明帝皇城營(yíng)銷(xiāo)策劃

明帝皇城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、項(xiàng)目總體定位（一）項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢(shì)（S）◆處于鳳陽(yáng)城區(qū)核心地段，地理位置得天獨(dú)厚，交通極為便利；◆教育資源豐富，坐擁鳳陽(yáng)最好的中學(xué)、師范、專(zhuān)科和大學(xué)，對(duì)有孩子的家庭極具吸引力；◆區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)極具發(fā)展空間；◆由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性，升值潛力巨大。2、劣勢(shì)(W)◆101省道、308省道、合蚌路交匯處，車(chē)流量大，噪音、灰塵污染嚴(yán)重，出入不安全；◆開(kāi)發(fā)面積較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯；◆綠化面積較小，項(xiàng)目吸引度大大降低。3、機(jī)會(huì)(O)◆鳳陽(yáng)縣房地產(chǎn)尚處于起步階段，而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?，本項(xiàng)目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍，成為今后鳳陽(yáng)地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇；◆鳳陽(yáng)縣很多樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)各種配套不完善，發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面，未落實(shí)到實(shí)處，忽視自身產(chǎn)品的完善。只要本案充分利用周邊的環(huán)境并做好相關(guān)的設(shè)施配置，可以吸引高級(jí)客戶，成為鳳陽(yáng)縣第一個(gè)真正意義上的高尚人群聚居地?！艨v觀鳳陽(yáng)房地產(chǎn)，大部分沒(méi)有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格，也沒(méi)有注意內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間，規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；4、威脅(T)執(zhí)◆筒錦繡適花園謙、商辨貿(mào)城栽等樓鞋盤(pán)尚煤在規(guī)貼劃和岔熱銷(xiāo)竄之中盤(pán)，鏈并已嗓搶占諷先機(jī)膏，許寶貴注的中穩(wěn)高端臣客戶牲在不鋪斷流劉失；緣◆茅區(qū)域攪內(nèi)開(kāi)瓶發(fā)樓午盤(pán)逐章漸增茶多，賊競(jìng)爭(zhēng)座激烈脅；緒◆看政府倆對(duì)房暖地產(chǎn)巾政策庭逐步棗收緊皮，緊如開(kāi)仇發(fā)周苗期性菌太長(zhǎng)拋，填容易瓣造成常資金恐壓力哨。拳綜合督以上川分析勻，本團(tuán)項(xiàng)目跪有良廊好的濾居住呼環(huán)境解，處王于城找市的舉發(fā)展隸方向捧上，勻前景稠較好祝，教來(lái)育商恥業(yè)日黨常生絲活等乏基礎(chǔ)川設(shè)施攻較為薦齊全貿(mào)。是沒(méi)片較輪為成樂(lè)熟的粱居住森生活萄區(qū)。否交通睬區(qū)位嘗條件寧較佳誘，隨意著本藥區(qū)域踩的開(kāi)抽發(fā)建香設(shè)，閃此區(qū)排域一嶺定是書(shū)鳳陽(yáng)姐未來(lái)涂的核銜心。哥（二梨）充市場(chǎng)堤定位恥根據(jù)飄鳳陽(yáng)雀房本地導(dǎo)產(chǎn)市且場(chǎng)題的肥現(xiàn)狀景進(jìn)行宵分析昆，目亦前整鞠個(gè)鳳愧陽(yáng)縣轟城沒(méi)打有高鼻層建盆筑，環(huán)本案絹為鳳拋陽(yáng)已墨建和姜在建劑項(xiàng)目普中的盼最高冰樓，露建成向后將陸成為席鳳陽(yáng)娃縣城甚標(biāo)志盜性建個(gè)筑，繩可以思將本票案薦定位輩為為“宰鳳陽(yáng)輪第一貢高征樓偏”憑，以斗此來(lái)陷吸引吃鳳陽(yáng)秤本地暮和外圖地的侄客戶讀。庫(kù)（三稅）功鍬能定貌位由本案稻功能陶為中由高檔倘住宅芳區(qū)和鬼商務(wù)寄辦公宋區(qū)，舍因此捆應(yīng)確梢定其婚兩個(gè)凍功能犯定位介：中惹高檔敘住宅贈(zèng)區(qū)和階商務(wù)腸辦公惕區(qū)。創(chuàng)在營(yíng)怪銷(xiāo)過(guò)性程中插，應(yīng)嫩注意貴配套的設(shè)施挺、室周內(nèi)布萌局等糕的宣腹傳濱，突遣出本陷案的激功能紗。泊（四劈）形側(cè)象定汽位學(xué)本案燭所處莖位置乞獨(dú)特團(tuán)，東計(jì)近鳳割陽(yáng)汽層車(chē)站后，西鳥(niǎo)鄰府須北街等，北悼接安恰徽科參技學(xué)密院，嶺南依煮鳳陽(yáng)戒一中嘩和步搖行街糧，學(xué)錦校、律醫(yī)院記、拿寺廟匆、購(gòu)艱物場(chǎng)喚所、散娛樂(lè)來(lái)機(jī)構(gòu)揮等設(shè)縱施齊峽全，霧處于貿(mào)鳳陽(yáng)長(zhǎng)城區(qū)副核心則繁榮康帶，羨是鳳扶陽(yáng)各巨種資桶源的茫交匯柜中心雁。生因此養(yǎng)可以氣將其貝形象叮定位罪為弱“暈鳳陽(yáng)判絕版份風(fēng)水版寶地野”君。雅在營(yíng)諒銷(xiāo)中勉，應(yīng)孫注重晶突出蝴“吸絕版恰”途和瞞“輝風(fēng)水刻寶地填”禾，舌“查絕版衣”反指位跟置獨(dú)箏特，鍛處于催鳳陽(yáng)鳥(niǎo)城市加核心醒帶，貝是鳳河陽(yáng)首柿個(gè)高專(zhuān)層生段活居輕住區(qū)港。冊(cè)“與風(fēng)水臘寶地戴”課指本撫案的斷鳳陽(yáng)若資源剛中心梨的位贈(zèng)置，徒鳳陽(yáng)肉最好川的學(xué)糾校、沙鳳陽(yáng)厭的商般業(yè)中朝心、脆鳳陽(yáng)紀(jì)的醫(yī)帽療機(jī)陸構(gòu)、稱(chēng)鳳陽(yáng)海的交慶通樞淚紐、濃鳳陽(yáng)沈的寺尿廟文帳化均蚊集中挨于此慧。窗（五細(xì)）價(jià)巖格定矛位修20康09苦年鳳田陽(yáng)農(nóng)弟民人莖均純徑收入類(lèi)44頃48具元，頁(yè)城鎮(zhèn)筒在崗撤職工劫年均華工資燥20令08奏0元體。咽對(duì)鳳杏陽(yáng)本創(chuàng)地的市一些雖開(kāi)發(fā)仆項(xiàng)目辱進(jìn)行陳調(diào)查造，結(jié)畢果如嫩下：味項(xiàng)目艱名稱(chēng)至平均閃價(jià)格倚（每拉平方勉米）絮位帽置舞功佳能笑商貿(mào)加城番27掙00籍—餅29將00膏府北胳街棗商務(wù)罰區(qū)、顯住宅梨區(qū)膜錦繡蛇花園迎25漢00移—陡26俱00描東環(huán)儲(chǔ)路到住宅別區(qū)微名城梨世家扛23戲00粘—閃24重00繼南環(huán)極路規(guī)住宅蔽區(qū)烈皇城鍵名居珍25斬00敲—剃26垃00友鳳淮饑路輸住宅踏區(qū)倉(cāng)綜合娛鳳陽(yáng)塔居民炸收入選狀況撕和房屯地產(chǎn)灶市場(chǎng)勇價(jià)格樣，可哥以將墾其價(jià)杯格定擔(dān)位為穴（元膀/平散方米動(dòng)）著：聰1、待4西—兼7層輛：2卸50樓0命—兄27蠶00蒼2、巷8慚—蒼12透層：涂27惡00葬—地29捷00外3、典12蓮—搖16膚層;摧30吊00葵—婆33顏00芳4、溝16亂—明18廟層：袍34執(zhí)00限—甜38狠00裁平均扔價(jià)格屢為3汁00醋0求—陸32奧00申，一擠方面現(xiàn)符合蔥鳳陽(yáng)身本地苦收入迫狀況堂，另蔥一方威面保殿證了曉本案曾的盈池利性查。?。保┠孔駱?biāo)客玻戶定法位圓根據(jù)薦市場(chǎng)旱狀況充可以蔑將落主要喜目標(biāo)抖客戶歪群顛分為每三個(gè)兵部分暮：關(guān)1、際鳳陽(yáng)執(zhí)府城他鎮(zhèn)居隙民，化這是辯本案廢最大減的目渴標(biāo)客歷戶羽群年；考2、慎鳳陽(yáng)局工業(yè)難園及叢其他攏鄉(xiāng)鎮(zhèn)宋企業(yè)厲人員刑，廈距離揚(yáng)鳳陽(yáng)綢縣城漆較近仰，且孤購(gòu)買(mǎi)怪能力昏強(qiáng)采；狀3、諒鳳陽(yáng)頁(yè)各鎮(zhèn)似的政扔府公租務(wù)員袋和事趕業(yè)單睜位人捎員，淹較為礙富裕菊，有順購(gòu)買(mǎi)侵能力翻。歷結(jié)合硬本案椒特性坡，本衛(wèi)案的箏目標(biāo)勒客戶半主要怖為：精鳳陽(yáng)初縣各亂級(jí)政什府中健的公漂務(wù)員霉；鳳偷陽(yáng)企貿(mào)事業(yè)父單位垂的中柳層、鼓高層剝領(lǐng)導(dǎo)閣；鳳萌陽(yáng)縣控內(nèi)的蜓教師權(quán)、醫(yī)劈生、凳金融粗行業(yè)陳的從阿業(yè)人怪員；穿鳳陽(yáng)影各鄉(xiāng)田鎮(zhèn)的購(gòu)私營(yíng)品企業(yè)控主；陸鳳陽(yáng)刃各鄉(xiāng)看鎮(zhèn)的販富裕所農(nóng)民愉。擴(kuò)（七睡）項(xiàng)怕目總余體定懷位鞠面向項(xiàng)鳳陽(yáng)碰縣中潔、高鑄收入乞人群月的中側(cè)高檔裳住宅女區(qū)和樸商務(wù)瓶辦公遵區(qū)，站是精鳳陽(yáng)繞第一席高夢(mèng)樓塘和吸鳳陽(yáng)唇絕版零風(fēng)水與寶地迅。粘二、羅銷(xiāo)售談策略腦（一主）品企牌然營(yíng)銷(xiāo)錦策略掩1、氏針對(duì)各公眾密的穿“惹企業(yè)盯形象持+產(chǎn)寫(xiě)品形薦象寄”遮的組婚合品斃牌策離略駕宣傳頂萬(wàn)世拍偉業(yè)炸投資零集團(tuán)垂的企細(xì)業(yè)形土象，捉包括報(bào)企業(yè)鍵實(shí)力釘、企悠業(yè)文奶化、叫企業(yè)掩榮譽(yù)俯等，程宣傳掠明帝抱皇城窯的產(chǎn)絞品形振象，蜜包括鍬設(shè)計(jì)合理念兄、配稈套設(shè)欠施、披室內(nèi)久布置灣和環(huán)兔境等剩。以稅企業(yè)矛形象棚提高需產(chǎn)品辭的知珠名度坡，以烈產(chǎn)品功形象法深化搶公眾慕對(duì)產(chǎn)讓品的喜認(rèn)知浮。滴2、掠針對(duì)燦目標(biāo)狼客戶停的伙精準(zhǔn)釀的市肉場(chǎng)定顏位蘆打造胞出明稠帝皇接城的府主品壟牌，睬并輔紡以角“杠鳳陽(yáng)為第一育高樓孟”加和尊“六鳳陽(yáng)委絕版配風(fēng)水浪寶地較”疲兩個(gè)潛品牌頃，以橋品牌摩組合欣的方摩式進(jìn)己行宣暗傳。豬完全完展示抓本案蘆的各噴種優(yōu)鋼勢(shì)和始資源仰，使去目標(biāo)服客戶賊對(duì)本身案的蔥學(xué)校限、購(gòu)蛛物、欠娛樂(lè)濾、醫(yī)兼療等越各種雜資源逼有充存分了郵解，俯使目夜標(biāo)客層戶對(duì)第本案漆住宅乏的稀謊缺性棚和獨(dú)飄特性達(dá)有充白分的襲認(rèn)識(shí)屯。讓匯明帝層皇城右的高罪端品才牌和割絕版律區(qū)位滋深入言人心燥。炎（二踢）價(jià)炒格營(yíng)后銷(xiāo)策盾略行1、桶將本連案的大所有償住宅秧分為替四個(gè)海價(jià)位泛：4衣—亡7層輪：2播50塑0來(lái)—松27在00鼓；8墻—揉12辮層：桌27廟00紅—雜29答00葡；1栗2殃—喬16驢層;娛30此00摩—留33帳00始；1奪6著—愉18襲層：應(yīng)34澡00候—劣38絞00柄。針隊(duì)對(duì)不伙同的善目標(biāo)委客戶憑推薦監(jiān)不同永的價(jià)副位住遺宅，蔬低、調(diào)中、畢高價(jià)柏位組荒合，耐滿足腐不同鄰目標(biāo)蛛客戶偉的需摧要。因2、干開(kāi)盤(pán)溫定價(jià)掏戰(zhàn)術(shù)寒，在帖本案粱開(kāi)盤(pán)影之時(shí)布，蝶采用妖高開(kāi)筍低走扇的戰(zhàn)蹄術(shù)，遭迅速紫回收蹈資金鎖。同每時(shí)練提供戚限量僻超低會(huì)價(jià)住樂(lè)宅，向以吸脾引客筑戶注雷意力厭，提賓高本輝案的習(xí)知名盜度，亡擴(kuò)大仔宣傳才的范愁圍魄，在鍛短時(shí)宋間內(nèi)念聚集塊人氣演，在兔盡快站回收這資金都的同巖時(shí)為走后期書(shū)的銷(xiāo)蠅售奠潛定基餡礎(chǔ)。低3、雖旺銷(xiāo)繳價(jià)格巷戰(zhàn)術(shù)膛，本壯案由哥于住渴宅的銀稀缺扛性，轉(zhuǎn)容易糾出現(xiàn)叼旺銷(xiāo)他的情賽況，式在本止案旺霉銷(xiāo)時(shí)姜，適贈(zèng)當(dāng)提志高價(jià)祖格，圣以增懼加更退多的壟利潤(rùn)膀及保傭持旺壯銷(xiāo)的圈銷(xiāo)售艱局面掀。鑰4、鋼尾盤(pán)醉價(jià)格獅戰(zhàn)術(shù)伐，本認(rèn)案銷(xiāo)悶售尾高盤(pán)階搭段可處采用所買(mǎi)房窯折扣陶、送刺家電蠢、送駁家具柜、送巨豪華模裝修斷、送渠物業(yè)停管理其費(fèi)等聰措施線，盡處快銷(xiāo)康售積頸壓房俘，回慕收資孟金，捎為下楚一階彩段的臟項(xiàng)目襖開(kāi)發(fā)于提供尸資金箏支持行。駐（三菜）渠急道營(yíng)克銷(xiāo)策抄略子1、漁開(kāi)發(fā)缸商直務(wù)接銷(xiāo)醉售策俱略單建立狡售樓炸處，杏對(duì)公窩司人爆員進(jìn)愿行專(zhuān)演業(yè)培繡訓(xùn)，畏做好賴相關(guān)吸的廣幸告宣講傳，訊由業(yè)勾務(wù)人沈員向?？蛻裘冉榻B球住宅棉情況吹、洽疤談、鹿簽訂住協(xié)議扣。關(guān)2、呈委托從代理萌商營(yíng)濱銷(xiāo)策述略吉采用仰聯(lián)合奸代理察或獨(dú)住家代曾理等側(cè)方式鎖，請(qǐng)綠專(zhuān)業(yè)濾的代俊理商邀進(jìn)行凱營(yíng)銷(xiāo)千。掙3、絮在實(shí)川際的壽營(yíng)銷(xiāo)匹中，冷根據(jù)豐實(shí)際猴情況屋結(jié)合錄兩種貴策略謊作出灶具體購(gòu)的選擁?yè)瘛Ｊ校ㄋ穆担┓肿≌示唧w露營(yíng)銷(xiāo)散方案艘明帝羞皇城軟住宅裝情況筍型會(huì)號(hào)哈建筑基面積失住宅翅布局添E1行13嶺1．織44寫(xiě)平方樂(lè)米槽三室訊兩廳蜓兩衛(wèi)偷E3鎖10連3．殊60猛平方遙米兇三室備兩廳妹一衛(wèi)支A1斧14籮3．旬49米平方劫米飽四室護(hù)兩廳荷兩衛(wèi)謠A3秤13每3．性96蜂平方偏米桂四室矩兩廳互兩衛(wèi)鋒B3建15養(yǎng)7.限35庭平方稠米祝四室翁兩廳糖兩衛(wèi)稈C3粗46刊．1符0平奏方米剖一室扭一衛(wèi)柄C4企45趕.4灘7平幟方米攝一室盒一衛(wèi)此A5厲64股．1踢8平摟方米逢兩臥努一衛(wèi)絡(luò)14式#勝83俱.1扭4平慚方米曬兩臥首一衛(wèi)街根據(jù)撈明帝精皇城倚的住醒宅情目況，魚(yú)針對(duì)釣不同止目標(biāo)濾客戶麻群，丘將住艷宅分鑒為四銅類(lèi)：謊1、菠三室顯兩廳桶型：碼E1閉、E戀3肉主要挎針對(duì)住一般斗要求魄的客蝴戶群晝2、替四室裂兩廳疲型：已A1段、A馬3、評(píng)B3超針對(duì)倒對(duì)住寒房面耀積要徑求比泛較大章的客藏戶群李3、花一室膏一衛(wèi)示:C伏3、眨C4朵主要酒針對(duì)咬單身釀一族丙4、錫兩臥柿一衛(wèi)?。▕噬贅?lè)型準(zhǔn)）：境A5蹤、1免4#賭主要曲針對(duì)膨娛樂(lè)蹤型的桐年輕委人規(guī)三、戶銷(xiāo)售掙組織煩與實(shí)岔施標(biāo)（一安）銷(xiāo)灰售時(shí)填間安胃排跡1、鴉開(kāi)盤(pán)嶺期：么2主01允0鍛年5膽月防—糧6月餅2、關(guān)樓盤(pán)困升溫提期：孕20弊10傅年6雀月輪—脊10鍋月銜3、艇旺銷(xiāo)視期：夢(mèng)20枝10妹年1哄0月格—蹤20機(jī)10歌年1產(chǎn)2月烈4、捎降溫岔期：凡20影11橡年1狂月夾—決3月岸5、廟尾盤(pán)來(lái)期：淋20尿11狼年4壤月頌—獅6月笨（二寨）宣上傳公像關(guān)活央動(dòng)優(yōu)1、潮采用語(yǔ)媒介耗：主殺要為蔽鳳陽(yáng)藏本地鳥(niǎo)媒介裁，適歷當(dāng)運(yùn)格用滁頌州市昨媒介糊。具征體如辛下：鞭在鳳父陽(yáng)本刃地的飾報(bào)紙璃、電幸視、觀廣播妹等媒夢(mèng)介上齊發(fā)放壓本案敏的宣久傳標(biāo)煉語(yǔ)、族圖片艷、視霜頻等站，主染要在繁鳳陽(yáng)捐電視燥臺(tái)和居鳳陽(yáng)步人民第廣播遮電臺(tái)茅上進(jìn)直行宣演傳。忙在《豬滁州弟日?qǐng)?bào)攔》和有滁州懷電視談臺(tái)上顆發(fā)放積相關(guān)膨廣告隨。郊2、煌主要安宣傳剖用語(yǔ)圍：姥（1此）僚明帝收皇城文，鳳款陽(yáng)第垮一高仗樓鐵（老2緒）敲明帝明皇城爹，鳳板陽(yáng)絕護(hù)版風(fēng)傘水寶店地蠢（質(zhì)3坊）抱明帝無(wú)皇城山，皇臣城巔獄峰，香享受晝帝王朱生活宴3、堪其他捐宣傳頭：印比制宣比傳手畢冊(cè)和手海報(bào)纖，在疫鳳陽(yáng)蝶汽車(chē)綢站等譯各個(gè)映人流逗集結(jié)淋點(diǎn)進(jìn)奇行宣壟傳撥。執(zhí)4、桿公關(guān)召活動(dòng)貿(mào)通過(guò)鞋公關(guān)失活動(dòng)血樹(shù)立嚼企業(yè)戀和產(chǎn)錦品的毛良好逐形象跟，提腔高產(chǎn)扒品的嬌知名綠度，野從而鄙帶動(dòng)友產(chǎn)品隨的銷(xiāo)納售。挨現(xiàn)擬塞定頃四見(jiàn)個(gè)方少案：犯（1孩）項(xiàng)灣目奠生基儀趣式，蝴邀請(qǐng)極政府思部門(mén)敬領(lǐng)導(dǎo)脖和鳳糖陽(yáng)本芽地成形功人德士，格為項(xiàng)卵目奠?；鶅x益式剪魄彩，上同時(shí)繁邀請(qǐng)塑相關(guān)掀媒介夜進(jìn)行雞宣傳紡報(bào)道約，吸趨引公身眾的繞注意綁力，革樹(shù)立慎產(chǎn)品外的良雖好形虜象。轉(zhuǎn)（2剛）明葬帝皇跑城杯厭籃球驕賽，墳通過(guò)釣贊助足體育派活動(dòng)棉來(lái)展葵示企焰業(yè)和戰(zhàn)產(chǎn)品預(yù)的形腰象，彎容易趁引起否公眾草的好撓感，兩吸引鞭目標(biāo)瓶客戶藏的注具意力陽(yáng)。同振時(shí)通獄過(guò)媒禁體廚的宣儉傳蟲(chóng)擴(kuò)大環(huán)產(chǎn)品莫的影鼓響力壇。麗（3餐）贊柄助鳳攻陽(yáng)周頃邊小躺學(xué)，桐改善蒸學(xué)校姜的教究學(xué)環(huán)橫境。穗鳳陽(yáng)柿周邊掠小學(xué)馬如鳳那陽(yáng)縣怖城小懂學(xué)教砌學(xué)環(huán)處境差必，通像過(guò)贊寒助小碌學(xué)活污動(dòng)可護(hù)以鳳座陽(yáng)小軟學(xué)的蟲(chóng)校園筆環(huán)境帳，獲移得社凱會(huì)各咱界的民好感莊，容拖易引框起媒棉體的柴關(guān)注準(zhǔn)。而很且這假是一呈個(gè)長(zhǎng)溫期投賞資，例對(duì)企椅業(yè)和漲產(chǎn)品梳起到蘭一個(gè)景長(zhǎng)期揉的宣虜傳作直用?？埃?灶）系仙列巡稻展活琴動(dòng)，依以展無(wú)會(huì)的孤形式乓在鳳共陽(yáng)主