房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)典質(zhì)價(jià)值評(píng)估

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估（★★★）知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)1．房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。2．房地產(chǎn)抵押價(jià)值：是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，③以及其他（如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用）。但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加等拍賣(mài)、變賣(mài)的費(fèi)用和稅金。4．房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估三環(huán)節(jié)：①房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；商業(yè)銀行按照公正、公開(kāi)、透明的原則，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；②商業(yè)銀行在對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化實(shí)施監(jiān)測(cè)時(shí)，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，再次評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；③處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由?！穹康禺a(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。●《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6．4．2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同于市場(chǎng)價(jià)值。【注意：變紅的這句話(huà)是錯(cuò)誤的，即教材p223正數(shù)第19、20行。抵押價(jià)值不等于市場(chǎng)價(jià)值，它等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。】菜知識(shí)妄點(diǎn)二未：房須地產(chǎn)遼抵押正估價(jià)寸的法若律規(guī)援定殿（一歪）可迅以設(shè)猶定抵總押的殲房地恐產(chǎn)及將對(duì)其優(yōu)抵押哨時(shí)的懷要求肝【基鎮(zhèn)本制褲度學(xué)臂習(xí)技略竅：李重點(diǎn)丙記憶匠不得留設(shè)定停抵押稻的房陪地產(chǎn)帆，排壓除記偉憶可斧以設(shè)雜定抵糕押的卻房地圍產(chǎn)。裳】拆（付1適）抵脹押人急所有蛋的巷房屋媽和其信他地騙上定媽著物拿；頌（劣2較）抵耍押人正依法部有權(quán)狼處分肅的抖國(guó)有坊土地蝕使用炕權(quán)、港房屋裹和其導(dǎo)他地邪上定氏著物裙；撞（輩3垮）抵柴押人僅依法型承包殃并經(jīng)現(xiàn)發(fā)包冷方同婦意抵葛押的捉荒山其、荒杏溝、估荒丘切、荒鹽灘（灶四荒細(xì)）等叢荒地為的土擾地使題用權(quán)幕；屯（務(wù)4乒）學(xué)蠢校、惕幼兒羅園、細(xì)醫(yī)院旅等以燒公益觸為目序的的蟲(chóng)事業(yè)蛙單位鳴、社撇會(huì)團(tuán)距體，題以其雁教育永設(shè)施而、醫(yī)留療衛(wèi)隱生設(shè)季施和仰其他擦社會(huì)頁(yè)公益蒜設(shè)施搶以外蔥的沫財(cái)產(chǎn)掀；兩（在5貓）狠依法前取得爺?shù)姆看蛭菟鶉樣袡?quán)篩連同墨該房節(jié)屋占條用范煤圍內(nèi)甜的土正地使涉用權(quán)著，可季以設(shè)佛定抵伙押權(quán)詢(xún)；找（臉6肚）以上出讓霜方式乳取得科的土惑地使夸用權(quán)謎，可悲以設(shè)袍定抵拳押權(quán)效；亭（瘦7恥）以監(jiān)出讓度方式落取得最的國(guó)毅有土降地使鈔用權(quán)扭抵押諷的，圖應(yīng)當(dāng)促將抵灣押時(shí)腐該國(guó)撫有土睛地上滾的房料屋同謙時(shí)抵憶押；近（視房隨屢地走燕）恭（促8件）以改依法該取得座的國(guó)需有土鵲地上標(biāo)的房攪屋抵族押的配，該溝房屋通占用足范圍議內(nèi)的垃國(guó)有用土地豪使用叨權(quán)同職時(shí)抵末押；溝（蝕地隨均房走應(yīng)）球（驚9連）以孕鄉(xiāng)（碌鎮(zhèn)）龜、村蠶企業(yè)情的廠(chǎng)園房等團(tuán)建筑株物抵股押的姑，其艷占有恒范圍蘋(píng)內(nèi)的寒建設(shè)男用地茫使用終權(quán)同膏時(shí)抵陸押；站（侮1先0貧）以罰在建雁工程尚已完榨工部幕分抵罩押的亡，其您土地塵使用淹權(quán)隨仇之抵紀(jì)押。非（二價(jià)）不船得設(shè)列定抵暮押的妥房地業(yè)產(chǎn)駐（嶼1節(jié)）土朵地秧所有紗權(quán)宅；較（蓬2宴）權(quán)量屬少有爭(zhēng)狹議的眼房地悟產(chǎn)；拔所有動(dòng)權(quán)、寧使用累權(quán)不狐明或脖者有徒爭(zhēng)議痛的房何地產(chǎn)父；瘦（防3競(jìng)）用疤于教土育、熱醫(yī)療窯、市烤政等變公共現(xiàn)福利澇事業(yè)刃的房思地產(chǎn)桌；學(xué)嗎校、薄幼兒膏園、訓(xùn)醫(yī)院限等緒以公燙益為炮目的純的咳事業(yè)患單位鵝、社窗會(huì)團(tuán)讓體的渣教育姨設(shè)施菜、醫(yī)斤療衛(wèi)瞎生設(shè)稱(chēng)施和垃其他疏社會(huì)雅公益脂設(shè)施功；殺（冬4大）徹列入欲文物支保護(hù)瓣的建嫂筑物趴和有廣重要狂紀(jì)念舌意義爽的其堆他建調(diào)筑物扯；燈（件5貨）已備依法熔公告頁(yè)列入臉征收救范圍儲(chǔ)的房梳地產(chǎn)鎮(zhèn)；吉（奪6盛）被董依法沿查封淋、扣他押、挺監(jiān)管斃或者記以其窩他形宅式限銹制的近房地賢產(chǎn)；什（壇7悅）耕嘆地、攀宅基抵地、完自留餡地、且自留壽山等皇集體脾所有脾的土仍地使沿用權(quán)?。ǚ寐梢?guī)朽定可辱抵押艙的除元外）膠；賄（給8絲）以遭法定費(fèi)程序承確認(rèn)小為繪違法談、違笑章的燈建筑鏈物；斑（塘9戚）依宣法不互得抵棕押的趁其他聚房地待產(chǎn)；璃（胃1秩0棵）叫劃撥茫土地呢使用嶺權(quán)脅不得鈴單獨(dú)女抵押購(gòu)；閣（牌1逝1鴨）鄉(xiāng)漏（鎮(zhèn)眼）、殿村企選業(yè)的繳（集烘體）田土地柳使用嘴權(quán)不垮得單抓獨(dú)抵唇押。葬【基環(huán)本制嬌度此獎(jiǎng)知識(shí)扔點(diǎn)學(xué)番習(xí)技誦竅：膜分兩冠組記確憶，雁一組調(diào)是紡“欄有爭(zhēng)猶議的鄙、違風(fēng)章的柳、征損收的程、查坡封梳的摘”梯、另兄一組很是存“耍公益薄的、閱文物陽(yáng)的、序所有山權(quán)、會(huì)集體垮使用系權(quán)、具鄉(xiāng)村黎的襖地箱”濃】下（三簽）其莊他限顏制條猶件府★謙（斗1酷）在曬建項(xiàng)此目應(yīng)栽取得珍四證紙：《榨國(guó)有仍土地饑使用泡證》選、《枕建設(shè)攜用地辯規(guī)劃寸許可罵證》墻、《四建設(shè)肥工程彩規(guī)劃異許可寺證》賓、《慎建筑攜工程好施工援許可廳證》夕；紛★龍（圓2糕）開(kāi)紹發(fā)商番已合麻法出刷售的共房地籌產(chǎn)不策得與遼未出據(jù)售的呀房地蒸產(chǎn)一兇起抵捉押；錢(qián)★姜（添3窮）預(yù)隨購(gòu)商候品房榆貸款蝕抵押鞭的，錫商品此房開(kāi)戲發(fā)項(xiàng)幻目必維須符沙合房綠地產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓記條件潮并取灘得《胃商品掏房預(yù)頌售許誠(chéng)可證喊》；花（灰4腿）以劣共有樂(lè)的房崖地產(chǎn)赤抵押脊的，扣抵押溝人應(yīng)扒當(dāng)事篇先征標(biāo)得其跟他共用有人綱的書(shū)預(yù)面同冶意；倦（脫5您）以衫已出序租的諸房地待產(chǎn)抵甲押的斯，抵梅押人拘應(yīng)當(dāng)雞將租檔賃情尸況告悅知抵芽押權(quán)那人，歸并將蘭抵押陪情況很告知娃承租榮人，獸原租殃賃合趙同繼賽續(xù)有破效；抖（刊抵押執(zhí)不破前租賃斬）敲★彩（開(kāi)6倉(cāng)）發(fā)價(jià)包人言拖欠生承包此人的沒(méi)建筑姑工程買(mǎi)價(jià)款片，已旅抵押考擔(dān)保杏的債榴權(quán)數(shù)溜額，逢以及邊其他篇法定債優(yōu)先廊受償秧款，抗均為贏(yíng)法律貫規(guī)定丟優(yōu)先袋于該胡次抵孝押貸哪款受籍償?shù)南砜铑~打；重★賭（亭7煩）房屋地產(chǎn)室抵押砍，應(yīng)什當(dāng)憑電兩證半：《擔(dān)土地吸使用蓄權(quán)證察》、煮《房默屋所轎有權(quán)頭證》應(yīng)辦理持；喉★催（防8賽）當(dāng)刪事人遣未辦臟理抵奉押物鮮登記認(rèn)的，最不得旺對(duì)抗錄第三儉人；桿（扮9洪）以怨法律領(lǐng)、法祖規(guī)禁桑止流困通的態(tài)財(cái)產(chǎn)饑或者假不可竿轉(zhuǎn)讓伶的財(cái)牢產(chǎn)設(shè)早定擔(dān)舞保，牛擔(dān)保久合同掉無(wú)效莊。塞（四質(zhì)）與暗房地懶產(chǎn)抵縱押估柳價(jià)有從關(guān)的恒規(guī)定納【穩(wěn)3+也5駛】狼知識(shí)籮點(diǎn)三還：房歡地產(chǎn)悔抵押礎(chǔ)價(jià)值造評(píng)估恨技術(shù)藍(lán)路線(xiàn)汽及估否價(jià)方尋法立作為共抵押碌物的濃房地蠅產(chǎn)有潛很多發(fā)類(lèi)型道，不劫同類(lèi)釋型的幟房地蠻產(chǎn)具透有不證同的們估價(jià)訪(fǎng)特點(diǎn)犬和估綁價(jià)技慢術(shù)路濱線(xiàn)，污但總探體而魚(yú)言，個(gè)房地剛產(chǎn)抵異押價(jià)廁值評(píng)候估應(yīng)況遵循燃謹(jǐn)慎培、保罪守儉原則雪，選屠用估件價(jià)方和法時(shí)漲，一糖般注盡量頸將成剛本法央作為席一種排估價(jià)崖方法械。大

倡

托1位．完繞全產(chǎn)立權(quán)房怪地產(chǎn)劉這類(lèi)愿房地薪產(chǎn)是免以出梯讓方葬式獲筐得土忽地使謀用權(quán)馳，即樣擁有逢一定荷期限傲的土煤地使殿用權(quán)左和房渾屋產(chǎn)印權(quán)。喚對(duì)這翠類(lèi)房搖地產(chǎn)儀作為摘抵押漂物進(jìn)式行評(píng)添估時(shí)噸，可誕根據(jù)甩具體戚情況促采用課市場(chǎng)躁法、先收益證法和蒼成本總法估殿價(jià)幫。事對(duì)單香獨(dú)以誓出讓岡方式定獲得構(gòu)的土廟地使拆用權(quán)枯作為刮抵押臥物進(jìn)跡行評(píng)抽估，晨可以久采用泉基準(zhǔn)掩地價(jià)簽修正坡法、責(zé)市場(chǎng)執(zhí)法和扁假設(shè)栗開(kāi)發(fā)導(dǎo)法估歇價(jià)棍。犬

駝

絹2肌．不察完全袍產(chǎn)權(quán)隸房地膛產(chǎn)前【問(wèn)撤答題濾的出夠題點(diǎn)伍】充這類(lèi)艘房地宇產(chǎn)一澆般只高擁有兇房屋返產(chǎn)權(quán)蜜而不忌擁有嗎出讓卸土地假使用加權(quán)，魂土地圓是以捕行政脾劃撥滔方式侍取得宅。對(duì)農(nóng)這類(lèi)妥房地偽產(chǎn)作物為抵渣押物剪進(jìn)行夾評(píng)估摔時(shí)，踐應(yīng)當(dāng)標(biāo)選擇禍下列兼方式覆之一唯評(píng)估司其抵毀押價(jià)辟值：耀一是待直接璃評(píng)估云在劃國(guó)撥美土地旗使用材權(quán)下芒的市盛場(chǎng)價(jià)據(jù)值；抵二是肆評(píng)估債假設(shè)躲在出雄讓溉土地料使用宏權(quán)下瑞的市用場(chǎng)價(jià)總值，邁然后踏扣除快劃撥詞土地就使用央權(quán)應(yīng)停繳納緞的土策地使惱用權(quán)膜出讓建金或城者相裂當(dāng)于價(jià)土地支使用慨權(quán)出繞讓金弓的價(jià)厘款。呢估價(jià)錘報(bào)告用中均紅應(yīng)注樂(lè)明劃間撥土割地使物用權(quán)竄應(yīng)繳養(yǎng)納的燭土地筋使用坡權(quán)出玻讓金證或者可相當(dāng)?shù)び谕帘M地使叼用權(quán)槽出讓梢金價(jià)鉤款的真數(shù)額森。歉

瀉3火．部任分（存局部尖）房謙地產(chǎn)蠟應(yīng)注掀意到魂該部忠分（互局部胞）房細(xì)地產(chǎn)董在整今體房迫地產(chǎn)般中的姑作用舌，它張的相異應(yīng)權(quán)餅益，宰能否越獨(dú)立芳使用奇，是禿否可嘆以獨(dú)奸立變次現(xiàn)，局并注討意到白土地益的分搞攤和朱公共賄配套伍設(shè)施肝、共慮用部體分的這合理松享用危問(wèn)題喚，估恒價(jià)方渴法可伙選用秀市場(chǎng)搜法、榆收益證法或蝴成本既法。述

都

維4陽(yáng)．在山建工前程房戴地產(chǎn)仔在建蜂工程念抵押刪是以麥合法桿取得屈的土礎(chǔ)地使淚用權(quán)畢連同奶在建濤工程律進(jìn)行塌抵押柴。請(qǐng)打抵押償人出糠具在上建工心程味發(fā)包勻人葛與盟承包誤人刑及濫監(jiān)理詞方繭簽署湊的數(shù)在估熟價(jià)時(shí)眠點(diǎn)是尤否拖編欠建導(dǎo)筑工陰程價(jià)譜款的齡書(shū)面跳說(shuō)明鋪（承蜜諾函貫）忌，存謙在拖駝欠建攏筑工潤(rùn)程價(jià)連款的里要提喜供拖榨欠的偽具體餅數(shù)額擇。此蜜時(shí)評(píng)龍估只檔能反壩映房帥屋未讓建成蘆時(shí)的洞某一裕時(shí)點(diǎn)擋的抵踏押價(jià)兄值，番不含脈拖欠滋價(jià)款綱，估缸價(jià)方嫌法可眾選用捏成本推法和鐮假設(shè)攝開(kāi)發(fā)查法。即

禍5譜．鄉(xiāng)輝（鎮(zhèn)毛）村井企業(yè)收房地暮產(chǎn)積以鄉(xiāng)汽（鎮(zhèn)叫）、去村企豪業(yè)的銀廠(chǎng)房徹等建碼筑物摩及其握占用樂(lè)范圍應(yīng)內(nèi)的吼集體風(fēng)建設(shè)拌用地呼使用能權(quán)作與為抵元押物笑，進(jìn)師行評(píng)斑估時(shí)妖應(yīng)注冬意到浮未經(jīng)角法定描程序潛不得鋒改變貞土地計(jì)集體墨所有源權(quán)性缸質(zhì)和條土地截用途諒。在暖估價(jià)蓄過(guò)程垃中應(yīng)謎扣減塌與國(guó)增有土美地價(jià)壤值的黨差異有，志估價(jià)錫方法督可選滲用成核本法貪、收養(yǎng)益法慰或市毀場(chǎng)法陰。弱知識(shí)絨點(diǎn)四保：房溝地產(chǎn)妨抵押稻估價(jià)坊注融意嶄9民大事愉項(xiàng)爛1孟．估艦價(jià)目品的納為確階定房攜地產(chǎn)改抵押邁貸款圈額度關(guān)提供均參考塑依據(jù)騾而評(píng)蓄估房憲地產(chǎn)誓抵押幻價(jià)值錢(qián)。校

槐2俱．估勵(lì)價(jià)時(shí)扭點(diǎn)丹估價(jià)瓦時(shí)點(diǎn)婦原則矮上為易完成瘋估價(jià)哲對(duì)象違實(shí)地緊查勘細(xì)之日吵（估絡(luò)價(jià)委萬(wàn)托合吳同對(duì)周估價(jià)輔時(shí)點(diǎn)欺另有督約定占的從潑其約場(chǎng)定）貍。并棋在嬌“防估價(jià)柜假設(shè)狐和限勝制條怕件詞”世中假映定估緊價(jià)對(duì)翼象在宴估價(jià)剛時(shí)點(diǎn)叉的狀亡況與樣完成臥實(shí)地糊查勘堂之日砍的狀多況一棄致。嗎

雜3丸．確樸認(rèn)估徑價(jià)對(duì)常象悶可以疏作為籠設(shè)定飾抵押領(lǐng)的房朗地產(chǎn)略估價(jià)籃師從晉專(zhuān)業(yè)惜角度味審視青估價(jià)膨?qū)ο箬b的合遮法性纖、他爽項(xiàng)權(quán)脊利狀芽況、水可轉(zhuǎn)藏讓?zhuān)ㄒ暳魍ɡK或拍拔賣(mài)）辰性、笛可抵伴押登怒記生恐效等港。甚如總果漠①缺缺少問(wèn)土地斥或房旨屋的祥權(quán)證勒，雜②互在建餃工程店沒(méi)有豈或缺誦少合定法建詳設(shè)批腹件繪，繭③吩在建竊工程化未出策具發(fā)聰包人蝦與承顯包人調(diào)及監(jiān)板理方筆簽署聚的在捎估價(jià)遮時(shí)點(diǎn)緊是否睜拖欠軌建筑身工程天款的禾書(shū)面雁說(shuō)明哄（承嘴諾函蠶）隔，鴨④吧房屋旁已竣佳工使軟用多妙年未器辦理植竣工遵驗(yàn)收驢或無(wú)牲產(chǎn)權(quán)先證被，仿⑤狼屬于腸不合錘法的粉或其站他不禿得抵習(xí)押的逢房地堪產(chǎn)范氣疇的施，煤應(yīng)促偏其解廟決，陷解決炸不了琴的只剪能不桶評(píng)。咐4碌．合府理確爬定假解設(shè)向前提煤和限堵制條潮件盒【問(wèn)無(wú)答題鏈的出惑題點(diǎn)張】排應(yīng)當(dāng)吃針對(duì)拿估價(jià)慈對(duì)象勁的具遼體情課況合收理且哲有依榆據(jù)地范明確駁相關(guān)彎假設(shè)礦和限彩制條何件，貨如合災(zāi)法性巡的延融續(xù)、層用途得與面閘積等宣主要負(fù)數(shù)據(jù)玉不一聰致時(shí)制估價(jià)膜所采究用的鑒依據(jù)箭說(shuō)明雹、已亭設(shè)定州抵押層權(quán)的紹部位場(chǎng)及其攤擔(dān)保稻的債勒權(quán)數(shù)數(shù)額、漂已存勻在抵巾押權(quán)藏的解賴(lài)押前肉提、熊已知袍不存釣在的呀他項(xiàng)擾權(quán)利克等的財(cái)確定碗、估挖價(jià)人允員知元悉的血特定厲的法明定優(yōu)叢先受怨償款慕的確或定、初存在所拖欠復(fù)建筑諒工程舞價(jià)款獸的數(shù)恰額、視對(duì)估歡價(jià)結(jié)院果有辱重大絮影響蚊的其陣他因芬素等井。章

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歡5挽．把商握市布場(chǎng)風(fēng)側(cè)險(xiǎn)稅防止喘高估殘

圖為了跟防止上高估國(guó)抵押知房地候產(chǎn)價(jià)蜓值，康在估富價(jià)過(guò)損程中草重點(diǎn)吊是把淋握好易市場(chǎng)槽狀況晌，若固在估批價(jià)時(shí)碑點(diǎn)時(shí)修當(dāng)?shù)靥鹜?lèi)邁房地帆產(chǎn)市音場(chǎng)有張過(guò)熱酷（或踢泡沫租）現(xiàn)統(tǒng)象，長(zhǎng)估價(jià)帳師要蔽頭腦言清醒謎，特憤別謹(jǐn)爽慎、餡保守敏估價(jià)山，因胸一旦結(jié)泡沫虧破裂遍市場(chǎng)捐價(jià)值爭(zhēng)理性悼回歸耗，抵謀押物符價(jià)值致會(huì)急貢速下遞降。厘在有機(jī)些續(xù)么貸的螞價(jià)值滲評(píng)估臣時(shí)，典市場(chǎng)晴已經(jīng)綢發(fā)生勸不利溝變化虛，估屈價(jià)師涂更要按把握瓶客觀(guān)踐的天匯平，瓦不能壯繼續(xù)郊維持孩過(guò)高濟(jì)估值今。纖在建籃工程悠不是丘房地河產(chǎn)成少品，毀建成權(quán)使用跨獲得嚷收益捉尚需攤時(shí)日著，這挖期間夾不確歲定因喊素很襲多，外是否結(jié)能順隔利完撈工、闖是否箏能獲環(huán)得房箭屋所課有權(quán)握證、狂未來(lái)彎市場(chǎng)趣及營(yíng)眉銷(xiāo)如柜何等稀均不闊確定奸。繼邀對(duì)預(yù)動(dòng)期會(huì)摩降低蒼估價(jià)環(huán)對(duì)象番價(jià)值顧的因泊素要離充分蠻考慮撫，對(duì)魔預(yù)期悅不確階定的大收益冊(cè)或升姻值因嶺素可巡較少匆或不報(bào)予考怒慮餓，如催：收尖益法疲中預(yù)撤期升雕值收蝦益或厲不確命定的允收益煉應(yīng)較扇少考駕慮，聚一般愿采用溪凈收絡(luò)益不色變的膨公式某計(jì)算冬。報(bào)候酬率鼻取值則要根夾據(jù)風(fēng)泉險(xiǎn)程乎度合研理選牢取。刷

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釋

院6孕．估避價(jià)中拋謹(jǐn)慎侮原則室①憂(yōu)在運(yùn)障用市喘場(chǎng)法挨估價(jià)蝕時(shí)，裳不應(yīng)慕選取垃成交耳價(jià)格貪明顯本高于駛市場(chǎng)姨價(jià)格編的交爛易實(shí)小例作桿為可璃比實(shí)釋例，壟并應(yīng)收當(dāng)對(duì)懂可比鑼實(shí)例志進(jìn)行穿必要霞的實(shí)仁地查川勘。廈②谷在運(yùn)巧用成害本法房估價(jià)液時(shí)，運(yùn)不應(yīng)光高估錘土地矛取得摸成本鏟、開(kāi)米發(fā)成冊(cè)本、富有關(guān)傘費(fèi)稅糟和利件潤(rùn)，閱不應(yīng)微低估召折舊枝。球③覺(jué)在運(yùn)粥用收樣益法豐估價(jià)累時(shí)，及不應(yīng)浸高估理收入蹄或者肅低估膝運(yùn)營(yíng)盼費(fèi)用式，選叢取的各報(bào)酬妹率不猛應(yīng)偏摘低。厭④物在運(yùn)鳳用假意設(shè)開(kāi)霜發(fā)法抓估價(jià)伏時(shí)，婦不應(yīng)誘高估刪未來(lái)扭開(kāi)發(fā)足完成貧后的曾價(jià)值陳，不葬應(yīng)低瓦估開(kāi)進(jìn)發(fā)成條本、展有關(guān)簽費(fèi)稅枝和利梨潤(rùn)。厚房地采產(chǎn)估標(biāo)價(jià)行臉業(yè)組水織已百公布?xì)?bào)酬刺率、予利潤(rùn)熟率等先估價(jià)孔參數(shù)太值的荒，應(yīng)姥當(dāng)優(yōu)脹先選刑用；鹽不選延用的守，應(yīng)紹當(dāng)在督估價(jià)要報(bào)告旨中說(shuō)旋明理綢由。脈

禁

態(tài)7愛(ài)．市羞場(chǎng)變蓬現(xiàn)能刮力歡分析板【定物義】朗變現(xiàn)倘能力曉是指殼假定威在估六價(jià)時(shí)籍點(diǎn)實(shí)滿(mǎn)現(xiàn)抵搶押權(quán)六時(shí)，耳在沒(méi)福有過(guò)聽(tīng)多損戒失的婚條件啞下，嶄將抵雅押房招地產(chǎn)鍛轉(zhuǎn)換淚為現(xiàn)業(yè)金的敏可能凡性。腳變現(xiàn)魔能力好分析患應(yīng)當(dāng)渴包括鄉(xiāng)抵押示房地鳥(niǎo)產(chǎn)的危通用甩性?xún)敗⒏泉?dú)立芝使用策性劇或者孕可分礦割轉(zhuǎn)華讓性婆等方饑面的遮分析老。示【解窗釋】宰拍賣(mài)鑒變現(xiàn)罰時(shí)的耗費(fèi)用逗、稅氣金，性主要處有強(qiáng)沸制拍待賣(mài)費(fèi)濃用、吃拍賣(mài)圈傭金旗、訴喘訟律凡師費(fèi)融、交希易手強(qiáng)續(xù)費(fèi)狹、評(píng)舊估費(fèi)涂、登蘭記費(fèi)錫和合硬同公衫證費(fèi)禍；營(yíng)談業(yè)稅采及附蜻加、夜印花纖稅、吐應(yīng)補(bǔ)榨繳的稍土地割出讓妙價(jià)款綿等。

誼8買(mǎi)．風(fēng)勉險(xiǎn)提父示棵估價(jià)瞞師在鄉(xiāng)估價(jià)紋報(bào)告得中，距應(yīng)從附專(zhuān)業(yè)暴角度微向估米價(jià)報(bào)仆告使懼用者妹作出宏提示膚：菜①倚估價(jià)征對(duì)象正狀況席和房硬地產(chǎn)溫市場(chǎng)講狀況握因時(shí)瘡間變獎(jiǎng)化對(duì)但房地勇產(chǎn)抵耐押價(jià)乳值可踏能產(chǎn)鍵生的壓影響紫；針②畫(huà)在抵揭押期隨間可蛛能產(chǎn)擠生的兩房地臂產(chǎn)信桿貸風(fēng)夜險(xiǎn)關(guān)扭注點(diǎn)普；笛③秀合理灶使用獄評(píng)估騰價(jià)值被；嚼④紀(jì)定期暗或者牛在房評(píng)地產(chǎn)裂市場(chǎng)世價(jià)格聞變化先較快宣時(shí)對(duì)撒房地寺產(chǎn)抵荷押價(jià)佛值進(jìn)莫行再光評(píng)估誦。勝【抵患押三發(fā)階段石三注田意】麗①謀房地麥產(chǎn)抵晴押估眉價(jià)別應(yīng)當(dāng)狹關(guān)注科房地煮產(chǎn)抵窗押價(jià)命值未敗來(lái)下箱跌的暴風(fēng)險(xiǎn)舊，對(duì)劃預(yù)期錄可能彼導(dǎo)致曉房地觀(guān)產(chǎn)抵劑押價(jià)約值下甚跌的縱因素如予以嚼分析臉和說(shuō)分明。蠢②譜在評(píng)雜估續(xù)尾貸房披地產(chǎn)眼的抵寇押價(jià)適值時(shí)辨，應(yīng)破當(dāng)對(duì)項(xiàng)房地芬產(chǎn)市啟場(chǎng)已涌經(jīng)發(fā)羞生的永變化誰(shuí)予以橡充分絕考慮眼和說(shuō)欠明。青③傍抵押孕期間垃，隨腐著時(shí)專(zhuān)間推惜移，后若經(jīng)勉營(yíng)管扛理不餡利、鍵房地扔產(chǎn)過(guò)摧度使坊用、貌使用敬價(jià)值丸貶損團(tuán)、市無(wú)場(chǎng)泡慚沫等獲因素竹會(huì)使虛抵押胖房地塵產(chǎn)價(jià)祝值下濾降。課估價(jià)我?guī)煈?yīng)吐對(duì)主夕要可煎能的析引起番價(jià)值緞變化閉的風(fēng)必險(xiǎn)，樂(lè)特別獵是降繼低價(jià)齡值的螺風(fēng)險(xiǎn)芹，如辰預(yù)期筐風(fēng)險(xiǎn)岡、損秋耗風(fēng)塊險(xiǎn)，祝法律隨風(fēng)險(xiǎn)士，先悲解押吩、抵譜押登列記生祥效、診通知終租戶(hù)友、劃窯撥地姐補(bǔ)繳午出讓順金等頃等加潛以說(shuō)梢明，汁提出法專(zhuān)業(yè)墊性的昨提示洲及建義議，漫提請(qǐng)角抵貸菜雙方做注意番。落9賢.賊其他爆

緞

城斥根據(jù)介當(dāng)?shù)匕氲盅汗怯泴?dǎo)的需蓮要爭(zhēng)，德①塑有的風(fēng)需分系列土舌地與釣建筑諒物的光抵押徹價(jià)值析。樣②關(guān)對(duì)再遠(yuǎn)交易聞房屋回，應(yīng)泉對(duì)每混個(gè)用扎作貸這款抵義押的妥房屋墻進(jìn)行爹獨(dú)立財(cái)評(píng)估其。央③檔對(duì)大浪產(chǎn)權(quán)扣證下沾的應(yīng)厲按商染品房陸的實(shí)解際套播為單抱位的蜂價(jià)值追分列攤。脂【教肅材案臨例勤3艘－底3圍】榆×哀×屑在建另工程厘抵押古估價(jià)沖報(bào)告

須封面拼（略禍）稱(chēng)目錄角（略佩）輩致估頃價(jià)委校托人身函（貞略）矛注冊(cè)上房地棍產(chǎn)估杏價(jià)師鎖聲明核（略芳）私估價(jià)礙假設(shè)善和限熱制條萌件（谷略）

禽×渡×堅(jiān)光電正子核值心市程場(chǎng)澡1洪樓慧①報(bào)一誓⑦蜓軸急、殘2記樓在那建工封程抵宿押貸疾款估心價(jià)結(jié)菜果報(bào)疊告（泉節(jié)選促）爐一、懂估價(jià)棟委托燦人（熊略）吵二、獲估價(jià)穩(wěn)機(jī)構(gòu)汽（略饞）野三、揪估價(jià)路對(duì)象舊本次幟估價(jià)遲對(duì)象扭為甲哈公司固擬續(xù)弄辦抵梨押貸無(wú)款樓所涉斯及的叮位還于胡a貝市洪除山區(qū)膏魯巷覺(jué)綠化釋廣場(chǎng)物東南少側(cè)椒的妄×援×滲光電叼子核袖心市兵場(chǎng)的安1串樓飛①—較⑦伐軸擁、腹2乎樓在繳建工偶程，或總建趴筑面少積虜為轎23撐03弄9革㎡。疊1菜．土袍地狀叮況貫（輛1倍）土寧地權(quán)倘屬及引登記苗狀況味估價(jià)裂對(duì)象治為單×齊×碎光電坊子核屈心市狡場(chǎng)編的調(diào)1滋樓券①—話(huà)⑦敲軸烏、殿2灘樓在汁建工重程碰，濟(jì)×賞×專(zhuān)光電蘿子核沈心市身場(chǎng)位緣于波a仁市洪駝山區(qū)巖魯巷仗綠化包廣場(chǎng)異東南巴側(cè)，俘土地他使用爽權(quán)由狗甲公腹司以洪出讓娃方式案取得膏。吧20亭0問(wèn)2壺年友6禮月則2依6歡日曬，眉a嫂市國(guó)摘土資復(fù)源管蛾理何局奴b暴新技未術(shù)開(kāi)怨發(fā)區(qū)暈分局生核發(fā)酷了《暈國(guó)有脈土地申使用門(mén)證》憶（螞×副×殘國(guó)用生［站20熄0汗2舟］字聞第躺×釣×漢號(hào)）撐，躺土地冰登記習(xí)用途景為光匪電子晉市場(chǎng)它，謀土地睛使用栗權(quán)性嚼質(zhì)為資出讓附，雹土地玻使用推權(quán)終眼止日室期夜為擾20冬5畫(huà)2徑年倚6到月定2重6晌日，逢土地協(xié)使用虛權(quán)剩飄余年野限焦為削4養(yǎng)5哨．忍8勻3趴年卻。該先宗地街東、舊南臨央居民玻區(qū)及丑商業(yè)組網(wǎng)點(diǎn)逼，西遺臨民海院路扇，北揀臨珞稍瑜路款。2002.6.27禁

土地出讓軍

傾（功2做）土義地利召用狀促?zèng)r烏估價(jià)堤對(duì)象疤為撈×蚊×臥光電益子核厲心市領(lǐng)場(chǎng)傍的賠1芹樓岡①—?、吒S邀、叛2凍樓在顆建工弓程轉(zhuǎn)，造×奸×己光電初子核慌心市礙場(chǎng)譯為狂1式幢帝五層犯建筑膠物，恰地上存四層拐，地蓄下一蛛層。恥設(shè)計(jì)宰總建僻筑面貢積采74恥18猴5頸㎡（種各層辨設(shè)計(jì)嬸建筑飲面積旨見(jiàn)俘表約3駐－愧1燈5付）。舍本次物評(píng)估衣的下1造樓沒(méi)①—記⑦底軸建脂筑面蹈積總為株86菠7帳7戚㎡（惹含分芒攤夾某層）江，晶2沈樓建府筑面請(qǐng)積女14雹36纏2驕㎡（芳含夾釀層）腳。炊各層待設(shè)計(jì)炮建筑腫面積鋸一覽迎表改

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為膨表讓3幅－即15構(gòu)地下沫層喪一層儉一層港夾層蛋二層的二層負(fù)夾層弦三層推三層式夾層聰四層章四層此夾層衡合計(jì)膊17折54霞5貓12買(mǎi)35六3斥13撒35籃11叼95經(jīng)5棟24站07咐11號(hào)93引7鴿24宇07銷(xiāo)11蒙93吐7碎23苦09陵74跡18拆5濤（奸3飾）基常礎(chǔ)設(shè)證施伴估價(jià)尿?qū)ο筇仆恋氐氐貏?shì)長(zhǎng)較平暮坦，璃整塊賭地形才呈不穩(wěn)規(guī)則鹿幾何儲(chǔ)形狀拒；宗增地?zé)o環(huán)坡度商，與該周?chē)亨彽爻虩o(wú)高黑差。賓宗地迎實(shí)際等開(kāi)發(fā)放程度最為紅音線(xiàn)內(nèi)斧外座“良五通尿”眠（通戚路、約通電瞞、通垮水、攀排水綿、通往信）看，嘗紅線(xiàn)醒內(nèi)場(chǎng)削地平君整答，宗拒地周氏圍無(wú)絨污染線(xiàn)，綠復(fù)地覆脖蓋率豆一般姜。穩(wěn)2橡．建蹲筑物掛狀況筑（針1牛）建月筑物鵲權(quán)屬駝及登旗記喝估價(jià)固對(duì)象核為丸×缸×斗光電桐子核怒心市惡場(chǎng)西的騾1疾樓別①—辮⑦鈴軸桶、援2候樓在筆建工行程夾，告×?！僚使怆姳孀雍酥┬氖序邎?chǎng)位泰于爭(zhēng)a濾市洪枯山區(qū)陸?hù)斚锾烤G化宰廣場(chǎng)幕東南鵝側(cè)，志設(shè)計(jì)夕總建貿(mào)筑面隱積談74咱18輕5脖㎡，拜總體診建成陶后擬篇作為肺光電斷子市牲場(chǎng)使理用，木在建囑工程溜權(quán)屬家合法兆所有智人為元甲公工司。御（素2礎(chǔ)）建扭筑物假設(shè)備啞及裝還修匪估價(jià)尖對(duì)象顏所在唐的野×漁×桌光電梅子核莊心市潑場(chǎng)踩共涉5好層（蘇含地榴下逢1旺層）民，鋼縣混結(jié)稼構(gòu)，冒裝有管二章部門(mén)“格天津蕩奧的班斯頑”投自動(dòng)效扶梯棕，樓孝內(nèi)設(shè)偷有集滿(mǎn)中冷斗暖系陪統(tǒng)、剪排風(fēng)磁系統(tǒng)附、智濾能消霞防系田統(tǒng)等滾系統(tǒng)既設(shè)備孫。楚一層應(yīng)設(shè)計(jì)蕩為大耕型商汁場(chǎng)、蜜辦公音用房廟，建貨筑主仿入口臭位于牌宗地蛇西北驕側(cè)，及通過(guò)羞多級(jí)檔踏步葛臺(tái)階旦進(jìn)入稼四層朱高的餅中庭品，二掀、三品層功盜能基初本同留一層疲，四構(gòu)層后脊部為既無(wú)柱院大型得空間蟲(chóng)，主面要布?jí)没亍叭鹿馀脊壬睢惫┱箯d更，前往部設(shè)率計(jì)有舌新聞虹發(fā)布?jí)螐d、漆辦公惱場(chǎng)所勢(shì)及貴偷賓休繭息區(qū)半等?？峤ㄖ蛭镅b渠修情諸況：犁鋁合市金門(mén)宵窗，含鋼龍趨骨和造鋁合宮金網(wǎng)詠格吊薪頂；江外聯(lián)墻聰25關(guān)0嫁厚蒸修壓粉潔煤灰末加氣左混凝閣土砌聲塊磚斬，貼迅白色慌、米踏灰色溜塊狀淚貼面聰磚齊（撇80美0m纏m×顆12性00店m丑m竿），吩門(mén)廳程正上拴方外隆墻為喚三層四弧形到透明責(zé)玻璃危幕墻慨（趟10刪00漠mm帖×l頌40就0m鮮m乓）；隊(duì)公共裁部位桌地面嘉鋪?zhàn)厝~色碎壞花大稈理石蟲(chóng)（挪80拍0m鬼m×增80硬0m協(xié)m決），底其中醬一樓萄已鋪濾設(shè)完榮畢，斧二、泊三、糊四樓經(jīng)及地碌下層燃待鋪俱設(shè)；揀內(nèi)墻抱面涂忠白色粥乳膠沸漆，督立柱媽貼米類(lèi)黃色殲塊狀觸貼面光磚盾（碼80擾0m霜m×竿80抹0m悼m什）。改（盜3莊）使浪用及皂保養(yǎng)偵估價(jià)礦對(duì)象酸在建惜工程勾于憑20正0妙2運(yùn)年開(kāi)忠始施殊工，兇目前縮土建深工程御、主慰體安美裝工磚程已侄基本傭完成功，水副、電腔、綠蛋化、訊消防班工程尋均已浪到位扎，其鈴他安蹄裝工筑程正闖在進(jìn)狀行，裝尚未催投入躁使用矮。撲3不．固委托慨人出巖具了蔑承諾逗函，蠶說(shuō)明淋不存念在拖蒜欠建平筑工狠程價(jià)付款等埋法定嘆優(yōu)先觀(guān)受償黨款的握情形僑。灰四、范估價(jià)旦目的作為確斯定房鐘地產(chǎn)菊抵押勢(shì)貸款咽額度愧提供呼參考饒依據(jù)儲(chǔ)而評(píng)翅估房偶地產(chǎn)凈抵押透價(jià)值拋。館五、郊估價(jià)型時(shí)點(diǎn)么20豈0第6旁年筍8遠(yuǎn)月宇3輸1求日。餓【糾孟錯(cuò)】銜估價(jià)御時(shí)點(diǎn)鬧在作尚業(yè)日容期之菌后，紗應(yīng)說(shuō)室明理材由。語(yǔ)一般慚情況弱估價(jià)廟時(shí)點(diǎn)編是在煙作業(yè)友日期級(jí)之內(nèi)撒的某慰個(gè)日遲子，鎖這是持抵押土價(jià)值禍估價(jià)蠢目的久報(bào)告播，估磚價(jià)時(shí)謙點(diǎn)應(yīng)枝為實(shí)脂地查弊勘之恭日，索且需姐要在數(shù)估價(jià)時(shí)的假住設(shè)和神限制順中假繪定估菠價(jià)對(duì)儉象在填估價(jià)職時(shí)點(diǎn)索的狀爬況與癥完成幣實(shí)地評(píng)查勘言之日觸的狀魚(yú)況一拒致。察六、伴價(jià)值點(diǎn)定義金本報(bào)笛告中妄房地旺產(chǎn)抵瓶押價(jià)轉(zhuǎn)值，禿等于朱抵押陸的房半地產(chǎn)兄在假朵定未障設(shè)立許法定恥優(yōu)先呀受償找權(quán)利引下的晃市場(chǎng)首價(jià)值伸減去鼠房地允產(chǎn)估緣價(jià)師遮知悉速的法乖定優(yōu)黃先受蓮償款薦。雙1偽．用勿途：浴估價(jià)朵對(duì)象械設(shè)計(jì)傲用途央為商不業(yè)服伐務(wù)，節(jié)評(píng)估恭設(shè)定伴用途排為商皇業(yè)服祥務(wù)。番2自．權(quán)視利狀色況：餓委托晴人擁遭有在支建工套程建敘筑物奔合法調(diào)權(quán)屬恭和土翠地使王用權(quán)駝，土降地所團(tuán)有權(quán)惰為國(guó)齊家所診有，脖土地極使用早權(quán)性哲質(zhì)為忙出讓初?；?光．開(kāi)死發(fā)利棟用程吸度：蠻紅線(xiàn)木內(nèi)醫(yī)外貞“小五欲通旅”終（供孤水、盾排水紅、通慢電、吃通路捏、通錢(qián)信）行及紅非線(xiàn)汪內(nèi)他“頭場(chǎng)地?zé)焦~(yú)”昆。察4謹(jǐn)．建世筑物欲結(jié)構(gòu)盲：鋼姥混。怪【糾釋錯(cuò)】涉以上昂四點(diǎn)援不應(yīng)勸放在治價(jià)值逐定義康里，刺而應(yīng)拆放在順估價(jià)障對(duì)象確中。休七、菠估價(jià)灑依據(jù)她（略乖）信八、頭估價(jià)販原則式（略描）庭【注移意】你如列貝出原歸則，疏必須形有謹(jǐn)租慎原登則，塵沒(méi)有暴算錯(cuò)益誤。貪九、者估價(jià)端方法液估價(jià)湖人員汽認(rèn)真宿分析開(kāi)所掌逆握的白資料藝，進(jìn)銜行了漲實(shí)地四查勘忘和調(diào)尤查，禍估價(jià)湯對(duì)象獅為在機(jī)建工永程專(zhuān)，成賠本資球料比嚷較容粉易收漫集，符故宜牢采垮用程①全成本筒法臥進(jìn)行但評(píng)估笛；另性外，離估價(jià)裕對(duì)象唯在建勿工程鄭土建評(píng)部分厭、主簡(jiǎn)體安納裝工扶程均役已完編工，聾至工繞程全借部竣應(yīng)工可穩(wěn)能發(fā)塌生的蛛費(fèi)用漸相對(duì)原較少肢且容娘易計(jì)躁算，喉而且屆，該釋在建塊工程嘉建成比后價(jià)碎值可腎以計(jì)在算，夠故可青采鑄用雄②憶假設(shè)躺開(kāi)發(fā)腔法誦評(píng)估免。油【糾扛錯(cuò)】鏈未說(shuō)奶明選民用估怨價(jià)方覺(jué)法的區(qū)定義齊。耗十、坡估價(jià)百結(jié)果造注冊(cè)福房地弟產(chǎn)估疑價(jià)師內(nèi)在實(shí)臨地查扶勘的遼基礎(chǔ)齒上，雨根據(jù)只國(guó)家雕標(biāo)準(zhǔn)咳《房限地產(chǎn)識(shí)估價(jià)姑規(guī)范籍》，提遵循邊估價(jià)產(chǎn)原則野，按魚(yú)照估席價(jià)程艷序，臣采用惱科學(xué)浮合理踏的估拘價(jià)方堵法，礎(chǔ)在認(rèn)治真分灶析現(xiàn)綿有資吩料的猶基礎(chǔ)喂上，濱結(jié)合夢(mèng)估價(jià)廈經(jīng)驗(yàn)險(xiǎn)，綜啦合分辦析影懼響房能地產(chǎn)傘價(jià)值成的各進(jìn)項(xiàng)因叫素，劈經(jīng)過(guò)馬仔細(xì)闊的分物析測(cè)轎算，暑最終蒸確定慶估價(jià)嘆對(duì)象渣在估貓價(jià)時(shí)私點(diǎn)綢20焦0波6斥年嬸8嗎月倦3漿1斧日房廢地產(chǎn)飛的抵桌押價(jià)哈值為期人民俘幣吧15策70澇3僵．肝1截6偷萬(wàn)元師，大白寫(xiě)人掀民幣雜：壹駝億伍貪仟柒籌佰零浮叁萬(wàn)如壹仟愿陸佰宏元整腸。擇詳見(jiàn)壽下表紙：療房地禽產(chǎn)估鏡價(jià)結(jié)偵果一譽(yù)覽算表陵

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韻15域70偷3天．潔16遼【糾掩錯(cuò)】蒼估價(jià)融結(jié)果漫應(yīng)披籌露三暖種價(jià)會(huì)值，辜缺假悅定未洪設(shè)立伏法定督優(yōu)先陪受償蔥款下猛的市療場(chǎng)價(jià)奸值、盾估價(jià)州師所液知悉技的法其定優(yōu)串先受擇償款妨。嘉十一不、估永價(jià)人晶員（愧略）

愛(ài)十二下、估寄價(jià)作廈業(yè)日膜期呆20享0餃6皇年拌8腰月受2曾5富日令至牧8采月貫2勺8繁日。愧【糾寺錯(cuò)】拔抵押植目的移估價(jià)棄報(bào)告松估價(jià)棕時(shí)點(diǎn)輩應(yīng)為謙實(shí)地貞查勘外之日雅，但敘此報(bào)棉告實(shí)態(tài)地查燭勘之穿日洪為碎20顆0鞭6喘年牧8危月變3脅1嫁日，務(wù)超出烤了估王價(jià)作昆業(yè)日垂期，變沒(méi)有鞋給出銳理由逐。枝十三巖、估毅價(jià)報(bào)免告使席用期典限滔在房性地產(chǎn)畝市場(chǎng)井未發(fā)睛生明塞顯波王動(dòng)的敘前提輩下，尺本次制估價(jià)謎報(bào)告享使用匆期限本自本池估價(jià)想報(bào)告君出具雀之日舍起為觸半年位，即繡估價(jià)艱報(bào)告仙完成迷之后納的半久年內(nèi)泛，實(shí)撿現(xiàn)估但價(jià)目蘇的時(shí)絞，可朱以估域價(jià)結(jié)風(fēng)果作魚(yú)為依球據(jù)，讓超過(guò)起半年環(huán)需重搞新進(jìn)壯行評(píng)址估。岔如果恩自估括價(jià)報(bào)專(zhuān)告完男成之較日起肆半年避內(nèi)房槳地產(chǎn)爐市場(chǎng)滿(mǎn)行情惡變化厚較快課，應(yīng)雪重新磨評(píng)估星。言十四斜、風(fēng)炎險(xiǎn)提窗示（漁略）割十五怨、變榜現(xiàn)能梨力分醫(yī)析（雞略）

網(wǎng)×甘×流光電沫子核糟心市棋場(chǎng)棵1戲樓樓①—銹⑦隱軸株、凝2歡樓在傲建工短程抵碌押貸遮款估僻價(jià)技摘術(shù)報(bào)洋告濕一、置估價(jià)核對(duì)象都實(shí)物君狀況惱描述同與分巖析（佛略）水二、生估價(jià)室對(duì)象蛾權(quán)益音狀況迷描述吳與分界析（采略）施三、舉估價(jià)日對(duì)象瞧區(qū)位規(guī)狀況駝描述滅與分紀(jì)析（玉略）探四、拾市場(chǎng)傭背景紗描述郵與分叛析（秒略）克五、楊最高載最佳飼利用牌分析費(fèi)（略免）滾六、步估價(jià)群方法堵適用松性分艷析（序略，媽見(jiàn)結(jié)蟲(chóng)果報(bào)抵告）舊七、槐估價(jià)原測(cè)算乖過(guò)程蛋1須．成件本法從測(cè)算尊過(guò)程結(jié)【糾懂錯(cuò)】達(dá)在成閉本法稀求取像土地浸價(jià)值很時(shí)用城了基缺準(zhǔn)地獲價(jià)修諒正法慢和假態(tài)設(shè)開(kāi)弟發(fā)法根，而遍后邊歡求取臨在建懸工程孕的價(jià)溝值又慘用了器假設(shè)闊開(kāi)發(fā)殘法，營(yíng)是邏鴿輯混披亂，吩在成割本法跌中求貢取地布價(jià)不核應(yīng)用尚假設(shè)瓜開(kāi)發(fā)勾法。粱（進(jìn)1將）基挨準(zhǔn)地線(xiàn)價(jià)修貸正法搭計(jì)算未土地芝價(jià)值鮮a突、基拌準(zhǔn)地傻價(jià)概綢況篩根客據(jù)欠c矛省物困價(jià)局單、按c謎省國(guó)倦土資余源廳誦《省跡物價(jià)攀局省擔(dān)國(guó)土溪資源臟廳關(guān)薄于秀a攝市市戲區(qū)基哲準(zhǔn)地煌價(jià)的間批復(fù)菊》（辟鄂價(jià)牛房服死［揭20億0潑2野］常17資1螺號(hào)）象，棋a愧市市粉區(qū)土浴地定鏈級(jí)估扔價(jià)成釋果已智經(jīng)過(guò)克國(guó)土抓資源祝部、百省國(guó)堅(jiān)土資去源廳逃、省運(yùn)物價(jià)嬌局驗(yàn)內(nèi)收通胡過(guò)。嚷根據(jù)棗《桶a排市市球區(qū)土北地定喂級(jí)及壟基準(zhǔn)演地價(jià)弟評(píng)估粗技術(shù)液報(bào)告目》刑，壓a園市土甩地定尋級(jí)與療基準(zhǔn)軋地價(jià)俗評(píng)估燥的范駐圍虹為筍a蠻市市麥區(qū)，錦包括瑞江岸妨區(qū)、乖江漢籃區(qū)、縣橋口千區(qū)、瀉漢陽(yáng)慶區(qū)、蘿武昌鞋區(qū)、沫青山容區(qū)以窩及擋b騙新技甚術(shù)開(kāi)惡發(fā)區(qū)膽和唯a抽市經(jīng)無(wú)濟(jì)技遣術(shù)開(kāi)煌發(fā)區(qū)壩。蚊土地有定級(jí)各級(jí)別淚分為疫商業(yè)肥用地貍級(jí)別只、住著宅用部地級(jí)殖別、裂工業(yè)康用地頂級(jí)別針和綜暫合定持級(jí)級(jí)竹別。老其中警商業(yè)注用地錫級(jí)別進(jìn)分為陪九級(jí)郊、住醉宅用礙地級(jí)困別分撇為七撐級(jí)、姜工業(yè)離用地印級(jí)別汁分為靈五級(jí)貸和綜踐合定緞級(jí)級(jí)范別分策為九翠級(jí)。叔a榆市市猜區(qū)基莫準(zhǔn)地鈴價(jià)定碰義為鍬：在拆估價(jià)蹤期日庸為燃20隊(duì)0施1報(bào)年綠1服月忽1否日晚，宗社地外嗚圍童“背給水菠、排岡水、炎電、旦路、鄰?fù)ㄗ崝[”孫五通巾和宗臂地內(nèi)扮場(chǎng)地俊平整轟的條涂件下汗，各茅網(wǎng)格蹦單元儀、各辜路線(xiàn)瘦價(jià)區(qū)因段、再各應(yīng)申用評(píng)律價(jià)單制元和由各級(jí)兩別中順，國(guó)鼻有土完地使今用權(quán)擠出讓塌狀態(tài)壇下，受按商搭業(yè)、嫩住宅蓬、工已業(yè)等汁用途腹區(qū)分鋸，在奶法定至最高廳出讓破年限隔時(shí)的艙平均微價(jià)格后。毒b從、確饑定估泛價(jià)對(duì)策象宗眠地的部土地餡級(jí)別間及基憶準(zhǔn)地蒼價(jià)肅根漆據(jù)蕉a殖市基情準(zhǔn)地食價(jià)報(bào)屆告，堅(jiān)估價(jià)天對(duì)象界處唉于僻a南市商量業(yè)用擾地奇ⅳ武級(jí)地慈段，威商木業(yè)饅i檢v況級(jí)基檔準(zhǔn)地徹價(jià)晴為印20汪3量4爛元穴/理㎡。附【糾軋錯(cuò)】點(diǎn)估價(jià)灶對(duì)象漁土地肝用途估是綜圾合，濁應(yīng)按厲綜合這用途砌基準(zhǔn)棕地價(jià)貿(mào)考慮惡，而機(jī)非商輝業(yè)用肆途訂4客0義年。楚c姻、宗盆地地愛(ài)價(jià)區(qū)軋位因哄素修唇正壩①施i父v法級(jí)商罵業(yè)用榨地宗卵地地畫(huà)價(jià)區(qū)皺位因趴素修從正體逗系裳本次夫評(píng)估挑宗地財(cái)為商維業(yè)盛i概v散級(jí)，巡根據(jù)估《湊a益市土蹈地定粘級(jí)及賺基準(zhǔn)償?shù)貎r(jià)都報(bào)告燦》聲，辯i本v屆級(jí)商矛業(yè)用楚地地咽價(jià)區(qū)律位因才素修醫(yī)正系向數(shù)指矛標(biāo)對(duì)看照表淺和修拘正系俘數(shù)表冤詳見(jiàn)忘下表臟：

難i怨v膜級(jí)商典業(yè)用摧地宗涼地地醫(yī)價(jià)區(qū)循位因孤素修泥正系科數(shù)指乓標(biāo)說(shuō)虹明網(wǎng)表薄

幣

些

桶

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續(xù)表遲因素緞因子刪優(yōu)擊較優(yōu)湊一般堵較劣遲劣捉人口殲狀況栗人口旬密度緒（拒人牧/覆k工㎡）吊＞錫54端87遲9憶39剖39連5取～萄54滿(mǎn)87米9勵(lì)27伍98權(quán)6~嫁39穩(wěn)39侵3宜19尚86羽5~勒27局98行6剛＜材19漏86歪5著城市屋規(guī)劃蕉道路錯(cuò)規(guī)劃泄主干債道嶼快速膛路梨次干歪道允支路傳街坊卷間支皮路猾用地熊規(guī)劃跌中心般商業(yè)代區(qū)僅較繁扇華商奉業(yè)區(qū)猴一般琴商業(yè)線(xiàn)區(qū)聞商業(yè)正網(wǎng)點(diǎn)播其他壘類(lèi)型重i弓v副級(jí)商埋業(yè)用開(kāi)地宗灰地地谷價(jià)區(qū)工位因蒼素修犯正系泉數(shù)令表誠(chéng)

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例服表撇3杜－陶18跡因素誕權(quán)重形因子飄權(quán)重婆優(yōu)塵較優(yōu)唐一般固較劣萄劣樂(lè)繁華封程度課0.蛋22靠4測(cè)距市源級(jí)商勾服中冰心距拴離總0.體09此0.滋01招72食0.貼00酷86體0鋸－屋0.擴(kuò)00臺(tái)96評(píng)－熊0.羽01沾91忌距區(qū)之級(jí)商浮服中價(jià)心距填離江0.郊08殘2嫌0.尚01雀57索0.瞧00僑78摟0視－尿0.糟00全87少－正0.桂01許74撈距小吳區(qū)級(jí)斧商服衰中心伶距離險(xiǎn)0.拒03像5嗎0.鴿00怒67呆0.腰00勢(shì)33庭0燭－膜0.書(shū)00影37壓－耽0.泰00封74痰距街采區(qū)級(jí)肯商服炸中心免距離慣0.椅00讓7芝0.惑00圈l3愿0.爬00變07志0蜓－拜0.譯00羨07伴－惰0.濤00齒15蜻交通鍵條件昌0.廁24省5愛(ài)臨街腐道路你狀況盾0.捷08戰(zhàn)1折0.銀01尼55掙0.坦00敘77援0綿－濃0.玻00顛86愉－貝0.劃01緣72琴臨街聰公交齒站點(diǎn)鳥(niǎo)狀況駝0.罵09芬4樹(shù)0.背01役80限0.綿00居90缸0崇－悔0.伏01董00秤－狹0.毯02照00果距火傘車(chē)站輝距離鬧0.繡02耽4丙0.動(dòng)00彩46度0.驅(qū)00茂23仿0胡－瞇0.繼00真25惜－按0.預(yù)00天5l態(tài)距長(zhǎng)掉途汽數(shù)車(chē)站父距離征0.悄02哈7身0.邪00匯52鈔0.抬00劫26綁0帽－煩0.注00董29肥－斬0.恨00切57纏距碼南頭距白離雖0.孫01幸9填0.私00瞞36槐0.書(shū)00有l(wèi)8深0迅－極0.屑00島20膏－已0.頃00清40能基礎(chǔ)守公用號(hào)設(shè)施撲狀況補(bǔ)0.濫21元6均供水銷(xiāo)狀況閘0.疊05畜6芬0.黑01漲07研0.傳00玻54煌0斥－沸0.錘00嶼59待－稅0.徒01返19寶排水竟?fàn)顩r論0.快05鐵2藝0.標(biāo)00范99濤0.偷00使50旨0戀－草0.悔00莫55代－磚0.舌01卸10晶距醫(yī)拾院距覽離革0.冷02毛3浪0.勻00碑44鳳0.蜻00贏(yíng)22技0乘－兔0.壘00廟24媽?zhuān)?.籠00尚49敘距電敏信營(yíng)搬業(yè)廳蔥距離矩0.揀01沉6啊0.惹00線(xiàn)31假0.價(jià)00遼15日0勺－振0.倘00窮l7乖－沫0.牽00清34饑距幼并兒園稼距離黨（遇m采）匠0.天02允5像0.京00封48且0.栗00黃24濁0候－貨0.協(xié)00翼27腰－稍0.膚00嗓53廁距中化學(xué)距搜離役（岸m缸）喇0.蚊01醒8愿0.盼00沸34頁(yè)0.坡00障17昏0陵－點(diǎn)0.謀00和l9晨－廁0.渣00越38棍距小代學(xué)距敵離刃（午m恨）霜0.嚷01缸5舒0.盼00略29糕0.沉00滑l4雅0療－仔0.輝00耍l6朗－航0.伏00臺(tái)32成距大模學(xué)距地離吩（霜m壤）飛0.浪01圾1丈0.杜00駱21獄0.岸00攔11丸0陰－辣0.映00裳12甲－嬌0.紐00攜23續(xù)表擱因素繡權(quán)重形因子蹄權(quán)重?cái)鄡?yōu)未較優(yōu)索一般舍較劣沸劣具

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窄

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澇（奇2記）假進(jìn)設(shè)開(kāi)托發(fā)法拐計(jì)算邪土地冠價(jià)值曉【糾龍錯(cuò)葵1洗】成觸本法墊下套缸用假劃設(shè)開(kāi)便發(fā)法資求取葡土地犬價(jià)值詠，邏糟輯混呈亂。扛因?yàn)閼偌僭O(shè)徒開(kāi)發(fā)劉法是灑成本顯法的首倒算相方法衛(wèi)。嫌【糾把錯(cuò)坐2靜】未健給出錘假設(shè)郵開(kāi)發(fā)集法的菜文字沫公式堆a(bǔ)申、確曾定估卻價(jià)對(duì)洪象最仰佳開(kāi)時(shí)發(fā)方系式刪①出開(kāi)發(fā)白周期釀確定風(fēng)房地標(biāo)產(chǎn)開(kāi)側(cè)發(fā)的看周期鳥(niǎo)一般住分三死個(gè)階列段，周前期隱主要詳包括饅報(bào)建睜、土豎地的肺開(kāi)發(fā)研（征更收、墓場(chǎng)地仁平整殖、臨裁時(shí)水喚電等字）、疼勘察引、設(shè)慚計(jì)、勾項(xiàng)目駐招標(biāo)壓等；鉤中期懶主要禁包括緣建筑程安裝稱(chēng)工程伴建設(shè)鈴（含莖設(shè)備凈的安追裝）寺；奪后期假主要直包括保室外慣附屬依工程詠的建寒設(shè)（甘含室鼻外供受水、豆排水母、供荒電、朗煤氣償、綠懶化、脾道路修、圍款墻等估）。匪估價(jià)煙對(duì)象殖上適初合修顫建大冬型專(zhuān)塊業(yè)商政場(chǎng)，酸根讓據(jù)光a跟市同曲類(lèi)房冬地產(chǎn)惱項(xiàng)目磚的開(kāi)茂發(fā)周幟期、絲估價(jià)尖對(duì)象墓項(xiàng)目營(yíng)的規(guī)爹模及純實(shí)際沾情況熄確定持開(kāi)發(fā)閘周期偵為希2資年。壓②院投資廊進(jìn)度佛安排鍛房地球產(chǎn)開(kāi)鐵發(fā)的禾資金思投入寸根據(jù)嚷開(kāi)發(fā)室周期懸的時(shí)形間也摩分三出個(gè)階務(wù)段剖，碗前期桐包括藥報(bào)建冶、城癢市基各礎(chǔ)設(shè)監(jiān)施配料套費(fèi)偉、土內(nèi)地的沖開(kāi)發(fā)代、勘贏(yíng)察、卸設(shè)計(jì)坑、項(xiàng)痛目招鐵標(biāo)等罩費(fèi)用掩；匹中期澡主要滿(mǎn)包括候建筑際安裝甲工程喇建設(shè)短（含杜地基珠、基泊礎(chǔ)的轎處理場(chǎng)、設(shè)邀備及瘋安裝民等）譜資金畫(huà)；沖后期豪主要轉(zhuǎn)包括洗室外障附屬挨工程芳的建忽設(shè)費(fèi)繞用（蛙含室鋤外供摟水、腸排水筍、供給電、辰煤氣占、綠份化、磨道路叛等）噴、銷(xiāo)柳售稅袖費(fèi)等施。圍根想據(jù)翠a甜市同域類(lèi)房勝地產(chǎn)乎開(kāi)發(fā)偏資金胃投入姐的一禾般情犧況及霜該項(xiàng)怎目的理具體托情況閘，確摔定在趕開(kāi)發(fā)膀建設(shè)喪期內(nèi)牙，見(jiàn)開(kāi)發(fā)隙資金跌在開(kāi)幻發(fā)期槳第戀1釀年投別入壘60鞋%催，開(kāi)爛發(fā)期臭的第售二年狠投栽入勾40袖%待。描③寨估價(jià)幟對(duì)象嫁開(kāi)發(fā)逼完成影后房油地產(chǎn)華價(jià)格擾的確奶定聞《國(guó)妻有土總地使求用證才》（溝武國(guó)哥用節(jié)（出20除0保2舒）字璃第盒×案×惹號(hào)）膛記載欄估價(jià)狡對(duì)象茄用途貼為光腥電子爐市場(chǎng)淘，可伴見(jiàn)估嚴(yán)價(jià)對(duì)寫(xiě)象適植合修悄建光剝電子虜市場(chǎng)齒，根惱據(jù)愧《梨a豐市予·趣中國(guó)條光谷門(mén)光電頃子（保核心寸）市鄰場(chǎng)工斗程建斜筑施留工圖據(jù)設(shè)計(jì)搞統(tǒng)一典總說(shuō)想明》劑，設(shè)析計(jì)總致建筑絨面積醫(yī)為垂74翅18決5凍㎡。局估價(jià)端人員栽經(jīng)實(shí)發(fā)地調(diào)舒查，險(xiǎn)在同襖一供突求圈澤內(nèi)選疫取奪了闊3塘個(gè)可隙比實(shí)膊例，父來(lái)確芝定宗援地開(kāi)杯發(fā)完拾成后劍房地泊產(chǎn)價(jià)敏格花。棚3各個(gè)可塞比實(shí)兄例均金為高耳層或舉小高陽(yáng)層建斯筑物再，蒙l凍～客4協(xié)層裙仆樓為魚(yú)商鋪合，軌5樂(lè)層及損以上校為辦烘公或鹽住宅堅(jiān)。糖比準(zhǔn)篩價(jià)格侵計(jì)算之表么

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儲(chǔ)那【糾速錯(cuò)絨1蛙】缺填三個(gè)做可比貌實(shí)例糟價(jià)格暢內(nèi)涵悶。劍【糾劣錯(cuò)栗2占】缺摟少可學(xué)比實(shí)類(lèi)例情言況介款紹表牧和調(diào)引整指折數(shù)表歷。測(cè)【糾糟錯(cuò)園3釘】未守進(jìn)行棕交易捆情況尺修正蠢和市掘場(chǎng)狀宅況調(diào)呢整。足【糾漸錯(cuò)鋤4白】最組終比亦準(zhǔn)價(jià)維格求置取采遼用簡(jiǎn)留單算園術(shù)平壓均無(wú)枕理由紫。

左預(yù)計(jì)有項(xiàng)目皆開(kāi)發(fā)懶期稈1接年可坊取得手預(yù)售乏資格雄。取毯得預(yù)灣售資剩格后釘，鑼第犯1膀年銷(xiāo)披售所50累%艘，第至二年傘銷(xiāo)京售熔50醒%滑。根扔據(jù)建顛設(shè)開(kāi)揉發(fā)的水時(shí)間瓦，折倦現(xiàn)率潔取驕1出年期請(qǐng)以上國(guó)貸款隸利疏率超6弄．弄12盲%默。則旋：呈【糾正錯(cuò)】芳折現(xiàn)晉率取蜓一年刪期貸璃款利率率錯(cuò)刑誤，漲還應(yīng)師考慮猜開(kāi)發(fā)估利潤(rùn)晉。堪房地灘產(chǎn)價(jià)滾值賀＝迎53墳95仰×7噴41糖85絡(luò)×蒼［中（渾1奔＋尖6膨．刪12汗%澇）帶－受1去．午5籮×5題0啊%因＋粥（辣1臉＋噸6扭．惠12您%妨）克－素2降．用5牽×5巴0%諒＝騎35觸97米6膜．糧9敘2盼（萬(wàn)蒸元）鵲b籍、確軍定開(kāi)浮發(fā)成粥本僵開(kāi)發(fā)帝成本機(jī)包括戲項(xiàng)目琴開(kāi)發(fā)玩建設(shè)錄期間絕所發(fā)責(zé)生的彼一切溉費(fèi)用晴總和智。根傾據(jù)本調(diào)項(xiàng)目胸的實(shí)析際情檢況，認(rèn)開(kāi)發(fā)臟成本揮主要畫(huà)包括溫建筑遠(yuǎn)工程今費(fèi)用閉（含壇地基獅處理停、主繡體工賠程、箏一般環(huán)水電炊安裝圖等）泄、室姻外附熔屬工懶程的委建設(shè)捆（含宇室外碗供水框、排吹水、賞供電廁、煤快氣、蟲(chóng)綠化膨、道施路、忌圍墻而等）扎、專(zhuān)廢業(yè)費(fèi)其用、鼻基礎(chǔ)推設(shè)施軌配套淡費(fèi)、授管理瓣費(fèi)用驚、闖投資箱利息四、投哥資利年潤(rùn)纏和銷(xiāo)筒售稅鐵費(fèi)。晌【糾汽錯(cuò)玩1翠】假粒設(shè)開(kāi)前發(fā)法情采用仆現(xiàn)金婆流量?jī)r(jià)折現(xiàn)旦法，衰不應(yīng)每計(jì)算謠投資促利息揀和投患資利顫潤(rùn)。衫【糾塑錯(cuò)禾2伏】缺帖其他屈工程磨費(fèi)和疫公共殊配套婆設(shè)施商建設(shè)鍛費(fèi)。紡①葉建筑謙費(fèi)用陽(yáng)a望、建愿筑工茫程費(fèi)迫用繩估價(jià)嫌對(duì)象辛適合遷修建敏光電胡子市巾場(chǎng)，申規(guī)劃浙總建牲筑面股積弦74棟18洗5癥㎡。迅根據(jù)溫《市當(dāng)造價(jià)塞管理暢站關(guān)骨于發(fā)條布久a老市地盲區(qū)建獵筑安鳳裝價(jià)二首o(hù)跳o里六年賽二季塑度造鉛價(jià)指板數(shù)的哲通知敞》（并武建哄價(jià)字趣（戒20匙0險(xiǎn)6訊）仗×撿×天號(hào)）溝及歲a幫市同稿類(lèi)房灘屋建淋筑物閉的工誤程造處價(jià)的嘩一般平水平喪，確安定估鬧價(jià)對(duì)壩象房棉地產(chǎn)紅工程晃造價(jià)貴為三22思0舒0硬元腦/量㎡（分含基兼礎(chǔ)工恰程、止土建使安裝選費(fèi)）銷(xiāo)建筑股工程治費(fèi)遷＝榆22侍00備×7詳41困85偽×詞［燒（汪1惜＋炭6立．丙12誦%獄）半－窩0縣．廣5桌×6舌0拼%報(bào)＋寇（險(xiǎn)1眨＋肉6帽．熄12緊%到）其－仇1魂．折5療×4冬0顏%沖］窮＝兩15繁55纏9兄．悅5幅5燦（萬(wàn)漂元）聽(tīng)b筐、室棕外附囑屬工慰程費(fèi)堆用纖附屬糕工程縮的建辭設(shè)費(fèi)屯用主康要包劇括室膛內(nèi)外務(wù)供水巷、排逼水、村供電申、煤圈氣、徒綠化肥、道員路、躺圍墻憤、消璃防、匯中央隔空調(diào)是和室鉤內(nèi)電崖梯等返。根失據(jù)該疤項(xiàng)目殿的規(guī)址模、想特殊遵屬性竿、《流市造胡價(jià)管渴理站嗓關(guān)于上發(fā)祝布母a哥市地喊區(qū)建蕩筑安排裝佳二紀(jì)o竊o眨六年佩二季迅度造唉價(jià)指府?dāng)?shù)的評(píng)通知武》（稠武建悄價(jià)字筋（脾20愈0挨6攝）但×綿×險(xiǎn)號(hào)）有及同休類(lèi)房型地產(chǎn)艦的配米套建霸設(shè)一桂般水搏平及呼項(xiàng)目厭擬將把建設(shè)繁為經(jīng)敘濟(jì)適泛用住紡房的鴨實(shí)際謙情況慢，確落定室冤外附趁屬工爆程的場(chǎng)建設(shè)遮費(fèi)應(yīng)用疼8溫0研元幕/障㎡。參附屬獅工程仙費(fèi)暗＝競(jìng)80怎×7客41裝85求×賢［登（寨1發(fā)＋澤6.充12住%損）清－撫0.矩5敢×6桂0冷%繡＋菠（賄1扶＋錦6.科12狀%念）攜－沈1.昏5洗×4招0奧%嚴(yán)］步＝塞56旋5賠．坡8提0務(wù)（萬(wàn)幕元）歪【糾喜錯(cuò)】榮擬建亞項(xiàng)目挪不是胡經(jīng)濟(jì)警適用狂住房種。迎c考、基蟲(chóng)礎(chǔ)設(shè)賀施費(fèi)流用戰(zhàn)基礎(chǔ)矩設(shè)施址費(fèi)，挪包括走開(kāi)發(fā)儀范圍浙內(nèi)道嶄路、胡供水乞、供刑電、捧供氣疲、排紡污、屬排洪沫、通火照明黨、環(huán)森衛(wèi)、籍綠化吵等工遵程發(fā)禿生的厭支出則。根捧據(jù)《涂市造鞋價(jià)管雷理站比關(guān)于籌發(fā)兇布撥a幻市地蘇區(qū)建補(bǔ)筑安授裝泄二榮o爛o親四年班一季本度造騎價(jià)指社數(shù)的繩通知慘》（橋武建驅(qū)價(jià)字?jǐn)。ㄏ?0拋0決4停）代1爽5惠號(hào)）漠及擺a誰(shuí)市同倍類(lèi)房雜屋建凍筑物美的工揭程造學(xué)價(jià)的趙一般狐水平塑，確朱定估揭價(jià)對(duì)索象基傍礎(chǔ)設(shè)躺施造償價(jià)述為祥14幣0牙元口/轉(zhuǎn)㎡。眉基礎(chǔ)皂設(shè)施煩費(fèi)圓＝抗14儉0×款74遭18常5耐×絕［君（乒1壺＋路6.僚12烤%屆）遭－巷0.應(yīng)5虜×6攜0深%聞＋抹（閃1須＋伙6.犧12丙%疑）固－便1.鬼5林×4而0飾%太］追＝瞎99古0.匪1命5貼（萬(wàn)纏元）

牧建筑允費(fèi)用枕＝鍬a相＋壽b混＋唉c晝＝什17竭11樂(lè)5咐．奔5樸0變（萬(wàn)虎元）圍②嫌專(zhuān)業(yè)賄費(fèi)用痰專(zhuān)業(yè)冒費(fèi)用話(huà)指項(xiàng)墓目的羞可行舊性研淘究、逐規(guī)劃敵、勘挨察、堂設(shè)計(jì)現(xiàn)、監(jiān)孤理、吳造價(jià)丸咨詢(xún)赴（標(biāo)露底編哈制、戒決算繼審核邪等）燕等相鄭關(guān)工鍛程師宮的費(fèi)銹用，批一般話(huà)為建曬筑成角本我的燈5喇%策～賞10朽%厚。根屬據(jù)《鉗國(guó)家休計(jì)委陽(yáng)關(guān)于詢(xún)建設(shè)湖項(xiàng)目測(cè)前期題工程暗咨詢(xún)舞收費(fèi)畢暫行紫規(guī)定馳》（爬計(jì)委舍價(jià)格圓［歇19補(bǔ)9探9哨］鍵12晨8崗3束號(hào)）熊、《亡省物拾價(jià)局出關(guān)于燙城市軍規(guī)劃肯咨詢(xún)受有關(guān)賠問(wèn)題兼的通往知》樓（鄂筒價(jià)房院服函經(jīng)［悄20下0鋒2呀］辦4某6帖號(hào)）秤、國(guó)敏家計(jì)釣委、遍建設(shè)螺部血“冰關(guān)于豪發(fā)布尼《工扭程勘嘗察設(shè)薄計(jì)收惕費(fèi)管鼓理規(guī)怎定》濃的通維知扣”藏（計(jì)配價(jià)格舌［集20句0婆2揮］楚1欄0樓號(hào)）洽、國(guó)翻家物鼻價(jià)局斜、建麥設(shè)部械《關(guān)碗于發(fā)旗布工煩程建詢(xún)?cè)O(shè)監(jiān)紡理費(fèi)析有關(guān)顛規(guī)定囑的通耍知》昨（敵（你19宗9新2聞）價(jià)恢費(fèi)喝字負(fù)47椒9浸號(hào)）認(rèn)、螞c浩省物弓價(jià)局低、建尿設(shè)廳皇《關(guān)帆于調(diào)腥整建換設(shè)工聾程造由價(jià)咨楊詢(xún)服行務(wù)收情費(fèi)標(biāo)義準(zhǔn)的卡通知耕》（評(píng)鄂價(jià)堤房地圍字壇［詞20悼0維0患］華5稿1義號(hào)）孤等有振關(guān)收爹費(fèi)標(biāo)鋤準(zhǔn)，赴并結(jié)蓄合債a鞋市房悉地產(chǎn)避市場(chǎng)鉗、建穴筑市搶場(chǎng)的眾一般綿水平報(bào)及該側(cè)項(xiàng)目薄的實(shí)恥際情搬況，洲確定德專(zhuān)業(yè)委費(fèi)用喝為建唇筑費(fèi)處用榨的句8哨%粘。開(kāi)專(zhuān)業(yè)屬費(fèi)用擴(kuò)＝聰17庭11序5獻(xiàn)．壓50友×8茄%幼＝管13例6賄9討．耳2詳4舊（萬(wàn)罵元）肥③費(fèi)管理臺(tái)費(fèi)用窯管理遵費(fèi)用納指開(kāi)著發(fā)商膛為組盯織和帆管理英房地虎產(chǎn)開(kāi)養(yǎng)發(fā)經(jīng)漏濟(jì)活楊動(dòng)以某及房嫁地產(chǎn)編開(kāi)發(fā)下提供泰各種痕服務(wù)栽而發(fā)必生的調(diào)費(fèi)用站。主巾要包掙括管營(yíng)理人嘉員工蘇資及智附加保費(fèi)、甲辦公更費(fèi)用貴、差污旅費(fèi)櫻、固趁定資任產(chǎn)使遭用費(fèi)射、業(yè)棍務(wù)招約待費(fèi)閣等。遞參照瞎《國(guó)輩家計(jì)聾委、晃建設(shè)挑部關(guān)甚于印漫發(fā)《桌經(jīng)濟(jì)斥適用礦住房昂價(jià)格郊管理義辦法姿的通樸知》芹（計(jì)紡價(jià)格悼［擠20陵0懶2勁］責(zé)25疼0灣3痰號(hào)）暢》硬，晃并結(jié)悟合該業(yè)項(xiàng)目管的規(guī)劍模和掉開(kāi)發(fā)仰周期夸確定陵為建上筑費(fèi)宴用的預(yù)3響%咽。引管理風(fēng)費(fèi)用席＝學(xué)17澡11奉5棍．財(cái)50嫌×3測(cè)%孝＝機(jī)51處3丸．訓(xùn)4錫7壇（萬(wàn)書(shū)元）廊【糾叔錯(cuò)毛1蓋】估培價(jià)對(duì)坡象非暮經(jīng)濟(jì)基適用售住房福，不險(xiǎn)應(yīng)采途用經(jīng)據(jù)濟(jì)適塑用住賊房的像計(jì)價(jià)升辦法達(dá)，大取撒3贏(yíng)%害的費(fèi)行率太夠低崖，濃3橡%追是經(jīng)幕適房縱的標(biāo)聚準(zhǔn)。臨【糾豪錯(cuò)間2劑】管碼理費(fèi)何用計(jì)結(jié)算基痰數(shù)中燙還應(yīng)店包含腦專(zhuān)業(yè)蔑費(fèi)用峰。度【糾佩錯(cuò)孟3漁】缺矛銷(xiāo)售粱費(fèi)用哥的計(jì)勞算。須④屈投資增利息狂投資武利息昆指房足地產(chǎn)恢開(kāi)發(fā)脖商在蛇房地窩產(chǎn)開(kāi)北發(fā)過(guò)贊程中冶，為如籌措伸短缺崇資金述，而水向金豆融機(jī)那構(gòu)貸唉款所罪支付其的利艱息。幟但此憑利息炮在開(kāi)怠發(fā)過(guò)強(qiáng)程中冠所占臺(tái)比例烈視不陜同情適況而槳各異顛，以銜此利扒息作肺為投耳資利選息，漲不能攻只體器現(xiàn)自秧有資蹲金的振投資承的時(shí)披間價(jià)柿值。吧所以顛，投鄰資利蘆息為廁全部病成本兇的利顫息（命含土剪地取例得價(jià)車(chē)格）乳。鍛本次傲評(píng)估黃按折燕現(xiàn)進(jìn)魂行測(cè)艦算，索所以創(chuàng)不計(jì)辱算利億息。肆⑤寸投資布利潤(rùn)外投資狼利潤(rùn)衣指房繞地產(chǎn)忽開(kāi)發(fā)寄商投跪資房亂地產(chǎn)伍開(kāi)發(fā)月項(xiàng)目習(xí)應(yīng)取閑得資習(xí)金報(bào)式酬及渡承擔(dān)飯風(fēng)險(xiǎn)哀的補(bǔ)甚償。扶根據(jù)經(jīng)國(guó)家鏟有關(guān)及規(guī)定象，商軟業(yè)用腰房綜診合利勾潤(rùn)為析投資拳成本羊的膠20那%韻。以揭下計(jì)秧算晚v搞為總能地價(jià)帽。么投資籮利潤(rùn)葬＝拴（厚v目＋息17汁11老5過(guò)．殼5摘0樂(lè)＋企13若6群9層．柿2魚(yú)4藝＋真51爭(zhēng)3秤．惕4重7齡）晉×2優(yōu)0旺%站＝栽（詠0伶．樣2小v國(guó)＋盯37娛9使9盡．醬6歐4生）（附萬(wàn)元拜）誓【糾菊錯(cuò)】率現(xiàn)金恩流量緒折現(xiàn)黨法不鬧應(yīng)計(jì)牛算投民資利驅(qū)息和廉投資慈利潤(rùn)研。鋪⑥碌銷(xiāo)售綠稅費(fèi)救銷(xiāo)售弄稅費(fèi)哪指房州地產(chǎn)貼進(jìn)入哨市場(chǎng)雕流通紀(jì)領(lǐng)域武中發(fā)學(xué)生的脊銷(xiāo)售扒費(fèi)用蘋(píng)和應(yīng)帥交納糖的銷(xiāo)盈售稅處金及甘附加伶等。替銷(xiāo)售抄費(fèi)用緩主要捏包括端市場(chǎng)辛推廣旨費(fèi)、賞銷(xiāo)售互代理肢費(fèi)和栗銷(xiāo)售思手續(xù)捕費(fèi)。份銷(xiāo)售竿稅金維及附護(hù)加主楊要包捎括營(yíng)竿業(yè)稅督、城叼市維跨護(hù)建冶設(shè)稅碰、教蘭育費(fèi)狡附加牌、地纏方教黑育發(fā)嘴展費(fèi)鋸、平確抑副膛食品弓價(jià)格檢基金樹(shù)等參。悠a屠市城澡區(qū)稅哄金及示附加叮包括桌：冶營(yíng)業(yè)蓋稅為恥營(yíng)業(yè)因額蹈的棉5洪%燃，教蒜育費(fèi)芽附加落為撇營(yíng)業(yè)納稅的士3涂%手，堤竹防費(fèi)返為營(yíng)句業(yè)稅鴉的污2騎%紗，平粘抑副旅食品悼?jī)r(jià)格山基金堪為營(yíng)險(xiǎn)業(yè)額賢的冊(cè)0酬．逼1破%零，城敢市維既護(hù)建薪設(shè)稅爭(zhēng)為滔營(yíng)業(yè)赴額的世7晝%迎，地謎方教喪育發(fā)運(yùn)展費(fèi)玻為營(yíng)哪業(yè)額綱的枝0起．膊1碌%宇，綜剛合稅段費(fèi)率芝為營(yíng)扛業(yè)額仰的掏5醒．丹8%油。根皇據(jù)染a吹市房瘋地產(chǎn)持銷(xiāo)售成的一轉(zhuǎn)般狀看況，憤稅費(fèi)五取柜7憑%境。桑銷(xiāo)售眨稅費(fèi)限＝氧35拐97宵6終．補(bǔ)92全×7勞%旁＝圣25煮1速8證．納3府8搏（萬(wàn)好元）戒【糾潛錯(cuò)黑1婚】城概市維摧護(hù)建之設(shè)稅則的基販數(shù)應(yīng)帶為營(yíng)印業(yè)稅控而非軍營(yíng)業(yè)方額。產(chǎn)教育卵費(fèi)附示加基敲數(shù)是令營(yíng)業(yè)偽稅，授選對(duì)呈了。略【名調(diào)詞解祥釋】漁營(yíng)業(yè)沿稅金粉及附序加：鮮包笛括存“踏兩稅鍬一袋費(fèi)油”馬，即圍主稅面：營(yíng)隱業(yè)稅水；亡“膝附加鍋一稅銅一隊(duì)費(fèi)蹦”悄為：語(yǔ)城市錘維護(hù)扛建設(shè)豎稅和憤教育據(jù)費(fèi)附篇加。豪【知處識(shí)補(bǔ)爪充】狗流轉(zhuǎn)郵稅的吩主要煌三大晃稅種宅是密“常增消餡營(yíng)手”看，即繪：增棍值稅饒、消刻費(fèi)稅年和營(yíng)膨業(yè)稅軌。而刻城市旅維護(hù)受建設(shè)愛(ài)稅和陰教育享費(fèi)附席加的備計(jì)算騾基數(shù)威是以私上三趴稅稅假額之瓦和。克【糾柳錯(cuò)悔2域】銷(xiāo)飄售費(fèi)卷用中紡的市舟場(chǎng)推殖廣費(fèi)乒和銷(xiāo)拒售代府理費(fèi)浙應(yīng)分衫開(kāi)計(jì)隙算，鴉市場(chǎng)襖推廣喪費(fèi)和豆廣宣櫻費(fèi)是吐在銷(xiāo)族售之輩前就謀已經(jīng)距發(fā)生姥了，混而銷(xiāo)推售代突理費(fèi)吃是與辭銷(xiāo)售先同時(shí)態(tài)發(fā)生利的。誰(shuí)所以塵，市剃場(chǎng)推厲廣費(fèi)惕的折抬現(xiàn)年彩數(shù)與拘銷(xiāo)售搜代理愛(ài)費(fèi)的局折現(xiàn)才年數(shù)泉不應(yīng)繞相同宋。延c否、地溜價(jià)確攀定辯v伙＝斃35丟97宣6純．濃9繁2謎－拐［襪17主11匙5恩．來(lái)5舊0轎＋交13嚷6欠9豈．膽2范4甩＋支51暈3礦．侍4佩7昂＋脖（察0鞋．罷2吩v評(píng)＋玉37前9波9瓜．揉6劉4少）滋＋祝25初1撞8答．鉆3周8橫］鄰v壟＝是88兩8門(mén)3原．終9訴0飄（萬(wàn)周元）工土地淡單價(jià)雪＝犯88騎8首3企．儉90睡÷2以68日6溫5朋．哭44河×1飯00登0溜0料＝訂33鞠0豪6材．印8鴿1太（送元盾/草㎡）

可根據(jù)菠以上晃測(cè)算型，廣基準(zhǔn)您地價(jià)球修正攀法計(jì)條算的那土地予單價(jià)微為遞34慘0艇8王．降2版7配元予/衛(wèi)㎡，冠假設(shè)將開(kāi)發(fā)勾法計(jì)弊算的鮮土地罰單價(jià)店為爹33役0籍6茅．橡8劑1汪元型/單㎡途，兩糟種方支法計(jì)開(kāi)算結(jié)匯果相鋼差不茄大，必經(jīng)綜犧合分坊析取紗兩種找方法等計(jì)算黎結(jié)果勞的算牌術(shù)平址均值曾作為暢土地協(xié)評(píng)估寸價(jià)格末。草單位哈土地榨價(jià)格替＝笛（留34蹦0賠8刪．書(shū)2淡7活＋債33金0如6債．珍8黎1嘆）凳÷集2戶(hù)＝著33宏5臘7焦．汗5夢(mèng)4杠（響元住/經(jīng)㎡）掘總地渾價(jià)占＝拋33否5廟7間．袋54嫌×2取68的6丈5如．典4魄4寸＝灣90館2貞0寫(xiě)．踐1真8眨（萬(wàn)番元）?。▊浒曜ⅲ毫T指巡×側(cè)×丑光電立子核險(xiǎn)心市雀場(chǎng)土姑地評(píng)違估總婦值）股（賊3秧）計(jì)祖算在皆建工星程平苦均重華置成很本窮×遇×標(biāo)光電糟子核鏟心市踏場(chǎng)設(shè)伯計(jì)顧為丈1棄幢五壘層建映筑物鴨，地逆下一赴層，抵地上賭四層父，建零筑物霧整體炕造型章奇特圈，目伴前，封土建續(xù)部分織、主艷體安犧裝工洽程均吩已完版工，稼目前填尚未恐竣工頭決算蠻。由長(zhǎng)于待于估在賽建工槍程結(jié)尿構(gòu)和饅造型厚獨(dú)特陶，喜a弊市類(lèi)震似建架筑物單客觀(guān)藍(lán)重置金成本刻難以翻收集戴，所雹以本溜次評(píng)忘估在友其初甜步設(shè)慈計(jì)概監(jiān)算調(diào)廉整表旗的基漁礎(chǔ)上杜根據(jù)園在建音工程罵形象嚷進(jìn)度欲，計(jì)容算其限重置含成本想。崗a氏市容×盾×兩電子瞎核心左市場(chǎng)皆初步數(shù)設(shè)計(jì)那概算慘調(diào)整泳表苗

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勢(shì)西表廳3比－西26廣項(xiàng)目燭內(nèi)容秀調(diào)整免前（浴萬(wàn)元笛）為調(diào)整滔后（曾萬(wàn)元航）幟形象嚼進(jìn)度盛評(píng)估察值己備注驚一、乓建安料工程筑23刪67魚(yú)5她．險(xiǎn)46纖24席21肺7織．賞22仰

痕

悉

貧1憑．土負(fù)建工苗程耀88形9湯5透．止31鼓89張4侮6義．嗎85足10杯0%幼89倦4詠6巾．檢85太

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