養(yǎng)老地產(chǎn)（地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合）

養(yǎng)老地產(chǎn)（地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合）地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合01由來開發(fā)模式發(fā)展現(xiàn)狀目錄0302基本信息養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。由來由來養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。養(yǎng)老地產(chǎn)對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)脫節(jié)的現(xiàn)狀。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，需要入住專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀(jì)30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。缺乏政策支持也是一方面。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。專業(yè)市場整合宣傳設(shè)計對于低收入的高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過評估，采取政府補(bǔ)貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點補(bǔ)貼制度。發(fā)展現(xiàn)狀項目概況運營模式建筑設(shè)計發(fā)展現(xiàn)狀項目概況東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內(nèi)，社區(qū)規(guī)劃總建筑面積80萬平方米，建筑類型有現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目有七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地，全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)要走輕資產(chǎn)模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，房企還有很長的一段路要走。在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，有些企業(yè)、專家在嘗試探索新的發(fā)展方向。多數(shù)房企還是看得多，動得少?！巴度氪?，回報少?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)走輕資產(chǎn)是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進(jìn)入資本市場。事實上，中國太陽城已經(jīng)在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯(lián)合上市。這樣上市的成功幾率會更大。”“房企可以在自己開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)之上，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務(wù)?！睒I(yè)內(nèi)人士說，通過延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點，形成規(guī)模效應(yīng)，才能在激烈市場競爭中贏得一席之地?！苯ㄖO(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)東方太陽城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內(nèi)實行無障礙設(shè)計，社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻。住宅內(nèi)低按鍵、高插座，安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。3.景觀設(shè)計東方太陽城的景觀設(shè)計創(chuàng)造了一個“綠色”的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)基礎(chǔ)性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團(tuán)中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個組團(tuán)有一個休閑用的公共花園，都有一個設(shè)計主題以體現(xiàn)特征。運營模式中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式的構(gòu)建十分關(guān)鍵，其運營模式的構(gòu)建主要有以下形式：“養(yǎng)老文化"概念營銷模式；產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)；租、售、反按揭組合入住模式。開發(fā)模式社區(qū)共同建設(shè)相關(guān)設(shè)施并設(shè)旅游地產(chǎn)結(jié)合國際品牌接軌其他方式轉(zhuǎn)型12345開發(fā)模式社區(qū)共同建設(shè)模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護(hù)理時，可以選擇入住護(hù)理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施。圖1通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。旅游地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計時應(yīng)注意對養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。國際品牌接軌模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于中國而言，能夠借此機(jī)會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動消費。模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪鴥?nèi)推行和實現(xiàn)，例如引進(jìn)國外老年運營管理團(tuán)隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。其他方式轉(zhuǎn)型模式12——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終