深圳市德思勤置業(yè)有限公司定價方式

目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄11.前言42.市場背景53.定價方法54.定價思路55.核心均價的初步合成65.1.可比樓盤的選擇65.2.相關資料收集分析75.3.可比樓盤比較打分75.4.核心均價的初步合成75.5.核心均價討論、實收均價確定85.6.確定項目實收均價96.均價分解117.項目內(nèi)部調(diào)差127.1.水平調(diào)差127.2.垂直調(diào)差147.3.特別因素調(diào)整15或8.妙核心乖均價寨的討抄論與冬價格滾表調(diào)荷整鬼16輕9.迷對外蔬表價輔制作但17虎9.悠1.鈔付款媽方式夸與平煌均折剖扣率咽17藍9.樹2.怕價格紫表表獅價合呈成騰18側10油.街價格愈對比牲18慕11溫.包推售丘策略釣18奴11圖.1辛.糾推售蓮策略球18學11柴.2熱.海銷控享方案福建議們20迷11屆.3逗.害不同職時機歲的提依價策像略喉20前言主(具肉體內(nèi)突容參錫見銷稈售執(zhí)嫂行報擠告要縫求)施謹呈抗××示××憲公司狗:詢深圳機市德送思勤本置業(yè)晌有限嫌公司冒年韻冶月鎖叉舅日瘡市場女背景攻定價籍方法挎定價育思路2、項目初步核心均價合成2、項目初步核心均價合成3、確定實收均價8、付款方式和平均折扣率7、實收價格分析調(diào)整1、對可比項目進行比較打分9、出街價格表的合成4、價格分解6、實收價目表合成5、項目內(nèi)部調(diào)差剝核心懇均價網(wǎng)的初牲步合圍成誦可比杜樓盤壤的選終擇可比樓盤選擇的原則可比樓盤選擇的原則1.地域片區(qū)競爭2.品質(zhì)競爭3.定位競爭（戶型和客戶的定位一致）4.概念競爭（主要賣點的推廣）5.客戶源競爭本項目的可比樓盤選擇中相關傭資料證收集寄分析洲見附兆表1潔《可仰比樓旦盤的斯市場燃調(diào)查冷表1那-1濁0》震可比自樓盤閃比較膽打分弦根據(jù)被市場鴿收集攪的資斷料，農(nóng)以本謊項目婆的具饅體情貼況選揚定每筆一市夏場比榨較樓勇盤的植項目單定價診調(diào)整餓因素皺及各赴因素謠權重漁值確墻定。耍具體梨對比膏情況岔通過注《可黨比樓美盤比乖較表主》體螞現(xiàn)。劍打分捕值從羞-1暴至1占之間碧，表醫(yī)示本達項目志與可濃比項族目的應優(yōu)劣巖名次郵，分語值為悉＋表存示本鑒項目塑與比炮較項脊目相疑比優(yōu)兩，差稈為－猜。見焦附表閃2《覆可比稠樓盤丟比較元表1槐-9意》染核心壟均價總的初姓步合休成筒可比烘樓盤武的權飯重確現(xiàn)定標項目為名稱露權重餅以下賓對祥××氣個現(xiàn)助售比賤較樓躲盤權栗重分夕配進想行說除明：落（簡系單說啊明權梢重分往配的紫理由蠻）碗?yún)⒄针u可比燦樓盤翠比較含得分灣、可流比樓禁盤的坑市場稼實收榴均價回與可文比樓除盤的營權重譯設定蜓進行翠加權哨平均冶，得殘到本碰樓盤橫初步寧的核級心均判價值詢?yōu)閹洝痢梁埂痢辆?融平方粘米?？桃姼椒斜?囑《核甜心均涼價打執(zhí)分表娘》（都加權頸平均浴值）趣核心瞧均價豬討論府、實掏收均善價確創(chuàng)定居在初勢步核豎心均夕價形臘成后敗，需鉛確定發(fā)實收奇均價慧范圍教。懲確定傭項目弓實收桃均價帝實收稅均價霸范圍部討論厭按照淘前述惕分析站，（殊以下辨討論漲根據(jù)繡需要坐組合犬）夜通過偵市場宋競爭攏比較消法案，確驚定本夜項目父初步寄核心篇均價或為兵擁××登××舞元/耍平方洋米噸通過捧市場雖供求寸情況菊，產(chǎn)盜品稀貸缺性鵲分析瘦確定置本項業(yè)目的秩均價毅范圍親敗××沒××口元/繼平方囑米形——橋××掠××污元/肯平方成米杜通過緊客戶鳳需求吧情況旅，確遙定本做項目錫的均緣價范撒圍店××租××噸元/拋平方基米喪——木××啊××凍元/耳平方塔米叮通過姓區(qū)域寇內(nèi)月相似粥樓盤蔥的歷邀史價史格走腐勢排（三干級市售場租局金表能現(xiàn)）聰，或燃價值平兌現(xiàn)捷推導叮出項焦目均持價范逃圍督××頁××堂元/癥平方掌米柱——悠××棵××陶元/棒平方帥米。明據(jù)此鮮，可嗽以得蘭出本肝項目振實收形均價席合理幻區(qū)間波應當項為養(yǎng)虹竊真意罩××忍××街-恩××奔××掘元/尸㎡緣入市翼均價朝確定浴入市悲核心義均價罵考慮衰因素承核心趙價值斧體現(xiàn)伍價格閥能否莊體現(xiàn)偶項目朝的最甘突出娛、最告稀缺歸的核竟心價過值優(yōu)弦勢；光格策蔽略與劇促銷秋策略朱定價督不但蠶要考僵慮合昌理的渣價格每，同衣時還壇需考貞慮整少體的頓價格武策略權與優(yōu)漠惠措遮施。蹈包括之解籌電時的樂價格微與優(yōu)雄惠，錫開盤盲的價展格與懂優(yōu)惠秤，開耕盤后若銷售央價格伐與期攔間的響促銷思優(yōu)惠病等。或解籌徹開盤臺的市濾場形多象存本項益目前惜期認膝購時孫間較梨長，座現(xiàn)已凡將積焰累近略千多租個意敬向客努戶，回如何愚盡量女避免牢前期鼠意向自客戶胖的流呆失，燃在解教籌時思啟動卡項目妹的整沒體銷膜售，源形成談銷售才熱點弟，樹殃立銷旨售信跑心。騰合理棄的銷時售風凱險、原掌握友價格容主動彩權產(chǎn)如果皇入市至價過并低，匙一方蹦面不念利于足項目艱形象庸確立夫，另趴一方體面，礎無法斯實現(xiàn)鼻項目評的價匠值，粥無法庭實現(xiàn)隙發(fā)展牛商利貓益的尼最大桿化；都如果究入市躲價過慌高，啟無法陵為項據(jù)目的碑銷售煩中價殃值的男提升魯預留么足夠凡的空閱間，航而且格面臨況一定路的銷屠售風糞險；隱綜上世所述豐，同影時考料慮到切本項衡目目婆前工淘程展餡示及余包裝童等方在面尚鏈有很剝多地襲方未垃達到科較好誓表現(xiàn)埋效果耍，為統(tǒng)維護呼前期給誠意字客戶返對本眉項目好的忠腳誠度獲，達仍到較它好的芹解籌號效果娛，我軟司建懷議在急前期某解籌角時的勻定價段應采售取較句為適管中的挪價格貨，以乳較大歌的優(yōu)能惠促除銷形拼成銷著售的緩熱點旗，啟駐動銷視售。綱在解點籌后印根據(jù)妖銷售歷的具縣體情殘況再痛進行尋相應凍銷控胖與價宅格調(diào)逗整。貨盡量路減少賽前期蚊意向肅客戶鄭流失躁，形葡成解齡籌與悅開盤岸時的攤熱銷嚴局面慰，減分少銷齡售風尿險。待因此夏，我概司建漆議本扇項目魚入市昏的實暗收均盼價采塑用較敏具競照爭性踐價位禮，在旋銷售堅過程同中結粉合推曬售單攏位各糟批次尚的演類進，譯逐步國回歸器理想墓區(qū)間罰。敏整體鞋入市薪均價炎××桐××健元/搏㎡記均價港分解敏在確逗定了顫整體滔實收載均價無后，醒需要震將價惕格分賢解到仙每一抬期或蔬棟。秤具體鑄按各完期的覺位置楊或各俱棟的庭差異護因素磨及程滑度，紋如棟慨距、盲樓層鞋數(shù)、零景觀驗等結配合本興期的題銷售呼策略蝦，決車定每乒一棟章的平圖均單估價。志見附譽表9愈《分兔棟（組分期趁）均萄價分屑解表侮》圖示達項目他內(nèi)部漸調(diào)差漁在確置定了千項目熊的整民體入株市均蛋價與刻分棟派、分紐期入稿市均尋價以企后，逗我們跑所考下慮的咐是在穗本項慰目內(nèi)設部各據(jù)單位丙之間幸做怎護樣的董分布直來實貓現(xiàn)最裳后的楊實現(xiàn)亭均價派，在務實際馳情況寄中，篇我們久要考趁慮不想同棟閑與不飼同期束、水役平方丑向與倒垂直碑方向拼的不喂同差唯異，玻來確襖定分籠布的怠原則絕。所輕有考揪慮因略素在遙經(jīng)過期第一銷輪平京面打邀分后警還需襪多人套對項敲目進就行實資地爬劈樓打靈分調(diào)兩差，既形成軋項目祖調(diào)查洞統(tǒng)計寬表，柱詳見朝附表攻5-籍8《橋水平脖調(diào)差躍調(diào)查暮表》濫。經(jīng)記過多殃次調(diào)僚整確疏定各船項調(diào)低差具噸體見規(guī)附表漫10闊-1算3《糧水平悉調(diào)差愧表》灣、《概垂直屯調(diào)差總表》衫、《虜送面墊積調(diào)猾差表云》、看《特奉別調(diào)重差表劈》。伶水平刃調(diào)差亡同一紹樓層好的房艇號由罰于水錦平方堪向的魄不同術和戶棗型的取差異模，在尼朝向纏、采家光、強景觀駕、遮湖擋、噸通風濕等方虜面都胃有不攻同的喂狀況抱，這聽使同貫一樓佳層單誰位單呆價有挎很大傲的差任異。籠根據(jù)艇項目說的市王場定抹位，送按照雪本項鉛目的間客戶菊群對傷于住膝宅的盆要求敲和項諒目自拌身的拼特點走，我灣們把坊朝向團、采仿光、渴通風激、面坑積、軌戶型夕、景檔觀、側噪音技、視綢野、追私密評性等屆因素幣作為恥項目霞內(nèi)部究調(diào)差旅時的誰考慮背因素辨，各將項因紛素的防權重無如下厘：墳朝向遭采光熔通風震面積慣戶型芝景觀故視野匹西曬瘡噪音勞私密投性介15垮%械10忘%鉛10口%玻10術%竿15弟%姐10戰(zhàn)%月10捐%處15裁%茄5%暴水平董調(diào)差慰因素享權重法確定藏的原按則擺朝向劑因素后，主毫要是姓根據(jù)陪深圳眼的氣扒候特柱點、型考慮竄不同絮單位福具體砌朝向棋的差晌異化追，把琴不同除單位圓的朝粘向定負為處“骨東南園、南峰、西誓南、催東北爭、北傻、西萍北、故正東斯、正疑西貢”縮等幾伙大不闖同的捷層級求；軟采光毛因素喇，主識要是酸在的粒不同裕單位饑朝向祝的把木握上遮對其輝采光姓面寬燥的要嚼求；獄通風沖因素否，主閉要是訓在實始地考我察的秧基礎僚上對五不同寇單位仰空氣絕對流捧度的歌要求排；覆戶型國因素尤，主容要是貞根據(jù)顆戶型寫設計書合理羅性及束客戶撿的需載求，薪分別擴對項透目各添種戶擔型進輛行比拐較；界面積較因素黨，主蘆要是襪考慮楚針對凱項目榨的客律戶群濃需求答，同幻類戶薯型時蘭面積楊大小喚、舒六適度獅；饞景觀且因素搭，主召要是菌考慮御了對僵外部脅景觀僚、項瞧目自司身園趣林景壘觀的廊比較補；愧視野旋因素屈，主圾要考時慮項千目周銀邊建忍筑物債的遮嫩擋情艷況，駐樓層健不同癢視野燈相對祝來說抵也不跟同，底因此信視野齡因素悟除了擊在水紹平調(diào)紗差中孩考慮煮外，攻在樓輕層調(diào)第差中柳也要襪考慮噸；抬噪音介因素獄，主員要考閉慮了閣項目伶受外芝界噪錘音干插擾的露影響筍程度津；延私密饑因素將，針市對高等端住級宅的態(tài)客戶晉群體蠶這是物個重翠要的蠶考慮傻因素戶。燈確定綱最大綠水平追價差葵按照告銷售滿經(jīng)驗帽水平茄價差香（同傳一層攤最好禍單位即和最撓差單猾位的嗚差值溝）一煤般在六銷售關均價項的1運8%賺－3視0%撓，同讓時考底慮可愁比樓直盤的街水平坡價差久。睬確定嬸每分蛋調(diào)差糊值替我們夸對不燙同單因位在管各影游響因眾素方寸面打盤分，胖求出敏每分泉調(diào)差示值。撈每分明調(diào)差儉值＝累最大童朝向厘差/龜（最舒大得首分值葡--衣最小陡得分扛值）頑。然薦后用后（各帶單位寬的得攝分值?！Ｗ钚÷兜梅终兄担﹤恪聊昝糠制D調(diào)差久值＝擁單位絹調(diào)差靜的具等體數(shù)傾值后月取整脆。騙垂直名調(diào)差少垂直型調(diào)差貸的確胞定在收參考掏并比怎較市桶場上希競爭繳樓盤展相應顆層差盤的基妄礎上祝結合斬項目戀不同禁樓層玻的實葉際情巴況綜潛合確準定。么另外給對現(xiàn)思場的眠情況濾拍攝鑄了一柴些實皺景，觀作為賤調(diào)整眼的根亡據(jù)。叫綜合備以上菜調(diào)差貢建立烤價目障表架組構，額詳見懇表1括4暈整體誤實收烏價目搖表模金板。委特別屑因素乞調(diào)整什見附功表1繭0-踢13熱《垂玻直調(diào)黑差調(diào)啟查表無》、秒《現(xiàn)屑場圖法片參阻考》撿、《超附送專面積弓統(tǒng)計牢表》擾、《跨水平福調(diào)差互調(diào)查武表》肺?？悸晳]到桑其他辣特別陰因素賢的影袖響貿(mào)各棟念位置隨調(diào)整詞：均蕩價以魚等比愛例調(diào)蒸整的移原則彈，以也符合評原先堅預定允的各診棟分容解均組價。饑結構貸功能京：雙巴拼單部位、遣非標三準層哭（二距層、藏三層嶄）的換特殊愁考慮閃附送反面積語：入翅戶花焦園、驚花槽夠、生握活陽桿臺、慕落地批凸窗顯、大覆露臺足等的瘦贈送妥面積稻垂直隙差價司調(diào)整辛：復臨式單冠位、腔二層威單位劣送花菠園單逐位、秘錯層伸陽臺射花園豆等（慮對于問錯層診送露隊臺的船情況斗只在昌一種照情況丙下計示算，文不以分重復耀計算振）必水平囑差價齒調(diào)整櫻：針器對個柔別單朽位在秒原有沖的基月礎上值進行先戶型懼、面熔積、腰朝向丑、通陣風、水采光挑、噪頃音、書私密石性、欺間距瞎等的丑相應幼調(diào)整會。挨心理筋差價飯調(diào)整負：如差4/沾8/棗9虧/1圓8/鼠14廟/2區(qū)8層稿等心植理樓檔層的侵調(diào)整危。肆核心魚均價布的討?zhàn)B論與帳價格漿表調(diào)府整淘考慮碑到對凝價格內(nèi)的人序為控破制，挽我們否要針膊對整冒體與蛋不同唉戶型任進行勢單價霉區(qū)間艱、總悶價區(qū)綁間、翅最高族價、新最低磚價、況均價耕的劃陶分與犬分析退，對餡價格遼表進處行相株應調(diào)野整。笛在上嬌述分劑析完添成后填，在擔最終涉的實涼收價飲目表肉的基早礎上欠，參重照競車爭樓束盤的釘平均蒸單價屬，給愈出高膝于此牌方案唉及低寫于此尖方案缺的另港外兩具個價腐目表杏。輩三個金價格民區(qū)間傻的分陡析：殿相對青而言右，在池相應斤片區(qū)茅單價太在平準均單絨價以房下的對單位醬可以嗽迅速沾的消寺化，榆而在政平均榮單價膝區(qū)間悉內(nèi)的憲單位模也可捉以正職常消聚化，膝而高咐于平妻均單偶價的咸單位婆的推默廣和藍銷售健就需免要一伙定的散時間傳來消陵化，業(yè)因此盈我們干對形湯成的舉價格氣表根糖據(jù)單郵價的堂范圍蠻做出男統(tǒng)計醉并整俱理成脾表；救3種秒不同慶的價蟻格定緩位方碼案所符得出潑的價株格表癥中迅淡速消蹤化部舌分、暖正常企銷售記部分撞和比出較困享難銷右售部雁分的居比例中隨實乎收均烏價的津改變每而有捷所不煮同，饅因此暢銷售形周期瞇也不臣一樣毫。：鄙在不傘同價片格區(qū)猶間內(nèi)延我們是所面魯對的抖競爭異對手亦也不沒一樣革，對堪應不蠻同的離競爭示對手離分析杯市場鞋情況惡。同糾時銷舅售時展間也久不同每。同筆時隨脖著銷顆售時五間的押延長田，市溜場情苦況中幕不可膛測的襲因素賴逐漸仍增加境，銷移售成均本也奶隨之曾增加柳，考龜慮樓糊盤的叔規(guī)模正、推棄廣力賣量和雖品質(zhì)總在銷適售競睡爭中嫂的優(yōu)愧劣勢督。我根據(jù)匆不同賠樓盤圾的銷謹售目秧標，罩保證乎發(fā)展軌商的辦利潤蜓，加炒快銷恐售速款度，癥降低瓣銷售縮風險廚，我伶?zhèn)兘ɑ甲h選康擇最枕為合呼理的抹實收任均價掙的價唇格定宮位方繁案。蓋下面牙對付鋼款方應式和深平均思折扣愈率進固行討長論，樸以形義成公皇布市懂場的鞠價格標表。吧對外兔表價不制作雹付款框方式啦與平池均折芽扣率火根據(jù)蠅樓盤據(jù)的具河體情監(jiān)況、碑可比疑樓盤沙情況牢及發(fā)悉展商庫對資只金回位收的怨要求午選擇宣適合邀的付宴款方新式與痕平均尼折扣連率。漢考慮庸當前尸市場慣銷售炕的實子際狀李況和趙預定斬客戶命的情欣況，李推算應本項魚目銷猜售中孕不同鄙付款誦方式璃所占恐的常睡規(guī)比饒例。核估算至出平幻均折濤扣率落。沫根據(jù)壟對當碌前市案場銷譯售的狀實際拖狀況燥和預蒜定客卷戶的孫情況辦，推突算本兆項目膨銷售吵中這拖三種折付款眉方式泡所占瑞的常耳規(guī)比縱例分郵別為綢。來街計算咽平均枕折扣藝率。拋一般逢住宅濤的一糧次性絕付款氧與按法揭的染比例賢為2旗0%血、8太0%狐。商姿業(yè)的焰一次史性付若款與污按揭趟的比韻例為尿30栗%、呼70拖%。耍具體怒見表迎15稈《平臉均折談扣率遠計算危表》游計算頑公式釣：鄉(xiāng)平均城折扣姑率=沃Σ互不同悠時期秧的折倒扣比恨率x京所占親比例繼根據(jù)停以上德實收爬均價包與平音均折買扣率飛可得日價格岸表對蘇外表胡價為渡：櫻價格拜表表鑼價合如成朗計算雀公式帶：對厘外表錯總價鳴==香實收沖總價匙/平居均折醒扣率低濃堅山倆對壩外表版單價網(wǎng)==德對外酷表總獲價/腦建筑蓮面積點在實譜收價惱目表現(xiàn)的基桐礎上漠調(diào)整到以后乎，形賣成對裙外表商價，與具體奉見附申表1芳6《館項目視表價蒙》。陶即面盈對客棟戶的輕價格屬表。從價格踐對比字在形規(guī)成的狠對外初價格動表內(nèi)獲選取列不同豆樓層打，不原同朝林向的榜單位獨進行悄試算籍，和灘競爭銜樓盤坊