康養(yǎng)勝地周公山策劃報(bào)告

康養(yǎng)勝地?周公山策劃報(bào)告Part.1：總論一、項(xiàng)目名稱康養(yǎng)勝地?周公山二、策劃報(bào)告編制依據(jù)中央“十二五”規(guī)劃建議；四川省雅安市溫泉旅游開辟周公山溫泉公園的統(tǒng)一規(guī)劃四川省雅安市國土資源管理局土資國字[2003]26號文；國家有關(guān)居住規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案任務(wù)書綱要；四川周公山溫泉公園投資指南；成都市2022年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告;有關(guān)部門對規(guī)劃的設(shè)想、意見和建議；三、我國老齡化實(shí)情概述3.1我國已進(jìn)入老齡化社會據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.776億，占總?cè)丝诘?3.26%o2030年我國的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將勢，被專家們譽(yù)為“蜀地溫泉之冠”，從各方面綜合評價(jià),周公山溫泉極具開辟前景，有望成為“西部第一湯”。、孔坪鄉(xiāng)區(qū)位概述孔坪鄉(xiāng)為號稱“天府第一湯”的周公山溫泉所在地，位于雅安市區(qū)以南，幅員面積63.8平方公里，共轄12個(gè)行政村、75個(gè)村民小組。人口總戶數(shù)2966戶、總?cè)丝?0593人。耕地面積6613畝，其中：田5557畝，地1056畝，退耕還林11351.11畝，退耕還茶5506畝。鄉(xiāng)政府距市中心11公里，1950年建制。2022年6月孔坪鄉(xiāng)與李壩鄉(xiāng)合并成立新孔坪鄉(xiāng)，現(xiàn)有二個(gè)集中場鎮(zhèn)，孔坪場中心人口600余人，逢1、4、7日趕集，李壩場中心人口400余人，逢3、6、9日趕集，全鄉(xiāng)共有中小學(xué)5所，衛(wèi)生院2所。孔坪鄉(xiāng)擁有豐富的林竹資源，目前有10個(gè)村通村道，挪移和聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鄉(xiāng)通訊便捷，是一個(gè)集旅游、度假、商住和農(nóng)副產(chǎn)品加工為一體的重點(diǎn)鄉(xiāng)。依托周公山溫泉，鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，目前已形成四家星級溫泉賓館、三戶農(nóng)家樂，四戶個(gè)體餐飲的立體接待模式，自2001年?duì)I業(yè)已累計(jì)接待游客62萬人次。五、周公山規(guī)劃概述2001年3月，由美國A.M.設(shè)計(jì)集團(tuán)對周公山溫泉建設(shè)發(fā)展作出規(guī)劃，其規(guī)劃目標(biāo)是：建造中國西部一流的國際化、生態(tài)化、主題化山居溫泉度假勝地。周公山溫泉公園的規(guī)劃控制面積5平方公里，開辟區(qū)面積2.35平方公里（3800畝），可征用土地1.08平方公里（1620畝）。總建造面積168000平方米，總溫泉利用量5000立方米/日，總床位4200床,年總旅游規(guī)模180萬人次/年。估計(jì)總投資12億元，擬開辟建設(shè)項(xiàng)目16個(gè)。其中，由四川省政府批準(zhǔn)成立的四川雅安溫泉旅游開辟股分有限公司（成都倍特集團(tuán)下屬公司）投資進(jìn)行溫泉園區(qū)的“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施及示范性科普與招商引資展示工程等建設(shè)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目將采取招商引資方式開辟建設(shè)。由于原規(guī)劃面臨到期調(diào)規(guī)，所以此項(xiàng)目建設(shè)既有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。Part.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析一、完善周公山休閑旅游業(yè)態(tài)，提升景區(qū)品質(zhì)根據(jù)實(shí)地調(diào)查，周公山的開辟建設(shè)目前主要環(huán)繞“泡溫泉”和承載“泡溫泉”的酒店（天府溫泉賓館、夢溫泉賓館、楠水閣酒店、熱地溫泉酒店），經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，接待人流希少，難以達(dá)到預(yù)期的效益。從上文周公山溫泉規(guī)劃方案可知，周公山產(chǎn)品的開辟遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于規(guī)劃方案，其中2022年7月以后的規(guī)劃方案：大面積開辟旅游房地產(chǎn)和高檔老年公寓等項(xiàng)目；配套發(fā)展保健養(yǎng)生等項(xiàng)目恰好符合養(yǎng)生公寓的性質(zhì)。如，項(xiàng)目順利開工建設(shè)，會豐富周公山溫泉景區(qū)的業(yè)態(tài)，完善其配套設(shè)施，提升景區(qū)品質(zhì)，讓旅游者的休閑度假生活內(nèi)涵得到最大提升，達(dá)到游者有其樂的目標(biāo)。養(yǎng)生公寓與景區(qū)互動(dòng)，既能促進(jìn)景區(qū)的收益，也帶來一大部份常駐中高級顧客。伴有著項(xiàng)目的營銷宣傳，二者相互影響、補(bǔ)充，周公山造就了養(yǎng)生公寓，同時(shí)，養(yǎng)生公寓也提升了周公山景區(qū)的知名度。二、養(yǎng)生產(chǎn)品供需不平衡，滿足社會需求以2022年的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前我國的老齡人市場的需求缺口約5千億元，而老齡人群的消費(fèi)潛力卻是非常巨大。從成都市2022年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告顯示，成都市已是嚴(yán)重的人口老齡化城市。而雅安市東距成都市120公里，距雙流國際機(jī)場100公里，成雅高速公路、國道318線和建設(shè)中的雅（安）攀（枝花）、雅（安）樂（山）、名（山）邛（珠）高速、即將開建的雅（安）自（貢）、雅（安）瀘（沽）、雅（安）康（定）高速公路以及川藏鐵路、成昆鐵路復(fù)線貫通全境，距離成都150Km以內(nèi)的距離，且擁有便捷的交通條件，使項(xiàng)目定位為養(yǎng)生公寓有了可能性，其他地區(qū)，特殊是成都地區(qū)老齡人群和關(guān)注養(yǎng)生的人群到周公山地區(qū)休閑旅游、或者購買養(yǎng)生公寓提供了條件。這樣的產(chǎn)品面市可以緩減成、雅地區(qū)以及周圍縣市老齡人群對養(yǎng)生追求方面的供需矛盾。三、有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)過程中可吸收大量的企業(yè)和吸收大量資金進(jìn)入孔坪鄉(xiāng)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕ㄔ鞓I(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展,并未孔坪地區(qū)居民提供大量的工作機(jī)會。項(xiàng)目將成為孔坪與外部鏈接的又一重要窗口，通過周公山溫泉、周公山康復(fù)養(yǎng)生公寓的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動(dòng)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后，能有效填補(bǔ)孔坪遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)包含“養(yǎng)生、休閑、旅游”的三大主題。完善孔坪鄉(xiāng)關(guān)于打造周公山溫泉公園的規(guī)劃業(yè)態(tài)，同時(shí)項(xiàng)目內(nèi)的配套設(shè)施還可以服務(wù)孔坪鄉(xiāng)的居民，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展的需要。Part.4項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析從最初的療養(yǎng)院到現(xiàn)在的溫泉綜合體，我國溫泉開辟緩慢的走過了半個(gè)世紀(jì)。但是隨著溫泉項(xiàng)目的進(jìn)一步開辟，溫泉開辟競爭的加劇和同質(zhì)化現(xiàn)象的日益凸顯。作為一種特殊的房地產(chǎn)新形態(tài)，目前業(yè)界對養(yǎng)生地產(chǎn)的定義也還沒有一個(gè)權(quán)威、明確的界定，但既然已經(jīng)作為一種既存的現(xiàn)象，總有與眾不同的特征。我們認(rèn)為，尋求溫泉主題概念的突破是實(shí)現(xiàn)特色化差異化經(jīng)營、建立獨(dú)家優(yōu)勢、塑造品牌價(jià)值的關(guān)鍵所在。根據(jù)對以往典型的溫泉開辟項(xiàng)目案例分析，康復(fù)養(yǎng)生地產(chǎn)有以下幾個(gè)要素：自然環(huán)境優(yōu)越，養(yǎng)生地產(chǎn)對自然環(huán)境的要求相當(dāng)高，最好是原生態(tài)環(huán)境，而且有青山綠水，空氣清新，寧靜幽雅，這些也是最吸引人的賣點(diǎn)；養(yǎng)生文化的營造,所以養(yǎng)生地產(chǎn)還需要哺育獨(dú)特的養(yǎng)生文化，以彰顯養(yǎng)生地產(chǎn)的價(jià)值；規(guī)模相對較大，養(yǎng)生地產(chǎn)普通規(guī)模相對較大，這里的規(guī)模主要針對項(xiàng)目用地面積而言；現(xiàn)代化配套齊全，養(yǎng)生地產(chǎn)，不是隱居地產(chǎn)，而是在現(xiàn)代生活、后工業(yè)時(shí)代的背景下來觀照的，所以在符合區(qū)位、自然資源條件，現(xiàn)代生活配套設(shè)施完備，還要依托發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，與現(xiàn)代都市生活達(dá)到無縫融合，體現(xiàn)出高度現(xiàn)代化的養(yǎng)生生活方式，做到從容不迫，張弛有度，悠閑而不封閉，自在而不出世；地域限制性，由于自然生態(tài)環(huán)境的稀缺性，養(yǎng)生地產(chǎn)在地域或者地區(qū)上受到比較大的限制。以上幾點(diǎn)總結(jié)，周公山地區(qū)打造養(yǎng)生地產(chǎn)大部份優(yōu)勢點(diǎn)都是符合的，甚至更為突出。故打造周公山養(yǎng)生地產(chǎn)是極具市場前景與可行性的。Part.5康復(fù)養(yǎng)生度假地產(chǎn)盈利點(diǎn)分析康復(fù)養(yǎng)生度假公寓產(chǎn)權(quán)收益，直接出售康復(fù)養(yǎng)生地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)；康復(fù)養(yǎng)生度假公寓使用權(quán)、入住權(quán)收益，如出售15年、20年的使用權(quán)、入住權(quán)；康復(fù)養(yǎng)生度假公寓物業(yè)持有增值收益；開展康復(fù)養(yǎng)身活動(dòng)經(jīng)營收益，比如康復(fù)養(yǎng)生知識培訓(xùn)班、戶外活動(dòng)等；康復(fù)養(yǎng)生度假器械、保健品經(jīng)營銷售收益；康復(fù)養(yǎng)生度假俱樂部經(jīng)營收益，可成立相應(yīng)俱樂部，俱樂部負(fù)責(zé)組織成員開展活動(dòng)；社區(qū)配套物業(yè)經(jīng)營管理或者經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益；提供社區(qū)服務(wù)的收入，如家政服務(wù)、按摩理療服務(wù)、娛樂服務(wù)收入（如KTV、麻將、棋牌等）Part.6項(xiàng)目初步定位業(yè)態(tài)定位養(yǎng)生酒店+社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站+養(yǎng)生護(hù)理中心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套功能定位居家養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療保健、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護(hù)理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)客群定位有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的離、退休國家干部、人民教師、企事業(yè)工作人員等老人群體；適合溫泉療養(yǎng)的病人和孕婦；為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金令、白領(lǐng)人士；有休閑度假置業(yè)需求的部份金領(lǐng)、白領(lǐng)階層等?？腿簛碓囱虐彩?、成都市及其周邊區(qū)縣人群Part.7設(shè)計(jì)方案說明一、項(xiàng)目簡介（一）、項(xiàng)目概況：周公山康養(yǎng)勝地位于四川省雅安市雨城區(qū)東南風(fēng)景秀麗的周公河畔周公山溫泉入口，距雅安市6公里，距成都市車程1.2小時(shí)。該康養(yǎng)勝地地理位置優(yōu)越，交通方便。這里有充沛的陽光，清新的空氣，靜謐的氛圍，還有青山碧水，綠樹紅花，本身已是一處休養(yǎng)生息的寶地，屬于中國西部國際化、生態(tài)化、主體化山居溫泉度假勝地周公山溫泉公園范疇。無疑將成為中國西部一處宜居休閑度假養(yǎng)生的好去處。工程占地40余畝，規(guī)劃建造面積（….）?？叼B(yǎng)勝地?cái)M建有品質(zhì)高雅的歐式“四加一”花腔洋房或者帶有異國風(fēng)情的小別墅；擬建有大眾活動(dòng)場所、溫泉洗浴池、體育健身器材等基礎(chǔ)設(shè)施，配套頂級設(shè)備的康療健身中心、休閑度假中心；擬建有營業(yè)額面積總和達(dá)（….）以上的超市及便利店；擬建有小型飲酒吧、水吧、書吧、咖啡廳及美容美發(fā)店等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；擬建有特色風(fēng)味的小吃店、烤肉店、中餐廳及西餐廳。住宅常年供應(yīng)熱水，冬季供暖，夏天配套家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達(dá)到國家規(guī)定的要求，讓人感受到生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個(gè)四季如春的家。二、設(shè)計(jì)意向周公山康養(yǎng)勝地的方案設(shè)計(jì)理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。周公山康養(yǎng)勝地的方案設(shè)計(jì)宗旨為：一流的外觀，一流的內(nèi)涵，一流的生活設(shè)施，一流的物業(yè)管理。周公山康養(yǎng)勝地的方案設(shè)計(jì)主題為：休閑、養(yǎng)生、人文、境界、舒適、安全。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、本項(xiàng)目一次規(guī)劃設(shè)計(jì)，可分兩期實(shí)施。每期均具備獨(dú)立完整的實(shí)施方案，以利于分期投入及靈便的滾動(dòng)銷售模式。2、根據(jù)開辟意向，需重點(diǎn)體現(xiàn)康養(yǎng)勝地住宅人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，使人一見即想入住，激發(fā)人們的購房的欲望。根據(jù)所取得的地塊歷史背景，地形地貌等制定有排它性的整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以形成獨(dú)特的風(fēng)格和形象（建議歐式花腔洋房或者小別墅）。在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實(shí)用和充分利用的前提下出奇、出新。戶型設(shè)計(jì)在順應(yīng)市場的同時(shí)還要引導(dǎo)市場需求，指導(dǎo)人們的新生活、新思維。在住宅智能化或者綜合配套設(shè)施方面采用最好的或者最有特色的規(guī)劃，增加摹仿難度，突出惟一性?？叼B(yǎng)勝地主大門布置注意不要與主干道沖突，公寓內(nèi)場地水流流向布置，要求雨，污分流；康養(yǎng)勝地內(nèi)道路應(yīng)考慮消防的要求和人車分流，部份可考慮架空室內(nèi)停車；三、康養(yǎng)勝地內(nèi)的房屋布置朝向應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)爻Ｄ晔⑿酗L(fēng)向及光照長短。五、建造布局及構(gòu)造一、住宅樓以歐式“4+1”花腔洋房為主，底層為室內(nèi)停車庫和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建造上部可采用復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點(diǎn)，增加觀景陽臺面積給人以舒適開闊的感覺；以適量東南亞或者地中海式的風(fēng)情小別墅為輔，如此標(biāo)新立異與小區(qū)花腔洋房相得益彰，增加亮點(diǎn)，提升小區(qū)整體檔次；二、宜采用歐美、地中海及東南亞現(xiàn)代建造風(fēng)格為主流形式，線條流暢，富有詩意和個(gè)性；三、建造布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有，人有我優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)考慮降低造價(jià)的問題，真正體現(xiàn)房美價(jià)廉品質(zhì)高；四、戶型要求：設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)市場對戶型的需求及其消費(fèi)能力的具體情況，安排好大、中、小戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例數(shù)量（建議30-35nf的標(biāo)準(zhǔn)間，45nl2擺布的小套間為主）；風(fēng)情小別墅的建造規(guī)格應(yīng)在充分考慮到客戶經(jīng)濟(jì)承受能力又不失高雅的生活品質(zhì)范疇內(nèi)打造出更多的90畝精品小別墅（通過贈(zèng)送等一系列優(yōu)惠措施，客戶實(shí)得面積可達(dá)120-150m2）；五、陽臺建議采用異形內(nèi)、外結(jié)合式（分欣賞和休閑用），外陽臺大于內(nèi)陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺特別要體現(xiàn)人無我有，人有我優(yōu)的特點(diǎn)，以增加賣點(diǎn)；六、采用凸窗、拐角窗、陽臺內(nèi)的連窗門可考慮大玻璃的達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個(gè)人之中，就會有一個(gè)是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%,或者65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)，我國在90年代末就已進(jìn)入老齡化社會。作為西部最重要的城市之一，成都市已是嚴(yán)重的人口老齡化城市。據(jù)成都市2022年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告顯示，截止2022年12月31日，全市戶籍人口11396260人，60歲及以上老年人口1968292人，占總?cè)丝诘?7.27%。老年人口中，60—64歲老年人口585088人；65—69歲老年人口467905人；70—74歲老年人口348543人；75—79歲老年人口266434人；80—89歲老年人口253860人；90歲及以上老年人口46462人。十九個(gè)區(qū)（市）縣和高新區(qū)中，老年人口數(shù)排在前三位的是雙流縣、彭州市和金牛區(qū)，分別為153724人、134573人和132093人。老年人口占該區(qū)（市）縣總?cè)丝诒壤旁谇叭坏氖浅扇A區(qū)、崇州市和金牛區(qū)，分別為20.04%、19.60%和18.90%0川內(nèi)其他市、區(qū)沒有做出詳盡的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但就以上數(shù)據(jù)顯示，全國包括四川地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入嚴(yán)重的老齡化社會階段。3.2老齡人群消費(fèi)潛力巨大，但需求缺口巨大老齡人群消費(fèi)潛力巨大，據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一連門窗、外觀造型活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗；七、水電要求：供水不考慮自來水變頻供水加壓泵戶和屋頂水箱的形式，小區(qū)配電房應(yīng)放置在公共地方，隱蔽、外部造型美觀；八、外墻色調(diào)要求：應(yīng)與小區(qū)環(huán)境及周公山生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)（建議符合周公山原規(guī)劃修筑的色系，統(tǒng)一、時(shí)尚慷慨）；六、小區(qū)環(huán)境（一）多層次的立體綠色;（二）公共場所基礎(chǔ)設(shè)施、活動(dòng)娛樂空間;（三）園林風(fēng)格、雕飾石刻、設(shè)立小區(qū)標(biāo)志性雕塑;（四）重點(diǎn)體現(xiàn)人與自然、人與社會相互協(xié)調(diào)，相互融洽的意境。七、配套設(shè)施:一、 擬建有大眾活動(dòng)場所、溫泉洗浴池、體育健身器材等基礎(chǔ)設(shè)施，配套頂級設(shè)備的康療與健身中心；擬建有營業(yè)額面積總和達(dá)。。。。值以上的超市及便利店；擬建有小型飲酒吧、水吧、書吧、咖啡廳及美容美發(fā)店等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施;擬建有特色風(fēng)味的小吃店、烤肉店、中餐廳及西餐廳。二、溫泉洗浴池采用露天與半露天的溫泉浴場；三、配套頂級設(shè)備的度假休閑、養(yǎng)生中心（溫泉療養(yǎng)為主，主要針對收入水平較高的中老年人及適合溫泉療養(yǎng)的病人和孕婦）與健身中心（建議：室內(nèi)健身房）八、指標(biāo)要求（一）建造容積率（….）；建造面積不小于（….）；（二）綠化率應(yīng)要滿足國家規(guī)范要求；（三）建造物抗震強(qiáng)度應(yīng)達(dá)到規(guī)范要求；、（四）建造間距應(yīng)符合消防、日照、通風(fēng)、衛(wèi)生要求；（五）外觀造型優(yōu)美、獨(dú)特（建議采用地中海式、歐式及東南亞式建造風(fēng)格）Part.8項(xiàng)目策劃結(jié)論由于項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)不齊全，不能做出相應(yīng)的投資估算與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。但就目前對市場的初步調(diào)研判斷與相關(guān)部門的殷切愿望，該地塊作為周公山整體規(guī)劃打造的重要組成部分，也是周公山再一輪開辟的橋頭堡。豐富的自然旅游資源與靜謐優(yōu)雅的生態(tài)環(huán)境使周公山溫泉公園擁有建成一流溫泉度假勝地的上好條件，故該地塊是極具開辟價(jià)值的。根據(jù)對其它溫泉開辟項(xiàng)目的SWOT分析，如溫泉度假圣地-九華山莊、海南皇冠假日濱海溫泉酒店等全國十大優(yōu)秀溫泉旅游度假圣地都在溫泉開辟、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資源管理、會員管理、養(yǎng)生保健、市場營銷、設(shè)備運(yùn)行等方面積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，值得我們?nèi)ゴ?。一個(gè)溫泉度假勝地的成功開辟，應(yīng)首先吸引人氣，而定位中高端常住人口的輻射效應(yīng)無疑會是集聚人氣的有力手段。兼具休閑、養(yǎng)生、度假的公寓憑借環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊備、面積小、總價(jià)低等特點(diǎn)，帶動(dòng)中高端人群第三、四次置業(yè)周公山的渴望。根據(jù)以上分析得出結(jié)論：以旅游房地產(chǎn)和中高檔養(yǎng)生度假公寓等項(xiàng)目為載體打造的康養(yǎng)勝地，對現(xiàn)有存量土地進(jìn)行進(jìn)一步開辟建設(shè)。無疑會為我們建設(shè)漂亮而極具魅力的周公山帶來巨大契機(jī)。項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：老年人收入不斷提高，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊；城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款；就退休金一項(xiàng)到2022年，總額就將增加到8383億元，到2022年為28145億元，到2030年為73219億元。面對這么大的消費(fèi)潛力，而需求缺口卻很大。據(jù)全國老齡工作委員會提供的2022年的數(shù)據(jù)顯示，我國老齡人市場的年需求為6千億元，2022將達(dá)到一萬億元，而我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元，老齡人市場的年需求缺口約為5千億元，面對這么大的供需不平衡，呈現(xiàn)出巨大的商機(jī)。根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢。近年來，黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大資金支持力度，養(yǎng)老體系發(fā)展迅速，但仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題。主要表現(xiàn)在老林人群供需不平衡，其中康復(fù)養(yǎng)生是極其重要的一個(gè)板塊。規(guī)劃還指出，在老齡人問題上要以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以滿足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求為目標(biāo)，從我國基本國情出發(fā)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策扶持、多方參預(yù)、統(tǒng)籌規(guī)劃，在“十二五”期間，初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，讓老年人安享晚年，共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果。從“十二五”規(guī)劃和各地方的政策精神我們可以得到如下結(jié)論：我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴(yán)峻，急需民間資本進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；從中央到各級地方政府均出臺若干政策法規(guī)，鼓勵(lì)民營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老市場。五、養(yǎng)生地產(chǎn)概述養(yǎng)生歷史淵源養(yǎng)生是中華民族的瑰寶，養(yǎng)生是中華民族傳統(tǒng)文化的一個(gè)有機(jī)組成部份，養(yǎng)生是我們的先民在長期的生活實(shí)踐中認(rèn)真總結(jié)生命經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果。從字面上看，所謂養(yǎng)生，“養(yǎng)”指保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、頤養(yǎng)；“生”指生命、身體以及作為生命整體所凝結(jié)的精氣神。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生指的是以調(diào)陰陽、溫和血、保精神為原則，運(yùn)用調(diào)神、導(dǎo)引吐納、四時(shí)調(diào)攝、食養(yǎng)、藥養(yǎng)、節(jié)欲、辟谷等多種方法，以期達(dá)到健康、長壽的目的。養(yǎng)生學(xué)在我國的歷史源遠(yuǎn)流長，最初，人們從大自然中日月經(jīng)天往復(fù)循環(huán)的現(xiàn)象受到啟示，于是師法自然、回歸自然，以使生命永續(xù)。作為養(yǎng)身保命的手段，向來受到國人的重視，以恬淡虛無為主導(dǎo)的精神養(yǎng)生或者精神調(diào)養(yǎng)，源于老莊之學(xué),后來形成為了以佛、道為主的養(yǎng)生理論體系。養(yǎng)生的基本方式養(yǎng)生的方式多種多樣，大致可以劃分為五種：環(huán)境養(yǎng)生，從養(yǎng)生的角度來看，環(huán)境是最根本的因素，離開潔凈優(yōu)美、空氣清新的環(huán)境去追求其他養(yǎng)生方式，是本末倒置，舍本求末；藥食養(yǎng)生，藥食養(yǎng)生指的是通過服用藥餌、食物，達(dá)到調(diào)理身心、平衡陰陽、延年益壽的效果；國外養(yǎng)生方式，西方的養(yǎng)生方式側(cè)重身體鍛煉，通過體育運(yùn)動(dòng)達(dá)到增強(qiáng)體質(zhì)、提高反抗力的效果，此外西方在通過藥物抗衰老方面技術(shù)也很突出；理療養(yǎng)生，就是通過針灸、刮癡、拔罐、推拿、按摩等技術(shù)，使阻塞的經(jīng)絡(luò)重新恢復(fù)暢通，血?dú)獾靡皂槙沉魍ㄈ?，從而消除疲勞、疼痛、酸麻等癥狀，保持身體健康，提高生活質(zhì)量；氣功養(yǎng)生，是指通過調(diào)心（控制意識，松弛身心）、調(diào)息（均勻和緩、深長地呼吸）、調(diào)身（調(diào)整身體姿勢、輕松自然地運(yùn)動(dòng)肢體），使身心融為一體，營衛(wèi)氣血周流，百脈通暢，臟腑和調(diào)，以達(dá)到強(qiáng)身保健目的的傳統(tǒng)養(yǎng)生方法。從以上的方式可以看出，養(yǎng)生的核心是環(huán)境。養(yǎng)生與地產(chǎn)的組合養(yǎng)生的根本是環(huán)境，人們要達(dá)到養(yǎng)生、健康的目的，對環(huán)境的要求勢必提高。現(xiàn)代社會最能夠提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境的是什么呢？無可置疑，房地產(chǎn)。人們除了上班出差，大部分的時(shí)間都在居室里度過，沒有良好的居住環(huán)境，養(yǎng)生無從談起。因此養(yǎng)生地產(chǎn)呼之欲出。千百年來，人們向來渴望能歸隱山林，在雨霧繚繞的山居生活中尋覓長壽之道?，F(xiàn)代社會，人們總是希翼能歸于沉靜，在靜謐清凈的優(yōu)雅環(huán)境里感悟人生真諦。按照世界聯(lián)合國健康組織的調(diào)查顯示商業(yè)社會中的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、惟獨(dú)5%是健康人，不難想象現(xiàn)代社會的快節(jié)奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負(fù)，提前透支了自己的生命。生態(tài)環(huán)境惡化和環(huán)境污染造成的疾病和生態(tài)資源枯竭也在不斷威脅著人們的生存安全，全球范圍內(nèi)的生態(tài)移民趨勢越發(fā)明顯。伴有著人們物質(zhì)生活水平的提高，養(yǎng)生地產(chǎn)所營造的健康人居理念，越發(fā)受到各界追捧?？茖W(xué)規(guī)范的市場引導(dǎo)，也使得以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野并逐步崛起。所謂養(yǎng)生地產(chǎn)，就是憑借優(yōu)越的生態(tài)景觀資源溫和候條件，在具備宜居條件的區(qū)域?qū)B(yǎng)生、保健理念滲透在房地產(chǎn)開辟中去，通過生態(tài)環(huán)境、建造科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理的資源整合，開辟建設(shè)具有對身心健康有改善和促進(jìn)意義的房地產(chǎn)開辟形式，我們概括稱之養(yǎng)生地產(chǎn)。一個(gè)好環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目不一定是養(yǎng)生地產(chǎn)，但養(yǎng)生地產(chǎn)必須要有一個(gè)好環(huán)境。養(yǎng)生地產(chǎn)的四大主題養(yǎng)生地產(chǎn)須有多種支撐性主題，其中尤以四個(gè)主題最為重要，分別是：旅游主題、休閑主題、文化主題、健康主題。主題型養(yǎng)生地產(chǎn)允許同時(shí)浮現(xiàn)多種主題，也可以惟獨(dú)一個(gè)主題為核心，兼容其他功能浮現(xiàn)。而常見的主題性養(yǎng)老地產(chǎn)有：溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)、中醫(yī)養(yǎng)生地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游區(qū)養(yǎng)生地產(chǎn)、度假區(qū)養(yǎng)生地產(chǎn)，一個(gè)養(yǎng)生性地產(chǎn)可以兼容幾個(gè)主題，這更能突出其競爭優(yōu)勢。Part.2:規(guī)劃及區(qū)位條件概況公山歷史淵源公山歷史淵源周公山古時(shí)候叫蔡山。據(jù)《諸葛亮集》引《南中志》記載：“蔡山在雅州城東五里。武侯征西南夷經(jīng)此，而夢見周公，故名周公山；因封為文憲王廟，復(fù)敕境內(nèi)俱祀周公?！庇忠妒裰尽酚涊d：“雅州有周公山，相傳孔明于此夢見周公，因立廟為文憲廟，號周公山?！庇謸?jù)《太平寰宇記》卷七十七記載：“周公山在嚴(yán)道縣（唐雅安市境內(nèi)置嚴(yán)道縣）東南畔，山勢屹然，上有龍穴，常多陰云。耆老傳云： ‘昔諸葛亮征南，于此夢周公，遂立廟。'州縣以靈驗(yàn)聞。偽蜀乾德六年，封顯圣王之廟。”根據(jù)這些記載，周公山應(yīng)該是諸葛亮南征經(jīng)過的地方周公山自漢唐以來逐