雪峰山山地運動休閑基地項目可行性研究報告

雪峰山山地運動休閑基地

項目可行性報告

目

錄

一、項目基本情況

二、項目政策依據(jù)

三、項目旅游資源現(xiàn)狀分析

四、項目SWOT分析

五、項目開發(fā)背景分析六、項目市場分析

七、項目開發(fā)思路

八、項目建設(shè)內(nèi)容

九、項目經(jīng)濟效益分析十、結(jié)論

第一章

項目基本情況

一、項目概況

項目名稱：洪江市雪峰山山地動運休閑基地項目

二、項目主要內(nèi)容

(一)羅翁古村雪峰山寨綜合服務(wù)中心

(二)雪峰山大峽谷漂流項目

(三)巖鷹洞峽谷穿越項目

(四)蘇寶頂高山生態(tài)觀光項目

三、項目投資金額

項目合計總投資4865.96萬元人民幣，其中雪峰山大峽谷漂流項目投資2027.56萬元，羅翁古村雪峰山寨綜合服務(wù)中心投資1840.4萬元，巖鷹洞峽谷穿越項目投資398萬元，蘇寶頂高山生態(tài)觀光項目投資600萬元。

四、項目資金來源

洪江華天公司自籌資金2366萬元，融資2500萬元。

五、項目投資計劃

以雪峰山大峽谷漂流作為前期重點建設(shè)和營銷項目，實現(xiàn)重點項目突破，以點帶面，形成洪江市雪峰山山地動運休閑項目的市場品牌和基礎(chǔ)，在2009年5月前完成漂流項目精品建設(shè)，2009年中期重點開發(fā)雪峰山寨綜合服務(wù)中心和巖鷹洞峽谷穿越項目開發(fā)建設(shè)，在此基礎(chǔ)上形成洪江市雪峰山山地動運休閑項目群，蘇寶頂高山生態(tài)觀光項目由于受交通局限，將在適當時機拓展。

六、項目投資方簡介

洪江市華天旅游發(fā)展有限公司系華天實業(yè)控股集團有限公司全資控股的子公司，華天集團是以旅游綜合服務(wù)業(yè)(酒店、旅行社、旅游景區(qū))和先進制造業(yè)為雙核心業(yè)務(wù)的企業(yè)集團，是湖南省22家重點大型國有企業(yè)之一，湖南省旅游龍頭企業(yè)，中國著名旅游品牌，在全國綜合性旅游集團中位居前五名。目前，公司擁有員工12000余人，集團資產(chǎn)總額36.7億元，集團實際管理資產(chǎn)59.7億元，下屬全資、控股及具有實際控制力的子公司40家，其中2家控股上市公司“湖南華天大酒店股份有限公司（000428）”、“成都銀河動力股份有限公司（000519）”均為中國A股上市公司，控股的華天國際旅行社為湖南省最大的旅行社。

本項目投資方洪江市華天旅游發(fā)展有限公司成立于二00七年十二月二十日，是一家以旅游開發(fā)為核心的綜合性旅游公司，公司注冊資本：人民幣壹仟伍佰萬元整，公司經(jīng)營范圍：包括賓館、旅游景點的建設(shè)、經(jīng)營；旅游商品的開發(fā)、經(jīng)營；住宿、飲食、娛樂服務(wù)；景區(qū)旅游客運；旅游地產(chǎn)開發(fā)。公司法人代表：孟京，辦公地址：洪江市黔城鎮(zhèn)玉皇閣。

洪江華天成立后在最短的時間內(nèi)形成了對洪江市旅游資源的開發(fā)和投資建設(shè)：接收了芙蓉樓景區(qū)經(jīng)營管理權(quán)，投資建設(shè)了雪峰山大峽谷漂流項目，并于2008年6月26日開始了試營業(yè)。公司成立以來購固定資產(chǎn)689.09萬元，項目建設(shè)投資451.36萬元。公司3—8月份營業(yè)收入136.76萬元。截止8月31日公司現(xiàn)金余額為274.29萬元。公司目前無銀行貸款。

七、項目投資目的

雪峰山山地運動休閑基地項目總投近4865.96萬元,在注重保護生態(tài)環(huán)境的前提下,依托雪峰山及羅翁古村突出的民俗、山地、生態(tài)的資源特色,完善基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),挖掘潛力,發(fā)揮優(yōu)勢,提高雪峰山區(qū)資源開發(fā)和保護的總體水平,更加突出雪峰山山水秀麗,民俗特色鮮明的旅游特色,將其建成湖南目前最具代表性的以漂流、峽谷穿越、高山生態(tài)旅游度假為主題的山地旅游目的地。

第二章

雪峰山項目政策依據(jù)

一、有關(guān)法律法規(guī)

①《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年12月26日）；

②《中華人民共和國土地管理法》（1998年8月29日修訂）；

③《中華人民共和國文物保護法》（2002年10月28日）；

④《中華人民共和國森林法》（1998年4月修訂）；

⑤《中華人民共和國自然保護區(qū)條例》（1994年10月9日）；

⑥《風(fēng)景名勝區(qū)暫行條例》（1985年6月7日）；

⑦《湖南省旅游管理條例》（2000年修訂）；

二、有關(guān)規(guī)范、規(guī)章及標準

①

國家質(zhì)量監(jiān)督局《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（GB50298-1999）；

②國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972-2003，2003-02－24發(fā)布）；

③國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T17775-2003修訂，2003-02－24發(fā)布）；

④國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局《旅游廁所質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T

18973-2003，2003-02－24發(fā)布）。

三、有關(guān)規(guī)劃、計劃、合同

①《湖南省“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

②《懷化市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

③《洪江市生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》

④《湖南省洪江雪峰山省級森林公園總體規(guī)劃》

⑤《洪江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》

⑥《雪峰山旅游區(qū)總體規(guī)劃》

⑦《羅翁古村總體規(guī)劃》

⑧《雪峰山漂流修建性詳細規(guī)劃》

⑨洪江市政府與華天集團簽訂的《洪江市旅游開發(fā)合同》

第三章

項目旅游資源現(xiàn)狀分析

一、自然條件

（一）地理位置

項目地處西南五省中心城市懷化市與湘中城市邵陽市的結(jié)合部。南接綏寧縣，東南靠洞口縣，北鄰溆蒲縣，西距懷化市38公里，東距邵陽148公里，距張家界、桂林分別為223公里、220公里，距省會長沙330公里。320國道和上瑞高速公路穿雪峰山森林公園而過，離芷江飛機場110公里，交通區(qū)位勢明顯。

（二）地形地貌

項目地所處的大地構(gòu)造位置，處于湘中、湘南加里東--印支褶鄒帶，地層主要為元古界之上的下古生界震旦系江口組，為連續(xù)的海相沉積，是輕度變質(zhì)巖層。境內(nèi)主要山峰有老栗山、白巖云、帽子山、古佛山、大腦山、平頂山、蘇寶頂、喊天巖等，最高峰蘇寶頂海拔1983米。山脈走向從南至北由高而低，山高坡陡，地形復(fù)雜，起伏多變，孕育出大量山間盆地、臺地、階地、天然高山湖泊。

（三）氣候條件與水文條件

1、氣候條件

屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，但由于處于高山地帶，霜期較長，氣溫低，全年多雨多霧，日照偏少，具有“冬冷夏涼、冬干夏濕”的特點。年平均氣溫12.7℃，年最高氣溫27.3℃，年最低氣溫-10.1℃；全年大于5℃的活動積溫3617.3℃，霧罩期252天，年平均降雨量1810毫米；每年11月開始下雪，次年3月開始融化，平均冰凍期55天。相對濕度79%以上，無霜期293天，年均日照時數(shù)1250～1450小時。

2、水文條件

水資源十分豐富，由于群峰疊嶂、林木豐茂，山間溪流眾多，四季常流不斷。較有名的湖泊有玉龍湖、八面山水庫、天池、瑤池，以及大坑瀑布群。

（四）動植物資源

1、植物

雪峰山森林群落發(fā)育良好，除木本植物外，真菌、苔蘚、地衣、蕨類、草本植物等林下、林間植物種類繁多，其中不少具有較高的利用價值，如味道鮮美的松茸菌、牛肝菌、木耳、蕨菜、獼猴桃，藥用的天麻、靈芝、何首烏、半夏、黃姜、麥冬、絞股蘭、魚腥草等。

2、森林資源

雪峰山區(qū)森林植被分布屬南嶺本部植被區(qū)系，植被茂盛，種類繁多，覆蓋度大。主要植被類型有：常綠闊葉林、常綠杉、松針葉林、常綠落葉闊葉混交林、常綠針闊混交林、竹林、灌木林、草甸等。

3、

野生動物

雪峰山野生動物物種資源十分豐富，其良好的自然生態(tài)環(huán)境是野生動物棲息繁衍的理想之地。據(jù)調(diào)查，境內(nèi)有野生動物約190種，其中：國家重點保護野生動物有16種，其中Ⅰ級有2種。

二、主要旅游資源概況

羅翁古村

羅翁古村地勢平坦，交通便利，處在整個雪峰山旅游區(qū)的中心地帶；羅翁古村歷史悠久，文化燦爛，是南方絲路—湘黔古商道的重要驛站；古村結(jié)構(gòu)基底保留完好史學(xué)界尚有李自成戰(zhàn)死八面山之說，現(xiàn)有李自成囤兵遺址一處。

雪峰山大峽谷

雪峰山大峽谷地處洪江市境內(nèi)雪峰山脈，由羅翁村至熟坪鎮(zhèn)光榮村，該峽谷走向為西南往東北方向，最高處海拔高度395.5米，峽谷全長3.5千米，峽谷寬20~30米不等，峽谷兩鄰的山脊海拔670米左右，終點處海拔高度264米，自然落差131米，峽谷有自然的S型彎道4處，沿途有水潭（寬4米～6米，長15米～30米，深1.5米～3米）十五處，落差4米以上的有4處。

巖鷹洞峽谷

巖鷹洞峽谷地形地貌復(fù)雜，深澗縱橫，山勢奇險，壁陡谷深，瀑布秀美，景觀獨特。玉龍湖水面宛如玉帶，水質(zhì)良好，兩岸翠竹倒映，構(gòu)成了一幅絕妙景致。

翁朗溪瑤寨

龍船塘瑤族鄉(xiāng)翁朗溪村民風(fēng)純樸，民族風(fēng)俗保留良好，獨特的吊腳樓依山而筑，巨石凌空鱗次櫛比，被稱為巖上的瑤寨，聯(lián)合國教科文組織譽為“世界文明衛(wèi)生第一村”。

老山草場

老山草場連綿百里，面積寬廣，高山植物完好，種類豐富，珍花野果滿山遍野，古樹老藤縱橫交錯，四季景色分明，被稱為洪江市第一神山。

盤龍?zhí)萏?/p>

盤龍?zhí)萏锸窍让駛円郎骄蛣蓍_山種田的成果，現(xiàn)有梯田分有水平梯田、坡式梯田、復(fù)式梯田等，傳統(tǒng)的灌溉排水系統(tǒng)保留完善，但是總體規(guī)模較小。

八面山

八面山山高坡陡，起伏多變，有大量的山間盆地、臺地、階地，基本保留了原始原貌，喊天臺地勢險要，與主峰蘇寶頂遙相呼應(yīng)，是當?shù)貍鹘y(tǒng)的宗教活動場所。

八面山水庫

水面寬闊，水質(zhì)良好，兩岸梯田肥沃，小樓掩映竹林之中，構(gòu)成一副世外桃源的絕妙景致；水庫中間小島，是水上活動的重要場所。

蘇寶頂

蘇寶頂是雪峰山系主峰，海拔1983米，山頂有石林、危崖、草場，分布在其間的一天堂到五天堂等五個大的山頂盆地，密布的溝潤，豐厚的植被，山勢險峻，流泉飛瀑隨處可見，有“一山有四季，十里不同天”的獨特氣候。

雪峰山森林公園

雪峰山森林公園資源十分豐富，素有天然“氧吧”之稱。夏季氣候涼爽宜人，是天然避暑勝地。園內(nèi)群山疊翠，溝谷交錯，飛瀑流泉，曲徑通幽，有云海、瑞雪、霧淞、日出、晚霞五大天象，形成了獨特的自然景觀；這里是中國抗日戰(zhàn)爭正面戰(zhàn)場最后一次重大決戰(zhàn)——雪峰山大會戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。雪峰山因此名載史冊。

三、旅游資源競爭力分析評價：

雪峰山的自然旅游資源并不具有壟斷性，也不具有較強的獨特性。但不乏具有一定的競爭優(yōu)勢的旅游資源，如巖鷹洞峽谷、雪峰山森林公園、盤龍?zhí)萏?、老山草場和蘇寶頂?shù)荣Y源。具有一定競爭優(yōu)勢但不足成為壟斷性文化旅游資源：翁朗溪瑤寨、羅翁古鎮(zhèn)、闖王囤兵遺址等。雪峰山大決戰(zhàn)戰(zhàn)場為代表的紅色文化、以湘黔古商道、羅翁古村為代表的商貿(mào)古村文化對市場有很大的吸引力。以上述各類資源為基礎(chǔ)，打造以羅翁古村雪峰山寨休閑服務(wù)中心、雪峰山大峽谷漂流、巖鷹洞峽谷探險穿越、蘇寶頂高山生態(tài)運動觀光為項目群的湖南首個山地休閑運動項目基地，將對市場形成極大的沖擊力，具備極大競爭力。

四、旅游開發(fā)的現(xiàn)狀

1、旅游基礎(chǔ)設(shè)施得到改善

結(jié)合省通暢工程的實施，市鄉(xiāng)兩級加緊了配套資金的投入，景區(qū)公路建設(shè)特別是雪峰山景區(qū)的公路建設(shè)進展迅速。“龍船塘鄉(xiāng)政府--翁朗溪村部”公路和“熟坪--羅翁”公路水泥路面硬化工程，“八面山避暑山莊--蘇寶頂”簡易公路新建工程均于2006年底完工。新建公路的暢通，進一步提高了景區(qū)的可進入性，為下一步開發(fā)及招徠游客創(chuàng)造了條件。

2、景區(qū)建設(shè)起步

由旅游局牽頭，在與市建設(shè)局共同申報下，2006年4月市政府批準建立雪峰山風(fēng)景名勝區(qū)。

3、精心策劃了“2006中國洪江?雪峰山首屆全國戶外運動俱樂部挑戰(zhàn)賽”，提高了知名度

本次大賽作為一次全國性的戶外運動綜合賽事和湖南省旅游節(jié)的分會場，規(guī)格高，影響廣泛，意義深遠，是洪江市節(jié)會興旅的一次成功嘗試，對于雪峰山旅游的宣傳起了很大的作用，提高了雪峰山在全國范圍內(nèi)的知名度。

4、2007年經(jīng)過多次溝通與洽談，華天集團與洪江市委市政府達成了整體開發(fā)洪江旅游資源的協(xié)議，并于2007年11月11日簽署了全面合作開發(fā)洪江市旅游資源的合同,前期開發(fā)項目有黔城古城、雪峰山漂流、巖鷹洞峽谷三大項目。華天集團獲得雪峰山景區(qū)的獨家經(jīng)營權(quán)，為雪峰山景區(qū)建設(shè)開發(fā)帶來了新的發(fā)展契機。

五、存在的問題

1、旅游區(qū)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后；

雖然新建了“八面山避暑山莊--蘇寶頂”簡易公路，但雪峰山旅游區(qū)的整體交通狀況較差。且除雪峰山森林公園設(shè)有雪峰賓館，吊羊巖工區(qū)建有吊羊巖山莊，此兩處提供簡單的旅游接待服務(wù)以外，沒有其他任何接待設(shè)施。總體而言，旅游區(qū)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還相對滯后。

2、旅游項目開發(fā)仍處于初級階段；

隨著“旅游興市”戰(zhàn)略的逐步深入人心及旅游產(chǎn)業(yè)自身的吸引力，洪江市政府及各類資本開始投入洪江市旅游開發(fā)建設(shè)，特別是華天集團進入洪江旅游事業(yè)后，快速啟動了雪峰山大峽谷漂流項目，洪江及雪峰山旅游品牌已逐步樹立起來，但由于基礎(chǔ)較差，目前面臨的壓力和困難較多，整個旅游產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的初級階段。

第四章

雪峰山項目SWOT分析

一、優(yōu)勢（strength）

（一）資源優(yōu)勢

雪峰山脈橫亙于洪江市區(qū)域，雪峰山的自然生態(tài)精華部分最高頂蘇寶頂和羅翁古村均在洪江市內(nèi)，形成了獨特的自然地理景觀。峽谷、高山、草甸、野花、絕壁等具有一定特色。雪峰山的旅游資源豐富，品位較高，適應(yīng)了現(xiàn)代旅游發(fā)展多元化的趨勢，具有較大的市場開發(fā)潛力。

（二）市場優(yōu)勢

項目所在地洪江市（區(qū)）現(xiàn)有總?cè)丝?0萬，其中城市人口12萬。距離雪峰山旅游區(qū)80公里遠的五省中心城市懷化市及周邊幾個縣城擁有城市人口近100萬。隨著邵懷高速公路通車和黔城古城、洪江古商城旅游開發(fā)的興起，客源市場可拓寬到長株潭市場及華中、華東客源市場。且處于張桂黃金旅游線上，可對長三角、珠三角、京津唐地區(qū)的游客分流。具有較好的市場優(yōu)勢。

（三）環(huán)境優(yōu)勢

項目地植被茂盛，種類繁多，覆蓋度大，野生動植物品種豐富，具有良好的生態(tài)環(huán)境。當?shù)鼐用?，對于開發(fā)景區(qū)，發(fā)展旅游，積極性高，配合度好，具有較好的社會環(huán)境。

（四）區(qū)位優(yōu)勢

洪江位于湘西南腹地，地處國際旅游線路張家界—鳳凰大湘西旅游圈和桂林旅游圈連接線中軸。上瑞高速貫通后,縮短了長株潭經(jīng)濟圈與洪江市的距離，掀開了洪江旅游神秘的面紗。黔陽、安江一直是湘黔要道的門戶，是湖南內(nèi)河航運的重要口岸。焦柳鐵路貫穿全市區(qū)域。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。

二、劣勢(Weakness)

（一）現(xiàn)成可利用基礎(chǔ)設(shè)施少

項目地原貌保持完好，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施少，且未成體系，現(xiàn)有進出交通要道道路都要擴寬、硬化或者新建。供電設(shè)施只有依靠龍船塘、翁朗溪瑤寨、盤龍村、農(nóng)墾場這幾個居民點；沒有形成給排水網(wǎng)絡(luò)。

（二）資源開發(fā)程度較低，未形成產(chǎn)品化、市場化

省內(nèi)有壺瓶山、夾山、南山、大圍山、莽山等主要以山體為資源的旅游區(qū)，雪峰山項目面臨的市場競爭壓力大，所以，雪峰山要注重產(chǎn)品特色、市場細分。以獨特的產(chǎn)品去對應(yīng)相應(yīng)的市場群，并科學(xué)構(gòu)建合理的產(chǎn)品體系，整體提升其吸引力與競爭力。

（三）需要大規(guī)模的宣傳營銷投入

雪峰山旅游，基本上還處于起步階段，需要大規(guī)模的宣傳營銷投入，日后的宣傳費用依然相對要高。

三、機會(Opportunity)

（一）可進入性得到改善

渝懷鐵路修建后，與我國的交通動脈湘黔鐵路、焦柳線在懷化交會成“大”字形鐵路網(wǎng)絡(luò)。一個以懷化為中心的湘西交通樞紐網(wǎng)正在形成，懷化對周邊的輻射將大大增強。重慶黔江區(qū)、湖北省恩施和湖南省的湘西土家族苗族自治州、張家界市又在積極聯(lián)手謀劃建設(shè)黔張常鐵路。鐵路部門初步設(shè)想，從渝懷鐵路的某一點建一條連接線到石門，使“重慶-石門-長沙”一級軸線形成。滬昆高速穿洪江市而過，在安江鎮(zhèn)附近和雪峰山森林公園附近有兩個出口。

（二）聚集效應(yīng)

按照洪江市旅游總體規(guī)劃，即將形成黔城古城組團、安江組團、雪峰山組團、托口組團四大旅游組團，旅游資源豐富，開發(fā)后將形成人文歷史、文化遺產(chǎn)、自然風(fēng)光和休閑度假四大類型產(chǎn)品。且洪江所處“張家界～桂林的黃金旅游線路”上，聚集效應(yīng)好。

（三）呼喚新旅游產(chǎn)品

懷化地區(qū)需要大手筆的旅游開發(fā)，發(fā)展成為繼張家界和鳳凰以后大湘西地區(qū)的又一個著名的旅游目的地，成為在大湘西旅游中的一個重要節(jié)點、湘西區(qū)域內(nèi)游客理想的休閑度假地?！皬埣医纭鹆值狞S金旅游線路”上張家界、桂林自然風(fēng)光享譽中外，鳳凰古城人文風(fēng)情讓人留戀，但缺少休閑度假旅游品牌，呼喚新的旅游產(chǎn)品。

（四）洪江市政府的重視

洪江市積極搶抓中部崛起、湘西大開發(fā)等歷史機遇，全面實施“工業(yè)立市、旅游興市”發(fā)展戰(zhàn)略，推動洪江經(jīng)濟跨越式發(fā)展。啟動了全市旅游總體規(guī)劃和四個區(qū)域性規(guī)劃編制工作，進一步整合旅游資源，加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

四、風(fēng)險(threats)

（一）

區(qū)域競爭

國內(nèi)大的客源市場對于湘西的游線組織主要圍繞著張家界和鳳凰展開，再經(jīng)由鳳凰與張家界向周圍景區(qū)輻射，大湘西旅游圈目前已然成為湖南旅游的市場熱區(qū)。雪峰山旅游區(qū)位于大湘西旅游圈，不可避免地面臨圈內(nèi)旅游產(chǎn)品的競爭。而且還面臨省內(nèi)其他類似產(chǎn)品的競爭，如壺瓶山、南山等。

（二）旅游安全問題面臨技術(shù)層面的挑戰(zhàn)

雪峰山有飛瀑流泉、地縫峽谷、河流湖泊，形態(tài)變換的水給山增了靈動色彩，豐富了游人的視覺欣賞范圍，但是同時使旅游區(qū)在雨季防洪問題、山體滑坡問題突出，存在較大的安全隱患。旅游區(qū)內(nèi)規(guī)劃了的臨水設(shè)施，雨季洪水對建筑設(shè)施的沖擊力大，要做好對其汛期的安全防范措施。

（三）旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護

旅游開發(fā)可以對雪峰山地區(qū)經(jīng)濟起到促進作用，但是和所有的旅游開發(fā)一樣，面臨生態(tài)介入的問題。如何在開發(fā)的過程中因地制宜，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況保護好原有生態(tài)環(huán)境、森林資源、動植資源，處理好污水，生活垃圾，是一系列急需解決的問題。

根據(jù)上述分析可以看出，雪峰山的旅游資源開發(fā)有著資源優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、支持優(yōu)勢，并處于十分有利的旅游大環(huán)境中，同時，面臨著不可避免的劣勢和挑戰(zhàn)?？傮w而言，雪峰山的旅游開發(fā)優(yōu)勢大于劣勢，具備可行性和必要性。

第五章

雪峰山項目開發(fā)背景分析

一、近年來,我國各級政府在旅游開發(fā)上出臺了諸多優(yōu)惠政策,極大的鼓勵和促進了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.特別是最近為了加快旅游業(yè)的發(fā)展,把我國建設(shè)成為世界旅游強國,進一步發(fā)揮旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點作用,國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國發(fā)[2001]9號),制定了加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施,為旅游發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的政策環(huán)境。

二、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策,其戰(zhàn)略目標就是在完善西部基礎(chǔ)設(shè)施,調(diào)整西部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時,保護和開發(fā)西部重要的自然資源。隨著西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策的陸續(xù)出臺,旅游環(huán)境的不斷完善,為發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè),提供了千載難逢的歷史機遇。

三、根據(jù)世界旅游組織資源顯示:旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；每增加1個直接就業(yè)人員,社會就能增加5個就業(yè)機會。鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展和社會進步所起的巨大推動作用，各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展。近年來,隨著我國人民生活水平的提高,旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的"支柱產(chǎn)業(yè)"。

四、湖南旅游經(jīng)濟的進一步升溫

2006年，根據(jù)胡錦濤總書記“特別要把具有湖南特色的旅游業(yè)做大做強”的指示精神，湖南省委、省政府作出“培育壯大湖南旅游支柱產(chǎn)業(yè)”的重大戰(zhàn)略決策，并正式確定旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。湖南各地的旅游業(yè)發(fā)展將得到更為有力的政策保障和資金支持，湖南旅游經(jīng)濟的進一步升溫也勢在必行。

五、湖南大旅游網(wǎng)絡(luò)初步形成

湖南鐘靈神秀、人杰地靈，擁有非常豐富的旅游資源。在旅游經(jīng)濟發(fā)展的大潮中，湖南人也發(fā)揚了“敢為天下先”的魄力，“東一線、西一片、中一帶”的旅游發(fā)展格局已經(jīng)形成。南岳衡山、張家界、鳳凰等知名景點已成為全國范圍內(nèi)的熱點旅游目的地。旅游業(yè)的發(fā)展對湖南經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的推動作用，同時也產(chǎn)生了良好的示范效應(yīng)。

六、洪江市市委市政府針對本地區(qū)優(yōu)勢,提出資源開發(fā)型及可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略和旅游興市的發(fā)展思路,將相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資源開發(fā)納入統(tǒng)一規(guī)劃,并從政策上創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。

七、雪峰山旅游區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

雪峰山旅游區(qū)位于洪江市東部，處于“張—桂旅游走廊”黃金帶上，為懷化市東南門戶。但受思想觀念和經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，雪峰山旅游發(fā)展一直比較緩慢，旅游資源開發(fā)的廣度和深度遠遠不夠，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，隨著華天集團的積極介入，依托華天集團旅游開發(fā)品牌、資金、人力資源的優(yōu)勢平臺，將極大地推動雪峰山旅游的開發(fā)步伐。

第六章

雪峰山項目市場分析

一、旅客出旅游規(guī)律

1、湖南省旅游者每年外出旅游的次數(shù):一次的占40.68%，二次的占24.32%，三次以上的占21.40%。說明每年外出旅游一次的人占多數(shù)，對旅游目的地只有一次選擇,因此,旅游地的綜合形象和特色在旅游者的行為抉擇中起決定性作用。

2、每年帶上一家人外出旅游的次數(shù)(包括城郊旅游):一次的占32.84，二次的占29.87%，三次以上的占34.75%。說明家庭的度假旅游市場興起。

3、旅游時間:旅游者到省內(nèi)景區(qū)旅游，當天返回占18.86%，住一天的占41.95%，住二天的占26.66%，住三天以上的占8.47%。在不限制出游半徑的情況下，大多數(shù)旅游者要選擇住1—2天,住一天的最多。如果景區(qū)留得住人，游客還愿意逗留更多的時間。所以景區(qū)的經(jīng)營思路是要有配套完善的綜合設(shè)施和服務(wù)，讓更多的游客住下來，并且住二天以上。這樣旅游市場的產(chǎn)出值會大大增加。

二、對旅游目的地的需求

1、旅游者最喜歡的旅游占的類型:歷史遺跡占21.61%，宗教文化占36.14%，民族風(fēng)情占13.73%，名川大川占28.79%，度假娛樂占31.78%。游客對歷史遺跡,宗教文化，自然風(fēng)光的喜愛超過了50%，喜歡度假娛樂的占旅游者的三分之一強，這進一步說明湖南的休閑度假旅游市場正在興起。

2、游客最喜歡的旅游方式：登山的占30.72%，劃船的占11.02%，休閑娛樂占68.22%，文化探尋占18.86%。

三、客源市場分析

1、本地客源市場經(jīng)濟分析

項目地所在地洪江市2005年末全市總?cè)丝?2.94萬人,總戶數(shù)138175戶，城鎮(zhèn)人口6.94萬人，占總?cè)藬?shù)的

16.16%；2006年，全市GDP完成25.25億元，按常住人口計算，人均GDP6313元。整個懷化市2006年末全市在冊總?cè)丝跒?00.00萬人，2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8442元，人均消費支出6255元。這是項目地可依托的基礎(chǔ)市場。

2、周邊經(jīng)濟發(fā)達城市客源市場經(jīng)濟分析

項目地地處湖南省西部，湖南人均GDP已突破1000美元，據(jù)世界各國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，人均GDP達到1000美元以后，經(jīng)濟將發(fā)生大的變化，居民消費的結(jié)構(gòu)升級進一步加快，隨之帶來教育、旅游等服務(wù)消費的迅速升溫。周邊有長沙、張家界、常德、邵陽、婁底等經(jīng)濟水平較發(fā)達的城市，這些地區(qū)人均GDP2006年分別達到39045元、12774元、17564元、10040元、22985元，居于周邊地區(qū)前列，居民出游率比較高。這是項目地可依托的重要客源市場。

3、客源市場空間細分

一級市場：以長株潭城市群、懷化、常德、邵陽、婁底、永州、湘西州等，在4小時車程內(nèi)的發(fā)達大、中型城市和地區(qū)為本項目地的一級客源市場。

二級市場：湖南省內(nèi)的一級客源市場以外的地區(qū)及周邊的重慶、貴州、廣西、廣東市場為本項目地的二級客源市場。

三級市場：主要從張家界、桂林、湘西分流，包括以京、津、唐為代表的環(huán)渤海地區(qū)，以上海為中心的長江三角洲地區(qū)和“9+2”泛珠江三角洲地區(qū)（除一、二級市場）等國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

第七章

雪峰山項目開發(fā)思路

一、項目開發(fā)整體定位

1、整體形象定位——瀟湘之脊、雪峰天堂

（1）依托“冰心玉壺、大隱之都”的總體品牌定位，根據(jù)雪峰山資源品質(zhì)的特質(zhì)和文化底蘊，重點突出雪峰山的湖南最高峰和雪峰天險的地理景觀和文化淵源。打造雪峰山“瀟湘之脊、雪峰天堂”的整體品牌。

（2）因雪峰山的天險隔絕而形成獨特的“羅翁古村落”群居雪峰盆地的地理景觀，保存著十分完好的民俗與民居建筑、質(zhì)樸自然的文化習(xí)俗、寧靜、安逸的生活狀態(tài)、色彩豐富的四季美景，營造其世外桃源般的人間天堂的品牌內(nèi)涵。

（3）以森林、高山、峽谷、草甸、野花、溪流、瀑布、疊水等自然資源為特質(zhì)，打造雪峰山“極地、天險”的品牌特征。

2、雪峰山核心品牌理念：動感

品牌元素：隱世（寧靜、淡泊）

險峻（雄壯、神奇）

生態(tài)（自然、淳樸）

運動（健康、刺激）

二、項目建設(shè)思路

（一）總體開發(fā)思路：建設(shè)成“森林度假、峽谷探險、自然資源觀光”為一體的觀光與山地休閑體驗的旅游勝地。

1、以羅翁為中心，建設(shè)高山觀光、探險、度假、古村民居體驗的多功能的雪峰山寨綜合服務(wù)區(qū)。

2、雪峰山峽谷漂流、巖鷹洞峽谷穿越的山地休閑運動體驗旅游項目。

3、雪峰山最高峰蘇寶頂?shù)难┓迳礁呱缴鷳B(tài)觀光體驗游。

（二）項目開發(fā)原則

1、充分了解分析資源的特征，把握市場消費趨勢，在此基礎(chǔ)，進行項目設(shè)計上的創(chuàng)新，考慮開發(fā)生態(tài)旅游、極限旅游等產(chǎn)品，達到分享市場，引導(dǎo)市場和創(chuàng)造市場的目的；

2、在保護自然資源，進行可持續(xù)性開發(fā)的原則下，采取人工自然化的方式，充分利用、改善、放大自然資源的特質(zhì)，制造亮點，提高市場吸引力；

3、充分研究核心景區(qū)及周邊景區(qū)的特點，進行產(chǎn)品的差異化設(shè)計，注重地方民族、民俗文化的挖掘，提高產(chǎn)品的市場競爭力，實現(xiàn)產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的獨特性和獨一性；

4、考慮到資源的特點，可以生態(tài)、休閑、參與性、體驗性為設(shè)計理念，在產(chǎn)品的設(shè)計上，可多元化和綜合化開發(fā)，適應(yīng)不同年齡、不同教育程度、不同來源地等消費者的多層面追求，以項目的組合優(yōu)勢實現(xiàn)市場優(yōu)勢，做大市場；

5、在景區(qū)投資開發(fā)中，注意處理好社區(qū)關(guān)系，充分利用國家有關(guān)政策；

6、在未來的開發(fā)中，堅持規(guī)劃的高起點、前瞻性，高屋建瓴，分布實施。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上堅持高標準，充分注重細節(jié)，充分考慮到游客的消費心理和消費特征。

（三）項目開發(fā)范圍

由政府紅線勘定雪峰山風(fēng)景名勝區(qū)的范圍，以羅翁為中心，包括但不限于洪江市熟坪、龍船塘、鐵山、雪峰等雪峰山區(qū)域。逐步申報省級與國家級風(fēng)景名勝區(qū)。政府采取相應(yīng)的措施進行立法保護。

（四）項目的整體布局

以羅翁為中心，按照交通與區(qū)位及功能建設(shè)四大旅游項目：羅翁古村雪峰山寨綜合服務(wù)區(qū)、雪峰山大峽谷漂流項目、蘇寶頂高山觀光旅游項目、巖鷹洞峽谷穿越項目。

1、羅翁古村雪峰山寨綜合服務(wù)區(qū)

以羅翁古村母溪河為邊為游客的集散地，完善其旅游配套設(shè)施功能，建設(shè)住宿、餐飲、交通、購物一體的綜合性旅游服務(wù)區(qū)。

以羅翁盆地保護較好的兩個古村落為背景和周圍色彩絢麗的畫境，挖掘其純粹、原味、自然、寧靜、淡然的精神文化理念，營造宛如世外桃源般的恬靜與美麗，追求洗去浮躁、感受平淡、體味寧靜、找回自我的精神意境。

打造羅翁國際生態(tài)旅游文化村、聯(lián)合國教科文組織國際衛(wèi)生示范村的品牌樣式。

統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一開發(fā)，形成政府主導(dǎo)、村民參與的良性互動的運營模式，建立良好的旅游秩序。

對資源保護和開發(fā)建立有序機制，大面積的種植油菜花、桃花，對梯田景觀的整理，形成視覺沖擊力的景觀效果。

2、雪峰山大峽谷漂流項目

把雪峰山（羅翁）大峽谷漂流建設(shè)國內(nèi)最驚險、刺激的樣板化的漂流景區(qū)，讓游客體驗跨躍雪峰天險的快感。

3、巖鷹洞峽谷區(qū)穿越項目

以巖鷹洞峽谷為核心區(qū)域，包括玉龍湖、公溪河區(qū)域。

建設(shè)以水為核心，包括河、湖、溪谷、絕壁、跌水、瀑布、潭等水體景觀，通過峽谷穿越展現(xiàn)親水的各種不同形態(tài)。讓游客親近自然，體驗穿越的驚險與刺激。線路上可考慮與翁朗溪瑤寨的連接。

4、蘇寶頂高山觀光旅游區(qū)

以蘇寶頂?shù)母呱綕竦?、草甸，喊天臺的絕壁、懸崖、怪石，大面積的云錦杜鵑以及色彩豐富的四季變換交融的景色為特征建設(shè)高山觀光旅游項目，設(shè)計建設(shè)專門的觀景平臺。

重點突出蘇寶頂湖南最高峰的極地概念，設(shè)通天臺等標志性景觀，在第二高峰喊天臺設(shè)觀景臺以及攀越游道，讓游客體驗攀登湖南極地的快感，并體驗“一覽眾山小”的視覺震撼效果。

線路順序連接闖王營地、大順國城址等文化遺址。

（五）項目的建設(shè)步驟與投資規(guī)模

建設(shè)

項

目建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模完成時間備注

1、漂流項目包含起漂接待區(qū)、河道改造、終漂區(qū)2027.56萬元2009年5月

2、巖鷹洞峽谷包含峽谷游道及觀景點398萬元2009年12月

3、羅翁雪峰山寨綜合服務(wù)休閑區(qū)包含沿江民俗風(fēng)情街、酒吧茶樓、家庭客棧、休閑廣場等1840.4萬元2009年12月考慮招商合作開發(fā)

4、高山生態(tài)觀光項目包含蘇寶頂與喊天臺及上山路途中的觀景臺、游道設(shè)施等600萬元待定

小計4865.96萬元

第八章

雪峰山項目建設(shè)內(nèi)容

一、羅翁古鎮(zhèn)雪峰山寨綜合服務(wù)中心

（一）項目背景

羅翁古鎮(zhèn)在雪峰山主峰山脈山下，為四面環(huán)山的盆地，母溪河從中穿，地理上位于整個雪峰山旅游區(qū)的中心，是雪峰山在峽谷漂流項目、巖鷹洞峽谷穿越項目、蘇寶頂高山生態(tài)觀光運動項目的天然連接點。交通可進入性強，有條件建設(shè)成為雪峰山旅游區(qū)的游客交通集散和綜合接待服務(wù)中心。

羅翁古鎮(zhèn)雪峰山寨綜合服務(wù)中心是在現(xiàn)羅翁集鎮(zhèn)沿母溪河一線建設(shè)一個綜合的服務(wù)區(qū)，成為雪峰山旅游區(qū)的文化體驗、度假休閑等功能平臺，同時聯(lián)結(jié)其他幾大旅游項目，具備住宿、購物、娛樂、休閑等功能。

（二）建設(shè)內(nèi)容

1、古鎮(zhèn)觀光購物區(qū)

羅翁古鎮(zhèn)老街現(xiàn)為當?shù)鼐用竦闹饕虡I(yè)地，土木結(jié)構(gòu)或竹木結(jié)構(gòu)的民居依山勢高低錯落而建，母溪河的穿村而過，此處為羅翁古鎮(zhèn)雪峰山寨綜合服務(wù)中心核心建設(shè)內(nèi)容，將沿河修建設(shè)具有濃郁的地方特色和民族風(fēng)情的一棟棟連成一片的小木屋，掩于河畔的水楊柳、桃樹、李樹等綠叢中，青石板筑河堤，風(fēng)格清新雅致。引入旅游新業(yè)態(tài)來提升古鎮(zhèn)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，為旅游者提供便利、安全、高效、時尚的住宿、購物、娛樂、休閑旅游服務(wù)，建筑面積10000平方米，其中住宿建設(shè)為6000平方米，客房間為120間。購物、娛樂、休閑4000平方米。

2、古鎮(zhèn)主題廣場和演藝廣場

在長壽橋附近的河道上，疏通母溪河上一條水流較小的支流，使兩道溪流之間形成一個月牙形小島，以古鎮(zhèn)文化為主題，在島上建設(shè)主題廣場。在其正對面的羅翁古鎮(zhèn)沿河一側(cè)建設(shè)演繹舞臺，既可作為大型節(jié)慶活動的舉辦場所，又可成為展示民族風(fēng)情、地方特色的歌舞晚會演藝廣場。主題廣場和演藝廣場建筑面積9700平方米。

3、親水游憩區(qū)

在修建的攔水壩上游100米—200米處擬建設(shè)親水游憩區(qū)20000平方米，包括親水戲水區(qū)、攝影區(qū)、休憩區(qū)、商店、特色小吃店、燒烤點、垃圾箱、廁所等。

4、景觀橋

在景觀攔水壩上游200-300米處，有一座不知名的橋，將其修建成景觀橋，同時對羅興大橋、太平橋、長壽橋進行改造，橋身恢復(fù)古時全木結(jié)構(gòu)橋廊過道，對橋體進行改造裝飾美化、噴刷翻新，同時與月牙形主題廣場小島建設(shè)結(jié)合起來，成為一個暢通的環(huán)形閉合的廊道橋或者風(fēng)雨橋，兩旁鋪設(shè)長凳，供來往行人休息。注意橋體整體顏色的搭配，豐富欄桿的形式以及與景區(qū)整體格局及整體顏色協(xié)調(diào)。

二、雪峰山大峽谷漂流項目

（一）項目背景

1、建設(shè)范圍

雪峰山漂流項目地處洪江市境內(nèi)雪峰山脈，漂流區(qū)域由羅翁村至熟坪鎮(zhèn)光榮村，該峽谷走向為西南往東北方向，最高處海拔高度395.5米，峽谷全長6.5公里，峽谷寬20~30米不等，峽谷兩鄰的山脊海拔670米左右，終點處海拔高度264米，自然落差131米，峽谷有自然的S型彎道4處，沿途有水潭（寬4米～6米，長15米～30米，深1.5米～3米）十五處，落差4米以上的有4處，植被有灌木林，楠竹林及人工杉木林。

2、外部交通

隨著懷邵高速公路的開通，長株潭到漂流景區(qū)的時間約為4個小時，懷化市、洪江市到景區(qū)的時間約為１個小時。

（二）市場規(guī)模預(yù)測

1、環(huán)境容量估算

根據(jù)科學(xué)的計算方法，對雪峰山漂流項目環(huán)境日容量估算，靜水區(qū)域400人，急險區(qū)是600人，親水區(qū)為2000人，總共為3000人左右。按照每年有五個月的經(jīng)營期。3000×5×30=450000（人）

2、市場容量估計

參照與雪峰山峽谷漂流類似產(chǎn)品通道龍底漂流和寧鄉(xiāng)溈水漂流，預(yù)計第一年的游客為6萬人次，以后每年以15%的速度遞增。

（三）項目建設(shè)內(nèi)容：

根據(jù)羅翁古村及雪峰山大峽谷的現(xiàn)狀和建設(shè)條件，結(jié)合漂流項目的特點，整個建設(shè)內(nèi)容分為兩區(qū)一帶，兩區(qū)指起漂點接待服務(wù)區(qū)和終漂點接待服務(wù)區(qū)，一帶指峽谷漂流帶。

1、起漂點游客接待服務(wù)中心

游客接待服務(wù)中心需要提供包括旅游咨詢服務(wù)、旅客接待、餐飲、購物、售票等服務(wù)。起漂點游客接待服務(wù)中心建設(shè)在羅翁村羅興大橋下游100米至300米范圍內(nèi)，與羅翁小學(xué)隔岸相對；該區(qū)域地勢平坦，地形條件相對較好；地基與河床高差1.5米。游客接待服務(wù)中心沿水而建,一半懸于水上,沿河岸向河心延伸30米，另一半靠在路一側(cè)，使其在不影響排洪的同時又具有獨特的景觀效果。游客服務(wù)接待中心建筑面積為1200平方米，為三層混合結(jié)構(gòu)建筑，一樓為游客服務(wù)中心，設(shè)售票處、游客休息廳、導(dǎo)游咨詢室、導(dǎo)游休息室、公廁、旅游商品展示廳等；二樓為游客餐飲娛樂中心；三樓為游客觀光休閑大廳。

2、景區(qū)管理辦公室

選址在羅興大橋一側(cè)的羅翁小學(xué)，對其主體建筑進行立面改造和內(nèi)部空間改造，用作景區(qū)管理工作人員日常的辦公區(qū)和生活區(qū)。

3、生態(tài)停車場

沿游客服務(wù)中心兩側(cè)及外圍，建設(shè)生態(tài)停車場。在停車位上鋪放導(dǎo)熱性弱的草坪磚；車行道上植樹將一個個車位隔離開來，行道樹的樹冠長成后就會像一把撐開的天然綠傘，樹隙停車、樹蔭遮陽。規(guī)劃200個車位，總建筑面積8000平方米。

4、起漂點碼頭

起漂碼頭位于規(guī)劃建設(shè)的游客服務(wù)中心下游30米處，擬建碼頭延續(xù)整個起漂服務(wù)區(qū)弧形造型，形成獨特而有韻味的碼頭區(qū)域，碼頭與游客服務(wù)中心建筑之間以游步道相連，整個碼頭與游步道以竹、木、石材為基礎(chǔ)建材，遵循本土自然景觀風(fēng)貌。

5、上游景觀攔水壩

從八面山水庫大壩至羅興大橋，河道長1.5公里，高差在1.5米，河床平均寬度25米。規(guī)劃在羅興大橋上游5米處，新建景觀攔水壩，巧妙利用天然地形構(gòu)成的蓄水設(shè)施，通過測算可儲水10萬方，一方面既節(jié)約水資源又對水質(zhì)起到凈化作用，另一方面可隨時調(diào)節(jié)水量。通過對上游河段的清污處理及兩岸護坡和綠化的建設(shè)，為漂流上游營造良好的水體景觀生態(tài)，同時也為羅翁景區(qū)進一步開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。

6、終漂點游客服務(wù)接待中心

位于母溪河下游光明村內(nèi)的雷家寨電站對面河段，規(guī)劃依山臨水而建游客服務(wù)中心，包括更衣室、衛(wèi)生間、休息廳、小商店，終漂點游客服務(wù)接待中心建筑面積600平方米。

7、終漂點生態(tài)停車場

在游客服務(wù)接待中心的母溪河下游不遠處，沿河邊而建條形狀的生態(tài)停車場，設(shè)計風(fēng)格需和起漂點接待服務(wù)區(qū)相一致?？偨ㄖ娣e2500平方米。

8、終漂點碼頭

依著游客服務(wù)中心沿河而建終漂碼頭，考慮到旅游淡旺季的不同需求，建筑設(shè)計為開敞式碼頭空間，一層設(shè)置連接碼頭的長廊和洗漱空間，二樓設(shè)置小賣部和休息廳，并在主要景觀方向設(shè)置露臺滿足旅游旺季的空間需要。

9、漂流峽谷河道設(shè)施

以保護地形、地貌及植被的前提下，為滿足游客激情，從實際出發(fā)，對峽谷河道的建設(shè)，必須用原生態(tài)材料，建筑物的垃圾不能裸露，修建急、險、靜。使游客激情由急推向靜，由靜推向險的線路，游玩的時間在2.5小時。全線路6.5公里，采用人工爆破，清理亂石，設(shè)置親水潭，在峽谷兩鄰進行植被修整，考慮線路較短，沿線有楠竹林地段，設(shè)置竹屋、吊床、補給點等趣味性的項目使游客游玩時間延長。漂程中途選一處開闊谷地，建設(shè)小體量的中途休憩點。休憩點由一組木制涼亭（銷售飲料和游客休憩）與一個木制生態(tài)公廁組成，以體現(xiàn)項目“以人為本”的服務(wù)意識。

三、巖鷹洞峽谷穿越項目

（一）項目建設(shè)背景

巖鷹洞屬于洪江市龍船塘瑤族鄉(xiāng)（2001年該地被列為洪江市雪峰山自然保護區(qū)）。從玉龍湖（峽谷入口處）到打水坪，全長6公里左右。起點的海拔為241M，打水坪的海拔為429M.峽谷內(nèi)植被保護良好，大部分為原是次生林和藤蔓。整個峽谷四季分明，野生動物特別多，特別是鳥類。峽谷入口的兩邊為絕壁（100M左右），給人很大的視覺沖擊力。整個峽谷下游在谷底有很多長期被洪水沖刷而形成的許多巖石堆。整個峽谷有八處有35M寬的開闊地，六處10M以下的峭壁。峽谷內(nèi)有一

標志性的類似站立的雄鷹的巖石（高15M左右），比較生動形象。峽谷由八個S型彎道和十多個Z型的小彎道組成。峽谷內(nèi)有一人工隧道及三處漿砌片石人工滑道（50M左右）。

（二）建設(shè)內(nèi)容

1、峽谷入口處

新建碼頭800平方米，售票房、驗票房共300平方米，管理用房1000平方米，峽谷環(huán)保設(shè)施、補給點等400平方米。

2、峽谷出口與多功能接待站

保護原生態(tài)的前提下，峽谷出口至接待站修建徒步道或者電瓶車道2千米，寬3米，用石才或砼硬化。新建游客接待服務(wù)中心800平方米。

3、峽谷

全長8公里，對沿線的游道建設(shè)：必須以保護地形地貌為原則，以原生態(tài)材料為主，加以金屬材料為輔，險段通透、平緩地段，以美為主。平緩地段，以地形起伏在巖石上人工開鑿踏步階梯，做到精而細。水地段，采用跳墩，木棧道（依山線型）修建。險地段利用金屬材料在峭壁上安裝?？鐛{谷地段，利用鐵鏈木板安裝。防護欄桿用砼制作造型仿生，用鐵鏈錨固定在巖石上。設(shè)置速降、攀溪、攀瀑等親水等項目。

四、蘇寶頂高山生態(tài)觀光動運項目

（一）項目背景

蘇寶頂是雪峰山系主峰，海拔1983米，山頂有石林、危崖、草場，分布在其間的一天堂到五天堂等五個大的山頂盆地，密布的溝潤，豐厚的植被，山勢險峻，流泉飛瀑隨處可見，有“一山有四季，十里不同天”的獨特氣候。

（二）項目建設(shè)內(nèi)容

目前雪峰山的頂峰—蘇寶頂，基本上屬于無人區(qū)，沒有任何的建設(shè)項目，在此背景下，開發(fā)以徒步和生態(tài)觀光為主要內(nèi)容的“雪峰顛峰”旅游項目，是整個旅游區(qū)發(fā)展的先導(dǎo)和標牌。

在雪峰山最高峰蘇寶頂上建通天臺，打造成為蘇寶頂，乃至湘西第一高山上的標志性建筑，是最佳的高山觀景臺。

在中坪江平壩闖王屯兵營遺址處恢復(fù)闖王屯兵營?？傆玫孛娣e為1.5公頃。建練兵場、兵器館、營房和兵營大門,進行情景恢復(fù)和建筑恢復(fù)，重現(xiàn)闖王兵營景象。

一天堂野營地項目：對原有的灌木從進行清理，建野營地。

二天堂高山濕地項目：修理灌叢樹枝，在濕地上建木棧道，游人可體會叢林穿越的感覺。

三天堂、四天堂山地運動項目建設(shè)標準游道及觀景平臺。

五天堂建野營地。

沿上雪峰山的公路在在觀景效果佳的地段修建三到五個觀景平臺。

（三）投資預(yù)算

蘇寶頂高山生態(tài)觀光動運項目作為特種旅游項目，整個投資預(yù)算為600萬元，由于上蘇寶頂?shù)墓番F(xiàn)為毛路，交通進入性差，此項目根據(jù)公路建設(shè)情況進行開發(fā)，短期內(nèi)不納入公司項目開發(fā)建設(shè)計劃。

五、項目建設(shè)投資計劃表（見下頁）

建設(shè)項目投資計劃表

（2008年9月——2010年12月）

一、雪峰山大峽谷漂流項目

（1）起漂點：

序號項目內(nèi)容數(shù)量（㎡）單價（元）金額（萬元）報建與設(shè)計安排項目實施安排備注

1征地拆遷10005.00120.00120.062008.10-2008.12待羅翁古鎮(zhèn)總規(guī)審批后，報國土局劃紅線

2生態(tài)停車場8000.00150.00120.002008.10-2008.122009.1-2009.4

3游客服務(wù)接待中心1200.00850.00102.002008.10-2008.122009.1-2009.4

4景觀攔水壩1座400000.0040.00已竣工

5候漂廳500.00850.0042.502008.10-2008.122009.1-2009.4

6售票廳100.00850.008.502008.10-2008.122009.1-2009.4

7景區(qū)大門1座300000.0030.002008.12-2009.52009.6-2009.8

8上船碼頭1000.00300.0030.002008.10-2008.122009.1-2009.4

9漂流河道疏竣工程4.5㎞578000.00260.00已竣工

10漂流河道景觀小品300.001000.0030.002008.10-2008.122009.1-2009.4

11漂流河道電站收購2處2500000.00500.002009.8-2009.112008.11-2009.5談判后最終定價或采取停止發(fā)電計時按流量計算方式

12電源工程6.5㎞100000.0065.002008.10-2008.122009.1-2009.4

13供水工程6.5㎞40000.0026.002008.10-2008.122009.1-2009.4

14排污及環(huán)保工程3.5㎞50.002009.10-2009.122009.1-2009.12

15電訊設(shè)備3.5㎞92857.0032.502009.10-2009.122009.1-2009.12

16綠化30.002009.10-2009.12

17橡皮舟600只2000.00120.00已購買

18交通設(shè)備（汽車等）8輛120000.0096.002009.5-2009.7已購買1輛

19景區(qū)管理用房1500.00650.0097.502008.3-2008.52009.5-2009.8改造羅翁學(xué)校

20其它（單體設(shè)計及報建）30.002008.10-2008.122009.1-2009.4

小計1830.06

（完）

序號項目內(nèi)容數(shù)量（㎡）單價（元）金額（萬元）報建與設(shè)計安排項目實施安排備注

1征地拆遷3000.00120.0036.002008.10-2008.122009.1-2009.4

2生態(tài)停車場2500.00150.0037.502008.10-2008.122009.1-2009.4

3游客接待服務(wù)中心600.00850.0051.002008.10-2008.122009.1-2009.4

4上船碼頭800.00500.0040.002008.10-2008.122009.1-2009.4

5供電工程1㎞50000.005.002008.10-2008.122009.1-2009.4

6供水工程2㎞40000.008.002008.10-2008.122009.1-2009.4

7電訊設(shè)備1㎞50000.005.002008.10-2008.122009.1-2009.4

8單體設(shè)計及報建5.002008.10-2008.122009.1-2009.4

9其它10.002008.10-2008.122009.1-2009.4

小計197.50

（2）終漂點：

（完）

二、巖鷹洞峽谷穿越項目

序號項目內(nèi)容數(shù)量（㎡）單價（元）金額（萬元）報建與設(shè)計安排項目實施安排說明

1游客接待服務(wù)中心800.00850.0068.002009.8-2010.102009.10-2009.12

2管理用房1000.00650．0065.002009.8-2009.102009.10-2009.12

3售票、驗票廳300.00850.0025.002009.8-2009.102009.10-2009.12

4游道8㎞180000.00144.002008.11-2009.12009.2-2009.4

5峽谷環(huán)保、補給點400.001000．0040.002008.10-2009.122009.10-2009.12

6電訊設(shè)備8㎞50000.0040.002009.11-2009.122009.11-2010.4

7其它16.002009.8-2009.102009.10-2010.4

小計398.00

三、羅翁古鎮(zhèn)雪峰山寨綜合服務(wù)中心

序號項目內(nèi)容數(shù)量（㎡）單價（元）金額（萬元）報建與設(shè)計安排項目實施安排備注

1征地拆遷2800.00420.00117.602008.11-2009.5（征地120元/㎡、拆遷300元/㎡）

2古鎮(zhèn)門面4000.00850.00340.002009.1-2009.32009.3-2009.12建設(shè)含裝修

3古鎮(zhèn)住宿6000.00850.00510.002009.1-2009.32009.3-2009.12建設(shè)含裝修

4古村主題

演藝廣場9700.00150.00145.502009.5-2009.102009.11-2010.4

5親水游憩區(qū)20000.00150.00300.002009.5-2009.102009.11-2010.470%已竣工

6景觀橋1座500000.0050.002009.5-2009.102009.5-2009.12

7供水、供電3㎞500000.00150.002009.1-2009.52009.5-2009.12

8排污及環(huán)保6㎞95.002009.1-2009.52009.5-2009.12

9綠化10000.0050.0050.002009.5-2009.102009.11-2010.4

10景觀小品100.001000.0010.002009.5-2009.102009.11-2010.4

11單體設(shè)計及報建44600.005.0022.302008.10-2009.22008.10-2009.4

12其它配套設(shè)施50.002009.5-2009.102009.11-2010.4

小計1840.40

（完）

四、三大項目的造價與完成時間

序號項目名稱造價金額（萬元）完成時間

1雪峰山大峽谷漂流項目2027.562009年5月

2巖鷹洞峽谷穿越項目398.002009年12月

3羅翁古鎮(zhèn)雪峰山寨綜合服務(wù)中心1840.402009年12月

合計4265.96

三個項目計劃于2009年12月前基本完成，項目投資總計為4265.96萬元。

根據(jù)項目開發(fā)難易程度、市場消費需求等因素，前期雪峰山漂流項目已完成投資近500萬元（具體數(shù)字須審計完畢確認），其他項目實施從時間方面分為兩個階段，第一期為2008年10月－2009年5月，主要建設(shè)項目：漂流項目的起漂碼頭、終漂碼頭相關(guān)設(shè)施建設(shè)、漂流河谷電站收購、雪峰山寨征地及部分住宿、商業(yè)門面建設(shè)，合計投資額約為1600萬元。第二期為2009年5月－2009年12月，主要建設(shè)項目：巖鷹洞峽谷穿越項目、雪峰山寨、其他配套基礎(chǔ)設(shè)施項目，投資額為2665萬元。項目資金來源：公司自籌1706萬元，銀行項目貸款2560萬元。

第九章

雪峰山項目經(jīng)濟效益分析

一、盈利模式：

雪峰山旅游區(qū)的旅游收入主要由景區(qū)門票收入、餐飲住宿收入、出售旅游紀念品收入、其他配套增值服務(wù)等收入組成。

二、未來幾年游客數(shù)量與營業(yè)收入估算

根據(jù)市場分析和預(yù)測，按謹慎的原則對未來幾年項目游客及收入進行預(yù)測分析。預(yù)測2009年漂流游客量將達到6萬人次/年，2010年由于雪峰山整體項目基本建成，預(yù)計雪峰山運動休閑基地將迎來更多的客人，整個項目人數(shù)預(yù)測2010以10萬人次為基數(shù)，以后每年以15%的年增長率增長。最終達到30萬人左右達到穩(wěn)定。

漂流：預(yù)測2009年漂流游客量將達到6萬人次/年，2010年以10萬人次為基數(shù)，其中70%的游客漂流，每年以15%的年增長率增長。漂流團隊比例為60%，門票130元，散客比例為40%，門票170元。

另漂流商品銷售收入按漂流收入的8%計算。

巖鷹洞：預(yù)計項目2010年正式啟動，游客量為10萬人次的20%，門票100元/人次。以后每年以15%的年增長率增長。

雪峰山寨：預(yù)計項目2010年正式啟動，由于雪峰山寨為綜合服務(wù)型，消費內(nèi)容豐富，為便于測算，休閑、購物、娛樂消費人次為10萬人次的40%計算，消費金額按每人60元，以后消費人次每年以15%的年增長率增長?？头拷ǔ珊蠊?20間，每間旺季售價為120元，淡季售價為70元。消費旺季為每年5月－9月，入住率平均按90%測算，其他月份為淡季，入住率平均按40%測算。

人次及收入測算表

（一）雪峰山漂流項目

人數(shù)（萬人次）漂流（萬元）商品銷售（萬元）

2009年6.00

876.00

70.08

2010年7.00

1022.00

81.76

2011年8.05

1175.30

94.02

2012年9.26

1351.96

108.16

2013年10.65

1554.90

124.39

2014年12.25

1788.50

143.08

2015年14.09

2057.14

164.57

2016年16.20

2365.20

189.22

2017年18.63

2719.98

217.60

2018年21.42

3127.32

250.19

合計18038.30

1443.07

（二）巖鷹洞項目

人數(shù)（萬人次）收入（萬元）

2010年2.00

200.00

2011年2.30

230.00

2012年2.65

265.00

2013年3.05

305.00

2014年3.51

351.00

2015年4.04

404.00

2016年4.65

465.00

2017年5.35

535.00

2018年6.15

615.00

合計3370.00

（三）雪峰山寨項目

住宿（萬元）人數(shù)（萬人次）休閑消費（萬元）

2010年269.52

4.00

240.00

2011年269.52

4.60

276.00

2012年269.52

5.29

317.40

2013年269.52

6.08

364.80

2014年269.52

6.99

419.40

2015年269.52

8.04

482.40

2016年269.52

9.25

555.00

2017年269.52

10.64

638.40

2018年269.52

12.24

734.40

合計2425.68

4027.80

三、景區(qū)人員設(shè)置

三個項目共設(shè)置管理人員5名，漂流項目員工80人，其中長期合同工20名，季節(jié)工（5個月）60名，巖鷹洞項目員工20人，其中長期合同工6名，季節(jié)工（8個月）14人，雪峰山寨員工45人，全部為長期合同工。合計總員工數(shù)150人。

四、財務(wù)預(yù)測說明事項

1、生產(chǎn)成本漂流按收入的25％計算，漂流的商品銷售按收入的70％計算，巖鷹洞按收入的20％計算，雪峰山寨住宿按收入的30％計算，雪峰山寨休閑按收入的20％計算。

2、營業(yè)稅金及附加按漂流和巖鷹洞收入的3.345％加上雪峰山寨收入的5.575％計算，銷售收入的營業(yè)稅金及附加按增值稅的11.5％。

3、辦公費按收入的2％計算（其中漂流中的商品銷售無辦公費用）。

4、工資按145人計算，長期合同工人員平均工資每人次2萬元每年（包括養(yǎng)老、醫(yī)療保險等），年合計142萬元，季節(jié)工平均工資每人次1500元每月（包括養(yǎng)老、醫(yī)療保險等），年合計61.8萬元，總合計203.8萬元。

5、項目總投資為4265.96萬元，固定資產(chǎn)形成率為100％，折舊年限20年，殘值率取10％。

年折舊金額=項目總投資×固定資產(chǎn)形成率×（1－殘值率）÷折舊年限

雪峰山漂流項目折舊=2027.56×100％×

（1－10％）÷20

≈91.24（萬元）(其中2009年為53.22萬元)

巖鷹洞項目折舊=398×100％×

（1－10％）÷20

≈17.91（萬元）

雪峰山寨住宿項目折舊=680×100％×

（1－10％）÷20

=30.6（萬元）

雪峰山寨休閑消費項目折舊=1160.4×100％×

（1－10％）÷20

≈52.22（萬元）

6、營銷費第一年200萬元，以后每年按總收入的8％計提。

7、管理人員平均工資每人次3萬元每年（包括養(yǎng)老、醫(yī)療保險等），年合計總數(shù)15萬元，辦公費用按2萬元/年計算。

8、項目貸款2559.58萬元，按五年期8%的利率，每年利息支出為204.77萬元。

9、所得稅按25％計算。

10、公積金盈余以稅后利潤的15%計提。

11、項目投資總額為4256.96萬元萬元（見第七章第五項投資估算表）。

12、折現(xiàn)率按8%計算。

（一）營業(yè)成本測算

1．雪峰山漂流項目

（1）漂流

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

營運成本219.00

255.50

293.83

337.99

388.73

447.13

514.29

591.30

680.00

781.83

4509.60

辦公費用17.52

20.44

23.51

27.04

31.10

35.77

41.14

47.30

54.40

62.55

360.77

工資81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

812.50

折舊53.22

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

874.38

合計370.99

448.43

489.83

537.52

592.32

655.39

727.92

811.09

906.89

1016.87

6557.25

（2）漂流商品銷售

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

銷售成本49.06

57.23

65.81

75.71

87.07

100.16

115.20

132.45

152.32

175.13

1010.14

工資3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

37.50

合計52.81

60.98

69.56

79.46

90.82

103.91

118.95

136.20

156.07

178.88

1047.64

2．巖鷹洞項目

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

營運成本40.00

46.00

53.00

61.00

70.20

80.80

93.00

107.00

123.00

674.00

辦公費用4.00

4.60

5.30

6.10

7.02

8.08

9.30

10.70

12.30

67.40

工資28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

259.20

折舊17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

161.19

合計90.71

97.31

105.01

113.81

123.93

135.59

149.01

164.41

182.01

1161.79

3．雪峰山寨項目

（1）住宿

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

營運成本80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

727.74

辦公費用5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

48.51

工資50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

450.00

折舊30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

275.40

合計166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

1501.65

（2）購物、娛樂、休閑消費

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

營運成本48.00

55.20

63.48

72.96

83.88

96.48

111.00

127.68

146.88

805.56

辦公費用4.80

5.52

6.35

7.30

8.39

9.65

11.10

12.77

14.69

80.57

工資40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

360.00

折舊52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

469.98

合計145.02

152.94

162.05

172.48

184.49

198.35

214.32

232.67

253.79

1716.11

（二）營業(yè)利潤測算

1．雪峰山漂流項目

（1）漂流

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

收入876.00

1022.00

1175.30

1351.96

1554.90

1788.50

2057.14

2365.20

2719.98

3127.32

18038.30

成本及費用370.99

448.43

489.83

537.52

592.32

655.39

727.92

811.09

906.89

1016.87

6557.25

毛利潤505.01

573.57

685.47

814.44

962.58

1133.11

1329.22

1554.11

1813.09

2110.45

11481.05

稅金及附加29.30

34.1939.3145.2252.0159.8368.8179.1290.98104.61603.38

營業(yè)利潤475.71

539.38

646.16

769.22

910.57

1073.28

1260.41

1474.99

1722.11

2005.84

10877.67

（2）漂流商品銷售

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

收入70.08

81.76

94.02

108.16

124.39

143.08

164.57

189.22

217.60

250.19

1443.07

成本及費用52.81

60.98

69.56

79.46

90.82

103.91

118.95

136.20

156.07

178.88

1047.64

毛利潤17.27

20.78

24.46

28.70

33.57

39.17

45.62

53.02

61.53

71.31

395.43

稅金及附加0.32

0.380.430.50.570.660.760.8711.156.64

營業(yè)利潤16.95

20.40

24.03

28.20

33.00

38.51

44.86

52.15

60.53

70.16

388.79

2．巖鷹洞項目

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

收入200.00

230.00

265.00

305.00

351.00

404.00

465.00

535.00

615.00

3370.00

成本及費用90.71

97.31

105.01

113.81

123.93

135.59

149.01

164.41

182.01

1161.79

毛利潤109.29

132.69

159.99

191.19

227.07

268.41

315.99

370.59

432.99

2208.21

稅金及附加6.69

7.698.8610.211.7413.5115.5517.920.57112.71

營業(yè)利潤102.60

125.00

151.13

180.99

215.33

254.90

300.44

352.69

412.42

2095.50

3．雪峰山寨項目

（1）住宿

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

收入269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

2425.68

成本及費用166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

1501.65

毛利潤102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

924.03

稅金及附加15.03

15.0315.0315.0315.0315.0315.0315.0315.03135.27

營業(yè)利潤87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

788.76

（2）購物、娛樂、休閑消費

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計

收入240.00

276.00

317.40

364.80

419.40

482.40

555.00

638.40

734.40

4027.80

成本及費用145.02

152.94

162.05

172.48

184.49

198.35

214.32

232.67

253.79

1716.11

毛利潤94.98

123.06

155.35

192.32

234.91

284.05

340.68

405.73

480.61

2311.69

稅金及附加13.38

15.3917.720.3423.3826.8930.9435.5940.94224.55

營業(yè)利潤81.60

107.67

137.65

171.98

211.53

257.16

309.74

370.14

439.67

2087.14

（三）預(yù)計利潤表

單位：萬元

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年

營業(yè)利潤492.66

831.62

990.50

1173.84

1384.18

1626.29

1904.97

2224.96

2593.11

3015.73

1.雪峰山漂流475.71

539.38

646.16

769.22

910.57

1073.28