北海新區(qū)房地產(chǎn)可行性研究報告

濱州北海新區(qū)系2010年9月29日經(jīng)省政府批準北海新區(qū)升級為省級開發(fā)區(qū)（政府行政功能齊全的省開發(fā)區(qū)）。

本區(qū)位于山東省最北部、渤海灣西南岸，規(guī)劃總面積1500平方公里、海岸線180公里、人口60萬人（現(xiàn)有人口6.7萬人，隨著園區(qū)內(nèi)引進企業(yè)逐步到位、三年內(nèi)可達20萬人，其中：魏橋集團首期規(guī)模4萬人、焦化集團3萬人（已簽進區(qū)合同））。目前控制面積526平方公里。區(qū)位突出、資源厚實、腹地廣闊、產(chǎn)業(yè)發(fā)達、生產(chǎn)要素成本低，加之多重的發(fā)展機遇為北海新區(qū)的崛起奠定了堅實基礎(chǔ)。根據(jù)國家《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，市委、市政府高瞻遠矚，科學決策，提出搶抓黃藍“兩區(qū)”建設(shè)機遇，全力打造黃藍“兩區(qū)”建設(shè)的先行區(qū)。北海新區(qū)的發(fā)展定位是：建設(shè)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟先行區(qū)、國家級循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)物流中心、藍色經(jīng)濟集聚區(qū)。

依據(jù)功能定位實施空間布局：確定了“一港、一城、一帶、十區(qū)”的空間布局，“一港”，即以濱州港為發(fā)展龍頭，充分發(fā)揮港口作用，發(fā)展海洋運輸業(yè)和倉儲業(yè)；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做為行政、文化、生活服務(wù)區(qū)，重點發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、文化教育、衛(wèi)生體育、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；“一帶”，即沿海生態(tài)防護林帶；

“十區(qū)”，即貝殼堤生態(tài)濕地保護區(qū)、魯北循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、現(xiàn)代畜牧業(yè)示范區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流區(qū)、淺海灘涂開發(fā)和健康養(yǎng)殖區(qū)、現(xiàn)代漁港經(jīng)濟區(qū)、休閑觀光旅游區(qū)、新能源科技研發(fā)示范區(qū)等十大專業(yè)園區(qū)。目前濱州北海新區(qū)道路基礎(chǔ)設(shè)施呈現(xiàn)為四橫三縱網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，其中東西向干道四條（榮烏高速公路、S320新海路、S311海港路、S312濱孤路），南北向干道3條（長深高速公路、S239大濟路、S237濱港路）。北海新區(qū)主要通過長深高速和S320新海路與河北省相連，通過S239大濟路接205國道與德州市相連，通過榮烏高速和S312濱孤路與東營市相連，通過其他省道與濱州市其它區(qū)縣相連。區(qū)域內(nèi)徒駭河、套爾河等河流都具有較好的通航條件，砂石等礦建材料及雜貨可用小船溯河上達港口疏運。濱州大高通用航空城飛機跑道達到4C級標準，航空物流業(yè)已經(jīng)正式開通。濱州港建設(shè)2×3萬噸級碼頭、預(yù)留3×5萬噸級液體化工碼頭的開工建設(shè)。同時，正在加快疏港橋梁建設(shè)，重點推進套爾河大橋建設(shè)工作，加快東西港區(qū)連接步伐。北海新區(qū)未來景象北海新材料循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園石化項目落戶北海黃藍兩區(qū)交會相應(yīng)——環(huán)渤海經(jīng)濟圈黃河經(jīng)濟帶一體兩翼海上門戶八、擬投資項目分析通過上述實地調(diào)研，濱海新區(qū)通過前兩年的努力，新區(qū)縱橫道路框架等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)拉開或建成，新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，構(gòu)筑規(guī)模城市的組合要素等百事待興，未來五年北海新區(qū)城市人口規(guī)模保守估計以10萬人測算，住宅面積需求將達300萬平方米以上，而現(xiàn)已開發(fā)的住宅面積近100萬平方米，加之新區(qū)政府有意壓縮園區(qū)企業(yè)的職工住宅建設(shè)，住房供需矛盾突出，未來五年的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有很大的發(fā)展空間，當然還要取決于政府的傾斜力度和新區(qū)的建設(shè)速度。目前整個渤海灣域內(nèi)大型港口林立，省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有以天津港為龍頭的天津濱海新區(qū)、以黃驊港為龍頭的河北渤海新區(qū)、以萊州港為龍頭的萊州產(chǎn)業(yè)區(qū)、以濰坊港為龍頭的濰坊產(chǎn)業(yè)區(qū)，以東營港為龍頭東營臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已由省級升格為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。競爭對手多，競爭壓力大，北海新區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)剛啟動，重大基礎(chǔ)設(shè)施嚴重滯后，新區(qū)城市建設(shè)和生活服務(wù)設(shè)施落后。隨著國內(nèi)新一輪建港高潮的到來，以濱州港為龍頭的北海新區(qū)將迎來新的發(fā)展機遇期。一、新建北海新區(qū)中心人民醫(yī)院投資項目項目占地：80畝；建筑面積：40000m2；承建范圍：土建、安裝、市政、綠化、內(nèi)外裝飾等；項目造價：2億元；投資回收：土地置換300畝×38萬元/畝=1.14億元、余款資金結(jié)算；置換方法：項目啟動后根據(jù)工程進度造價先分批置換土地再支付資金，先在60畝土地一塊，后置換240畝土地一塊（此塊割算），以便開發(fā)運作，置換土地以政府摘牌再過戶，其中一塊60畝已摘牌可直接過戶。地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，新區(qū)管委會東側(cè)，汽車站西側(cè)。見下圖示：濱州北海新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃（50平方公里）承包方式：建筑裝飾施工總承包，從規(guī)劃設(shè)計至建筑、安裝、市政、綠化、室內(nèi)外裝飾施工結(jié)束。項目工期：二年，主體施工一年、室內(nèi)外裝飾一年。項目資金：工程造價20000萬元，其中前期費用1000萬元，工程費用19000萬元；承包方投入資金5000萬元，占25%；發(fā)包方支付資金8600萬元（含保修金1000萬元，分期返還，最長5年），占43%；資金缺口6400萬元，占32%；資金缺口解決辦法：建設(shè)方土地置換300畝，其中一塊60畝，抵付2280萬元，另一塊240畝，抵付9120萬元，合計11400萬元；工程資金缺口19000-4000-8600=6400萬元，占33.7%；解決辦法寅吃卯糧——貸款：60畝質(zhì)押貸款1900萬元（60萬元/畝×60畝×0.6=2160萬元、銀行有意向）支付工程款，占工程造價10%；——抵房：余下4500萬元工程款，以首期60畝開發(fā)小區(qū)的商品房抵付工程款，占工程造價23.7%。投資資金解決后期240畝土地抵押貸款（單位：萬元）項目名稱投資款抵押貸款投資本金年息20%期末本息評估價土地總價貸款額（0.6）一年回收5000分批投入，首批繳納保證金10001000600060144008460二年回收20007000801920011520三年回收300080001002400014400二、60畝小區(qū)開發(fā)項目項目占地：60畝；占地面積：40000m2；容積率：1.6；建筑結(jié)構(gòu)：磚混多層；建筑面積：64000m2；其中：商鋪12800m2（20%），住宅51200m2（80%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項目造價：磚混住宅2200元/m2×51200m2=11264萬元；框架商鋪2700元/m2×12800m2=3456萬元；合計總價14720萬元（含一切開發(fā)經(jīng)營費用）；地塊現(xiàn)狀：位于新建醫(yī)院南側(cè)，新區(qū)管委會東側(cè)，汽車站西側(cè)。見上圖示：項目工期：一年半。資金運作：工程造價14720萬元，其中：前期費用720萬元，工程費用14000萬元；發(fā)包方投入資金約5000萬元（占34%），此資金由后期240畝抵押貸款剩余部分解決；房屋銷售收入800元/m2×64000m2=5120萬元（占35%）；以房抵款3828萬元（占26%），此款由后期240畝開發(fā)小區(qū)的商品房以房抵款；工程保修金736萬元（占5%），此款由后期240畝開發(fā)房屋的利潤中支付；三、240畝小區(qū)開發(fā)項目此地塊幾乎為前期兩個項目經(jīng)營的既得利益，約2.4億元（不含銀行貸款本息）；項目占地：240畝；占地面積：160000m2；容積率：2.5；建筑結(jié)構(gòu)：框剪小高層；建筑面積：400000m2；其中：商鋪100000m2（25%），住宅300000m2（75%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項目造價：2700元/m2×400000m2=108000萬元；地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，醫(yī)院東側(cè)，汽車站西側(cè)。。見上圖示：項目工期：三至四年。資金運作：工程造價108000萬元，其中：前期費用3000萬元，工程費用105000萬元；發(fā)包方投入資金約10000萬元（占9%），前期投入，后期滾動開發(fā)；如不想投入資金，可通過50~100畝土地扭轉(zhuǎn)獲得5000~10000萬元的項目資金；也可尋求合作資金，按股分紅；工程款支付分年段按五三二方法支付（即：第一年按工程進度每次支付50%，工程竣工一年支付30%，工程竣工一年支付20%，）；房屋銷售收入1000元/m2×400000m2=40000萬元；通過以上運作，期末項目凈利潤的合理期望值達到5億元人民幣，最低期望值也在3億元人民幣以上。以上為山東省濱州北海新區(qū)項目投資的可行性分析，不到之處敬請指正為感。江蘇潤源建筑安裝有限公司企劃部錢道宏二0一四年八月基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設(shè)計及其應(yīng)用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設(shè)計和應(yīng)用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構(gòu)建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應(yīng)用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設(shè)計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術(shù)研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設(shè)計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設(shè)計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡(luò)的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機的大容量數(shù)據(jù)存儲技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統(tǒng)基于單片機的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學實驗中的應(yīng)用研究基于單片機系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統(tǒng)設(shè)計與研究基于單片機的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機與Internet互聯(lián)的研究與實現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機控制器的研究基于單片機γ-免疫計數(shù)器自動換樣功能的研究與實現(xiàn)基于單片機的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)單片機嵌入式以太網(wǎng)防盜報警系統(tǒng)基于51單片機的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)單片機監(jiān)測系統(tǒng)在擠壓機上的應(yīng)用MSP430單片機在智能水表系統(tǒng)上的研究與應(yīng)用基于單片機的嵌入式系統(tǒng)中TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)與應(yīng)用單片機在高樓恒壓供水系統(tǒng)中的應(yīng)用基于ATmega16單片機的流量控制器的開發(fā)基于MSP430單片機的遠程抄表系統(tǒng)及智能網(wǎng)絡(luò)水表的設(shè)計基于MSP430單片機具有數(shù)據(jù)存儲與回放功能的嵌入式電子血壓計的設(shè)計基于單片機的氨分解率檢測系統(tǒng)的研究與開發(fā)鍋爐的單片機控制系統(tǒng)基于單片機控制的電磁振動式播種控制系統(tǒng)的設(shè)計