房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理本科畢業(yè)論文

中國地質大學（北京）現(xiàn)代遠程教育專科實習報告題目房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理學生姓名批次專業(yè)土木工程學號學習中心安徽合肥學習中心2015年2月52013屆畢業(yè)論文PAGEII房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理摘要：工程質量是決定工程建設成敗的關鍵，質量的優(yōu)劣，直接影響工程建成后的運用。近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴控制,對住宅質量的從嚴要求。作為房廣開發(fā)企業(yè)，應始終以質量控制為中心，把工程質量作為工程項目建設管理的重點，自覺接受質量監(jiān)督機構的監(jiān)督和檢查，協(xié)調設計、監(jiān)理和施工單位的關系，通過控割項目規(guī)劃、設計質量、招標投標質量控制，施工階段的質量控制，竣工階段質量控制，缺陷責任期質量控制，信息反饋期質量控制等各個環(huán)節(jié)，達到控制項目工程質量的目的。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價高、壽命期較長，產(chǎn)品的質量直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益，也對社會和環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此如何加強房地產(chǎn)的質量管理，提高產(chǎn)品質量已成為全社會關注的焦點。本文闡述了房地產(chǎn)項目質量管理的內函。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程質量；目錄1緒論………………12房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理……………12.1房地產(chǎn)質量的基本概念………12.2房地產(chǎn)質量管理的特點………13影響房地產(chǎn)項目質量的因素……………………23.1人員因素的影響………………23.2項目前期決策與設計…………33.3工程材料………………………33.4施工機械設備…………………43.5施工環(huán)境………………………43.6勞動環(huán)境………………………44房地產(chǎn)項目質量管理的措施……………………44.1設計階段的質量管理…………54.2工程建設階段的質量管理……………………74.3房地產(chǎn)項目成品交付后的質量管理………11結論…………………12致謝…………………13參考文獻……………14PAGEPAGE141緒論本文詳細分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量管理過程及各階段質量管理要點，分析影響質量的五大因素人、機械、材料、方法、環(huán)境，以及質量管理的方法。結合房地產(chǎn)開發(fā)流程，強調房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視項目開發(fā)決策階段、設計階段、竣工驗收交付使用階段的質量管理。工程質量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務之一，它貫穿與建設項目的整個建設過程中，一個房地產(chǎn)項目質量管理的成功與否所以開發(fā)商一定注意房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理。2房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理2.1房地產(chǎn)質量的基本概念質量是指反映實際滿足明確或者隱含需要能力的特性的總和。實體在此作為質量的主體可以是活動或者過程的有形產(chǎn)品，比如建好的廠房，裝修后的住宅：或者是無形的產(chǎn)品，比如某項工程的規(guī)劃或解決方案：某些時候也可以是某個組織或者具體的個人。由此可以看出，質量的主體不僅包括產(chǎn)品，而且包括過程、活動、具體的人或者組織體系及上述的組合，透過這些大體可以得到質量要求的某些共通行的東西比如實用、安全、可靠、耐久等。2.2房地產(chǎn)質量管理的特點房地產(chǎn)項目的質量管理除了具有上述普遍意義上的質量含義外，自身還有一些特點需要去注意。這里的某些要求不僅僅是針對開發(fā)企業(yè)和購買者，同時需要考慮到社會的整體發(fā)展已經(jīng)國家相關的法律法規(guī)的制約，因此房地產(chǎn)項目的質量有以下的特點。2.2.1這是由房地產(chǎn)建設項目施工的單一性所決定的，每個工程都對應了相應的一種情況，即使是同一施工單位同一種施工工藝，也不會有完全相同的工程質量控制。所以房地產(chǎn)質量的控制應精確到每個具體工程甚至具體的工序。2.2.2由于房地產(chǎn)即房子的建成是由工程上的一道道工序組成的，而每道工序的執(zhí)行質量都對最終的質量有著很大的影響，因此房地產(chǎn)質量管理應該突出工程建設過程中的質量特點，即將管理深入到每到工序中。2.2.3房地產(chǎn)不僅具有商品價值，也具有民生價值。因此它關系到國民的最基本的訴求。因此房地產(chǎn)建設開發(fā)有著政府的介入及相關法律對于房屋質量，類型，大小等方面的某些強制性規(guī)定。而且這種介入的力度往往遠大于其他類的質量控制。2.2.4在開發(fā)項目的時間建設中，決策、設計、材料、環(huán)境、機械、施工方案、技術措施、操作方法、管理制度等等都會直接或間接地對工程項目的質量造成影響。2.2.5工程建設因為復雜、單一的特性所以不像大部分的商品或工業(yè)制成品有著相對固定的生產(chǎn)設備和生產(chǎn)流水線。同時在質量檢測上也受到人們的經(jīng)驗以及感官的影響，容易造成質量上的大的波動。2.2.6項目建成后，不能像普通產(chǎn)品一樣進行拆來檢查內部的構造或質量是否有問題。因此房地產(chǎn)項目在最后檢驗時某些環(huán)節(jié)檢查可能不到位。2.2.7這一點和上一點是相輔相成的，由于施工過程中有很多道工序，同時加上隱蔽工程，需要在建設過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，否則很容易出現(xiàn)質量問題。2.2.8工程質量的驗收是按檢驗批、分項工程、分部工程、單體工程來進行的。在施工單位自行組織檢查的基礎上，組織相關的單位，人員確認驗收。這種方法體現(xiàn)出了驗評分離，強化驗收，完善手段。過程式控制的思想。3影響房地產(chǎn)項目質量的因素3.1人員因素的影響人是項目質量活動的主體，泛指與項目有關的單位，組織和個人。包括建設單位、施工承包單位、勘察設計單位、監(jiān)理及咨詢服務單位、政府主管等。在此過程中人既是項目的監(jiān)督者，又是實施者，因此，人員的素質和質量意識以及管理能力是非常重要的。這主要反映在人的思想意識，文化水平，技術能力，工作經(jīng)驗，身體狀況等等。這些都會直接間接的影響到工程質量。應從人的資質條件，生理條件和行為等方面進行控制。3.1.1資質條件制定領導者和主要管理人員的素質要求對項目的質量控制有著非常重要的作用。在設定崗位時應該對各不同崗位的集體要求，人員的能力要求，身體要求進行詳細的說明后擇優(yōu)選擇。同時應該對參與人員的相應的專業(yè)技能專業(yè)證書提出要求，必要時可以進行上崗前的考核力求人員對所參與項目的了解。3.1.2這里主要指的是建設者是否有身體上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影響工作的各種疾病等。同時在某些特殊工種中還應考慮特殊情況。比如有恐高癥心臟病的人不應從事高空作業(yè)或水下作業(yè)。實力和聽力不好的人不要從事測量，指揮等方面的工作。3.1.3人是情緒惡化的動物，在進行房地產(chǎn)開發(fā)特別是工程項目建設時對人的心理因素也有著很高的要求。如果人們不能集中精力或者在作業(yè)時嬉戲打鬧，粗心大意就很容易產(chǎn)生工程質量方面的問題。3.2項目前期決策與設計3.2.1項目的前期策劃階段是一個房地產(chǎn)項目能否良好的開發(fā)建設成型的重要基礎，它是一個導航燈，這一階段的內容關系到整個全局。前期對于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的領域，技術可行性，經(jīng)濟上的承受能力，社會影響等多方面要有一個全面的評估。否則盲目的進行開發(fā)很容易到后期難以繼續(xù)，更談不上品質要求了。3.2.2項目的規(guī)劃與設計是建設過程中的一個關鍵環(huán)節(jié)。資源是否合理的利用，總體布局是否達到最優(yōu)，施工組織是否科學在很大程度上都依賴與前期的設計是否科學合理。在設計時應該滿足項目開發(fā)所針對的功能和使用價值。同時還有兼顧環(huán)境，資源，經(jīng)濟和技術等方面的制約影響。另外，國家的相關法律法規(guī)，環(huán)境保護，城市規(guī)劃等綜合因素的考慮也會對項目開發(fā)，工程建設的質量帶來影響，所以項目的規(guī)劃設計是不可馬虎行事的。3.2.3作為房地產(chǎn)項目開發(fā)中耗時最長的工程建設階段，這一段的質量對整個項目的影響不言而俞。建設質量的好還直接影響項目的開發(fā)與銷售，因此在工程建設時的施工方法與施工工藝選擇也非常重要。相應的施工工藝，技術措施，檢測方法等都會影響到工程質量，還會對工程預算等方面有巨大的影響，因此在施工前期應做好設計規(guī)劃工作。3.3工程材料項目工程材料包括原材料，半成品、成品、構配件、儀器生產(chǎn)設備等等。材料是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符合標準。所以加強材料質量的控制，是提高工程質量的重要保證。很多的項目在工程建設時由于忽視了材料上的選用或者選用不當造成對工程工期延誤，使得開發(fā)商，建設單位和消費者都承擔了本可以避免的損失。此外不僅僅是材料本身的質量，材料的保養(yǎng)，存放，運輸?shù)拳h(huán)節(jié)也可能產(chǎn)生問題，如在運輸過程中的損耗，或者存放過程中的老化變質等等。在平時必須加以控制。3.4施工機械設備施工機械和機具是實現(xiàn)項目施工的物質基礎和手段，是高質量的完成施工任務所不可缺少的設備。施工工具設備是否合理科學，先進與適用直接影響施工的最后進度與質量。因此在施工前對機械設備應有嚴格的選擇和控制。合理適用機械設備，正確的操作。操作人員必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理。3.5施工環(huán)境環(huán)境因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)中特別是工程建設過程中的質量和進度有著較大影響，主要有施工環(huán)境和勞動環(huán)境（自然環(huán)境）兩個方面。施工環(huán)境主要有一下幾個方面3.5.1影響質量控制的工程技術環(huán)境有工程地質、地形地貌、水文地質、工程水位和氣息等。這些都或多或少的影響到工程最后的質量。3.5.2工程管理環(huán)境的主要影響因素有質量的管理制度，管理體系是否健全、工程制度、質量保證活動、各方面的協(xié)調管理能力等。如總承包單位和各分包單位的管理協(xié)調能力。施工過程中各工種各專業(yè)的共同協(xié)調施工等等。這些會對項目的質量產(chǎn)生很大的影響。3.6勞動環(huán)境勞動環(huán)境主要包括施工現(xiàn)場的氣候，通風，照明和安全衛(wèi)生防護設施等等。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與質量控制中，環(huán)境的影響是一個不斷變化的變量。比如技術措施，施工方法，人員調配等隨著施工進度的不同會不斷的變化，這樣也會引起管理環(huán)境的變化，所以應該根據(jù)項目的特點以及具體的問題采取相對應的有效的措施來預防可能的外部環(huán)境的變化。將這一變量降到最低。比如平時要保證材料堆放的整齊，在雨季或冬季施工時進行必要的防滑防凍措施等等。4房地產(chǎn)項目質量管理的措施房地產(chǎn)項目是有地段的選擇、可行性研究、項目的前期策劃、設計、工程實施、物業(yè)管理等一系列相互關聯(lián)、相互制約的過程所構成。因此想要完整全面的對所開發(fā)的項目進行控制應該是全過程控制，包括施工前的設計階段的質量控制，全過程的工程施工控制以及竣工后的質量控制物業(yè)管理以及后期的保修等質量等，這其中的重點是全過程的工程施工控制。這幾方面相輔相成，缺一不可。4.1設計階段的質量管理想要控制好項目開發(fā)的質量，首先應該從設計方面著手。這其中包括規(guī)劃和施工圖設計質量。4.1.1規(guī)劃設計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應該參與到后一階段的規(guī)劃方案設計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設計單位時也要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設計的經(jīng)驗教訓，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，在都有意向作該項目的幾家方案設計單位作設計前，請作本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計。這就叫作承上啟下，在方案設計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與作出最優(yōu)方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面很廣，有多家協(xié)作單位，市政園林、通訊、供水、供電、供氣等部門都要有涉及，因此要協(xié)調好和各部門以及政府主管的關系，進而保證規(guī)劃的質量。規(guī)劃設計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。開發(fā)過程中可以向不同的咨詢公司進行方案設計方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，綜合考慮各方案的優(yōu)缺點，最終選定一個最優(yōu)方案。除此以外應注意正確地編制設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計檔進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，審核人員應以設計招標檔（含設計任務書、地質勘查報告等）、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據(jù)，對設計檔進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經(jīng)濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。建立設計經(jīng)理質量責任制。開發(fā)商設計主管人員在項目經(jīng)理的領導下，對設計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設方各專業(yè)工程師對專業(yè)設計中執(zhí)行公司的質量體系檔情況，確保設計產(chǎn)品和服務滿足合同規(guī)定的質量要求；組織設計策劃，并將策劃結果編人設計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規(guī)定，對設計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案的審查和協(xié)調，確保綜合技術的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證；負責控制設計變更，按設計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設計關鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計檔。明確建設方各專業(yè)工程師的控制設計質量和職責。建設方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設計任務書，明確各階段設計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設計要求。作為建設方對設計控制一般都按專業(yè)控制，實行專業(yè)和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業(yè)部署和項目組與建設方相關專業(yè)人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設計過程實施有效的控制；要求設計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設計人員，保證項目具有足夠質量和數(shù)量的人力資源，以確保設計質量；負責確定設計中采用的專業(yè)技術方案，對設計專業(yè)技術方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。4.1.2房屋質量控制的第一步是從設計開始的如果前期的設計沒有做好則必然導致后面的施工管理過程中出現(xiàn)問題，不僅浪費了人力物力也會對進度有不好的影響。施工圖設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是做項目初步設計的設計依據(jù)。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行的。技術上復雜的特大項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術擋（圖紙）和經(jīng)濟擋（概預算），其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。(1)開發(fā)項目的設計階段質量控制方法。正確地編制設計任務書，設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發(fā)商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據(jù)，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經(jīng)濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。(2)建立設計經(jīng)理質量責任制。開發(fā)商設計主管人員在項目經(jīng)理的領導下，對設計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設方各專業(yè)工程師對專業(yè)設計中執(zhí)行公司的質量體系文件情況，確保設計產(chǎn)品和服務滿足合同規(guī)定的質量要求；組織設計策劃，并將策劃結果編人設計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規(guī)定，對設計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案的審查和協(xié)調，確保綜合技術方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證；負責控制設計變更，按設計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設計關鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。（3）明確建設方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設計質量的職責。建設方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設計任務書，明確各階段設計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設計要求。作為建設方對設計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設方相關專業(yè)人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設計過程實施有效的控制；要求設計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設計人員，保證項目具有足夠質量和數(shù)量的人力資源，以確保設計質量；負責確定設計中采用的專業(yè)技術方案，對設計專業(yè)技術方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。4.2工程建設階段的質量管理工程建設建設過程是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中耗時最長，投資最大也是影響最大的一個階段。這一階段的質量高低直接影響了最后項目成型的質量，因此應該把這一過程作為主要矛盾來抓，對施工過程進行全面的質量督查與控制。這其中包括了施工之前的各項準備工作，施工過程中的控制以及各工程完工后對后期安裝及整體質量的控制。施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產(chǎn)生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。4.2.1房地產(chǎn)項目施工前期管理審核有關技術檔、報告這個過程是對整個工程質量進行全面的監(jiān)督、檢查的重要途徑。其中包括對分包單位的資質證明檔的審查；對施工單位的開工申請書，施工計劃或者施工方案進行審查。審查有關材料和構配件質量證明的檔，以及施工組織設計，反映給施工質量的動態(tài)統(tǒng)計表格，工序交接記錄，有關設計變更等。以及工程的質量缺陷報告或者事故處理報告等，力求對工程有一個全方位的認識準確地確定質量目標。如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質量成本認識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。制定項目建設實施的質量管理計劃制定實現(xiàn)質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經(jīng)理對項目質量管理負責，項目質量經(jīng)理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。做好質量保證工作質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶對項目質量的信心。比如，開發(fā)項目工程建設嚴格實行招投標制和建設監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標的施工單位資質進行核查，使施工單位的資質等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質和人員結構進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術水平與工程技術要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上公開講明本開發(fā)項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到透明公正；對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控；對施工機械設備的選擇，應考慮施工機械的技術性能、工作效率、工作質量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質量的影響與保證；組織由設計單位和施工單位參加的設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等?，F(xiàn)場質量監(jiān)督檢查主要有開工前的檢查；工序施工中的質量跟蹤控制；工序產(chǎn)品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項分部工程的檢查和對某些難度較大的關鍵部位的檢查。同時做好現(xiàn)場的質量檢驗工作。檢測工程產(chǎn)品的各項數(shù)值和有關數(shù)據(jù)并將其與標準數(shù)值進行比較，對其質量進行評估。安排好合格的原材料等同時對不符合的產(chǎn)品進行處理.4.2.2房地產(chǎn)項目工程施工事中控制是指施工過程中的質量控制，實際就是程控和過程偏差控制。它的主要內容包括協(xié)調承包商單位完善工序，嚴格的工序檢查，重要工程部位的專業(yè)檢驗，已完成的分部分項工程的自檢驗收，審核設計變更途中等等多方面的內容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程中的過程式控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，運用各種手段進行控制，主要有以下方法：旁站監(jiān)督這是一種常用的現(xiàn)場檢查形式，在施工的過程中安排專業(yè)人員到現(xiàn)場進行施工過程的觀察監(jiān)督，在此過程中主要并及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的錯誤或者質量隱患，隨時加以制止指正。在隱蔽工程的建設過程中旁站監(jiān)督顯得非常重要。進行技術交底做好技術交底記錄是保證施工質量非常重要的措施之一。

項目技術人員應認真負責的編制技術交底并經(jīng)項目技術負責人批準。在施工前向承包方或作業(yè)方提供技術交底方案并存檔。明確施工方法、質量標準和驗收標準。測量控制項目開工前編制測量控制方案，項目技術負責人批準后方可實施。對相關部門提供的測量控制點應做好復核工作，審批以后才可進行測量放線，同時保存測量記錄。在施工時應對設置的測量點進行保護。注意施工過程中產(chǎn)生的偏差并及時糾正。計量控制這是保證房地產(chǎn)工程質量的有一個重要的措施。包括施工時產(chǎn)生的投料計量、施工測量、監(jiān)理計量以及對項目、產(chǎn)品或過程的測試、檢驗、分析計量等等、計量控制的工作重點是：建立計量管理部門和配置計量人員；建立健全和完善計量管理的各項規(guī)章制度；同時嚴格的按規(guī)定控制計量器具的使用、保管、維修、檢驗等、保證計量過程的精確性。對監(jiān)理單位的控制建設監(jiān)理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質量，建設單位要嚴格按照基本建設程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應的權力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責，達到控制工程質量的目的。建設單位對監(jiān)理的控制主要通過監(jiān)理報告和現(xiàn)場質量監(jiān)督、檢查來實施。監(jiān)理工程師應實行以單元工程為基礎，以工序控制為手段的標準化、程序化管理，從源頭上控制工程建設質量。建設單位及時進行現(xiàn)場勘察和施工資料抽查，積極參與工程質量檢測，參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質量評定與驗收，發(fā)現(xiàn)問題，由監(jiān)理單位督促施工單位限期整改，確保工程資料能夠反映工程建設的實際，杜絕事后補資料現(xiàn)象的發(fā)生。工序施工質量的控制施工過程是一系列相互聯(lián)系又相互制約的工序連接而成的，工序是人，材料，機器，施工方法和環(huán)境因素對工程質量起綜合作用的過程。因此對施工過程的質量控制必須精確到對相應的每道工序的質量控制。工序施工質量控制主要有工序施工條件質量控制和工序施工效果質量控制兩個方面。工序施工條件是指從事工序活動各生產(chǎn)要素的質量及生產(chǎn)環(huán)境的條件。在此過程中要控制工序活動的各種投入要素質量和環(huán)境條件質量。此時的主要依據(jù)為設計質量標準，材料質量標準，機械設備性能標準。操作流程以及施工工藝標準等等。工序施工效果主要是工序產(chǎn)品的質量特征和特性指標。最終的目標就是產(chǎn)品的質量特征最終能否達到設計的質量標準以及驗收標準。指令檔指令檔指的是運用甲方指令控制權的具體形式，表達開發(fā)商對施工承包單位提出指示和要求的書面檔，用以向施工單位指出施工中存在的具體問題，提醒施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用，在此過程中做好記錄便于日后的查閱調取。特殊過程式控制制在施工過程中某些施工過程或工序施工質量是不易察覺或者后期難以補救的。對于這一類的特殊工序在施工過程中應該特別注意。特殊過程的質量控制與管理是施工階段的重點，在項目計劃設定時對于特殊的工序應進行特別標注并進行強化控制。在此過程中選擇那些難以保證質量，難度很大的控制點進行強化監(jiān)控。具體可以選取如對工程質量形成過程產(chǎn)生影響的核心部位，或者核心工序以及各類隱蔽工程。

施工過程中的薄弱環(huán)節(jié)或質量不穩(wěn)定的工序，部位或對象；在施工中對下道工序有較大影響的上一道工序以及采用了不熟悉的技術或者新工藝部分的工程。特別對于隱蔽工程或者重要的工程部分可以設置旁站監(jiān)理進行監(jiān)督，確保合格后方可進行下一道工序。不僅僅是技術上，在經(jīng)濟手段上亦可以對工程質量進行控制，比如可以采取支付手段控制的方法?？梢酝ㄟ^對施工承包商采取支付手段要求其必須達到某種質量標準才可獲得工程款，此外還應該讓承建方承擔處理品質缺陷的責任并使其達到設計標準，否則有權不支付剩余的工程款，這種方法是非常有效的一種辦法。通過以上可以看出，工程建設階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所支出的比例最大，所占時間最長，對實現(xiàn)預期開發(fā)的效益是非常重要的。在此過程中工程質量管理和成本管理，進度管理一樣具有同等重要的地位。無論開發(fā)人員還是建設人員都應該持著負責的態(tài)度去對待質量安全這一問題，真正的做到萬無一失，預防為主。4.2.3房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中除了施工過程式控制制外，在完工后的保護工作也是非常重要的。主要是進行已完成施工的成品保護、質量檢驗和不合格產(chǎn)品的處理，最終確保驗收房產(chǎn)的質量的過程。已完成施工成品保護成品保護，一般是指在項目施工過程中，某些部位已經(jīng)完成，而其他部位還在施工，在這樣的情況下，施工單位必須負責對已完成的部分采取妥善的措施予以保護，以免成品因為缺乏保護或養(yǎng)護不當而造成損傷或者污染，影響工程的實體質量。已完成的施工成品保護問題和措施，在工程生師工作在設計和計劃階段就應從施工的順序上進行考慮，這是為了防止施工順序不當或者交叉作業(yè)造成的相互干擾、污染和損壞。在成品成型后可以采取防護、覆蓋、封閉、包裹等相應的措施來進行保護。施工質量的檢查驗收施工質量檢查驗收作為事后控制的途徑，強調按照施工質量驗收統(tǒng)一標準規(guī)定的質量驗收劃分，從施工作業(yè)工序開始依次做好檢驗批，分項工程、分部工程以及單位工程的施工質量驗收。通過多層次的設防把關嚴格驗收，控制建設工程項目的質量目標。

房地產(chǎn)項目竣工質量驗收房地產(chǎn)項目竣工質量驗收分為3個階段，即竣工驗收的準備階段、初步驗收階段和正式驗收階段。參與項目建設的各方應該做好竣工驗收的準備工作。包括房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理工程師、施工單位、設計單位等。當房地產(chǎn)項目達到竣工驗收條件后，施工單位在自檢合格的基礎上填寫工程竣工報驗單，同時將全部資料報送監(jiān)理單位申請竣工驗收。監(jiān)理單位檢查合格后將有總監(jiān)理工程師簽署竣工報驗單。竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環(huán)節(jié)。

竣工驗收前，建設單位應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程驗收，對工程質量有疑慮的地方，現(xiàn)場進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規(guī)程進行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質量問題，責令有關單位限期處理。建設單位應加強對工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單