XX聯(lián)合國際廣場建設(shè)項目可行性研究報告

總論概述項目名稱：XX聯(lián)合商務(wù)國際廣場建設(shè)地點：規(guī)劃地塊地處XX市南部、XX大道東南側(cè)。項目建設(shè)單位：XXXX投資發(fā)展有限公司主要建設(shè)內(nèi)容：本項目地上總建筑面積為470183平方米，建設(shè)內(nèi)容包括：聯(lián)合國際大酒店23547平方米，寫字樓14400平方米，商場及沿街商業(yè)50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，會所、物業(yè)、社居用房1904平方米，幼兒園（9班）2550平方米，半地下菜市場3030平方米，配電房405平方米，燃氣調(diào)壓站102平方米、垃圾轉(zhuǎn)運站120平方米。地下車庫及人防84291平方米。報告編制原則及依據(jù)編制原則1、以國家和XX省及XX市有關(guān)法令、法規(guī)和標準為原則，以XX省、XX市有關(guān)部門的批文、批件為依據(jù)，在XX市相關(guān)規(guī)劃文件指導下深入研究方案、合理規(guī)劃項目、科學估算投資，滿足國家有關(guān)部門對可行性研究報告編制深度的要求。2、依據(jù)XX聯(lián)合國際廣場總體發(fā)展規(guī)劃，在工程技術(shù)和工程經(jīng)濟科學合理的條件下，規(guī)劃研究各項分部工程，充分注意項目與既有工程在建筑形式上的統(tǒng)一和銜接以及在公用設(shè)施上的合理銜接和過渡。3、在滿足XX聯(lián)合國際廣場總體規(guī)劃以及項目整體功能要求的前提下，進行方案設(shè)計研究和建筑功能優(yōu)化，充分考慮項目建筑與周邊城市建筑物的環(huán)境和諧，盡可能降低工程造價，使項目發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和社會效益。編制依據(jù)1、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委十·五期間加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策措施意見》的通知。2、《XX省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》。3、《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》。4、《XX市城市總體規(guī)劃（2006—2020年）》。5、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2009]295號。6、XX省發(fā)展改革委省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》。7、XX市舊住宅區(qū)改造工作實施方案。8、XX聯(lián)合國際廣場工程設(shè)計方案。9、項目承辦建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。10、項目環(huán)境影響報告書。11、國家發(fā)改委及有關(guān)部門關(guān)于公共建筑項目可行性研究報告編制深度的有關(guān)要求。承建（開發(fā)）單位概況XXXX投資發(fā)展有限公司是由XX聯(lián)合商務(wù)機構(gòu)和XXXX置業(yè)董事長XX聯(lián)合組建的項目開發(fā)企業(yè)，公司注冊資金5000萬元人民幣，注冊地為XX市（相見公司資料附件）。項目建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模XX聯(lián)合國際廣場項目是XX市重點舊城改造工程。項目地處規(guī)劃地塊地處XX市南部、XX大道東南側(cè)。該地區(qū)交通條件優(yōu)越，位于XX市最繁華的商業(yè)中心XX中路的延長線上，離最核心商業(yè)區(qū)不到一公里，商業(yè)金融發(fā)展?jié)摿ν怀觥X聯(lián)合國際廣場是XXXX投資發(fā)展有限公司配合XX市舊城改造，提升城市品味，打造現(xiàn)代化城市戰(zhàn)略的一大手筆之作，經(jīng)過精心規(guī)劃而“重磅”推出的工程定位為XX市高檔的“商貿(mào)休閑城市綜合體”。項目名稱為XX聯(lián)合國際廣場，是由高檔商貿(mào)寫字樓、大型商業(yè)、酒店、公寓和高檔住宅組成。項目建成后，將形成XX兼具景觀價值、生態(tài)價值、人文價值的商貿(mào)休閑、五星級酒店、高檔商務(wù)和高尚居住核心區(qū)。本項目地上總建筑面積為470183平方米，建設(shè)內(nèi)容包括：聯(lián)合國際大酒店23547平方米，寫字樓14400平方米，商場及沿街商業(yè)50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，會所、物業(yè)、社居用房1904平方米，幼兒園（9班）2550平方米，半地下菜市場3030平方米，配電房405平方米，燃氣調(diào)壓站102平方米、垃圾轉(zhuǎn)運站120平方米。地下車庫及人防84291平方米。XX聯(lián)合國際廣場項目，代表著XX日新月異的城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展，這樣一個城市綜合體的落成，又將讓XX增加一個令人矚目的城市驕傲。項目建設(shè)預期目標隨著XX市城市建設(shè)的飛速發(fā)展，各類地標性城市綜合體建筑的建設(shè)規(guī)劃及實體不斷涌現(xiàn)，顯示著XX市邁向現(xiàn)代化大城市的堅定步伐。開發(fā)建設(shè)具有XX市標志性的、集商業(yè)經(jīng)營和辦公服務(wù)、以及五星級酒店、高檔居住為一體的大型高檔建筑工程，滿足XX市對城市綜合體的市場需求，為XX市邁向現(xiàn)代化大型城市作出應有的貢獻。項目經(jīng)濟評價本項目總投資為164547.39萬元。經(jīng)可行性研究分析，本項目竣工驗收后，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為33.67％，財務(wù)凈現(xiàn)值28512.71萬元，投資回收期為3.31年(含建設(shè)期、稅后)，項目經(jīng)濟指標較好,投資效益較高。可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度在對項目外部環(huán)境進行充分研究的基礎(chǔ)上，論證項目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運營策略，制定項目初步實施計劃，測算工程投資，并進行經(jīng)濟效益分析，最終提出項目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見，供有關(guān)部門進行決策。本可行性研究報告的研究范圍主要包括：項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義市場分析建設(shè)條件建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程規(guī)劃環(huán)境保護與節(jié)能經(jīng)營方針與策略項目實施規(guī)劃投資估算及資金籌措（10）經(jīng)濟效益分析（11）財務(wù)評價（12）結(jié)論和建議項目建設(shè)背景及必要性投資環(huán)境分析國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，2020年我國將全面進入小康社會。我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，推動了各地城市化的進程，而隨著城市化程度的提高，城市在社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用會不斷增大。城市化程度也是一個國家經(jīng)濟發(fā)達程度，特別是工業(yè)化水平高低的一個重要標志。改革開放以來，中國城市化進展在快速發(fā)展，城市發(fā)展的水平從1980年的19%，提高到2006年的43.90%，提高了24.90個百分點，增速是同時期世界平均水平的三倍，差不多每年城市化的水平提高一個百分點。到2020年中國要基本實現(xiàn)工業(yè)化和城市化。預計城市化水平可以達到60%左右。城市發(fā)展不僅關(guān)系到中國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量、速度和水平，而且也關(guān)系到信息社會與和諧社會的構(gòu)建，城市的科學發(fā)展蘊含著經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實方式，是關(guān)系到中國現(xiàn)代化能否順利實現(xiàn)的大問題。國務(wù)院對推進城市棚戶區(qū)改造的政策黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題作為民生大事寫入十七大報告；國務(wù)院國發(fā)[2007]24號文件要求：以城市低收入家庭為對象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。XX市委市政府為認真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）和國務(wù)院《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2009]295號精神，多次召開專題會議，全面落實保障性安居工程工作，扎實推進城市和棚戶區(qū)改造，堅持以人為本，以建設(shè)和諧社會、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。實施城市棚戶區(qū)和舊住宅改造是踐行“三個代表”重要思想，維護廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。XX省、XX市對推進城市棚戶區(qū)改造的部署為認真貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、國務(wù)院《辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）、國務(wù)院《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2009]295號和XX省發(fā)展改革委省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財政廳省國土資源廳(二○○九年十月二十三日)《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》等文件的精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議精神和省、市為推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會的部署，扎實推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造，XX市政府多次召開專題會議，安排建設(shè)計劃，統(tǒng)一思想，充分認識棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義，以人為本，依法拆遷和建設(shè)，以科學規(guī)劃、分步實施和政府主導，市場運作的行之有效的方法，統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。在資金籌措方面財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。并建立健全項目管理責任制，省級人民政府對本地區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作負總責，對市人民政府實行目標責任制管理，并負責監(jiān)督考核。市、區(qū)人民政府對實施部門（單位）負責監(jiān)督實施；是XX市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目的責任主體，要明確部門責任、具體措施，切實做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平，確保棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作順利實施。為此國務(wù)院和省政府為2010年XX市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目明確了方向，提供了政策方面的依據(jù)。XX市相關(guān)部門機構(gòu)依此加快了老城區(qū)改造步伐，全面提升城市功能，加強對主城區(qū)及主要景觀軸線及區(qū)域的建筑形式、建筑色調(diào)、建筑高度、綠地空間的整體性規(guī)劃調(diào)控，建設(shè)和諧有序的城市外部景觀。項目建設(shè)背景XX市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造背景近年來XX省沿江城市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，特別是國務(wù)院批準了“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”后，將進一步加速沿江經(jīng)濟的發(fā)展。XX市是全國重要的有色金屬基地、全國最大的電解銅生產(chǎn)基地、全國最大的硫磷化工基地、國家級“火炬計劃”電子基礎(chǔ)材料基地、長江流域重要的水泥生產(chǎn)基地及長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的重要原材料基地，具有規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)工人隊伍，為XX的發(fā)展做出了巨大的貢獻。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設(shè)簡易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住，由于企業(yè)經(jīng)營不善或改制轉(zhuǎn)軌，無力對房屋進行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)。還有的是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，一些城中村村民轉(zhuǎn)為市民，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有，但居住環(huán)境、居住條件沒有改善。這些老居住區(qū)和“城中村”，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎(chǔ)設(shè)施無法改善，嚴重影響著城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時也制約著XX市的城市現(xiàn)代化的發(fā)展進程。為此，XX市以國家大力發(fā)展長三角經(jīng)濟圈為契機，在提高市民的經(jīng)濟文化生活水平的同時，為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省國土資源廳《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》，，計劃從2008年開始，利用5年左右時間，將涉及總住戶約2.4萬戶、總建筑面積約87萬平方米，有著危舊房、“棚戶區(qū)”、“城中村”等之稱的城市舊住宅區(qū)(包括偏遠廠礦區(qū)住宅)基本改造完畢。XX市舊住宅區(qū)現(xiàn)狀自1985年實行房地產(chǎn)綜合開發(fā)以來，XX市中心棚戶區(qū)已基本得到改造。2003年以來，通過加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，鼓勵困難企業(yè)利用或置換土地組織職工集資建房，加快安置房建設(shè)，我市共解決4500多戶居民住房困難，但仍有約2.4萬戶家庭，居住在危舊房、棚戶區(qū)和城中村中。居民反映強烈，亟需改造。舊住宅區(qū)分布情況（詳見下表）區(qū)劃戶數(shù)面積（萬m2）備注XX區(qū)1015621.5XX區(qū)544225.4郊區(qū)569428.5XX縣8003.7邊遠廠礦17318.2合計2382387.3（二）舊住宅區(qū)住房狀況1．房屋年久難修。多數(shù)為上世紀60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。如銅礦老居民區(qū)大多為上世紀50-60年代建造的平房；五松新村多為上世紀70年代末、80年代初建造的磚混低層樓房；市郊區(qū)“兩礦一公司”（原大通煤礦、五峰山煤礦、碎石嶺煤礦）職工居住區(qū)，50年代建造的土磚房有12棟，60年代建造的土磚房有35棟，70年代建造的土磚房有72棟，80年代建造的磚木房30棟。這些房屋無法按常規(guī)整修。2．建筑標準低。大部分房屋為磚木結(jié)構(gòu)，有的甚至為泥土壘墻。披廈、簡易房相連，建設(shè)布局雜亂，陰暗狹小，房屋無基礎(chǔ)配套設(shè)施，居民生活用水明溝排放，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。3．面積偏小。居民家庭住房面積多數(shù)約35-40m2左右。4．存在安全隱患。房屋年久失修，天棚變形，墻體開裂，屋面多處漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，電線老化，電線電話線亂拉亂掛，存在較多安全隱患。（三）居民類別大多數(shù)居民是有色、銅化、輕工、商業(yè)、312隊、港務(wù)、華源、物資、糧食等老企業(yè)或關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)職工，多數(shù)50、60年代參加工作，工資收入不高，經(jīng)濟條件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多買不起住房。項目建設(shè)的必要性是城市發(fā)展的要求⑴、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場逐步開放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更好的居住環(huán)境愿望的加劇，舊城城市中心片區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢將越來越顯現(xiàn)，它的改造和開發(fā)應結(jié)合城市功能的補充和完善，體現(xiàn)出獨特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。作為城市發(fā)展多年形成的舊城區(qū)，盡管雜亂的功能與景觀在現(xiàn)階段嚴重影響著城市中心城區(qū)的形象，但也為未來改造成為優(yōu)美舒適的城市地區(qū)提供了空間和可能性。同時建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個地區(qū)的環(huán)境。在重要功能軸與商業(yè)地段的結(jié)合點，還可以利用舊城的改造創(chuàng)造充滿活力的公共空間，為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。結(jié)合市政府提出的對城市中心城區(qū)綜合改造的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動老城區(qū)大量舊住宅區(qū)域的開發(fā)，開辟公共綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間。⑵、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住質(zhì)量棚戶區(qū)和舊住宅改造以提高居民生活環(huán)境水平為目標，堅持逐步改造、循序漸近的發(fā)展步驟。通過在新區(qū)集中建設(shè)配套設(shè)施齊全的居住新區(qū)，吸引人口外遷；堅持逐步改造，對居住密度過高，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的棚戶區(qū)，應加快改造的力度；加大住宅間距，滿足住宅日照間距要求，降低建筑密度。⑶、調(diào)整優(yōu)化用地布局和結(jié)構(gòu)舊城區(qū)的功能應強化XX路市級商業(yè)中心、XX路市級商業(yè)軸、長江路市級商業(yè)軸；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級商業(yè)中心的主導作用，提高舊城的經(jīng)濟的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。⑷、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件由于棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)的存在，使城市基礎(chǔ)設(shè)施無法延伸到這些地區(qū)，給排水無法形成系統(tǒng)，嚴重影響著這些地區(qū)的居住和生活環(huán)境。通過棚戶區(qū)的改造，完善給排水管系統(tǒng)，強化排澇能力建設(shè)；同時加強公廁、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量；加強消防栓和消防通道建設(shè)，提高該地區(qū)的生活質(zhì)量。⑸、城市經(jīng)濟發(fā)展的要求XX市地處長三角經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈的交匯中心，位于國家東西交通大動脈和XX南北交通大動脈的“十”字交匯點，經(jīng)過多年的建設(shè)，已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的公路、鐵路、水路立體交通體系，成為了皖中南交通樞紐和中心城市之一，具備了承東啟西、輻射內(nèi)地的獨特區(qū)位優(yōu)勢。長江黃金水道流經(jīng)XX59.9公里，水運條件得天獨厚，XX港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級件雜貨碼頭；并有多條國家重點公路、鐵路穿境而過。XX作為緊鄰長三角的中部地區(qū)，具有承接產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的優(yōu)越地理位置，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有著十分突出的比較優(yōu)勢，能夠滿足產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的客觀需要。本次舊城改造項目實施后可以置換出城市黃金區(qū)域土地200多畝，用于城市開發(fā)建設(shè)城市綜合體建筑。利用良好的投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造XX生態(tài)和諧的城市奠定堅實的基礎(chǔ)，是促進XX市經(jīng)濟快速健康發(fā)展的必然選擇。同時項目建設(shè)可從根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。是棚戶區(qū)和舊住宅改造的要求1、國家政策要求：黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題作為民生大事寫入十七大報告；國務(wù)院國發(fā)[2007]24號文件要求：以城市低收入家庭為對象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。XX市委市政府為認真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）和國務(wù)院《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2009]295號精神，多次召開專題會議，全面落實保障性安居工程工作，扎實推進城市和棚戶區(qū)改造，堅持以人為本，以建設(shè)和諧社會、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。實施城市棚戶區(qū)和舊住宅改造是踐行“三個代表”重要思想，維護廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。從現(xiàn)實情況看，XX市絕大多數(shù)城市舊住宅房屋密度大，建成使用時間久，破損嚴重，基礎(chǔ)設(shè)施不足，幾乎沒有配套的公共給水、排水、供氣等設(shè)施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強烈。解決這些群眾的居住和生活困難問題，是各級黨委、政府義不容辭的責任。所以，無論是從踐行“三個代表”重要思想的高度，還是從落實十六屆五中全會精神、構(gòu)建和諧社會、建設(shè)平安XX的需要出發(fā)，棚戶區(qū)和舊住宅改造一定要納入日程，全面實施，讓群眾共享城市經(jīng)濟發(fā)展的成果。2、社會要求：加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會發(fā)展的必然要求。實施舊城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社會保障制度是“十二五”期間XX市的一項重點工作。住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，通過十多年改革發(fā)展，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房的私有化，也促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。棚戶區(qū)和舊住宅改造是進一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推動力量。通過實施棚戶區(qū)和舊住宅改造，將進一步完善社會救助機制和保障體系，建立住房社會保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會弱勢群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。是城市發(fā)展的要求城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。同時棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠,房屋破舊,低矮潮濕,擁擠不堪,環(huán)境臟亂,排水不暢,安全隱患大,居民生活極為不便,加快改造刻不容緩。實施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，城市整體功能進一步完善，也會使城市土地實現(xiàn)集約高效利用。同時，有利于增強城市吸引力，為吸引外來投資，擴大招商引資規(guī)模，加快項目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。是拉動投資和消費的要求實施棚戶區(qū)改造，有利于拉動投資和消費，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。從投資方面來講，近些年來，我國一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，如北京、上海、江蘇、浙江，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的50%以上，有的城市甚至達到60%，其支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)牢固確立。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了機械加工、建筑建材、冶金制造、交通運輸?shù)热鄠€相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，還為社會提供了大量的就業(yè)崗位。一般情況下，房地產(chǎn)投入每增長10個百分點，GDP就增長0.5到0.6個百分點?？梢钥闯?，開展棚戶區(qū)改造、激活房地產(chǎn)市場對啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。五年堅持下去，對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻將是相當大的。再從消費方面來講，住房消費是最大的消費，而且全部是居民個人消費。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費的本地化特點，這對于促進本市投資和消費的增長以及經(jīng)濟發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比的。所以，通過棚戶區(qū)改造，將會極大地增強城市經(jīng)濟活力。是合理開發(fā)和利用現(xiàn)狀土地與城市空間的需要目前項目所在的土地范圍內(nèi)，多數(shù)為上世紀60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房，可利用地地相對較多，為了最大限度發(fā)揮城市的土地利用價值和空間利用價值，同時充分發(fā)揮XX市的現(xiàn)有優(yōu)勢，進一步增強XX市的發(fā)展后勁，對該地綜合改造的基礎(chǔ)上，建設(shè)集商業(yè)經(jīng)營、辦公服務(wù)和居住服務(wù)為一體的現(xiàn)代化大型城市綜合體項目-XX聯(lián)合國際廣場，則顯的十分必要。是滿足現(xiàn)代化城市商務(wù)和辦公服務(wù)的發(fā)展需要長期以來，XX市專業(yè)寫字樓市場的滯后發(fā)展及極小的供應量使得寫字樓的市場供應量與需求量非常不對稱，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展，五星級酒店的也嚴重不足，無法滿足商貿(mào)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，急需大型城市綜合體對市場功能的完善和補充。項目選址與建設(shè)條件項目選址項目選址規(guī)劃地塊地處XX市南部、XX大道東南側(cè)，規(guī)劃用地總面積14.89公頃。該地區(qū)交通條件優(yōu)越，位于XX市最繁華的商業(yè)中心XX中路的延長線上，離最核心商業(yè)區(qū)不到一公里，商業(yè)金融發(fā)展?jié)摿ν怀?。XX概況XX市位于XX省中南部，長江中下游南岸，1956年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。地處上海與武漢、南京與九江的正中心，也是中國著名的XX——九華山旅游風景區(qū)的北大門，同時還是XX省實施“兩點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點。城市依山襟江含湖，自然環(huán)境優(yōu)美。是全國綜合配套改革、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、國有資本運營改革等試點城市，享有一系列鼓勵外資投入的優(yōu)惠政策。XX先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進城市、國家雙擁模范城市、XX省首批省級園林城市、萬噸級海輪進江終點港、國家園林城市。XX市位于東經(jīng)117°42′00″——118°10′6″、北緯30°45′12″——31°07′56″之間，東距蕪湖市80公里左右，東南與繁昌縣接壤，西距安慶市90公里左右，南與青陽縣、南陵縣交界，西南與池州貴池區(qū)毗鄰，西北一江之隔是無為縣、樅陽縣，距省會合肥市120公里，徐(州)黃(山)公路線在XX長江大橋過江。面積1113平方公里(其中市區(qū)面積237平方公里)。南北最長約42.5公里，東西最寬約40.6公里，市區(qū)地勢由東南向西北傾斜，形成寬約5公里、長20公里的帶狀地形?？?cè)丝?4萬人。作為新興的現(xiàn)代工貿(mào)港口城市，她是皖江城市帶的重要成員，是XX對外開放的重要門戶。全市轄三區(qū)一縣四個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管一個國營農(nóng)場。2010年，XX市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）466.6億元，按可比價計算，比上年增長17.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值9.6億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值339.5億元，增長20.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值117.5億元，增長9.8%。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值63054元（折合9318美元），全社會勞動生產(chǎn)率103585元/人，比上年分別增加16605元和26664元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由2009年的2.6：67.9：29.5變化為2.0:72.8:25.2，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為67.6%?！巴罱鞘袔С薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”主要是針對長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范型創(chuàng)新區(qū),是皖江各市參與泛長三角區(qū)域合作提供重要平臺，對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和實現(xiàn)跨越發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。為應對皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的建設(shè)，XX市成立了江北產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會，并與省農(nóng)墾集團合辦工業(yè)園，省政府132號文原則同意將普濟圩農(nóng)場二分場（長江沿岸，大橋東側(cè)）2.3萬畝土地劃轉(zhuǎn)為XX市跨江發(fā)展用地，不僅為銅池樅產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的快速起步奠定基礎(chǔ)，而且為我市自身產(chǎn)業(yè)空間的拓展提供了充足的空間。自上世紀90年代皖江開發(fā)開放以來，XX市就積極承接外地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是“十一五”以來，XX市堅持東向發(fā)展戰(zhàn)略，不斷擴大對外開放領(lǐng)域，加大招商引資力度，積極參與泛長三角區(qū)域分工合作，現(xiàn)已形成以銅加工、化工、電子、建材、紡織和裝備制造為主的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了堅實支撐。城市區(qū)位優(yōu)越XX市地處長三角經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈的交匯中心，位于國家東西交通大動脈和XX南北交通大動脈的“十”字交匯點。經(jīng)過多年的建設(shè)，已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的公路、鐵路、水路立體交通體系，成為了皖中南交通樞紐和中心城市之一，具備了承東啟西、輻射內(nèi)地的獨特區(qū)位優(yōu)勢。長江黃金水道流經(jīng)XX59.9公里，水運條件得天獨厚，XX港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級件雜貨碼頭；并有多條國家重點公路、鐵路穿境而過。XX作為緊鄰長三角的中部地區(qū)，具有承接產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的優(yōu)越地理位置，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有著十分突出的比較優(yōu)勢，能夠滿足產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的客觀需要。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚XX市是全國重要的有色金屬基地、全國最大的電解銅生產(chǎn)基地、全國最大的硫磷化工基地、國家級“火炬計劃”電子基礎(chǔ)材料基地、長江流域重要的水泥生產(chǎn)基地及長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的重要原材料基地。XX工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐步走出了采礦煉銅的單一結(jié)構(gòu)，并較為穩(wěn)固地構(gòu)筑起以銅、電子、化工、建材等主導產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系。2010年全年實現(xiàn)工業(yè)增加值315.3億元，按可比價計算，比上年增長21.9%，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達79.4%，拉動GDP增長13.6個百分點。其中，年主營業(yè)務(wù)收入500萬元及以上的工業(yè)企業(yè)（簡稱規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值1104.0億元，同比增長73.7%；實現(xiàn)工業(yè)增加值300.9億元，按可比價格計算，比上年增長25.1%。重點圍繞銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造、化工、新能源等產(chǎn)業(yè)實施項目承接，在承接、發(fā)展中實現(xiàn)再造一個工業(yè)XX的目標。政策環(huán)境優(yōu)化XX作為全國循環(huán)經(jīng)濟試點市、資源枯竭城市轉(zhuǎn)型試點市、知識產(chǎn)權(quán)試點市、數(shù)字化城市管理試點市、國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)、XX省城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試驗區(qū)和XX首個入駐商務(wù)部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進中心(上?；?的城市，可享受國家和省多項政策支持，為XX市加快經(jīng)濟發(fā)展提供了難得的機遇。近年來，XX市積極探索發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，推動資源型城市轉(zhuǎn)型，進一步推進工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，著力改變我市工業(yè)主要處在低端產(chǎn)品和低附加值加工環(huán)節(jié)的狀況，要在銅材精深加工、電子、精細化工等重點領(lǐng)域發(fā)展上取得較大突破，到2015年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值比重達50%。城市規(guī)劃XX市主要圍繞拉開城市框架、拓展建設(shè)空間，規(guī)劃采取"北擴、東進、南整、西跨"的空間發(fā)展策略，城市建設(shè)用地主要向北、東、南三個方向發(fā)展，適時向西跨江發(fā)展，空間布局形成"一城三區(qū)、一主兩副"的組團式形態(tài)。主城區(qū)以現(xiàn)有老城為中心，以開發(fā)區(qū)和西湖新區(qū)為增長極，集中向北擴展；東部城區(qū)以順安、鐘鳴鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，以沿江快速通道為發(fā)展軸，構(gòu)建以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)以古鎮(zhèn)大通和橫港地區(qū)為基礎(chǔ)，以物流園等建設(shè)為動力，形成多功能的綜合性新城區(qū)。圍繞確立皖中南中心城市地位、改善市內(nèi)外交通，規(guī)劃建設(shè)銅九鐵路、銅廬鐵路和沿江城際客運鐵路；充分利用長江岸線資源加快港口建設(shè)，發(fā)展江、海、內(nèi)河聯(lián)運；建設(shè)沿江、合銅黃、銅南宣三條高速公路，按一級公路標準改造六條省道，建設(shè)市域南、北公路交通環(huán)線；三個城區(qū)間形成"四縱三橫"的城市干道網(wǎng)，形成鐵、公、水與城市道路有機銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快捷的綜合交通運輸體系。圍繞打造"中國生態(tài)山水銅都"，規(guī)劃將天井湖、西湖作為城市公共綠地核心重點建設(shè)，形成"城市客廳"；加強城市道路綠帶建設(shè)，形成六條"綠色走廊"；建設(shè)XX森林公園和東湖濕地公園，形成主、副城區(qū)間多功能的"楔形"生態(tài)綠地；沿三個城區(qū)外緣設(shè)置綠帶，形成三個綠環(huán)；并以顯山露水、弘揚文化為原則，加強風景名勝保護和城市風貌控制。建設(shè)條件地形地貌XX地區(qū)在大地貌形態(tài)上屬皖南山地的一個局部，其區(qū)內(nèi)的地貌形態(tài)，又可分為北部、南部與東部和中部三大類型。北部為臨江沖積平原，地勢平坦；南部和東南部多為低山地形，中部為高低起伏的丘陵地形。XX區(qū)即位于中部丘陵之中和中部丘陵與北部臨江沖積平原的交界線處。區(qū)內(nèi)低山丘陵和天然沖谷雜呈。在山巒丘陵地區(qū)，因其大多為石灰?guī)r構(gòu)成，故常常形成極富于表現(xiàn)力的喀斯特地貌景觀，如巖洞漏斗，落水洞、溶洞和地下暗河等。主城區(qū)XX街道西南部制高點老鴉嶺245.53米，西北段青山成長垣狀延長，標高150～180米，高處兩側(cè)侵蝕溝谷（標高40～50米）110～130米。該區(qū)處在青山與XX的夾谷地中。氣候條件XX地區(qū)總的\o"氣候"氣候特點是：冬季氣溫前高后低，降水除一月份異常偏多外，其它月份偏少；春季氣溫偏高、雨水前少后正常；夏季雨少氣溫偏高；秋季前期降水少氣溫高、后期降水多氣溫低。年降水量1052.4毫米。春季降水適中，日照充足，對油菜生長及春耕春播十分有利。夏季(6-8月)降水量228.4毫米，較常年同期偏少57％，降水異常偏少。秋季(9-11月)降水量254.7毫米，較常年同期偏多6％。秋天雨日多，給水利興修帶來一些困難。\o"氣溫"氣溫：年平均氣溫16.8℃，較常年偏高0.6℃。終霜日3月8日，較常年(3月13日)提早5天；初霜日11月3日，較常年(11月16日)提早13天；無霜期239天，基本接近常年的247天。冬季平均氣溫4.5℃，較常年同期偏低0.1℃；最低氣溫-7.8℃，出現(xiàn)在1月27日。春季平均氣溫17.3℃，較常年同期偏高1.8℃，夏季提前。夏季平均氣溫27.9℃，較常年同期偏高0.6℃；最高氣溫39.1℃，出現(xiàn)在7月16日，35℃及其以上的高溫日25天，比常年的18天多7天，天氣炎熱。秋季平均氣溫17.2℃，較常年同期偏低0.2℃。環(huán)境條件XX市以建設(shè)生態(tài)山水銅都為目標，完成了新一輪城市總體規(guī)劃的修編工作，構(gòu)建起較為完善的\o"規(guī)劃"規(guī)劃體系。實施了銅都大道、石城大道和環(huán)天井湖地區(qū)的綜合整治工程，建成銅文化園及觀湖、臨湖等游園廣場，整治了一批老舊小區(qū)，建成區(qū)綠化覆蓋率達42.7%，人均公共綠地面積12.7平方米，城市\(zhòng)o"環(huán)境"環(huán)境景觀明顯改善。新建和改造湖東路、北京東路、隆門路等城市道路76.4公里。銅九鐵路XX段建成，沿江城際客運鐵路開工在即，XX長江公鐵大橋列入國家“十一五”建設(shè)規(guī)劃。XX港被國家定為萬噸級海輪進江終點港。項目所在區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3906-93）中2類區(qū)。交通條件區(qū)位條件比較優(yōu)越，投資軟硬環(huán)境良好。XX地處上海與武漢、南京與九江的正中心(距南京與上海的距離分別是200公里和450公里)，也是我國著名的XX——九華山旅游風景區(qū)的北大門(距九華山和XX分別為80和120公里)，同時還是XX省實施“兩點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點。長江黃金水道流經(jīng)XX59.9公里，水運條件得天獨厚，XX港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級件雜貨碼頭；鐵路連通浙贛線、淮南線，連接上?！錆h的銅九鐵路即將新建；公路網(wǎng)絡(luò)四通八達，XX長江公路大橋貫通大江南北，沿長江走向的快速通道使XX與東至上海、西至武漢的廣闊區(qū)域緊密相聯(lián)，南北向的合(肥)銅(陵)黃(山)高速公路和東西向的沿江高速公路正在積極建設(shè)，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。公共設(shè)施條件1、供電XX市城區(qū)供電系統(tǒng)和供電容量近年來基本保持滿足社會需求的狀況，特別是對服務(wù)設(shè)施的供電是完全保障的，本項目大部分用電設(shè)施為特級負荷，采用兩路35kv高壓電源進線，市政現(xiàn)狀供電設(shè)施和供應電源點可以滿足項目需要。2、供水XX市城區(qū)市政供水管網(wǎng)系統(tǒng)完善聯(lián)通，供水管網(wǎng)系統(tǒng)常水壓為0.30Mpa，可以滿足項目的建設(shè)運營需要。3、排水XX市城區(qū)市政排水系統(tǒng)為雨污分流制，管網(wǎng)系統(tǒng)健全，能夠受納項目排出的經(jīng)過預處理后達標的生活污水。4、供熱XX市城區(qū)市政熱力管網(wǎng)已覆蓋整個城區(qū)，目前市政熱力供應能力過剩，因此項目的熱力供應是有充分保障的。項目施工條件項目建設(shè)是在現(xiàn)有的待開發(fā)場地上進行，施工作業(yè)場地富裕，滿足開展大型建筑施工的需要；臨時施工設(shè)施的條件和大型施工機械的進場條件均能滿足要求。場地現(xiàn)有內(nèi)部道路交通可有效通達至城市道路交通系統(tǒng)。建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容指導思想（1）符合城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地，節(jié)約用地；（2）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，與地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，以完善住房供應體系，構(gòu)建和諧人居為目標；（3）以擴大需求、整體規(guī)劃、分步推進、聯(lián)合開發(fā)，健全、完善拆遷安置住房建設(shè)和服務(wù)體系，促進拆遷安置住房平穩(wěn)健康發(fā)展。（4）深入貫徹落實科學發(fā)展觀，把改善城市面貌及群眾的居住條件作為城市建設(shè)項目的根木目的，使群眾的居住條件得到明顯改善。建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容XX聯(lián)合國際廣場項目是XX市重點舊城改造工程。項目地處規(guī)劃地塊地處XX市南部、XX大道東南側(cè)。該地區(qū)交通條件優(yōu)越，位于XX市最繁華的商業(yè)中心XX中路的延長線上，離最核心商業(yè)區(qū)不到一公里，商業(yè)金融發(fā)展?jié)摿ν怀?。XX聯(lián)合國際廣場是XXXX投資發(fā)展有限公司呼應XX市舊城改造，提升城市品味，打造現(xiàn)代化城市戰(zhàn)略的一大手筆之作，經(jīng)過精心規(guī)劃而“重磅”推出的工程定位為XX市高檔的“商貿(mào)休閑城市綜合體”。項目名稱為XX聯(lián)合國際廣場，是由高檔商貿(mào)寫字樓、大型商業(yè)、酒店、公寓和高檔住宅組成。項目建成后，將形成XX兼具景觀價值、生態(tài)價值、人文價值的商貿(mào)休閑、五星級酒店、高檔商務(wù)和高尚居住核心區(qū)。本項目地上總建筑面積為470183平方米，建設(shè)內(nèi)容包括：聯(lián)合國際大酒店23547平方米，寫字樓14400平方米，商場及沿街商業(yè)50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，會所、物業(yè)、社居用房1904平方米，幼兒園（9班）2550平方米，半地下菜市場3030平方米，配電房405平方米，燃氣調(diào)壓站102平方米、垃圾轉(zhuǎn)運站120平方米。地下車庫及人防84291平方米。項目堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理，同時配套建設(shè)了公建等完善的生活設(shè)施，并實施了供水、排水、電力、通訊、消防、治污、停車場、道路、綠化、圍墻等工程。需返還房屋概況根據(jù)土地拍賣文件，項目需無償返還房屋如下：1、項目需進行拆遷安置，無償提供安置住宅房716戶，建筑面積66090平方米，無償提供廉租住房128戶，建筑面積7062平方米；2、無償提供高層一樓經(jīng)營性用房1000平方米，無償提供辦公樓2000平方米；3、項目配套房屋、幼兒園等需無償移交給當?shù)卣?。市場分析XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展格局XX市房地產(chǎn)市場總體分析XX市房地產(chǎn)銷售價格XX市銷售情況分析XX房地產(chǎn)板塊比較中心板塊房地產(chǎn)分析環(huán)天井湖板塊房地產(chǎn)市場分析城南板塊房地產(chǎn)市場分析新城板塊房地產(chǎn)市場分析規(guī)劃技術(shù)方案指導思想與原則XX市作為新型的科技城，在新世紀中必然以其豐厚的底蘊，嶄新的風貌迎接時代的挑戰(zhàn)，成為一顆引人矚目的明珠。XX聯(lián)合國際廣場建設(shè)項目就是力圖展現(xiàn)這種時代精神，以新環(huán)境、新材料、新技術(shù)，勾勒出一座屬于新時代的建筑綜合體。建成后的國際廣場將成為體現(xiàn)XX市現(xiàn)代商業(yè)、辦公、酒店的代表形象，具備現(xiàn)代氣息的城市標志性建筑物，因此項目的設(shè)計與建設(shè)不僅在于建筑與空間的刻意表現(xiàn)，還要達到建筑與環(huán)境的完美結(jié)合。人性化的設(shè)計準則建筑建筑建筑采用人性化、安全化的設(shè)計方法，在總體環(huán)境與室內(nèi)空間創(chuàng)造上體現(xiàn)以人為本的設(shè)計原則。生態(tài)價值觀的動態(tài)化設(shè)計技術(shù)準則“人類只有一個地球”的生態(tài)觀越來越深入人心，生態(tài)價值觀也越來越規(guī)范著人們的社會行為，建筑動態(tài)化設(shè)計中積極提倡人為環(huán)境與自然環(huán)境的融合與共生，室內(nèi)空間再創(chuàng)造的同時也應是人類生態(tài)環(huán)境的繼續(xù)和延伸。建筑動態(tài)設(shè)計認真實行綠色設(shè)計的原則。對生態(tài)系統(tǒng)和生物圈內(nèi)不可再生資源建立循環(huán)資源系統(tǒng)，積極利用再生資源、充分利用自然光、太陽能，積極組織被動式的自然通風，節(jié)約能源，加強天然資源的利用和保護，積極開發(fā)和使用真正環(huán)保型的裝飾材料。結(jié)合當今世界密切關(guān)注的環(huán)保、能源問題，設(shè)計出低能耗，低成本維護費用的“綠色建筑”。追求全新的時代氣息動態(tài)化設(shè)計準則建筑裝飾行業(yè)一定程度上反映著一種時尚。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步、行為方式的改變、審美情趣的變化，建筑裝飾跟動著時代的脈搏，反映著時代的氣息，建筑裝飾更是如此。隨著科技進步，新材料、新技術(shù)、新工藝的層出不窮，為建筑裝飾追求全新的時代氣息提供了取之不盡的語匯；木材石材等天然材料繼續(xù)運用反映著人類追尋淵源，親近自然的情懷，金屬和玻璃等富有時代特點的新材料，給人們帶來全新的時代情趣，特別是近年來玻璃在室內(nèi)裝飾中的運用，從加工工藝到裝備技術(shù)帶來視覺和心理的強烈沖擊。采用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，體現(xiàn)XX建設(shè)應具備的現(xiàn)代與高科技的標志性形象特征。當今信息時代的到來，改善著全人類的生活模式，而建筑設(shè)計中智能技術(shù)的應用，提高了室內(nèi)環(huán)境的整體品質(zhì)，同時還將繼續(xù)影響著大廈的動態(tài)設(shè)計。地域文化與國際審美情趣的有機結(jié)合設(shè)計既是一項建筑活動，又以建筑形象反映一種文化觀點。由于其存在于某一地域環(huán)境之中，主要服務(wù)于某一人類群體而呈現(xiàn)其地域性；設(shè)計中始終感悟地域文化，追求個性化理念，彰顯獨特風格是做好建筑動態(tài)化設(shè)計的一個重要方向。建筑作為一個開放性的服務(wù)空間，在XX面向世界的社會環(huán)境中，建筑文化的外來元素逐漸滲透于傳統(tǒng)文化內(nèi)涵之中，并與其重新整合形成相對統(tǒng)一的國際審美情趣。項目的建筑設(shè)計本著科學性與藝術(shù)性結(jié)合、時代感與歷史文脈并重的原則，在解決中央空調(diào)、消防、計算機管理等現(xiàn)代化設(shè)備設(shè)施的同時，著重解決各系統(tǒng)所占有的空間和保持各類藝術(shù)造型的矛盾，室內(nèi)布置中也趨于現(xiàn)代實用，又吸取傳統(tǒng)特征，在裝潢與陳設(shè)中溶古今中西文化為一體。建筑溶入城市聚居的大環(huán)境設(shè)計準則美好的建筑環(huán)境是人類良好的社會環(huán)境的反映。建筑建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計相結(jié)合，更需要立足于建筑學科進行分析與綜合，使建筑物設(shè)計滿足“室內(nèi)環(huán)境—建筑環(huán)境—建筑組團和街坊—城市環(huán)境”這一“整體環(huán)境鏈”的統(tǒng)一?！俺鞘袕V場”的設(shè)計理念當今開放的社會大環(huán)境，功能綜合、設(shè)施齊全的高檔城市廣場綜合體建筑越來越成為城市生活的組成部分，人們消費的多元化依托于社會環(huán)境的支撐，而城市廣場的經(jīng)營者也希望借助社會消費來提升其社會效益和經(jīng)濟效益。在城市綜合體建筑設(shè)計的空間安排與人流組織上引入“城市廣場”的理念；在保證建筑體內(nèi)人文活動相對獨立的同時，公共活動空間向社會開放，組織社會人流便捷地到達各個目的區(qū)。另外城市綜合體作為人流密集活動區(qū)，應注重與城市大環(huán)境的“銜接點”與“綿延帶”的處理。城市綜合體的各種動線的出入口即是與城市環(huán)境的“銜接點”，而人們視覺上、心理上與城市空間的交流面即是“綿延帶”，如城市綜合體客流、物流、服務(wù)人流的出入口位置合理，流線的便捷是保證城市綜合體永久性正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。選擇合理的朝向，為入住人員選擇美好的室外視覺效果遠比選擇墻上一幅畫要重要和永久。規(guī)劃目標為了形成一個高效、便捷、合理的功能系統(tǒng)，項目的功能配置以線型系統(tǒng)與組團式布局方式展開，結(jié)合不同功能組團，形成辦公、居住、商業(yè)全方位一體化的城市綜合體，彌補這一新區(qū)城市公共活力的不足，改變現(xiàn)有的城市生活模式，豐富南部城區(qū)的公共生活。 1、多元功能的復合共生辦公、居住、酒店式公寓、賓館、餐飲、購物。 2、變幻豐富的內(nèi)部空間、以人為本，宜人的街道尺度，收放自如的街道空間，統(tǒng)一中有變化的街道立面，豐富的居住組團空間，締造濃厚的人文氣息。3、高效安全的交通系統(tǒng)開發(fā)建設(shè)具有XX市標志性的、集商業(yè)經(jīng)營和辦公服務(wù)、以及五星級酒店、高檔居住為一體的大型高檔建筑工程，滿足XX市對城市綜合體的市場需求，本項目打造的目標如下：多元化城市功能的積聚街區(qū)富有活力的人性化居住場所富有魅力的標志性公共空間項目總體方案總平面布置及交通主要功能為商業(yè)、居住、辦公。結(jié)合地段條件考慮，強調(diào)功能多樣化，使用時段盡量覆蓋較長時間，使規(guī)劃核心區(qū)保持熱鬧氛圍。 總體空間簡潔而又富有整體感。沿城市道路XX大道、地塊中部南北向城市規(guī)劃道路布置商業(yè)建筑，立面效果豐富，形成完整的空間效果，注重沿街建筑的城市設(shè)計效果控制。 案從功能上看分為南北兩個部分，南側(cè)為居住組團，由多層高層居住組團結(jié)合9班幼兒園組成；北側(cè)為功能多元化的商業(yè)組團、高層居住組團組成，沿XX大道沿線布置商業(yè)組團。從空間上看該地塊被規(guī)劃中南北向的城市道路劃分為東西兩塊。該項目空間結(jié)構(gòu)可以概括為兩軸，兩區(qū)： 兩軸：XX大道商業(yè)服務(wù)軸與南北向規(guī)劃道路引領(lǐng)的居住生活軸。兩區(qū)：被南北向城市規(guī)劃道路劃分成的東西兩個區(qū)。具體總平面布置詳見附圖。豎向布置豎向設(shè)計中要處理好本場地與周圍道路的銜接關(guān)系，建筑出入口與場地銜接的高差關(guān)系。減少填挖方量，場地采用平坡式布置，建筑物室內(nèi)±0.00絕對標高為26.95米場地內(nèi)部道路縱坡均不小于0.3%，橫坡為2%,采用雙面坡，道路高差銜接處坡度≥12%。地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管網(wǎng)。綠化首先保護好場地內(nèi)原有的樹木，并將這一因素納入到景觀設(shè)計中。同時沿建筑周邊布置帶狀綠地，并結(jié)合小廣場、建筑出入口、車庫出入口以及場地南側(cè)與道路銜接出入口設(shè)置景觀綠化，在其間種植大小不一的樹種、花木和草坪，并與入口標志、小品共同營造出一種親切自然的氛圍，達到“購物、辦公、生活于花園之中”的目的。工程設(shè)計方案建筑設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005。（2）《高層民用建筑設(shè)計規(guī)范》GB50045-95（2005年版）。（3）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20016。（4）《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98。（5）《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-2005）。（6）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-97）。（7）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ48-88）。（8）《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ67-2006）。（9）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ50-2001）。（10）國家及省市有關(guān)建筑設(shè)計的規(guī)范與規(guī)定。2、建筑藝術(shù)與風格情感空間：城市綜合體建筑中存在著不同類型的人群，需要設(shè)置層次豐富的空間來滿足他們的情感需求。建筑方案設(shè)計中，在滿足功能合理的前提下，創(chuàng)造一系列豐富的、有層次的、立體的公共空間體系，形成由外到內(nèi)、自下而上的豐富的共享空間。在建筑中努力營造一種家庭化的氛圍，構(gòu)建和諧的人際關(guān)系，輕盈剔透的入口大廳、寬暢明亮的中庭空間、景色宜人的空中花園等為人們帶來豐富、細膩的空間體味。造型設(shè)計：采用現(xiàn)代化的設(shè)計手法，運用現(xiàn)代時尚的建筑元素，詮釋現(xiàn)代建筑的設(shè)計理念。在立面造型上強調(diào)水平線條與豎直線條的對比關(guān)系，營造極富韻律性建筑感受，仿佛是一段鋼琴曲，悠揚婉轉(zhuǎn)，清脆悅耳，彌散回蕩在整個院區(qū)當中。各部分建筑體量豐富、有機的穿插關(guān)系、溫馨浪漫的建筑色彩，營造高情感、人心化的建筑體驗。設(shè)置出挑的入口雨蓬、通透的玻璃體量以及上部建筑的出挑，營造含蓄、內(nèi)斂的入口形象。建筑風格：建筑風格與城市綜合體環(huán)境相協(xié)調(diào)，力求創(chuàng)作一個清新、高雅、簡約、舒適的人居空間，使人在緊張的工作之余享受安逸和溫馨。建筑方案設(shè)計中，做到對總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)的理性傳承，對嶄新的綠色建筑形象的營造，對情感健康的商務(wù)環(huán)境的創(chuàng)造，對辦公功能的合理組織，從而實現(xiàn)建筑對城市的回歸、對生態(tài)環(huán)境的回歸、對人的回歸。3、建筑功能地下一層、二層為停車庫和設(shè)備用房。辦公樓、SOHO、公寓均為地上24層塔樓，酒店為18層，住宅由多層和高層住宅組成，有6層、18層、33層，商業(yè)有3、4層。4、無障礙設(shè)計各主要進入場地內(nèi)部的人行出入口及辦公大堂入口均設(shè)置坡度不大于1:12的無障礙坡道，辦公樓客梯中的高低區(qū)各有一部電梯為無障礙電梯，寫字樓客梯中的高中低區(qū)各有一部電梯為無障礙電梯，商業(yè)電梯中的一部為無障礙電梯。所有電梯全部直通地下車庫。公共衛(wèi)生間均設(shè)置一間無障礙專用廁位。5、造型設(shè)計辦公塔樓平面采用正方形作為基本形態(tài)，并在方形元素上尋求變化，力求營造有力挺拔的建筑形態(tài)；兩座公寓外觀相似，近橢圓形，以姊妹樓出現(xiàn)，整體協(xié)調(diào)。設(shè)計出發(fā)點簡潔清晰，由簡單的板柱形成各建筑體塊，創(chuàng)造了最高的使用效率和最大的靈性，并且具有強烈的表現(xiàn)力和親和力。在立面處理上，底層質(zhì)感厚重，光影變化豐富，肌理和質(zhì)感的變化帶來了強烈的視覺沖擊力，而建筑頂部明亮通透直沖云霄，讓塔樓顯得愈發(fā)挺拔。采用窗洞和局部幕墻相結(jié)合的手法，并在幕墻上設(shè)置橫向百葉，可以有效地削弱傍晚直射的太陽光進入。外立面材料以鋼、玻璃、石材和木材為主，塔樓石材與幕墻完美協(xié)調(diào)，充分顯現(xiàn)出高檔城市綜合體應有的氣質(zhì)和品質(zhì)。在商業(yè)的設(shè)計中，底層商鋪突破呆板的建筑輪廓，趣味多變的曲線元素貫穿，利用直線與曲線之間的空隙形成柱廊，沿路底層商業(yè)層高為6.3米，可以分隔為夾層商鋪。商業(yè)的在營造商業(yè)氛圍的同時，也巧妙的體現(xiàn)了自己的特色。城市設(shè)計注重內(nèi)外空間的滲透，建筑與景觀、空間布局與功能設(shè)置的有機結(jié)合；強調(diào)大尺度的節(jié)日空間與小尺度的人性、親切的休閑空間有機結(jié)合；開放、半開放公共空間到相對封閉的私人空間一應俱全，各功能空間結(jié)合業(yè)態(tài)設(shè)置逐次展現(xiàn)在商城內(nèi)外。6、構(gòu)造外墻：商業(yè)與寫字樓、酒店為石材幕墻和玻璃幕墻，住宅為高檔涂料。石材幕墻為外掛30厚花崗巖板（內(nèi)附40厚聚苯保溫板）；玻璃幕墻為鋁合金明框玻璃幕墻，玻璃為低輻射鋼化中空玻璃。內(nèi)墻：內(nèi)隔墻采用200厚加氣混凝土砌塊，機房隔墻及防火墻采用200厚加氣混凝土砌塊并滿足耐火極限要求。構(gòu)造柱、圈梁、過梁設(shè)置按國家現(xiàn)行規(guī)范。屋面：屋面采用鋼筋混凝土板屋面，保溫層保溫材料采用30厚擠塑聚苯保溫板。出挑樓板及地下室裸露頂板下貼40厚聚苯保溫板。防水：本工程地下室防水等級為一級。地下室底板、側(cè)壁、裸露頂板均應用防水混凝土，并做卷材外包防水，卷材待定，產(chǎn)品應符合國家相關(guān)的質(zhì)量要求。衛(wèi)生間等有水房間均采用1厚聚胺脂肪水涂料防水，屋面采用卷材防水。。7、室內(nèi)裝修商業(yè)及寫樓樓室內(nèi)裝修詳見表。室內(nèi)裝修示表房間名稱樓地面墻面頂棚地下一～三層車庫，自行車庫水泥砂漿+耐磨保護劑噴白噴白走道，前室，電梯廳，樓梯間地磚乳膠漆乳膠漆消防水泵房，變電室，電信機房，有線電視機房，排煙機房，補風機房,管理用房混凝土吸音墻面吸音頂棚商鋪水泥砂漿乳膠漆二次裝修待定衛(wèi)生間防滑地磚釉面磚金屬板吊頂一～六層消防控制室，開閉間水泥砂漿吸音墻面吸音頂棚走道，前室，電梯廳，樓梯間地磚乳膠漆乳膠漆商鋪水泥砂漿乳膠漆二次裝修待定商鋪部分公共走道二次裝修待定乳膠漆二次裝修待定衛(wèi)生間防滑地磚釉面磚金屬板吊頂七～二十六層七～五十七層走道，前室，電梯廳，樓梯間地磚乳膠漆乳膠漆辦公水泥砂漿乳膠漆二次裝修待定衛(wèi)生間，廚房防滑地磚釉面磚金屬板吊頂8、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標結(jié)構(gòu)設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50068-2001。（2）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011－2001。（3）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010－2002。（4）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3－2002。（5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007－2002。（6）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94－94。（7）《建筑抗震設(shè)防分類標準》GB50223－2004。（8）《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50017－2003。（9）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009－2001。（10）《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2001。（11）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95。（10）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）。（11）《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-2005）。（12）行業(yè)標準《型鋼混凝土組合結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ138－2001）。（13）行業(yè)標準《高層民用建筑鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ99－98）。2、自然條件和使用條件（1）建筑結(jié)構(gòu)以及各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的安全等級均為二級。（2）建筑結(jié)構(gòu)以及各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計使用年限均為50年。（3）高層寫字樓及裙房建筑抗震設(shè)防類別為乙類，辦公樓建筑抗震設(shè)防類別為丙類。（4）地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級。（5）耐火等級為一級，地下室防水等級為二級。（6）地下室人防部分的抗力級別為核6級。（10）主要使用荷載：道路與交通組織一、入口選擇1、北側(cè)商業(yè)組團主入口布置在城市主干道XX大道與地塊中部規(guī)劃城市道路交口，既滿足消防需求，又可營造大氣磅礴的入口空間，豐富城市主干道沿街界面；同時東西向沿街商業(yè)與南北向沿街集中商業(yè)相結(jié)合，營造優(yōu)美的入口空間環(huán)境。兩個次入口分別布置在地塊最西側(cè)與最東側(cè)的城市道路上。北側(cè)商業(yè)組團嚴格要求人車分流。2、居住組團主要道路采用環(huán)路，部分人車分流，主入口布置在地塊中部規(guī)劃城市道路上，次入口布置在地塊最西側(cè)城市道路上。社區(qū)內(nèi)部組織完整的步行交通系統(tǒng)，與中心綠地結(jié)合。二、北側(cè)商業(yè)組團內(nèi)道路與交通組織北側(cè)商業(yè)組團內(nèi)道路與交通組織原則：人車分流是首要的。同時，在各主要人流入口安排必要的機動車和非機動車地面停車場位。具體的措施如下： 1、車行流線布置在建筑背面避開主要人流，機動車流盡量控制在街區(qū)入口附近，減少對步行的干擾。2、非機動車停車在入口處設(shè)集中停放處，在XX大道沿街結(jié)合花壇分組設(shè)置部分小型停放處。 三、停車系統(tǒng) 小汽車停車和非機動車停車兩部分組成。機動車停車采用地面停車結(jié)合地下車庫停車，以地下停車為主，地面停車采用沿主要道路結(jié)合商業(yè)布置；地下設(shè)置三個車庫，北側(cè)設(shè)置兩個地下停車庫以滿足公共停車及居民停車需求，南側(cè)居住組團地下停車庫以滿足住戶停車為主。非機動車停車南側(cè)居住組團部分由地面結(jié)合住宅地下室設(shè)置，住宅地下室停車為主；北側(cè)商業(yè)組團非機動車停車在各入口處設(shè)集中停放處，并沿主要道路結(jié)合花壇分組設(shè)置部分小型停放處?？臻g組織與環(huán)境設(shè)計一、空間景觀網(wǎng)絡(luò)與軸線系統(tǒng)北側(cè)XX大道沿線的商業(yè)街區(qū)部分的布局以線性的步行系統(tǒng)為主，同時與大型公共空間，廣場綠化相結(jié)合，形成人性化的現(xiàn)代商業(yè)空間。 街區(qū)的空間景觀軸線與城市景觀相結(jié)合，形成城市景觀視廊，同時將城市綠帶引入街區(qū)，構(gòu)成有機的形態(tài)。該項目屬于在一根軸線上水平展開的空間，本街區(qū)擬在步行軸線上選擇若干節(jié)點，將空間局部放大形成小型廣場，打破線性空間的單調(diào)，有節(jié)奏地營造出空間的高潮點，如中部入口廣場、西側(cè)廣場和東側(cè)廣場等。通過不同形式和氣氛的廣場，營造豐富變化的外部空間。 街區(qū)的標志性景觀，在XX大道沿線布置大型公建，靈動圓潤的形態(tài)進一步完善空間構(gòu)成，努力打造成為XX市南部城區(qū)重要的地標。二、設(shè)施小品與城市家具 設(shè)施小品和城市家具是城市公共空間不可或缺的組成部分，能方便人們使用，滿足心理和實用需求，創(chuàng)造舒適環(huán)境，增加休閑娛樂氛圍，保障安全該項目北側(cè)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的設(shè)置包括以下幾類： 信息設(shè)施：指路標志、方位導游圖、廣告牌、信息欄、時鐘、擴音器、電話亭等。衛(wèi)生設(shè)施：垃圾箱、煙蒂箱、痰盂、洗手器、公共廁所等。 娛樂服務(wù)設(shè)施：室外坐具、桌子、太陽傘、休息廊、售貨亭、自動售貨機等。 照明安全設(shè)施：室外燈具、消火栓、火災報警器等。 藝術(shù)景觀設(shè)施：雕塑、藝術(shù)小品、壁畫等。 無障礙環(huán)境設(shè)施：包括為殘疾人設(shè)置的各項設(shè)施三、夜景照明該項目作為XX市南部城區(qū)的重要公共活動場所，為滿足日益豐富的夜生活需求，須實施夜景亮化工程，運用各類燈光照明器具，精心設(shè)計得多姿多彩，使其成為城市中名副其實的一道亮麗的風景線。夜景照明可根據(jù)項目的具體環(huán)境進行合理布局及燈具選擇，計算照度，色調(diào)搭配。其中泛光燈使用最多，燈具類型也較豐富，且隨部位的不同作相應的隱蔽處理?；▔课贿x用燈形小巧的彩色投光燈，綠色光可以使花壇中的植物顯得更加郁郁蔥蔥；草坪上布置低矮的庭院燈作點綴，高干型的樹木下采用地埋性筒關(guān)射燈，在不影響通行的情況下，將樹木照亮；而在次入口等處對稱成組布置桿狀裝飾燈，起到人流導向作用。廣場開闊部位設(shè)置大照度高桿燈，便于人群活動；為烘托氣氛，于情景雕塑等處布置低照度彩燈，結(jié)合建筑頂部布置的彩色激光射燈，光柱搖曳，交織成完美的動感空間。通過燈飾照明體系組合，形成疏密有致、主從分明的連續(xù)性夜間景觀。公用工程及輔助工程給排水設(shè)計依據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015—2003。2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBT16—87（2001版）。3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95（2005版）。4、《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2001）(2005年版)。5、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-97）。6、《民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)程》（DGJ08-94-2005）。7、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005）。主要工程方案1、給水系統(tǒng)（1）水源：本工程水源為城市自來水，從市政給水管網(wǎng)各引入一根DN300給水管，供生活、消防、空調(diào)等用水，生活用水和消防用水分別計量，市政供水壓力0.16MPa。（2）生活給水系統(tǒng)：一層～五層采用市政管網(wǎng)直供，六層以上采用變頻給水方式，在地下汽車庫設(shè)生活消防水泵房，泵房內(nèi)設(shè)生活水池及生活變頻機組。另設(shè)消防泵及噴淋泵直接從室外消防環(huán)網(wǎng)抽水供室內(nèi)消防用水。（3）道路綠化澆灑用水由市政給水管道直接供給。3、排水系統(tǒng)排水量：污水量按生活用水量的90%計，估算本工程最高日排水量約為2178m3/d；雨水量重現(xiàn)期為1年，地面綜合徑流系數(shù)為0.80，設(shè)計暴雨強度為3.36L/s.100平方米，匯水面積約12079排水系統(tǒng)：室內(nèi)排水采用廢、污合流制；室外排水采用雨、污分流制；生活污廢水經(jīng)管道收集后排入市政污水管網(wǎng)；廚房廢水經(jīng)隔油處理后排入市政污水管網(wǎng)；地下汽車庫設(shè)置隔油沉沙池，處理后排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水窨井，匯集室外地面雨水一起排入市政雨水管網(wǎng)，凝結(jié)水排水與陽臺排水及屋面排水須分開設(shè)置。4、消防系統(tǒng)室內(nèi)消防系統(tǒng)：采用穩(wěn)高壓供水方式。消防泵和噴淋泵均設(shè)在地下汽車庫的水泵房內(nèi)，室內(nèi)消防泵和噴淋泵分別加壓供給室內(nèi)消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)需要的水量和水壓。消防泵和噴淋泵直接從市政管網(wǎng)取水。水泵房內(nèi)設(shè)置消防穩(wěn)壓泵。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為獨立的系統(tǒng)，在室內(nèi)布置成環(huán)狀管網(wǎng)，室內(nèi)消火栓采用消防軟管卷盤組合型，每個消火栓箱內(nèi)均設(shè)有直接啟動消防水泵的按鈕。水槍沖實水柱不小于10米，當栓口出水壓力大于0.5Mpa時，設(shè)減壓孔板進行減壓。室外設(shè)四套消防水泵接合器，服務(wù)于室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。本工程地下汽車庫等處均設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)。廚房設(shè)93℃直立型DN15噴頭，其余采用68℃直立型、吊頂型DN15噴頭。自動噴水滅火系統(tǒng)為獨立的系統(tǒng)，采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。系統(tǒng)按中危險級室外設(shè)兩套噴淋水泵接合器，服務(wù)于自動噴水滅火系統(tǒng)。報警閥、水力警鈴、水流指示器及壓力開關(guān)等裝置的運行狀況均反映在消防控制室內(nèi)。室外消防系統(tǒng)：設(shè)室外消火栓，間距約100米，室外消防管道管徑為DN2505、滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，配置基準按各幢建筑火災危險等級分別設(shè)置。6、管材室內(nèi)生活冷水管道采用增強聚乙烯(PE-RT)管；室外給水管采用襯塑鋼管；室內(nèi)雨污水管采用U-PVC塑料管；室外雨污水管采用U-PVC塑料加筋管；室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管道采用熱鍍鋅鋼管；室內(nèi)噴淋系統(tǒng)管道管徑小于等于100的采用熱鍍鋅鋼管，大于100的采用熱鍍鋅無縫鋼管；室外消防管道采用給水鑄鐵管。7、環(huán)保地下汽車庫設(shè)置隔油沉沙池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)。各類水泵設(shè)置減振基礎(chǔ)，并在進、出口設(shè)置減振接頭以降低噪聲。供配電設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16—92。2、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057—95（2000版）。3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95（2005版）。4、《10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》GB50053—94。5、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052—95。6、《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95。7、《建筑照明設(shè)計標準》GB50034—2004。8、《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50116-98）。9、《民用建筑照明設(shè)計標準》（GBJ133-90）。10、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-97）。11、《智能建筑設(shè)計標準》（GB/T50314-2000）。12、《爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設(shè)計規(guī)范》（GB50058-92）。供配電方案1、負荷性質(zhì)本工程主樓屬高層公共建筑，大樓內(nèi)消防泵、噴淋泵、排煙風機、正壓風機、消防電梯、應急照明和消防控制中心消防用電設(shè)備及航空障礙燈等按特級負荷要求供電，地下二層停車庫按一級負荷要求供電，客梯、生活泵等用電設(shè)備為二級負荷，其它屬三級負荷。2、負荷估算及變壓器設(shè)置根據(jù)負荷情況，于地下一層共設(shè)置三個變電所，變壓器采用環(huán)氧樹脂澆注SCB10－10／0.4／0.23KV箔繞型干式變壓器，繞組接線為D／Yn11，工頻耐壓35KV，外加保護罩、風機及溫控裝置。本工程高壓采用GZS1金屬鎧裝開關(guān)柜，內(nèi)裝VD4型真空斷路器。斷路器遮斷容量為25.5KA，采用直流110V操作電源。低壓配電柜采用CGHL型抽屜柜，框架斷路器采用M系列智能型斷路器，塑殼斷路器均采用NS系列斷路器。3、供電系統(tǒng)及電源電壓本工程供電電源為四路35千伏電源進線，兩路電源分別引至二個不同的發(fā)電廠或不同區(qū)域開閉所，由室外采用YJV22型電纜埋地引至本工程地下一層35KV開閉所，兩路35千伏高壓電源同時工作互為備用（開閉所由供電局設(shè)計施工）。4、低壓配電系統(tǒng)低壓采用380／220伏供電，TN-S制，設(shè)專用保護接地線（PE）。變配電所內(nèi)兩臺變壓器低壓母線之間設(shè)有聯(lián)絡(luò)斷路器，與進線斷路器聯(lián)鎖，平時斷開，當某變壓器故障檢修，可斷開該路低壓進線斷路器，手動投入低壓聯(lián)絡(luò)斷路器，給重要負荷供電，以提高供電可靠性。在主樓地下層設(shè)置兩臺1000kw應急柴油發(fā)電機，當供電電源發(fā)生故障時，15秒內(nèi)自動啟動柴油發(fā)電機組，以保證特別重要負荷的供電要求。低壓系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合供電，對重要負荷或大容量電力負荷采用放射式供電，其余為樹干式，由低壓配電柜配出的線路采用WDZBYJY－0.6／1KV型阻燃無鹵低煙電力電纜或BZZT－0.6／1KV型耐火電纜（供消防設(shè)備）沿電纜橋架敷設(shè)至電氣豎井或用電設(shè)備；豎井內(nèi)的照明、電力干線沿電纜橋架敷設(shè)。電力﹑照明支線采用ZB-BYJ（ZBN-BYJ）及ZB-YJY（ZBN-YJY）型導線或電纜穿鋼管暗敷。5、功率因數(shù)補償本工程采用低壓集中補償方式，分別在各變壓器低壓母線上設(shè)置靜電電容器自動補償柜，低壓側(cè)功率因數(shù)補償于0.93以上，歸算至高壓側(cè)為0.9及以上。6、電力設(shè)計。電力干線采用BZZT－0.6／1KV及WDZBYJY－0.6/1KV型電纜沿橋架敷設(shè)或穿管埋地敷設(shè)，其它電力線路采用ZB－BYJ－500型導線穿鋼管暗敷。7、照明設(shè)計照明電源：各層照明電源從電氣豎井內(nèi)的照明母線接電，380／220伏，三相四線制另專設(shè)PE保護線，應急照明由變電所專用回路供電。照度及光源：詳見表。照度及光源配置表名稱照度Lux用電指標W／㎡光源備注辦公室300－50018熒光燈為主會議廳300-50020熒光燈為主辦公走道100－15010節(jié)能燈為主營業(yè)廳/餐廳30011熒光燈為主走廊503節(jié)能燈為主游泳、健身中心30011熒光燈為主咖啡廳20010熒光燈為主多功能廳30015熒光燈為主車庫754熒光燈為主燈具選擇：熒光燈采用高效格柵燈具或單/雙管熒光燈具，配節(jié)能型燈管，帶電容補償。走廊采用吸頂熒光燈具。應急照明：控制中心、變配電房及電梯機房、消防泵房、排煙機房、公共走道、樓梯間等處照明均為雙電源供電，自動切換，容量供100%。電梯前室、樓梯間、走道等處設(shè)疏散指示和安全出口指示燈，由雙電源供電，燈具自帶鎘鎳電池，放電時間不小于0.5小時，公共場所及設(shè)備機房等處亦設(shè)有帶鎘鎳電池應急燈。景觀照明及立面照明：預留電源。線路敷設(shè)：工作照明干線采用電纜在豎井內(nèi)敷設(shè)，支線采用ZB-BYJ－750型銅芯塑料絕緣線穿焊接鋼管埋板、埋墻及吊頂內(nèi)敷設(shè)。事故照明及應急照明線路干線采用電纜在電氣豎井內(nèi)敷設(shè)，支線采用ZBN－BYJ－750型導線穿鋼管暗敷。照明系統(tǒng)及控制：大廳照明采用發(fā)光效率高、顯色指數(shù)好的光源，配有高效電子整流器。燈光控制采用現(xiàn)場面板開關(guān)或集中控制。公共區(qū)域均采用節(jié)能型光源，采用現(xiàn)場控制開關(guān)。公共區(qū)域的照明均配有調(diào)光模塊及控制面板，按各個功能區(qū)域進行調(diào)光控制，可根據(jù)不同的空間、不同的使用功能調(diào)整照明的方式和照明的亮度，營造不同的環(huán)境氛圍。疏散照明及應急照明：疏散樓梯、疏散通道、大堂、大空間、地下車庫布置應急照明，其照度不低于0.5Lx。消防控制中心、消防水泵房、防排煙機房、變電所、發(fā)電機房、配電間、消防電梯機房等重要機房布置應急照明。會議廳、前臺接待廳等布置不低于正常照度10%的備用照明。8、防雷設(shè)計本工程屬二類防雷建筑。防直擊雷：在裙樓屋面及主樓屋面四周女兒墻上設(shè)置環(huán)狀避雷帶，主樓屋面上裝設(shè)不大于10m×10m的避雷網(wǎng)格；突出屋面的物體屋面上所有金屬物件與避雷帶可靠連接，在建筑物轉(zhuǎn)角和有凸出部位加設(shè)避雷短針；天線采用避雷針保護；在塔樓頂端設(shè)置一套自然放電保護裝置（避雷針），以保護屋頂上的機電設(shè)備；引下線利用柱內(nèi)外側(cè)兩根（≥φ16）主鋼筋，距離不大于18米；接地極利用建筑物基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋（兩根≥φ16）。防側(cè)擊雷措施：45米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷引下線連接；每層（一層至頂層）利用結(jié)構(gòu)圈梁水平鋼筋焊接連通，使成封閉的均壓環(huán)，并與引下線可靠焊接；建筑物內(nèi)各種豎向金屬管道在首層和頂層與防雷引下線可靠連通。為防止直接或感應雷電過電壓沿配電線路入侵設(shè)備，屋面設(shè)備（冷卻塔、風機、泛光照明等）配電線路前端和有計算機設(shè)備配電設(shè)備，設(shè)置電涌保護器（SPD）；雷電電磁脈沖防護等級為A級，采用4級保護等級，第4級由設(shè)備自帶。9、接地設(shè)計本工程采用TN-S系統(tǒng)。變壓器中性點工作接地、防雷接地，電氣設(shè)備保護接地，電梯控制系統(tǒng)的功能接地，計算機功能接地，等電位聯(lián)結(jié)接地及其他電子設(shè)備的功能接地合用同一接地體（聯(lián)合接地體），即利用大樓基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于0.5歐姆。插座回路均設(shè)置剩余電流保護器。其它低壓配電線路設(shè)置相應的接地故障保護措施。設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)（MEB），凡進出建筑物的金屬管道在入戶處均應可靠接地。在每層電氣豎井設(shè)置輔助等電位端子箱（SEB），各層在正常情況下不帶電的金屬器件（包括電氣設(shè)備外殼、風管、水管等）均與輔助等電位端子箱可靠相連。帶浴盆和淋浴的衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)（LEB）。當燈具距地面高度小于2.4米時和一類燈具的可接近裸露導體必須接地（PE）或接零(PEN)弱電及智能化系統(tǒng)1、設(shè)計依據(jù)（1）《智能建筑設(shè)計標準》GB／T50314-2000。（2）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92。（3）《建筑與建筑群綜合布線工程設(shè)計規(guī)范》GB／T50311-2000。（3）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94。（4）《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94。（5）《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB-50116-98。2、設(shè)計原則（1）先進性、成熟性和實用性使用先進、成熟、實用和具有良好發(fā)展前景的技術(shù)，使得各個子系統(tǒng)具有較長的生命周期，不盲目追求高檔次，既能滿足當前的需求，又能適應包括設(shè)備和技術(shù)兩方面內(nèi)容的未來發(fā)展。（2）可靠性對于安裝的服務(wù)器、終端設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、控制設(shè)備與布線系統(tǒng)，必須能適應嚴格的工作環(huán)境，以確保系統(tǒng)穩(wěn)定。（3）易操作性先進且易于使用的圖形人機界面功能，提供信息共享與交流、信息資源查詢與檢索等有效工具。（4）可擴展性把各子系統(tǒng)有機結(jié)合起來，充分考慮將來需求的成長空間，所提供的系統(tǒng)平臺集成與技術(shù)將充分配合未來功能及擴充項目的需求，以避免