富力五星名座

富力·五星名座EJU電商合作匯報EJU謹呈2012.32011年2012年2013年2014年2010年高度維穩(wěn)期宏觀調控穩(wěn)固信貸政策放松保障房體系初步建立開發(fā)商信心市場綜合走勢購買者信心當前十八大召開兩會召開全面限貸出臺國十條出臺2011.10本案銷售期內2012年市場情況認清局勢-【整體市場情況】本項目銷售周期內，整體市場綜合走勢仍在低位徘徊。我們預計，重慶房地產市場將在2012年初完成筑底，隨后市場將隨著信貸政策率先放松，略有好轉，但是幅度不大。十八大的召開，中國將進入高度維穩(wěn)期，市場難有起色，隨著政府換屆完成與保障房體系的初步建立，市場才開始加速回暖，而在本案銷售期內2012年整體市場仍在低位徘徊。3近期宏觀市場分析-【政策預判】政策利差：從緊的房地產調控政策2012年仍將繼續(xù)；

政策利好：借政策微調，2月樓市小陽春主力去化房房源大多為剛性需求。

信貸適度微調，將服務首套房

2012年信貸政策的放寬，將從客觀上緩解房地產政策，但由于從嚴的房地產政策不會改變，且信貸政策更多以定向流動為主，因此房地產市場資金壓力依然存在，以價換量依然是2012年市場主要策略。房地產政策調控不動搖解讀：針對房地產的調控政策短期內不會推出，由此限購，限貸，限價等依然將持續(xù)。目前全國主要限購城市中已有20余個城市明確2012年將繼續(xù)限購2012全國房地產政策2012年重慶房地產政策2012年房產稅12152元/平米

解讀：2012年房產稅明顯高于去年，納征范圍繼續(xù)縮小，對市場影響不大。首套房返個稅，最高達房款30%解讀：個稅返還受益者更多是中高端人士，此舉對于重慶中高端商品房有一定刺激作用。2012年2月起執(zhí)行首套房基準利率上浮5%

解讀：隨著大部分銀行信貸政策的放松，將會刺激更多的剛需客戶購房。4宏觀市場分析-【宏觀背景】資金：房地產市場資金壓力不會減弱。2010年1月18日至2011年4月，存款準備金率共計上調11次，凍結資金約4.15萬億，基本完成對2008年投放資金的回收。大規(guī)模加息提準，通脹壓力明顯減弱，未來貨幣政策將以防通縮為主，信貸政策向下調整空間出現(xiàn)。2011年12月5日起，近三年來首次下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由此將釋放資金約3700億元，但對于解決整個銀行資金緊缺的現(xiàn)狀作用很小。宏觀上貨幣政策的松綁將對房地產金融市場形成利好，但無法解決根本問題。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行以價換量：2011年重慶商品房市場以價換量態(tài)勢確立，并將延續(xù)2012年全年。宏觀市場分析-【商品房市場】2011年量價背離走勢在7月份開始逆轉，市場以價換量趨勢確立，年末價格有小幅上揚。2011年重慶供應量同比增長4.3%，成交量同比下降29.4%，2012年以消耗庫存為主。年份對比2011年2010年供應量2090萬方2003萬方同比增長4.30%成交量1542萬方2184萬方同比增長-29.40%供求比1.360.924-7月份價高量降8-12月份價降量升數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局，CRIC562012年3月后本案面臨較大的競爭壓力。項目名稱金科廊橋水鄉(xiāng)北麓國際城協(xié)信城立方旭陽臺北城中渝春華秋實價格詳情折后套內均價5400-5500元/平米高層均價6000元/平米，洋房均價7000元/平米清水房均價6200元/平米，3號樓50-64平米清水套內均價6100-6200元/平米均價6200/平米一次性95折,按揭97折,按時簽約98折戶型面積59-89平米高層38-69平米，洋房88-192平米57-244平米45-98平米30-126平米即將推出新盤時間3月中旬、四月底將推四棟高層目前主要推廣高層房源主要為6、7、12號樓，戶型套內38~69平米，31層和33層目前在推的3號樓樓主要50-64平米將推出29號樓套內27-48㎡的公寓層4月份將有幾棟高層推出，主要是3梯8戶，有26、32層區(qū)域市場分析-【競品概況】本案周邊市場競爭激烈，競品項目及周邊也是重點拓客攔截區(qū)域，精確鎖定，高效攔截競品客源。區(qū)域市場分析-【大學校周邊樓盤成交客戶梳理】通過對大學城周邊重點樓盤成交客戶的梳理，梳理出本項目客戶主要集中在沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、渝北、大渡口區(qū)、南岸、璧山及其他區(qū)縣大學城重點樓盤成交客戶區(qū)域成交客戶職業(yè)一般職員29.62%中層管理者15.6%高層管理者9.45%離、退休人員6.05%個體戶及創(chuàng)業(yè)者17.45%投資人群14.2%其它8.63%合計100%【大學校周邊樓盤成交客戶職業(yè)分析】從成交客戶職業(yè)分析主要是一般職員、小白領、穩(wěn)定收入的公職人員、創(chuàng)業(yè)者及個體老板投資客是的客戶群體。9楊家坪解放碑沙坪壩觀音橋南坪9客戶目標客群區(qū)域定位客戶屬性：小白領、藍領、個體私營企業(yè)主、自主創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)高管、穩(wěn)定收入的教師、醫(yī)生、公務員等等年齡集中20-50歲

核心區(qū)域大學城周邊及沙坪壩區(qū)

吸引周邊區(qū)縣（璧山客戶）及外省客戶核心客戶重點客戶深挖區(qū)域渝中、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸及周邊區(qū)縣看好大學城升值潛力投資客戶沙坪壩客戶投資及過渡性剛需看重大學城升值潛力和投資潛力的客戶及大學城陪讀的學生家長【客戶來源分析】怎樣解決開發(fā)商的煩惱？使營銷手段更有效？門戶搜索微博客戶聚焦信息引導精準信息

建議購買營銷力營銷

精準營銷微營銷用戶需求用戶引導用戶轉化ONLINE模式[6]全面整合線上資源，實現(xiàn)更強推廣EJU.COM【6大條線】微博新聞樓盤論壇專題內廣線上推廣根據(jù)對項目及競品的分析，價格&

價值成為本次電商線上推廣的關鍵詞。我們要挖掘的主要由以下三類客戶：中小企業(yè)主&投資客&學生創(chuàng)業(yè)者線上推廣而我們要做的主要是：在線上：“爆發(fā)”式釋放產品價值去吸引中小企業(yè)主和精明的投資客，以低價格、高回報去“喚醒”潛在的投資客戶。在線下：找到此三類客戶區(qū)域，鎖定范圍，挖掘客戶以價格為噱頭，以價值為餌線上資源全方位配合出擊，搶奪市場關注線上推廣推廣主題：新浪樂居團團賺搶挖大學城金庫加入樂居團購，即可以最實惠價格購買五星名座。投資大學城商圈核心商物，做大學生意，搶賺大學城紅利。樂居團團賺，五點不尋常：只團賺錢房：我們只推薦“會賺錢”的好房子，只團“會賺錢”的好房子優(yōu)惠給團友：獨享額外3個點優(yōu)惠免單買到房：一套0首付，報名滿2000組，有可能獲得一套免首付的房源。選房更稱心：和團友“聚”在一起買，相比散客，選到心儀戶型和房源的機會更大。樂居送禮忙：三重好禮——現(xiàn)場到訪有禮，出示5000+工資流水有禮，成交有禮。線上推廣三階段本階段重在對此次電商活動的回顧，通過專題、線上軟文等形式展現(xiàn)。起勢團購期間活動尾聲本階段重在以“價格”博眼球，吸引潛在購買者的關注，充分利用微博的優(yōu)勢，對信息進行擴散。同時預告團購達到一定數(shù)量后，將拿出一套“0首付”房源，在網(wǎng)友間進行抽取，激勵購房者熱情本階段重在對“價值”的解讀，以更直白的形式告訴購房者購買五星名座的實在收益！通過線上軟文對區(qū)域、產品進行價值解讀；通過微博創(chuàng)意稿以趣味的形式傳達價值點；通過有趣好玩的互動專題形式吸引購房者參與。第一階段：起勢微博稿：投資富力賺錢新解讀以“投資”“富力”“賺錢”創(chuàng)作一系列圖片稿，在微博上進行傳播。第一階段：起勢微博活動：小心點，小心點出一套0首付當團購達到一定數(shù)量，即推出一套0首付房，在報名網(wǎng)友中抽取獲得。在微博上發(fā)布活動信息，網(wǎng)友轉發(fā)，并前往現(xiàn)場，憑轉發(fā)微博交取一定定金，即可獲得抽取資格。如未抽到的網(wǎng)友，可以選擇參加團購或者退還定金，購買成功的可以在現(xiàn)場參與“小心座”活動，獲得額外驚喜。新聞：新浪樂居團團賺，史前優(yōu)惠勇奪大學城中心商圈1號投資品新聞：一呼百應戰(zhàn)團購，最低4500元/㎡（建面）贏利大學城新聞：新浪樂居團團賺，助你入座大學城投資王新聞：新浪樂居團團賺2000闖關，0元首付等你來贏線上軟文第二階段：團購期間微博稿：五星名座2012全五星投資品利用五角星形狀，從地段、配套、投資價值3方面進行解讀。地段：五星名座深受大學輻射配套：五星配套唯恐自然成災投資價值：五星投資擔心門檻太低第三軍醫(yī)大學

重慶大學重慶師范大學四川美院重慶醫(yī)科大學5A甲級高端寫字樓500畝體育公園熙街商業(yè)沙區(qū)唯一五星酒店五星級酒店定制級服務第二階段：團購期間微博稿：五星名座怎么賺？直白陳述五星名座的投資盈利方式，利用趣味圖片對購房者進行打動。五星名座專注大學生意五星名座2012全能投資品為五星名座的空間做多種概念性的設想，從咖啡館到個性酒店，坐擁好地段好景觀的五星名座，為這一切提供了實現(xiàn)的可能性。第二階段：團購期間植入性微博稿：普通投資者文藝投資者2B投資者眼中的五星名座以品牌logo為線，描述大學生活的一天，融入五星名座大學生活的一天第二階段：團購期間微博發(fā)布：用長微博發(fā)布：【3000元能不能租到商圈公寓：告訴你真實的重慶商圈房租情況】微博發(fā)布：【用數(shù)字講出五星名座的賺錢真相】：重慶各商圈公寓物業(yè)投資回報率表格第二階段：團購期間線上活動專題：等你入“座”，坐出大驚喜制作一個線上活動專題，以“五星名座”為創(chuàng)意遠點，在專題上設置五個位置，網(wǎng)友可在專題上隨意選擇一個位置，便有機會獲得由新浪樂居準備的驚喜大禮。同時，在現(xiàn)場也將設置類似的小活動，現(xiàn)場購房者可通過在現(xiàn)場選擇任一一張板凳，也可有機會獲得由新浪樂居準備的驚喜大禮。新聞調查：房租養(yǎng)月供？重慶小戶公寓租金調查新聞：新浪樂居團團賺，最低成本入駐五星名座，好賺還有禮新聞：五星名座五星價值，成就大學城中心商圈第一投資品新聞：中心投資皆上品錯過觀音橋，還有大學城線上軟文第三階段：活動回顧新聞：五星名座電商大捷大學城核心價值受熱捧新聞：五星之作，團購給力，投資更有力！借助4大官方微博傳播優(yōu)勢，快速信息釋放【認識EJU】-6大條線【微博】新浪房地產電商EJU重慶新浪樂居重慶新浪房地產電商EJU項目微博EJU新浪微博發(fā)布團購信息，官博、業(yè)內名博等轉發(fā)。

重慶新浪樂居官博為主進行推廣，針對項目進行節(jié)點活動支持。

官博對項目開盤進行展現(xiàn)借助微博的平臺進行項目信息釋放。有眼球的地方就有市場；有微博的地方，就有一群可辨識的有高消費能力的社交集群。草根微博-幸福重慶草根微博-重慶房地產廣告精選新浪、樂居、百度多角度聯(lián)合打造、轟動全城【認識EJU】-6大條線【新聞】發(fā)布新聞稿，針對項目的系列活動進行新聞發(fā)布。針對項目的活動進行全程支持，節(jié)點活動進行及時信息釋放，讓網(wǎng)友第一時間掌握最新信息。對開盤現(xiàn)狀進行報道，詮釋現(xiàn)場動態(tài)以及產品的最新信息。對開盤效果進行報道，詮釋客戶好評，進行強銷。新浪首頁新浪財經新浪樂居新浪新聞樂居、EJU線上樓盤推薦，強勢釋放項目信息【認識EJU】-6大條線【樓盤】針對項目進行針對性質的產品推薦：熱點樓盤，買房行情等優(yōu)質資源推薦。對項目產品持續(xù)報道，樂居優(yōu)勢資源位置鼎力推薦。通過熱點樓盤推薦、報道，釋放項目信息，達到立體化持續(xù)性效果通過新浪、樂居網(wǎng)友互動、炒作，形成市場聲音【認識EJU】-6大條線【論壇】論壇針對項目賣點展開線上討論引發(fā)關注?？筛鶕?jù)微博、樓盤、新聞等內容進行炒作，活躍網(wǎng)絡氛圍，在不斷的互動中提升關注度和認知度?；顒涌偨Y帖。利用論壇人氣、話題開放性，和展開持續(xù)的傳播效應，引發(fā)新聞事件，導致傳播的連鎖反應。樂居、EJU線上專題闡述，深入項目信息【認識EJU】-6大條線【專題】發(fā)布新聞稿，針對項目系列活動進行新聞發(fā)布。通過對項目進行專題式闡述，達到對項目信息深入了解新浪、樂居、EJU內廣支持制造熱點，吸引眼球【認識EJU】-6大條線【內廣】線上全方位內廣，對瀏覽者進行多角度吸引眼球，全面覆蓋，制造熱點門戶搜索微博客戶聚焦信息引導精準信息

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精準營銷微營銷用戶需求用戶引導用戶轉化OFFLINE模式[4+1]全面整合線下資源，實現(xiàn)精準推廣EJU.COM【4大手段】拓客中心呼叫中心EJU聯(lián)動館會員中心新浪看房團通過客戶地圖，對客戶的居住區(qū)域、補給區(qū)域、專業(yè)型市場，進行地毯式挖掘，通過線下拓客方式最大化擴大客戶基數(shù)。派單+張貼+宣講社區(qū)人口密集區(qū)域派發(fā)傳單重點社區(qū)張貼海報走進社區(qū)進行項目宣講精準定向直投，嚴格抽查驗證執(zhí)行人：專業(yè)拓客團隊深挖商圈、大學城周邊產業(yè)園，廣泛覆蓋目標客群集中區(qū)域，全面拓客攔截派單+宣講在競品項目周邊區(qū)域，專業(yè)拓客團隊進行派單、宣講，對項目進行宣傳；挖掘有購房需求的意向客戶，提高項目知名度。競品所在售樓處附近競品周邊停車場可通達競品公交線路站點執(zhí)行人：專業(yè)拓客團隊+小蜜蜂精確鎖定，高效攔截競品客源擴大客源基數(shù)，擴展項目知名度競品客戶往往是項目最具購買可能的客群，因此，在競品售樓處、停車場及周邊車站等地點也成為本次拓客攔截的重點?！就乜蛻舻貓D----競品】旭陽臺北城金科廊橋水鄉(xiāng)康田漫城北麓國際城協(xié)信城立方最強【拓客戶地圖----產業(yè)園】臺資企業(yè)信息產業(yè)園信息科技園西永綜合保稅區(qū)西永微電園擴展園西永微電園IT產業(yè)基地項目周邊有科技園區(qū)、信息產業(yè)園、及技術密集產業(yè)群，這部分大多人群對住房需求較大，符合本案客戶特征，是重點拓客方向之一根據(jù)項目需求，完成每日電開工作的同時，通過與客戶關系全面的搭建工作，收集客戶信息、提高客戶滿意度。易居一手房客戶資料其他渠道客資EJU電商收集重慶樂居會客戶資料具備專業(yè)化團隊和管理，全面搭建有效客戶【OFFLINE】----（3大手段）呼叫中心易居資源易居中國重慶公司已積累有效來電客戶量10萬組以上樂居資源新浪樂居重慶樂居會積累會員資源超過10萬組再用其他的資源渠道加以補充做到最全，最準