深圳市非住宅物業(yè)市場

2003～2004年深圳非住宅物業(yè)市場分析戴德梁行房地產顧問（深圳）【摘要】深圳2003年所表現(xiàn)的一系列經濟及政策因素，非典爆發(fā)、CEPA的簽署及實施、會展經濟、民營經濟的活躍等都對深圳辦公樓市場的總體走向帶來一定的影響。通過對2003年深圳辦公樓市場的供給、需求及深、京、滬、穗四大城市甲級辦公樓的市場狀況等方面分析，2003年深圳辦公樓市場呈現(xiàn)出以下特征：1.供應量放大，主要集中在中心區(qū)；2.需求依然旺盛，但增長速度放緩；3.銷售熱點在福田，租賃熱點在羅湖以及南山高新科技園區(qū)；4.區(qū)域功能分工逐漸顯露。預計2004年辦公樓供應量短期內保持較高水平，長期將大大放緩，高新技術業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在深圳辦公樓客戶中繼續(xù)占據(jù)主導地位，辦公樓的整體素質也將繼續(xù)提升。2003年商業(yè)用房市場供給呈現(xiàn)較快增長，但銷售面積自1999年以來首次出現(xiàn)負增長，銷售價格基本保持平穩(wěn)。人民南—國貿商圈、東門商圈、華強北商圈、福田中心區(qū)商圈、南油—南新商圈、華僑城商業(yè)區(qū)及寶安、龍崗兩區(qū)都出現(xiàn)新的市場熱點。預測2004年深圳商業(yè)用房將呈現(xiàn)出以下發(fā)展前景：1.短期內供給量繼續(xù)維持在較高水平，南山、龍崗是主要供給區(qū)域；2.銷售市場供需缺口顯著，龍崗區(qū)出現(xiàn)較大面積的空置；3.商鋪產權購買轉向租賃或長期租賃；4.地鐵線路開通將為沿線商用物業(yè)帶來新鮮血液。近年，在全國良好的經濟發(fā)展態(tài)勢下，深圳各項經濟指標快速發(fā)展，并于2003年制定了建設為現(xiàn)代化中心城市和國際化城市的新定位，深圳站在了新的起跑線上。作為與城市建設及城市經濟狀況相輔相成的非住宅物業(yè)，除了具有為各種經濟活動提供場所的功能以外，同時還具有反映城市經濟建設水平的作用，其產生的效益會反作用于城市經濟建設的發(fā)展。本專題在《2002～2003年深圳房地產發(fā)展報告》的基礎上，將主要分析2003年非住宅物業(yè)市場（指辦公樓和商業(yè)用房市場）的動態(tài)，以及對2004年市場發(fā)展的趨勢進行展望。一、辦公樓市場回顧深圳2003年所表現(xiàn)的一系列經濟及政策因素，對辦公樓市場的總體走向都帶來或多或少的影響，以下將從辦公樓市場的供給、需求等方面對深圳辦公樓市場2003年的發(fā)展作一分析。其中通過分析深圳高檔（甲級）辦公樓市場狀況，以及對比分析深、京、滬、穗四大城市甲級辦公樓的市場狀況，對定位為現(xiàn)代化中心城市和國際化城市背景下的深圳辦公樓市場的特征分析及走向進行總結。（一）2003年深圳辦公樓市場總體狀況分析1.2003年深圳辦公樓市場供需狀況分析（1）供應狀況2003年深圳對國有土地使用權出讓的規(guī)模進行調控，整體出讓計劃控制在11.5平方千米左右，較2002年同比減少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度辦公樓用地僅出讓7.79萬平方米，同比大幅下降，并且其中主要為非商品辦公樓用地。從深圳歷年辦公樓開發(fā)投資額情況看出，2002年深圳的辦公樓投資出現(xiàn)繼2000年以來較大幅度的上漲，辦公樓市場逐漸走向復蘇，2003年開發(fā)商對辦公樓投資保持一定的熱度，其增長幅度相比2002年有所回落，市場發(fā)展顯得更為理性。同時，結合辦公樓歷年新開工面積及竣工面積的增長率速度，可看出近年來深圳辦公樓的新開工面積增長率的波谷波峰出現(xiàn)有明顯的規(guī)律，表明其開發(fā)增長速度保持著一定的節(jié)奏，2002年的絕對量的增長則表現(xiàn)較為突出。由于2002年新開工面積的激增，使得2003年辦公樓竣工面積出現(xiàn)較高的水平，對后市消化有一定的壓力。2004年上半年辦公樓竣工面積為4.53萬平方米，比上年同期減少73.24%，回落幅度較大。單位：億元單位：億元圖1深圳市歷年辦公樓開發(fā)投資額情況圖1深圳市歷年辦公樓開發(fā)投資額情況姐根據(jù)悅20關03雜年深今圳辦銷公樓緩竣工鴉面積毯分布故情況坡，福偷田區(qū)徒占5霜0%新，為乞辦公微樓主邪要竣移工的爹區(qū)域股，其要次為偷羅湖騎區(qū)，漠占3倒6%未。表爭現(xiàn)出簡20按03業(yè)年的慨辦公揭樓的盟供應禮主要刪集中底在該攔兩個互區(qū)域江，其撇主要艦原因曠是位獲于福愧田區(qū)村的深煌圳中支心區(qū)襪正加袋快建凈設步脅伐，葡該區(qū)姑域內吩的商染務、豪辦公獲、會修展氛帥圍逐蹦漸成頸形，仔使得斗辦公中樓項似目有醋所增帝加。么另外驕，由領于2泛00逆3年秋CE憶PA癥的簽壤訂，涉使得賣作為劑深圳桶門戶尺之一旗的羅膨湖區(qū)鬼在其奶原有與的成得熟商府務圈動的基濕礎上鞏，定秧出了驕“堵打造膛金色住羅湖旱的杏”決目標胸，向較市場史投入暈了較梳為大滔量的泉辦公椒樓供歲應。單位：萬平方米單位：萬平方米圖2深圳市歷年辦公樓新開工及竣工情況圖2深圳市歷年辦公樓新開工及竣工情況圖32003年深圳市辦公樓竣工各區(qū)分布情況圖32003年深圳市辦公樓竣工各區(qū)分布情況紋（2演）需悟求狀佩況圖4深圳市歷年辦公樓銷售面積情況（單位：萬平方米）圖52003年深圳市辦公樓銷售面積分區(qū)情況圖52003年深圳市辦公樓銷售面積分區(qū)情況妙由于桂深圳辰20叨03疼年辦嗚公樓上市場猶新開輝工面慣積及敬竣工準面積者都保連持上繩升的般水平夾，同轉時銷呼售速舅度的彩平緩朝增長棋，可翼批準誕預售蜘的辦績公樓忙面積秧與實車際銷伶售的案面積辟之間匆缺口器較大拒。在保20巧03檢年銷武售的把辦公寇樓中蛛，福促田區(qū)錢依然啄保持堂占有自七成怕的比驢例，職羅湖妹區(qū)新鈴竣工地的辦努公樓冷中有量部分鹿項目網采取林只租班不售蘇的方藝式推逐向市嗚場，肢其銷廁售面扎積同炎比減壯少3漫6%蠻，在期全市潮所占丸的比互例同允比下壺降8腳個百埋分點體；特拌區(qū)外衫龍崗病、寶躬安兩獄區(qū)所欠占的吹比例扣增長往幅度服較大珍，特醬區(qū)外嘗城市間化步醫(yī)伐的棉加快蒙，市北場上莖對商應務辦稼公需看求有港所增橫加。懇20搶04衫年上嶄半年場深圳彈辦公魔樓銷庸售面蒼積1哀5.局34京萬平氏方米賽，同秒比增頑加1孔15姜.9具5%偶。寫申字樓謹需求正持續(xù)脅保持名旺盛警趨勢拒。由饒于市用民中面心的冒啟用停，加需大了材中心源區(qū)的聚集聚趟和輻按射作似用，惱有力諒地帶獅動了語福田度區(qū)寫禁字樓題的銷秋售，韻20斤04固年上詳半年漲，辦允公樓聰銷售貫主要趕集中在在福敗田區(qū)伏。上宏半年識福田誰區(qū)辦呀公樓裁銷售中面積仿13輪.6穿1萬渡平方洋米，穩(wěn)同比雖增長妄14學0.誰61將%，映占全防市的密比例直20燦03脈年上閉半年臥的7辰3%脈上升稠到8岔8%斯，使康全市巷辦公睬樓交鼻易價頃格有瞞加大構幅度廳的上馬升。第上半笑年全溝市辦葡公樓炎交易卻均價聾為9悄70行0元慧/平孝方米運。單位：萬平方米單位：萬平方米弟由于詞辦公傘樓物何業(yè)的眉特性河，其恩占用侵情況規(guī)除了留可從花銷售之面積謹中作偶為自聲用那愿一部鬼分了馬解以鏟外，喇辦公氣樓租擁賃面罰積的埋變化氏可作妙為了哥解辦擊公樓痛占用稱情況墾的另體一個篇重要際角度半。辦賣公樓之物業(yè)蘿的租遣賃面極積包嫂含了劈二級厘市場碗上的藥直接餅租賃忠以及麗三級蹤市場詢上的類租賃闖成交蝴，其肅活躍爬程度肥及發(fā)唐展狀燈態(tài)往蕉往反參映了離一個繭城市哄經濟落趨勢俘及辦捷公樓炮物業(yè)皂作為踢一種閉投資或物業(yè)區(qū)的價歡值。雙數(shù)據(jù)贈顯示被，2態(tài)00痛3年間的租匠賃面千積同幸比增您長1以2.補98璃%，謊增長吉幅度扇較為據(jù)溫和閘。除誤了鹽驢田區(qū)惠以外搭，各曬區(qū)的眨租賃膽面積銀都有額所增半長。那福田品區(qū)不難僅作尿為2皆00線3年返新增秘辦公悠樓物課業(yè)銷狹售面驗積的濱第一交，同東時也古是辦菠公樓簡租賃孩的首起要區(qū)沖域，吹羅湖廁區(qū)位說居第緣二。本兩區(qū)英所占撥的比辱例之膚間差亡距越杰來越箱大，牛由上湯年的卷5%裂增為密10決%，研表明攔深圳詞新的蔑商貿比中心增正逐廢漸實受現(xiàn)向幼西移令動，守而羅勤湖區(qū)姿作為烏成熟敲的商畢貿中斧心也鍵仍然殘保持火平穩(wěn)燒的增觸長，破各自截發(fā)揮槳其不聾同的柳優(yōu)勢北。圖72003年深圳市辦公樓租賃面積分布情況圖72003年深圳市辦公樓租賃面積分布情況蛇從深暮圳歷縱年辦參公樓金空置費情況咱來看秩，2購00袋2年肉的空祖置率秘為近衛(wèi)年最聽低水慨平，榜由于可20先03乏年供缺應的腔增長煉速度耀較快患，市稠場上睜消化息的增鏈長速華度放籌緩，培使空糊置率江有抬丟頭的踢跡象連。其旬中羅疤湖區(qū)狡的空種置面六積占辨全市永45西%，配其次飼為南納山區(qū)豎，該抗兩個欣區(qū)域愉的辦晃公樓石物業(yè)計的消槐化面鑒臨較費大的哭壓力滾。單位：萬平方米單位：萬平方米圖8深圳市歷年辦公樓空置面積情況圖8深圳市歷年辦公樓空置面積情況圖92003年深圳市各區(qū)辦公樓空置情況圖92003年深圳市各區(qū)辦公樓空置情況震（3慕）價它格狀霧況灶紀由于弱目前鉗中高意檔辦都公樓容物業(yè)戰(zhàn)主要犯分布蠢在羅某湖區(qū)哲、福翻田區(qū)抬以及秤南山票區(qū)，俗以下裕主要鑰分析懂比較籌這三損個區(qū)嬌域辦誠公樓蓬物業(yè)撞20職03物年的搭價格賊走勢聯(lián)。2卵00三3年伸深圳足辦公伶樓房倆價指絕數(shù)基陵本保秒持2幫00牲2年眠穩(wěn)中媽有升港的態(tài)敢勢，賴其中貌第四糞季度屢的升福幅較遮大，傾表明晌經歷滅了2洪00殘3年企上半眾年非撈典洗扒禮下處的深靠圳辦救公樓好物業(yè)辛，在蘋經過勤第三每季度擋的調客整之沫后，欺投資寫者對趕深圳稻辦公穴樓物開業(yè)的根發(fā)展匹仍然獎較為謎看好殃。羅彩湖區(qū)阿與?；@田區(qū)嬌的價蘋格水幼平高律于全匙市平什均水毅平，甚其中曬羅湖口區(qū)的繭價格眼指數(shù)志自2誕00惑2年舍第一掀季度診以來捎，開戒始低璃于福負田區(qū)豪，保設持基內本平爺穩(wěn)的運狀態(tài)列。南女山區(qū)袖辦公寧樓物波業(yè)的炒價格屈指數(shù)雪與羅母湖福殲田兩蜜區(qū)的粘差距孕較大秩，主掠要由冷于該追區(qū)域先高檔貞辦公論物業(yè)喇相對全不多洗，但錄隨著捏目前死南山啦區(qū)的鬧整體禿規(guī)劃甚及發(fā)明展趨掙勢，拴其辦喬公樓獲的價頁格走置勢會脈有一峰定上隔升的寶空間貢。圖10深圳市辦公樓銷售價格指數(shù)圖10深圳市辦公樓銷售價格指數(shù)圖11深圳市辦公樓房租價格指數(shù)圖11深圳市辦公樓房租價格指數(shù)榜2.步20研03旦年深靈圳辦傳公樓奔市場晃結構答分析丈（1殃）辦賊公樓木市場粉區(qū)域學結構數(shù)分析溉瀉根據(jù)努20徒03諷年深音圳整蠟體經敞濟運輸行特躍點，穗以及冠在現(xiàn)獅代化貫中心春城市弦和國雅際化深城市字新定善位的?；A交上，禁羅湖吐、福蒸田、外南山濟三區(qū)盜相應社地結誼合各旁自的樓特點耳分別逮更加棋明確雅各自爬的定瘋位，爭積極誦抓住制各種盈經濟歇因素語發(fā)展末，從振而對導這三楚個區(qū)左域的腎辦公少樓物驗業(yè)的北發(fā)展丘也產歲生了倘一定她的影掠響。光以下物分別節(jié)闡述懷各個非區(qū)域漸的經帳濟發(fā)文展在皮20野03診年所勝面臨葬的機猾遇與孟挑戰(zhàn)余以及歌其辦煩公樓踐物業(yè)幻的影尊響。擾a.篇羅湖變區(qū)壽作為害深圳屬開發(fā)穩(wěn)最早慘、與麥香港智聯(lián)系暈最緊鉤密的使一個傍區(qū)域日，目洗前面舒臨著旋各種舞新的疑機遇興及挑南戰(zhàn)。才深圳拍已投篇放市欣場的末辦公鄭樓物熱業(yè)仍濫然聚競集在頁羅湖姓區(qū)，老并且鈔大多劇為高叢檔辦姥公樓咱物業(yè)撕，是稠深圳秩目前燥最成葵熟、為商業(yè)練氛圍縫最濃快的商蘆務區(qū)后。隨包著我狹國加您入世范貿以報及2率00錄3年匯中內績地與師香港雄簽訂剩關于販建立階更緊唇密經浪貿關磁系的這安排訊（C伴EP襲A）嗽等經吵濟環(huán)拳境下伴，羅性湖區(qū)訪制定承出孟“船發(fā)展疫七大擺經濟技，打譜造金外色羅杏湖暫”斬的目炊標，致表明旗政府掌在宏趴觀的貓角度夏意識因到羅不湖區(qū)關需要馳在新螞的經舌濟環(huán)姐境下嚇提升撓其原必有優(yōu)陰勢及淋創(chuàng)造獨新的描活力翁。發(fā)枝展七易大經煤濟指醫(yī)的是睬：總舍部經囑濟、備口岸爸經濟晶、文夸化娛平樂經略濟、釘物業(yè)瞇經濟鋒、環(huán)吉境經鞭濟、乒民營縮經濟仇以及煉科技植經濟擁。相稻應地備，發(fā)豆展該爺七大林經濟品，也友直接算指明居了羅遼湖區(qū)騙辦公離樓物蚊業(yè)的桌發(fā)展得方向梁；另他外，甘深圳銀地鐵繁的建幅設也孕為羅御湖區(qū)舍的辦乘公樓擋物業(yè)球帶來裁了更玻多的匯機會粘。在州抓住嚷機遇儉的同溫時，轎羅湖機區(qū)由勻于早威期開印發(fā)中棉城區(qū)漂規(guī)劃宅不夠炸完善衰，其現(xiàn)辦公嗚樓的蛙發(fā)展斑面臨殊著來倉自福棋田區(qū)梨的挑朝戰(zhàn)，釋因此暑羅湖蹈區(qū)對敗舊城坑區(qū)的噴改造挽也極篩為重樓視，租從打資造整賤體商踢貿環(huán)摸境著底手，骨以吸棗引更至多的瑞投資姑者以提及租艙賃者璃的青銹睞，淘為此港羅湖還區(qū)政亂府以根建設局服務笛型政舍府為懇目標瞞，主虜動服桿務企叮業(yè)，削全力論開展紡羅湖閥區(qū)辦娃公樓統(tǒng)物業(yè)務的招板商工舍作。因羅湖拜區(qū)2憶00些3～意20斑04仿年新膚增的廊辦公多樓主木要集去中在游深南怖東路必沿線務，尤牧其是妹蔡屋圈圍片邀區(qū)，碑其中頭最為賣矚目茶的是愧華潤醫(yī)新城福的甲之級辦等公樓俊——蛛華潤端大廈跨的建惡設，圍結合轟“果蔡屋題圍金夠融中姓心區(qū)典改造濃計劃巴”梢，蔡掉屋圍磁片區(qū)略的金冊融商幸務地析位將認有新幟的詮中釋。表1羅湖區(qū)2003～2004年新增辦公樓列表表1羅湖區(qū)2003～2004年新增辦公樓列表素深南襯東路蜻沿線貸中文憐名稱盤位置給規(guī)模搭辦公賞樓面筐積（訴平方傻米）層世界冠金融為中心蟲深南火東路句交和悶平路爭1棟遍54林層桶70桐,0供00稼羅湖葉商務錘中心印大廈賀深南般東路升與湖肯貝路吩之間菜1棟蜂45環(huán)層李85斤,0誘00排新世鏡紀廣構場論深南黑東路邪交文粥錦路索2座售39搏層影18棍0翅,蛇00莖0今鴻昌深廣場罵深南竄東路券交文第錦南激路歪1棟分67算層詳13勞5修,至00密0墾京廣破中心感深南躁東路截交沿久河路挑1棟叛34秒層忠92區(qū),慎76解4模華潤側大廈湖深南頑東路鴨與寶竄安路甚交匯站處站1棟糞29唱層欠42搞,0飾00注：數(shù)據(jù)來源：戴德梁行高注：數(shù)據(jù)來源：戴德梁行念——貧——層60徒4,械76案4吼b.悼福田勺區(qū)終如果香說羅粥湖區(qū)抹反映暈了深蜘圳早洞期快獄速成員長發(fā)帖展的飾面貌寇，那賭么位端于福眾田區(qū)紹的深素圳新叉中心汁區(qū)建放設便刮是能丈確切寄闡述充目前所深圳航進入托新起簡跑線置的一豐幅美器麗圖寸畫。模圍繞脂中心唉區(qū)的源建設飛要求沉，福出田區(qū)樹政府太工作歌重點績體現(xiàn)串在大相力發(fā)狠展與排中心識城區(qū)搶配套犧的第遣三產卸業(yè)，壺做好貫中心瓣城區(qū)牛建設飾的各樓項配賄套和鏟服務乳工作驕，進參一步個優(yōu)化敵投資編軟環(huán)佛境等賤方面杜，表股明政介府對拾中心勝區(qū)建描設的溫重視凱。自仇20蟲02從年中瞧心區(qū)枕與中劍心西擠區(qū)開紗始大匹幅度樣增加搏辦公產樓物發(fā)業(yè)的游供應沃量，幻20麻03俱年中此心區(qū)獻的供冶應仍喉然保京持一追定的侮增速井。隨喉著深諸圳會酸展中疊心的軋加快組建設笑，并司于1暖0月理份落籮成啟喪用迎范接第姜六屆錄高交崇會的稅召開小，會腎展中綠心周食邊的日辦公文樓物僻業(yè)成虜為2桐00遼3～革20冒04蔑年另猾一個薄較為幸引人展矚目牙的焦雷點，豐如檔遍次較套高的巡國際縮商會健中心督，小或開間不設計叫的會歡展時財代中紛心等敢辦公袋樓物拋業(yè)已星陸續(xù)猴面市萍。相濕比之測下，慢中心懼西區(qū)誰辦公癥樓物繞業(yè)供湊應的渠增速馬稍有震放緩孟；受濟中心董區(qū)的麻輻射背影響爛，車卻公廟痛片區(qū)栗的商婦務氛碗圍也校逐漸譽成型蘭。表2福田區(qū)2003～2004年新增主要辦公樓列表表2福田區(qū)2003～2004年新增主要辦公樓列表戚中棚心瓣區(qū)告中代文廈名繡稱津位疤置修規(guī)腔模街辦公再樓面孩積（考平方等米）慈時代層金融阻中心錦中心哥區(qū)南容區(qū)畢1瘡棟物28袋層此75塘,4傲30爐福建違興業(yè)蘆銀行隊大廈協(xié)中心爬區(qū)南辦區(qū)獅1方棟搜28熊層朵44紡,5驢08當卓越小大廈修中心康區(qū)南莫區(qū)嶺1葉棟艷2須2層圈56稿,1喇62若國際撲商會加中心卵中心益區(qū)南伏區(qū)虹1棟爬55郊層泊98沈,4轎45測大中跪華國霸際交旬易廣雙場非中心脹區(qū)南呀區(qū)飯——滴10聲0,崇00唯0些九州揀創(chuàng)展法大廈感中心凝區(qū)南挽區(qū)役1頃棟挺2治6層租58租,1示18慕安聯(lián)麗大廈河潑中心營區(qū)北遮區(qū)弱1朵棟3攜5層據(jù)93敘,6垃96造中瀉心母西誤區(qū)單財富珍廣場瞎車公旱廟路投段深討南大果道旁夠1保棟幅28從層障64梨,膝41跳7需英龍身展業(yè)端中心棗深南奏大道回車公割廟越1刮棟尿26衛(wèi)層躲38粥,翻15麻2滲銀座織國際榆深南嘉大道焰車公土廟向1飾棟逃28累層再26零,9序99掉本元盡大廈趕車公衫廟路蝴段深壽南大磨道旁但1畝棟途27刷層憶32膚,令40色0茫其他竟區(qū)域箭城市勝大廈巧深南聚路田如面村帽1有棟愚26糖層首35隨,劫50仍0素會展霧時代娛中心昏濱河借大道舒交益技田路飲1逝棟揉43驕層淋42豎,銷16耐6牌總浸計蝦——涂——擔76漲5,漏99博3損c.庭南山圖區(qū)腿深圳究產業(yè)螺結構糊發(fā)展發(fā)方針攏中制鞭定了羅三大地支柱少產業(yè)覺，分飾別為避：高低新技志術、田現(xiàn)代貨物流蓋、現(xiàn)碗代金眠融，將同時奮南山剃區(qū)的囑定位毯為深偉圳的點高新稅技術威產業(yè)擺、高齡等教斧育、蓮旅游嗽基地率和西偉部物房流中綱心，臟可見壯南山眉區(qū)的籠產業(yè)棵基礎鵲較為或強大健，屬喚于近班兩年美發(fā)展厘較快鋒的區(qū)便域之厲一。點南山將區(qū)辦腦公樓某物業(yè)沫也隨狀著其漁產業(yè)秋結構穿的特歸點而纏發(fā)展腿。高罩新技之術科根技園痛仍然滲為南襖山區(qū)并辦公兩樓物寨業(yè)的甘熱點屯區(qū)域贊，憑磨借政幟府支嘆持、滾良好僵配套味、優(yōu)舉良的綠環(huán)境綢吸引住了眾顧多高胖新企頑業(yè)的塞目光篇，如秋20碎03矛年新候增供深應8績萬多慌平方常米只略租不須售的炸辦公罩樓項才目捎——伸TC杯L玉大廈扎在階未正賢式入垂伙揪之前秤，可造供出伙租面然積已諒基本豬租罄桐，出盤租勢他頭迅暢猛翁。整墾個園謎區(qū)內段的辦飲公樓壓主要戶是由名高科英技企餡業(yè)所蒜消化饒。卷另外紙，南隸山商財業(yè)文狹化中欺心區(qū)協(xié)由于呈地處畝西部鞠通道仙的必瀉經之劈處以法及具慧備良腿好的灘配套殼吸引廈了相緞當一堂部分流物流學企業(yè)咐進駐浩該區(qū)日域現(xiàn)塊有的億辦公長樓。仿此區(qū)接域的懸核心伐區(qū)是荷后海洲路以似東的獅片區(qū)申，這屆里規(guī)發(fā)劃有莊近患36嗽萬蕩平方勵米燕的辦窗公面化積則，部御分辦處公地獵塊已憤通過窩市場江成功漫出讓貴，膏估計林未來腐一兩腰年內純，南橡山商婦業(yè)文封化中撥心區(qū)舍將成筐為挖南山句區(qū)辦鏟公士樓市醉場的艙另一萌集中愈區(qū)域殊。塵（2葵）客端戶群斤體結壓構熱捷點分賄析扯深圳霸在確軋立了統(tǒng)以暖“密高新單技術涌業(yè)、挖現(xiàn)代憲金融襯業(yè)、食現(xiàn)代運物流井業(yè)懇”傷為三撇大支門柱產竭業(yè)以賽來，酷經過悶大力乖推動皂，三避大產風業(yè)得賣到迅哀速發(fā)豪展。壤在2龜00儀3年黑深圳東辦公綱樓市某場上幅，這楊些行及業(yè)企撐業(yè)中擾錄得仔多宗仰大面逗積的幅物業(yè)民成交糊記錄交，顯浪示了全這幾句大行財業(yè)的汁蓬勃熔發(fā)展刻給市差場直挪接帶遣來旺景盛的籌辦公輔物業(yè)透需求慚。其特中物再流業(yè)墳、高傾新技慶術企好業(yè)表招現(xiàn)最擇為搶山眼，余金融毛業(yè)企遣業(yè)、拔采購銹業(yè)次堡之。青歸因籌于C坊EP遮A簽位署和郵政府夫推動全等利著好因惜素，財20湯03敘年物矩流業(yè)挺持續(xù)讀發(fā)展虛迅速殊，成前為深政圳辦鄭公樓仇需求爺?shù)闹髌鹆π邢稑I(yè)。襖由于榜物流籌行業(yè)艇類企贈業(yè)在悠辦公腳樓需墻求上消注重課周邊福區(qū)域隱同行眨集聚剃，因展而租陡賃和熄購買食仍然熟主要但集中董在羅桐湖區(qū)融。2奪00當3年因度金謎融行產業(yè)中層的香疏港銀壁行對暫辦公糖樓物泄業(yè)的賞需求酷顯得捆較為頭活躍呀，除笨了已怨經進熟入深付圳的厚香港恭銀行智紛紛騙擴大軟營業(yè)距辦公斷面積困外，藝獲得稻批準陡進入財內地枕市場灣的其柳他幾舞大港坑資銀駝行亦來正積跪極準剪備進協(xié)駐深哪圳，撈表明擁深圳置在中往國加究入W米TO灑以來算仍然稍保持屯其重蜻要的鋒“顧窗口古”稈地位守。高該科技壯行業(yè)逗的需皮求表島現(xiàn)喜退人，夠該行陵業(yè)辦詞公感樓需沈求仍葛然主涼要集拘中在嚼南山丸區(qū)科免技園負附近嗓，使拋得南恒山高芝新區(qū)歌的辦滋公樓邪入住求率大包多達澡到么90在%以勢上。本值得尺一提撥的是旋，外狡資企或業(yè)不衛(wèi)僅在逮租賃腫方面股非常冤活躍熄，而功且開辨始逐袖步產分生購成買物刷業(yè)的芝意向仰。這拌類企半業(yè)一誓般需狼求面島積較醉大，艷而且秀資金輕充裕經。但農他們雨不會炸一擲盈千金布單純勾追求麥物業(yè)腳檔次灶，而輪會更聚加注忘重物談業(yè)的槐質素涂、價豆格、懂交通顯、周盤邊環(huán)同境以莊及配歪套。叢如果插能將熄這一當部分記租客染轉化耐為買晶家，基將是饅一大毛豐富戶的、嗚尚未擁被市旬場開見發(fā)的榮客戶脅資源尋。表32003深圳部分高檔、大面積辦公樓成交記錄表32003深圳部分高檔、大面積辦公樓成交記錄夫（二稼）子20纏03殃年深理圳甲添級辦岔公樓慘市場旱狀況徑分析雀公機司赤名諒稱石行穴業(yè)僑方遷式袖區(qū)廁位鍵面積缺（昏平方恩米冬）癢鐵行觸渣華轟（P掛&O耕）脹物流蜘租賃某羅湖臣約4獅00作0穗地中埋海航艷運（霞MS胃C）速物流女購買費羅湖菊約3蹲80塑0敲裕駿如達（俱Un鈔it判ex慕）跌物流啄租賃碎羅湖瘦約1分40尚0裹塔吉蠅特（乏Ta隸rg貢et蔽）漁采購超租賃零羅湖柴約7贈00許0稍唯冠企科技煮科技驗租賃獅羅湖銅約3愉50校0齡東亞像科技閣科技幻租賃法羅湖覆約3湯00皮0煙東芝院科技旁租賃聯(lián)羅湖煙約1文50參0珠IB國M宣科技叢租賃俱南山脾約3芽30剛0紗西門盤子遙科技巷租賃脅南山孫約1寺80延0林香港餃東亞辛銀行父金融斤購買菊福田毯約4涼00咐0套1.卸甲級乎辦公肢樓的件界定逗和深蒸圳甲抗級辦慘公樓踢的分蠶布狀橫況派鑒于甩近年袋深圳孤辦公哲樓物授業(yè)數(shù)芹量的潛激增梢以及耐物業(yè)帥質素烘的不腥斷提籃高，懇戴德殺梁行嶼房地遞產顧式問（徹深圳蛙）有街限公玻司更益詳細器地界烏定了術深圳如甲級垂辦公店樓的先標準貨，以裳及重趣新確互定深攜圳目阿前滿洋足標政準的聲甲級來辦公嶄樓及公分布鑄狀況陵。敞深圳訪甲級啄辦公屬樓的普定義勺：摧地段蒼：坐垂落于支CB值D或型周邊天地區(qū)江；認基底殃建筑冊面積鳳≥巨12茫00題平方炭米，僑建筑影總面翠積卵≥春3萬雄平方燦米，棗標準貌層既≥趴12腫00薄平方盲米以盛上；基層數(shù)詞≥刪25訂層，訂標準并層凈奪高2腫.5雅~3穴.0餐米；思智能嘉化：真具備氣5A棵智能耽化設財施；破車行圍人行時交通哨：位饑于市爽政主緒干道線或快絮速干道道附津近與考軌道翠交通五（地犯鐵、扔輕軌稼）或高公交址線路變站點種步行飛不超誤過1盈0分瞞鐘；糕建筑磚外觀鍛：具脖現(xiàn)代嗓高檔游的外銷部裝線飾，壟外墻獅玻璃菊幕墻銹、金悠屬、雨石材極等；伸公共降部位局裝修環(huán)：高些5米征以上擾寬敞艇華麗鐵的大精堂和梁流通籠區(qū)，端走道閣、電丙梯廳瞞等公篇共部牲分精擔裝修肚；宏停車療位：民正常棋情況始下充蔥足停遵車位蠟，應頭滿足悄個/汪25列0～較30驚0勇平方含米（童建筑竿面積鳳）；姜物業(yè)濱管理敢：專辦業(yè)化才物業(yè)沾管理唱服務疫；看客戶斯組合膊：擁觀有國保內外孤著名艷公司哪或辦姑事處搶；的有效劫的中流央空貿調系提統(tǒng)，適充足閱的電屋力供障應和勺室內岡溫度堅、濕致度控椅制等仇特殊效要求廣，優(yōu)旁質的心電梯燭服務腫，人趴貨梯歡相對淺獨立護。隨按照抵以上僅標準禾，目盟前深像圳共牢有1海0幢編甲級堪辦公承樓，驗其分乎布狀喂況如唱下：道表4貫哈深圳你甲級淋辦公定樓情撒況窯區(qū)淹域奸甲級說辦公責樓名幼稱宗具任體矛位全置額概奴況賓面積繪(平拋方米牲)蜓羅湖乏區(qū)焰信興跌廣場請地王彎商業(yè)密中心暢深南炮東路用1棟傭69巖層馳13請8,賄07巾5灶嘉里源中心廢人民照南路多1棟勝32議層莖78銜,8永00千發(fā)展渠銀行蒼大廈裂深南芽東路乳1棟摟33補層圓76腿,6壤68撕世界蟲金融場中心逗深南裳東路漆1棟汗54囑層慣約7姥0,記00左0本福田障區(qū)奔中信壽大廈險深南仿東路畜1棟般23恰層趕35苦,0敞00音招銀失大廈捉車公臣廟躬1棟拍53摩層摟11曉9,搜56特3膀江蘇邪大廈贏深圳既中心疤區(qū)北胃區(qū)塊1棟遞48危層主88覆,2陪94橫時代桂金融偉大廈返深圳相中心尊區(qū)南犧區(qū)箏1棟直28稼層童75撲,渣43憑0燕南山積區(qū)凳新時骨代廣驚場功蛇口訴工業(yè)努區(qū)太糖子路切1棟接38憐層嘗87準,0糟00它漢唐塵大廈嘴華僑詳城沃印爾瑪數(shù)附近崖1棟己26糠層須37年,0紫00城總病計抵——姻——旁——媽80貨5,停83榮0燦2.涉甲級破寫字宗樓供炮給情縣況圖122003年深圳甲級辦公樓供應面積分區(qū)比例圖122003年深圳甲級辦公樓供應面積分區(qū)比例拿回顧緒20禍03堂年深放圳新快落成跌的辦休公樓李物業(yè)明，整察體素稈質較盜高，廢其中孤滿足象本報科告以乖上所騰定義迷的甲妙級標宋準的肥辦公遷樓分草別是激位于碧羅湖粉區(qū)的凳世界出金融圾中心亦以及載位于委福田泰區(qū)的召時代渣金融你中心耗，為怠深圳蛾甲級蜜辦公添樓市飾場新堤增1虎3.祝8萬鼠平方花米供槐應，裳其中傷世界虎金融阻中心過為只論租不盟售項速目，膝使得僵市場嫂供應桑總量務達到籃62懼.6患9萬假平方忘米。糕從圖典12毫可以百看出膏，羅腸湖區(qū)熄仍然派是甲掃級辦欄公樓右供應濤最集竭中的紅區(qū)域徒，占拼全市親51棋%，腎同比坡基本背持平雜。由該于時屬代金智融中授心提苗供了做約7紫萬平神方米諸供應爹，福育田區(qū)滲的甲檔級辦倘公樓絮供應惠占到跟了全搭市的醫(yī)36婦%，槳上升全6個據(jù)百分漢點。超南山盡區(qū)在袖20些03準年無繭新增丈供應秩，使溪得供耗應比衡例占荷全市酸13鵝%，午下降負5個廊百分隱點。結3.仙甲級廚寫字迫樓需批求情年況圖132003年深圳市分區(qū)甲級辦公樓凈吸納量情況圖132003年深圳市分區(qū)甲級辦公樓凈吸納量情況魄從市丙場對基甲級判辦公團樓的挎凈吸排納量蹈來看槽，不等考慮誠入伙曬不到怕半年疏的世縫界金們融中保心和節(jié)時代的金融絕中心爪，2傍00日3年章全市詢凈吸桿納量肢為1魚.4太萬平促方米庸，反庭映出濃市場膽上對格甲級繩辦公潑樓的年需求燭總體鏡趨旺配，但票同時落市場鍋上素蔽質較買高、密租金藥價格頸水平選較低抱的辦京公樓箭物業(yè)升的大押幅增急加，溫也對饑甲級毒辦公噴樓物定業(yè)產免生一掏定程猛度的倡競爭英壓力幅。分會區(qū)來張看，調福田桂區(qū)的釋凈吸砍納量喪最較暈大，幟約為英3萬雷平方憤米，蒜表明不深圳喉甲級賓辦公鏟樓需勞求西果移的瑞趨勢或較為通明顯鼠；羅練湖區(qū)蹲凈吸默納量召為－責1.講4萬勸平方遼米，通主要慘是由允于嘉辜里中兵心的錄部分級客戶姨被非慚甲級策辦公爬樓羅顫湖商鬧務中佛心所甩分流性，以碧及發(fā)湊展銀磚行空深置率褲出現(xiàn)初較大只幅度榆的上增升。圖142003年各季度分區(qū)甲級辦公樓空置率情況圖142003年各季度分區(qū)甲級辦公樓空置率情況街與凈訊吸納為量為三正相嘗應的裕是市口場平藍均空動置率疑的下羅降，喇20疼03涉年我慣市甲題級辦慚公樓努平均項空置適率為索10科.6卡%，豎同比嫌下降季了1打.9巷個百師分點磁，全刃年全特市四符個季偷度的鼓空置罵率水赴平較餃為平嚴穩(wěn)，濱表明陵市場益總體凈波動名不大基。上撇圖表釀現(xiàn)了勞本市記各區(qū)會域甲蕩級辦浴公樓跳在2羽00享3年陪各季唇度的段空置餃狀況盛：南漸山區(qū)捧仍然劍是空度置率寧最高勾的地啄區(qū)，柔年度錦平均蒸為2托8.歡42黎%。責尤其夢在第激二季合度，袍由于摩華為錄集團術從漢鵝唐大臣廈遷烤出，型導致鞏南山窄區(qū)平屈均空畝置率章陡升賣至3耗5.敏55字%。扮盡管牧在隨胸后兩頑個季竄度空潤置率直有所糠降低仁，但連要回箏復到腹過去葬的平恒均水途平仍弱需要沸一段遮時間以的累材積。腰羅湖箭區(qū)的公平均夸空置兄率為撒8%距，較什上年說略有蜻下降主。福漂田區(qū)叢的平望均空塌置率拍最低浮，為蓮5.眠01廳%，浴同比稿減少裁18慶個百椒分點聞，且世20和03面年全猴年呈悔逐漸拴下降鬼趨勢稀。席4.返租金賤及售娛價宿20艘03道年深監(jiān)圳甲姨級辦頸公樓駛平均墾租金舟為9頸5.版77撲元/過平夸方米減，比痛上年旬降低語12醋%。承租金靈水平冊下降黨幅度但較大嗎，表災明在榜保持毒較低喚的空譽置率添水平山的基掠礎上訴，甲仙級辦涉公樓涉在價霞格水雪平上棗受到梅新增政辦公誤樓較跪低的州租金響價格托水平先的壓政力。擔分區(qū)認來看根，羅編湖區(qū)屑平均非租金謝為1值05咬.5橋1元亂/平閃方米芝，同燥比降梨低3座.6綁%；退福田吼區(qū)平懷均租負金為同10蘆1.西15喉元/匆平方燒米，賽同比貢降低添2.麻13誦%；叉南山珠區(qū)平殊均租倚金為彼78蠶.5更7元墾/平彼方米饞，同遺比降貢低8港.6早2%輝。2們00鑰3年他三個貌區(qū)的貢甲級剝辦公旨樓平口均租境金均陪有所顏下降定，尤嫌以南漠山區(qū)志下降括最多閑。羅蛛湖和生福田足的平愿均租申金仍羽然相豬當，鐘并且款與南蜻山區(qū)磚差距產較大隊，表譽明甲外級辦孝公樓下市場誦以該自兩個悅區(qū)域五為主洗。圖152003年甲級辦公樓各區(qū)月租金情況（元/圖152003年甲級辦公樓各區(qū)月租金情況（元/m2）元/元/m2圖162002～2003年深圳甲級辦公樓平均叫價走勢圖162002～2003年深圳甲級辦公樓平均叫價走勢勉從平敵均叫慌價來鞋看，槽20扶03焦年我獵市甲荒級辦啊公樓寒平均濱叫價本為1咐40祖25栗元/肅平方塔米，畫同比惠降低謠了8烘.1馬%。信根據(jù)池戴德籌梁行碑的統(tǒng)認計數(shù)許據(jù)，崇20賞03藥年深療圳辦湖公樓煎市場穴的售閱價是順平穩(wěn)植上升仙的，葉前三魔季的家售價宗指數(shù)蒙同比形上升牧了0簡.5踐%。介甲級口辦公棍樓叫凈價的季下降傷與整河體辦敏公樓咱市場挖售價麻的上尾升形煌成對象比，奴主要鄉(xiāng)原因雪是：司目前掛市場圍上較奔高素餓質的姓辦公費樓供率應增傳多，萬企業(yè)斗的可竟選擇懶性加戀大，倒使得全深圳暴甲級愿辦公腔樓的策市場偉競爭周更加腸激烈塵，銷革售價況格受算到一茄定影善響，醫(yī)同時下也有笨物業(yè)年本身謝折舊遍的因霞素在方內。熊5.儀客戶擇比例圖172003年第四季度深圳市甲級辦公樓租戶情況統(tǒng)計圖172003年第四季度深圳市甲級辦公樓租戶情況統(tǒng)計辰20辣03浸年，否深圳威甲級何辦公宅樓的透租賃迫需求維主要渾來自絨金融訂保險卡業(yè)、已實業(yè)悼、電證子科丟技通么訊業(yè)廟、交咐通運王輸倉響儲業(yè)叉以及剪顧問填咨詢補服務臂業(yè)。奴從上泊圖可擺以看壓出，抽按照撿甲級店辦公凝樓入助駐企歸業(yè)的三數(shù)量怠來看僻，排巴在前遍三位懲的行秀業(yè)分怠別是謠：實賤業(yè)、擊電子姑科技臘通訊勁業(yè)以困及顧蒜問咨樣詢服潮務業(yè)驗，分怎別占剩入駐狠企業(yè)慌總數(shù)暖的2先0.跨46綿%，怠18服.3尺0%詢和1垮4.妙27禾%。雁與2增00帳2年騎同期齒相比廢，各匠行業(yè)孝所占榮比例鏡變化藍不大余。其悶中，倚電子著科技略通訊皺業(yè)、答顧問誕咨詢墾服務舟業(yè)、殖交通劍運輸赤倉儲懲業(yè)有設小幅扮上升忽；實散業(yè)、詞投資歪業(yè)所蜘占比械例有禮較明舞顯的熔下降素；金拋融保椒險業(yè)犯、貿長易業(yè)邀與上局年同廁期基們本持餐平。甘按各糕行業(yè)鞋占有向甲級味辦公鑼樓面嶺積的霸排名異來看梨，金簽融保儲險業(yè)糕、電匠子科段技通名訊業(yè)孫、實謊業(yè)居抽前三鞋位，步它們腎總共黨占深疾圳甲暖級辦繁公樓梳總面椒積的誦56羅.5俊8%狗。從內以上喂排名撥可以梨看出素，金融融保文險業(yè)棋依然愚是深竭圳甲樹級辦養(yǎng)公樓換最主挎要的進行業(yè)雖需求錫力量哥。與畫上年黑同期鹿相比共，各期個行劑業(yè)所梢占比彎例基夾本保油持穩(wěn)案定。男下表湊舉例獄20冷03碧年第用四季少度深翠圳甲遲級辦尊公樓找租戶辣構成憑的情跟況，佛以說罵明目盛前各店行業(yè)多對辦斧公成偷本承畜受能沿力的察水平夾比較鞠：辭表5欄包20租03嶼年第粱四季轟度深葉圳甲武級辦寶公樓茫各行對業(yè)占津用辦凡公樓損面積戚狀況貓金融商、保源險夕貿易餅電子墓、科晴技、洲通訊胸顧問鴉、咨踐詢服蜘務商交蟻通、唱運輸講、倉拜儲拳投資鼓實業(yè)躬其他仁2.暴62昨0.雅5械5搞1.誰02僅1幕.漸01伯0.含7恭5吳1.肚12后0.乖85發(fā)0.途5央6鉤注：丈訴A.仆以上覺行業(yè)弟數(shù)值氏小于烘1，加說明叢辦公鑼空間遭緊湊鐮，辦居公成臥本承壇受能都力較裕低；職數(shù)值掩介于駁1和根2之評間，絞說明緩辦公歷空間橋適度攤，有偽一定銳的辦王公成底本承難受能參力；鵲數(shù)值軋大于飛2以側上，截說明尊辦公卸空間帖充足要，有罷較強圖的辦策公成瘡本承攤受能捕力。堅B.嘗此數(shù)尖據(jù)指盯標對斃考察來不同棵行業(yè)歸對甲霉級辦鬼公樓歲的需脆求特怎征有蠟一定綿的借眨鑒意遠義。溉計算處方法憂：該役數(shù)據(jù)銳指標鋼=某靈行業(yè)銳對甲將級辦梢公樓籮租賃餅需求蛋面積玻占總奏租賃廊需求鋤面積蛛的比世例/塵某行鍋業(yè)租文賃甲愚級辦綱公樓帽的企德業(yè)數(shù)矩量占角租賃崇甲級偷辦公浙樓總旦企業(yè)貢數(shù)量眨的比哄例。立從上趨表可自以看各出，嶺金融向保險哄業(yè)仍部是各徑行業(yè)砍中辦琴公成宮本承踐受能侮力最壯強的欲行業(yè)沃，其毅單位特企業(yè)煮對辦科公面蛛積的父需求馬量最欺大；盞電子已科技偉通訊頑業(yè)、磁投資標業(yè)、塵顧問幫咨詢黑服務竭業(yè)基弟本上它處于責適度路水平妨；而諒貿易緊類以壩及其斯他未鄉(xiāng)界定渾類企喬業(yè)的土甲級餐辦公慎樓辦纖公承影受能年力最雪低，犁需求水狀態(tài)方不是肚很穩(wěn)拜定。俘6.久投資佛回報墻率圖18深圳市全市辦公樓與甲級辦公樓投資回報率對比圖圖18深圳市全市辦公樓與甲級辦公樓投資回報率對比圖也根據(jù)秀本行禮的統(tǒng)淹計數(shù)疊據(jù)顯敞示，刑20久03版年我米市甲馬級辦串公樓辛市場倚的投健資回魯報率迫依然扭保持鏡在8兵%以蝶上的糊水平達，并捧且高互于中倒低檔術辦公柄樓物悼業(yè)，命全年讓趨勢念平穩(wěn)都中略私有上透升。召可見喇，盡蜻管甲惕級辦翼公樓支的售挺價水樂平和兔租金瘋水平笛都略茫有下蟲調，優(yōu)但受貧益于夸整體匠空置治率的漸下降胖，甲狼級辦季公樓塞的投袍資回悄報率棵仍然嚇保持榮穩(wěn)定點。主撿要原惱因是膝由于痕本市綢辦公辜樓市違場的怨供求典關系脅仍屬土平衡殃，在眠經濟食高速株發(fā)展戚、需狀求的攜持續(xù)蚊增旺紅以及瑞對外掉經濟蜘政策惱的利翼好消征息（新CE小PA奏、西訊部通徑道等歷）刺璃激等檢幾方煤面的匯合力學作用獵下，于直接緒促進逗了投霞資回集報率板的提判升。超（三罰）2樸00針3年割深、掀京、溫滬、平穗四雀城市漿甲級密辦公犬樓市區(qū)場對傘比分吼析召20蝦03叼年，梁中國蠶國內許生產賢總值凍增長欠9.唯1%談，在淘較為正動蕩勇不穩(wěn)誓的世眾界經勢濟中淡表現(xiàn)姥出穩(wěn)啟步上遣漲的仙趨勢灶。一呈方面艱國內鮮企業(yè)對隨著珍中國仗經濟取的發(fā)俘展不霞斷壯址大其琴自身鞭實力米，另頸一方總面巨榮大的捉市場植前景顆也吸茂引了扒越來域越多敬的外亦資公侄司，坐京、夜滬、鞏深、喇穗自購然成意為他漁們進穴入和案擴大屢中國系市場鄉(xiāng)的首斑選目夸標。防在此舍背景葬下，肯四大姜主要呆城市疑的甲次級辦泰公樓挖需求穿繼續(xù)酸保持字強勢躬。根導據(jù)戴撤德梁四行的野數(shù)據(jù)橫統(tǒng)計罩分析埋，下沒表顯崖示了況20松03蓋年深川、京蜻、滬敗、穗拉四城默市甲躁級辦選公樓薄市場扁的基迷本情弓況：鋼表6爪堅20植03持年京軟、滬困、深兵、穗尊四城妖市甲賞級辦識公樓往市場描基本糕情況思城市映名稱攀供應逼總量吩（萬吸平方照米掏）殿新增卡供應秩面積幕(呀萬宿平方碎米銹)漏凈吸仍納量插（萬才平方場米洋）防平均均租金錯（元桑）事平均撞空置拋率（刮%）紐北京馬31浩4著23畏14因.8盛15帳2曉15穴.5疫上海再34賊7椅17列19券11搜9云9.盆7受深圳劫62攔.4俘13誦.5睜1.遼4喉96揉10殿.6骨廣州貌13逃5張8角2綢87硬10帳.3科注：竊平墓均租危金為感建筑杏面積智純租鼻金成蘇交價底格，焦不包層括物叮業(yè)管榆理費剃等其巷他費多用；秩此處塑深圳籃數(shù)據(jù)銷除供傳應面捷積外嶺，其賺他指由標不等包括應入伙裂未超表過半戰(zhàn)年的副時代紹金融猶中心唇、世纖界金啄融中習心。痛從表育6可崖以看辯出，險在甲馳級辦奸公樓環(huán)的供怠應總嬌量上蒙，上饞海仍巷然位張居第惜一；載北京憤供應敗總量步略小歡于上樓海。苗但北慮京在虹20搜03放年新巨增的漲甲級正辦公套樓供汁應量狡上卻爛超過島了上蠢海3忍5%克，以購23森萬喚平方蜜米占位居劫第一促位。毛新增搞供應耗主要補集中厘在朝寄陽C依BD妹區(qū)、炭西城戶金融秧街，裝以及啄中關察村地歐區(qū)。杯預計智20此04狐年中椒關村為將有漠約4掉0萬之平方桌米壞甲級拆辦公批樓進紫入市鴿場，但金融貴街也伏將有阻至少話20母萬康平方割米景供應查。大依量的乓供應泥一方拒面源沉自當致地電庭信和險IT恭業(yè)的哲快速撥發(fā)展媽；另姨一方念面由帽于北相京市嘴為保靈證奧匠運會伶的正扶常進寄行，桃20韻06鄰年底濱以后屆可能卻對地秋面施舞工加墻以限死制，雨致使撒開發(fā)合商將蒜項目昌提前漲。上紐海新湊增1眨7萬洞平方摩米的供應倡，小總于同彼期凈惡吸納剃量1摘9萬仍平方羞米籃，對畢存量炊市場語的消尸化有趁利。雹廣州哨的供擇應量鞭一方另面來襖自于櫻新建撤成的豬財富瘦大廈摩，另莖一方季面也衛(wèi)來自凳于部遼分酒鄭店用秩途物詞業(yè)向曉辦公容用途軌的轉律變。慘深圳抓的供莫應量省最小獻，一叫方面左與城置市容頁量有軍關，脖另一陷方面私由于謠深圳盟企業(yè)同的辦身公需贊求趨忘于經被濟、稠務實茄，市梁場對香甲級急辦公逃樓的幻推出擾顯得閑較為球謹慎巡。就從凈眾吸納民量的回定義麥可以預看出也，其軟數(shù)值占為正暴說明鉗當期相市場虎消化間力較的強，錫空置薯面積蓬有所贊減少削。四芬大城條市凈邀吸納蛋量均深為正盲值表憐明市角場正蔬處在食一個挖良好顏的上監(jiān)升狀顧態(tài)。鞋其中附上海徹延續(xù)撕了2鼓00久2年版甲級果辦公符樓強枕勁需嶄求的激態(tài)勢躁，以濤19侍萬廉平方肯米箭位居恒第一悅，較透之上散年的映31的萬印平方雙米探減少魚了1晨2萬賞平方證米揀。其項中一輪個重瘦要的情原因期是2頂00釋3年餃度市再場上裕位于丹傳統(tǒng)茶商務匠中心裕區(qū)域要的大市體量案甲級涂辦公尿樓供斷給相弟對稀牛缺，翠造成矮一些方相應仆的需希求未桑能釋姜放出待來，陽企業(yè)越紛紛雅轉而粥提前猾預定相20寇04岡年即誦將入濤市的匙高端脾寫字桶樓。怠北京家的凈總吸納襯主要羅出現(xiàn)率在朝拒陽區(qū)廉和中溜關村驕區(qū)域叼，租血戶主佛要為銷本地接的大椒型電拘信及融IT送企業(yè)述。挖平均疏月租燒金方脆面，選北京需以1躁52姥元/努平疼方米河高居儉第一褲位，礦比上憐年略天有下技滑。需上海葡是2價00盯3年脖度唯沖一一拒個辦競公樓圣平均抖租金餓略有烈上漲涂的城坊市。密得益分于市況場上熔強勁亞的需奮求和淺局部瀉市場壽供給掙的不銹足，料上海致市月許平均商租金利達到晃11參9元適/咐平至方米呈。廣襪州、魄深圳貪的月餐平均蹲租金少分別滾為8亞7元挺/呢平醉方米束和9監(jiān)6元麗/冬平騾方米謠，穩(wěn)餅定中鹽略有勸下調王。離從平仙均空怪置率葉來看哀，上業(yè)海市伐甲級幕辦公典樓在板20畢03可年平抄均空搏置率百為9幸.7貫%，才第一適次低銅于兩穗位數(shù)腫。北均京的姑平均沫空置堂率較德上年倚略有圾下降敘，但士仍然完以1突4.礎8%應高居取四城耕市之義首，息由于局預期準20升04頃年將框新增頃大量誘供給貫，預殊計該鏟數(shù)字擁還會尋有所卸上漲姐。深判圳的班平均磁空置詢率小雕幅下令降1畢.9往個百晶分點滿；廣野州與釀上年鑰基本倘持平遞。圖19亞太各主要城市甲級辦公樓總租賃成本比圖19亞太各主要城市甲級辦公樓總租賃成本比港寧故從亞醉太各牛主要址城市求甲級嫌辦公焦樓租祖賃總獸成本準可以辣看出宣，四番大城蹈市中肝北京緊的甲批級辦廉公樓莊總租泉賃成數(shù)本最妥高，束上海銳緊隨郊其后融。深墳圳處貌于中咬等水塊平，毛略高芝于廣淡州。彎相比果之下燕，與門深圳淡相鄰樸的香廣港成抱本較汗為高舅昂。柳隨著皂CE吊PA讀的實歲施和嘗深港貨兩地降經貿異聯(lián)系辰的愈耽發(fā)緊候密，智相信賺深圳勻甲級黎辦公幟樓租愿賃成塵本的湊優(yōu)勢脂將對用香港防企業(yè)掘形成鐘一定死的吸斷引力蹄。懷（四倒）2志00枯3年慚深圳萄辦公膀樓市突場熱解點區(qū)羽域對乓比分永析盯從前對文的描表1昂和表辮2中笨可以怕看出統(tǒng)，位縱于羅醒湖的患深南音東路修沿線趨和位先于福保田的黑中心賽區(qū)（掏CB素D區(qū)瞞）是債20細03影年深售圳辦謎公樓榴市場拿的兩潑大熱另點區(qū)別域，臭在這掩兩個三區(qū)域丙均有顫大量禿辦公圾樓項性目推虹出，悲并且過租賃心和銷臉售表眼現(xiàn)都及不俗章。兩功個區(qū)冤域新輩推項筒目的忘共同插點是闖檔次旋都比奉較高尼，質熔素較嘩好，卷但同設時兩紀個區(qū)萍域各牧自的輔定位寶又有洞其自求身的灣特點禽。初表7慚完20糕03剛年深幣圳辦彼公樓象熱點巨區(qū)域吸物業(yè)泉特點族對比圓羅湖精區(qū)深溫南東雨路沿賄線新喜增辦罷公樓亞特點效租售底特點遇大部按分以淹租賃痰為主盡體量獻特點礎容積乎率較倘高，舞多為妻30陶層以拴上，愛平均瘡體量漢達1嘆0萬弓平方耗米勤物業(yè)陳素質華總體纏素質末較高移，部新分為秤早期備規(guī)劃壁設計散，近釘期重粱新包島裝的避高檔稠辦公鄉(xiāng)樓著物業(yè)坡類別誓物業(yè)徐類別秒豐富夢，除比辦公廈樓物察業(yè)，墨基本聞上都砌具有幕酒店暖式商棋務公斥寓、之商場裕等配抄套設房施，伸個別句含酒傷店配俗套，含充分因滿足預外資每及港族資企麻業(yè)的閱需要替租金爬水平蔬除甲紫級檔掠次的行辦公槐樓租際金水中平達忘10健0罩元/揭平冰方米素·亭月以乓上，斷其余握的租移金水盜平在碼50鴨～8素0元勤/平某方米膊·緊月之米間。滅福田苗區(qū)深棋圳新索中心畜區(qū)新潤增辦激公樓卻特點弟租售傍特點充大部迷分以傳銷售變?yōu)橹黛栿w量剃特點江除了本國際甲商會詠中心憑達5笑5層巧外，綿其余綢處于康22錘~5獵層之句間，快辦公渠面積盤體量亮相比牽羅湖肚區(qū)新椒增的抓辦公情面積惜少。然物業(yè)鎮(zhèn)素質邊總體交素質律較高市，基甩本上斜為新貨規(guī)劃腹建設梁的物赴業(yè)乞物業(yè)背類別襯暈商業(yè)掏配套診較少濾，基膏本上面為純頸辦公理樓史售價設水平絡10驗00仍0企～1鎖60嘉00們元/膠平施方米嗽深南優(yōu)東路券沿線茫被稱夫為深穴圳的售“蒜華爾抖街羽”共，已爽經成爹為代朱表羅煮湖區(qū)研金融媽商業(yè)鹿中心攏龍頭紋地位徒的典誼型區(qū)旗域。調20嘩03芝～2隆00迅4年養(yǎng)約有伙6個墨新辦放公樓滋投放搖市場淘，提濫供約河60桐萬鍬平方劣米務的辦魄公樓奮面積支。新劈推出洞的項兇目中底世界漏金融芝中心困定位城為甲赴級辦六公樓平；羅課湖商隊務中銳心雖見未被撐列入吵甲級御，樓惠宇質頑素仍芳然較冊高，材且價陶格相晝對較崇低，翅獲得革市場壯的熱嬸烈反販響；票20杰04顫年將貴入伙跡的華滅潤大巾廈位弓于蔡駁屋圍貓，相湯信將便被加甘入甲炮級之社列。敵另外耀，值瓦得注主意的粱是，面羅湖拿區(qū)由堆于歷井史發(fā)按展的烏原因扣，新炎投放暴到市型場的雕辦公頌樓物漫業(yè)中考有不啊少是僻重新展包裝鑄的問古題樓公盤，剛這也燦是得治益于吩羅湖聽區(qū)政扁府通間過用暑“瞞盤、被收、犬拆、姐賣黑”副四種骨方式忌逐步張解決袖了深冶南東哥路沿老線較伍為矚尾目的銜問題糖辦公毒樓物仆業(yè)，虜如鴻勢昌廣吹場被床譽為扎深圳咸第三福高樓晃，經櫻過十膜年的藏官司據(jù)，終豬于作疲為深縣圳最駱大的利爛尾任樓被鎮(zhèn)盤活打了。辨總的啞來看魄，深址南東蔬路沿羨線辦潔公樓醉項目慣質素兩相當棗高，束成交漆方式島以租蜻賃為毛主，獎提供蜻的出宇租面朋積較輸大，絹成為黎眾多蘇外資哀企業(yè)筍（尤出其是式港資東企業(yè)墻）、渾金融末商業(yè)攻巨頭憑的辦現(xiàn)公場飯所首帖選地塔。相媽信隨找著C登EP期A的床實施截，羅延湖深鬼南東陳路沿窩線將蛋吸引押越來盼越多輝的港報資企色業(yè)入城駐。強深圳虛中心株區(qū)作壽為政怨府規(guī)種劃中捷的C艷BD爺區(qū)，奶20芳03艷～2結00國4年模約有支7個犯新辦聲公樓帶進入妄市場陜，提撒供5會2.傲6萬持平方年米側面積旅。由尿于之柿前中攪心區(qū)嫂所開悄售的概樓盤徒均取退得不奮俗的自成績牢，同沫時，分隨著難配套咳設施勝的不栽斷完把善，未中心恨區(qū)已積初具獵規(guī)模脾，因惜此，且這也拆促使辱了其覽他發(fā)吧展商膊加快佳了開鋪發(fā)的煌步伐猜?，F(xiàn)堅在中涂心區(qū)候的辦遇公樓裂項目艦工程數(shù)正緊煉鑼密逮鼓地裳進行醒著，爛13待棟姊已妹辦寶公樓視陸續(xù)漁推出鵝，預蝶示著角未來例的市宣場熱加點仍京然繼瓶續(xù)在揮中心缸區(qū)呈疫現(xiàn)。帥總的市來看另，這徹一區(qū)竭域新費開發(fā)萄的辦漠公樓籮項目環(huán)質素岡也很無高，筐成交藏方式腸以銷熄售為劣主，盒客戶喜來源旦主要糠是國其內的巨金融棟商貿本企業(yè)渣。會冷展主遮題是院這一誤區(qū)域出的又魯一特烤征，蛇例如餃新增不的國鵲際商矛會中告心，島靠近甩中心淺區(qū)的滲會展聯(lián)時代希中心歷。可它以看消出，啞由于袍高交察會館屠的領猶頭作列用，嚴隨著套會展朽概念縮辦公斧樓的守推出猴，這廈一區(qū)阻域的娛會展們設施張將進烏一步酷完善疾，成混為深喚圳會兄展和罵商務仍活動攻的中孝心。畫（五寄）2惠00截3年向深圳潮辦公參樓市凱場發(fā)器展的蘇影響請因素欲分析倡1.叢20阻03坐年爆皺發(fā)的坦非典撲對深功圳辦霉公樓賴市場吹的影恒響界總的姥來看威，由舊于深熊圳對槐非典狂疫情衫的控屈制得殃當，告20斑03泉年第爸一季憲度爆鋤發(fā)的爹非典鎖對當豎年深綠圳辦訪公樓慈市場暴產生聲的影佩響較障小，漏屬短濱期性悟的，精并且缺主要撞影響療局限音于外底資企顏業(yè)。他反映那在市事場上早，第肅二季燙度深微圳辦當公樓責的租漲賃與北銷售接受到銜一定直影響焦，部癢分外妻資企晝業(yè)因封非典歇疫情姿推遲娃了來猶深圳判選擇山辦公營物業(yè)軋的計奉劃。造下半載年非建典過恥后，甘外資近企業(yè)邁率先墊反映恨，在堡辦公玩樓租狼務市援場上昨有大董量釋烤放。軍但撐“致后遺癢癥聽”墳使得度甲級盛辦公務樓紛耍紛下杜調租材金以效吸引錫大中稼型外鹿資企沉業(yè)進宴駐。章非典爬對辦踢公樓免市場哥的又逼一影嬌響是舅推動已了綠弟色生旦態(tài)概賴念辦炮公樓比的推據(jù)出。往例如虛20先03舒年投攝入市哨場的向安聯(lián)池大廈埋，明硬確定坡位為避“巡活體剝建筑字”經，以季綠色燃辦公懸、環(huán)逮保節(jié)慈能為厚設計權理念爭，成獨為當沿年辦宅公樓稱市場題的一駛大亮畝點。偽無獨哈有偶英，另高一新得推辦壓公樓混城市排大廈可也提秒出辦言公樓誕開發(fā)鄭應重綢視戶詞型、躺環(huán)境卡、節(jié)胳能、連人性獄化服塵務的菠概念餅。可馬以看之出，弦相對汪于非頑典對派于辦陷公樓悟市場砌的短覆期沖守擊，們對辦辛公樓眾綠色淡生態(tài)懲概念娛的推錘動更擴具有盲長遠腸的意榜義。基2.架CE根PA某的簽趁署及蓬20缸04滋年正儉式實耳施對膝深圳澆辦公桶樓市憑場的雪發(fā)展圖影響卷CE斃PA勞即《嘆內地材與香稀港更纏緊密帖經貿撈關系分安排定》的疾簽署渠和2屑00旬4年冬的正酒式實咳施對鉗深圳膠辦公可樓市剪場無哈疑是論一大烤利好懇因素每。C艷EP呈A的炎最終叔目標豐是將墨香港里和內融地建匆設成忌共同星市場充，并昂實現(xiàn)說生產央要素桐的自宅由流么通。眾深圳鑒毗鄰謠香港素的地外域優(yōu)蠢勢，尿必將頑使之跡從C拋EP僑A中萍獲益濁良多絡。生性產要爺素的棟自由拼流通則將促麗進深姓港兩鋒地產笑業(yè)結哀構上著的互陣補，濤建設椒共同各市場嶼則會完加快矛兩地壯的商盒貿聯(lián)違系和兄貨物妹流通井。攻從行覺業(yè)來船看，穩(wěn)服務軍業(yè)進兄入深勾圳是困CE忌PA膚實施浴的買“匆重頭丈戲繪”誠。服稅務業(yè)榮在香五港的錘GD酷P中掏占8賺7%競，其槳中物銹流、爐金融裹、法訓律、盟管理享咨詢括等為沖香港與的強屋項，仙預計錫港資帝企業(yè)棕將利肺用C滑EP笨A之扯機率參先在鳥深圳洞展開弄各種竿業(yè)務撫，進無而進泄軍整算個大漆陸市從場。鉗在零塔售業(yè)腦方面唉，C揮EP籃A的豎影響鼠主要躺在于獎港資筋高檔窯店可章能進陳入深俘圳開搜設專城賣店搶、連徑鎖店僵等。僚主要送原因茶是深嬌圳大郵型百號貨、棉超市暗的消傍費已可趨飽兔和，扶而深陽圳人境均G紗DP丹為全禁國最者高，粗市民后具有輪較強維的消旱費能袖力，鞠高檔壟產品筆的零鞭關稅委條件尤也是叢另一遇個積灰極因頁素。囑此外模，內牌地向香香港算開放宇會展尖業(yè)，奧為香燭港會級展類問企業(yè)蜓進軍包深圳些掃清初了政齡策障蜓礙。洽深圳弓為全哀國商犯務往毀來的赴熱點鄰區(qū)域月，會旨展經腸濟潛僚力巨夢大，皆而香系港在捆國際凡關系診、會佛展理罷念和裳布展宰設計搞方面逮具有排優(yōu)勢拼。需煩求和堆供給端的結止合不疫僅能簡夠促酸進深擊圳會貸展業(yè)季的繁和榮，吊亦能駛連帶扭廣告姿、餐望飲、喬交通植、旅縮游等猾方面返收入君增長傻。在母金融溫行業(yè)倡方面勵，由走于C歉EP詞A將福香港貧銀行請進入炮內地永市場篇的山“級門檻影”抄從資寄產2黎00搭億美偽元降萌低到屬60榨億美侵元，奧使香勤港銀黎行到續(xù)深圳此設分歐行的贊積極隱性進粉一步翠高漲勵。香昨港永市隆銀劇行、支大新伴銀行活及香允港商覆業(yè)銀到行迅領速提畫出了致在深臺圳設客立分叫行的肌申請吳。另心外，活中信以嘉華左、工印銀亞喪洲也舅在積箭極準給備進持駐深掙圳。潤可以嗓預見游物流陸、零啊售、拖會展儉、法遲律咨賺詢等紅行業(yè)臘港資副企業(yè)驚的進榜駐，亡將大遍大增啦加深懲圳寫帝字樓好市場根，尤士其是搖高檔轎寫字鞋樓市祝場的綁需求贈。柄3.滿會展放經濟儀的發(fā)療展對慕深圳澆辦公灑樓市秋場發(fā)霧展的哨影響搏深圳展展覽銅業(yè)的簽發(fā)展掙，經悟過了日原始洋初期辜、中不期的牢發(fā)展厲，船從毒老國錢展中盲心的狗興起蕉與倒零閉再佛到深弦圳高合交會怎出現(xiàn)住前夕翅，深旦圳展鞠覽業(yè)潔起起抄落落鞋。一違直到批19損99車年以礙高交鑄會為汽核心抱龍頭狼的展幟會，因才將死深圳淚會展施業(yè)推漢向一銀個發(fā)醋展的才高潮溝，旗深圳售會展侵業(yè)躋劃身全度國前鞭四位偷。畏隨著蠢高交扶會的舊成功開舉辦問，深陶圳展興覽業(yè)既迎來府了發(fā)惠展的能春天挎，展韻覽公林司和奶各種荒展會乞如雨植后春定筍般傻地毅冒出傭。從蛙20乓00口年到銀20像0成3婚年特四咐年間野，深努圳各聾種商倍業(yè)展玻會共央舉辦侍了疑33姥0初多場缸，尤釣其是急20司03個年經虧歷了腔非典鵲洗禮低的深慚圳也遣仍然副保持廳有6爭1場候的展益會。華由于飽高交召會展芬覽中哪心的氣展覽綿空間即已經惠難以薦滿足數(shù)日益伏增長燕的會梨展需隨求，家目前邊正在蔽建設塵的會鑼展中挖心正押是在育此背蠻景下臺的產健物。景會展例中心悅是目適前深屠圳單頓項投落資最泊大的踐工程權，工礎程項調目總扶投資狼超過困25黎億元參，集注展覽童、會寨議、品展示隊、表托演、濃商貿安等活椅動為揪一體育的現(xiàn)訂代化稻會展施場所瞇，占數(shù)地面械積2懇2萬凡平方伸米，貢建筑幕面積盒25鳥萬平繭方米攪，展罪覽面收積為阻12副萬平摔方米棄，能追舉辦冷60嗽00灑個標么準展表位的點超大乳型展酸覽。略為了筍讓高抽交會嗓成為幕深圳捏的代億名詞雁，第融六屆疊高交襖會即炮將于厚20患04苗年1呼0月醉在會喇展中總心召敘開。蛾會展鋒業(yè)作遙為一歐個人欲流、慘物流雹、信仿息流態(tài)和資搖金流拿交匯江的舞嘗臺，險對于柄一個億城市轉的經遠濟發(fā)紡展以五及辦眉公物絞業(yè)的吩消化賺都具技有推宏動作話用。來在《蘿深圳伶產業(yè)化導向哭目錄司（2大00趙3～浮20承04顯年）魯》的醋規(guī)定綠當中伙，會豈展行禽業(yè)第宮一次爆被列薦入到聰深圳騙產業(yè)誕計劃編中的驗“候鼓勵漲發(fā)展翠”拖行業(yè)厘行列武。會街展中晝所展睜示的餓行業(yè)招范圍便廣泛繼，這合有利問于吸裳引各泉行業(yè)忍眾多始企業(yè)收選擇催駐守膏深圳排作為科其展矮示產鏟品的殲舞臺牙，因遍此位圾于會鄙展周女邊的彈辦公售樓物搜業(yè)得災到一穩(wěn)定的凳青睞稼。捉4.值民營棍企業(yè)伍的活炮躍增犧長對夠辦公逗樓消座化的女作用神及影漫響盒20喘03哪年1漁月至將9月座，新蜓增民技營企跑業(yè)1染.7書萬家職，同宜比增獅長3冶2.都5%早。與陶此同省時，緒大型料的民搏營企炊業(yè)也進相繼核產生擺，其哨中尤塌以民捎營科捏技企慶業(yè)最謎為顯井著，捆如華都為、坑中興雄、比昏亞迪雄等。購從民屈營企阿業(yè)高悼速發(fā)恨展的氣趨勢修可以懸看出婆，它認將成應為辦嗽公樓他市場卷越來輩越重形要的靈消化無力量島。在夸辦公妨樓的土選擇把上，餅與外退資企軋業(yè)側主重檔污次和老形象兵不同述，民鼓營企正業(yè)比堪較重睬視辦除公樓鼓的性網價比降，傾哈向于偏選擇任價格峰適中且，但叨質素吉較高帳的辦塘公樓麥。處梅于創(chuàng)焰業(yè)期繞的民閱營企柄業(yè)為架控制否成本鏡，則休傾向濱于選摩擇價音格相均對較碑低的虜辦公夸樓。釣然而僅，近態(tài)年來體隨著蠢民營灘經濟再的發(fā)桂展和酸民營破企業(yè)禁的壯堅大，媽越來陵越多草的民化營企射業(yè)感法受到辮企業(yè)特形象冒的重墳要性永，因出而逐西漸重陡視辦隨公樓間的檔個次和卷形象奉。例無如甲強級辦冷公樓婚江蘇埋大廈評在2思00秧3年授占有赴率從日88酬.4素1%祥大幅和提高首到9蔑5.州82默%，蜘按數(shù)洞量計愈，有階90宗%以場上歸笑功于離民營旋企業(yè)秤的進哥駐?；遥S）2截00瑞3年吐深圳觀辦公略樓市非場總慕體特料征分揭析總槳結滴1.貢供應圍量放矛大，韻主要宰集中漲在中數(shù)心區(qū)碧20灰03榆年度揚深圳眼辦公火樓批江準預鮮售面度積大赤幅增貼長，督為4姥4.派69戰(zhàn)萬平望方米藥，同臥比增慢長8塊8.暮17鏈%，雹創(chuàng)下縣自1咸99賀7年夏以來票的新墓高。到新增繭面積昂主要術集中劇在福閱田區(qū)越，其洽中位寫于C可BD狠的深齊圳國嶼際商斬會中壺心、猶時代震金融玻中心界以及家卓越想大廈妥三個俗樓盤盲貢獻剪了近成20姨萬平灘方米盲的辦材公樓散面積班，占購新增旦面積礙的近晴一半隆。隨腔著中翼心區(qū)么13權棟辦暈公樓斜陸續(xù)富建成枕入市膛，市六場供呼應量裁在一競段時萍間內直將持傳續(xù)放示大。舅2.箱需求下依然釀旺盛倉，但片增長懇速度牽放緩舞從占牲用率大來看簡，甲焦級辦拋公樓備如地鏡王、駐中信陣大廈績等占絮用率努均保泉持在臥92足%以薦上。拖羅湖逆區(qū)的論京廣賊中心鴨在擱蛙置多自年后廊重新券進入扇市場囑，以譜其較押高的堆物業(yè)退質素旦和優(yōu)板惠的初價格網受到證市場傘追捧遍，只克用了嘆四個謀月時煩間，塞占用板率就乏迅速上達到忠50洋%，短成為羨租賃截熱點抬。只派租不銳售的坑項目畜羅湖譯商務戶中心寬推出革市場思后租猛金一號路上市揚。匆在高韻新科紡技園蒸區(qū)，跪辦公訂樓整應體平村均占塘用率領達8怪5%舒，尤拴其深磚南路雅沿線勸物業(yè)發(fā)，占掛用率弱高達卷90棍%以粉上。嘴這在燒一定乒程度友上表到明了巷目前平市場嘆需求筑的旺兆盛。省銷售斬方面跑，根愧據(jù)國功土局冒的資蹄料顯嘩示，杜20梳03器年共胖銷售查辦公征樓1陶9.兼54食萬平康方米洲，同究比增源長8險.9革%。數(shù)但較麻之上彼年6杯2.瑞9%濃的增獄長率膜，增焰長速更度大睡幅減婦少5母4個司百分譯點，晶證明浙辦公猛樓物捏業(yè)購暴買需李求的突增長距速度歷有所適放緩錯。因3.月銷售漢熱點雜在福驢田，唉租賃械熱點恐在羅碎湖以勉及南芳山高蔥新科藥技園是區(qū)震福田伍區(qū)是之20侄03喇年度夕辦公砌樓物王業(yè)買吵賣的凡主要溪熱點息區(qū)域獸，根臂據(jù)深扭圳國赴土資西源局理的資踩料顯似示，訴全市亮20順03痛年入貧選辦他公樓逗銷售染排行虛列前銹五位綢的樓徑盤共寨十個他，全情部位竟于福存田區(qū)娛。其驅中五件個是登CB檔D物掙業(yè)，素三個膛是車毀公廟貼物業(yè)確，一杠個是車華強晴北物稅業(yè)，分一個您是竹親子林虛物業(yè)韻。撐而租還賃最剩為活笨躍的迅則是士羅湖顏區(qū)以藏及南恥山高盲新科嚷技園摘區(qū)。詞從新衫供應凱看，豬20拘03看年度處羅湖躬區(qū)全艦新推料出的姑京廣識中心興、世厚界金且融中導心以羞及2頂00普2年殺底新銳推樓辜盤羅廊湖商抽務中譜心，綢于2托00斬3年雅的租前賃表召現(xiàn)相吐當不膠俗。憂南山膚高新碌科技耕園區(qū)枕的寫策字樓夕除了初企業(yè)熱自用可以外域，供綁應市寇場租蟻賃的規(guī)面積非也受隨到熱怨捧，萄位于竊科技翁園的歡TC堆L大汽廈尚魄未正甘式入死伙，泉可供變出租婦面積梳已基撥本租瞧罄，氏出租被勢頭落迅猛始。營4.牲區(qū)域充功能亞分工提逐漸完顯露哄隨著兼深圳灑中心搬“慣西移攪”剃，城吊市區(qū)穿域功遵能的壘分工統(tǒng)進一論步明猴確，揚以國惡貿大殃廈、炸地王牽大廈摸為代凳表的予羅湖汽辦公頓樓片蘿區(qū)仍滔將以膚深圳揭的商閃業(yè)、爭金融閥、物琴流中徹心繼苗續(xù)吸仇引國救際客臭戶進靠駐。組如撤英特腫爾、唱友邦柏保險臺、馬于士基巷、普殖華永雪道等凳知名勢的肅世界誰50來0強眨企業(yè)賤大多餅落戶奮在地先王大箏廈闖。假以喜榜年中攤心、虧財富央廣場綁為代門表的燃中心類西區(qū)世或者群說車傻公廟陽片區(qū)懸主要拉集中參了從換事國貍內、慚國際食貿易只物流讓等行控業(yè)的墨公司沖。鉗以已抵經建庫成和紐正在撈建設塔的1逆3座絮姐妹翁辦公海樓為圈代表邪的深日圳C梁BD悼片區(qū)踩，鄙區(qū)內鋒客戶膠資源間將重監(jiān)新整飲合。絞政治慣、文跑化、史商業(yè)遼中心捷的區(qū)請域定稀位，佩使金脂融保壤險、貝顧問港咨詢純、文燕化傳擺媒、茅投資襲貿易宇等客貼戶特哄征明妥顯。占此外嚴，害南山淋科技組園一傘帶有意長城哈大廈現(xiàn)、創(chuàng)瞎維大擾廈、項中科狼院孵聽化大會廈等濱，主殃要面第向高茅科技市產業(yè)嗽類的殖公司物。耕辦公鎖樓區(qū)衛(wèi)域功乎能分賄工的晴產生停主要邁是由斯于企茂業(yè)在統(tǒng)選擇捆辦公哄樓時即注重抽行業(yè)助氛圍捆。此骨外，宜開發(fā)勾商的煌特色游推廣野也是俯重要堵原因刪。目跡前，牲在辦躲公樓鏡市場智集中講入市臥的壓蜘力下蓋，深晨圳辦竭公樓余開發(fā)秩商在翅樓盤岔的差須異化之定位私、差東異化怎營銷巖上做編足功宏夫，壤直接命促使蟲深圳夾辦公朱樓市賠場出陸現(xiàn)越狹來越櫻多的呼主題墳辦公乳樓，燥如國羞際商裂會中哥心、疼位于示軟件渡園的嗎京廣乘中心來等。暴專業(yè)逢化主嬌題辦馳公樓雀的出劃現(xiàn)，攻有利捏于開片發(fā)商種更具濱針對咱性地活提供堪客戶劑必需羨的硬沫件和婚軟件像，從責而適各合特坊定行呀業(yè)對嚇辦公昨樓的麥需求丟。南（七剩）深付圳辦苗公樓蛙市場讓20法04析年前撞景分等析及罪預測巷1.城供應乳量短菌期內菠保持亞較高旨水平折，長錢期將劉大大費放緩防政府除從2戒00臟2年握開始秀已著告手控末制土船地的墾供應拔計劃王。據(jù)輸悉，掠政府唇在未恨來三撿年將估堅持洲“米控制蹦增量紋、盤牌活存詠量、剪集約縮用地瘦、確暴保重授點俊”脖的原搬則，象意味席著深幟圳土厭地供妻應已朱進入?yún)s三年儉緊縮釀期。胞同時驢，深掠圳發(fā)污展計斷劃局免20聚03捕年6低月發(fā)耐布的漢《深加圳產侄業(yè)導葬向目絕錄（教20怒03椒～2露00敢4年負）》捉中，水新建求高檔待辦公繩樓被師列入曉限制延發(fā)展喂類。片按規(guī)羅定，燭凡屬柔限制喜發(fā)展盟的產泉業(yè)和榜項目叛，原騾則上萌不準機新建私項目惱；情稼況特咐殊的矩，需葛經市僵、區(qū)究政府吸行業(yè)尋主管逗部門嶼審核貴并按床規(guī)定池程序湯審批汁。從希20貢03唉年公票布的瘡土地丈供應正計劃哄及產樓業(yè)導嬌向中叛所透籃出的晨信息衡可以逗預見殿，在浙未來瑞幾年志，市隸場上鉆辦公友樓項昂目的級開發(fā)勤將大拐大放父緩。駕事實執(zhí)上，隸從2拉00育3年蟻新開倍工面盾積已洞經可柴以看落出市必場供綿應緊貪縮的毅端倪疫。2奪00會3年歲全市點辦公來樓新飛開工猶面積濾為2啊5.根96袍萬平盒方米插，同惜比減她少4蝦1.爹17趁%。謙但是躺，由嘆于近授年經迅濟蓬諸勃發(fā)催展，罷內資陵公司傻不斷乒發(fā)展陸壯大摘，外蹤資公閉司不如斷涌偶入，漆大大佩增加親了辦凡公樓券市場六的需鋤求。良而且疤，部墾分項盤目搶理占了適開發(fā)井先機突并獲懸利豐贊厚，箭因而稱許多錯早期庫取得惱土地瑞開發(fā)加權但皂未開網工建出設的爺發(fā)展桑商紛雪紛投倡入到蔥辦公亦樓的津建設啄上?？凹由辖佉恍m規(guī)劃鍋功能壺改變毅的土僵地所廊形成將隱形于市場零的加猴入，霸使本坡市的辯辦公秩樓在恐較短稼時期質內形每成供羞應壓貞力。父2.掠客戶志類型薄發(fā)展珠趨勢籌根據(jù)到市委抵、市仍政府鋒確定訪的懂“部以高揉新技擺術產池業(yè)、坑現(xiàn)代刷物流劫業(yè)、除現(xiàn)代慌金融載業(yè)為鬼支柱割，以洪先進淺工業(yè)揚為基逐礎宇”初的產齒業(yè)發(fā)嗽展方羨針，掌深圳酸將三麻大支簡柱產揚業(yè)在輔空間陷上進別行合肉理組墾織和墊引導盈，形仗成高您新技鉛術產攔業(yè)帶稠、現(xiàn)灣代物滅流產奧業(yè)帶百、金膚融貿單易軸玉“與兩帶駛一軸域”絨為基暈本骨昨架的破產業(yè)財布局惕，促巴進產幟業(yè)的乳協(xié)調衣發(fā)展可和全認面升保級。呀毫無四疑問朵，高售新技把術業(yè)孤、物連流業(yè)縣、金酬融業(yè)崗企業(yè)竊在深象圳辦蓄公樓回市場吐上已蜂占據(jù)爽主導塞地位畝，而揮且在聾較長武的一磨段時凳間內敏，此柔格局武不會咳改變減。預梅計未惱來表船現(xiàn)活慈躍的陳主要破行業(yè)哈企業(yè)苦大致式歸納努如下辨：概表8趴沸預計擇未來宋表現(xiàn)老活躍牲的主掩要行盛業(yè)企擇業(yè)分困類蝶行估業(yè)途行業(yè)做企業(yè)闊分類豐說轟明卻高新瓣技術盡業(yè)串電子聲信息卵業(yè)、愈生物傘醫(yī)藥因、新煎材料透、新歉能源尺、光評機電奮一體俯化裝堂備膽電子韻信息猶業(yè)企許業(yè)需器求依瓦然強析勁，冰而生厘物醫(yī)矩藥、貨新材勒料、立新能置源、校光電愧一體仇化裝瑞備等丹新興運產業(yè)搖極有幫可能灰在政杯策的評支持關下獲皺得快混速發(fā)刮展的朗機會繳物流屑業(yè)火跨國莫物流癢公司旱深圳幻相對汁完善違的物曉流基泡礎設農施和她平臺蛋，不登僅使株國際硬物流宋巨頭絕們降丑低運捆營成叼本成巾為可兄能，缸而且米還能素充分遙利用雪通達及國內朋外的蚊物流私網絡并金融魄業(yè)規(guī)保險劫公司賺WT賤O限贏制的仙逐步適放寬避，保晉險業(yè)穗蓬勃龜發(fā)展傾港資愈銀行支及其吧他外探資銀床行救CE跑PA耽的實貴施，桃降低篩了港黃資銀藍行獲妖得人禿民幣垃經營蠻權的慮門檻喘；外廚資銀諷行在未深業(yè)摸績態(tài)舒勢良籌好，刻對市稠場信赤心逐范步上扯升溫專業(yè)帖服務較業(yè)押會計損、律休師、很信息蜻咨詢匠金融革業(yè)的細發(fā)展饞將帶即動專崇業(yè)服纏務業(yè)登的發(fā)峽展。命CE夫PA曬的實悄施，狗將使沒專業(yè)瞇服務暫業(yè)受獎惠繭3.詢辦公單樓市雀場整玻體質煙素將川繼續(xù)示提升俘盡管認20號03慕年度當新增徒辦公豆樓被絹定位捉為甲扇級的虜只有功兩棟昂，但費市場預上新匹入市片和在椅建的盞辦公刪樓大賄部分旋質素據(jù)都較識高，叉并逐助步向短甲級污辦公近樓標扎準靠丘攏。剖羅湖緊區(qū)歷罰來是店高質榜素辦已公樓核聚集裁的區(qū)委域，采20鋤03老年度祝新入就市的尺辦公鎮(zhèn)樓延兼續(xù)了伴這一塵特點鳳。其梳他大獅部分后高質城素辦意公樓醒項目外在C皇BD榜區(qū)。顫從C倒BD哪項目梅發(fā)展壞過程衣看，地其物攏業(yè)規(guī)陰格由慢最初危的一斥般辦思公樓帥建設項標準乏直至餓今天宴接近享甲級疤辦公延樓的賠標準鋪，實惜際上您是經尾歷了番一個盤物業(yè)帽綜合烈質素塘和檔宇次的繼提升別過程甚。此番外，塌南山敢科技形園一護帶以壺及南刑山商繭業(yè)文去化中騰心區(qū)煮一帶躁在建直和規(guī)微劃中縣的辦鉤公樓糞項目汽質素次亦都兆有上拴升的撓趨勢構。鉆二、雷商業(yè)匪用房瞎市場記（一婦）2念00墓3年潔深圳毛商業(yè)符用房愧的總占體狀跟況分不析屆1.憂20潔03芒年深謠圳商步業(yè)用霞房供扁需狀贏況分賭析單位：萬平方米燈（1蔬）供索應狀繭況單位：萬平方米圖20深圳市歷年商業(yè)用房新開工及竣工情況圖20深圳市歷年商業(yè)用房新開工及竣工情況圖212003年商業(yè)用房新開工面積圖222003年商業(yè)用房竣工面積籠從歷銜年商貌業(yè)用仇房新挨開工很的走甩勢可云以看丑出，眨20想02封～2翼00寺3年調兩年禽內新真開工筒量都絲保持康高企騾。2敗00脾3年永，全伴市商借業(yè)用背房新泉開工罰面積厭為1唐02濕.4洪3萬策平方漢米，炕同比墾減少團2%蒼；竣規(guī)工面瘦積為倚88海.6共6萬憂平方逝米，關同比恥增長見35童%。浪盡管傅新開印工面稈積略舌有下御降，共但總界量仍興然較鎖大。艇因此尤，可站以預圈期未眠來短網期內門商業(yè)色用房爽竣工懸面積浙將保勵持較膠快增址長的頭趨勢冬圖212003年商業(yè)用房新開工面積圖222003年商業(yè)用房竣工面積圖232003年商業(yè)用房銷售面積區(qū)域分布圖242003年商業(yè)用房租賃面積區(qū)域分布呈在竣使工面膚積的闊區(qū)域研分布倍上，駱寶安版、龍艘崗分件別以脫24夫.2擱2萬罰平方蘿米榴、2道2.多44匹萬喚平方鮮米追遙遙民領先慮于其益余四煌個區(qū)早。其聯(lián)中龍豈崗的藏商業(yè)盤用房失供應馬主要歐來源涂于大矩型商倘業(yè)樓喜盤的蟲推出個，例才如建葡筑面動積接彈近1肺5萬踏平方燕米脅的大膝規(guī)模烈商業(yè)應物業(yè)機萬鑫遵·授五洲水風情糧MA想LL大。新黨開工鐵方面膠，龍?zhí)弲^(qū)則超過兄30榨萬召平方雕米渠，占歇31浸%，狹反映民出龍陳崗商籍用物沒業(yè)的摩蓬勃凈發(fā)展嘴。南暈山區(qū)呀以2逃1.斯53刺萬忌平方本米離超過戲寶安魔區(qū)位仙居第總二，同占2機1%錫。從薦以上千統(tǒng)計宋資料混可以跡看出館，隨螺著特觀區(qū)外貴城市自化進忍程的數(shù)推進叔，寶博安區(qū)爺和龍掉崗區(qū)共的商屈業(yè)氛勺圍正百在逐雖漸形丑成；疾南山搞區(qū)的煎商用恩物業(yè)煩會隨市著該充區(qū)住坊宅小氣區(qū)的僵不斷泄興建威和人布口質殺素之燕升級斥獲得釋較大戴的發(fā)庸展?jié)摬柿?；艷而福怕田、階羅湖奸的傳陶統(tǒng)商沉業(yè)區(qū)際由于次土地紋緊張頑在商司業(yè)用染房供賣應總差量方色面難你有大惰的突臥圖232003年商業(yè)用房銷售面積區(qū)域分布圖242003年商業(yè)用房租賃面積區(qū)域分布泄（2罩）需讀求狀黃況圖25深圳市歷年商業(yè)用房批準預售面積及銷售面積圖25深圳市歷年商業(yè)用房批準預售面積及銷售面積示從上瘋圖可前以看短出，伴深圳舞商業(yè)脂用房龜批準執(zhí)預售湯面積行一直炸呈較貌快的慧增長錘趨勢烏，尤帳其是弱20月03詳年預燦售面睡積9鼻8.詞45芳萬平卷方米戲，同糞比增要長3鐵6.國95障%，挽為歷怎年最準高值停。這蹄預示讀著在條未來裙一段疤時間祥內商糾業(yè)用石房的捉供應掉將大愈量出牲現(xiàn)。涼與預仰售面美積的轉趨勢蝕相反演，銷銅售面雪積自堅19鬼99啞年以渾來首堤次出嶼現(xiàn)負滴增長步，幅伯度達率到1擾5.傍08幫%。閣反映址出市葛場對豐商業(yè)絞用房呼的需嚼求已捉經開合始下蛙調，雀加上滴預期劈未來辨大量放的新嫂增供借應，拳預計確商業(yè)納用房厲銷售園市場宇不容擋樂觀啟。見從區(qū)超域來損看，軋銷售愿、租尚賃最幣活躍擔的仍珍然是竟龍崗很地區(qū)中。尤軟其在亡銷售特方面怨，龍組崗以禽13碎.6表6萬悔平方使米占堵?lián)税∪械卒N售容市場再的3炸5%躲，分遣別比仇上年腹同期平增加城2.流4萬術平方軟米和板11描%，撓并達尺到歷刊年最銳高值沿。寶喜安區(qū)誕銷售夾面積言下降她最多守，同罰比減兆少1粗0.分7萬絕平方菜米?？送庀?，福潑田商晃業(yè)用最房銷務售面爸積也園略有嚇下降迎。南胡山、鋼鹽田懷均有程上升雀，且榴南山鞭達到鉗歷年羅最高坑值。付20滔04護年上慎半年今，深濫圳商設鋪銷觀售面紛積2邁8.保79密萬平嘩方米悄。上歇半年嬌，特波區(qū)外逃商鋪察需求唉旺盛牢，銷剛售面堵積為嚷21汗.7潤7萬撓平方社米，倉同比犬增長扮12揉3.帝72息%，申高于價特區(qū)盈內6郊8.碗14饑%的傲同比灰增長輔速度癢。龍刮崗區(qū)米商鋪猛銷售似面積舒所占研比例膏有較車大幅享度的勁上升旋，銷爺售面雙積占敬全市遲比例聚的4于3%億，比述20丸03愚年增碰加1漫7個擾百分腔點，梳而羅女湖區(qū)廁商業(yè)渾用房柜銷售截面積匹所占者比例清下降散4個鈔百分載點。政由于附特區(qū)腫外商長業(yè)用儀房所剖占比要例增游加，福從而勤拉低都了全斷市商沫鋪平幫均交脫易價后格水天平，畏全市曲商鋪展均價尾為1鉗13共68緞元/顛平方考米。鐘租賃瞎