物業(yè)管理合同注意事項

第頁共頁物業(yè)管理合同考前須知物業(yè)管理合同考前須知篇一：簽訂房產(chǎn)物業(yè)管理合同考前須知在簽訂物業(yè)管理合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。目前，在簽訂物業(yè)管理合同中，應主要注意以下四點：〔１〕第一次簽訂物業(yè)效勞合同是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建立單位選聘的，建立單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同。前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。〔２〕簽訂物業(yè)效勞合同之前，應明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅〔住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等〕，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。〔３〕關注收費工程是否符合有關規(guī)定。有的物業(yè)公司承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提早收費；有的物業(yè)公司為了多收費巧立各種名目，如裝修配合費等，這些都是物價部門和相關部門所制止的?！玻础酬P注收費工程是否未獲批準就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關部門的審批才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時提早收取，也是不對的。消費者在簽訂物業(yè)效勞合同時，應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費工程，可要求對方出示有關部門文件，否那么有權拒交。篇二：業(yè)委會簽訂物業(yè)效勞合同應當注意的法律事項一、物業(yè)效勞合同的作用物業(yè)效勞合同是規(guī)定業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)雙方權利義務關系的重要法律文件。物業(yè)效勞企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承當相應的法律責任。法院在審理物業(yè)效勞糾紛時，也以物業(yè)效勞合同為主要根據(jù)之一。因此，物業(yè)效勞合同是維護業(yè)主權益的重要根據(jù)。二、物業(yè)效勞合同的種類1、根據(jù)物業(yè)效勞合同簽訂的主體和時間不同，物業(yè)效勞合同可以分為《前期物業(yè)效勞合同》與后期《物業(yè)效勞合同》。在業(yè)主大會成立之前，由建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂《前期物業(yè)效勞合同》。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間締結《物業(yè)效勞合同》，自《物業(yè)效勞合同》生效之日起原《前期物業(yè)效勞合同》自然終止。本文僅對由業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂《物業(yè)效勞合同》這種情況進展討論。物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主分別簽訂《物業(yè)效勞合同》的情況比擬少見，《前期物業(yè)效勞合同》也不在本文表達范圍。2、根據(jù)物業(yè)效勞收費的方式不同，物業(yè)效勞合同可以分為包干制物業(yè)效勞合同與酬金制物業(yè)效勞合同。包干制是指由合同雙方根據(jù)物業(yè)效勞本錢、法定稅費和物業(yè)效勞企業(yè)的利潤，協(xié)商確定物業(yè)費收費標準，業(yè)主按此標準交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費、提供物業(yè)效勞，自負盈虧。酬金制是指，合同雙方根據(jù)物業(yè)效勞本錢和物業(yè)效勞企業(yè)的酬金確定一個預收費標準，由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)預交物業(yè)費。預收的物業(yè)效勞本錢屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)效勞企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。假如預收的物業(yè)費缺乏以支付物業(yè)效勞本錢及物業(yè)效勞企業(yè)的酬金，差額局部應當由業(yè)主補交；假設有結余，仍屬于業(yè)主所有。三、業(yè)委會與物業(yè)效勞公司簽訂物業(yè)效勞合同的流程1、選聘物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，選聘物業(yè)效勞企業(yè)應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)那么》的規(guī)定程序由業(yè)主大會決定。2、與物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主的權利和義務由雙方協(xié)商約定，但不得違背法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。3、簽訂物業(yè)效勞合同四、業(yè)委會與物業(yè)效勞公司簽訂物業(yè)效勞合同應當注意的法律事項1、注意程序合法性業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。業(yè)委會無權自主選聘物業(yè)效勞企業(yè)以及確定物業(yè)效勞合同內容，物業(yè)效勞企業(yè)選聘方案或者物業(yè)效勞合同的主要內容應該經(jīng)過業(yè)主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)效勞企業(yè)，應當經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)那么》對業(yè)主委員會簽訂物業(yè)效勞合同的條件和方式等約定了詳細規(guī)那么，比方有的要求物業(yè)效勞合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過業(yè)委會方可簽訂，業(yè)委會的行為需嚴格遵守小區(qū)規(guī)那么。假如程序不合法，可能導致物業(yè)效勞合同無效或者被撤銷。2、注意明確雙方各自的權利和義務假如約定不明，會帶來很多不必要的費事。物業(yè)效勞活動包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進展維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)效勞區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序等，效勞內容豐富、范圍較廣，每個小區(qū)的詳細情況又各不一樣。由于認知上的差異，很可能導致物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主對合同條款的理解出現(xiàn)偏向，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權利和義務，對合同雙方來說都具有不可無視的意義。物業(yè)效勞合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的局部主要有：〔1〕收益歸屬：車庫、車位的`收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；〔2〕效勞范圍和標準：哪些事項屬于物業(yè)效勞范圍，哪些不屬于物業(yè)效勞范圍，哪些效勞可以另行收費，哪些不應當另行收費；約定應符合北京市住宅物業(yè)效勞等級標準〔試行〕一級、二級還是三級標準，假如有超過或低于該標準的特別約定應另行寫明；〔3〕物業(yè)費收費標準、時間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費的抗辯權，無正當理由業(yè)主拒交物業(yè)費的違約責任；〔4〕物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)效勞合同對此卻沒有相應規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；〔5〕合同終止的條件：期滿解除或提早解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主委員會在什么情況下可以提早解聘物業(yè)效勞企業(yè)，除經(jīng)雙方認可的不可抗力外物業(yè)效勞企業(yè)不得提早解除合同；〔6〕合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務的交接。3、注意細化雙方的詳細權利和義務某些概括性條款，應當加以細化。合同約定得越明確越細致，越有利于合同雙方實現(xiàn)權利、履行義務。比方“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主有權監(jiān)視物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同”，應當進一步補充約定“監(jiān)視”的方式和步驟，以及物業(yè)效勞企業(yè)應當如何配合監(jiān)視工作；“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)視權”，應當進一步補充約定物業(yè)效勞企業(yè)在何時或何種情況下應當以何種方式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主公布相關情況。4、注意明確違約責任要在物業(yè)效勞合同里明確物業(yè)效勞企業(yè)違背約定應承當?shù)倪`約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。特別是對提早解聘的物業(yè)效勞企業(yè)不及時退出或未解聘的物業(yè)效勞企業(yè)提早撤出的情況，雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處分的內容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定假如出現(xiàn)這種情況，物業(yè)效勞企業(yè)應按天交納違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。篇三：物業(yè)管理考前須知管理工程：一、包括養(yǎng)護建筑裝修應跟物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議和辦理裝修答應證，說出需要裝修的期限，并到該物業(yè)財務繳納裝修押金。如未請裝修公司裝修那么屬自裝，只需業(yè)主本人到物管公司辦理以上所述手續(xù)即可。物業(yè)公司對裝修進展監(jiān)視不得損壞房屋承重構造和破壞房屋外貌，不得占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備，在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物。物業(yè)公司審查裝修圖紙，制止拆或損壞承重墻，跟進監(jiān)視，對于損壞房屋承重構造應恢復原狀要求不得降低原構件的強度，不得低于原構件的用料標準，恢復原有構件的形狀。恢復部位的構造措施要符合有關技術規(guī)定。二、維護設備電子防盜門設施損壞如在保修期內應及時與建筑單位聯(lián)絡進展維修，出了保修期內的，應向業(yè)主說明歸屬權時這單元每戶共同使用的造成的損壞由每戶平攤費用購置，物業(yè)無償修理。物業(yè)管理有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。對物業(yè)設施電梯、公用燈光、玻璃窗等有方案的保養(yǎng)與維修，增加使用的平安性和耐久性。公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，公共區(qū)域的照明燈損壞，物業(yè)公司要及時更換維修貨梯裝修運行時間規(guī)定，電梯使用考前須知、應急故障處理，及時安排人及時處理電梯故障維修，指導管理外掛空調或其它設備看是否影響建筑整體形象是否有滴水漏電影響行人和其它商戶，等等。三、保證水電氣熱正常供給水、電、氣因維修或其它原因影響正常使用應在醒目位置電梯口或入口提早張貼告知明確停用原因和停用時間，方便商租戶或住戶提早做好安排。防止因溝通不暢產(chǎn)生矛盾造成損失。提早做好應急預案。有線電視、以及寬帶網(wǎng)等做好使用對接。水電氣受專業(yè)部門委托前方可代收，物業(yè)不是批發(fā)商只是代收者，由政府定價不能隨意加價公攤電費目前暫時按現(xiàn)行規(guī)定收取，隨著商戶增加用電量的增加物業(yè)應根據(jù)情況適時下調。電梯、大廳、樓道公用照明要按時開關，樓道能用聲控可用聲控燈。樓宇亮化等根據(jù)季節(jié)定時開關。四、公共面積的保潔隨著招商力度加大和入住商戶的增加西門廳和一至六樓樓道裝修已完畢以及地下室正規(guī)化管理提上日程，為滿足需要各個崗位的人員配置及時到位，相關的人事架構和職能說明要盡快做好對接。商業(yè)物業(yè)還要確定承租戶的營業(yè)時間做好配套物業(yè)管理保潔和停車場的配套效勞。區(qū)域劃分地下車庫，西、北、南、大門廳、電梯前室、商業(yè)區(qū)1-6樓公共局部，所有電梯轎廂，前門廣場，環(huán)形車道等。要求每天定時清掃，營業(yè)時間內有專人保潔，時刻保持公共區(qū)域內的環(huán)境良好。對人的管理要標準就是要求員工在每一項工作和工作中的每一個環(huán)節(jié)都有章可循、有法可依，防止因個性差異和人為因素造成工作操作的隨意性，以確保工作質量、進步工作效率。保潔、崗位保安統(tǒng)一著裝，盡量做到年輕化進步形象，確定好輪崗時間，保潔劃片區(qū)負責，保安做好相對應的培訓管理工作標準禮貌用語停車導引指揮手勢。做好后續(xù)的監(jiān)視跟進工作。對于承租戶的安裝廣告招牌需承受管理，保證整體規(guī)劃協(xié)調經(jīng)公司審核批準后安裝的，物業(yè)不收費。定期排查平安破損破舊的廣告以免影響平安和形象。如管理不善或因不良天氣狀況造成的平安事故與開發(fā)公司無關。五、人防安防1.商業(yè)區(qū)顧客一般流量大進出人員雜，不受管制，易發(fā)生意外，平安保衛(wèi)工作非常重要，平安保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。通用地方需裝監(jiān)控設備，運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪全方位多角度進展日常監(jiān)視，如電梯，公用面積出入口。發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知保安加以注意，流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析^p，擅長發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告積極配合，提供監(jiān)控錄像作查證，等等。2.地下車庫或露天停車場亦需安置監(jiān)控探頭，防止車輛被盜。3..有些易燃易爆的裝置用品提早做好應對措施，平安管理特別要慎重，商區(qū)物業(yè)一般都安有先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情煙霧到達一定濃度或溫度到達一定高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置。4公用面積的平安出口應急出口提示到位。商業(yè)效勞區(qū)公用面積最好懸掛有平安指引出口道路圖。如因平安效勞不到位造成的任何事故后果自負與開發(fā)商無關。5.大風天氣關好公共面積窗戶，對高層窗戶放置花盆、曬被子或高樓安裝曬衣架，容易導致高空墜物時需及時勘察搜集登記業(yè)主報告，給予書面通知或統(tǒng)一解決方法如統(tǒng)一安裝伸縮晾衣架，最好安裝室內晾衣架制止安裝室外晾衣架。遇到惡劣天氣如積水、積雪、大風以及人為燃放煙花鞭炮漏水漏電要及時組織人員清理，規(guī)劃建筑垃圾裝修垃圾傾倒場地定期清理，掃除平安隱患等轄區(qū)的涉及平安的事故及時處理物業(yè)效勞為了不影響商租戶的正常營業(yè)為使用人和顧客營造一個平安舒適便捷優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，需要更高要求，這是物業(yè)管理效勞的根本原那么。管理效勞面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。為使用人和顧客營造一個平安舒適便捷優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，這是物業(yè)管理效勞的根本原那么。平安責任根據(jù)物業(yè)管理法和相關法律由物業(yè)公司跟相關政府部門協(xié)調解決與開發(fā)公司無關。六、車輛管理1.做好對停車場的使用，可以借鑒萬象城管理方法：憑借承租合同使用停車位50元/月/輛，不屬于本開發(fā)區(qū)的業(yè)主或承租戶使用停車位120元/月/輛，未購置包月停車卡的憑當天在本商區(qū)商戶消費的發(fā)票或消費清單可以免費停車2小時兩小時后按4元/小時/輛收取，未簽合同的使用停車位的停車一晚30元/輛。車庫標志標線配套車位空置提示燈光，出口入口配套計時設配到位、收費人員的安排定時排崗效勞到位。2、跟據(jù)本商區(qū)實際情況物業(yè)對進入地下室停車的車主收取物業(yè)效勞管理費收費標準為元/月/輛，按月收取，不能跨月。因繳納了月租，停車時無車位，物業(yè)要按規(guī)定對業(yè)主進展補償，即當月收取租金平均到每天的金額，物業(yè)退還兩天的金額。結合實際對招商客戶的支持，給商戶發(fā)放停車券，僅用于來商戶消費的車主，根據(jù)消費車主的停車時間前2小時免費超出局部按1元/小時收取，超過局部可用商戶發(fā)放的停車券抵扣，抵扣不夠剩余金額可由物業(yè)收取現(xiàn)金。停車券僅用于來商戶消費的車主，商戶不能到物業(yè)兌換，物業(yè)不能直接從商戶手中收取兌換，假設發(fā)現(xiàn)一次，公司將停頓對該商戶的停車券發(fā)放，并對物業(yè)公司處五千元罰款。3、地面北通道已規(guī)劃建停車棚，專用非機動車停車用，地面非機動車都停這里，及時平安排查，指揮非機動車到北通道停車棚停，保證非機動車的停放要整齊，以免停