襄陽(yáng)市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況研究-論文

襄陽(yáng)市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況研究摘要近年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我市發(fā)展相當(dāng)迅速，與此同時(shí)，商業(yè)銀行作為背后有利的支持者，在其中扮演了重要的角色。但由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)快、銀行信貸過(guò)于集中的狀況使得房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。如何防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已成為當(dāng)前商業(yè)銀行需要研究解決的問題之一。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開展的實(shí)際情況出發(fā)，在對(duì)房地產(chǎn)金融的相關(guān)概念研究的基礎(chǔ)上，從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀著手，分析襄陽(yáng)市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出進(jìn)一步完善襄陽(yáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

AbstractInrecentyeaes,therealestateindustryinXiangYangdevelopedrapidly.Atthesametime,commercialbanksasastrongsupporterbehindtherealestateindustry,whichplaysanimporongrole.However,duetothemomentumofrapiddevelopmentofChina’srealestateindustry,thestatusofbankcreditistoofocusedonmakingtherealestatefinancialinstitutionsbearhigherfinancialrisks.Howtopreventandcontrolthesolvetheproblem.Thisrealestatefinancefromthecommercialbanktocarryouttheactualconditionsofbusiness,realestatefinanceinthestudy,basedonrelevantconceptsfromthecommercialbankcurrentsituationoftherealestatefinancebusiness,commercialbank,theexistenceofrealeatatefinancerisk.Commericalbankfurtherimprovefinancialriskmanagementofrealestatecountermeasures.Keywords:CommercialbankRealestateFinancialrisk

目錄1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 51.1房地產(chǎn)金融的含義和特點(diǎn) 51.1.1房地產(chǎn)金融的含義 51.1.2房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 51.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成及原因72、襄陽(yáng)市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險(xiǎn)72.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 72.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 82.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù) 92.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù) 102.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn) 112.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 112.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當(dāng)導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)112.2.3房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序?qū)е碌男庞蔑L(fēng)險(xiǎn) 122.2.4假按揭行為導(dǎo)致的道德風(fēng)險(xiǎn)123、進(jìn)一步完善襄陽(yáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策 133.1立足長(zhǎng)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念 133.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力 133.3構(gòu)筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系 133.4運(yùn)用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 143.5加強(qiáng)與相關(guān)管理部門的溝通完善外部環(huán)境 14結(jié)束語(yǔ)16TOC\o"1-3"\h\u

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或者清算資金并提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易等。可見，房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)在生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)1.1房地產(chǎn)金融的含義和特點(diǎn)1.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我?guó)目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。1.1.2房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)(一)集中性房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價(jià)值上。房地產(chǎn)相對(duì)于絕大多數(shù)商品而言其單件價(jià)值大，一幢房屋一般來(lái)講少則十幾萬(wàn)，幾十萬(wàn)，多則數(shù)千萬(wàn)，甚至上億元。因此，無(wú)論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來(lái)源。在國(guó)外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國(guó)聯(lián)邦住宅儲(chǔ)蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫(kù)等)來(lái)從事。(二)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過(guò)取得土地并進(jìn)行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗(yàn)收等一系列復(fù)雜且耗時(shí)長(zhǎng)的過(guò)程。相對(duì)于其他商品的生產(chǎn)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)所需時(shí)間更長(zhǎng)，短則一年、二年，長(zhǎng)則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價(jià)值大，購(gòu)買者往往無(wú)力一次性付清房款，常采用分期付款方式購(gòu)房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。(三)資金運(yùn)動(dòng)固定性房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動(dòng)，因而房地產(chǎn)固定在某一場(chǎng)所，不能移動(dòng)，通常也稱為不動(dòng)產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動(dòng)，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的。(四)資金增值性一方面，房地產(chǎn)資金能帶來(lái)收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會(huì)再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動(dòng)創(chuàng)造。在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中，資金通過(guò)形態(tài)改變使最終點(diǎn)的貨幣量大于起始點(diǎn)的貨幣量，就是資金運(yùn)動(dòng)所帶來(lái)的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中資金不斷地運(yùn)動(dòng)，就能實(shí)現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會(huì)日益稀缺，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動(dòng)。(五)風(fēng)險(xiǎn)性在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于存在事先無(wú)法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實(shí)際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，從資金投入到收回期限一般較長(zhǎng)，在這個(gè)投人產(chǎn)出過(guò)程中，如果融出的資金難以收回，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生不同于投9資決策時(shí)所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯(cuò)誤，因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無(wú)法完全收回；又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金；此外，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成及原因我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要成因：1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。2.相關(guān)政策、法律不健全。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否取決于國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。3.銀行與開發(fā)商信息不對(duì)稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢(shì)。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對(duì)開發(fā)商的信息只能通過(guò)間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國(guó)信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項(xiàng)目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。二、襄陽(yáng)市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險(xiǎn)2.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀2.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀以2016年10月為例（1）土地使用情況2016年10月，襄陽(yáng)市市區(qū)通過(guò)掛牌出讓3宗房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用地，土地成交面積12.33萬(wàn)平方米，成交金額共1.34億元，平均地價(jià)72萬(wàn)元/畝。其中，土地性質(zhì)為商住用地2宗，由襄陽(yáng)市建設(shè)**經(jīng)營(yíng)有限公司竟得，建筑面積分別約6萬(wàn)平方米、5萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)613元/平方米、740元/平方米；土地性質(zhì)為商業(yè)用地1宗，由湖北中豪商業(yè)有限公司竟得，建筑面積約9萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)660元/平方米。（2）商品房銷售情況10月襄陽(yáng)市商品房成交面積29.55萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.46%，同比增加12.06%。其中商品住宅成交面積27.24萬(wàn)平方米，環(huán)比減少8.22%，同比增加14.12%；寫字樓成交面積0.09萬(wàn)平方米，商業(yè)用房成交面積2.18萬(wàn)平方米，工業(yè)用房和其他成交0.04萬(wàn)平方米。10月，襄陽(yáng)市商品房成交均價(jià)5605.97元/平方，環(huán)比減少0.37%，同比增加4.26%。其中商品住宅成交均價(jià)5282.12元/平方，環(huán)比減少1.75%，同比增長(zhǎng)7.15%；寫字樓成交均價(jià)6177.92元/平方，環(huán)比增加3.97%,同比增長(zhǎng)25.18%；商業(yè)用房成交均價(jià)9666.66元/平方，環(huán)比增加0.5%,同比減少17.76%。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，襄陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民的居住條件和城鎮(zhèn)面貌，帶動(dòng)建筑建材行業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但與此同時(shí)也帶來(lái)了各種問題。2.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展是隨著我國(guó)住房制度改革而發(fā)展起來(lái)的，在上世紀(jì)90年代，我國(guó)取消了福利性住房分配，改為貨幣分配，開始了商品房的市場(chǎng)化，房地產(chǎn)開發(fā)商可自由開發(fā)，消費(fèi)者可自由購(gòu)房商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)銀行融資，促進(jìn)了銀行的房地產(chǎn)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，在銀行信貸比例中，占據(jù)重要地位。同期開展的一項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)就是“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”，此項(xiàng)措施加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，迅速活躍了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，從以前單一的開發(fā)商融資渠道，變?yōu)橘?gòu)買者購(gòu)買住房的資金來(lái)源渠道，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商主要的銷售資金回籠渠道，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)近幾年來(lái)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民生活的重要途徑之一。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樗耐顿Y和收益周期長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)存在自身的周期性波動(dòng)，是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講是一個(gè)大投入高產(chǎn)出的行業(yè)，對(duì)銀行則是一個(gè)面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。這種高風(fēng)險(xiǎn)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)方面。而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)又是近年來(lái)各商業(yè)銀行的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高自身經(jīng)營(yíng)效益具有重要意義，但目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良比率呈惡化的趨勢(shì)，這不僅關(guān)系到銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的好壞，還直接影響到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)家的金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展都有著非常重大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)貸款：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行提供的涵蓋土地整理儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的融資品種。根據(jù)投入用途不同主要分為：土地儲(chǔ)備貸款、住房開發(fā)貸款和商用房開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款人必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，必須用于開發(fā)建造向市場(chǎng)租售的經(jīng)濟(jì)適用住房或各檔次商品住宅，或者開發(fā)建造向市場(chǎng)租售的用于商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)的寫字樓、辦公樓、商場(chǎng)、商鋪等商用房。個(gè)人住房抵押貸款：個(gè)人住房抵押貸款是貸款的重要形式，一般是指借款人以所購(gòu)買或所擁有的住房作為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并按借款合同規(guī)定履行還本付息的義務(wù)。在西方國(guó)家，個(gè)人住房抵押貸款余額大大高于中、短期消費(fèi)貸款余額。我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款是伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革而出現(xiàn)的，是住房商品化的產(chǎn)物。1987年中國(guó)建設(shè)銀行率先頒布《住房?jī)?chǔ)蓄存款和住宅借款暫行辦法》，標(biāo)志住房抵押貸款在我國(guó)正式推行。短短二十幾年，從無(wú)到有，從少到多，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展。個(gè)人住房抵押貸款一般有以下幾種主要類型：標(biāo)準(zhǔn)的固定利率住房抵押貸款、買下住房抵押貸款、較短期限的住房抵押貸款、可轉(zhuǎn)換住房抵押貸款、兩步式住房抵押貸款、反向年金抵押貸款。2.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權(quán)或期權(quán)作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長(zhǎng)、貸款金額大、貸款高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)等特點(diǎn)，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的大需求量，高回報(bào)率，促使金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6.2萬(wàn)億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在著較大的差別。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。自1996年，人民銀行允許各家商業(yè)銀行開辦個(gè)人呢住房貸款以來(lái)，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)品種不斷創(chuàng)新，設(shè)計(jì)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，演變出了較為豐富的產(chǎn)品體系。商業(yè)銀行個(gè)人呢信貸產(chǎn)品一般分為三個(gè)大類，即個(gè)人呢住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款。個(gè)人住房貸款本質(zhì)還是支持購(gòu)房消費(fèi)的，但其自己形成了完整的體系，又是業(yè)務(wù)量大的品種。分為：個(gè)人一手房貸款，個(gè)人二手房貸款，個(gè)人商用房貸款，個(gè)人自建房貸款，個(gè)人住房公積金貸款。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，個(gè)人一手房貸款就是商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的代名詞。此種貸款一般采用開發(fā)商先提供階段性保證擔(dān)保，后轉(zhuǎn)為抵押的擔(dān)保模式。這是因?yàn)榻^大多數(shù)樓盤在期房階段就開始銷售，房屋售出貸款辦理完畢后至少需要1-2年的時(shí)間才能逐漸入住，竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)分割等相應(yīng)的一系列手續(xù)。在銀行落實(shí)抵押擔(dān)保前，開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保，開發(fā)商會(huì)與銀行簽訂合作協(xié)議并在銀行處開立保證金賬戶，存入一定能夠的金額保證金，同時(shí)銀行也會(huì)在一定程度上對(duì)開發(fā)銀行的銷售回款進(jìn)行監(jiān)督，控制開發(fā)商挪用資金的情況，降低項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。這也是為什么一手樓盤往往開發(fā)商會(huì)制定少數(shù)幾家按揭銀行的原因。個(gè)人二手房貸款同一手房一樣，銀行業(yè)務(wù)發(fā)展需要依存翻翻地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二手房業(yè)務(wù)中銀行一般需要依靠評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告來(lái)確定抵押物的價(jià)值，評(píng)價(jià)費(fèi)一般由借款人或中介來(lái)支付，借款人希望評(píng)估高一點(diǎn)，銀行希望評(píng)估低一點(diǎn)，評(píng)估公司夾在中間怕?lián)p失業(yè)務(wù)量又怕?lián)p害與銀行的合作關(guān)系。這種時(shí)候?qū)J款額度的把控難度很大。個(gè)人商用房貸款發(fā)展也依靠個(gè)人購(gòu)置商用房需求的增長(zhǎng)與市場(chǎng)的發(fā)展。商用房貸款的用途略有不同。不像住宅具有居住功能，商用房一般來(lái)說(shuō)只能經(jīng)營(yíng)使用。有些開發(fā)商確實(shí)將商用房做成住宅一樣銷售，達(dá)到規(guī)避調(diào)控或其他目的。商業(yè)銀行在貸款統(tǒng)計(jì)上是把個(gè)人商用房貸款歸為經(jīng)營(yíng)類。個(gè)人公積金委托貸款是比較特殊的一個(gè)貸款品種。委托貸款是和自營(yíng)貸款相對(duì)而言的，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)銀行是用自己的錢來(lái)放貸就是自營(yíng)貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)是委托貸款是因?yàn)榉刨J用的是住房積金管理中心的錢。商業(yè)銀行在這里主要起到一個(gè)媒介的作用，同時(shí)還幫助公積金中心進(jìn)行貸款管理工作，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)作為收益。2.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系等因素的變化以及房屋價(jià)格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發(fā)生負(fù)面變化的風(fēng)險(xiǎn)。它主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是由于各種原因致使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生大幅度波動(dòng)而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是當(dāng)投資者購(gòu)入房地產(chǎn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出或出租時(shí)，可能會(huì)遇到找不到適合的買家或租賃者的情況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種不確定因素非常多，國(guó)內(nèi)外社會(huì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)等都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在襄陽(yáng)這種三線發(fā)展中城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還比較小，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展襄陽(yáng)人民的生活水平提高對(duì)住房要求也提高。現(xiàn)在面臨的問題就是去庫(kù)存，目前東津樓盤閑置較多。2.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當(dāng)導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與銀行資產(chǎn)安全性高度相關(guān)。一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要銀行業(yè)大量的資金支持,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在60%以上;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)也是銀行業(yè)重要的服務(wù)領(lǐng)域,目前房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占銀行業(yè)中長(zhǎng)期貸款的1/3以上。此外,銀行業(yè)持有的大量企業(yè)和居民債權(quán)都是以房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式,房地產(chǎn)價(jià)格漲跌、行情冷暖會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)大幅波動(dòng),房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng),泡沫破滅,極有可能出現(xiàn)巨大的社會(huì)資產(chǎn)損失,甚至可能出現(xiàn)銀行危機(jī)和貨幣危機(jī),直至危及整個(gè)金融體系的安全。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)對(duì)象為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在:1高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),2房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力弱。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在:1投資性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增大,2個(gè)人收入穩(wěn)定性成為個(gè)貸回收的基本前提,目前這一前提正在受到挑戰(zhàn)。同時(shí)房地產(chǎn)信貸的法律風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加大。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊,以及房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大,國(guó)內(nèi)銀行業(yè)需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和以房產(chǎn)做抵押的貸款持更為謹(jǐn)慎的信貸政策,同時(shí)采取必要的防范措施來(lái)控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查,規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn),防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn),完善懲戒機(jī)制,加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。2.2.3房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序?qū)е碌男庞蔑L(fēng)險(xiǎn)銀行存款市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的負(fù)面影響.帶來(lái)潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行向員工借款以及鼓勵(lì)員工貸款充抵存款的做法最明顯的特點(diǎn)是待存款考核結(jié)束后,則立即將這部分資金抽出歸還員工和銀行,這容易造成存款的大幅波動(dòng),從而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商向銀行貸款蓋樓，房子非但賣不出去還無(wú)力償還貸款。2.2.4假按揭行為導(dǎo)致的道德風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商住房"假按揭"通常是指房地產(chǎn)開發(fā)商以套取銀行信貸資金為目的，采用虛假申請(qǐng)人、虛假申請(qǐng)材料、虛增房?jī)r(jià)(面積)、虛假申請(qǐng)事由等手段，向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人商住房按揭貸款的行為。個(gè)人商住房按揭貸款具有成本低、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小等特點(diǎn)，因此成為商業(yè)銀行優(yōu)先發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。但近期各商業(yè)銀行"假按揭"案件頻發(fā)，形式多種多樣。一些商業(yè)銀行受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核的驅(qū)使，而競(jìng)相發(fā)展個(gè)人商住房按揭貸款，簡(jiǎn)化貸款條件，不按章操作，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商、非法中介機(jī)構(gòu)利用"假按揭"套取銀行信貸資金；個(gè)別商業(yè)銀行員工甚至與房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)交易所工作人員內(nèi)外勾結(jié)，偽造貸款抵押物他項(xiàng)權(quán)證和中介機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告等相關(guān)要件，騙取商業(yè)銀行貸款。這些"假按揭"不僅使商業(yè)銀行遭受信貸資金的損失，還會(huì)因此造成負(fù)面的社會(huì)影響、引發(fā)商業(yè)銀行的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。購(gòu)房者信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩方面：一方面，在"假按揭"業(yè)務(wù)中，多數(shù)購(gòu)房借款人不具有還款能力：有的購(gòu)房借款人是虛構(gòu)的，沒有真實(shí)的購(gòu)房借款人來(lái)履行借款合同項(xiàng)下的義務(wù)；有的購(gòu)房人是開發(fā)商找來(lái)的無(wú)固定職業(yè)者，商業(yè)銀行根本無(wú)法找到真正的購(gòu)房借款人；有的購(gòu)房借款人被反復(fù)利用、多次"購(gòu)買"多套房產(chǎn)，借款金額巨大，根本不具有還款能力。而且當(dāng)前我國(guó)信用體制很不完善，個(gè)人財(cái)產(chǎn)很容易被轉(zhuǎn)移、隱匿，要從執(zhí)行個(gè)人的財(cái)產(chǎn)中彌補(bǔ)商業(yè)銀行資金損失，往往效果不佳；另一方面，購(gòu)房借款人還貸意愿不真實(shí)，違約可能性極高。在正常住房按揭業(yè)務(wù)中，購(gòu)房借款人具有真實(shí)的購(gòu)房意愿，并且已經(jīng)支付了首付款，因此，其違約成本較高，在通常情況下不會(huì)輕易放棄供房。但是在"假按揭"中，購(gòu)房借款人的購(gòu)房意愿不真實(shí)，或就高價(jià)部分貸款意愿不真實(shí)，沒有還款意愿，其還款資金來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)商。因此，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，購(gòu)房借款人就會(huì)立即停止償還商業(yè)銀行貸款，致使商業(yè)銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三、進(jìn)一步完善襄陽(yáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策3.1立足長(zhǎng)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念新常態(tài)下，銀行必須重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)布局和發(fā)展節(jié)奏，切實(shí)轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式和盈利模式，提高精細(xì)化管理水平和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)能力，走資本節(jié)約、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)涵增長(zhǎng)的可持續(xù)發(fā)展道路。例如：就經(jīng)營(yíng)理念而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行樹立可持續(xù)發(fā)展理念，將結(jié)構(gòu)優(yōu)化作為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重中之重，加快轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)增長(zhǎng)方式和盈利模式，走集約化發(fā)展道路；就服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)進(jìn)一步明確自身定位，平衡好追求經(jīng)濟(jì)利益和履行社會(huì)責(zé)任的關(guān)系，加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，實(shí)現(xiàn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展和良性互動(dòng)；就增長(zhǎng)速度而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)必須摒棄過(guò)去的思維模式，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)增速的新常態(tài)，既要避免過(guò)于追求過(guò)快增長(zhǎng)，又要保持一定的增長(zhǎng)速度，努力實(shí)現(xiàn)速度、質(zhì)量和效益的有機(jī)統(tǒng)一；就經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行相應(yīng)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、渠道、市場(chǎng)和盈利來(lái)源的多元化，更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；就風(fēng)險(xiǎn)控制而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行加強(qiáng)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，有效防范各方面風(fēng)險(xiǎn)；就改革創(chuàng)新而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行必須加大創(chuàng)新力度，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力和活力，努力向管理變革要紅利、向技術(shù)創(chuàng)新要紅利。3.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力（一）關(guān)注相關(guān)政策，調(diào)正經(jīng)營(yíng)方向和策略銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，對(duì)各類批發(fā)市場(chǎng)、缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤、寫字樓、中高價(jià)商用房、非商品住宅等限制介入；對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的小型開發(fā)企業(yè)、自由資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入。認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹房地產(chǎn)金融的相關(guān)政策走向，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)住房開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、商用房開發(fā)貸款實(shí)行嚴(yán)格分類管理，調(diào)整內(nèi)部貸款結(jié)構(gòu)，將風(fēng)險(xiǎn)度高的貸款逐步調(diào)整為風(fēng)險(xiǎn)度低的貸款，降低風(fēng)險(xiǎn)高的貸款占貸款總額的比重，將風(fēng)險(xiǎn)較高、時(shí)間較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險(xiǎn)較小、時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離，實(shí)行住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例管理。（三）合理控制和發(fā)放個(gè)人按揭貸款個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年，在這期間個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款者的信用級(jí)別，對(duì)于新收到的個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)，必須到單位核實(shí)收入證明，核實(shí)貸款者真實(shí)身份；而已經(jīng)辦理完按揭的借款人，要重新檢查相關(guān)資料核對(duì)確認(rèn)，降低按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)虛假按揭等現(xiàn)象。3.3構(gòu)筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，降低銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來(lái)源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過(guò)高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。銀行要加強(qiáng)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的員工培訓(xùn)，統(tǒng)一從業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立違規(guī)人員責(zé)任追究制度，使因道德風(fēng)險(xiǎn)或工作失誤使銀行產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)、造成損失的人員受到相應(yīng)懲罰。同時(shí)充分調(diào)動(dòng)信貸部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，定期檢查內(nèi)部控制制度的完善程度，建立良好的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。3.4運(yùn)用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行要充分運(yùn)用利率、規(guī)模和成數(shù)等各種手段，促使不同檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目保持合理的比例，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。例如對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款中購(gòu)買高檔住房或者多套住房的貸款成數(shù)降低，首付款比例也要相應(yīng)提高：對(duì)高檔住房適當(dāng)上浮利率，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房下浮利率，以此來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫；對(duì)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，工商銀行要注意加強(qiáng)與同行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，采用銀團(tuán)貸款的形式來(lái)有效分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。3.5加強(qiáng)與相關(guān)管理部門的溝通完善外部環(huán)境商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范僅靠商業(yè)銀行自身努力是不夠的，同時(shí)需要優(yōu)良的金融環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境、信用環(huán)境等一系列外部環(huán)境的支持。因此建議商業(yè)銀行加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通：第一，深入規(guī)范銷售和抵押登記制度，并建立規(guī)范統(tǒng)一的銷售和抵押登記制度。第二，對(duì)惡意套貸的假按揭應(yīng)該做出相應(yīng)的司法解釋，追究其法律責(zé)任。第三，有關(guān)部門在法律制度上應(yīng)該重視保護(hù)銀行作為債權(quán)人的利益。第四，適當(dāng)放寬呆賬壞賬核銷的政策。第五，加快個(gè)人信用體系的建立和完善。第六，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)體系建設(shè)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

結(jié)束語(yǔ)：在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)在襄陽(yáng)市的勢(shì)頭將非常好。商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)業(yè)背后有力的支持者，在其中扮演了重要的地位。因此未來(lái)襄陽(yáng)市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景巨大。但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)快，銀行信貸過(guò)于集中的狀況使得房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此如何防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為當(dāng)前商業(yè)銀行需要研究的問題之一。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開展的實(shí)際情況出發(fā)，在對(duì)房地產(chǎn)金融的相關(guān)概念研究上，從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀著手，分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出了進(jìn)一步完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議。提出的主要對(duì)策建議包括：立足長(zhǎng)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，構(gòu)筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系，運(yùn)用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)與相關(guān)管理部門的溝通完善外部環(huán)境 基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)嵌入式以太網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)基于51單片機(jī)的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)HYPERLINK"/detail.htm?3773