房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃課件

05六月2023房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃本章要求了解房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的基本概念；熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析。6/5/202321、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析3、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)4、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃6/5/20233

第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃概述

一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。房地產(chǎn)投資是我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一。6/5/20234

二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)投資數(shù)量龐大2.房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)3.資產(chǎn)的流動(dòng)性較差4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高5.投資收益率高6.房地產(chǎn)投資運(yùn)作難度較大6/5/20235

三、房地產(chǎn)投資的作用

1.從國(guó)家和社會(huì)的角度看

(1)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌，推動(dòng)城市建設(shè)(2)提高居民的居住水平(3)增加政府財(cái)政收入(4)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展2.從投資者的角度看房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。6/5/20236

四、房地產(chǎn)投資的分類分類標(biāo)準(zhǔn)投資種類按投資形式劃分直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資間接投資購買房地產(chǎn)股票、債權(quán)、信托產(chǎn)品等按房地產(chǎn)類型劃分地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資按投資經(jīng)營(yíng)方式劃分出售型房地產(chǎn)投資出租型房地產(chǎn)投資混合型房地產(chǎn)投資6/5/20237

五、房地產(chǎn)投資策劃的概念

1.房地產(chǎn)投資策劃的含義

房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)商或策劃?rùn)C(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動(dòng)。6/5/20238

2.房地產(chǎn)投資策劃的目的(1)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種投資方案進(jìn)行比選(2)為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)，避免投資失誤(3)保證房地產(chǎn)投資獲得預(yù)期效益3.房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)投資策劃通常應(yīng)該包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目融資策劃等內(nèi)容。6/5/20239

第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念

房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的外部條件的總稱。房地產(chǎn)投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施等。軟投資環(huán)境就是該項(xiàng)目所面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、科技、文化環(huán)境等。6/5/202310

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容

1.社會(huì)環(huán)境：社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)2.政治環(huán)境：政治體制、政治局勢(shì)、相關(guān)政策3.法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等5.文化環(huán)境：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理環(huán)境：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件7.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境：能源供應(yīng)、給排水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生態(tài)及防災(zāi)等8.社會(huì)服務(wù)環(huán)境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度及效率。6/5/202311

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法

1.冷熱因素對(duì)比法1968年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家利特法克等通過對(duì)美國(guó)、加拿大等國(guó)投資者在選擇投資場(chǎng)所時(shí)所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對(duì)所投資區(qū)域逐一評(píng)估并將之由“熱”至“冷”依次排列，“熱”表示投資環(huán)境優(yōu)良，“冷”表示投資環(huán)境欠佳。

6/5/202312冷熱因素有：1、政治穩(wěn)定性。有一個(gè)由社會(huì)各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護(hù)的政府。該政府能夠鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的環(huán)境。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時(shí)，這一因素被稱為“熱”因素。2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)。有廣大的顧客，對(duì)開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大時(shí)，它就被稱為“熱”因素。6/5/2023133、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。一個(gè)地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、增長(zhǎng)率、經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一個(gè)地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)文化一元化的程度高時(shí)，那它就是一個(gè)“熱”因素。6/5/2023145、法令阻礙。一個(gè)地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這將會(huì)影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個(gè)“冷”因素。6、實(shí)質(zhì)阻礙。一個(gè)地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風(fēng)力等，往往會(huì)對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生阻礙。如果實(shí)質(zhì)阻礙高，就是一個(gè)“冷”因素。6/5/2023157、地理文化差異。與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會(huì)觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會(huì)對(duì)相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個(gè)“冷”因素?？傊?，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場(chǎng)機(jī)會(huì)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實(shí)質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時(shí)，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。6/5/202316一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國(guó)的投資參與成分就越大；相反，若一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述7個(gè)因素又可分為若干個(gè)子因素，可以對(duì)這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。“冷熱”對(duì)比法是最早的一種投資環(huán)境評(píng)估方法。雖然在因素的選擇及其評(píng)判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評(píng)估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，“冷熱”對(duì)比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。6/5/202317表1冷熱因素對(duì)比表地名狀況政治穩(wěn)定性市場(chǎng)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及成就文化一體化法律阻礙自然條件的優(yōu)劣地理及文化差異A熱冷B熱冷C熱冷6/5/202318

2.等級(jí)尺度法該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動(dòng)自由、外商股權(quán)比例、對(duì)外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近5年的通貨膨脹率。投資者根據(jù)投資環(huán)境的實(shí)際情況，對(duì)各因素進(jìn)行評(píng)分，然后把各項(xiàng)因素的分?jǐn)?shù)相加，就可以得出東道國(guó)投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣。6/5/202319

3.道氏公司投資環(huán)境動(dòng)態(tài)分析法（道氏分析法）投資環(huán)境不僅因國(guó)別而異，即使在同一國(guó)家也會(huì)因不同時(shí)期而發(fā)生變化，所以，在評(píng)價(jià)投資環(huán)境時(shí)，對(duì)其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評(píng)估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)投資活動(dòng)的影響。美國(guó)道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動(dòng)態(tài)分析方法。道氏分析法從動(dòng)態(tài)的角度將投資風(fēng)險(xiǎn)分為“正常競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)”和“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”。

6/5/202320(1)首先分析影響投資企業(yè)業(yè)務(wù)的諸因素，并從中選出該地區(qū)投資項(xiàng)目獲得成功的關(guān)鍵因素。(2)在確定關(guān)鍵因素后提出“最可能方案”、“樂觀方案”、“悲觀方案”以及“遭難方案”。第一套是根據(jù)未來七年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測(cè)方案（道氏公司認(rèn)為，贏利高峰一般為項(xiàng)目決策后的第七年，故將七年定為分析的時(shí)間段）；第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，而提出的“樂觀”預(yù)測(cè)方案；第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的糟，而提出的“悲觀”預(yù)測(cè)方案；最后一套是各關(guān)鍵因素的變化最壞可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測(cè)方案。(3)最后，邀請(qǐng)專家對(duì)各個(gè)投資方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而作出投資決策。6/5/2023214.多因素和關(guān)鍵因素分析法(1)多因素分析法

首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、文化環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機(jī)關(guān)的效率和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因素構(gòu)成。然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評(píng)定各類投資環(huán)境的得分。最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說明投資環(huán)境越佳。6/5/202322(2)關(guān)鍵因素分析法

多因素評(píng)估法側(cè)重于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評(píng)價(jià)，較少考慮具體項(xiàng)目的投資動(dòng)機(jī)。關(guān)鍵因素分析法從具體投資項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動(dòng)機(jī)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素對(duì)投資環(huán)境作出評(píng)價(jià)。關(guān)鍵因素分析法把企業(yè)投資的動(dòng)機(jī)分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、獲得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐競(jìng)爭(zhēng)者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。每種投資動(dòng)機(jī)又包含若干個(gè)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素，根據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素采用多因素分析法計(jì)算投資環(huán)境的總分。6/5/202323

第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和支出，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力及財(cái)務(wù)生存能力，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。

6/5/202324二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與投資估算根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)用等。投資估算除了要確定項(xiàng)目投資額以外，還要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表，作為資金籌措的依據(jù)。6/5/202325

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入估算與資金籌措

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算(1)確定租售方案要在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等方案，具體包括房地產(chǎn)租售的類型、時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格及收款方式等。(2)估算經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營(yíng)收入等。

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2.房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及資金使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。在制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)該注意：(1)嚴(yán)格按照資金的使用計(jì)劃來確定籌資額；(2)合理把握自有資金和借貸資金的比例；(3)資金籌措應(yīng)該符合國(guó)家的相關(guān)金融政策。6/5/202327四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序(1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；(2)編制項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；(4)進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析；(5)作出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)與結(jié)論。6/5/202328

2.基本財(cái)務(wù)報(bào)表

基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表以及資產(chǎn)負(fù)債表等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?/5/202329

(1)現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表。現(xiàn)金流量表按期編制，主要用來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析?，F(xiàn)金流量表可分為：①全部投資現(xiàn)金流量表②資本金現(xiàn)金流量表③投資各方現(xiàn)金流量表

6/5/202330序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2流動(dòng)資金全部投資現(xiàn)金流量表6/5/202331序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)：(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(3)投資回收期(年)：(4)基準(zhǔn)收益率(%)：全部投資現(xiàn)金流量表(續(xù))6/5/202332資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)收入1.7回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2流動(dòng)資金6/5/202333資本金現(xiàn)金流量表(續(xù))序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：(1)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)：(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：6/5/202334投資者各方現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤(rùn)1.2資產(chǎn)清理分配1.2.1回收固定資產(chǎn)余值1.2.2回收流動(dòng)資金1.2.3凈轉(zhuǎn)售收入1.2.4其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出資額2.2流動(dòng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量6/5/202335

(2)資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。資金來源與運(yùn)用表的形式如下所示：6/5/202336資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收流動(dòng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2流動(dòng)資金6/5/202337資金來源與運(yùn)用表(續(xù))序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金(1)-(2)4累計(jì)資金盈余6/5/202338

(3)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表的形式如下所示：6/5/202339利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額6/5/202340利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：(1)投資利潤(rùn)率(%)：(2)投資利稅率(%)：(3)資本金利潤(rùn)率(%)：(4)資本金凈利潤(rùn)率(%)：6/5/202341

(4)資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示：6/5/202342資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債2.1流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債2.1.1應(yīng)付賬款6/5/202343資產(chǎn)負(fù)債表(續(xù))序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N2.1.2短期賬款2.2長(zhǎng)期借款2.1.1流動(dòng)資金借款2.1.2固定資產(chǎn)投資借款2.1.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款3所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)6/5/202344

3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常包括盈利能力指標(biāo)和償債能力指標(biāo)兩類。(1)盈利能力指標(biāo)

盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等。(2)償債能力指標(biāo)償債能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率等。

6/5/202345經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系盈利能力清償能力動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率圖經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系6/5/202346

評(píng)價(jià)內(nèi)容

基本報(bào)表

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析全部投資現(xiàn)金流量表靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期資本金現(xiàn)金流量表------資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資各方現(xiàn)金流量表------投資各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率------清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還計(jì)劃表借款償還期償債備付率利息備付率------財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容、基本財(cái)務(wù)報(bào)表與評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系一覽表6/5/2023474.項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的內(nèi)容主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。

（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是在一定市場(chǎng)、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，通過對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)相互關(guān)系的分析，判斷企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。亦稱損益分析、量本利分析。6/5/202348通過項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），分析各種不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響。盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目投產(chǎn)后的盈利的可能性越大，適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)。通常可進(jìn)行盈虧平衡分析的因素有房屋售價(jià)、銷售量、租金、出租率、土地價(jià)格、工程費(fèi)用等。

6/5/202349在一定期間把成本分解成固定成本和變動(dòng)成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤(rùn)，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷量和利潤(rùn)三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，這個(gè)數(shù)學(xué)模型的表達(dá)形式為：利潤(rùn)＝銷售收入－總成本－稅金其中：銷售收入＝單位售價(jià)P×銷量Q稅金=單位產(chǎn)品銷售稅金t×銷量Q總成本＝變動(dòng)成本＋固定成本＝單位變動(dòng)成本CV×產(chǎn)量Q＋固定成本CFB＝P×Q－t×Q－CV×Q－CF即：B＝(P－t－CV)×Q－CF6/5/202350產(chǎn)銷量Q可變成本線固定成本線銷售收入線總成本線Q0虧損區(qū)盈利區(qū)Q利潤(rùn)盈虧平衡點(diǎn)固定總成本CF可變總成本=CV×Q總成本=CV×Q+CF銷售收入=P×Q—t×QBEP06/5/202351線性盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式B＝(P－t－CV)×Q－CF項(xiàng)目不虧不盈即B＝0時(shí)得：產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q）=CF/(P－t－CV)生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)BEP(f)=盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力×100%6/5/202352例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司要開發(fā)一個(gè)小區(qū)，預(yù)計(jì)平均每平方米售價(jià)4000元，單位變動(dòng)成本2000元，開發(fā)商開發(fā)固定成本為5000萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積15000平方米，容積率為3。計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷售量并分析項(xiàng)目安全性。解：盈虧平衡點(diǎn)銷售量：生產(chǎn)能力利用率：項(xiàng)目比較安全。6/5/202353

(2)敏感性分析

通過敏感性分析，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。用于敏感性分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常采用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用凈現(xiàn)值等其它指標(biāo)。敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示：

6/5/202354敏感性分析表變化率變化因素-30%-20%-10%0%10%20%30%基準(zhǔn)折現(xiàn)率建設(shè)投資額銷售價(jià)格建筑材料價(jià)格…6/5/202355敏感性分析圖

-10%-5%05%

10%經(jīng)營(yíng)成本投資銷售收入內(nèi)部收益率基本方案內(nèi)部收益率（8.79%）基準(zhǔn)收益率（8%）6/5/202356步驟：1.選擇要分析的不確定性因素2.選擇分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)3.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響4.判定敏感性因素5.提出控制敏感性因素的建議6/5/202357影響因素初投資年租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壽命期估計(jì)值1000萬元3800萬元1800萬元25年初投資變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV492.82392.82292.82192.8292.82租賃收入變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-198.4547.18292.82538.46784.09經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV525.53409.17292.82176.4760.116/5/202358確定敏感性因素依次為：價(jià)格（租賃收入）、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、期初投資控制方案：