房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及產(chǎn)品定位建議書

宋莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及產(chǎn)品定位建議銷售的主要對(duì)像以中高層次客戶群為主，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶；以宋莊鎮(zhèn)畫家村為中心，中產(chǎn)階層（與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)家，宋莊輻射區(qū)域【通州、CBD等】成功人士），區(qū)域畫家，需要藝術(shù)創(chuàng)意空間、藝術(shù)展示平臺(tái)的全國(guó)藝術(shù)家。周邊郊縣的私營(yíng)業(yè)主，因自身工作生活或子女學(xué)習(xí)生活產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶;年輕時(shí)尚一簇，要求戶型小，體現(xiàn)個(gè)性空間。產(chǎn)品定位需要對(duì)客戶數(shù)量和客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度的變化趨勢(shì)推廣在范圍和方式上做必要?jiǎng)討B(tài)跟進(jìn)和調(diào)整。通州宋莊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況根據(jù)我們實(shí)地考察走訪的情況，宋莊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)形態(tài)分為大產(chǎn)權(quán)屬性的別墅產(chǎn)品和小產(chǎn)權(quán)屬性的多層住宅產(chǎn)品。普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層小高層為主；居民購(gòu)房偏好中等戶型（90-120），對(duì)戶型功能實(shí)用性要求較高；本地客群置業(yè)消費(fèi)力集中在70-100萬左右，購(gòu)房用途以辦公和改善居住為主；區(qū)域房屋使用者，擁有產(chǎn)權(quán)比例較少，擁有使用權(quán)比例最高，說明當(dāng)?shù)胤课菔褂谜?，認(rèn)可此類使用權(quán)房屋屬性。（一）、調(diào)研項(xiàng)目根據(jù)本案所屬區(qū)域及項(xiàng)目品質(zhì)，我們選取了11個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研，并對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，從中得出具有參考價(jià)值的分析結(jié)果和產(chǎn)品定位。本次調(diào)研項(xiàng)目以本案所在區(qū)域較為典型的項(xiàng)目為主，翠福園(翠福星城)、富河園、格瑞雅居、京洲世家(中澤馨園)、世紀(jì)星城、武夷花園（城市左岸）、新華經(jīng)典麗園(鼎盛國(guó)際)、繡江南、園景花園（園景閣）、月亮河休閑寓所（月亮河美家園）、運(yùn)河明珠均為區(qū)域內(nèi)較為典型項(xiàng)目，其中武夷花園為下半年即將開盤項(xiàng)目，目錄如下：綁項(xiàng)目移位置驅(qū)開發(fā)湯商稠建筑塘類型角開盤像時(shí)間誠(chéng)戶型川面積濟(jì)均價(jià)咱物業(yè)酬費(fèi)奶占地洋面積顫建筑通面積澡綠化閣率腫容積臥率副總戶勺數(shù)豈銷售袋狀況每翠福慎園(扶翠福奶星城志)券通州產(chǎn)安順細(xì)北里耗同馬敞房地峽產(chǎn)開胃發(fā)有蘋限公東司瓦板樓蜓多嘆層刺三期京20哄10緩.1場(chǎng).3戰(zhàn)0忙66促-1駝13炒新房衣12機(jī)90無0援0.皺5乓元/點(diǎn)平米衛(wèi)·退月慘25稈.8繡萬砌28果.3藏4萬級(jí)35泄%講1.衰6恨四期意共3墨00羽戶插一期闊二期絹基本零售完埋，三宣期在賢售爐富河散園植通州弱北關(guān)坊順通烏路3泡05古號(hào)敏北京請(qǐng)市開老原房武地產(chǎn)疑開發(fā)衰有限己責(zé)任樹公司穗板樓億,板科塔結(jié)邁合刊20藏03驅(qū).1踐0.列1勿60離-2李09挑52千00膝1.溜79士元/鑄平米雖·鴨月熱10掩萬時(shí)16阿萬錄40癢%多1.爭(zhēng)6歷38頑棟荷售完勒格瑞房雅居富通州誰區(qū)側(cè)內(nèi)環(huán)駛路9臘號(hào)晉北京堡宏泰態(tài)旸房只地產(chǎn)樂開發(fā)膨有限皺公司躬板樓遷20學(xué)04弓.7握.1戚49坑-紐15耳0統(tǒng)44貝00有1躬.4移5元告/平越方米講·月殼4浩.中77視萬么9.關(guān)07咐萬稀35劫%物1.僻7零78蠅0戶監(jiān)售完烤京洲司世家宵(中貼澤馨杠園)翼通州異京洲坐南街粱與怡波樂中頸路交延匯處果北京酷中澤核房地溜產(chǎn)開羊發(fā)有零限公廈司僵板樓辱二期伴20昂10偽.縱4.扇24羨主力譯戶型縮90份二居碼13宇0三才居瞇16苗00型0版1.厘9元扒/月早/平它米肺6.厭96巾萬府11乖.4不7萬仍38光%欣2.墻0殿8撈78薦戶乒94尺套可隔售忌，已頂售需10豪套扔世紀(jì)鹽星城非通州價(jià)通朝煤大街擁32粒3號(hào)翅北京腿順華瑞房地赴產(chǎn)開量發(fā)有蟻限公渾司董板樓劉高悟?qū)玉v三期曲期房墓轉(zhuǎn)現(xiàn)訪房韻開盤蘋待定豬63重-1棵43波22須00蜘0玉一期忽三期演1.喘85妖、二個(gè)期長(zhǎng)診城國(guó)帽際2爸.5兇20弄89機(jī)畝精二、發(fā)三期耗50賄萬能30黨%漿1.承49詞(1樓期3橡期)薯,2客.5獸7(島2期現(xiàn))謙總共勵(lì)合56痛02踏戶樂一期場(chǎng)售完廈武夷核花園窩（城早市左蹦岸）羽通州笨通湖廚大街償1號(hào)數(shù)北京絮武夷揀房地真產(chǎn)開崗發(fā)有同限公據(jù)司愉板樓諒塔桿樓鉆小高火層千20蟲11態(tài)下半曾年經(jīng)55陳-1的43更待定彈

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biāo)降客群蹲的需殲求出貓發(fā)，政建議腎在戶介型設(shè)春計(jì)上肌種類鈔不易活過多湯，要龜保持頂順暢若的開讓發(fā)、虎推廣美、銷豪售進(jìn)女度，戒快速吊地占師據(jù)市咱場(chǎng)。醒（二仰）戶腫型分們析及留戶型例配比才建議許1、誕規(guī)劃栗設(shè)計(jì)忙原則團(tuán)――射以本著區(qū)域筋性的事市場(chǎng)蕩需求珍為基壩礎(chǔ)榴采取羨“磚穩(wěn)中乞求新饑”挺的策姻略。煌建筑坦形態(tài)框、立遼面表巡現(xiàn)綜萍合風(fēng)獻(xiàn)格，危強(qiáng)化疾細(xì)化停環(huán)境吊和配吳套，贈(zèng)是提闊升品絕質(zhì)的絲關(guān)鍵這。賭2、妙產(chǎn)品屈細(xì)節(jié)脅設(shè)計(jì)穗：澤1）罵產(chǎn)品燙形式刷：赴■殲產(chǎn)品絮主體燙主力冠做6挎層+胸1（犁待定瞞）哲2）仍建筑林設(shè)計(jì)阿■寫建筑常風(fēng)格匠與立績(jī)面留現(xiàn)代吵風(fēng)格闖■坦戶型蟲設(shè)計(jì)富A：粉面積沉與配焦比積結(jié)合阻前期追對(duì)本勒區(qū)域債針對(duì)查性的晝樓盤鹿調(diào)研廉，市承場(chǎng)對(duì)先一室妖一廳矮戶型螞的需那求已首經(jīng)不刑僅僅養(yǎng)是年底輕客尤群，可其他匙客群晴的需畫求也煎逐漸搜攀升斥，在杯迎合云市場(chǎng)多需求儉的同陰時(shí)也售是考針慮到芬推廣刺過程惑概念朽賣點(diǎn)素的運(yùn)獻(xiàn)用，頓建議慈產(chǎn)品旺考慮嗓一室醉一廳郊或者吼大開這間。所產(chǎn)品彎戶型抄配比榨上做遍如下儲(chǔ)建議核：旅戶型外配比英建議什一梯襯兩戶租一室皇一廳品、或忙者大介開間怎設(shè)計(jì)面面積蠶：4饞0-濤50兄平米吊配比何建議億：2仇0％季一梯梁兩戶這兩滅室一反廳一怪衛(wèi)壽面積舌：6衰5-棚75沈平米疑配率比建仙議：缸20慌%且兩室寫兩廳寄二衛(wèi)鑄面積炊：8牢0-嶼90水平米避配靜比建縣議：或25室%哲一梯鐮兩戶賴三乒室兩縣廳二描衛(wèi)羽面積嬸：1賣20眠-1堆30箱平米啟配比攔建議險(xiǎn)：2但0%頓一梯揉兩戶嚷藝術(shù)護(hù)家工鮮作室旗大開圈間、高層高生3.繞2米康面積?。?特50顏平米標(biāo)以上剖配比喘建議爬：1午5%殊B：叛設(shè)計(jì)莫要點(diǎn)男一室散設(shè)計(jì)報(bào)要點(diǎn)英：遙◆渴明衛(wèi)坦、明綠臥、朱明廳漸◆塔主臥狹、主業(yè)廳朝著南疲◆序臥室頃均設(shè)舒大飄推窗句◆石客廳顫開間泡不能伐小于井3.惕6米查兩室禽設(shè)計(jì)銜要點(diǎn)鉆：朵◆綁四肥明設(shè)縱計(jì)：林明廚位、明決衛(wèi)、提明臥淘、明墻廳章◆務(wù)雙微陽臺(tái)符(含訓(xùn)工作肥陽臺(tái)造）斯◆賽主詠廳、故主臥怠均南賢向朝燥陽喬◆心入名戶處棒設(shè)玄傲關(guān)及旬衣帽捉柜剪◆苗所闊有臥駛室均夕設(shè)大柴飄窗邁◆鴉客得廳開鎮(zhèn)間不獨(dú)能小輪于3嘩.6校米刮◆值主咐臥開醒間不它能小菊于3烏.3皺米跡◆代次鐵臥開警間不鋪能小既于3下.1近5米己三室鬼設(shè)計(jì)扯要點(diǎn)炸：丈◆胞四明豈設(shè)計(jì)昂：明怠廚、催明衛(wèi)能、明依臥、義明廳演◆衰雙陽哄臺(tái)(疾含工科作陽兇臺(tái)）恢◆桶主廳她、主能臥均圾南向考朝陽邀◆滲入戶迷處應(yīng)療設(shè)玄姐關(guān)及液衣帽芬柜繭◆墳所有漁臥室澡均設(shè)尊大飄忽窗僑C：秀戶型場(chǎng)建議議房間戒內(nèi)不筆做儲(chǔ)說藏室鑄；冤所有昂樓棟苗均采撇用外脈墻保搶溫處敗理；鑄戶型亡設(shè)計(jì)填入口享玄關(guān)遵；負(fù)避免糾長(zhǎng)走負(fù)道式氧的室牙內(nèi)空鈴間減男少室臟內(nèi)交惑通面貴積；鉤戶型格功能朽動(dòng)靜擔(dān)、干液濕、掉潔污脈分區(qū)開明確衫，私情密性未強(qiáng)；首D：想車庫(kù)參：減適量樸配置春外場(chǎng)屆車位純，解昏決地迅面車物位不釀足。途E:喪景觀嘴綠化宗系統(tǒng)精●旋建議營(yíng)產(chǎn)品賴景觀投用自游然風(fēng)步格，抬做到蘭建筑蠅與自公然景表觀的姑結(jié)合悉，同東時(shí)提抖高環(huán)霞境的登細(xì)致駁要求秒，提績(jī)升項(xiàng)先目品講質(zhì)的鞭同時(shí)岡也做萬到銜亭接性異差異芝化。戶（三爺）營(yíng)乏銷推土廣建子議粱一個(gè)崇項(xiàng)目濁的前欣期開適發(fā)及突營(yíng)銷繼準(zhǔn)備櫻工作敗對(duì)于傘該項(xiàng)象目的吧進(jìn)度氧重要想性是絮不言皮而喻震的，恩根據(jù)膀最近繼一段住時(shí)間看的工渠作進(jìn)抓度及茫甲乙譯方對(duì)爺項(xiàng)目棕的準(zhǔn)描備情影況，跌我們閣提出宗以2籮01務(wù)1年附8月炕作為咐本案媽的假頂想銷宣售時(shí)愁間，照以此伍安排偵工作屑時(shí)間型和開蕩盤前蓮的工乘作計(jì)老劃。倒舟㈠、街開盤洞需具謀備條寺件：邁1、閑工程晴進(jìn)度鮮：比基于覽項(xiàng)目蓮的特火性，羊我們惑建議椅利用劑現(xiàn)有賺施工塵現(xiàn)場(chǎng)索，同互時(shí)在掏項(xiàng)目平地周銷邊設(shè)爹立銷寫售處豬，購(gòu)夏買者翁可以量直接自了解抹施工麗進(jìn)度棟，房憂屋情河況。緊前提備是施楚工隊(duì)健容許膚進(jìn)入憐、注傳意安拋全。傅2、其凝銷售逮道具捏：痰交房回標(biāo)準(zhǔn)商面積翅計(jì)算賭（以袖實(shí)測(cè)告面積時(shí)為準(zhǔn)薯）她建筑撿示意許圖削周邊吐景觀茅及規(guī)浪劃效據(jù)果圖瓣必備漂的廣螞告宣踐傳品命到位截3、胃20憂11育年月敵7月睡左右扭，售在樓處隔裝飾燙布置炊完成討（倡建議答）懶將產(chǎn)壇品內(nèi)破涵融害入建林筑風(fēng)述格為裳主旨葬建設(shè)擋售樓汁處；仆盡量隸將本齊案建郊筑特蜓色通僻過售坦樓處饒?bào)w現(xiàn)相出來踢，如億戶型魂特點(diǎn)灰、規(guī)齒劃，歸以利遷于銷蜂售中緩介紹充，方側(cè)便客饑戶親鼠身、夸直觀蜘感受圖。喚4、此售樓跪處內(nèi)啊部布?xì)v置：午整個(gè)圾售樓泡處區(qū)志隔為杯：線/銷順售大鞏廳（曠銷售崇現(xiàn)場(chǎng)麻）算/辦努公室慣（銷渣售人者員辦波公使晝用）強(qiáng)/洽銀談室漸（與遵重要閉客戶郵重點(diǎn)猶洽談蟲、售路樓處斧會(huì)議誓）德/項(xiàng)繡目立假面效沉果圖栗和項(xiàng)蒜目L霞OG吩O(shè)（測(cè)懸掛艇城區(qū)兔風(fēng)景壞圖，園文化飲底蘊(yùn)篩的項(xiàng)廣目感譜官延搬伸圖街片，迎凸現(xiàn)略項(xiàng)目阻大環(huán)喜境優(yōu)丙勢(shì)）宅/洗領(lǐng)手間隱等；蜜燈箱份制作槽：烏/建刻筑立籍面效繁果圖甘燈箱灰/景遍觀效耳果圖臉燈箱遼/園證林局鵝部效邀果圖泉燈箱帶/項(xiàng)禍目主扇入口死效果準(zhǔn)圖澡室內(nèi)敲看板甜：編/施泊工許淚可、叢預(yù)售枕許可稅等相足關(guān)證沃件小漁看板可（落0.塞4m胳×墾0.蕉3m或）；他（條非件具賀備情擴(kuò)況下舅）撥/體班現(xiàn)產(chǎn)姐品風(fēng)思格的乘小看昆板褲以暖室內(nèi)市吊旗嘆等營(yíng)個(gè)造、挪烘托俘現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)熱銷予氣氛倦：睛5、哥售觸樓處惠外部漿布置輛填售樓腥處入軟口處制設(shè)置殼道匹旗石；洪售樓厭處設(shè)差置努廣告昌看板定。鐘項(xiàng)目撥必經(jīng)丸處處類設(shè)置嗽指示占路標(biāo)貿(mào)；；苗花草炎種植導(dǎo)；例施工州現(xiàn)場(chǎng)悄清理勸；哪以上低各廣將告品倍詳見柿設(shè)計(jì)癥稿件懂。猛㈡、雕開盤奸期間約總體革行銷恒思路粒由于葵該項(xiàng)書目的夾本身腫特性閣，我央們建界議根柄據(jù)具噸體情連況決勢(shì)定該拒項(xiàng)目答以口牲碑銷斤售、慣短信零銷售鋒、d價(jià)m單櫻直投隔銷售肯為主鵲，適買當(dāng)結(jié)夕合網(wǎng)透絡(luò)銷晨售換—字網(wǎng)絡(luò)作以博莊客、應(yīng)電子慮郵件止方式坡進(jìn)行第宣傳愛推廣蹄。將分是在輸這個(gè)千項(xiàng)目掏主要慈的工董作內(nèi)辭容，度我們偽將通躍過各傷宣傳副媒介冤的有難效組包合運(yùn)耗用和握豐富必的營(yíng)蔥銷方堪案，詠營(yíng)造趕出銷題售態(tài)賤勢(shì)，貞促使光客戶刃成交形；里通過樹多樣紗的營(yíng)事銷手擦段將討本案振與項(xiàng)噴目定未位緊艙緊聯(lián)白系起俱來，處樹立癢起本門案獨(dú)熔特的影形象念，優(yōu)搶化該渡項(xiàng)目陵以文跨化娛穴樂、殲藝術(shù)蛇工作認(rèn)室、愧辦公神為主愿體描的產(chǎn)逃品特墾性，大進(jìn)而格以內(nèi)膽秀吸泡引理促智類御型客顏戶。押㈢、部開盤啦期間返行銷鈔階段柳分期擴(kuò)結(jié)合笑本案錫工程棟進(jìn)度貧，劃鈔分本攪案各夜行銷給階段賴，并真分別施圍繞撕不同脅主題住展開序各行判銷階佩段之建推廣倚策略盛。廁鍋里絹對(duì)奉倚驢繡飄輪走貍瓶膀垂銷售丙進(jìn)度減贊柴名6.腦30高具千7.到15籌船導(dǎo)太8.猴15智閃薪10豎.2未2梁趴炒12桐.3徐1河排期喉表做㈣、策準(zhǔn)備渾期（燭20此11智年6悟月3電0日凳—孩7月譽(yù)中旬載）調(diào)行銷吸目的虜：燦完成摸基本劣銷售噸資料助，做價(jià)好銷獲售的閉準(zhǔn)備腹工作蘇準(zhǔn)備翅工作隸：肌1.略基茫本銷豆售資撥料音7月余15勻號(hào)前限，所非有效饅果圖臨繪制斗完畢危（總矛平圖描、鳥竟瞰圖佳、建虹筑立扯面、沒園林延、園稿林重華點(diǎn)局稅部等懶）；賠（前賺期未促完成義，限太期跟材進(jìn)）闊7月陣31福日前罵確定妹價(jià)格適表罰面積競(jìng)測(cè)算頁付款垃方式顏建材爺標(biāo)準(zhǔn)緊合同欣范本弟服務(wù)甲管理軟公約遲海報(bào)輛：設(shè)海計(jì)完這成、刑確認(rèn)益；（秋前期搶未完騾成，可限期艷跟進(jìn)壁）按制作索完成絹；兇平面蹦圖集鹽：完柿成制僵作；計(jì)（前描期未貧完成看，限冶期跟燙進(jìn)）條項(xiàng)目恐圍板盡：工骨地圍括板制末作完緣成；寺（前柄期未晴完成帆，限獨(dú)期跟蚊進(jìn)）賽2.多模業(yè)務(wù)惠基本溫工作遮：當(dāng)人員積確定巷以及晉個(gè)案陽培訓(xùn)貼工作懂（7灰月2騰5日雜前保橡證具俘備接穴待能鄉(xiāng)力的蘆銷售刻隊(duì)伍德，有訓(xùn)十名印以上綱符合得要求誤的上益崗人關(guān)員）放㈤、銳公開臟期（灶20分11肝年7隔月1繭5日攻-8眼月1歪5日稿）確推廣斗重點(diǎn)帶項(xiàng)目偉周邊輪地區(qū)票及郊寒區(qū)金行業(yè)屆性聚滑集地參依據(jù)傅來訪救、來仆電情市況確般定銷梢售炊企業(yè)少名錄癢、內(nèi)咐部通衡訊等兔行銷絮目標(biāo)續(xù)：貿(mào)短信腹投放歉分瘦類博目渡標(biāo)架分戲類艇目碰標(biāo)皺可宣五傳客界戶：失20方00晉組/障周剖預(yù)約到客戶辱：蛇50炊組/芳周越潛在捉客戶國(guó)：謙20勺組/識(shí)周印下定謎客戶畫：該意向蕩客戶戚：犯10臟組/軍周棍簽約礙客戶該：醒宣傳鎮(zhèn)單投險(xiǎn)放揮分表炕類陣目煉王標(biāo)鴨分某矛類扔目堵產(chǎn)標(biāo)貫可宣帶傳客識(shí)戶：甘10幟00挨頁/鏈周嶄預(yù)約許客戶哄：命50打組/迷周貼潛在次客戶坡：糠20居組/昏周蒜下定咳客戶眾：伯意向嘆客戶魯：爪10枝組繪簽約交客戶趕：孟注：嫂如有硬下定權(quán)客戶轉(zhuǎn)及簽溉約客擱戶，劣我們輸將成循交。停行銷董目的露：太該階澇段為販?zhǔn)窃嚻酵茝V肚期，努主要借了解蕩市場(chǎng)嶼，了泳解政孕策、旦了解越客戶莫需求革廣告暗投放煤及短旁信投相放量勁不宜覆過多咱廣告猾執(zhí)行驕：到戶外級(jí)廣告擇：利戶外痕項(xiàng)目竭周邊權(quán)制作站指示控牌國(guó)接待逃中心炕現(xiàn)場(chǎng)閃廣告聯(lián)紛甲決排甘廣告眠目標(biāo)蝕：懂處于訊項(xiàng)目臥公開柜面市冰前的贈(zèng)告知搭階段遺，主馳要以惑戶外慮廣告蜜和人馬員行龜銷為灘主要立的宣棒傳形兔式，品引起死目標(biāo)拐客戶州的注泊意需㈥、性公開報(bào)期（今20乎11乖年7科月1宣5日域-8耀月1嘉5日粥）既行銷友目的習(xí)：脫1.身在松建立舍關(guān)注粗知名啊度的煎基礎(chǔ)糟上全甜面通邪過人價(jià)員和波活動(dòng)虜使目狼標(biāo)客年戶產(chǎn)率生興傷趣；醒2.慶累派計(jì)客鉆戶資步源，唱