2023年《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）要點解讀

2023年《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）要點解讀主講人：XXX時間：2023年6月X日目錄法律效力及適用范圍一商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)二相關(guān)法律法規(guī)三2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱“《批復(fù)》”)，重申了商品房消費者房屋交付與價款返還請求權(quán)優(yōu)先（以下統(tǒng)稱“超級優(yōu)先權(quán)”），并于同日開始施行。法律效力及適用范圍一（一）法律效力根據(jù)《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，該批復(fù)系最高人民法院對河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）作出的。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》第六條的規(guī)定，《批復(fù)》屬于司法解釋，可以作為司法裁判的依據(jù)直接適用。此外，關(guān)于民事司法解釋的時間效力問題，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有明確規(guī)定，參照《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于適用刑事司法解釋時間效力問題的規(guī)定》第一條及第四條的規(guī)定，《批復(fù)》是最高人民法院對審判工作中具體應(yīng)用法律問題所作的具有法律效力的解釋，自發(fā)布或者規(guī)定之日起施行，效力適用于法律的施行期間，即《批復(fù)》原則上對實施之前的行為具有溯及力。但受限于適用法律的施行期間，對于適用法律施行之前的行為是否具有溯及力取決于適用法律是否具有溯及力。此外，對于在《批復(fù)》施行前已辦結(jié)的案件，按照當(dāng)時的法律和司法解釋，認(rèn)定事實和適用法律沒有錯誤的，不再溯及。（二）適用范圍

根據(jù)《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，該批復(fù)系解決“人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題”。因此，一方面，《批復(fù)》僅適用于涉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“一手房買賣”，不適用于“二手房買賣”；另一方面，《批復(fù)》僅適用于商品房消費者，即以居住為目的購買房屋的自然人，不包括法人、非法人組織以及非居住為目的購買房屋的自然人。就商業(yè)銀行的具體業(yè)務(wù)而言，主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)和房屋按揭貸款業(yè)務(wù)。商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)

二（一）房屋交付請求權(quán)《批復(fù)》進(jìn)一步明確了符合條件的商品房消費者對其所購房屋的交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。根據(jù)《批復(fù)》內(nèi)容，商品房消費者若要享受超級優(yōu)先權(quán)需要滿足以下條件：1.需以居住為目的購買房屋商品房消費者以居住為目的購買房屋，即不包括商鋪的購房人、投資性購房人，或是以抵債方式所取得商品房的購房者。值得注意的是，根據(jù)《批復(fù)》的精神，購買用于居住的商業(yè)公寓或者名為商業(yè)實為住宅的商品房購房人也滿足超級優(yōu)先權(quán)的主體要求，擴大了以往消費者購房人的范疇。具體而言，關(guān)于“商品房消費者以居住為目的購買房屋”的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮如下因素：其一，商品房消費者必須是自然人，不包括法人以及非法人組織；其二，所購房屋必須以居住為目的，根據(jù)最高人民法院的裁判觀點，所謂“以居住為目的”應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋。例如，商鋪原則上應(yīng)認(rèn)定為非以居住為目的，但如果商鋪承載了家人的生存保障功能，也被認(rèn)定為屬于“以居住為目的”；商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常屬于“以居住為目的”，但是有證據(jù)證明用于經(jīng)營活動的除外；以房抵債不屬于“以居住為目的”；讓與擔(dān)保不屬于“以居住為目的”；假按揭不屬于“以居住為目的”；其三，所購房屋是否必須是唯一住房，《批復(fù)》中沒有明確規(guī)定。但我們傾向性認(rèn)可所購房屋原則上必須是唯一住房，否則將與商品房消費者“超級優(yōu)先權(quán)”系保護(hù)人生存權(quán)的立法本意相違背，也會導(dǎo)致商品房消費者、承包人、抵押權(quán)人與其他債權(quán)人之間利益失衡。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條及《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）第一百二十五條的規(guī)定，所謂“唯一住房”系指所購房屋是商品房消費者在同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)為滿足個人及家庭基本生活的唯一住房，商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本生活需要的仍應(yīng)認(rèn)定為唯一住房；反之，商品房消費者名下雖然只有1套住房，但其面積遠(yuǎn)超滿足個人及家庭基本生活需要，就超出滿足個人及家庭基本生活需要部分不應(yīng)受商品房消費者“超級優(yōu)先權(quán)”的保護(hù)，比如別墅。2.支付全部價款商品房消費者已支付全部價款或在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款。對于商品房消費者來說，《批復(fù)》放寬了支付房款的條件，不再限定首付款所需的比例，只要在規(guī)定期限補足剩余房款即可享有優(yōu)先于工程債權(quán)人及抵押債權(quán)人的房屋交付請求權(quán)。另一方面，《批復(fù)》也為破產(chǎn)程序中債務(wù)人的資金回籠、重整計劃的通過及執(zhí)行提供了司法保障?！杜鷱?fù)》頒布前，房企破產(chǎn)重整中要求購房人支付剩余購房款存在較大困難，甚至要面臨極重的維穩(wěn)風(fēng)險，導(dǎo)致重整工作推進(jìn)受阻。而《批復(fù)》明確了購房者享受超級優(yōu)先權(quán)的前提之一是支付全部價款，否則房屋將無法交付。（二）價款返還請求權(quán)《批復(fù)》第三條規(guī)定，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！胺课莶荒芙桓肚覠o實際交付可能”的認(rèn)定根據(jù)《批復(fù)》第三條的規(guī)定，“房屋不能交付且無實際交付可能”系商品房消費者行使價款返還請求權(quán)優(yōu)先的前置條件，但現(xiàn)行法律、行政法規(guī)關(guān)于“房屋不能交付且無實際交付可能”的認(rèn)定沒有明確規(guī)定，司法實踐中存有爭議。如何準(zhǔn)確、客觀認(rèn)定“房屋不能交付且無實際交付可能”是否成就事關(guān)商品房消費者價款返還請求權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他普通債權(quán)受償?shù)捻樜淮_定問題，認(rèn)定條件過于寬泛容易導(dǎo)致動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則，反之則容易導(dǎo)致商品房消費者價款返還請求權(quán)優(yōu)先“名存實亡”。相關(guān)法律法規(guī)

三1、《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）全文：河南省高級人民法院：你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。2、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第三十六條承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。3、《中華人民共和國民法典》第八百零七條發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。4、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。5、《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2