愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群建設(shè)項目可行性研究報告

PAGEPAGE52目錄第一章概述 4一、項目實(shí)施的背景 4二、項目概況 7三、項目投資者概況 8四、編制依據(jù)與研究范圍 8第二章項目建設(shè)必要性分析 9一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求 9二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 10三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐 11第三章市場分析與市場定位 11一、國內(nèi)別墅市場分析 11二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析 12三、別墅群項目SWOT分析 13五、目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析 17第四章市場營銷 18一、營銷策略 18二、銷售周期預(yù)計 20第五章建設(shè)條件與場址選擇 20一、建設(shè)條件 20二、場址選擇 23第六章項目開發(fā)與實(shí)施計劃 24一、工程建設(shè)內(nèi)容 24二、項目實(shí)施進(jìn)度安排 28第七章投資估算與資金籌措 29一、投資估算內(nèi)容 29二、投資估算 30三、資金籌措 31四、投資計劃 31第八章財務(wù)分析與財務(wù)評價 31一、建筑成本估算 31二、投資收益估算 32三、現(xiàn)金流量測算 34四、敏感性分析 34五、財務(wù)評價 35第九章風(fēng)險分析 35一、風(fēng)險因素 35二、風(fēng)險對策 36第十章結(jié)論與建議 39一、結(jié)論 39二、建議 39結(jié)束語 40附件 41附表一：愚人島別墅群項目投資估算表 41附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表 42附表三：愚人島別墅群項目投資成本表 43附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表 44附表五：愚人島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表 45附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表 45

第一章概述一、項目實(shí)施的背景（一）生態(tài)旅游已經(jīng)成為當(dāng)今世界最具前景的旅游精品生態(tài)旅游是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式，主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀、自然環(huán)境、野生動植物及文化特征為目的的旅游形式，旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認(rèn)識自然、親近自然、享受自然，暫時擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達(dá)到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時尚。據(jù)世界生態(tài)旅游大會介紹，國際生態(tài)旅游市場潛力巨大，年增長率為20%～25%，高于其它旅游項目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會效益，聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動，以鼓勵世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動來促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（二）湖北宜昌生態(tài)旅游業(yè)迅猛發(fā)展近年來，湖北省旅游業(yè)處于迅猛發(fā)展的階段。目前，湖北旅游業(yè)基本形成了以武漢、宜昌為中心向四周輻射的旅游布局，形成了以“一江兩山”為重點(diǎn)的空間格局和全方位開放型的旅游網(wǎng)絡(luò)格局。“十五”時期，全省累計接待海內(nèi)外旅游者3.32億人次，年均增長12.91%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元，年均增長15.96%。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。宜昌市位于長江中游和上游的結(jié)合部、湖北省的西部，地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過渡的地帶，旅游資源獨(dú)具特色，既有秀麗的自然風(fēng)光，又有豐富的人文景觀，還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程，集自然景觀、人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體。全市擁有各類旅游資源601處，其中世界級3處、國家級30處、省級40處，年接待萬人以上的景點(diǎn)104處。長江三峽是我國最大的國家地質(zhì)公園、全國旅游景點(diǎn)40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、西陵峽口風(fēng)景區(qū)4家風(fēng)景區(qū)是國家4A級景區(qū)，玉泉寺風(fēng)景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風(fēng)景區(qū)、屈原祠、紫陽龍洞風(fēng)景區(qū)、奧陶紀(jì)石林、宋山、古潮音洞風(fēng)景區(qū)、情人泉風(fēng)景區(qū)11家風(fēng)景區(qū)是國家3A級景區(qū)。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評選為湖北首屆“十佳”旅游景區(qū)。以長江三峽為代表的自然風(fēng)光和以三峽水利樞紐工程為代表的人文景觀奠定了宜昌旅游在全國和國際旅游中的重要地位。詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國古戰(zhàn)場、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國家森林公園、后河國家級自然保護(hù)區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫卷。（三）愚人島生態(tài)旅游資源十分豐富，亟待開發(fā)清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，處在中西部交接樞紐，依托三峽，地控鄂渝，輻射全國。愚人島庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。山水清幽寧靜，植被蔥郁，景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價值和欣賞價值。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。愚人島的資源環(huán)境具有較好的舒適性、康益性和安全性，為承載度假旅游的開發(fā)提供了根本保證。（四）愚人島別墅群項目開發(fā)有利于生態(tài)旅游資源綜合利用根據(jù)《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，其資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。因此，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。二、項目概況1.項目名稱：湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目2.承辦單位：湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司3.項目建設(shè)地點(diǎn)清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡稱“愚人島”）位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣東部的清江高壩洲庫區(qū)，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°06′，北緯30°24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心和旅游發(fā)達(dá)區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成，規(guī)劃總面積24.209平方千米。3、項目規(guī)劃：（1）用地面積266680㎡（2）總建筑面積270520㎡（3）建筑占地面積173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積（5）投資規(guī)模：項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。單位建筑面積投資額為1693元。（6）項目建設(shè)進(jìn)度：本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。三、項目投資者概況1.基本情況湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊資本1億元人民幣，其全資子公司湖北清江愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。公司經(jīng)營場所位于長陽土家族自治縣磨市鎮(zhèn)黃荊莊村五組，經(jīng)營期限為2007年3月26日至2027年3月25日，經(jīng)營范圍包括：旅游、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水電開發(fā)與投資；文化、教育、體育投資；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程服務(wù)；工藝美術(shù)品、針紡織品、日用百貨、塑料制品銷售；接受委托對酒店餐飲單位進(jìn)行管理；企業(yè)形象策劃、會展服務(wù)等?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，占比18.5%。公司作為長陽縣目前規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開發(fā)。2.公司治理公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制。自成立以來，公司建立了一套完善的、科學(xué)的管理制度，成立了董事會、監(jiān)督班子和經(jīng)理班子，權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，職責(zé)分明各司其職，既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。董事會為公司最高決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理班子作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動。公司管理力求科學(xué)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)1、《湖北清江愚人島旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》2、《湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制協(xié)議》3、項目初步設(shè)計方案4、初步可行性研究報告5、《愚人島社會主義新農(nóng)村規(guī)劃編制協(xié)議》（二）研究范圍1、項目規(guī)劃設(shè)計2、項目建設(shè)計劃3、項目經(jīng)濟(jì)效益分析4、項目開發(fā)風(fēng)險分析第二章項目建設(shè)必要性分析一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長江北岸、三峽東口，古稱夷陵，有2400多年的歷史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的發(fā)祥地。宜昌西接長江三峽，溯流直達(dá)巴蜀，東連兩湖魚米之鄉(xiāng)，順江暢達(dá)寧滬，自古便是鄂西川東的物資集散地和交通樞紐，“上控巴蜀，下引荊襄”，素有“三峽門戶”、“峽口明珠”之美譽(yù)。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國際水電名城戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，宜昌作為一個國際性旅游目的地日漸成熟。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個湖北省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動作用。然而，宜昌旅游產(chǎn)品卻存在旅游產(chǎn)品種類單一、產(chǎn)品開發(fā)深度不夠、各種產(chǎn)品缺乏有效整合等問題，以致于對客流的吸引力不足，產(chǎn)業(yè)效益低下，嚴(yán)重影響地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展水平。同時，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。在清江愚人島發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)旅游，一方面順應(yīng)了旅游的發(fā)展趨勢，改變宜昌旅游結(jié)構(gòu)，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展愚人島的旅游開發(fā)對于做強(qiáng)做大清江旅游板塊、對于推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展、對于改善宜昌旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、對于配合三峽大壩的觀光旅游、對于提升湖北度假旅游產(chǎn)品的國內(nèi)外知名度都具有重要的意義。主要體現(xiàn)在：1.根據(jù)《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來宜昌旅游產(chǎn)品開發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。2.無論是宜昌還是湖北，要留住三峽游客最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要做好以三峽大壩為點(diǎn)、以長江中下游和清江流域為線、以鄂西旅游圈為面的旅游開發(fā)。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和清江旅游的互動，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時間。3.目前，清江旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級別也不高，對宜昌市度假旅游市場基本上沒有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場。4.在清江愚人島發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)旅游，一方面促進(jìn)宜昌旅游結(jié)構(gòu)改變，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，這種資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。因此，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司股東集體做出決策：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第三章市場分析與市場定位一、國內(nèi)別墅市場分析1.TownHouse引爆生態(tài)旅游度假別墅市場隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于：金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士、公務(wù)員、高端技術(shù)人才。隨著市場的發(fā)展和TownHouse的涌現(xiàn)，別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買TownHouse的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,24.5%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視：國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。目前，別墅市場的重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn),項目品質(zhì)普遍較低,少數(shù)低容積率、高綠化率的項目倍受市場推崇。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機(jī)地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了人與自然的有機(jī)融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為TownHouse之中的精品。2、品質(zhì):追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計上強(qiáng)調(diào)實(shí)用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點(diǎn)。愚人島別墅群采用歐式建筑方格，與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成，更易迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，具有較高的市場品位。二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析2009年上半年，在國家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》出臺、股票市場強(qiáng)勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢。上半年城區(qū)商品房成交3494套，銷售面積達(dá)67.91萬m2，與去年同期同比增長55.08%，接近2007年市場高峰期的同期水平。其中五月商品房銷售面積達(dá)到13.09萬㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；城區(qū)住宅銷售面積達(dá)55.68萬㎡，與去年同期同比增長56.98%，增幅明顯，其中六月銷售9.35萬㎡，銷售面積最大。上半年銷售面積的增長也帶動了銷售額的大幅增長，上半年城區(qū)商品房銷售額達(dá)28.8億元，與去年同期同比增長71.74%；城區(qū)住宅銷售額19.18億元，與去年同期同比增長65.49%。隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，宜昌城區(qū)和非城區(qū)消費(fèi)者入市購房熱情不斷增加，現(xiàn)房銷售同比增幅在40%以上，期房銷售同比下降減小，購房對象的多元化和區(qū)域的擴(kuò)大化，不僅消化了現(xiàn)房，也加快了過去存積的期房消化速度。三、別墅群項目SWOT分析（一）Strengths(優(yōu)勢)1.優(yōu)良的旅游區(qū)位具有“天下之中”、號稱“千湖之省”的湖北省賦予愚人島良好的宏觀區(qū)位。“天下之中”的地緣優(yōu)勢有利于與旅游客源地建立便捷的航空、鐵路和公路交通聯(lián)系；“千湖之省”有利于發(fā)揮集聚優(yōu)勢，為開發(fā)、建設(shè)、宣傳濱水度假旅游產(chǎn)品提供了良好的營銷形象。臨近三峽大壩賦予愚人島絕佳的中觀區(qū)位。三峽大壩作為中國歷史上繼長城以來最偉大的工程，其旅游吸引力也如長城一樣是不受時空限制的，具有長期效益。而且，三峽大壩的資源等級無形之中提升了附近旅游區(qū)和度假區(qū)的資源等級。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強(qiáng)三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠(yuǎn)程客源。2.優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。愚人島青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局，山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。3.豐富多彩的人文旅游資源愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（1590年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。古往今來，凡登臨者到此，無不為如此河山而生嘯傲之慨。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑?dāng)囗傧蛉藗冋故具@座鄂西南的道教叢林。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價值和欣賞價值。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。（二）Weaknesses（劣勢）1.基礎(chǔ)設(shè)施相對匱乏基礎(chǔ)設(shè)施是愚人島進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的重要支撐，對于營造一個便利、舒適的度假環(huán)境至關(guān)重要。目前，愚人島現(xiàn)有的旅游服務(wù)接待設(shè)施存在著檔次不高、缺乏特色的明顯不足。基礎(chǔ)設(shè)施方面，供水、燃?xì)?、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設(shè)施短缺，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。2.區(qū)位交通網(wǎng)絡(luò)相對落后愚人島三面環(huán)水，短期內(nèi)不能架橋，去愚人島主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。隨著愚人島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素。而且停車場地的大小也會受到游客量周期變化的影響，在淡季的時候會被閑置，在旺季尤其在黃金周的時候又不能滿足需要。因此，鄢沱碼頭的停車問題必然會成為制約愚人島發(fā)展的一個長期問題。同時愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡(luò)尚未形成。（三）Opportunities(機(jī)遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立湖北省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機(jī)制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā)展。宜昌作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”領(lǐng)跑者，而長陽作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重要支點(diǎn)，在湖北省“鄂西生態(tài)文化旅游圈”中占有重要地位，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，旅游資源富集，在宜昌和長陽的旅游業(yè)發(fā)展中起著極其重要的作用，而愚人島作為清江流域的重要節(jié)點(diǎn)，對于完善清江流域乃至宜昌和湖北的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著重要的潛在作用。2.生態(tài)休閑度假成為主流目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。隨著人們在“復(fù)歸自然”、“返璞歸真”的觀念影響下，為了緩解壓力，享受生活，獲得身心愉悅而選擇的一種在大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們?nèi)找嫣岣叩娜宋木衽c環(huán)境意識結(jié)合在一起所形成的一種生態(tài)休閑度假、綠色消費(fèi)日漸成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一,并且其比重在不斷上升中?？梢灶A(yù)見，隨著愚人島周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提高，度假需求勢必會快速增長，愚人島具有相當(dāng)?shù)氖袌鰸摿Α?.區(qū)域大交通日益完善宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，愚人島所在的宜昌1.5小時航空圈完全可以覆蓋到國內(nèi)大部分發(fā)達(dá)地區(qū)，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。（四）Threats（挑戰(zhàn)）1.環(huán)保要求一方面，愚人島別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響愚人島整體的生態(tài)環(huán)境。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，清江水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人島的別墅開發(fā)也是一個巨大的挑戰(zhàn)。2.利益關(guān)系的協(xié)調(diào)為確保愚人島旅游開發(fā)的順利進(jìn)行，必須處理好如下幾個關(guān)系：當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關(guān)系，清江東岸與度假區(qū)的利益關(guān)系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關(guān)系。為實(shí)現(xiàn)愚人島乃至整個清江流域的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，協(xié)調(diào)好各部門、各利益主體之間的關(guān)系，避免各自為陣現(xiàn)象及各種短期行為的發(fā)生。這是愚人島項目開發(fā)的重中之重。綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快愚人島別墅群的開發(fā)，有助于推動愚人島旅游開發(fā)的步伐，在有效保護(hù)生態(tài)資源的前提下，將愚人島的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造愚人島整體優(yōu)勢品牌，將對促進(jìn)宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。五、目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標(biāo)市場定位湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：1.企事業(yè)單位的中高級管理人員，包括：公務(wù)員、中外資企業(yè)高級白領(lǐng)、企業(yè)中高層人員；2.民營企業(yè)家、富商等；3.宜昌周邊城市的高收入階層，如重慶、成都、武漢、十堰等；4.港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。（二）項目定位經(jīng)過大量市場調(diào)研和反復(fù)分析論證，湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目選擇歐式建筑作為目標(biāo)定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于清江碧波之上，欣賞歐式建筑風(fēng)格，可以提升項目的開發(fā)價值和尊崇品位。1.項目戶型設(shè)計新穎獨(dú)特，超前、出乎住戶預(yù)料的空間創(chuàng)新。A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶，挑高客廳(6.4m高)，共有8個臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；B型聯(lián)排也是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶；各戶型均在8房以上，層高3.2m，面積分別如下：單體別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡。2.設(shè)計新潮、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計；對流通風(fēng)良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計，突顯住宅高尚定位。單體別墅建設(shè)上結(jié)合水體，營造有私家碼頭，景觀效果豐富。3.設(shè)計上盡顯“綠色”建筑。將中央綠地、宅間綠地、宅園綠地和屋頂綠化、清江碧波有機(jī)結(jié)合，使別墅處處是綠色，步步有景觀，構(gòu)建多層次的綠化景觀系統(tǒng)。第四章市場營銷一、營銷策略（一）品牌形象策略公司堅持以品牌建設(shè)為營銷核心，以科學(xué)營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象，取得了良好的效果。2007年3月愚人島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地；2007年4月承辦了“愚人島杯”2007中國長陽·張健橫渡隊清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風(fēng)光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學(xué)子同行”活動?；顒拥膭?chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。（二）分步推廣策略在項目達(dá)到預(yù)售階段前，分步驟地進(jìn)行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進(jìn)目標(biāo)群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。（三）客戶參與策略在項目達(dá)以預(yù)售階段后，開始進(jìn)行項目認(rèn)購，增加采用預(yù)訂、贈送禮品等形式，吸引目標(biāo)群體前來參觀，增加市場認(rèn)可度，選擇適當(dāng)?shù)臅r機(jī)開盤銷售，迎接銷售高潮。根據(jù)實(shí)際情況可以讓目標(biāo)群體交付一定的資金，參與設(shè)計戶型，在客戶親身參與建設(shè)過程，共享成功的喜悅。（四）創(chuàng)新經(jīng)營，導(dǎo)入“別墅-休閑度假”聯(lián)動銷售模式對于度假型的第二居所，可以采用別墅-休閑度假”聯(lián)動，以分時度假方式進(jìn)行經(jīng)營。通過產(chǎn)權(quán)式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風(fēng)險。（五）價格策略根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢和愚人島別墅群項目工程進(jìn)度安排，保守預(yù)計一期別墅均價采用5000元／㎡。隨著一期工程主體進(jìn)度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設(shè)，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實(shí)景效果的帶動下，二期項目的漲價將是水到渠成，二期別墅保守估價為6000元／㎡。二、銷售周期預(yù)計本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。第一期自2010年7月1日預(yù)售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預(yù)售，2012年2012年12月31日銷售完畢。愚人島別墅群項目預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售收入150372萬元，其中2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入23880萬元，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入63022萬元，2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入63470萬元。表1愚人島別墅群項目銷售收入預(yù)測表項目第一期第二期合計2010年2011年小計20112012小計單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章建設(shè)條件與場址選擇一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過?！逗笔∏褰奕藣u生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）已于2006年12月16日通過由湖北省發(fā)改委、湖北省旅游局、宜昌市人民政府組織的評審會。另外，《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），也在2007年11月15日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過，并得到湖北省旅游局、華東師范大學(xué)、三峽大學(xué)、宜昌市發(fā)改委、宜昌市國土局、宜昌市環(huán)境保護(hù)研究所等單位專家的一致好評。評審專家委員會認(rèn)為，《控規(guī)》成果完善，符合國家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合愚人島實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實(shí)施的批復(fù)（長政函[2008]30號）和長陽土家族自治縣建設(shè)局《關(guān)于湖北清江愚人島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函》（長建函[2008]74號）。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越1.地形地貌清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。西部山嶺高程1000～2000米，東部由1000米降至河口的數(shù)十米。流域內(nèi)山區(qū)占80%以上，山勢陡峻，河谷深切，河道狹窄，比降大，具有山區(qū)河流特征。河道以灘多而著稱于世。愚人島三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。屬喀斯特地貌。地震基本烈度為Ⅵ度。2.氣候愚人島地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，熱量資源豐富，無霜期長，雨量充沛，雨熱同季。年平均氣溫16℃，年平均日照時數(shù)為1571小時，無霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點(diǎn)，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞（三）基礎(chǔ)設(shè)施相對完善1.區(qū)位交通愚人島距宜昌城區(qū)32公里、宜都城區(qū)41公里、長陽城區(qū)21公里、三峽機(jī)場32公里，交通便利。長陽是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。島內(nèi)，愚人島僅靠磨南公路和村道土路連接，內(nèi)部交通路網(wǎng)還未形成，區(qū)域的可進(jìn)入性明顯不足。愚人島的開發(fā)建設(shè)需要重點(diǎn)解決內(nèi)部交通路網(wǎng)的建設(shè)問題，形成完善的交通網(wǎng)絡(luò)。2.供電目前愚人島供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有—座110kV變電站，項目完成后，擬新配置2座10kV變電所，供電電源接自變電站，可滿足項目需要。3.給、排水系統(tǒng)愚人島水源主要來自于清江，本項目擬新建1座1萬噸/日自來水廠，統(tǒng)一鋪設(shè)自來水管網(wǎng)供水，并配置3座蓄水池。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。4.郵政通訊島內(nèi)電信服務(wù)商通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，通訊條件極為便利。此外，項目擬在各酒店、別墅區(qū)等服務(wù)區(qū)設(shè)郵政服務(wù)點(diǎn)，可方便與長陽縣郵政局對接。二、場址選擇清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡稱“愚人島”）位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣東部的清江高壩洲庫區(qū)，在八百里清江下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°06′，北緯30°24′，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成，規(guī)劃總面積24.209平方千米。清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積樟樹垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2尹家山：總面積600畝，規(guī)劃單體別墅70棟，建筑面積55720m花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520m第六章項目開發(fā)與實(shí)施計劃一、工程建設(shè)內(nèi)容（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）用地面積266680㎡（2）總建筑面積270520㎡（3）建筑占地面積173410㎡（4）綠地面積93270㎡（5）綠地率35％（6）建筑密度20％（7）容積率1.56表2愚人島別墅群項目主要指標(biāo)項目名稱別墅類型套數(shù)單套面積用地面積（㎡）建筑面積（㎡）皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅707963571855720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計370173410270520（二）工程建設(shè)內(nèi)容1.建安工程（1）土建包括園林、綠化、公共部分裝修等。（2）裝修外部裝修，群樓采用紫麻色大理石，主體外墻采用銀灰陶瓷外墻磚。對內(nèi)部進(jìn)行一次裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己的需要進(jìn)行。（3）設(shè)備及安裝①上、下水管道；②配電系統(tǒng)；③電梯；⑥自動報警系統(tǒng);⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。2.基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主，具體分為車行道（主干道路）、步行道（游覽步道）、水上交通三種方式。整個道路交通系統(tǒng)包括道路、出入口、停車場、廣場、碼頭。——主干道路：建設(shè)2條主干道：西部——陳家沱至G318路，全長12km，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強(qiáng)旅游區(qū)西部各項目地塊之間聯(lián)系的作用；中部——磨市至南岸坪公路，全長11km，中部主干道主要是為進(jìn)入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)。——次干道：根據(jù)度假區(qū)項目布局的需要，各個分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架。——游覽步道：各分區(qū)、各景點(diǎn)的山林、湖邊修建游覽步道，整個愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)游覽步道共約90km?！鋈肟冢阂劳兄鞲陕肪W(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱?！獜V場、停車場：在愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)共建設(shè)4座廣場：在三個入口處各建1座，在區(qū)內(nèi)游客中心設(shè)置大型廣場1座。4座廣場總面積40000㎡。在各入口處，結(jié)合入口廣場的設(shè)計共設(shè)置4個公共交通大型停車場，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個中型停車場；各項目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會議中心等均設(shè)置較小型停車場，共設(shè)置26個小型停車場。總面積25000㎡。——碼頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長陽出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實(shí)施。在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津灘，中部香草灣SPA美容會館、半島度假公寓、國際游艇俱樂部，南部水上運(yùn)動論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。游客可以很容易地乘坐觀光船從度假區(qū)前往主碼頭。設(shè)立1座VIP候船室——作為國際游艇俱樂部會員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場所。3.配套工程建設(shè)（1）給排水工程①生活用水用水量：取日綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)計算，其估算如下表所示。表3愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d·人45001350（m3/d）2餐飲20L/次·人8000160（m3/d）3辦公40L/d·㎡100040（m3/d）4居民100L/d·人5000500（m3/d）5不可預(yù)計用水量按總用水量15%計308（m3/d）6估算日最高用水量2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3③給水工程：給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來水廠供水二個不同的水源體系。高位蓄水池供水分三個片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000m④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。雨水采用自然排放。（2）供電工程本項目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積×系數(shù)0.8）負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法。經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw，按高峰期同時使用系數(shù)0.7計，功率因素取0.92，計算容量為2800kVA。根據(jù)本項目負(fù)荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺。（3）通訊工程目前移動通訊、程控電話已開通，局部區(qū)域信號較弱處需加強(qiáng)信號的處理。該項目由電訊部門解決，不計入本項目投資內(nèi)。（4）燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座，磚混結(jié)構(gòu)，占地規(guī)模5000㎡，建筑面積200㎡。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站，用地2.44公頃。二、項目實(shí)施進(jìn)度安排本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。表4別墅群項目第一期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容10年1月1日—11年1月1234567891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）2項目籌資和前期付款3施工圖設(shè)計4項目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束表5別墅群項目第二期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容11年7月1日—12年1月7891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）2項目前期付款3施工圖設(shè)計4項目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束第七章投資估算與資金籌措一、投資估算內(nèi)容本項目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動資金三部分組成。1.建設(shè)投資建設(shè)投資是指項目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無形資產(chǎn)的投資、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強(qiáng)弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用，地上建筑以800元/㎡計算。（2）無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資指用于項目所用土地的開發(fā)費(fèi)用，主要是土地出讓金：3650萬元，包括：15000畝林地經(jīng)營權(quán)900萬元和林木所有權(quán)150萬元；別墅用地400畝，轉(zhuǎn)地成本6.5萬/元/畝，計2600萬元。（3）開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指項目建設(shè)期內(nèi)，用于項目組織管理設(shè)計等各項費(fèi)用，包括以下各項費(fèi)用：①項目管理費(fèi)：以建安成本的3%計算。②項目監(jiān)理費(fèi)：以建安成本的0.5%計算。③設(shè)計勘探費(fèi)：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計、滑翔傘莊園設(shè)計，共計2680萬元人民幣。（4）不可預(yù)見費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開辦費(fèi)之和的5%計算。（5）物價因素：以每年遞增10%，只考慮固定資產(chǎn)。（6）銷售成本：按銷售額的2%計算。2、建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。3、流動資金：本項目一期從動工到建成后全部出售，建設(shè)期內(nèi)約需日常流動周轉(zhuǎn)資金1000萬元人民幣。二、投資估算經(jīng)過投資估算，愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。單位建筑面積投資額為1693元。詳見附表一：愚人島別墅群項目投資估算表。三、資金籌措根據(jù)愚人島別墅群項目投資估算表，第一期需安排資金16576萬元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)（勘探設(shè)計費(fèi)已經(jīng)支付）、流動資金。本項目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。（2）申請銀行貸款：10000萬元。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)愚人島別墅群項目開發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計實(shí)現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開發(fā)。四、投資計劃根據(jù)愚人島別墅群項目開發(fā)進(jìn)度安排，2010年投資11836萬元，2011年投資21453萬元（含一期13204萬元、二期8249萬元），2012年投資12521萬元。詳見附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表。第八章財務(wù)分析與財務(wù)評價一、建筑成本估算本項目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：1.土地出讓金：3650萬元；2.建筑安裝費(fèi)用：25294萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；3.景觀設(shè)施：811萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；4.開辦費(fèi)：3593萬元，包括規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、項目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；5.建設(shè)期利息：3000萬元；6.不可預(yù)測費(fèi)用：1485萬元，按2+3+5項的5%提?。?.營銷費(fèi)用：3007萬元，按銷售收入的2%提取。愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，單項工程造價（單項成本）為1693元/㎡。詳見附表三：愚人島別墅群項目投資成本表。二、投資收益估算1.銷售收入本項目銷售收入為150372萬元，其中一期工程銷售收入為59700萬元，二期工程銷售收入為90672萬元。表6愚人島別墅群項目銷售收入表項目第一期銷售收入第二期銷售收入合計單位售價（元/㎡）50006000建筑面積（㎡）119400151120270520銷售收入（萬元）59700906721503722.銷售支出（1）營銷費(fèi)用按銷售收入的2%提取，共計3007萬元。（2）稅費(fèi)：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。營業(yè)稅：7519萬元；城市建設(shè)稅費(fèi)：376萬元；教育費(fèi)附加：226萬元；防洪工程維護(hù)費(fèi)：286萬元；交易管理費(fèi)：812萬元印花稅：81萬元。小計：9299萬元。（3）企業(yè)所得稅23206萬元，企業(yè)所得稅按稅前利潤的25%計算。3．盈利能力分析項目總投資為：45811萬元，銷售收入為：150372萬元，稅后利潤總額：69619萬元，稅前利潤總額92825萬元。詳見附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表。稅前投資利潤率：202%稅后投資利潤率：152%總體而言，本項目盈利能力較強(qiáng)。主要原因在于：第一，政府為推動清江流域愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒有資金投入，建設(shè)周期長，投資額度大，只能以別墅群項目開發(fā)帶動生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒有足夠的利潤空間，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。三、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元，其中，2010年為21320萬元，2011年為19339萬元，2012年為20684萬元。詳見附表五：愚人島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則項目銷售率為58.94%時，項目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。保本點(diǎn)＝投資總額/（單位面積售價-單位面積建筑成本－單位面積稅費(fèi)）＝45811/（5000-1693-434）＝159454（㎡）一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時，項目風(fēng)險較低。本項目盈虧平衡率為58.94%，故此項目實(shí)際風(fēng)險較小。（二）敏感性分析1.單位售價降低10%，其他條件不變時，銷售收入降低10%，利潤總額降低14.93%；2.單位建筑成本提高10%，其他條件不變時，利潤總額降低4.94%；3.銷售量下降10%，其他條件不變時，銷售收入降低10%，利潤總額降低14.93%；通過單位售價、單位建筑成本、銷售量三項指標(biāo)的利潤靈敏度分析（詳見附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表），可以得出結(jié)論：單位售價與銷售量的變動對利潤總額的影響最高，幾乎相當(dāng)；其次是單位建筑成本變動的影響。從行業(yè)特征來看，項目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營銷策略等都是促進(jìn)本項目運(yùn)營的關(guān)鍵因素。因此，在本項目實(shí)際開發(fā)過程中，必須加強(qiáng)定價與銷售的管理與控制，采取科學(xué)的定價策略與營銷措施，同時也必須加強(qiáng)成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項目整體盈利能力。五、財務(wù)評價通過以上分析，可以看出本項目投資利潤率為152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬元，具有較強(qiáng)的流動性;投資回收期（稅后）為2.3年，投資回收較快；盈虧平衡點(diǎn)銷售率為58.94%，在正常銷售情況下，本項目具有較高的安全邊際。綜上所述，本項目在財務(wù)上具有可行性。第九章風(fēng)險分析一、風(fēng)險因素通過研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目面臨如下幾個風(fēng)險因素：（一）政策風(fēng)險近年來，為抑制房價漲幅過大過快，國家采取了一系列的財政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價格。未來，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，如果房地產(chǎn)價格上漲過快，政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對本項目開發(fā)帶來不利的影響。（二）市場風(fēng)險本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)三個方面：一是銷售價格變動對公司利潤的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對公司利潤和后續(xù)項目開發(fā)的影響；三是建筑材料價格變動對投資總額的影響。（三）管理風(fēng)險公司管理風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是項目開發(fā)過程中，建設(shè)單位和施工單位沒有正確領(lǐng)會《愚人島項目總規(guī)》和《控規(guī)》內(nèi)容，從而對生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來的風(fēng)險；二是公司組織架構(gòu)不完善、管理制度不規(guī)范帶來的政出多門，管理混亂，資源浪費(fèi)；三是項目開發(fā)過程中管理人才、技術(shù)人才匱乏，造成工程進(jìn)度遲緩、工程質(zhì)量低劣。這些風(fēng)險對項目的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。（四）環(huán)保風(fēng)險愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。如果沒有科學(xué)的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個清江流域的生態(tài)環(huán)境。二、風(fēng)險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程中存在的諸多風(fēng)險因素，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社會各界精英、公司管理層，積極采取對策，最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會與環(huán)境、眼前利益與長遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。（一）政策風(fēng)險對策雖然，國家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動著上下游十?dāng)?shù)個行業(yè)的發(fā)展，國家控制的目的是為了確保中國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場；第二，2008年，國際金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退，盡管今年上半年，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢還不穩(wěn)定，需要國家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來新的生機(jī)；第三，通過盈虧平衡分析，本項目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為58.94%，安全邊際率高，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；第四，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)項目規(guī)劃通過了省、市、縣三級政府的批準(zhǔn)。（二）市場風(fēng)險對策針對項目開發(fā)過程中存在的市場風(fēng)險，本報告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價、銷售量、單位建筑成本變動對利潤總額的影響，在以后的開發(fā)過程中，將重點(diǎn)采三種措施以降低市場風(fēng)險：第一，加快愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢提升別墅群項目的品位和檔次，進(jìn)而提高單位售價；第二，加強(qiáng)愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過舉辦國際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國際國內(nèi)重大賽事促進(jìn)銷售進(jìn)度；第三，針對建筑市場上的價格變動，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進(jìn)貨價格的穩(wěn)定，另一方面，公司將加強(qiáng)項目管理和成本控制，降低材料消耗。（三）管理風(fēng)險對策針對項目開發(fā)過程中存在的管理風(fēng)險，首先，公司成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量；最后，針對生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報告所提出的各項環(huán)保控制措施貫徹落實(shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（四）生態(tài)保護(hù)風(fēng)險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程有可能帶來清江流域生態(tài)破壞風(fēng)險，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司堅持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請有關(guān)專家編制《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），以確保項目開發(fā)的科學(xué)性。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。最后，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年）、資金壓力大。因此，公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。第十章結(jié)論與建議一、結(jié)論湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目堅持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目以合理的定位來帶動整個項目的運(yùn)作，為清江愚人島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來全新理念。她的建成必將成為清江愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項目。通過綜合分析，可以看出：一方面，本項目具有較高的財務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，市場風(fēng)險較低，另一方面，本項目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，具有極高的投資價值。二、建議湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目與愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實(shí)現(xiàn)了別墅群項目開發(fā)與生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。建議湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測工作。結(jié)束語湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目依托愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個非常具有發(fā)展前景的別墅群項目。本人非常榮幸接受湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報告，但由于時間倉促，項目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報告難免有未盡之處。敬請公司領(lǐng)導(dǎo)、社會同行給予指正。

附件附表一：愚人島別墅群項目投資估算表項目單價（元/㎡）第一期第二期面積（㎡）金額（萬元）面積（㎡）金額（萬元）（一）固定資產(chǎn)1、建筑安裝費(fèi)用①土建工程（樁以上）800119400955215112012090②基礎(chǔ)工程、給排水工程50119400597151120756③弱電、消防、給排水55119400657151120831④強(qiáng)電與供水工程30119400358151120453⑥社區(qū)景觀、綠化、設(shè)施工程30119400358151120453小計1152214583（二）無形資產(chǎn)1、土地開發(fā)成本3650小計3650（三）開辦費(fèi)1、項目管理費(fèi)3464372、工程監(jiān)理費(fèi)58733、勘測設(shè)計費(fèi)2680小計3083510（四）不可預(yù)見費(fèi)（5%）730755（五）物價因素（10%）14611509（六）銷售費(fèi)用（2%）11941813（七）總建筑成本2164019171（八）流動資金10001000（九）建設(shè)期利息2400600（十）別墅群項目總投資2504020771總建筑面積單位投資（元）1693附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表項目第一期投資計劃第二期投資計劃金額(萬元)2010年2011年金額（萬元）2011年2012年1、建安成本1152214583使用計劃40.00%60.00%40.00%60.00%所需資金(萬元)4608.86913.25833.28749.82、土地出讓金3650使用計劃70%30%所需資金(萬元)255510955、開辦費(fèi)3083510使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)1233.21849.82043066、銷售費(fèi)用11941813使用計劃60%40%50%50%所需資金（萬元）716.4477.6906.5906.57、不可預(yù)見費(fèi)（10%）730755使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)2924383024538、物價因素（10%）14611509使用計劃50%50%40%60%所需資金(萬元)730.5730.5603.6905.49、建設(shè)期利息24001200120060060010、流動資金（萬元）10005005001000400600合計2504011835.913204.1207718249.312520.7所占百分比100.00%47.27%52.73%100.00%39.72%60.28%

附表三：愚人島別墅群項目投資成本表項目名稱愚人島別墅群項目建筑面積270520m序號成本項目名稱成本估算（萬元）說明1土地出讓金3650按建筑面積計約134.9元/m22建筑安裝費(fèi)用25294包括土建工程、安裝工程等,按935元/m23景觀設(shè)施811按建筑面積計30元/m24開辦費(fèi)3593包括項目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)，按132.8元/m25財務(wù)費(fèi)用30006不可預(yù)見費(fèi)（5%）14857流動資金20008其他費(fèi)用29709營銷費(fèi)用（2%）300710項目總投資45811平均成本1693元/m2

附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表項目第一期第二期合計2010年2011年小計20112012小計(一)別墅單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520(二)年預(yù)售房屋出售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372（三）建筑成本985614784250408468.412702.62077145811(四)銷售稅金及附加營業(yè)稅（萬元）1194179129851360317445347519城市維護(hù)建設(shè)稅（萬元）609014968159227376教育費(fèi)附加（萬元）3654904195136226防洪工程維護(hù)費(fèi)（萬元）456811352121172286交易管理費(fèi)（萬元）129193322147343490812交易印花稅（萬元）13193215344981土地增值稅（萬元）387580967441102814692436小計18642795465821244954707711736（五）稅前利潤（萬元）12160182413040216609.645813.46242492825（六）所得稅（萬元）30404560.257600.54152.411453.351560623206.25（七）稅后利潤912013680.7522801.512457.234360.054681869618.75

附表五：愚人島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表單位：萬元項目合計2010年2011年2012年一、現(xiàn)金流入163372368806302263470銀行借款/融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現(xiàn)金流入30003000二、現(xiàn)金流出102029157604388342386項目建設(shè)4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現(xiàn)金流出3000100010001000三、凈現(xiàn)金流量61343213201933920684附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表項目合計單位售價降低10%單位建筑成本提高10%銷售量下降10%(一)別墅單位售價（元/㎡）55595003955595559建筑面積（㎡）270520270520270520270520(二)年預(yù)售房屋出售面積（㎡）270520270520270520243468銷售收入（萬元）150372135344150372135344（三）建筑成本458114581150392945811（四）銷售稅金及附加11736105631173610563（五）稅前利潤（萬元）92825789708824478970（六）所得稅（萬元）23206197422206119742（七）稅后利潤69619592276618359227目錄第一章總論 1一、項目基本情況 1二、項目業(yè)主簡介 2三、編制依據(jù)與編制原則 3四、研究范圍 4五、研究結(jié)論 6六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9第二章項目建設(shè)背景及必要性 10HYPERLINK"file:///G:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\準(zhǔn)備上傳1111111\\201