房地產(chǎn)成本控制制度模板

房地產(chǎn)成本控制制度資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。房地產(chǎn)成本控制制度第一節(jié)總則

1.為了增強成本控制力度,降低成本費用,提高市場競爭力,根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策,結(jié)合力維斯投資(集團)有限責任公司(以下簡稱或”集團公司”)成本管理的要求,制定本制度。

2.成本管理應以市場需求為導向,保證質(zhì)量為前提,過程控制為環(huán)節(jié),規(guī)范操作為手段,提高經(jīng)濟效益為目的。

3.成本監(jiān)控的任務是:遵守國家有關(guān)法規(guī)政策,落實成本崗位責任制,完善成本管理體系,形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng),努力降低成本,提高經(jīng)濟效益。

4.成本控制的主要工作是:建立成本的事前預測、優(yōu)化,事中動態(tài)控制和事后分析、評價的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng),逐步提高集團公司投資的效價比。

第二節(jié)

開發(fā)成本的控制

一、前期環(huán)節(jié)的成本控制

1.進行市場調(diào)研,對市場走勢做出分析、判斷,并及時提供、反饋給集團公司管理層作決策參考。

2.根據(jù)集團公司業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況,確定項目開發(fā)計劃;組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察,進行立項調(diào)研、選址和前期策劃,提出立項建議和開發(fā)設(shè)想。

3.新項目立項時向集團公司提交詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團公司立項聽證會討論經(jīng)過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

(1)成本費用估算、控制目標及措施;

(2)投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排;

(3)稅務環(huán)境及其影響;

(4)資金計劃;

(5)《競投方案》(僅限招標、拍賣項目);

(6)投資風險評估及相應的對策;

(7)項目綜合評價意見。

4.若項目立項后,合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對我方構(gòu)成重大不利影響時,應重新立項。

5.招標或拍賣項目的競價不得突破集團公司批準的最高限價;合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

6.招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)集團公司法律部門審核后正式簽署。

二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

1.規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由集團建筑研究院統(tǒng)一負責,同時遵循以下原則:

(1)能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作,應由集團內(nèi)部自行完成;

(2)需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作,原則上應采取招標方式,擇優(yōu)確定。

2.總體規(guī)劃設(shè)計方案(必須包括建造成本控制總體目標),應首先上報”規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查,獲經(jīng)過后方可進入下一設(shè)計階段(如初步設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制項目的《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標,并以此控制下一階段的設(shè)計。

3.施工圖設(shè)計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4.設(shè)計單位在設(shè)計時,若無特殊技術(shù)要求,不得指定施工或材料供應單位。

5.設(shè)計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計單位進行修正,避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

三、施工招標環(huán)節(jié)的成本控制

1.除壟斷性質(zhì)的工程項目外,其它工程的施工或作業(yè)單位,不得指定。

2.主體施工單位的選擇,必須采取公開或邀請招標方式進行。

3.應組織設(shè)計、工程、預算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組,就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃,擬訂標書,開展招標活動;對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察,提出書面考察意見;對投標情況進行評估,提出書面評估意見。

4.同等條件下,應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。

5.零星工程應當在兩個以上的施工單位中,綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行擇優(yōu)選擇。

6.為防止投標過程中個別投標單位串標,集團監(jiān)察部門,有權(quán)酌情否決個別單位參與投標;為保證投標過程中充分體現(xiàn)市場競爭,集團成本部門有權(quán)推薦一家符合投標資格要求的單位參與投標。

7.壟斷性質(zhì)的工程項目(如水、電、氣等)應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價。

8.施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標條件,合同條款及內(nèi)容概念應清晰,不得因工程緊而不簽合同就開工。

9.集團應建立健全施工隊伍檔案庫,跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。

10.出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。

四、施工過程的成本控制

(一)現(xiàn)場簽證

1.現(xiàn)場簽證要重復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量,并由甲方主管工程師和預算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名,其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限,由集團成本控制中心統(tǒng)一制定。

3.現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.凡實行造價大包干的工程項目,取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目,在施工過程中不得辦理任何簽證。

5.需要變更設(shè)計的,應填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預算,經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理和甲方有關(guān)負責人批準后,方可辦理,辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟責任,杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計變更的審批權(quán)限由集團公司建筑研究院統(tǒng)一制定。

(二)工程質(zhì)量與監(jiān)理

1.項目監(jiān)理由集團監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負責,若確需要委托監(jiān)理單位的,應經(jīng)過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合,嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故,必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因,提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故的措施,明確事故責任并督促責任單位,按照集團公司認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3.應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收,必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的,應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理,存入工程技術(shù)檔案。

(三)工程進度款

1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者,應不超過工程造價的15%,并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2.工程進度款的撥付應當按下列程序辦理:

(1)施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表;

(2)工程、預算部門會同監(jiān)理人員,對照施工合同及進度計劃,審核工程進度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;

(3)預算合同部整理復核工程價值量;

(4)按集團公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準后予以付款并登記付款臺帳。

3.應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶,以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。

4.工程進度款支付達到工程造價85%時,原則上應停止付款,預留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

五、工程材料及設(shè)備管理

1.項目開工前,設(shè)計或工程管理部門應及時列出所需材料及設(shè)備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:

(1)甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備,應實行甲供或甲定乙供,其余材料和設(shè)備實行乙供;

(2)實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應盡量不支付采購保管費。

2.應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

3.甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價,貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下,應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:

(1)能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;

(2)愿意以房屋抵材料款,且接受正常樓價的供貨商;

(3)能夠到現(xiàn)場安裝,接受驗收合格后再付款的供貨商;

(4)售后服務和信譽良好的供貨商。

4.工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當場檢查驗收并出具檢驗報告,辦理驗收手續(xù),妥善保管。對不符合要求的,應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

5.《采購合同》中必須載明:因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必須承擔索賠責任。

6.由成本控制中心建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度,保證材料采購過程的公正、公開。

7.對于乙供材料和設(shè)備,我方必須按認定的質(zhì)量及選型,在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進行封樣,并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應要求出具檢驗合格證。

8.材料的代用應由工程管理部門書面提出,設(shè)計單位和監(jiān)理單位經(jīng)過,預算部門同意,領(lǐng)導批準。

9.甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證、我方工程管理部門的驗收檢驗證明、結(jié)算清單,經(jīng)預算、財務部門審核無誤后,方能辦理結(jié)算。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1.單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2.設(shè)計、工程、預算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等,”移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟損失的,要按合同追究其責任。

4.工程移交后,應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》,以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5.采取一次性扣留保修金、自行保修的,應對保修事項及其費用有充分的預計,留足保修費用。

6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費用,應在工程承包合同中明確由乙方承擔,并及時取得乙方的確認簽章。

七、工程結(jié)算管理

1.工程竣工結(jié)算應具備以下基本條件:

(1)符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;

(2)具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料;

(3)項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;

(4)工程遺留問題已處理完畢;

(5)施工單位結(jié)算書按要求編制,所附資料齊全。

2.工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準,對于施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證,在復核無誤基礎(chǔ)上也可作為參考。

3.”點工”必須按照定額價計取、結(jié)算,集團成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。

4.預算合同部應詳細核對工程量,審定價格、取費標準,計算工程總造價,做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)準確,也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復審。

5.編制的預、結(jié)算書,應當有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明,扣清甲供材料款項等。

6.預算合同部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理,進行”三算”對比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進措施和意見。

7.在預算合同部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財務中心應當結(jié)合預付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務,對照合同審核并決算。

八、其它環(huán)節(jié)的成本控制

1.在項目開發(fā)經(jīng)營計劃的基礎(chǔ)上,應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏,盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期,減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期,以避免趕工成本和延期賠償;應盡最大努力加速銷售,減少現(xiàn)房積壓時間,減少利息費用等成本。

2.各子公司應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則,正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

第三節(jié)

營銷成本的控制

1.項目經(jīng)過集團公司立項聽證會后,企劃營銷中心應在《可行性研究報告》基礎(chǔ)上,結(jié)合市場制定合理、經(jīng)濟的營銷方案和相應的預算。

2.營銷方案和預算應先上報集團公司營銷方案聽證會審定經(jīng)過后方可實施。

3.銷售前期,集團企劃營銷中心應根據(jù)營銷方案制定詳細的營銷費用支出計劃報計劃成本部。

4.售樓處和樣板間的建設(shè)裝修,以及策劃、推廣、銷售等需要外包的工作必須經(jīng)過有三家以上投標單位的招投標擇優(yōu)選擇,有關(guān)程序參照工程招投標程序。

5.正式發(fā)售前,應組織銷售、設(shè)計、工程和預算部門擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》,逐項測算其建設(shè)成本,并對照原成本預算逐項審核;對學校、交通、水塔等配套設(shè)施,應測算其運行成本,并列入項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算,須報集團公司決策層經(jīng)過。

6.銷售過程中為增加”賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時,應事先編制預算并報集團公司決策層批準后方可實施。

7.嚴格控制銷售現(xiàn)場的費用支出,屬于代理單位的花費必須由代理單位自行負擔。

8.制定合理、經(jīng)濟、有效的傭金管理制度,并嚴格執(zhí)行。

第四節(jié)

管理成本的控制

1.制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分析業(yè)務,設(shè)置好內(nèi)部組織框架,合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費。

2.樹立”人力資本”觀念,精選人才,善待人才,從根本上建立一套吸引人才,留住人才的制度體系,避免人才流失給公司帶來損失。

3.逐步形成一套科學、文明的企業(yè)文化體系,以文化力彌補日常管理中的缺陷和不足,為企業(yè)增效減支。

4.實施全面計劃管理,避免因工作缺乏計劃性給公司帶來不必要的開支。

5.應提煉集團公司核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,發(fā)揮管理優(yōu)勢。對于核心業(yè)務以外的一些延伸業(yè)務,應盡量采取外包的形式委托市場專業(yè)化公司去執(zhí)行,以提高集團公司核心業(yè)務的專業(yè)化水平,同時降低不必要的日常管理開支;對于集團內(nèi)已有的一些核心業(yè)務以外的延伸業(yè)務機構(gòu),可逐步將其獨立核算,推向市場,參與市場競爭。

6.建立并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度,并幫助員工做好個人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃;建立健全日常辦公用品的采購制度,對于大宗辦公用品應統(tǒng)一由招標采購部招標采購。

第五節(jié)

財務成本的控制

1.嚴格執(zhí)行集團公司《資金管理制度》,建立”內(nèi)部銀行”,統(tǒng)一調(diào)度資金,高效使用資金。

2.全面執(zhí)行資金計劃制度。

3.嚴格把握付款和收款進度,有關(guān)部門應認真研究相關(guān)經(jīng)濟合同,杜絕超進度付款和延遲收款的情況。

4.集團財務中心要合理制定融資方案,包括融資品種、融資渠道的選擇,融資成本方案等,以最小的資金成本融通資金。

5.及時做好銷售回款工作,包括欠款催繳和按揭貸款辦理。

第六節(jié)

稅金的籌劃

1.在依法納稅的前提下,對集團公司的稅務進行科學的綜合籌劃,爭取合理避稅,有效降低稅收負擔。

2.財務中心應針對每種稅收的特征,制定相應的避稅措施。

3.應保持對國家有關(guān)法規(guī)政策的了解,處理有關(guān)政策性問題,爭取更多的優(yōu)惠政策。

第七節(jié)

經(jīng)營成本和物業(yè)管理成本的控制

1.工程項目確定以后,從事后期物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理的單位如果條件許可,應盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員,參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理,了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況,便于今后進行管理。

2.工程竣工后,在維修保養(yǎng)期間,物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時,應及時向開發(fā)單位工程部門反映,由開發(fā)單位工程部