青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)報(bào)告課件

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及市場(chǎng)研判謹(jǐn)呈：宏程集團(tuán)版權(quán)聲明：本資料僅供客戶(hù)使用，版權(quán)歸浩華地產(chǎn)集團(tuán)所有。未經(jīng)許可，不得擅自傳閱、引用、發(fā)布、復(fù)制。目錄2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判Chapter12010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年樓市相關(guān)政策回顧2010年已出臺(tái)樓市相關(guān)政策圖政策多，調(diào)控密集：全年已出臺(tái)相關(guān)政策15次之多，平均2個(gè)月3次。全面出擊，不留余地：國(guó)務(wù)院牽頭，國(guó)土、住建部委，央行，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手，地方跟隨。從土地政策、房產(chǎn)政策、市場(chǎng)監(jiān)管，貨幣政策、財(cái)政政策全方位出臺(tái)調(diào)控政策細(xì)則。重拳打擊，愈來(lái)愈狠：4月新國(guó)十條出臺(tái)，5月銀根收緊，6月出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，7月重申差別化房貸政策，9月三套房限貸，各地相繼出臺(tái)限購(gòu)政策。政策特征：多、全、密、狠、嚴(yán)、重2010年政策重災(zāi)年，樓市戴上緊箍咒政策目標(biāo)：防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，抑制投機(jī)需求，保經(jīng)濟(jì)、民生穩(wěn)定。

2009年,全國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，09年底的第一波房地產(chǎn)調(diào)控，并沒(méi)有遏制住房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。2010年4月出臺(tái)的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控使得全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在此后一段時(shí)間，成交低迷，房?jī)r(jià)微跌，效果初顯。但從9月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)再度上漲，致使第三波調(diào)控如期而至。第三次調(diào)控——9·29新政各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房首付比例調(diào)整到30%及以上。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。各商業(yè)銀行消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。切實(shí)增加住房有效供給。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。此次新政大部分是新國(guó)十條的細(xì)化，目的是督促地方政府盡快出臺(tái)細(xì)則，使新國(guó)十條能夠具有可操作性，加強(qiáng)政策執(zhí)行的力度，使之能夠真正落到實(shí)處。短期內(nèi)對(duì)剛性需求造成影響，但不會(huì)是致命傷。暫停發(fā)放第三套房貸，對(duì)不能提供有效證明的異地購(gòu)房不發(fā)放貸款，加強(qiáng)抑制跨區(qū)域的投機(jī)需求，但此次對(duì)于第三套房貸仍然是“暫停”，為后來(lái)的政策留有了很大的空間。由于新政中對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市沒(méi)有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此限定家庭購(gòu)房套數(shù)，在很多城市可能很難落實(shí)。鼓勵(lì)安居保障房工程的建設(shè)和相關(guān)的優(yōu)惠政策，支持中低價(jià)位的中小戶(hù)型的貸款需求，禁止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)等投機(jī)行為。強(qiáng)調(diào)問(wèn)責(zé)制，不管是地方政府，還是商業(yè)銀行，只要是執(zhí)行調(diào)控不力的，都要被問(wèn)責(zé)。房產(chǎn)稅的落地將會(huì)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，要考慮到方方面面的因素和評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，因此短期內(nèi)不會(huì)大范圍內(nèi)推廣。9·29新政解讀

9.29新政推出后，青島至少12家樓盤(pán)出現(xiàn)“退房潮”，從分布區(qū)域看，有近10家位于西海岸，影響最為嚴(yán)重，此次退房大多數(shù)為投資客及二次甚至多次置業(yè)的改善型客戶(hù)。限購(gòu)令推動(dòng)樓市二次觸底或引爆恐慌購(gòu)買(mǎi)潮。在“國(guó)十條”要求增加住房有效供給的調(diào)控下，樓市供應(yīng)狀況有所改善。信貸作為樓市重要影響因素正面臨著深刻的變化，或會(huì)改變今年四季度樓市的走勢(shì)。15城出臺(tái)限購(gòu)令，并不斷在擴(kuò)大目前消費(fèi)者已經(jīng)患上了“調(diào)控綜合癥”，一旦房?jī)r(jià)大跌的預(yù)期沒(méi)達(dá)到，很快就會(huì)形成新一輪的恐慌性購(gòu)買(mǎi)潮。政策出發(fā)點(diǎn)仍是從抑制需求出發(fā)，難以從根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。通過(guò)抑制需求來(lái)打壓高房?jī)r(jià)在短期內(nèi)或許能夠達(dá)到價(jià)量齊跌的效果，但抑制的需求早晚得爆發(fā)，而且反彈將會(huì)更加強(qiáng)烈。青島一向嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體表現(xiàn)在：無(wú)論是否之前有過(guò)貸款記錄，只要有過(guò)買(mǎi)房行為，即暫停發(fā)放第三套房貸款。據(jù)相關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，青島近期將出限購(gòu)令。據(jù)地稅局有關(guān)人員透露，青島從12月1日起將征收房產(chǎn)稅。世界銀行10月19日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，東亞與太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，但美國(guó)寬松貨幣政策催生通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫，在大量全球流動(dòng)性追逐受益的驅(qū)動(dòng)下，今年以來(lái)這些地區(qū)的資本流入大幅上升，導(dǎo)致股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格暴漲。同時(shí)世界銀行維持今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.5%的預(yù)測(cè)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)加上西方國(guó)家異常寬松的貨幣政策推動(dòng)龐大的資金流涌向新興市場(chǎng)，但這種繁榮背后潛藏著風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對(duì)預(yù)期的通貨膨脹，央行10月19日晚宣布，自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次加息將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有一定的抑制作用，一是提高購(gòu)房者的貸款利率，二是提高開(kāi)發(fā)商的成本，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)調(diào)控的政策，最終有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶(hù)的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。11月3日，為規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等四部門(mén)印發(fā)通知：嚴(yán)禁使用公積金貸款投機(jī)購(gòu)房。①購(gòu)90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%②二套住房首付不低于50%，貸款利率不低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率1.1倍③停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款新政仍在繼續(xù)青島暫時(shí)未跟進(jìn)公積金新政策，三套房首次用公積金貸款仍可辦理，即商品房首付是30%，二手房首付40%

。政策對(duì)樓市的影響關(guān)系恢復(fù)期調(diào)整期4月中第一次重拳打擊拐點(diǎn)1反彈期再調(diào)整期拐點(diǎn)2峰頂谷底9月底-11月二次重拳打擊政策——樓市影響1月初國(guó)務(wù)院國(guó)十一條奠定2010年保穩(wěn)定樓市方針。埋下伏筆。1季度，樓市快速恢復(fù)，出現(xiàn)量升價(jià)漲的勢(shì)頭。4月中出臺(tái)新國(guó)十條，為1季度的市場(chǎng)打下第一針冷靜藥。市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整。辦公樓物業(yè)直線跌落，住宅市場(chǎng)受交易簽約滯后延緩至5月。第二季度，樓市進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)觀望，等待政策第二只靴子落下，結(jié)果6月初出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分量輕，第三季度市場(chǎng)開(kāi)始再次迅猛反彈。三季度末，為防止樓市再度過(guò)熱，第三只靴子擲地有聲，三套房以上限貸。房?jī)r(jià)過(guò)高或增長(zhǎng)快的城市被要求限購(gòu)。三套房限貸開(kāi)始阻擋部分投機(jī)購(gòu)房者，青島出現(xiàn)退房現(xiàn)象。10月進(jìn)入限購(gòu)猛藥時(shí)代，限購(gòu)城市應(yīng)聲跌落，暫未限購(gòu)城市，風(fēng)聲鶴唳，政策引發(fā)恐慌性搶購(gòu)。2010年樓市和政策，是開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、投資者和政府多方力量博弈的結(jié)果。兩者互為因果。政策對(duì)市場(chǎng)的影響關(guān)系政策——樓市影響國(guó)際熱錢(qián)國(guó)內(nèi)投資剛性需求改善需求樓市國(guó)際環(huán)境：匯率大戰(zhàn)，人民幣對(duì)美元持續(xù)升值，熱錢(qián)涌入樓市。人民幣加息，熱錢(qián)開(kāi)始出逃。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：美元輸出性通貨膨脹，股市不穩(wěn)，樓市尤其是住宅是最安全穩(wěn)定的投資渠道。對(duì)政策反應(yīng)最為敏感，政緊即退，政松則進(jìn)。絕望的剛需：2008壓制的需求，在降價(jià)絕望中，在2010年差別的政策呵護(hù)下，與新增剛需一起開(kāi)始潮水般釋放，勢(shì)不可擋。中堅(jiān)的力量：以瘋狂的搶購(gòu)回應(yīng)每次政策的落地，政策性引發(fā)恐慌儲(chǔ)備置業(yè)，提前釋放需求。各種力量對(duì)政策反應(yīng)政策預(yù)測(cè)：2011年，政策面除繼續(xù)存在加息預(yù)期，預(yù)計(jì)不會(huì)再出現(xiàn)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。市場(chǎng)變化：樓市主要受2010年系列政策落地影響，投資性需求、多次改善性需求將受到抑制。國(guó)際熱錢(qián)，投資客開(kāi)始拋售出逃樓市。供應(yīng)狀況：受到土地政策影響，2011年預(yù)期新增供應(yīng)量有上升勢(shì)頭。價(jià)格走勢(shì)：在供需力量的博弈下，出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，尤其辦公個(gè)樓方面，預(yù)計(jì)2011年樓市將出現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)微跌的態(tài)勢(shì)。Chapter22010年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析青島分市、區(qū)戶(hù)數(shù)與人口數(shù)青島分市、區(qū)人口機(jī)械變動(dòng)2007年2008年2007年2008年市、區(qū)名稱(chēng)人口(人)人口增長(zhǎng)率人口(人)人口增長(zhǎng)率市、區(qū)名稱(chēng)遷入人數(shù)(人)遷出人數(shù)(人)增(+)、減(-)遷入人數(shù)(人)遷出人數(shù)(人)增(+)、減(-)總計(jì)75799101.15%76156470.47%總計(jì)1166706085455816903757065119724市區(qū)27554721.68%27624740.25%市區(qū)7772142184355375266955561-2892市南區(qū)5404313.19%5474141.29%市南區(qū)22437102991213814765114013364市北區(qū)4782980.79%4823600.85%市北區(qū)579222603532598024483532四方區(qū)3931050.68%389085-1.02%四方區(qū)135087113639575698257-688李滄區(qū)3002311.94%3023740.71%李滄區(qū)72542732452251446145-1001嶗山區(qū)223894-54.34%2309693.16%嶗山區(qū)393617342202576816564112黃島區(qū)3267703.21%321069-1.74%黃島區(qū)1485499644890795214984-7032城陽(yáng)區(qū)492743124.16%489203-0.72%城陽(yáng)區(qū)994080821858549110670-5179膠州市7922410.89%7965170.54%膠州市679932883511615225103642即墨市11118981.10%11213320.85%即墨市996029886972901327646249平度市13652970.62%13696750.32%平度市673148511880869944104289膠南市8267331.13%8338370.86%膠南市1015038666284864728395808萊西市7282690.54%7318120.49%萊西市5309367716325195256726282009年青島全市戶(hù)籍總?cè)丝跒?62.92萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.18%，其中，市區(qū)275.47萬(wàn)人，下降0.28%；五市(縣級(jí))487.44萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.44%。全年新出生人口63027人，出生率為8.27‰；死亡人口51418人，死亡率為6.75‰；人口自然增長(zhǎng)率為1.52‰。

近年來(lái)青島一直在為申請(qǐng)直轄市做準(zhǔn)備，人口數(shù)是最基本的目標(biāo)，而青島離1200萬(wàn)的人口目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)，為了快速達(dá)到人口目標(biāo)，因此青島一直鼓勵(lì)外來(lái)人口扎根青島，也推出了相應(yīng)的落戶(hù)政策，大量的人口流入，必然會(huì)為城市帶來(lái)大量的剛性購(gòu)房需求，因此，青島及周邊區(qū)市的房子基本屬于“有價(jià)有市”。1.青島近年人口流入、流出情況年份GDP總額增長(zhǎng)率全國(guó)排名人均可支配收入2007年3786.52億元16%第八名17856元2008年4436.2億元13.2%第九名20464元2009年5136.62億元13.8%第八名22368元2010年上半年2586.7億元13.9%12313元

2007年青島人均GDP突破6000美元，2009年突破8000美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)3677.86美元。世界銀行的研究表明：住宅需求與人均GDP的水平有關(guān)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP在300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)步；在600－800美元時(shí)，進(jìn)入高速發(fā)展期；到1,300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；8,000美元時(shí)，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期；超過(guò)13,000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入衰退期。由此可見(jiàn)，青島房地產(chǎn)業(yè)以處于平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。2.青島近年GDP情況2009年下半年與2010年上半年各區(qū)市成交價(jià)格對(duì)比區(qū)域2009年下半年2010年上半年增長(zhǎng)率市南區(qū)116161428823%市北區(qū)84311057925%四方區(qū)7040863023%李滄區(qū)5915748527%嶗山區(qū)127841438813%黃島區(qū)5243618818%城陽(yáng)區(qū)4437552525%膠州市322233654%即墨市3605409514%平度市3264389219%膠南市410144709%萊西市2439286117%圖表一

由于青島市區(qū)在2009年下半年—2010年上半年樓盤(pán)放量較少，嶗山區(qū)相對(duì)放量較大，房?jī)r(jià)漲幅較大。而黃島及膠南受近年利好政策影響，區(qū)域開(kāi)發(fā)量巨大，量?jī)r(jià)齊升，隨著南隧北橋的貫通，西海岸與市區(qū)距離的拉近，區(qū)域發(fā)展前景較大，膠南去年至今年房?jī)r(jià)漲幅加大，但仍屬于價(jià)格洼地，潛力較大。③青島市場(chǎng)分析1.青島各區(qū)市成交價(jià)格對(duì)比2010年新政后各區(qū)市成交單價(jià)區(qū)域5月6月7月8月9月市南區(qū)25500元/㎡24175元/㎡23026元/㎡23052元/㎡23557元/㎡嶗山區(qū)14980元/㎡13909元/㎡14255元/㎡13764元/㎡13361元/㎡市北區(qū)11886元/㎡11230元/㎡11529元/㎡11671元/㎡12598元/㎡開(kāi)發(fā)區(qū)8560元/㎡9120元/㎡9193元/㎡9351元/㎡9425元/㎡四方區(qū)8305元/㎡8881元/㎡9003元/㎡8850元/㎡8899元/㎡李滄區(qū)7866元/㎡8266元/㎡8873元/㎡8700元/㎡8770元/㎡城陽(yáng)區(qū)5650元/㎡6480元/㎡6416元/㎡6460元/㎡6539元/㎡膠南市5468元/㎡5017元/㎡5445元/㎡5426元/㎡5600元/㎡即墨市4180元/㎡3951元/㎡4529元/㎡4576元/㎡4518元/㎡平度市3800元/㎡3914元/㎡3946元/㎡3848元/㎡4054元/㎡膠州市————————————3632元/㎡3769元/㎡3685元/㎡萊西市2686元/㎡2627元/㎡2802元/㎡2900元/㎡3046元/㎡圖表二

由于目前在西海岸置業(yè)的客戶(hù)相當(dāng)一部分為外地養(yǎng)老度假及投資客戶(hù)，因此新政的推出對(duì)區(qū)域有很大的影響，一些項(xiàng)目為了應(yīng)對(duì)新政，采取低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，導(dǎo)致了區(qū)域整體成交均價(jià)有所回落。由以上圖表可知：2010前三季度青島市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格除新政初期略有下降外基本上呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，其他縣市與2009年下半年基本持平，略有漲幅。前三季度全市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.1%，9月份上漲5.7%，環(huán)比持平，其中，9月份新建商品房?jī)r(jià)格上漲5.6%，二手房上漲5.9%。島城房?jī)r(jià)除受到政策的一些影響外，也受到區(qū)域本身放量、發(fā)展前景、道路交通的改善等一些因素的影響，如今年4月底海底隧道全線貫通后，黃島房?jī)r(jià)幾天內(nèi)上漲200—500元/㎡。

2010年1~10月青島各區(qū)市成交套數(shù)10月1日至5日日均成交量突破200套，4-10日一周期間，島城各物業(yè)類(lèi)型日均約成交322套，單日成交量達(dá)到558套。11-17日，日成交量分別為423、555、511、515、635、432、454套，日均成交量為512套，新房成交環(huán)比漲近60%。由于網(wǎng)上傳出青島要出限購(gòu)令，19日青島單日成交高達(dá)1185套。10月青島房地產(chǎn)成交套數(shù)

10月青島市新建商品房共成交14671套，比9月份增長(zhǎng)三成以上。2.2010年青島房地產(chǎn)成交套數(shù)情況

供應(yīng)情況：9月，青島市七區(qū)二市商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到新高。有40個(gè)項(xiàng)目推出42組新增推案，新增供應(yīng)量達(dá)到110.57萬(wàn)㎡，環(huán)比增加65.3%，同比增加94.36%，增速略有放緩。主要是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)新政基本適應(yīng)，購(gòu)房者也逐步接受，開(kāi)發(fā)商借力“金九銀十”加速完成全年任務(wù)。供求關(guān)系：9月，供求比值相對(duì)持平，比值依然低于1。表明本月市場(chǎng)依然供過(guò)于求。主要原因是新盤(pán)借勢(shì)意圖明顯，國(guó)慶假期到來(lái)之前扎堆上市，而假期成為相當(dāng)部分房源的主要消化時(shí)期，因此沒(méi)有體現(xiàn)在9月的成績(jī)中。2010青島房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)住宅市場(chǎng)——供求分析新政對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生擠壓效益大于客戶(hù)需求擠壓：2009年1月-2010年9月住宅供求走勢(shì)圖2009年1月-2010年9月住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖3、2010年上半年青島各區(qū)成交分析（1）、

各郊區(qū)市領(lǐng)跑青島成交膠南8304套大比分奪魁2010年上半年成交套數(shù)排行膠南8304城陽(yáng)區(qū)5263黃島區(qū)4437李滄4059萊西3775平度2895四方區(qū)2484即墨2466嶗山區(qū)2034市南區(qū)1618市北區(qū)1521膠州425城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)分別以5623套、4437套位列第二、第三；此外，李滄區(qū)成交4059套，同比大增20.3%，位列第四。嶗山區(qū)成交2034套，同比下降47%。除李滄區(qū)外的市內(nèi)四區(qū)，同比縮水明顯，由09年上半年3000套左右成交，下滑到1600套左右，其中四方區(qū)成交2484套、市南區(qū)成交1618套、市北區(qū)成交1521套。2010年上半年青島新房總成交39281套，其中膠南、城陽(yáng)、黃島三區(qū)市成交18004套，占據(jù)青島七區(qū)五市總成交的45%，膠南表現(xiàn)尤為突出，同比大漲112%，超過(guò)09年上半年區(qū)域成交冠軍城陽(yáng)區(qū)。（2）、膠南現(xiàn)象解讀

上半年連續(xù)兩月單月成交量突破2000套大關(guān)2010年青島樓市上半年表現(xiàn)最為搶眼的板塊，非膠南莫屬。從2009年全年及2010年上半年成交套數(shù)來(lái)看，每個(gè)月成交量超過(guò)2000套大關(guān)的青島各區(qū)市中只有膠南市，而且膠南在一年半的時(shí)間里共突破了三次，時(shí)間分別在2009年的11月份，2010年1月和5月份。在膠南板塊中，一突出的特點(diǎn)是呈集體放量的趨勢(shì)。上半年排行之中，書(shū)香蔓城、中海熙岸、隆海海之韻、香檳海岸、山水新城、那魯灣、風(fēng)和日麗、隆和水岸等都貢獻(xiàn)不菲。不過(guò)，同樣受到政策影響，膠南板塊6月份從5月份的2431套“緊急迫降”到660套。市政規(guī)劃正逐漸向藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域傾斜，隨著膠南港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)作用巨大，膠南將是未來(lái)最有潛力的板塊之一。（4）、市南市北成交量同比下降一半（5）、李滄區(qū)上半年表現(xiàn)尚佳，成交4059套，同比增長(zhǎng)28.9%（6）、城陽(yáng)四方成交平穩(wěn)，大盤(pán)支撐（7）、嶗山區(qū)成為新政重災(zāi)區(qū)，上半年成交2037套，大幅下滑49.4%（3）、黃島區(qū)前5個(gè)月逆市攀升，6月政策效果顯現(xiàn)上半年，黃島區(qū)成交4437套，較2009年上半年3493套，大幅提升27%。在上半年各樓盤(pán)排行榜中，青島鳳凰城排第一，海爾山海灣也在列。前5個(gè)月，黃島區(qū)的成交量一路攀升，其中貢獻(xiàn)較大的樓盤(pán)有盛世江山、溫州商貿(mào)城、怡情海岸、鳳凰國(guó)際等。6月份的成交量終于抵不住調(diào)控的威力而下降，黃島開(kāi)發(fā)區(qū)受害最深，回調(diào)擠出的泡沫最多。無(wú)論是一路攀升的膠南，以及黃島區(qū)的前5個(gè)月爬升，6月的市場(chǎng)均是價(jià)滯量跌。

青島各區(qū)市可售統(tǒng)計(jì)2010年10月份各區(qū)市可售統(tǒng)計(jì)住宅辦公商業(yè)車(chē)庫(kù)及其他區(qū)域套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積市南區(qū)310636.2029610.4731423.421512.83市北區(qū)376838.743154.4352811.484554.28四方區(qū)291125.641411.823719.46820.78李滄區(qū)230422.56670.764669.199514.10嶗山區(qū)390543.83115019.741487.79750.91黃島區(qū)704881.9897512.433229.9511125.79城陽(yáng)區(qū)549964.316427.29509856.111314.35膠南市1019555.325476.60224936.851303.202010年1—10月各區(qū)市成交套數(shù)區(qū)域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月黃島區(qū)6762966111188132254210775937452278膠南市203441213601437263363010867676591561供過(guò)于求特征明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，2011年上市量較大，供銷(xiāo)比將進(jìn)一步拉大。供>求4、2010年上半年各面積區(qū)間成交情況60-90平以下的占到了47%，近市場(chǎng)的一半，90-120平占到了33%，占市場(chǎng)中面積比的第二位。中小戶(hù)型在成交面積上占到了一半的比例，舒適戶(hù)型90-120平排市場(chǎng)第二，剛性需求與初步改善類(lèi)人群占到了市場(chǎng)的大多數(shù)，依然是市場(chǎng)的絕對(duì)主力。從上半年的成交價(jià)格區(qū)間來(lái)看，5000元以下的樓盤(pán)成交套數(shù)占到了總量的一半。各個(gè)價(jià)格區(qū)間的占比，總的看來(lái)比較接近。8000-100005、2010年上半年各價(jià)格區(qū)間成交情況低價(jià)位的成交套數(shù)相對(duì)占優(yōu)，同樣也說(shuō)明膠南、城陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)成交量巨大，對(duì)于低價(jià)區(qū)間比例的貢獻(xiàn)。Chapter3膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)膠南作為國(guó)家同類(lèi)規(guī)模城市中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，保持穩(wěn)定增幅的城市產(chǎn)業(yè)格局，依靠天賦的自然和人文條件，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著海底隧道和跨海大橋的逐步完工，膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，市?chǎng)發(fā)展將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。各版塊之間差異比較明顯房地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)地區(qū)的新興人居理念和風(fēng)尚，正在逐漸被引入膠南市場(chǎng)并得到認(rèn)可，直接推動(dòng)了新興城區(qū)和新型居住理念社區(qū)的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)一線及青島十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，本土中小開(kāi)發(fā)商和中小項(xiàng)目加大整合。市場(chǎng)板塊化更加明顯，住房建設(shè)布局主要集中在“兩區(qū)、兩組團(tuán)”，“兩區(qū)”即老城區(qū)、東部新區(qū)，“兩組團(tuán)”即靈山衛(wèi)組團(tuán)、瑯琊組團(tuán)。各版塊之間的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)差異，直接體現(xiàn)于房?jī)r(jià)。目前膠南新城區(qū)和靈山衛(wèi)板塊是膠南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為熱門(mén)的區(qū)域。新興人居風(fēng)尚逐漸被引入和認(rèn)可市場(chǎng)困局顯現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)整期將持續(xù)一段時(shí)間2010年國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，調(diào)控政策層出不窮，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)影響，市場(chǎng)觀望情緒將持續(xù)一段時(shí)間，但剛性需求依然存在。1、膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀膠南市場(chǎng)各業(yè)態(tài)存量2010年10月之后膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體可售存量為：147.94萬(wàn)平方米，其中住宅101.25萬(wàn)平米，辦公6.6萬(wàn)平米，商業(yè)36.89萬(wàn)平米，車(chē)庫(kù)及其他3.20萬(wàn)平米。單位：套單位：萬(wàn)平米2、膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析2010年膠南各月總成交情況膠南市場(chǎng)近年來(lái)樓市量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)前景看好，自住、投資需求量均較大，但隨著今年4月國(guó)家一些列抑制房?jī)r(jià)快速上漲政策推出，銷(xiāo)量大幅下滑，5月后各月銷(xiāo)量降幅最高可達(dá)7成。特別是對(duì)投資性產(chǎn)品打擊較大。10月份市場(chǎng)回暖，成交量漲幅超過(guò)200%以上，剛性需求依然為主力支撐。中?！の醢读?63套，領(lǐng)跑膠南市場(chǎng)。膠南市市調(diào)區(qū)域膠南老城區(qū)膠南開(kāi)發(fā)區(qū)隱珠片區(qū)3、在售項(xiàng)目市調(diào)分析為了更好地了解膠南市場(chǎng)情況，接下來(lái)將通過(guò)市場(chǎng)線、價(jià)格線、產(chǎn)品線等三條線對(duì)膠南市重點(diǎn)區(qū)域的代表項(xiàng)目進(jìn)行分析。市場(chǎng)線樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格戶(hù)型面積銷(xiāo)售情況龍澤園3500-5500元/平全盤(pán)均價(jià)3300元/㎡66—124㎡總建面60458㎡總套數(shù)700套，剩余80套，去化率89%山水新城（二期）3900元/平全盤(pán)均價(jià)2710/平45--106㎡68509㎡總套數(shù)1042套，剩余251套，去化率76%水郡康庭小高層5300元/平；多層6300，雙層復(fù)式帶院，9000元/㎡/平全盤(pán)均價(jià)4500元/㎡80—144㎡總建面27000㎡總套數(shù)172套，剩余76套，去化率56%星展雅苑3700——3800元/㎡全盤(pán)均價(jià)3842元/㎡80--97㎡總建面20436㎡總套數(shù)257套，剩余35套，去化率86%世紀(jì)綠洲5400元/㎡、6800元/㎡全盤(pán)均價(jià)5000元/㎡50—137㎡總建面41681㎡總套數(shù)509套，剩余421套，去化率86%膠南老城區(qū)結(jié)論區(qū)域內(nèi)生活配套完善，交通便利，居住氛圍濃厚，但建筑年限較長(zhǎng)，社區(qū)品質(zhì)不高近年大力開(kāi)發(fā)東部新城，老城區(qū)開(kāi)發(fā)量相對(duì)較小，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不高目前在開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤(pán)均位于老城區(qū)邊緣，價(jià)格相對(duì)較低，主要集中在3300-4500元/平米區(qū)域內(nèi)以多層、小高層產(chǎn)品為主客戶(hù)膠南本地客戶(hù)為主，目前在售幾個(gè)樓盤(pán)因?yàn)槲挥诶铣菂^(qū)邊緣，價(jià)格較低，吸引大部分膠南周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格戶(hù)型面積銷(xiāo)售情況香檳海岸約8000元/平米全盤(pán)均價(jià)4904元/平米68-177㎡148849㎡總套數(shù)1181套，剩余471套，去化率60%中?！の醢?800-6800元/平米全盤(pán)均價(jià)5198元/平米83-168㎡165996㎡總套數(shù)2011套，剩余107套，去化率95%海怡嘉園3500元/平米全盤(pán)均價(jià)3350元/平米72-132㎡總建面87349㎡總套數(shù)980套，剩余75套，去化率92%東方金石礦業(yè)大廈7600元/平米全盤(pán)均價(jià)6949元/平米141-820㎡總建面83002㎡總套數(shù)290套，剩余228套，去化率21%九方·海悅?cè)A庭5700—7000元/平米全盤(pán)均價(jià)5725元/平米30-130㎡總建面87349㎡總套數(shù)1992套，剩余401套，去化率80%膠南開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格戶(hù)型面積銷(xiāo)售情況憑海臨風(fēng)約7500元/平米全盤(pán)均價(jià)5018元/平米40-200㎡總建面81.85萬(wàn)平米總套數(shù)6287套，一期875套，剩余143套，去化率84%帝邦·帝海8000元/平米全盤(pán)均價(jià)5948元/平米30-120㎡總建面62216平米總套數(shù)817套，剩余255套，去化率69%宏程·家天下公寓5800元/平米住宅5500元/平米全盤(pán)均價(jià)3350元/平米35-118㎡總建面30萬(wàn)平米總套數(shù)1346套，剩余803套，去化率40%馨海國(guó)際城6999元/平米起全盤(pán)均價(jià)5278元/平米90-170㎡總建面22萬(wàn)㎡總套數(shù)449套，剩余241套，去化率46%陽(yáng)光經(jīng)典7000元/平米起全盤(pán)均價(jià)5313元/㎡30-130㎡總建面53,341㎡總套數(shù)534套，剩余494套，去化率7%結(jié)論膠南東部新城區(qū)，近年發(fā)展速度較快，土地開(kāi)發(fā)量巨大，新盤(pán)林立受南隧北橋、水城建設(shè)等諸多利好因素影響，區(qū)域內(nèi)房屋炙手可熱周邊生活配套已逐步完善，逐漸成為膠南及外地人投資置業(yè)首選隨著幾家知名開(kāi)發(fā)商、大鱷的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅較快產(chǎn)品多以高層、小高層為主，產(chǎn)品線較為豐富，價(jià)格集中在5500-6500元/平米，沿海一線海景房最高可達(dá)20000元/平米隨著上半年針對(duì)外地客戶(hù)購(gòu)房限制及二套房首付比例提高以及下半年一系列政策出臺(tái)，區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)量大幅下滑樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格戶(hù)型面積銷(xiāo)售情況隱珠山花園城5000元/㎡全盤(pán)均價(jià)3071元/㎡68-140㎡總建面28,841㎡總套數(shù)319套，剩余12套，去化率96%歐美.榭香里3542元/㎡全盤(pán)均價(jià)3523元/㎡71-114㎡總建面7,191㎡總套數(shù)84套，剩余4套，去化率95%金慧.文香苑3678元/㎡全盤(pán)均價(jià)3308元/㎡84-99㎡總建面8,431㎡總套數(shù)101套，剩余21套，去化率79%香榭麗景4800元/平米起全盤(pán)均價(jià)4200元/㎡80-120㎡總建面99000㎡基本售完陽(yáng)光四季4500元/平米起全盤(pán)均價(jià)3722元/㎡30-130㎡總建面53,341㎡總套數(shù)721套，剩余134套，去化率81%膠南隱珠片區(qū)結(jié)論區(qū)域內(nèi)居住現(xiàn)狀較為落后，大量城中村自建房存在，影響整體居住品質(zhì)周邊生活配套有待完善，雖有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及個(gè)體小商業(yè)，但檔次較低產(chǎn)品以多層為主，區(qū)域內(nèi)客戶(hù)對(duì)小高層、高層產(chǎn)品接受度有限區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品價(jià)格集中在4500-5000元/平米，熱銷(xiāo)戶(hù)型面積80-100平米幾個(gè)新建小區(qū)規(guī)模均不大，且品質(zhì)不高，社區(qū)空置率較高膠南當(dāng)?shù)厝藢?duì)隱珠片區(qū)接受度有待提高本片區(qū)以隱珠當(dāng)?shù)厝后w為主，其次為膠南市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含部分開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)價(jià)格線樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格龍澤園3500-5500元/平，全盤(pán)均價(jià)3300元/㎡山水新城（二期）3900元/平，全盤(pán)均價(jià)2710/平水郡康庭小高層5300元/平；多層6300，雙層復(fù)式帶院，9000元/㎡/平，全盤(pán)均價(jià)4500元/㎡星展雅苑3700——3800元/㎡，全盤(pán)均價(jià)3842元/㎡世紀(jì)綠洲5400元/㎡、6800元/㎡，全盤(pán)均價(jià)5000元/㎡香檳海岸8000元/平米，全盤(pán)均價(jià)4904元/平米中?！の醢?800-6800元/平米，全盤(pán)均價(jià)5198元/平米海怡嘉園3500元/平米，全盤(pán)均價(jià)3350元/平米東方金石礦業(yè)大廈7600元/平米，全盤(pán)均價(jià)6949元/平米九方·海悅?cè)A庭5700—7000元/平米，全盤(pán)均價(jià)5725元/平米憑海臨風(fēng)7500元/平米，全盤(pán)均價(jià)5018元/平米帝邦·帝海均價(jià)8000元/平米，全盤(pán)均價(jià)5948元/平米宏程·家天下公寓5800元/平米，住宅5300元/平米，全盤(pán)均價(jià)3350元/平米馨海國(guó)際城6999元/平米起，全盤(pán)均價(jià)5278元/平米陽(yáng)光經(jīng)典7000元/平米起，全盤(pán)均價(jià)5313元/㎡隱珠山花園城均價(jià)5000元/㎡，全盤(pán)均價(jià)3071元/㎡歐美.榭香里3542元/㎡，全盤(pán)均價(jià)3523元/㎡金慧.文香苑3678元/㎡，全盤(pán)均價(jià)3308元/㎡香榭麗景4800元/平米起，全盤(pán)均價(jià)4200元/㎡陽(yáng)光四季4500元/平米起，全盤(pán)均價(jià)3722元/㎡老城區(qū)新城區(qū)隱珠各區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)量明顯回落，但房?jī)r(jià)依然呈上升趨勢(shì)，漲幅變緩。各區(qū)域價(jià)格差異明顯，東部新城區(qū)房?jī)r(jià)一路領(lǐng)先。隱珠區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目目前均價(jià)約5000元/㎡，屬于濱海新城區(qū)范圍，發(fā)展?jié)摿^大。區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，近年來(lái)的漲幅在三個(gè)區(qū)域中也是最小的。產(chǎn)品線樓盤(pán)名稱(chēng)業(yè)態(tài)面積裝修情況龍澤園多層66—124㎡毛坯山水新城多層45--106㎡毛坯水郡康庭多層、小高層80—144㎡毛坯星展雅苑多層80--97㎡毛坯世紀(jì)綠洲多層、高層50—137㎡毛坯香檳海岸高層68-177㎡毛坯中海·熙岸高層、小高層83-168㎡毛坯海怡嘉園多層、高層72-132㎡毛坯東方金石礦業(yè)大廈多層、高層141-820㎡精裝九方·海悅?cè)A庭20棟多層5棟高層30-130㎡精裝憑海臨風(fēng)坡地洋房、花園洋房、小高層、公寓、商業(yè)40-