老公寓案例分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

案例一：北京東方太陽城項(xiàng)目當(dāng)前第1頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)案例一：北京東方太陽城項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項(xiàng)目亮點(diǎn)：七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。當(dāng)前第2頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)當(dāng)前第3頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城一期太陽城二期太陽城三期當(dāng)前第4頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城項(xiàng)目一期歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。當(dāng)前第5頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城項(xiàng)目一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設(shè)施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設(shè)有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

當(dāng)前第6頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城二期聯(lián)排獨(dú)棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。當(dāng)前第7頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城二期建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點(diǎn)：“萬畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅”的富春園獨(dú)棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。

當(dāng)前第8頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城三期歐式風(fēng)格，延續(xù)前兩期愜意、高尚的生活品質(zhì)。當(dāng)前第9頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，均為6層規(guī)劃特點(diǎn)：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。當(dāng)前第10頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城暢銷戶型公寓戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)當(dāng)前第11頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城暢銷戶型排樓戶型當(dāng)前第12頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城暢銷戶型獨(dú)棟別墅戶型當(dāng)前第13頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城暢銷戶型四合院戶型當(dāng)前第14頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城裝修標(biāo)準(zhǔn)東方太陽城項(xiàng)目整體定位為“退休后的釋意居所”，配套及裝修強(qiáng)調(diào)對老年人生活的便捷性。（具體裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁）當(dāng)前第15頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)序號部位初裝修標(biāo)準(zhǔn)備注1樓、地面臥室、起居室、內(nèi)走道、陽臺現(xiàn)澆砼樓地面基層及墊層找平預(yù)留面層位置廚房、衛(wèi)生間做完防水層和保護(hù)層地面磚用戶自理2墻面臥室、起居室、走道等做至基底，刮水泥膩?zhàn)用鎸尤槟z漆用戶自理衛(wèi)生間做完防水,水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理廚房做完防潮，水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理3頂棚做至基底，刮水泥膩?zhàn)用嫫嵊脩糇岳?戶門防火、防盜、隔音高級戶門安裝到位5內(nèi)門預(yù)留門洞內(nèi)門框及門扇用戶自理6外窗及有關(guān)部件外窗（起居室落地門窗）鋁合金雙層玻璃保溫平開門窗帶紗窗（不帶沙門）

窗臺板水泥窗臺抹平

7衛(wèi)生間管道接至預(yù)留位置（并安裝截止閥門）所有衛(wèi)生潔具用戶自理8廚房燃?xì)夤馨惭b至接灶具支管的轉(zhuǎn)心閥門（含閥門），上水管按設(shè)計(jì)位置預(yù)留甩口，完成全部下水管道9陽臺陽臺欄板內(nèi)面和樓面做法與房間內(nèi)部規(guī)定相同10空調(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置和空調(diào)孔11暖氣片集中供暖，暖氣片安裝到戶12照明燈、燈具及控制開關(guān)安裝普通燈具，開關(guān)按設(shè)計(jì)安裝到位裝飾燈具用戶自理13插座按設(shè)計(jì)全部安裝到位，包括面板衛(wèi)生間、廚房的插座安裝預(yù)留面層位置14電視、電話插座按設(shè)計(jì)全部安裝到位

15電腦網(wǎng)絡(luò)預(yù)留端口

16戶內(nèi)躍層樓梯樓梯到踏步基層面層及扶手用戶自理17安防及報(bào)警系統(tǒng)每戶內(nèi)主臥及主衛(wèi)設(shè)緊急求救按鈕各一個(gè)，移動按鈕一個(gè)，主機(jī)一臺玻璃破碎、紅外報(bào)警等探頭自理當(dāng)前第16頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城裝修創(chuàng)新1、采用液壓蝶式無機(jī)房電梯，這樣不但節(jié)省了建設(shè)專門的電梯機(jī)房的投資、減低噪音，還降低了電梯的運(yùn)行成本和后期維護(hù)費(fèi)用。

2、社區(qū)內(nèi)自建污水處理站，實(shí)現(xiàn)全部生活污水的凈化處理后回收利用。一方面可防止降水不充分而導(dǎo)致綠地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社區(qū)的生態(tài)環(huán)境更為環(huán)保，運(yùn)做高效。3、采用綠植凈化環(huán)保型雨水收集再利用技術(shù)，整個(gè)退休生活社區(qū)設(shè)計(jì)了運(yùn)行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過采集，綠植、過濾、凈化，儲存于社區(qū)湖面，用來進(jìn)行社區(qū)內(nèi)綠化灌溉。

4、對社區(qū)內(nèi)大面積的湖水、溪流等水系的處理，采用生態(tài)水質(zhì)凈化系統(tǒng)。經(jīng)過生物技術(shù)處理后的湖水，可以減少和預(yù)防出現(xiàn)一般水系中富營養(yǎng)化的問題，同時(shí)也可使社區(qū)的水系處于良好的生態(tài)群落的循環(huán)之下，保存了社區(qū)良好的自然面貌。5、水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，為二期25萬建筑平米的公建和居住單元確定選用水源熱泵集中供暖、制冷提供了完備的第一手的技術(shù)和運(yùn)行資料。6、電磁門鎖、門禁一卡通系統(tǒng)將為居民的出行及社區(qū)的物業(yè)管理提供了極大的便利。7、緊急呼叫系統(tǒng)連系布置于主臥室和起居式的固定呼叫按鈕和可移動呼叫按鈕保持著每單元與社區(qū)呼救援助中心的熱線聯(lián)系。8、自備深井供水系統(tǒng)；自建的壓縮天然氣站等。當(dāng)前第17頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城相關(guān)配套設(shè)施商業(yè)街高爾夫球場俱樂部當(dāng)前第18頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城客群年齡及職業(yè)專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。教育程度較高的職業(yè)明顯成為購房的主體，專業(yè)技術(shù)人員、科教文化從業(yè)者、黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費(fèi)的中堅(jiān)力量。工人、服務(wù)人員和普通工作的購房者占目前項(xiàng)目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對老年住宅的消費(fèi)能力將逐步提高。當(dāng)前第19頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)東方太陽城項(xiàng)目點(diǎn)評規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：東方太陽城項(xiàng)目，以創(chuàng)新的規(guī)劃理念、豐富的產(chǎn)品線，完備的配套設(shè)施以及新技術(shù)的應(yīng)用，取得了較好的市場口碑。市場運(yùn)作方面：借鑒國外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運(yùn)作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費(fèi)居住下去。當(dāng)前第20頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)案例二：北京太陽城項(xiàng)目當(dāng)前第21頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)案例二：北京太陽城項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地42萬平方米，建筑面積34萬平方米。建筑類型：公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場。項(xiàng)目亮點(diǎn)：東方建筑風(fēng)格的四合院、國醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。當(dāng)前第22頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城項(xiàng)目規(guī)劃圖當(dāng)前第23頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓針對老人特點(diǎn)設(shè)計(jì)歐式風(fēng)格當(dāng)前第24頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城別墅太陽城有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。當(dāng)前第25頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓、別墅特點(diǎn)宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。當(dāng)前第26頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓暢銷戶型一居室當(dāng)前第27頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城外部裝修標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，部分磚混結(jié)構(gòu)外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時(shí)運(yùn)行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計(jì)量系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬帶網(wǎng)接口入戶當(dāng)前第28頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓室內(nèi)裝修A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600×600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；當(dāng)前第29頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓裝修B、主次臥室：地面：復(fù)合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺面；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；當(dāng)前第30頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓裝修C、廚房：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻磚：250×300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；吸油煙機(jī)：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；當(dāng)前第31頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓裝修D(zhuǎn)、南北陽臺：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；當(dāng)前第32頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城公寓裝修E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；地磚：300×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個(gè)；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個(gè)；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個(gè)；各種開關(guān)面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件（例如：合頁、門鎖）：負(fù)責(zé)安裝到位。當(dāng)前第33頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城別墅裝修別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國原產(chǎn)的復(fù)合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。當(dāng)前第34頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城相關(guān)配套設(shè)施道路樓道出入口樓道走廊電梯老年活動中心社區(qū)花園商業(yè)街醫(yī)院當(dāng)前第35頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城相關(guān)配套設(shè)施處處無微不至的設(shè)計(jì)，迎合了老人理想生活的需求，塑造了項(xiàng)目的核心競爭力。說明：中小學(xué)：北師大亞太學(xué)院幼兒園：亞運(yùn)村雙語幼兒園綜合商場：太陽城購物中心銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：太陽城老年醫(yī)療中心其他：太陽城國際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、中國郵政儲蓄

當(dāng)前第36頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)太陽城項(xiàng)目點(diǎn)評利用自身完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供機(jī)會。在老年設(shè)施的經(jīng)營方式上采取與社會緊密聯(lián)系的全方位開放型社區(qū)管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會議、展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問等各種形式的活動。當(dāng)前第37頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)案例三：北京燕都世界名園項(xiàng)目當(dāng)前第38頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)案例三：北京燕都世界名園項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地面積：3000畝，總建筑面積：320萬平米。建筑類型：一期住宅以六層歐式電梯板樓為主，兼少量板式小高層，主力面積為60—136平米。項(xiàng)目亮點(diǎn)：大開間、小進(jìn)深、南北通透的陽光“板HOUSE”空間，270度豪華觀景陽臺和大飄窗的設(shè)計(jì)，8萬平米的匯金大道商業(yè)街。當(dāng)前第39頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)當(dāng)前第40頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)燕都世界名園公寓項(xiàng)目建筑采用南北朝向，故采光較好，較適宜于老人居住。當(dāng)前第41頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)燕都世界名園公寓暢銷戶型當(dāng)前第42頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)燕都世界名園公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：窗臺以下為天然蘑菇石貼面，窗臺以上墻面為高級涂料，屋頂為水泥釉面瓦坡屋內(nèi)墻：打白膩?zhàn)樱慕且娋€(衛(wèi)生間除外)電梯：安迪斯門窗：戶門為三防門（防盜、隔音、保溫），戶內(nèi)門預(yù)留門口，窗為白色塑鋼雙層玻璃中空推拉窗帶紗窗廚房：管道接至預(yù)留接口位置衛(wèi)生間：地面做防水和保護(hù)層，頂棚刮防水膩?zhàn)?，粗墻面木抹子找平，管道接至預(yù)留接口位置供氣：市政天然氣入戶，IC卡智能計(jì)費(fèi)采暖：分戶壁掛爐采暖，地?zé)岵膳柵_：封閉式陽臺，墻面水泥砂漿抹光面，打白膩?zhàn)?，塑鋼帶紗門窗電梯：中美合資安迪斯高速無機(jī)房電梯采暖熱水：小區(qū)鍋爐房集中供暖，地板采暖方式（見住宅使用說明書），24小時(shí)生活熱水供氣：市政天然氣入戶，IC卡智能計(jì)費(fèi)燃?xì)猓侯A(yù)留燃?xì)夤苈窂?qiáng)電：用電容量一居室4KW；二、三居室6KW；動力和照明分別設(shè)置弱電：每戶兩個(gè)有線電視出線口，兩條電話線，兩個(gè)電話出線口，一個(gè)寬帶接口，戶門里有入戶對講話機(jī)一個(gè)當(dāng)前第43頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)燕都世界名園公寓相關(guān)配套設(shè)施單元門道社區(qū)河道太陽能路燈電梯應(yīng)急按鈕房內(nèi)護(hù)欄防滑樓道智能防盜門小區(qū)街道當(dāng)前第44頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)燕都世界名圓項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目規(guī)模宏大，完善的醫(yī)療設(shè)施、全程教育等配套。項(xiàng)目引活水入園，將社區(qū)演繹成一個(gè)靜謐、幽雅的花園。打造了建筑面積8萬平米的匯金大道商業(yè)街，商業(yè)街內(nèi)設(shè)有大型購物中心和物流集散地。當(dāng)前第45頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)通過以上等相關(guān)老年公寓案例的分析，我們發(fā)現(xiàn)老年公寓具有以下普遍特點(diǎn)。老年公寓特點(diǎn)當(dāng)前第46頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓特點(diǎn)私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間。社會交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會交往的公共空間。可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感?？蛇_(dá)性和易操作：供老年人活動的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)常活動。適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動。環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

當(dāng)前第47頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)根據(jù)老年公寓的特點(diǎn)，我們提出以下整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施建議。老年公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套建議當(dāng)前第48頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀配套設(shè)施室內(nèi)裝修分析內(nèi)容當(dāng)前第49頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年住宅整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。當(dāng)前第50頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年住宅公共交往空間在老年住宅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)盡可能多地為老年人考慮相互之間的交流空間，減少孤獨(dú)感和寂寞感。一般在設(shè)計(jì)中可考慮結(jié)合門廳、過廳、電梯廳等設(shè)置各種公共交往空間，如“談話角”、“休憩角”等，適當(dāng)安排桌椅，為老人們提供休息和增加互相交流的公共交往空間。在設(shè)計(jì)專住型時(shí)，可考慮將公共交往空間擴(kuò)展到合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間，同時(shí)在小區(qū)的整體規(guī)劃中，還應(yīng)考慮有機(jī)地布置公園、廣場、散步道等室外公共空間。當(dāng)前第51頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓建筑單體設(shè)計(jì)要求單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，可以考慮少量小高層產(chǎn)品，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。（小高層主要對身體狀態(tài)相對好的老人考慮）另一方面，在單體設(shè)計(jì)上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。當(dāng)前第52頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)健康型老人住宅療養(yǎng)型老人住宅康復(fù)型老年住宅監(jiān)護(hù)型老人住宅護(hù)理型老人住宅集合式老人住宅通過類型的區(qū)別，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。當(dāng)前第53頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活狀態(tài)。當(dāng)前第54頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓室內(nèi)設(shè)計(jì)要求電話通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電梯、分戶空調(diào)以及應(yīng)急求救報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計(jì)量的表具。同時(shí)在設(shè)計(jì)中，從構(gòu)造的角度出發(fā)還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：住宅入口處面積要適當(dāng)增大，門的寬度要適當(dāng)增加，地面力求平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預(yù)留安裝扶手的埋件；廚房及衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；老人容易失禁，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長明燈；開關(guān)、門鈴和門窗把手應(yīng)適當(dāng)降低安裝位置。,地面和浴池底都應(yīng)防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手,改變方向和高度的地方應(yīng)用明顯色彩；提高房間照明度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照明度需提高2倍；老人體溫低于常人，采暖地區(qū)應(yīng)考慮提高供暖溫度；廁所宜用推拉門，不用平開門；廚房內(nèi)洗滌及灶臺和衛(wèi)生間洗面臺下應(yīng)凹進(jìn)，以便老人可坐下將腿伸入操作；老人聽力降低，應(yīng)提高報(bào)警響，各種設(shè)施上的文字說明應(yīng)加大，以利老人識別。當(dāng)前第55頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)獨(dú)立的生活空間，增加了生活的便利性與獨(dú)立性。老年公寓戶型當(dāng)前第56頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)感光度較高的臥室與設(shè)施齊備的洗手間，是提升老人舒適度的唯一。老年公寓內(nèi)飾當(dāng)前第57頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓環(huán)境景觀設(shè)計(jì)老年人居住環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)“養(yǎng)老社會化、居住親情化”，真正使老年人“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂”。因而在環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上，首先要為老年人的人身安全著想，應(yīng)避免大坡度和路面溜滑的設(shè)計(jì)。由于老年人愛好釣魚的特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)一個(gè)以大魚塘為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場所，有益于老年人健康長壽，同時(shí)還可以增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。當(dāng)前第58頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)綠色的園林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積要求較高約為45%以上。老年公寓環(huán)境當(dāng)前第59頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)電梯道路運(yùn)動場通過配套設(shè)施的建設(shè)，擴(kuò)大老人生活空間。老年公寓相關(guān)配套設(shè)施當(dāng)前第60頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老人更多的參與社會活動一方面豐富了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。老年公寓社區(qū)娛樂當(dāng)前第61頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓樓宇智能設(shè)計(jì)在樓宇智能設(shè)計(jì)上，為了滿足老年人的特殊生活習(xí)慣，考慮在樓宇對講系統(tǒng)上設(shè)置戶與戶之間的對講功能，以便于老年人的相互溝通；同時(shí)，還應(yīng)設(shè)置每戶與中心控制室之間的呼叫和對講功能，以處理突發(fā)事件的發(fā)生。再者，漏電自動預(yù)警報(bào)警裝置、煤氣泄露報(bào)警裝置等先進(jìn)智能化系統(tǒng)的配備，可以更大地提高老年人的生活安全系數(shù)，同時(shí)又能夠增加產(chǎn)品附加值，從而提高樓盤檔次。應(yīng)急按鈕智能防盜門當(dāng)前第62頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)以上，我們通過案例的借鑒，對本‘案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格。公寓：“大而奢”的平層公館產(chǎn)品，“小而精”的小高層空中花園別墅產(chǎn)品。老年公寓：體現(xiàn)社會責(zé)任感和公益性，倡導(dǎo)生態(tài)和諧老年社區(qū)生活。下面，將對以上這些產(chǎn)品體系提出開發(fā)思路，并對老年公寓這一特殊產(chǎn)品提出贏利模式建議。當(dāng)前第63頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年公寓贏利模式Oldageapartmentprofitpattern當(dāng)前第64頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨(dú)立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費(fèi)（按1/3居民入會計(jì)）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計(jì)：224+900=1124萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外老年住宅贏利模式分析當(dāng)前第65頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)國內(nèi)老年住宅主要贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離當(dāng)前第66頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)老年住宅贏利模式的運(yùn)用策略分析老年住宅銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是老年住宅項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。當(dāng)前第67頁\共有71頁\編于星期三\10點(diǎn)國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析（1）國內(nèi)目前對于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管