深圳市龍華鎮(zhèn)房地產市場發(fā)展報告

龍華房地產市場發(fā)展報告2006.8一、龍華概況（一）地理位置龍華位于寶安區(qū)東部，東與龍崗區(qū)相鄰，南與深圳市新中心區(qū)對接，距深圳皇崗口岸僅8公里，處在中部組團的中軸線上，是深圳市的次中心區(qū)，被成為“福田后花園”。（二）交通建設目前龍華已建成了長達130多公里，縱橫交錯的現(xiàn)代城市道路網(wǎng)絡，距皇崗口岸僅15鐘車程，距寶安機場僅20分鐘車程，距鹽田港30分鐘車程目前已經有梅觀高速公路、機荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路等線路貫穿龍坂區(qū)；梅龍大道、福龍公路、新區(qū)大道、南坪快速路也正在建設當中，南坪快速一期西段已建成通車；正在規(guī)劃興建的“地鐵四號線”、“軌道六號線”、“軌道十一號線”，將使龍華與深圳中心區(qū)實現(xiàn)全面對接。規(guī)劃中的北京到深圳、上海到深圳兩條準高速鐵路的交匯點計劃坐落龍華，它將使龍華成為深圳最大的客貨運輸樞紐。但是眾所周知，目前困擾和制約龍華發(fā)展的就是其交通問題，梅林關口的堵塞讓不少人對龍華望而卻步，雖然在政府的規(guī)劃中，有完善的交通路網(wǎng)的建設，但是這些規(guī)劃中的交通利好也要幾年以后才能體現(xiàn)，而現(xiàn)在交通依然是制約龍華發(fā)展的瓶頸。（三）經濟發(fā)展2005年，龍華實現(xiàn)區(qū)域生產總值278.02億元，同比增長32.95％；規(guī)模以上工業(yè)總產值1653.4億元，增長67.7％；街道財政一般預算收入4.85億元，增長36.14％；稅收31.01億元，增長45.54％；出口總額201.2億美元，增長71.7％。從龍華歷年實現(xiàn)的生產總值也可以看出龍華的產業(yè)結構：1、工業(yè)占據(jù)龍華半壁江山龍華各類工業(yè)企業(yè)有1100多家，其中投資上億元的企業(yè)數(shù)十家，生產領域涉及電腦、IT制造、自行車、塑膠、玩具、電子、服裝、機械制造、五金、印刷、工藝品、建材、鐘表、紙品、食品加工等各個行業(yè)，知名企業(yè)有富士康、湯姆遜、德美、美律、建大、建滔、富安娜、麗港、力勁等。其中，富士康企業(yè)集團是在大陸最大的臺資企業(yè)，全球電腦連接器第一大廠，全球市場占有率超過50%；德美玩具眼珠、美律麥克風在世界市場占有重要地位。龍華每年的工業(yè)總產值占寶安區(qū)年工業(yè)總產值1/2強，占深圳市工業(yè)總產值1/7。2、迅速發(fā)展的高新技術產業(yè)譜龍華卵積極制實施扒“有園區(qū)脆帶動股”境戰(zhàn)略蘆，不困斷調福整優(yōu)伙化產擁業(yè)結步構，皂大力味發(fā)展胡高科顛技產逐業(yè)和水先進程工業(yè)漁園區(qū)趣，結宣合已仍有的挎以電舍子資去訊業(yè)圣為龍班頭的旁高科況技產較業(yè)群翻，規(guī)嘩劃了艇大浪禾高新?？萍技儓@區(qū)匯和清巴湖高牧新技晝術園耽區(qū)，壺成為湊深圳暑高新艦技術狼產業(yè)備帶的琴重要際組成礙部分線。現(xiàn)爆龍華刷高新甩產品藥以吸IT赴、毫電子拼產品序制造落為主蠻，高哈科技意產業(yè)糾年產賴值達數(shù)4梁85搶億飯元，柱占年輕工業(yè)鋤總產兆值化65耀%軍。近錘年來召高科餅技術底產業(yè)態(tài)每年省以緒50矩%尼至壟60敏%滋的速層度在株增長絞，已叛成為多龍華偶經濟俯的主損導力蠟量。旺3、里物流統(tǒng)業(yè)是言未來階龍華悅經濟速發(fā)展渡的支工柱擠龍華胸作為標深圳蒙市六磨大物古流園握區(qū)之秤一，冠物流鈴業(yè)是錄龍華浮未來巾經濟績發(fā)展顆的三待大支集柱產丈業(yè)之享一。勿龍華殖充分遇利用界區(qū)位閃規(guī)劃暴優(yōu)勢宣、便洽利的獅交通餓環(huán)境武，定疏們?yōu)槭姆帐[口岸盾，連蹤接香虛港、曠深圳搞，并浴輻射委珠三天角和劍內陸艇地區(qū)梁的國士際集稻裝箱獻多區(qū)甜聯(lián)運分中心適，極鍵大地龍緩解獻了深身港兩壩地物炕流蘋“雪瓶頸第”皺，已挎成為遇深圳幼中部圖的物國流中屈心。筆目前零，占啞地面潛積約壤6雪7歸萬平禿方米奉、總與投資她約智9帽億元屑的華名南國贈際物勁流中慣心已堵投入觀運營板，世店界最例大的細船公剝司馬旱士基盈海陸麻、東拿方海析外等獨國際夫大型盈物流鋪企業(yè)留紛紛水進駐著。耳工業(yè)吩、高源新技遵術產昨業(yè)和剩物流筆業(yè)的享迅猛甩發(fā)展雁，為鄙龍華爛匯聚泊了巨疾大的陷資金錄流、帳人才嘉流、隱信息銀流和蛙物質滋流，踐在很糟大程柳度上忠推動抄了相員關配緩套行犁業(yè)的釋發(fā)展抬。人乎流的蜓聚集意，帶疤來了杰巨大施的置燭業(yè)需接求，惡很大膚程度拳上刺聽激了惹房地墊產行泰業(yè)的舊發(fā)展叔。但絮是從料另一叢方面駱來看耍，龍章華這開樣的喜產業(yè)勵結構矩也決地定了倆企業(yè)陽人員落素質粒的參毛差不煙齊，默也為醒龍華符帶來云了很肝大的源安全萬隱患拖，治劉安也洋成為鵲制約撈龍華芬發(fā)展聰?shù)囊蚰乃刂缫弧Ｃ猓ㄋ男樱┱谈?guī)旗劃直20梯06季年3豐月，宅《深咽圳市卵近期香建設增規(guī)劃處（2卷00迷6－偏20冬10灘）草桶案》倆正式者出臺柏。根鴉據(jù)規(guī)客劃，紐深圳勵城市惹未來銳數(shù)年竊的城霧市建炕設重壁點將戚由特商區(qū)內鍵轉向深特區(qū)短外。沙對龍槍華而叫言，穿作為觀福田欺中心埋區(qū)（刷CB拖D）效后備叛發(fā)展刺用地樓的【唯龍華說二線仙拓展看區(qū)】辭被列爐為深餓圳市南近期倘重點少發(fā)展枯的四統(tǒng)大區(qū)備域之私一：粥依托榴深圳岔新客旋站、僚國家雷鐵路校和地智鐵4草號線廚的建蹈設，馳開發(fā)想龍華市二線魔拓展敲區(qū)。精在目獲前整煤個龍辨華土室地資河源很廈少的尚情況服，二過線拓看展區(qū)悼19疾.3品5平投方公生里的湯政府紹儲備肥用地今很大錫程度拔上左寧右了置龍華千未來卷的發(fā)滲展。測（關拖于二竄線拓早展區(qū)讓的具悲體規(guī)同劃，帝見下舅文。拳）辱（五眼）總多結紡在深困圳城駝市建銷設的淹重點融由關宰內轉被向關新內的蔽影響喪下，溫龍華庫憑借弦其地筑理位父置的報利好黎必將路得到短迅速譜的發(fā)饞展，芽而規(guī)接劃中膜交通娘路網(wǎng)踐的建臥設、野二線命拓展養(yǎng)區(qū)的澡規(guī)劃犬無一蓄不是刺龍華淘發(fā)展顏的利荒好因尸素。借同時仇，由勝于龍化華的袍產業(yè)壘結構蟲也為你龍華激聚集蹄了巨純大的仿人流兆和資秧金流賽，也梯進一涂步推警動龍鬧華的估發(fā)展隱。重種種松利好欄在推輔動龍咸華經倘濟發(fā)斥展的潤同時固，也影帶來絞了房啟地產中等相贏關配償套行釘業(yè)的店發(fā)展青。同狠時，耽在整黃個深杏圳土艱地資主源十理分有冒限和鴉特區(qū)倚內房菜價上步漲迅交猛等挺因素拴的影現(xiàn)響下曠，龍數(shù)華憑討借其饒地理雕位置帳和價鞏格優(yōu)饅勢吸猾引了絹眾多升關內鈔白領特的青剖睞，尋龍華惡房地榨產市膏場也顆因此花開始火迅速粘發(fā)展杏。但班就目抄前龍垮華的睛發(fā)展攻來看根，交并通和餓治安哨是制棒約龍閱華發(fā)貍展的境瓶頸游。預二、宿房地蝦產市森場發(fā)族展鋼雖然育坂田市和龍啄華分滲別屬沉于兩搏個龍竹崗和訴寶安羨兩個考不同幸的行勻政區(qū)鼓，但最是由炮于這黨兩個留片區(qū)柄的銜否接性件很強鐵，他框們是喊實際蛾上是誦一起怪開發(fā)塔的，略不管艙是在骨產品源供應篩還是尖客戶凱群等悠各個駱方面止都有晶一定飄的共望性。斥所以涼在以膨下分門析中登，龍美華和內坂田鑼將作志為一罪個整帆體來辛研究禿，即冰下文肆中所式提到案的?！肮邶埲A旱”原，實男際上漂指的銹是龍夸華和多坂田換片區(qū)遙。案（一命）整赴體分少析倦1、發(fā)總體餅推盤告量廟（1貢）歷慰年推贊盤量鎖20摘00批年以疫前，遺龍華壯樓盤段開發(fā)戲量很稼小，算從2小00唉0年瞞開始譜，龍邀華房趴地產世進入角大規(guī)桃模的賞開發(fā)尚時期抖，歷位年供駐應量殿明顯國增加平。據(jù)村國土捧局有尸關數(shù)廁據(jù)顯懂示，平20喇01耳年至寺20閉05檢年的創(chuàng)5年蛛時間揚，龍摘華共娃批準擇預售漲面積葬23鋼79白02狹6平蜘米，互批準經預售伙套數(shù)竿27俗07膏9平止米。們（2尋）未建來推匙盤量宗根據(jù)非龍華投目前肺的市盈場情滿況來竟來看虹，預六計2誠00僵6和覽20遍07關年這尖兩年野龍華拿的總煌推盤壩量將苗超過絨25蘋0萬擊平米扭，超睛過過西去5也年開狀發(fā)的縣總體女量。疾項目榆名稱蚊占地蛋面積絮建筑閃面積證萬科曲城三捕期歉14博00物00悉19棚00握00喉萬科歇·什第五資園切22陜00車00最25憐00綱00飼中海繞·亞月朗壇苑來40罪00咽0砌10衣00兵00炕春華作四季俊園超20蒼00銅00慌40患0棗00嚷0珍珠江膜·守旭景票佳園匆50紐00皂0隙14讓00煤00尊城色腥15鍋69碼0.抬65寄47川07售0鉤香緹筑雅苑顧12驗00炮0所37坊00拍0華江南準華府你--都-眠32萌66姓3句城市熱明珠階--夫-會58機00鞏0豈東華刺明珠森園名38留68直4艇15柴00榴00婚南國盆麗園雞25坊40總9.曠17抄66鉆06較6.鄉(xiāng)35難碧水矮龍庭話69屬50拘7.辣90塔19猜45畢00零世紀唯明園息44簽47施5興13懸90瓶00伶卓能首雅居砌11分14職83撲11事81長80欣世紀華春城羊八號追公寓唇77限55北.6鄰1牲19圍39縫0聚城投妖·女七里登香榭歲48墊00秒0擦89飄00毀0將金地鍵·倦梅隴暖鎮(zhèn)酸13莖6適00刑0準42誕00殺00棗陽光私新境烈園齒14衡66豆9赴87戀63順6籃星河敲丹堤攤36丟00欣00轟20坊00傘00暈圣莫導麗斯脂27電61服64朱.7玩2禁33療13絡98然鴻榮粗源展“斥龍一株號帆”緒68亂00擺0餅82驗00僻0六“狹信托別地產涉項目令”夠14縣00塑00肚80聰00悔0瞧總計級20咬17穴83素9.船05卸32戚31陪90鏟3.多35妄2、兔總體使銷售遞量釋（1鍛）歷盛年銷杏售情鳳況靜據(jù)國蔑土局移統(tǒng)計寸資料貼顯示哲，2絲00覺1-款20德05陵年龍?zhí)K華共槽銷售蒸住宅臭面積喜22膽24醬29溪7平黎方米自，銷競售住臟宅2蒸56森01毫套。逝3、笛整體魯價格墨走勢蓮龍華銅近幾適年價潤格持漆續(xù)上埋漲，渡其中居20賀05產年和商20馬06何年漲趙幅最哄大。件4、肅客戶雁群分賞析爬龍華晃的地就理位濕置和懸產業(yè)燒結構銜，令世它成撇為置從業(yè)客尤戶群普最廣衡泛的是區(qū)域祥之一秧。首套先，凡眾多鋼知名帳企業(yè)抬如華般為、論富士津康、祖新天飾下等永企業(yè)進在龍撞華扎艱推，吼這些繡企業(yè)名中高省層管喂理者垂有著閃很大躍的消泥費能鄭力和矩一定煮的置荒業(yè)需冶求，萬他們鋼是龍弄華房朗地產濃市場扛的主托力軍匠；其宋次，警由于釀關內產房價遵的上膊漲，室龍華臺憑借風其地批理位窩置和羅價格撥的優(yōu)日勢吸拔引越燈來越灰多的約關內癢人置移業(yè)。曲同時敬，本足地居男民也鎖存在延一定鴉的置四業(yè)需胖求。唯所以銅，目控前在咸龍華罰購買蛾置業(yè)瘋的客馳戶群煩主要奇由市秒?yún)^(qū)的取一些襲白領鉤、本圣地高育新技摘術企辰業(yè)的挺中高蠻層管仙理者鴉和本譜地的篩私營姨小企其業(yè)主危，以菜及一矮定比秧例的儲投資挪客。罩5、噸戶型礎分析悟調查水表明腔，2秋00同1-象20薦05璃年的鎮(zhèn)商品鍬房供陣應中萌，龍供華片蹲區(qū)主金要以悉兩房三、三別房為春主。吹二房生面積棟在一抬般在澤65岸-8乏5平走米，猶占總毛量的賭25絞%；荷中小侮三房彈在8勞0-亞90瓜平米謠，約證占總危量3絹0%德；大冒三房影面積欠在9滔0-述12做0平妖米，鹿約占峽總量途的2史5%瞎；其給他四催房、伙五房歌以上構戶型撓約占滔總量亞的2歇0%駝。追6、枯總結黑物從龍謝華整仇個市章場的限情況路來可女看，拿龍華脊住宅恢市場宋的供俊應主瓦要呈桶現(xiàn)以域下特刊點：?。?乳）歷銳年供膚求比束較平淘衡話從過居去五完年的標供應遞情況寧來看鞭，龍無華片瓦區(qū)的蜜供需詞比較絨平衡肉，住甲宅套怎數(shù)的轉供求犬比為擔1.興06膏：1暑，這間也說跌明了究龍華速歷年碌的房滔地產骨開發(fā)釋比較樸理性謠。兔（2衛(wèi)）主撫要栽戶型憤為孟二房刑和三烤房伯對龍鑼華當僅地存仙量房糟的統(tǒng)罰計表猜明，褲二房范、三榨房的茫單位較約占施總量波的哄8辣0兄%啟左右翼，二邊房戶驗型面觸積以孕65揚-8吧5興㎡狐為主項，三銜房面僵積勉一般嘩都是勒80冒-1列20柱㎡；嘩其次綢是四策、五同房，概約占貨總量士的1厭0%扮。量四、重五房遺等大甩戶型粱集中畫于成魯熟、浸高素阻質的渠品牌廢項目臥，如美萬科搏四季賭花城狼、書烈香門孝第、茅山湖勿林海剝等。的（3武）物多業(yè)供秘應多肝元化堡從龍謊華的距供應辨可以傅看出儉，物沿業(yè)類狼型比李較齊號全，傷從普陰通住群宅到患豪宅罪的供膠應，套都不歷斷檔用。從飄居家彩的小霜戶型誤到別繼墅、瘡to遷wn悼ho救us訊e等也大面他積的冠高檔妨住宅沿層出浪不窮次。濫（4呼）價丹格持貢續(xù)上土漲藥隨著稼片區(qū)每樓盤剝質量辨和社們區(qū)物犯業(yè)管杰理水樣平的慚提高脫，龍逝華樓餡盤的康價值淚在逐萄步提調高。爪另外盜，隨船著片合區(qū)規(guī)紫劃的燕實施惱以及述交通吹的進沉一步貴完善椅，這久里的受前景訓被普俊遍看撒好，層片區(qū)液價格得也持曲續(xù)上疫漲，拔目前派該片糧區(qū)的段均價波已超省過7苦00磨0元嚇/平志米。祥（二必）各儉片區(qū)睛分析述根據(jù)匹龍華貴樓市昨目前惡的發(fā)程展情脖況，匙這里城分三饅個片鞭區(qū)來夠分析搖整個液龍華矛市場非。彼1、鼻二線址拓展艷區(qū)指（1刷）概戀況=1\*GB3課①肚地陰理位彼置啟龍華譽二線備拓展礦區(qū)東源起梅涉龍路效，西擠至和脹平南斗路，冒北鄰搭布龍著公路瓜，南渴鄰大宣腦殼拉山，桂緊鄰奔梅林擾關口掠西側絹，規(guī)胡劃用優(yōu)地面冬積1霉9.索39艱平方釣公里練，城燒市建拘設用柏地1涌1.制44展平方算公里止。片象區(qū)規(guī)捎劃遠燙景控腥制人射口1芹4萬設，彈待性人胖口規(guī)沙模1造7萬鍵。1紗99遇8年桐，該工地塊蜂完成宴征地撿工作揀，是依目前頌深圳扭最大訴的政松府預個留用冶地。=2\*GB3因②伸政客府規(guī)坑劃錫二線陷拓展傲區(qū)定壞位成岸為咳“頸福田扣中心局區(qū)狹”頓配套球服務哨的高紐尚生泡活居茂住服溫務基置地和并部分詠文化伶、體崖育、尖教育散設施粗的配駱套區(qū)殼。在坐政府燒執(zhí)行俘的規(guī)琴劃細魚則中致，二溫線拓娃展區(qū)泥的規(guī)肆劃檔帳次參王照福撲田區(qū)口設計漿，所窯有醫(yī)承療、迅教育旱、商政業(yè)、辛娛樂挎、交詠通等而配套變設施海相當扎齊備挖，目貫標是央建成誰一個面公共采環(huán)境晝優(yōu)越塔、社逮會形斗態(tài)健端康、暫配套愿資源爪豐富顧、能緞體現(xiàn)萄深圳潛21條世紀憤居住膚文明略和城蟲市建芹設水挑平的約現(xiàn)代撕化、擱大型日綜合沫居住姻區(qū)和爽城市產后勤獎基地遣。戀二線胳拓展位區(qū)整姓體規(guī)秧劃圖巡從規(guī)爪劃和端正在捏實施經的部款分項鄙目看荒，肅“役深圳宇二客喇站襪”鹿、辨“夾地鐵變四號朝線賽”支、值“率軌道胞六號霜線替”濱、孝“腿軌道箱十一銀號線彩”找及主筑干道相福龍薄公路繼、新押區(qū)大諸道、關留仙經大道貨、梅背龍路獨、南命坪快資速、屑布龍評路等敞悉數(shù)墳貫穿晃二線皮拓展婆區(qū)。體而地芬鐵四莊號線亦二期盤全長告14麗.2倒公里婦，向員南和需香港膏西線烤鐵路羨在皇點崗黎—煉落馬好洲的著接駁膽，將逆使拓奸展區(qū)釘在交最通上榨實現(xiàn)杠直通步香港虧。同親時，視規(guī)劃貞中的鍵地鐵拳六號侄線輕幣軌，冶也將襯由拓信展區(qū)置直達巴深圳危機場圈。乘同時慈在政濁府的砍規(guī)劃丹中，設未來鴉從福榮田到習二線脈拓展牢區(qū)，樹無需云再經子過梅輩林關兩口，爽而是決由香腸蜜路炕直上秋福龍非路，緣僅需援要5愚分鐘流左右嫌的車備程就損可以撥到達疼，直閘線距開離僅從僅4怪公里您。酒二線儉拓展翻取交隆通規(guī)意劃圖掩二線狀拓展瓶區(qū)由黨于其望優(yōu)越震的地來理位泡置和唉政府梨規(guī)劃鍛的種寺種利紗好，權同時議也是絡深圳井最大廢的儲貌備用慰地，奮它的密未來遲發(fā)展巨很大免程度閥上左蚊右了燒龍華備的房洗地產微市場條發(fā)展份。芒（2度）供龍需分分析備由于某二線鴿拓展美區(qū)是擦目前桑深圳憂最大雞的儲舒?zhèn)溆描€地，漫政府等對該坊片區(qū)牽土地科的出剃讓控腸制比沸較嚴糧格，譯所以厲以往專該片膚區(qū)可弱供開棉發(fā)的烘土地瀉相對壁較少膜。而爭進入輪20仆06礦年，和該片愁區(qū)的陣開發(fā)暖量劇批增，潛預計絕近2刑年，訴該片腿區(qū)的珍的推妄盤量段超過嫁12競0萬功平米矩。嶄20何06杏、2央00給7年橡該片企區(qū)可瓦能入晨市項紙目欠項目頃名稱即占地除面積麗（平伯方米軟）描建筑冤面積兵（平瀉方米蚊）蜂城投溪·賓七里盆香榭拔48減00尤0她89買00晝0各金地撞·討梅隴玩鎮(zhèn)丹13侍60您00大42吧00校00附陽光峰新境傲園輝14傷66觀9參87菌63寬6恰星河心丹堤仍36拔00廣00真20拴00巴00曲圣莫拌麗斯同27汪61因64國.7辯2驢33助13鹿98口鴻榮脾源陡“鼻龍一焰號書”濱68概00讀0敏82票00暢0曲“吉信托拿地產左項目兩”硬14遲00賓00系80圣00謹0裂總計誰10烤42腸83垮3.鴿72遭12殃90伍03押4悟從該講片區(qū)頑入市絹的項麗目來得看，把該片恒區(qū)所鬧開發(fā)刷樓盤陵檔次姐較高汗，高污檔物窮業(yè)的側供應息層出現(xiàn)不窮賠，從花金地厚·辰梅隴邊鎮(zhèn)到繪星河繭丹堤頓，檔俘次不兔斷提漏升，監(jiān)而鴻純榮源鮮“各龍一仿號醒”淘和金“框信托限地產久項目背”史在規(guī)醉劃中玻也是駕做高立檔住箭宅和杏別墅瀉。但潮是在坦今年盯6月想出臺顧了緒“腦90熄/7撤0伸”請的新毫政以菠后，倦這些尚項目蓄都將蘭面臨爛改規(guī)吸劃的話命運堂，未碼來該嫩片區(qū)怠住宅袍的供艇應將聲會發(fā)雷生新烏的變胖化。遮（3豪）價詢格分慮析密由于奪該片放區(qū)供歇應項跳目檔乞次比題較高搏，所愛以該養(yǎng)片區(qū)倉價格通要高陪于龍俯華其齡他片族區(qū)。繞如悠金地場·將梅隴避鎮(zhèn)7酷00掏0元主/平鑄米左葛右的儲均價榮，要條高于奮龍華滾其他采片區(qū)鑒不超鋤過6感50蓮0元蠅/平警米的攪均價典，而葛星河似丹堤券別墅陣項目愁更是私定下淘了4籃00逼00蕩元/口平米囑的均民價，壽這些盯項目倡的入笨市很拆大程雷度上遞也提知升了減龍華叉的整友體均偏價。認（4脫）特枝點分經析曠從目略前該汗片區(qū)駝的市訂場情村況來低看，妄該片哈區(qū)目狡前供椒應的荒住宅遵主要休有以直下幾次個特賓點：=1\*GB3詢①敏開質發(fā)物林業(yè)檔異次很在高植從該傘片區(qū)愛入市染的項飼目來灣看，申該片留區(qū)所揀開發(fā)箱樓盤電檔次施較高正，高頃檔物溫業(yè)的嬸供應縮層出球不窮飽，從軌金地改·胞梅隴姑鎮(zhèn)到批星河撓丹堤循，檔欺次不菊斷提展升，早而鴻亡榮源皂“殼龍一啦號磚”津和柔“滿信托賓地產郊項目決”退在規(guī)血劃中既也是虛做高膀檔住溜宅和剩別墅侮。=2\*GB3情②捉以敗大戶本型供融應為降主殿該片妹區(qū)入賽時的乘項目氣大多饞是走勻高檔問路線雪，所效以戶孕型供晨應也跌以大霉戶型懶為主丈，超仇過8郵0%浪供應托都是鑰90卸平米甲以上中戶型鎖。=3\*GB3武③擁置后業(yè)人照群遍彩布深私圳各校區(qū)迅由于唱二線淡拓展奉區(qū)的傻項目猶大多惑是高祥檔物殃業(yè)和善別墅晉，所沸以他糞們鎖升定的膚目標容客戶割是深烈圳各瓦區(qū)經藏濟實驢力較太強的凡置業(yè)侍者。=4\*GB3掩④跳該供片區(qū)膀價格酬拉動粱了龍檔華整海體均叢價虧目前貫該片醬區(qū)價丘格上巴漲迅雄速，屠高檔抱物業(yè)已特別司是別埋墅物浩業(yè)的偽入市壇，很栗大程祥度上涂拉動幅了龍難華的廈整體框均價課。搶2、湖龍華遲中心艙區(qū)蘿（1薦）概英況感龍華閘中心朋區(qū)是鵝以中這心廣撐場為姻核心化的城北鎮(zhèn)中滾心區(qū)衣，是猛龍華蒸行政濾、辦語公、軍金融夢和商求貿的運中心呆。按幣照規(guī)漠劃，奪龍華沒中心踏區(qū)將尋建成露城鎮(zhèn)移核心攔區(qū)域角，將稿為市注民提效供文組化、麗休閑煌、購抓物等頂綜合株性服謝務，骨成為蹤龍華袍環(huán)境足最優(yōu)懶美、閑配套齡最成滅熟的曲中央體生活脊圈。繳因此射，以認龍華框中心閃區(qū)為靈代表罷的區(qū)厭域地賴產應暫該可化以說蠢是代添表了嗎以往仰龍華門地產減的主蹄流。天（2找）供宜需分剛析診隨著死龍華準中心怪區(qū)的專發(fā)展痕，當僑地居賞民生次活水綢平的天提高腸，原煩居民會也開躺始從避擁擠膽的獲“煉握手乏樓詠”問向社饅區(qū)、紐高層驢住宅共遷移純，住輩宅需賤求不爐斷被關釋放魯。因皮此，估36苦萬平壞方米躁的風就和日腹麗、止40庸萬平溪方米團的世摔紀春文城以件及錦判繡江孫南、孔美麗蘆36靜5、趕蘋果板園等賢項目廳相繼愛出現(xiàn)到。而餓20時06慕年，趨預計尼該片夢區(qū)的拌供應桑量有軋90練多萬遮平米凱。淹20很06肺年該狠片區(qū)來入市提項目監(jiān)項目螞名稱小占地笨面積敘（平泉方米墓）矮建筑四面積傳（平劉方米浩）鈴城色太15豬69縫0.碧65貫47峽07劃0泊香緹南雅苑成12架00撐0鹿37乳00饞0孫江南衛(wèi)華府陰--桂-屠32遺66杜3趁城市冒明珠唐--倘-匠58評00趟0宇東華囑明珠領園爛38臺68殿4資15酷00巖00陵南國次麗園浙25丙40厘9.比17蘋66球06嶺6.陸35席碧水肚龍庭酒69像50損7.激90紹19年45短00泊世紀箭明園邁44恒47促5穗13捷90押00材卓能知雅居版11塌14患83炒11怒81處80掏世紀板春城如八號叛公寓稿77亂55砌.6臘1侮19云39透0尿世紀貧春城淹三期魄32的93勁2.釘80描50村65踢0匠總計精33宰02周47劣.4騰8濃91塑25貴19潮.3壓5隙（3休）價催格分谷析屆從今怎年入應市的梅幾個連項目才來看盡，碧衛(wèi)水龍鋒庭、套城色簽和世賞紀春預城三煌期的半開盤哲均價宗都定萄在6聲50詳0元喉/平裙米，缺也反仰映了吵該片亡區(qū)目抽前的駁整體律均價掘是6恨50躺0元激/平蓋米。財（4攻）戶葵型分閑析克從今忍年上波半年駐入市驚的項塞目來方看，賭該片周區(qū)新奇入市夠樓盤封的主乞力戶效型都瘡是二詢房、幼三房鍵，其險中二摟房的抹面積發(fā)大多鋼集中罩在7播5-舊85宇平米幻，三鞋房面憶積大紐多集肆中在鳳90冷-1艘20患平米府。超優(yōu)過七頁成的微戶型躬面積令在9銀0平勞米以探上。創(chuàng)項目限名稱羅套數(shù)盼主力茶戶型犧碧水皆龍庭網(wǎng)20保06指73胃-7炒8平衡米的撲二房哭、8漂9-御11對0平蠟米的濃三房假世紀擁春城塵三期雞34兔8抹80稼平米芒左右成的二蹦房、圾10逆0平件米左初右三設房喘東華熔明珠扯園纏89滑6欺97壞—劣12葉4平查米的攏三房繭南國擁麗園霧42以4療68早—顛78甚的兩匯房、店93茶—三11素7三先房危城色劈53巷9色64過-8服1平俯米二藍房、辮10棚2平扁米三尤房摩（5裙）特忙點分銜析=1\*GB3葬①黨主獸力戶鋤型是妨90夾-1原20投平米啞的三幫房格從今顧年新愁入市產項目戰(zhàn)來看饒，供招應的灶住宅個面積曲以9襪0-遵12鞏0平積米的免為主拉，約講占供鏡應總片量的吼50析%左緩右。=2\*GB3即②趣以普捷通物模業(yè)為累主紫該片程區(qū)基雞本沒扶有高撥檔物插業(yè)的魔供應您，全逝都是帶適合福居家臺的實奏用型備樓盤侮，以撈其較紅實惠五的價暫格吸哭引中顆等收在入者輸置業(yè)乏。甜3、給坂田構片區(qū)拿（1皂）概闖況澤坂田挖村總衫面積癥22針平方仁公里廊，位倆于深阻圳市剝中部繳，距礎香港爐新界進僅1糧0余皺公里瘡，下令轄1氏2個爹村民把小組沫。坂止田片伙區(qū)以察工業(yè)漏為主褲，區(qū)占內有化來自株美、畫德、巴韓、蓋日、付香港傾等國摧家和歌地區(qū)贏的各久類大劣企業(yè)凝60末0家止，華考為、就萬科笛、當銷納利扛、索暗尼、購新天媽下等品國內券外知畝名企腹業(yè)均車在坂固田落柜戶。式而在堅坂田仁新規(guī)甲劃中閘構筑奮了一昂幅棟“站邁向剃城市耗化，哪建設毒新坂爽田附”臂的發(fā)舌展藍乘圖，灰對坂轉田產攤業(yè)結稻構進鼠行重喚新布四局。禍據(jù)悉苗，坂曲田中蟻心區(qū)酷將建器成撈“稿以商肥活區(qū)位”宜的基高地，鬼以由釀原村削委大衣樓置啞換出標來土敬地改構建而豎成的妥商業(yè)昏廣場母為中工心，組形成存一個會大商構圈：撒坂田斧東北燙面建能成框“押以文傅立村恒”饅基地犯，發(fā)納展坂滾田文瞞化廣野場項付目；居北面鐮和西核南面混建成阿“掠以工帽養(yǎng)村雨”語基地療，建談設工平業(yè)園因區(qū)配授套服泳務設已施；灶西面覽建成蔑商住叢區(qū)，虎建設慨成為翁坂田失新城朗區(qū)；斯東南礙面建凍成娛踐樂休拘閑、值生態(tài)邁旅游礦度假恒基地喉。小具霞也正硬是由夫于坂言田工挑業(yè)的大發(fā)展貴，大橫量高耗科技出企業(yè)羞的入轟駐，雞帶來枝了強港大的借置業(yè)復需求騰，很廊大程受度上急推動丑了坂薯田房閥地產怨業(yè)及伏相關眠行業(yè)依的發(fā)勇展。尿（2窩）供料需分統(tǒng)析傭該片贊區(qū)的住供應閉一直權以大鏈規(guī)模名的社的區(qū)建支設為蠅主，董從四莊季花眼城、攜日朗踐臺再蒸到萬規(guī)科城海、第園五園創(chuàng)，無迫一不優(yōu)是大丙規(guī)模羊的社信區(qū)建麗設，梨這就較很大源程度錢上提姻升了機該片店區(qū)樓癢盤供斥應的勺整體叛素質寒。據(jù)同統(tǒng)計疼，坂羨田片饑區(qū)近賺兩年唐的推茄盤量鴉將超站過1荒00洲萬平薯米。淺20旋06蜜、2左00萍7年汽坂田亮片區(qū)合入市猶項目撈項目匪名稱授占地亞面積恥建筑吳面積輸萬科灑城三劉期悔14包00謠00死19陜00慰00替萬科找·素第五娘園怒22涌00德00鐘25碰00章00廚中海降·緊月朗勻苑展40尊00砌0魔10衡00著00崖春華抱四季駛園掌20督00蒸00擇40泡00租00刑珠江孔·紙旭景叔佳園窮50奉00烤0似14徒00淚00跡總計作65曾00么00寇10辯80許00陣0伶因為具坂田頌片區(qū)撫集中尿了華糾為、塘新天雁下等徒企業(yè)知達6臉00土多家漢，這慈些企甩業(yè)帶需來了擔強大讓的購縫買力詳，從施之前荷四季貍花城肯、萬抓科城區(qū)和第辰五園技的暢諸銷，閥足以種證明變該片悔區(qū)有船著旺款盛的捕消費歲需求顏。席（3潑）價彎格分浩析押從該狀片區(qū)盤今年口入市脫的項寺目來具看，照該片源區(qū)目共前的袍均價浸在6倘50碌0元顯/平蘆米左烤右，譯較去羨年整姿體5既50奴0元浮/平舟米的槽均價呆，漲專幅將替近2監(jiān)0%悅。苦20擁06悅年該削片區(qū)倆入市福項目霧均價河項目漸名稱姓入市亡時間搬開盤叔均價眼（元姑/平覆方米酸）傘萬科廉城三虎期泊20團06父-3色70亭00顯中海董·蟻月朗覆苑公20屆06肌-4欄65損00末春華晃四季霞園腰20談06饒-2碌62化00驕（4烏）特蓄點分愚析=1\*GB3工①泛以析中大來戶型獨供應圈為主選從各損入市爭項目題的戶售型供絨應來袋看，茅中大矛戶型禮依然奔是該慰片區(qū)磁的主鴨流供源應。稼萬科慘城三今期約滑16籮94府套住抱宅，拴只有彩56渣8套刃公寓席面積肥在9憐0平它米以罷下；隆而春蹲華四光季和障月朗辮苑的蠻戶型直也是筆以9堵0-敞11質0平拴米的騾中三獎房為慎主，泳90銜平米頸以下勉的住漁宅所墓占比日例也飽不超錯過5凈0%絕。=2\*GB3供②甩以疲大規(guī)釘模樓飲盤開凈發(fā)為商主費該片蛾區(qū)的譯住宅占開發(fā)談大多葉是大贏規(guī)模順社區(qū)憐，萬扎科城扭、第努五園付、春酬華四惡季等振這些屢樓盤碑的占糕地面動積都俘超過雄了2本0萬狗平米叨。逆（三悅）個港案點雹評礙1、遼萬科悲城三綁期姥（1濾）項逆目基饒本資首料青物業(yè)工地址翠坂田菌坂雪撲崗高備新技顆術區(qū)玻占地僵面積顫14豬萬平訂米感建筑哄面積王19淋萬平刷米皇建筑奸類別舍連排辱別墅束、多腸層、餐小高態(tài)套數(shù)頭16政94濁套沙均價痕小高獅層7渡00廚0元舞/平椒米、較to瓜wn早ho冰us樸e1下.1捷萬/棗平米尸遞屠蒸偵急燈峽綱例豈甜魂腎萬嚼科城錢實景論（2叢）戶個型分虛析牧類別揀面積耽套數(shù)秒TO拖WN莊HO吉US霞E越21桌5-功26脅6省平米悉45預聯(lián)院愧TO吩WN派HO兇US覺E社15礙8-欲17侄8甩平米若20停5頸景院夾TO甜WN條HO醫(yī)US因E幻17抖4平皇米越62膝寬景管HO拖US祖E莫12予5-透14壇0平緞米牧27質0商高層斗住宅濕95躁-1濃28兔平米攀54疼4套公寓疏35刻-6萌0平銅米亂56旬8臨葛戶沙杰頂型：沃4房臟2廳來2衛(wèi)副丟蟲兼貧堅敘同羅傍脖覆腰蓄建筑地面積檢：1敞37絡平方霸米然（3瑞）特歪點分岡析=1\*GB3贊①環(huán)贈距送面駝積很待多盜萬科因城三千期T清OW逗MH關OU壯SE效產品圍，近蠢20接0平播米的料建筑矮面積溝贈送悟80礙平米干左右員的地集下室備，對蠅置業(yè)縱者來慎說，版是一姑個很急大的牙吸引患力。=2\*GB3棄②聚社祖區(qū)配房套比低較完沈善腿萬科庫城的絮社區(qū)念園林棵建設去頗受央置業(yè)各者的嶄認可恥，并破且還依有配飄套的藥商業(yè)焰街，架雖然匯目前湯來看華商業(yè)意街的臟氛圍愉還有其欠缺攜，但本據(jù)萬猛科城責的整井體規(guī)骨劃來蒜看，譜萬科統(tǒng)城有賭3萬兆多平梯米的福商業(yè)撥，能我充分威滿足鮮社區(qū)蚊內居摟民的端日常附生活檢。=3\*GB3斯③組置掌業(yè)人桃群比纖較明損確認在萬撐科城風置業(yè)巾的人培群，撐一般足都是熔周邊驢企業(yè)曲的高嶺級白薯領人妹士，攻特別盯是華右為、煮富士剛康的卵管理趨階層啦。同尖時也樂還有默來自富關內壇的一闖些置克業(yè)者夜。辜2、屑金地變·壺梅隴菌鎮(zhèn)慘（1向）項博目基把本資珍料娘物業(yè)陣地址膊龍華辮鎮(zhèn)梅應龍大虹道與追布龍徹公路溉交匯膊處崇占地嘉面積鋪13尼60華00呀平米箭總建碼筑面笛積沖42鋸00俗00乎平米楚一期算占地此面積攜50為00豎0平蒼米輝一期葉建筑弊面積漏15之萬平烈米添一期西均價相70挽00酬元/遼平米牙一期透規(guī)劃哨圖極（2狹）戶遲型分質析兩該項避目的柳戶型磚有2燦居、參3居秧、4惹居，明主力遞戶型馳是3東居。卷戶型曾建筑飾面積托（平另方米鉆）稠室內計面積蹄（平嫌方米嘩）禍2居且室千71島.1炒7墻——確77促.8玩3因58消.6酸4尊——乞62百.4報9陶3居肌室栽10罵5.仍23亭——匆11杜7.融08錯86吊.3繁8府——臨98黑.4憶6異4居酬室蛇13港8.礦65城——盛14惰6.銀72歡11我7.曬55妥——材11栽9.唇26字戶弓另型嗎：2穩(wěn)房2渣廳1姜衛(wèi)子建筑準面積翼：7蟻2平罩方米絨戶辛潔型騎：3投房2低廳2挖衛(wèi)訴建筑謠面積饅：1茫17玻平方趣米僻（3僻）特聚點分爽析=1\*GB3測①盯大衡型居揀家型脹社區(qū)析金地擊梅隴兄鎮(zhèn)總張規(guī)劃健建筑聚面積斯超過悔40弱萬平仔米，榴且一劫期主市力戶脹型是攝90叮-1濱20厲平米遺的三午房，源主要決面對密中等誰收入飼置業(yè)彎者。璃但是餓對梅振隴鎮(zhèn)兄而言謀，社胸區(qū)外尼的居帖住環(huán)慧境還牽有待預進一遭步改效善。=2\*GB3迎②粥關票內置鍋業(yè)者渡比重陣加大基從梅檔隴鎮(zhèn)白一期醬的置爆業(yè)人藍群來撇看，澤關內容置業(yè)銀者的愁比例伶明顯柔加大秧。這較也從已一方盞面說痕明關纖內置歸業(yè)者列對龍留華未初來發(fā)起展前凈景的殖認可宰。鋤三、計龍華偵房地覆產發(fā)戲展趨雀勢分屬析衣（一起）影荷響未染來龍柱華房俯地產潤市場堂的幾監(jiān)大因宅素沙規(guī)劃斗影響紹（1內）地乎鐵4橫號線旗二期葛工程繭的建拜設邀地鐵的4號偷線二耳期將餓貫通職深圳關福田文及寶鳴安區(qū)喬，手從少奮年宮述站至攜龍華褲新城慣站，缺全長卻約1啦6公倒里，陶工程袍總投邀資約獎為6止0億勇元，港共設于10偏個車迫站，堡分別犬是少虛年宮拌站、蒸蓮花封北站撈、梅纖林站助、梅餅林檢縫查站沖、白陽石龍黑站、肺龍華擋火車倦站、構龍華滿中心嗚站、越上塘撲站、辰龍華乎鎮(zhèn)中鏈心站愧、龍箏華新溝城中若心，跪并將紅接駁斥未來蘆深圳柔鐵路稻客運刷樞紐硬“靠深圳設新客剪站土”貨，將究是深騾圳市圈繁忙蟻的軌須道交賞通干賠線之嶺一。員（2違）深忽圳新螞客站僑深圳仆新客紙站位幻于寶納安區(qū)窩龍華劫西南右部，泉處于畢北至岸紅山叮路、蓄南至例白龍哥路、拋西至岡福龍適路、燕東至葵民治灘路所潔圍合筍的T罩型用新地范既圍內普，占抬地2合.4精平方迎公里到。根慧據(jù)規(guī)護劃，投深圳鏡新客貸站將花成為訪銜接著京廣晃深港喇客運嫁專線蜘、杭光福深傲客運冤專線衛(wèi)及廣賓深港糠高速昌鐵路蹈，并小與地斃鐵4傅、5較、6也號線銳接駁懷的交俊匯點潔，6蠻條鐵雹道干注線、示支線敘將在煤龍華炸交匯周。該（3銅）二浸線拓濤展區(qū)顧規(guī)劃領二線霜拓展挨區(qū)定調位成廚為材“逆福田消中心少區(qū)督”鐵配套執(zhí)服務沾的高次尚生地活居湖住服處務基件地和粒部分汗文化亂、體廢育、秘教育落設施武的配再套區(qū)紗。在喬政府逝執(zhí)行捕的規(guī)焰劃細連則中辮，二蘭線拓甩展區(qū)經的規(guī)而劃檔螺次參槐照福岸田區(qū)隙設計肥，所狀有醫(yī)論療、輛教育袋、商奧業(yè)、醬娛樂依、交勁通等伴配套裳設施刑規(guī)劃江相當范齊備艇。湊（4械）中付部綜置合組收團的勞規(guī)劃抽中部淺綜合好組團罰位于逢深圳婚市中陵部地禮區(qū)，麥包括增寶安偷區(qū)的隨龍華態(tài)、觀盆瀾和逐坂田毯坂雪伐崗，芝總面郵積2英03洗.5稍平方預公里言。組蔥團的央功能造定位碎為市瘋中心舌區(qū)的災配套接綜合偶服務做區(qū)，頓將重塞點發(fā)主展以炎華為術、富獻士康穗等高木新技劇術產翁業(yè)為戲支柱拳的制礦造業(yè)占；以愛華南蜻物流洽園與稼和記狼黃埔感物流檢園為暮代表納的倉局儲業(yè)微；以常商貿倍、教宴育、有衛(wèi)生置、文恐體娛裳樂為炕主的基配套株產業(yè)抗。團分析膨：分地鐵蝦4號愁線和耍深圳哈新客紡站等豎交通歉規(guī)劃和的利堵好，緞對龍埋華未鍋來的稱發(fā)展盞無疑翼是利駐好。拘交通磨路網(wǎng)燈的規(guī)賄劃不杠僅能令解決靜長期堅困擾勒龍華嚇的交衛(wèi)通問笑題，妻還會躁給龍最華帶腹來巨嘆大的仆人流港的聚河集。敬地鐵欄4號改線進州一步嬌縮短怎了龍免華和卡關內啟的距繭離，肆吸引訪關內潑人的撐眼球奔，使摩龍華稼真正供成為禾福田紛的后宋花園園。而翠新客稱站的浪人流選能帶蒙動龍橡華的鍛人氣碑，也何將進牽一步緒推動炒龍華所商業(yè)誰的發(fā)撒展。蹈同時尼，在俊深圳捷市內庭土地父資源嫁十分兔有限迅和龍湖華土默地儲鍋備不發(fā)多的拍情況米下，笑二線扎拓展斯區(qū)1壽9.湖39神平方球公里贊的儲表備用趣地更坦顯得療彌足妹珍貴近?？蓪氁哉f態(tài)二線灰拓展擁區(qū)未于來的聰發(fā)展但將左冰右著舟整個方龍華繩未來啦的發(fā)沖展，晶特別鴨是房頃地產朵市場節(jié)的發(fā)燦展。菜而在礙交通筑路網(wǎng)身建設蜓基礎李之上瘋，政歇府提墳出中怨部綜件合組彎團的簡規(guī)劃頌，進滅一步給推動師制造床業(yè)和怒物流暖業(yè)的胳發(fā)展糾，這徒些企牙業(yè)里卻的中驚高層上管理倡者的批消費點能力動也是妻無需糟質疑覽的。尖但是阿在享壩用規(guī)瘦劃帶施來的紐種種狹利好優(yōu)的同根時，息也不檢能忽巨略規(guī)娃劃帶孟來的隨負面扮影響稼。隨橫著新煮客站饑的規(guī)枕劃和吵制造錢業(yè)、江物流啞業(yè)的株發(fā)展固，它貝們在譜聚集恨人流連的同拜時，少也面績臨著舊治安遠的難慧題，惡這對嶺住宅青市場艷的發(fā)單展將嬌會產流生一幕定的裙影響北。罰政策皮影響掙在近業(yè)期國有家的拔調控笑政策帶中，響要求卻自2醋00言6年螞6月?lián)?日陵起，仆新審搜批、雨新開曲工的驕商品養(yǎng)住房徑建設斧，套元型建彎筑面緩積9愧0平她方米混以下虛住房善(含練經濟汽適用附住房失)面揪積所騾占比蔬重，咱必須嫌達到看開發(fā)攝建設鉤總面環(huán)積的訊70揭%以從上；印中低冷價位逝、中天小套宴型普允通商他品住管房(妻含經辰濟適昏用住犬房)透和廉把租住它房的陸土地燕年度恨供應雙不得今低于叛居住椅用地醉供應債總量晴的7寸0%弄。而消隨后繭深圳腳政府倡出臺怖的細竊則則砍明確玉表示努單個倉項目陵必須刮滿足秒“范90糞/7齡0盒”驕的比渠例。線此次殊政策技的出巷臺，狹對于獎龍華謊未來濱入市吉的項蔑目影壺響很掛大，笛很多疤項目格都可啟能面拋臨改恩規(guī)劃虹的命勺運。猴據(jù)統(tǒng)閘計，外近兩粱年龍齊華的劃推盤緒量將膀超過披25議0萬敲平米叫，但釘有超孫過7私0%且住宅普套型拖建筑焰面積胳都