當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

[摘要]本文簡要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)模化、市場化、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策

我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用

1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強烈,物業(yè)公司代人受過。物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業(yè)管理的認識模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積億平方米，其中住宅建筑面積億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略計算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。

3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標的方式，均未實行規(guī)范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實質(zhì)運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制。可見物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規(guī)模經(jīng)營。

3.市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場經(jīng)濟條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應市場機制的經(jīng)營方法，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進。由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在竟爭求生存，求發(fā)展。

很顯然，目前物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對性措施。建議政府立具有指導意義、可操作性強的政策法規(guī)，對不便做出政策法律規(guī)定的，就