商業(yè)地產(chǎn)分類概述

商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)分類商業(yè)地產(chǎn)分類1.傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個(gè)角落，因?yàn)槠渚哂泻艽蟮撵`活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時(shí)鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。2.專業(yè)市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)***十年代，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費(fèi)了，專業(yè)市場(chǎng)也就應(yīng)運(yùn)而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費(fèi)者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀(jì)電腦城、成都數(shù)碼廣場(chǎng)、富森美家居、金荷花等專業(yè)市場(chǎng)的誕生。專業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)一隅。這種市場(chǎng)現(xiàn)一般偏居城市四周，對(duì)區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。3.市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣場(chǎng)所，這就保證了其超強(qiáng)的購買指數(shù)。鹽市口廣場(chǎng)、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)的典型代表，但此類商業(yè)市場(chǎng)高昂的置業(yè)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)成本也讓很多“垂青者”望而止步。4.社區(qū)商業(yè)中心成都城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費(fèi)需要，但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。5.休閑度假商業(yè)現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場(chǎng)，最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時(shí)間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時(shí)間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。6.商住辦公樓商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。7.甲級(jí)寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)表現(xiàn)形式的甲級(jí)寫字樓在成都的歷史并不長(zhǎng)遠(yuǎn)，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長(zhǎng)一段路要走，目前在成都僅僅有時(shí)代廣場(chǎng)、川信、冠城廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項(xiàng)目，不過，正因?yàn)槭袌?chǎng)的空缺很大，所以前景也很光明。8.大型商業(yè)中心MALL融區(qū)域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。二、零售商業(yè)分類中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲(chǔ)商店等九種零售業(yè)態(tài)。1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。(2)商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。(3)采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。(4)選址在城市繁華區(qū)、交通要道。(5)商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。(6)商店規(guī)模大，在5000平方米以上(7)商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。(8)目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。(2)商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。(3)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。(4)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。(5)商店面積在500平方米以上(6)目標(biāo)顧客以居民為主。3.大型綜合超市(1)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式(2)商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。(3)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。(4)目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。(5)商圈范圍較大。(6)商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。(7)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。(2)商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。(3)營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。(4)選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。(5)商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。(6)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。(7)店堂明快、清潔、貨架豐滿。(8)目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。(9)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。(10)便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。(2)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。(3)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。(4)選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定。(5)營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。(6)目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。6.大型專業(yè)店(1)采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式(2)以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大(3)選址地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近(4)經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主(5)營(yíng)業(yè)面積在3000平方米以上(6)設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積50%的停車場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)7.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。(2)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。(3)注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。(4)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。(5)商圈范圍不定。(6)營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定。(7)目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。8.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。(2)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。(3)服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。(4)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。(5)商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。(6)設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。(7)目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。(8)根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。9.倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。(2)主要的商圈人口為5—7萬人。(3)商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。(4)商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。(5)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。(6)作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。(7)商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。(8)將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。(9)可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。(10)設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。三、商鋪分類1.按照開發(fā)形式進(jìn)行分類(1)商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。(2)市場(chǎng)類商鋪在這里，我們所說的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。(3)社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。(4)住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。(5)百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。(6)商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。(7)交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。2.按照投資價(jià)值分類商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。(1)"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。(2)"社區(qū)型"商鋪--潛力股"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?3)"便利型"商鋪--冷門小盤股"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。(4)專業(yè)街市商鋪--高科技股專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。(5)其他商鋪-"一般股票"其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。3.按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。(1)唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。(2)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。(3)營(yíng)業(yè)時(shí)間差異鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。(4)行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。(5)物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。(6)物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。(7)投資風(fēng)險(xiǎn)差異時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。(8)炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。四、社區(qū)商業(yè)主要形式（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對(duì)購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1.社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。2.社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對(duì)附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3.社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的其中，英國、新加坡等國家，政府對(duì)社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4.社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況1.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。2.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。五、MALL的各種模式1.按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式（包括自營(yíng)的比例）分類：(1)物業(yè)型購物中心定義：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，大租戶以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。(2)物業(yè)型摩爾購物中心MALL定義：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)，而是將場(chǎng)地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種購物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間。特點(diǎn)：普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。案例物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城NgeeAnnCity、萊佛士城RefflesCity、威士馬廣場(chǎng)（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律賓馬尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOWYatPlaza)、燕美購物中心(ImbiPlaza)、樂天購物中心(Lot10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（WorldTradeCenter）、暹羅廣場(chǎng)（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，臺(tái)灣的京華城、中華城、臺(tái)茂購物中心、廈門"SM城市廣場(chǎng)"。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時(shí)代廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。a)困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個(gè)專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。b)困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營(yíng)，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤(rùn)來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國又不一定有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。c)困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無效，就會(huì)損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。(3)百貨公司型購物中心由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場(chǎng)、家具城、玩具反斗城大賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心--新光三越百貨臺(tái)南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、營(yíng)銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績(jī)一般也較佳。其代表有：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購物中心、臺(tái)灣新光三越百貨的臺(tái)南購物中心和臺(tái)北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等。(4)連鎖摩爾購物中心MALL定義：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號(hào)召力比普通購物中心高許多。對(duì)我國而言，由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營(yíng)模式。但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營(yíng)管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)。如菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)（自營(yíng)SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場(chǎng)、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營(yíng)ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場(chǎng)）、泰國正大集團(tuán)的THEMALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市）。2.按購物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類：(1)巨型/超級(jí)購物中心SUPERMALL/CITYMALL面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場(chǎng)SeaconSquare、馬尼拉SMMEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall購物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)SuntecCity、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城。(2)大型購物中心面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。"摩爾"就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。(3)中型購物中心面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購物廣場(chǎng)一般也是中型購物中心。(4)小型購物中心面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。3.按購物中心的定位檔次分類真正的"摩爾"由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。(1)以高檔商品為主如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則這個(gè)購物中心一般最大只能作到10萬㎡。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場(chǎng)，故也稱不上摩爾購物中心MALL）(2)以中高檔商品為主即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SMMEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大廣場(chǎng)。(3)以中低檔商品為主如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱不上摩爾購物中心MALL了。4.按購物中心的選址地點(diǎn)分類：(1)都會(huì)型購物中心東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場(chǎng)。如馬尼拉SMMEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)SuntecCity、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。(2)地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。(3)城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場(chǎng)巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。但菲律賓的SMMALL購物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬㎡的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的17萬㎡的莘莊購物中心。(4)社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。5.依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購物中心共分為8類：(1)按商圈輻射范圍分類：1)鄰里型購物中心:建筑面積多在三萬平方尺至十五萬平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級(jí)市場(chǎng)(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內(nèi)。2)社區(qū)型購物中心：建筑