)功能服務(wù),有效提升建筑空間的商業(yè)價值,形成商業(yè)項目開發(fā)的良性循環(huán)。三、”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)1、”城隍廟廣場”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)城隍廟廣場的商業(yè)定位基于”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略,是”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實施的一個標(biāo)志性的前哨項目。經(jīng)過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合,帶動未來整個”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變,引導(dǎo)豫園商圈市場形象的轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)”大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化,逐步提升豫園作為國際性旅游景點的品位和地位。因此,”城隍廟廣場”項目作為”大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分,本次商業(yè)策劃不再對其設(shè)定獨立的商業(yè)定位,而是以”大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標(biāo)為原則,階段性地實現(xiàn)”大豫園”的戰(zhàn)略定位,并做出修飾性的補充。[”城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)——創(chuàng)造豫園新生活體驗]豫園的新地標(biāo)性匯合點,一個令游客心動的地方未來時尚一族豐富課外知識,發(fā)現(xiàn)快樂的地方豐富的休閑體驗,一個令中外游客流連忘返的地方上海的又一個值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方

2、”城隍廟廣場”的分階段目標(biāo)第一階段(2年間)——培養(yǎng)期,逐步改變年輕人對豫園的看法,使游客更愿意在豫園停留,使本地年輕人主動來豫園,使豫園成為一個人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。第二階段(5年間)——成熟期,新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立,使豫園成為上海一個新的時尚焦點,成為新生代消費者生活方式的代言。消費主體目標(biāo)以年輕家庭為核心消費群父母和子女在這里分享快樂時光,增進了解;培養(yǎng)下一代(即未來時尚消費群)對豫園的感情,實現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。追求”健康、時尚”的新生代消費群在知性中感受時尚,倡導(dǎo)具有教育意義的時尚精神,實現(xiàn)豫園文化意義上的變革。中外游客在滬的必到之地領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界、滿足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂······旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗,使豫園成為游客了解上海的全息窗口。

四、”城隍廟廣場”的經(jīng)營主題以”浪漫的西方咖啡文化”和”優(yōu)雅的中國茶文化”為切入點,在”城隍廟廣場”創(chuàng)造一個”品·味·生活館”,以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體,引導(dǎo)人們在體驗式的空間里品味生活的”簡單原味”。LifeofOriginalSimply[品·味·生活館]品:品咖啡、品茗味:時尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識的趣味、美食的口味生活:品出知性和感性的生活真味策劃緣起生活格調(diào):喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式,可是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。休閑的氛圍:喝咖啡和喝茶的時候,是身體放松的時候,是心靈釋放的時候。文化融合問題:咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式,兩者并列,與豫園傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。無論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺?，F(xiàn)實可行性:咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性,適合豫園的旅游氛圍,加上其它博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合,招商的成功機會大。

五、”城隍廟廣場”的經(jīng)營亮點亮點之一——感性生活長廊浪漫的西式咖啡屋,清雅的中式茶館,一家挨著一家,穿插著別致的個性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀,串起兩條風(fēng)情萬種的”感性生活長廊”。在這里,你能夠閑庭信步,也能夠隨意推開一家店的門,或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話……無論是陽光燦爛,還是細雨紛飛,在這里都能夠找到契合心情的棲息之所。(此處插入圖片)亮點之二——臺南美食廣場利用半開放式的地下一層空間,引入風(fēng)靡華人世界的大型臺南美食廣場,上百種各具特色的中華精品料理、點心都將首次登陸上海。(此處插入圖片)亮點之三——上海最大的咖啡書店一杯咖啡,一本好書,對于愛書的人可謂人生的至樂境界。純正的咖啡、豐富的書藏,加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館,這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。(此處插入圖片)亮點之四——大型自助餐廳在頂樓引入一個能同時容納600—700人用餐的旅游自助餐廳,以江南、廣東特色點心為主打產(chǎn)品,配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場表演,能夠經(jīng)過長期簽約的方式與旅行社合作,為旅行團提供就餐服務(wù),以延長游客在此逗留的時間,有效帶動周邊的消費,增加夜間的人流。(此處插入圖片)亮點之五——最先進的旅游信息服務(wù)中心與美國運通等機構(gòu)合作,建立上海乃至國內(nèi)最先進的旅游信息服務(wù)中心,為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù),并設(shè)立小型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心,方便旅客隨時收發(fā)電子郵件。(此處插入圖片)亮點之六——魅力主題博物館充分發(fā)揮豫園旅游景點人流集中的優(yōu)勢,引入具有獨特魅力的主題博物館,如金氏世界紀(jì)錄博物館、可口可樂博物館等,令人開闊視野,增長知識,陶冶性情。(此處插入圖片)

六、”城隍廟廣場”的業(yè)態(tài)組合比例MerchantCategory業(yè)態(tài)類型Proportion比例Approx.GrossArea(sq.m.)預(yù)計所需面積(平方米)RentalPerformance租金表現(xiàn)MerchantsExamples業(yè)態(tài)類型描述DesignDirections建筑設(shè)計要求TouristAttractions旅游景點0%NewEstablishment:TreedeLOVE愛情許愿樹Outdoor戶外廣場Entertainment娛樂34%8,500-MuseumA(博物館A)2,500F*TheGuinnessWorldofRecords’Museum/Ripley’sBelieveitorNot金氏世界紀(jì)錄博物館/利普瑞信不信由你博物館GroundLevelspaciousentrance,largesinglefloorplate,ceilingheight8-9m,withoutdoorsignageflexibility需要具備位于地面一層的寬闊入口,內(nèi)部空間寬敞,單層,層高8–9米-MuseumB(博物館B)1,000D-E*MadameTussaud’sWaxMuseum/Coco杜莎夫人蠟像館/可口可樂博物館GroundLevelspaciousentrance,largesinglefloorplate,ceilingheight8-9m,withoutdoorsignageflexibility需要具備位于地面一層的寬闊入口,單層,層高6-7米,,外立面具有靈活性,便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。-MuseumC(博物館C)--Areacountedintobookstoreoperator,createathematiccoffee&teaculturalmuseum面積包含在書店內(nèi),引入主題性的咖啡/茶博物館,與書店的氛圍融為一體AttachedwithBookstoreoperator隸屬于書店經(jīng)營者-ThematicBar/LoungeStreet主題咖啡/茶吧、休閑街5,000A-CMaomingSouthRoadfeelsStreetorientedandseemsnottoomuchcontrolincustomers’entrancedesign”limitedcontrol”類似茂名南路感覺的休閑步行街,經(jīng)過具有藝術(shù)性的入口吸引訪客。CreateanARTrelatedBardistrict,outdoorseatingandpeoplewithseeandtobeseenatmosphere,semiindoorispreferred,alsoprefersfullyopen-gatesee-thruoperationalconcept.充滿藝術(shù)氣息的咖啡/茶吧區(qū),利用戶外的空間,設(shè)置戶外座椅,營造”看與被看”的饒有情趣的空間氛圍。半開放式的室內(nèi)空間為宜,或入口全開放式的通透空間Leisure&Educational休閑/教育0%Accommodation住宿0%Food&Beverage餐飲32%8,000-WesternStyle(非中餐)800B-CItalianmini-restaurant&VietnameseNoodlerestaurant意大利小品/越南面館Groundlevelentranceispreferred入口最好設(shè)在地面一層-ChineseBuffetRestaurant中式大型自助餐廳3,000F*JiangnamorGuangdongdimsumBuffetCentre,mainlytargetforinternationaltourists’breakfastlunch,bunch,dinnerandsupper以江南/廣東點心為主打的大型自助餐廳,吸引國際旅行團在此用餐(包括早餐、中餐、茶點、晚餐等)Prefersupperfloor,verylargefloorplate,capacityof500-700touristsdiningatthesametime,someoutdoorgardeningisacceptablebutnotmust,ceilingheight5-6matleast最好在上層,擁有寬敞的空間,能同時容納500–700人用餐,如果可能的話,最好有一些戶外花園(不強求),但層高至少在5—6米。-CoffeelaTeaCulturalVillage咖啡/茶文化村3,000B-CFocusonallkindofcoffeeandChineseteaculturalbackground,createlotsofmini-café&teabarsvillage,andculturalstorytotell以咖啡/茶文化為主題,聚合不同風(fēng)格的小型咖啡/茶吧,形成具有文化底蘊的咖