房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第50講講義

房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第50講講義本錢法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。本錢法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

重置價格是假設在估價時點重新建筑的與估價對象具有一樣效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、治理費、投資利息、銷售費用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應通過市場取得出讓土地，全部先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該工程的實際建筑本錢，以分析工程的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

1.土地本錢依據(jù)

××市基準地價及土地開發(fā)等本錢包括土地出讓金、城市根底設施建立費、城市拆遷費、小區(qū)建立配套費及其他費用。

（1）土地出讓金上述計算為7991.10萬元，折合建筑面積1599元／㎡.

（2）城市根底設施建立費包括大市政、四源費等，測算后為折合建筑面積650元／㎡

（3）土地開發(fā)（征地拆遷費或城市拆遷）費包括拆遷、安置、補償費，拆遷評估費、拆遷單位治理費等經(jīng)測算按地面計算近19000元／㎡，折合3000元／㎡建筑面積。

（4）小區(qū)建立配套費××地區(qū)建立配套費為折合建筑面積250元／㎡.

（5）其他籌劃、招標效勞費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地本錢的1.1－1.8％，約1.5％。

（1599＋650＋3000＋250）×1.5％＝5499×1.5％＝82.49元／㎡

（6）土地取得費本錢合計土地取得本錢合計為：建筑面積5581.49元／㎡.

2.建筑物建筑本錢

（1）建安工程費依據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關文件規(guī)定、××市有關招投標工程的中標價、參考××市同類飯店建筑技術經(jīng)濟指標，估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、構造、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費的測算表2-29序號工程名稱內(nèi)容單位造價(元／㎡)占總造價比例(％)

1土建工程建筑、構造工程、內(nèi)外裝修工程328053．8

Ⅰ建筑工程墻體、屋面、門窗、外裝等95015．6

Ⅱ構造工程鋼筋混凝土主體構造98016．1

Ⅲ內(nèi)裝修工程標準層、客房、餐廳、大堂、宴會廳等135022．1

2給排水工程熱水、給水、排水、衛(wèi)生潔具、軟化水5008．2

3消防系統(tǒng)消防掌握、防排煙、消火栓噴淋等2203．6

4采暖、空調(diào)及燃氣接市政管線，集中供熱、集中空調(diào)、燃氣5408．9

5強電工程雙路10KV，自備發(fā)電機500KW，變配電、防雷、照明4807．9

6弱電工程播送、電話、衛(wèi)星公用天線、門禁巡更火災報警、監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、電報電傳錄像攝像系統(tǒng)、電腦治理無線尋呼系統(tǒng)等83013．5

7電梯、自動梯客梯2部、貨梯4部、滾梯6部、觀光梯3部2504．1

合計6100100

經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為450.