養(yǎng)老院可行性研究報告

養(yǎng)老院可行性研究報告

目錄目錄1第一章項目概況1項目概況1項目可行性研究報告編制依據2研究結論4第二章項目PPP模式介紹、必要性及可行性分析5項目PPP模式介紹5項目采用PPP模式的必要性6項目采用PPP模式的可行性8第三章物有所值評價10項目運作模式10項目風險因素識別與分析11物有所值定性分析16物有所值定量分析19第四章財政可承受能力評估26支出測算26能力評估29第五章項目建設背景和必要性32項目建設背景32項目建設必要性39第六章項目市場分析42市場現狀調查42市場需求分析與預測46市場競爭力分析49第七章項目選址與建設條件52項目選址52建設條件53第八章項目建設方案59建筑設計指導思想與原則59項目總體規(guī)劃方案59建筑方案62工程方案67第九章節(jié)能措施68用能標準和節(jié)能規(guī)范68建筑節(jié)能措施69能耗計算72能耗指標分析73第十章環(huán)境影響評價74評價依據74項目建設與運營對環(huán)境的影響75環(huán)境保護措施77環(huán)境保護設施與投資81第十一章勞動安全衛(wèi)生與消防83危害因素及危害程度分析83安全設施84消防設施85第十二章組織機構與人力資源配置88組織機構88人力資源配置88第十三章項目實施進度91建設工期91項目實施進度安排91第十四章投資估算及資金籌措92投資估算依據92投資估算范圍92建設投資估算92資金籌措94第十五章財務評價95財務評價依據95基礎數據與參數選取95項目總成本測算95項目收入測算96項目財務評價報表97項目財務評價結論98第十六章社會評價99項目對社會影響的分析99項目與所在地互適性分析101社會評價結論102第十七章風險分析104項目主要風險因素識別104風險程度分析107防范和降低風險措施109第十八章研究結論與建議112結論112建議112第一章項目概況項目概況項目名稱***市榮光養(yǎng)老公寓項目主管單位主管單位：***市民政局項目擬建地點項目建設地點位于*****市106號小區(qū)，擁軍路北側。

項目建設實施進度項目于20XX年8月完成項目前期及施工準備工作，20XX年9月20日正式開工建設，20XX年9月15日竣工驗收，現已投入試運營。

項目建設內容與規(guī)模項目建設內容：職工住宅樓2幢（1#、2#）、老年公寓樓1幢、項目基地內其他建構筑物、市政配套設施等。

項目建設規(guī)模：項目總用地面積，總建筑面積。其中:地上，地下。1#、2#職工住宅樓均為地上5層，地下1層；

老年公寓為地上4層，地下1層。地下主要為設備用房、庫房等。

投資估算及資金籌措項目總投資6500萬元，其中20%由政府方與社會資本方共同出資，其余80%由項目公司籌措。項目主要技術經濟指標建設技術經濟指標序號項目名稱單位數量備注1總用地面積m22總建筑面積m2地上建筑m21#職工住宅樓m25F2#職工住宅樓m25F老年公寓m24F地下建筑m21F3建筑占地面積m24建筑密度%5容積率6綠化及道路廣場面積m2投資經濟技術指標1建設投資靜態(tài)萬元工程費用萬元工程建設其他費用（含土地費）萬元預備費萬元2鋪底流動資金萬元3總投資萬元6500項目可行性研究報告編制依據1.規(guī)劃與政策（1）（國發(fā)[20XX]35號）；

（2）（財社〔20XX〕105號）；

（3）（民發(fā)〔20XX〕33號）；

（4）（民發(fā)〔20XX〕78號）；

（5）（新政發(fā)［20XX］87號）；

（6）（新政發(fā)［20XX］19號）；

（7）（庫政辦發(fā)〔20XX〕143號）。

2.標準與規(guī)范（1）（GB/T50340-20XX）；

（2）（JGJ122-1999）；

（3）（建標144-20XX）；

（4）（DB331015-20XX）（5）（GB50189-20XX）；

（6）（JGJ/T229-20XX）；

（7）（GB50555-20XX）；

（8）（GB50013-20XX）；

（9）（GB50014-20XX）(20XX年版)；

（10）（GB50015-20XX）(20XX版)；

（11）（GB16279-1996）；

（12）（GB8978-1996）；

（13）；

（20XX）（14）（15）（16））（17）GB50028-20XX（18）（GB2589-20XX）（19）國家及地方其他相關標準。

3.批復文件（1）建設項目環(huán)境影響登記表的批復（庫環(huán)控函20XX-52）；

（2）建設用地批準書；

（3）建設用地規(guī)劃許可證；

（4）建設工程規(guī)劃許可證；

（5）建筑工程施工許可證；

（6）消防驗收意見書；

（7）消防備案憑證；

（8）竣工驗收備案表；

（9）審計報告。

4、其他（1）；

（2）。

研究結論1、項目采用PPP模式建設是必要的項目建設是提供老齡人口化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務，完善老齡事業(yè)發(fā)展機制的需要；

是適應老年人口日益增多及人口老齡化進程的加快，完善我國社會養(yǎng)老服務體系的需要；

.是填補巨大的老齡市場需求缺口，滿足老年人對個性化養(yǎng)老服務的需要。

項目采用PPP模式建設有利于拓寬融資渠道，有效緩解財政壓力；

促進投資主體多元化；

提高養(yǎng)老設施的運營效率和服務水平；

風險分配更加合理。

因此，項目采用PPP模式建設是必要的。

2、項目采用PPP模式建設是可行的目前，項目基本建設結束，已投入試運營，建設期間的基本風險如：選址、交通、公用設施條件等已不存在。當前，各級政府密集出臺大量政策文件，支持和鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務機構的建設和運營。PPP模式在諸多領域廣泛應用，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)的積極性提高。項目已通過了物有所值評價和財政可承受能力評估。

因此，項目采用PPP模式建設是可行的。

第二章項目PPP模式介紹、必要性及可行性分析項目PPP模式介紹***市人民政府（以下簡稱“市政府”）授權***市民政局（以下簡稱“市民政局”）作為本項目的項目實施機構，主要負責本項目的具體實施，包括項目實施方案編制和報批、采購合同的編制、組織政府采購、談判與合同簽署、項目執(zhí)行和項目移交等工作。

本項目擬采用PPP模式，依法選擇合適方式引入社會資本。具體運作方式為BOT（建設—運營—移交），特許經營期限30年。

圖1：項目模式結構圖具體為：

（1）市民政局作為項目實施機構依法選定社會資本，政府方出資代表與社會資本按約定比例出資成立項目公司（SPV）。

（2）市民政局與項目公司正式簽署特許經營協(xié)議，并授予項目公司本項目的特許經營權。

（3）特許經營期限內，項目公司負責本項目的投資、建設、運營、維護和管理，并通過提供養(yǎng)老服務獲得運營收入以及財政可行性缺口補助，收回投資并獲得合理回報。

（3）特許經營期屆滿后，項目公司將項目設施無償、完好地移交給市民政局或政府指定的其他機構。

項目采用PPP模式的必要性PPP是英文Public-Private-Partnership的簡稱，英文直譯的意思是公私合作（合營）伙伴關系，國務院（國發(fā)〔20XX〕60號）正式確定的名稱是“政府和社會資本合作”。

針對PPP模式，國務院辦公廳轉發(fā)國辦發(fā)〔20XX〕42號；

財政部下發(fā)了財金[20XX]76號、發(fā)改投資[20XX]2724號；

這一系列文件為我們開展PPP模式指明了方向、明確了路徑、規(guī)范了行為。同時，20XX年1月公開發(fā)布，目前已經結束了立法意見征求，PPP模式即將通過立法進一步進行規(guī)范和保障。

對政府來說，在PPP項目中的投入要小于傳統(tǒng)方式的投入，兩者之間的差值是政府采用PPP方式的收益。對社會投資者來說，通過經營權，參與基礎設施項目建設，建成后通過參與運行可從中獲得相應的報酬。我們認為，***市榮光養(yǎng)老院項目采用PPP模式是最適合的。該項目采用PPP模式與傳統(tǒng)融資模式相比有以下幾點優(yōu)勢。

有利于拓寬融資渠道，有效緩解財政壓力通過PPP模式向社會資本開放基礎設施和公共服務領域，可以拓寬養(yǎng)老服務的融資渠道，形成多元化、可持續(xù)的資金投入機制，有效緩解政府財政壓力，通過整合社會資源、盤活存量資本，激發(fā)民間投資活力，提升經濟增長動力，加快推進養(yǎng)老服務建設。

促進了投資主體的多元化社會投資者來提供資產和服務能為政府部門提供更多的資金和技術，促進了投融資體制改革。同時,社會投資者參與項目還能推動在項目施工、運營管理過程等方面的革新,提高辦事效率,傳播先進管理理念和經驗。

有利于提高養(yǎng)老設施的運營效率和服務水平在市場競爭機制下，引入社會資本參與養(yǎng)老項目的建設運營，可以充分發(fā)揮社會資本的專業(yè)管理優(yōu)勢，實現資源的優(yōu)化配置和有效利用，提高養(yǎng)老服務設施的運營效率和服務水平，為社會公眾提供更高質量的養(yǎng)老服務。

風險分配更加合理PPP模式下遵循“最優(yōu)承擔”原則，即由最有能力處理的一方來承擔風險。因此，在本項目初期就可以實現風險分配。同時，由于政府分擔一部分風險，使風險分配更合理，減少了社會投資者的風險。因此，通過更加合理的分配風險，最終實現風險分擔最優(yōu)化。

項目采用PPP模式的可行性政府大力鼓勵支持民間資本參與養(yǎng)老服務（發(fā)改投資[20XX]2724號）、（國辦發(fā)〔20XX〕42號）、（民發(fā)〔20XX〕33號）、（發(fā)改辦社會[20XX]992號）等政策文件先后提出，“在醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化等公共服務領域，鼓勵采用政府和社會資本合作模式，吸引社會資本參與”，“支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設或發(fā)展養(yǎng)老機構”，“各地在實施‘健康與養(yǎng)老服務’重大工程中，要積極利用新政策工具，鼓勵政府和社會資本合作等方式發(fā)展多層次、多樣化的養(yǎng)老服務?！边@些文件的出臺，為推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，提供了良好的政策環(huán)境。

PPP模式在諸多領域廣泛應用，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)的積極性提高我國早在上世紀八十年代首次引入PPP模式建設項目，并逐步在基礎設施和公共服務等多個領域推廣應用，形成了相對成熟的運作模式，為本項目采用PPP模式提供可借鑒的經驗。經過多年發(fā)展，國內也涌現出諸多實力強、經驗豐富的養(yǎng)老服務投資運營公司，對參與養(yǎng)老設施建設運營有著很大的積極性。運作模式的成熟和社會資本的增加，使得本項目在實踐操作上具有可行性。

第三章物有所值評價項目運作模式運作方式根據財政部（財金[20XX]113號）的表述，項目運作方式主要包括委托運營、管理合同、建設-運營-移交、建設-擁有-運營、轉讓-運營-移交和改建-運營-移交等。

本項目為新建項目，擬采用BOT（建設-運營-移交）方式。項目合作期為30年，因項目已投入試運營，故建設投資考慮在運營期第一年（20XX年）一次性投入現已投入試運營。

PPP項目的回報機制主要包括項目自身的投資回報機制以及項目公司股東的投資回報機制兩個層面。

回報機制PPP項目的回報機制主要包括項目自身的投資回報機制以及項目公司股東的投資回報機制兩個層面。

（1）項目回報機制本項目屬于可行性缺口補助項目，項目公司通過運營養(yǎng)老院項目收取養(yǎng)老費收入以及其他運營收入（餐飲收入、廣告收入、停車費收入等），政府提供一定的建設或運營補貼，使社會資本能夠收回全部建設、運營成本，并獲得合理利潤。

（2）股東回報機制本項目中項目公司由社會資本方出資成立，項目公司獲得項目產生的全部收益。但由于項目本身的公益性與非營利性，當收益率高于設定的合理區(qū)間時，可采用利潤調節(jié)機制對社會資本方股東進行投資收益調整，政府方獲得項目超額利潤，具體以PPP項目協(xié)議的約定為準。

（3）激勵相容機制通過激勵相容機制的設計，使社會資本方利己的經濟理性行為產生有利于政府和社會公眾總體利益的結果。本項目中包含的激勵相容機制主要體現在項目公司需同時承擔本項目的建設及運營維護等，建設期內項目建設質量的優(yōu)劣將直接影響社會資本在運營維護期的成本高低，以有效激勵社會資本從項目全生命周期成本統(tǒng)籌考慮本項目的建設及運營維護等。

項目風險因素識別與分析風險分配基本原則為了在政府方和社會投資人之間合理分配風險，明確合同當事人之間的權利義務關系，確保本項目順利實施和實現物有所值，風險分配遵循的基本原則如下：

（1）風險由最適宜的一方來承擔，要合理分配項目風險，項目設計、建設、財務、運營維護等商業(yè)風險原則上由社會資本承擔，政策、法律和最低需求風險等由政府承擔；

（2）承擔的風險程度與所得的回報大小相匹配，要綜合考慮政府風險轉移意向、支付方式和市場風險管理能力等要素，量力而行，減少政府不必要的財政負擔；

（3）私營部門承擔的風險要有上限，超過上限，啟動補貼或調節(jié)/調價機制。對項目收入不能覆蓋成本和收益，但社會效益較好的政府和社會資本合作項目，地方各級財政部門可給予適當補貼。

本項目實施過程中，相關各方將復雜、難以控制的風險在各方之間進行合理分配，可以有效降低項目總體風險程度，確保項目成功實施。按照風險分配優(yōu)化、風險收益對等和風險可控等原則，項目財務和運營維護等商業(yè)風險通常由社會資本承擔；

法律、政策等風險通常由政府承擔；

不可抗力等風險由政府和社會資本合理共擔。

社會投資人承擔的風險（1）項目施工圖優(yōu)化及深化等風險；

項目建設和運營維護相關風險；

建設成本超支、試運行不達標、技術未達到相應的經濟指標等；

工期延誤，未按預定建設期限完工；

技術風險以及移交資產不達標風險等。應對此類風險時，需制定明確的建設標準，對建設過程中一些不好控制的投資進行量化，超過的部分要有明確安排。

（2）項目融資的風險，如融資結構不合理、金融市場不健全、融資的可行性等因素引起的風險，其中最主要的表現形式是資金籌措困難。如選定中標者之后，政府與選中的社會投資人簽訂PPP項目合作協(xié)議。如果在給定的融資期內未能完成融資，將會被取消資格并沒收其投標保證金。

（3）財務風險，包括資本結構不合理、財務管理不完善、服務價格風險分配設計不合理等；

此類風險的應對機制是組建有經驗的運營團隊，或選擇專業(yè)隊伍對項目設施的運營維護進行委托，約定運營商應承擔的義務和違約責任，以便傳遞風險。

此外，主要成本因素如租金、社會平均工資水平等在經營期內也面臨著自然上漲的風險，而這些因素的價格上漲將直接導致成本上升，并影響投資人的投資回收期和項目的穩(wěn)定運營，在本項目中通過政府購買服務費的機制加以應對。

（4）運營管理風險,包括養(yǎng)老服務設施、醫(yī)療保健設施等經營管理過程中可能存在的人身財產損失、食品安全等風險，這些風險因素是客觀存在的，導致這些風險因素轉化成事故的原因有可能是人為因素，也可能是企業(yè)管理制度不健全。如果企業(yè)或政府監(jiān)管部門預先采取相應對策和措施，此類風險可以降低甚至規(guī)避，風險轉化成事故的情形就可以預防；

如果沒有合理的對策和措施或管理不到位，風險就會轉化成事故。應對運營管理風險的對策和措施一般包括完善相關設施、場所的管理制度、制定風險點防范應急預案，加強管理人員及職工的培訓，建立網絡實時監(jiān)控系統(tǒng)等。

（5）獲得項目相關保險，大多數PPP項目合同會約定由項目公司承擔購買和維持保險的相關義務，比如在建設期內購買工程一切險等。

鑒于以上大多屬于商業(yè)行為，社會投資人具有較豐富的商業(yè)經驗，對此類風險的承擔相對更為合理。項目的融資、設計和施工也是具有商業(yè)性質的，社會投資人在項目融資技術和融資市場方面較政府更為熟悉和有經驗，能更好地降低風險，社會投資人還可以利用自身經驗來全面審查施工過程中的各種施工方法，從而降低設計和施工過程中的各種風險，但政府在這方面就顯得經驗不足，因此這些風險由社會投資人來承擔較為合理。

政府部門承擔的風險對于政治風險、法律變更和配套設施服務方面的風險，政府部門的控制力強于社會投資人，應由政府部門承擔。通常包括：項目決策、審批延誤風險，此風險可能導致項目周期過長，增加項目前期成本。同時，項目還面臨其他法規(guī)變動等風險，此類風險一般由政府公共部門承擔。

由政府部門和社會投資人共擔的風險此類通常為不可抗力風險，即合同一方無法預見、控制、且經合理努力仍無法避免或克服的、導致其無法履行合同項下義務的情形，包括但不限于：臺風、地震、洪水等自然災害及極端天氣；

戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等社會異常現象；

征收征用等政府行為；

以及雙方不能合理預見和控制的任何其他情形，任意一方都沒有能力承擔該風險的后果，由任意一方承擔都會減少其對風險控制的積極性；

各方均沒有控制能力，所以通常由各利益相關方通過設計有關機制，如可變特許期、緩沖基金等共同共擔。

風險分配基本框架按照風險分配優(yōu)化、風險收益對等和風險可控等原則，綜合考慮政府風險管理能力、項目回報機制和市場風險管理能力等要素，在政府和社會資本間合理分配項目風險，根據上述分析，項目風險分配基本框架表：

編號風險種類風險承擔方1組織機構風險項目公司2施工技術風險項目公司3工程風險項目公司4投資估算風險項目公司5資金風險項目公司6市場風險項目公司7財務風險項目公司8政策風險政府9不可抗力風險政府和項目公司共擔風險承擔支出風險承擔支出責任是指由政府承擔風險帶來的財政或有支出責任。政府與社會資本按照成立項目公司所出資比例承擔項目風險。由于項目的風險概率和風險后果值難以預測，因此風險承擔成本結合本項目實際，按照可轉移風險、可分擔風險以及不可轉移風險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉移風險包括：項目建設期間可能發(fā)生的組織機構、施工技術、工程、投資估算、資金、市場、財務等風險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風險可以有效轉移。本項目為新建項目，存在此類風險，風險成本按項目建設成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風險占20%為62萬元，可轉移風險占80%為248萬元。

第二類可分擔風險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風險、自然災害等不可抗力風險等，需要政府和社會資本共擔的風險，按照項目建設投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔50%；

第三類不可轉移風險包括：按照項目運營成本5%考慮，由項目公司承擔風險支出。

風險收益共擔（1）雙方本著合作伙伴的精神，對項目未來可能出現的風險和收益預留足夠的協(xié)商空間。

（2）風險分擔具體方式條款，在簽約談判以及正式合同協(xié)議中應做詳細規(guī)定。

物有所值定性分析政策依據根據(國發(fā)[20XX]60號)、(財金[20XX]76號)、(財金[20XX]113號)、(發(fā)改投資[20XX]2724號)、(發(fā)改投資[20XX]445號)、（財金〔20XX〕21號）（財金[20XX]167號）等相關法規(guī)、文件精神開展PPP項目物有所值評價。

分析內容1、全生命周期整合程度本項目正在進行社會投資人采購。本項目采用BOT模式，社會投資人負責工程建設、管理、運營、移交，建設期+經營期為30年，有利于全生命周期的成本降低，有利于全生命周期的充分整合。

2、風險識別與分配本項目采用BOT模式，能充分發(fā)揮政府方宏觀指導與協(xié)調、市場監(jiān)督與管理、外部關系處理與優(yōu)化的優(yōu)勢并承擔相關風險；

能充分發(fā)揮社會投資人在工程建設、管理運營、市場分析與應對等方面的優(yōu)勢并承擔相關風險；

各風險因素能充分識別并在政府和社會資本之間進行合理分配。

3、績效導向與鼓勵創(chuàng)新本項目采用PPP模式，采用可行性缺口補助模式作為回報機制。政府可以依據項目設施的可用性、產品或服務的使用量以及質量向項目公司提供補助，從而促使社會投資人必須通過提供高效、優(yōu)質、滿意的相關服務，才能收回成本和獲得收益。在運營服務過程中，社會投資人必須通過不斷創(chuàng)新、不斷轉型升級才能獲得持續(xù)的競爭力和持久的發(fā)展力。項目績效導向機制有利于社會資本創(chuàng)新與不斷進步。

4、潛在競爭程度***市老齡人口多，潛在養(yǎng)老需求旺盛，項目區(qū)位較好，且自然環(huán)境優(yōu)美，項目運作能夠產生良好的經濟效益和社會效益。同時，本項目屬于城市基礎設施及公共服務，根據中的精神，本項目屬于鼓勵采用PPP模式吸引民營資本參與的類型，國家和地方政府對于項目成功落地實施提供一系列準入、資金、稅收、運營等方面優(yōu)惠政策。該項目對社會資本具有較強的吸引力，潛在競爭程度較為激烈。

5、政府機構能力本項目采用PPP模式，對***市養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展、投融資體制改革、***市社保體系優(yōu)化、***市政府依法履約能力提升、***市市政建設行政監(jiān)管職能落實等都有積極意義。

6、可融資性本項目采用PPP模式，銀行貸款方面受國家政策鼓勵，在社會投資人引入后，通過項目的運營權及預期收益，具有較強的項目融資能力。

分析方法***市財政局會同行業(yè)主管部門組織召開專家組會議，定性評價專家組包括民政、財政、資產評估、會計、金融等經濟方面專家，以及行業(yè)、工程技術、項目管理和法律方面專家等專家在充分討論后按評價指標逐項打分（專家打分表見附件一，專家打分規(guī)則見附件二），按照指標權重計算加權平均分，得到評分結果（專家評分結果見附件三），形成專家組意見。

分析意見***市財政局會同行業(yè)主管部門根據專家組意見，做出定性評價結論。原則上，評分結果在60分（含）以上的，通過定性評價；

否則，未通過定性評價。

同時，本項目物有所值評價以定性評價為主，定量評價作為參考。

物有所值定量分析定量分析步驟物有所值定量分析是在假定采用PPP模式與政府傳統(tǒng)投資和采購模式的產出績效相同的前期下，通過對PPP項目全生命周期內政府支出成本的凈現值（PPP值）與公共部門比較值（PSC值）進行比較，判斷PPP模式能否降低項目全生命周期成本。

物有所值定量分析的主要步驟包括：

（1）根據參照項目計算PSC值；

（2）根據影子報價和實際報價計算PPP值；

（3）比較PSC值和PPP值，計算物有所值量值和指數，得出定量分析結論。

值計算PSC值是指政府采用傳統(tǒng)采購模式提供與PPP項目產出說明要求相同的基礎設施及公共服務的全生命周期成本的凈現值。

PSC值=初始PSC值+競爭性中立調整值+可轉移風險承擔成本+自留風險承擔成設定參照項目設定參照項目遵循如下原則：

（1）參照項目與PPP項目產出說明要求的產出范圍和標準相同；

（2）參照項目與PPP項目財務模型中的數據口徑保持一致，財務收入參照項目可行性研究報告中數據并結合實際適當調整；

（3）參照項目采用基于政府現行最佳時間的、最有效和可行的采購模式；

（4）參照項目的各項假設和特征在計算全過程中保持不變。

參數指標選擇（1）資本結構在本項目中政府方不參股，該PPP項目不成立SPV項目公司，因此社會投資人占股比例為100%。項目概算總投資為120XX萬元（其中20XX萬土地費由政府出資），政府資本和社會資本的建設成本、資本性收益、運營維護成本、第三方收入、其他成本等計算，按照上述比例計算。

（2）資本性收益本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設施無償移交給政府，資本性收益應歸政府收益。

（3）折現率選擇依照財政部（財金[20XX]21號第十七條“年度折現率應考慮財政補貼支出發(fā)生年份，并參照同期地方債券收益率合理確定”，結合本項目實際，確定本項目折現率為7%。

（4）利潤率選擇依據財政部（財金[20XX]21號第十八條“合理利潤率應以商業(yè)銀行中長期貸款利潤率水平為基準，充分考慮可用性付費、使用量付費、績效付費的不同場景，結合風險等因素確定”，根據項目實際情況，確定本項目投資合理利潤率為8%。

（5）項目周期設定本項目計算周期設定為10年。

（6）政府自留風險承擔成本包括政府按比例承擔的法律、政策等所支出的成本。

計算初始PSC值初始PSC值=（建設成本-資本性收益）+（運營維護成本-第三方收入）+其他成建設成本：本項目建設成本為萬元，一次性投入。

資本性收益：本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設施無償移交給政府，資本性收益應歸政府收益。

運營維護成本：主要包括項目全生命周期內運營維護所需的原材料、燃料動力費、人工等成本，以及其他管理費用和運營期財務費用等。

第三方收入：是指項目全生命周期內，因提供項目基礎設施及公共服務而從第三方獲得的收入。經營期間第三方收入主要來自使用者付費。

其他成本：本項目不存在其他成本。

競爭性中立調整值競爭性中立調整值主要是為了消除政府傳統(tǒng)采購模式下公共部門相對社會資本所具有的競爭優(yōu)勢，以保障在物有所值定量分析中政府和社會資本能夠在公平基礎上進行比較。

政府競爭優(yōu)勢通常包括政府比社會資本少支出的土地費用、行政審批費用、所得稅等有關稅費。

本項目競爭性中立調整值為0。

風險承擔成風險承擔支出責任是指由政府承擔風險帶來的財政或有支出責任。政府與社會資本按照成立項目公司所出資比例承擔項目風險。由于項目的風險概率和風險后果值難以預測，因此風險承擔成本結合本項目實際，按照可轉移風險、可分擔風險以及不可轉移風險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉移風險包括：項目建設期間可能發(fā)生的組織機構、施工技術、工程、投資估算、資金、市場、財務等風險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風險可以有效轉移。本項目為新建項目，存在此類風險，風險成本按項目建設成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風險占20%為62萬元，可轉移風險占80%為248萬元。

第二類可分擔風險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風險、自然災害等不可抗力風險等，需要政府和社會資本共擔的風險，按照項目建設投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔50%；

第三類不可轉移風險包括：按照項目運營成本5%考慮，由項目公司承擔風險支出。

折現率本項目折現率為7%。

測算結果經測算，本項目初始PSC值、PSC值和PSC現值如下：

初始PSC值=萬元；

PSC值=萬元；

PSC現值=萬元；

（詳見附件）值計算PPPs=影子報價政府建設運營成本+政府自留風險承擔成影子報價政府建設運營成本：影子報價中政府應承擔的建設運營成本包括政府建設成本、政府運營維護成本和政府其他成本。

政府建設運營成本=（政府建設成本-資本性收益）+（政府運營維護成本-第三方收入）+其他成本。

（1）政府建設成本PPP項目中政府建設成本為注冊資本金的6%，即75萬元，建設期第一年一次性投入。

（2）資本性收益本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設施無償移交給政府，資本性收益應歸政府收益。

（3）第三方收入是指項目全生命周期內，因提供項目基礎設施及公共服務而從第三方獲得的收入。因政府方不參與分紅，因此該處第三方收入為0。

（4）政府運營維護成包括政府向社會資本支付的運營維護費、財政補貼等。

政府運營維護成本可根據社會資本的投資回報預期等進行測算，具體公式如下：

政府運營維護成本=（社會資本建設成本-社會資本額資本性收益＋社會資本運營維護成本－第三方收入＋社會資本其他成本）×(1＋合理利潤率）本項目合理利潤率為8%。

（5）政府其他成本項目不存在其他成本。

（6）政府自留風險承擔成包括可轉移風險成本（政府部分）、可分擔風險成本（政府部分）、不可轉移風險（政府部分）。

經測算PPPs和PPP現值如下：

PPPs值=萬元；

PPP現值=萬元；

詳見附件。

計算結果綜合上述PSC現值和PPP現值的分析，計算得到項目全生命周期PSC現值和PPP現值，并進行分析比較。具體計算結果見下表：

物有所值指標分析表指標單位數值PSC現值萬元PPP現值萬元物有所值量值萬元物有所值評價結論根據物有所值評價要求，當物有所值評價量值為正的，說明項目適宜采用PPP模式，否則不宜采用PPP模式。物有所值量值越大，說明PPP模式替代傳統(tǒng)采購模式實現的價值越大。

本項目物有所值量值為正，適宜采用PPP模式。

第四章財政可承受能力評估本項目通過支出測算財政股權投資支出測算政府方占股6%，需財政支出390萬元。

財政補貼支出測算對“使用者付費+可行性缺口補助”的項目，在項目運營期間，政府承擔部分直接付費責任。根據（財經[20XX]21號）對運營補貼支出計算公式：

本項目中，項目全部建設成本即為項目總投資，共為6500萬元。

年度折現率：根據（財經[20XX]21號）第十七條：年度折現率應考慮財政補貼支出發(fā)生年份，并參照同期地方政府債券收益率合理確定。結合行業(yè)實際暫選定5%。

合理利潤率：根據（財經[20XX]21號）第十八條：合理利潤率應以商業(yè)銀行中長期貸款利率水平為基準，充分考慮可用性付費、使用量付費、績效付費的不同情景，結合風險等因素確定。第十九條：

在計算運營補貼支出時，應當充分考慮合理利潤率變化對運營補貼支出的影響。本項目暫按銀行中長期貸款利率上浮考慮，暫選定7%。

財政運營補貼周期：自建設完成后即進入運營期，政府開始支付服務費，每年支付1次，總計支付29期。

年度運營成本即本項目的年度運營費用。

本項目可行性缺口補助計算如下表所示（單位：萬元）：

20XX20XX20XX2019202020212022202320242025全部建設成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助續(xù)上表2026202720282029203020312032203320342035全部建設成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助續(xù)上表2036203720382039204020412042204320442045全部建設成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助政府29年內總計支出為萬元。

風險承擔支出測算風險承擔支出責任是指由政府承擔風險帶來的財政或有支出責任。本項目由社會資本公司運作，因此政府不需要按照所出資比例承擔項目風險。由于項目的風險概率和風險后果值難以預測，因此風險承擔成本結合本項目實際，按照可轉移風險、可分擔風險以及不可轉移風險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉移風險包括：項目建設期間可能發(fā)生的組織機構、施工技術、工程、投資估算、資金、市場、財務等風險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風險可以有效轉移。風險成本按項目建設成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風險占20%為62萬元，可轉移風險占80%為248萬元。

第二類可分擔風險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風險、自然災害等不可抗力風險等，需要政府和社會資本共擔的風險，按照項目一期二期建設投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔50%；

第三類不可轉移風險包括：按照項目運營維護成本5%考慮，由社會資本承擔風險支出。

因此本項目政府風險支出為31萬元。

財政配套投入支出測算由于政府無配套支出責任，故無需相應費用支出。

匯總分析根據上述分析，市財政需股權投資支出373萬元；

運營補貼支出從20XX年到2045年共計為元；

風險承擔支出為31萬元；

無配套投入支出。因此，若不考慮風險承擔支出，30年內共計需支出萬元；

若考慮風險承擔支出，共計需支出萬元。

能力評估財政支出能力評估本項目主要從對***市市級財政收支的預估中，按照（財經[20XX]21號）的相關要求評價財政承受能力，并為財政支出的分配提供參考依據。

***市20XX年至20XX年市級一般公共預算支出情況如下：

年份財政支出（萬元）增長率20XX195049%20XX275510%20XX335098%20XX368808%20XX375964%經上表計算，20XX—20XX年***市市級財政支出年均增長率為%?？紤]國家未來經濟下行風險壓力較大，增長率可能在7%左右，且土地財政收支不確定性增加，結合財政預算按照收支平衡、略有節(jié)余的原則，統(tǒng)籌考慮，市級財政收支增長率均擬定為7%，那么20XX—2045年預計財政收支數額如下：

單位：億元年份20XX20XX20XX2019202020212022202320242025預計財政支出續(xù)上表年份2026202720282029203020312032203320342035預計財政支出續(xù)上表年份2036203720382039204020412042204320442045預計財政支出根據財經[20XX]21號文的要求，“每一年度全部PPP項目需要從預算中安排的支出責任，占一般公共預算支出比例應當不超過10%”。從20XX年開始支付服務費用，共支付30年，若以市級財政每年PPP支出上限額度（一般公共預算支出的10%）為對標，則：

單位：億元年份20XX20XX20XX2019202020212022202320242025年度PPP支出上限本項目支出占比續(xù)上表年份2026202720282029203020312032203320342035年度PPP支出上限本項目支出占比續(xù)上表年份2036203720382039204020412042204320442045年度PPP支出上限本項目支出占比通過以上數據對標可知，本項目年度支出遠小于***市市級PPP項目預算上限額度。若暫不考慮其他PPP項目要素影響，本項目處于財政可承受能力范圍之內。

行業(yè)領域平衡性評估目前***市暫無其他養(yǎng)老PPP項目規(guī)劃和相應財務支出計劃，因此不會出現該行業(yè)PPP項目過于集中問題。

第五章項目建設背景和必要性項目建設背景人口老齡化趨勢及社會福利現狀1、世界人口老齡化趨勢自上個世紀以來，隨著醫(yī)療水平的改善和生活水平的提高，人類的預期壽命也大大的增加。根據統(tǒng)計預測，世界上60歲以上的老年人數量將超過5歲以下兒童的總數。并且，老齡化的另一個明顯的特征就是始于歐美發(fā)達國家，將在發(fā)展中國家以更快的速度增長，可以說，老齡化出現了歷史性的、前所未有的新態(tài)勢。從全球來看，老齡人口在總人口中的比例增長已超出了世界人口增長速度的三倍，而老齡人口在中低收入國家的增長則更快，向老齡化社會的轉型已不可逆轉。

人口老齡化的迅速發(fā)展，已經引起了全球重視和關注。據聯合國最新統(tǒng)計，全球目前60歲以上人口已超過8億，這一數字預測到2025年將翻一番，并在2050年達到20億，占全球人口的比例將超過20％，并將超過14歲以下兒童人口的總數。世界60歲以上老年人口比例將由20XX年的%，上升到2025年的%，2050年的%。從1950～2050年，全球人口將平均每年增長%，而老年人口將平均每年增長%。人口老齡化已成為一個全球性現象。

世界衛(wèi)生組織定義，65歲及以上人口占總人口的比例達到7%時，為“老齡化社會”，達到14%為“老齡社會”，達到20%為“超老齡社會”。據穆迪20XX年發(fā)布的報告，到2020年，13個國家將成為“超高齡”國，即20%以上的人口超過65歲。而到2030年，“超高齡”國家數量將升至34個，其中德國、意大利和日本是“現役”的“超高齡”國家。人口老年化問題已經成為一個世界性的問題，日益較少的勞動人口需要贍養(yǎng)體量越來越大的老年人口，國家需要增加更多的社會服務來應對日益增多的老年人群。全球人口老年化問題已不局限在歐洲和北美，而是全球性的問題。在全世界190多個國家和地區(qū)中，約有60多個已進入“老年型”社會。

由聯合國制定的要求各國制定三大優(yōu)先政策：第一，老年人與發(fā)展優(yōu)先；

第二，老年人的健康與福利優(yōu)先；

第三，保持切實可行的支持環(huán)境優(yōu)先。首先強調保障與發(fā)展的相互關系?，F代社會中，經濟發(fā)展是社會保障的基礎，是社會保障的前提，經濟發(fā)展和社會保障的發(fā)展是相輔相成的。沒有經濟的發(fā)展便沒有社會保障的發(fā)展，社會保障的程度要取決于經濟發(fā)展的水平。老年人口是社會的重要資源，老年人的發(fā)展對社會經濟發(fā)展的作用是不可忽視的。老年人要充分融入并參與社會，消除年齡歧視，消除對老年人的怠慢、虐待和暴力行為，改善他們參與社會的自身條件和社會條件。其次強調目標。以人為本，提高人的生命和社會質量是以健康為本的。提高人口健康水平是世界性社會目標，主要是提供物質和精神方面的健康服務，提倡健康的生活方式，創(chuàng)造有利于健康的生活環(huán)境。再次強調手段。要動員全社會關心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織、民間社團組織的通力合作，讓教育部門研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。

2、中國人口老齡化趨勢及社會福利現狀我國是世界上人口最多的國家，目前全國人口總數接近14億，在這樣一個人口基數龐大的國家，我國人口老齡化程度也在不斷加深，老年人口數量占全國總人口數量的比重將不斷增長，老年人口基數日益龐大。20XX年末全國60歲及以上人口已達到億人，占總人口的%，超過聯合國定義14%的老齡社會門檻，我國已經步入老齡化社會。相關研究表明，到2050年后我國將進入穩(wěn)定的重度老齡化階段，人口老齡化水平穩(wěn)定在30%左右。

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。全國60歲及以上老年人口由20XX年的17765萬人增加到20XX年的21242萬人，比例由%增加到%，四年間，60歲及以上老年人口增加了3477萬人，年均增加869萬人，預計20XX年我國60歲及以上老年人口將超過億人，老年人口的持續(xù)增加，急需加快社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務建設。

目前全國已有接近2億老年人。隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化缺失，大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務的需求迫在眉睫。目前我國已初步建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的中國特色社會養(yǎng)老服務體系。涉及范圍逐步由“一無”和“五?！崩先送卣沟剿杏行枰睦夏耆恕Ｍ瑫r，社會養(yǎng)老服務體系能力的建設不斷加強，專業(yè)化、標準化、信息化服務水平不斷提高。但我國社會養(yǎng)老服務體系建設存在總量不足，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，布局不合理，專業(yè)化程度不高，對社會力量投入養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)惠扶持政策落實不到位等問題?？傮w上，我國老齡事業(yè)仍滯后于人口老齡化的要求和社會經濟的發(fā)展。社會保障制度不完善，老年設施、產品與服務短缺，老年精神文化生活質量不夠豐富，侵犯老年人合法權益的現象時有發(fā)生，適應社會主義市場經濟體制的老齡事業(yè)的發(fā)展機制尚待完善。

3、**人口老齡化現狀及社會福利現狀近年來**老年人口數量增長較快，截至20XX年底，60周歲以上人口達到萬，人口老齡化比例達到%。按照國際通行標準，一個地區(qū)60歲以上老人達到總人口的10%，或者是65歲老人占總人口的7%，即該地區(qū)視為進入老齡化社會。據了解，**萬老年人口中，60歲至69歲人口為萬人，占老年人口%。

統(tǒng)計數據還顯示，20XX年底**漢族老年人口萬人，占%，少數民族老年人口萬人，占%。20XX年底全區(qū)城鎮(zhèn)老年人口數萬人，占%；

農村老年人口萬人，占%。

此外，**老齡化還呈現明顯的區(qū)域特征。從區(qū)域看，北疆人口老齡化要明顯高于南疆。人口老齡化比例居前列的地區(qū)有克拉瑪依市、昌吉回族自治州、烏魯木齊市和哈密地區(qū)，人口老齡化比例分別為%、%、%、%；

人口老齡化比例低于10%的地區(qū)有**阿克蘇地區(qū)、吐魯番地區(qū)、喀什地區(qū)、克孜勒蘇柯爾克孜自治州，其中和田地區(qū)人口老齡化比例最低，為%。

自治區(qū)老齡委副主任、老齡辦常務副主任任繼民介紹，截至20XX年底，**（不含兵團）空巢老年人為萬人，占老年人總數的%；

失能老年人為萬人，占%；

失智老年人為萬人,占%。但截至20XX年底，**各類養(yǎng)老服務機構（敬老院、社會福利院、老年公寓、居家養(yǎng)老服務中心或托老所）僅544個，擁有床位數40869張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅張，遠遠不能滿足需要。

4、***市人口老齡化現狀及福利現狀截止20XX年底，***地區(qū)老年人口萬人，占地區(qū)總人口的%，其中我市老年人口萬人，占全市總人口的%，已成為全疆人口老齡化程度較高的城市。據最新調查統(tǒng)計，在我市萬名老年人口中，60-79周歲老年人萬人，約占全市老年人口的％，80-89周歲老年人2141人，約占3.·51％，90-99周歲老年人233人，約占％，百歲以上老年人9人，約占％；

空巢老年人約萬人，貧困老年人2219人，“四老”人員（老黨員、老干部、老模范、老八路）486人。在全市總人口中，老年人口比例增長速度漸趨加快，已高于自治州個百分點、自治區(qū)個百分點、全國個百分點，且城鄉(xiāng)貧困老年人又占了近20％的比例，屬于比較典型的“未富先老”地區(qū)。

市老齡辦指出：隨著我市人口老齡化進程的加快，家庭養(yǎng)老功能日益弱化，養(yǎng)老服務已成為重大的社會問題。以生活照料、康復護理、精神慰藉等為主要內容的居家養(yǎng)老服務，是新形勢下社會化養(yǎng)老福利模式的新探索，是破解日益尖銳的養(yǎng)老服務難題、切實提高老年人生命生活質量的重要出路，是加快服務業(yè)、擴大就業(yè)渠道和促進經濟增長的重要途徑，是促進社會主義和諧社會建設的重要舉措。堅持以人為本，著力打造全方位、多層次的社會養(yǎng)老保障網絡，建立以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務組織和個體為載體，采取以市場運作為主、政府補貼購買服務為補充的方式，穩(wěn)妥推進居家養(yǎng)老服務，為服務對象提供就近便捷的居家養(yǎng)老服務，讓居家老人平安養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、幸福養(yǎng)老，為構建和諧社會提供有力支持。居家養(yǎng)老服務面向戶籍和實際居住地均在本市的65周歲以上的老年人。按照“待遇有別、突出重點、適當普惠、市場調節(jié)”的原則，根據老年人身體情況、家庭困難程度和現實居家養(yǎng)老服務需求，經指定部門評估后，確定服務對象、補貼標準和服務內容。

相關政策環(huán)境1、國家養(yǎng)老政策密集出臺，推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展（1）（國發(fā)20XX35號）（國發(fā)20XX35號）明確，要求通過完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老服務機構和企業(yè)發(fā)展；

完善土地供應政策，要求各地落實好將各類養(yǎng)老服務設施建設用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可將閑置的公益性用地調整為養(yǎng)老服務用地；

完善稅費優(yōu)惠政策，對非營利性養(yǎng)老機構免征有關行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構建設要減半征收有關行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機構提供養(yǎng)老服務也要適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。推進民辦公助，選擇通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。

（2）（民發(fā)〔20XX〕33號）根據（國發(fā)〔20XX〕35號）精神，為了充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主體，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。針對機構養(yǎng)老提出相關政策支持：

①支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設或發(fā)展養(yǎng)老機構；

②支持有條件的養(yǎng)老機構內設醫(yī)療機構或與醫(yī)療衛(wèi)生機構簽訂協(xié)議，為老年人提供優(yōu)質便捷的醫(yī)療衛(wèi)生服務；

③扶持和發(fā)展護理型養(yǎng)老機構建設。對民間資本投資舉辦的護理型養(yǎng)老機構，在財政補貼等政策上要予以傾斜；

④對民辦養(yǎng)老機構提供的育養(yǎng)服務免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業(yè)稅；

⑤民間資本投資養(yǎng)老服務設施所需建設用地，適用國家規(guī)定的養(yǎng)老服務設施用地供應和開發(fā)利用政策，國土資源管理部門應按照（國土資廳發(fā)〔20XX〕11號）相關規(guī)定，積極做好用地服務工作。

2、**大力推進社會養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展（新政發(fā)［20XX］19號）指出：要從我區(qū)實際出發(fā)，以滿足各族老年人的養(yǎng)老服務需求和提升老年人生活質量為目標，充分發(fā)揮政府主導作用、社會力量的主體作用和市場機制在資源配置中的基礎性作用，創(chuàng)新體制機制，激發(fā)社會活力，健全服務體系，大力發(fā)展方便可及、價格合理的各類養(yǎng)老服務和產品，逐步滿足各民族、多層次、多樣化養(yǎng)老服務需求，使發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)成為積極應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，成為擴大內需、增加就業(yè)、促進服務業(yè)發(fā)展、推動經濟轉型升級的重要力量。統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務發(fā)展，發(fā)展基本養(yǎng)老服務，大力發(fā)展居家、社區(qū)養(yǎng)老服務設施網絡，加強農村養(yǎng)老服務，推進醫(yī)養(yǎng)結合，支持發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)。加大養(yǎng)老服務業(yè)投融資力度，鼓勵社會力量提供養(yǎng)老服務，培育專業(yè)養(yǎng)老服務隊伍，培育養(yǎng)老服務社會組織。項目建設必要性是提供老齡化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務，完善老齡事業(yè)發(fā)展機制的需要據統(tǒng)計，我國60歲以上老年人數量已超過2個億，占總人口的%，高于10%的聯合國傳統(tǒng)老齡社會標準。中國老齡委辦公室曾發(fā)布消息稱，未來20年我國將進入老齡化高峰，平均每年增1000萬名老年人，到2050年左右，老年人口將占全國人口的30%。目前全球老年人口超過1億的國家只有中國一個，我國2億老年人口數相當于印尼的總人口數，已超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總人口數。龐大的老年人口壓力迫使加快我國社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務健身，同時，“未富先老”已經成為我國越來越突出的問題。當前，我國已初步建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機構養(yǎng)老為支撐的中國特色社會養(yǎng)老服務體系，但社會養(yǎng)老服務體系建設存在總量不足，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，布局不合理，專業(yè)化程度不高，對社會力量投入養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)惠扶持政策的落實也不盡到位。本項目的實施能加快我國老齡化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務體系的建設，同時也能夠完善我國老齡事業(yè)發(fā)展的機制。

是適應老年人口日益增多及人口老齡化進程的加快形勢，完善我國社會養(yǎng)老服務體系的需要當前，我國老年人口已突破2億人，相當于世界老年人口總量的1/5，亞洲老年人口的1/2，到本世紀中葉，我國老年人口將占到總人口的30%，未來我國老齡化問題將不容忽視。國際上一般將60歲以上人口占總人口的10%定義為老年型人口，1999我國開始進入老齡化社會，20XX年達到2億人，2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值，即老年人口將占到總人口的30%，隨后進入穩(wěn)定的重度老齡化階段。從1999年的11%到2051年的30%，中國只用了半個世紀的時間，而發(fā)到國家用了一百多年的時間，我國老齡化進程大大快于發(fā)達國家。我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足1000美元，而歐美一些發(fā)達國家在進入老年型社會時人均國民生產總值基本上在5000美元至1萬美元，目前平均達到2萬美元左右，我國老齡化呈現“未富先老”局面。積極應對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務需求，以成為我國全面建成小康社會的一項緊迫任務。當前，龐大的老年人口需求加重了政府財政負擔，政府鼓勵、支持社會民間資本進入養(yǎng)老服務行業(yè)，以滿足老年消費市場，進一步完善養(yǎng)老服務體系。

是填補巨大的老齡市場需求缺口，滿足老年人對個性化養(yǎng)老服務的需求隨著老齡人口的增加，曾經完全由家庭“生產”的養(yǎng)老服務已無法滿足老人的需求。當前我國老年人市場消費年需求已達到1萬億元但實際供給卻不足1000億元，然而，老年人市場規(guī)模還在迅猛增加，預計，2020年我國老年人市場消費的年需求將達到2萬億元，2030年達到8萬億元。與此同時，我國養(yǎng)老服務以居家為基礎、社會為依托、機構為支撐。社會養(yǎng)老主要采取“分層養(yǎng)老模式”，即五保對象統(tǒng)一入住鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院；

一般收入階層可入住社會福利院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院或民辦養(yǎng)老院；

農村老人可入住集中式養(yǎng)老公寓。這些養(yǎng)老機構基本解決了老年人的養(yǎng)老保障問題，但是，這些養(yǎng)老院、敬老院、護理院等規(guī)模較小，服務較低，檔次較差，使得很多老年人不愿去，由此造成各地普通養(yǎng)老機構空床率較高，形成社會資源浪費，同時具有一定經濟能力的老年人的個性化需求還無法滿足。

本項目在滿足老年人居住生活的同時，更加注重老年人生理、心理上的需求，為老年人提供休閑娛樂、康復治療、生態(tài)養(yǎng)生等服務，以滿足老年人個性化需求。

第六章項目市場分析市場現狀調查養(yǎng)老服務模式現狀養(yǎng)老服務模式，即在養(yǎng)老實踐中探索、總結出來的，為解決年老型人口養(yǎng)老問題、緩解人口老齡化趨勢帶來的社會問題而形成的系統(tǒng)的、典型的方式方法，劃分養(yǎng)老服務模式的標準不在于具體的養(yǎng)老地點和形式而在于養(yǎng)老資源（經濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉）的來源。

1、居家養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老服務是指政府和社會力量為依托社區(qū)，為居家的老年人提供生活照料、家政服務、康復護理和精神慰藉等方面服務的一種服務形式。它是對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補充與更新，是我國發(fā)展社區(qū)服務，建立養(yǎng)老服務體系的一項重要內容。居家養(yǎng)老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式。對身體狀況良好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服務、老年食堂、法律服務等服務；

對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務勞動、家庭保健、輔助配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務。

2、社區(qū)養(yǎng)老模式社區(qū)養(yǎng)老服務是居家養(yǎng)老服務的重要支撐，具有社區(qū)日間照和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務。在城市，結合社區(qū)服務設施建設，增加養(yǎng)老設施網點，增加社區(qū)養(yǎng)老服務能力，打造居家養(yǎng)老服務平臺。提倡、引導多種形式的自愿活動及老年人互助服務，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務在農村，結合城鎮(zhèn)化發(fā)展和新農村建設，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務中心轉變，向留守老年人及其他由需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務；

以建制村和較大的自然村為基點，依托村民自治和集體經濟，積極探索農村互助養(yǎng)老新模式。

3、機構養(yǎng)老模式機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現其基本養(yǎng)老服務功能。養(yǎng)老服務設施建設重點包括老年養(yǎng)護機構和其他類型的養(yǎng)老機構。老年養(yǎng)護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現以下功能：

（1）生活照料設施應符合無障礙建設要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內外活動等日常生活需求。

（2）康復護理具備開展康復、護理和應急處置工作的設施條件，并配備相應的康復器材，幫助來年人在一定程度上恢復生理功能或減緩部分生理功能的衰退。

（3）緊急救援具備為老年人提供突發(fā)性疾病和其他緊急情況的應急處置救援服務能力，是老年人能夠得到及時有效的救援。鼓勵在老年養(yǎng)護機構中設置醫(yī)療機構。符合條件的老年養(yǎng)護機構還應利用自身的自愿優(yōu)勢，培訓和指導社區(qū)養(yǎng)老服務組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務，實現示范、輻射、帶動作用。其他類型的養(yǎng)老機構根據自身特點，為不同類型的來年人提供集中照料等服務。

養(yǎng)老護理標準及服務內容根據老年人的年齡、生活自理程度、身體狀況及特殊要求分為六個級別，分別為：流動護理、三級護理、二級護理、一級護理、特級護理和專人護理。

1、流動護理需要流動護理的老年人生活行為是完全自理者。這級別的老年人基本健康狀況良好，有正常生活能力，能去餐廳就餐、自己洗澡、自己散步、自己如廁、頭腦清楚、可整理個人物品、能參加集體活動、能正確表達自己的意愿、自己穿脫衣服、自己洗漱、自己打掃房間。

根據老年人的現實健康情況，服務者基本只對一日三餐、定時清洗外衣及床單、被罩和代購日用品等。

2、三級護理三級護理老年人是指生活行為基本自理者；

無夜間監(jiān)護，不依賴他人幫助的，無嚴重器質性疾病的老人。

根據老年人的現實健康情況，服務者幫助老年人做好“流動護理”全套護理工作外，督促安排老年人做好個人衛(wèi)生；

為老年人做好室內及床單的衛(wèi)生工作；

基本固定每月清洗床上用品。

3、二級護理二級護理來的老年人需要他人幫助和夜間護理，或思維功能輕度障礙者，或患有二種疾病以上者，且不能自已去衛(wèi)生間的老年人。

根據老年人的現實健康情況，服務者幫助老年人做好“三級護理”全套護理工作外，定期為老年人洗衣，幫助老年人剪指甲，提醒老年人理發(fā)剃須，做好老年人各類生活用品的消毒工作；

做好老年人的夜間服務工作；

鼓勵老年人到食堂來就餐，并參加院里的各項活動；

協(xié)助老年人如廁。

4、一級護理一級護理的老年人是指臥床或者輪椅，生活行為依賴他人護理的，或思維功能中度以上障礙者，視力障礙、肢體殘疾或患有多種疾病者，或需要24小時護理者，或老年人及家屬要求提高護理等級，給予特殊照顧的老年人。

根據老年人的現實健康情況，服務者在為來年人提供“二級護理”全套護理工作外，還未老年人洗衣，助浴、擦身等，攙扶行動不便的老人行走、上廁所，對能力差的老人應使用安全帶、床欄等保護器具，且需幫助老年人到餐廳用餐，為老人開展各種健康及談心活動。

5、特級護理特級護理是指老年人不能準確表達自己的意愿，大小便失禁，或者隨時可能離世，一切均需要照料者；

或老年人及家屬要求提高護理等級，給予特殊照顧者。

根據老年人的現實健康情況，服務者應為老年人提供“一級護理”全套護理工作外，需做好老年人口腔、皮膚和大小便護理，保持老年人清潔無異味，提供24小時服務，細心觀察、掌握老人飲食、起居、情緒及精神狀態(tài)，對臥床老人建立翻身卡，對患者老人要嚴密觀察，發(fā)現異常及時處理，為老年人開展針對性的個體服務工作。

6、專人護理老年人達到特級護理標準，需送餐到房間，護理員服務對象不超過2人。

根據老年人的現實健康情況，服務者應為老年人提供“特級護理“全套護理工作外，護理人員與老人同屋居住，隨時照料，飯菜、茶水供應到床邊，根據需要按時喂飯、喂水、喂藥，每天陪老人聊天，給老人做心理疏導工作，保持老人心情愉悅，幫助老年人大力事務，負責管理老年人的零錢、衣物、藥品等。

市場需求分析與預測市場需求分析根據全國老齡辦數據，截止20XX年底，全國養(yǎng)老機構床位數達到萬所，平均每千名老年人擁有床位張。老年人口的增多使得養(yǎng)老床位“一床難求”，按照“十二五”規(guī)劃，到20XX年我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數將達到30張。同時，城市社區(qū)養(yǎng)老服務設施覆蓋率約達72．5％，農村社區(qū)養(yǎng)老服務設施覆蓋率約達30％。

隨著老齡化的快速發(fā)展和家庭結構的逐步變化，**空巢老人的數量在近些年也呈現快速增長的趨勢。根據對全區(qū)空巢老人基本情況調查，目前空巢老人在日常生活中或多或少都會存在著生活照料困難、孤獨感強烈等方面的問題，這部分老年人選擇到機構養(yǎng)老的意愿比較強烈，比例相對較高。

近年來，在自治區(qū)黨委、政府的高度重視和相關部門的共同努力下，**老年人社會福利事業(yè)進入新的發(fā)展階段，初步形成了以居家養(yǎng)老為基礎，以國家、集體舉辦養(yǎng)老福利機構為骨干，以社會力量舉辦養(yǎng)老福利機構為新的增長點，以社區(qū)福利服務為依托的多渠道、多形式發(fā)展的新局面。20XX年**各類養(yǎng)老機構519家，床位數18990張，老年人擁有床位數比例為%，與自治區(qū)到20XX年達到％要求，與自治區(qū)到2020年%要求，還有較大差距。市場需求預測我國從20XX年開始已經進入老齡化社會，且其發(fā)展速度正在逐漸加快。20XX年我國60歲及以上老年人口達2億人，其中“失能老人”的總數已超3700萬人。我國的60歲以上的老年人口占總人口的比重從1953年的%增長到20XX年%，并且還在處于快速增長的態(tài)勢。

20XX年至2040年將是我國人口老齡化高速增長期。20XX年，我國60歲以上人口已經達到2億，預計2026年將達到3億，2050年為4億，成為超老年型國家。根據預測，21世紀上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一?？紤]到20世紀70年代末，計劃生育工作力度的加大，預計到2051-2100年我國人口老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。

隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長，將會推動養(yǎng)老地產市場進一步拓寬。

根據和前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的預測，預計到20XX年，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

圖4-1未來中國老年人口預測（單位：億人）為積極應對人口老齡化，進一步加快全市養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，根據（新政發(fā)［20XX］19號），****自治區(qū)提出，到2020年，基本建立起以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、設施齊備、功能完善、布局合理的養(yǎng)老服務體系，實現養(yǎng)老服務與醫(yī)療康復、文化教育、家庭服務、旅游休閑、金融保險等相關領域互動發(fā)展，形成養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展新局面；

社會力量成為養(yǎng)老服務供給主體，養(yǎng)老服務業(yè)成為全區(qū)服務業(yè)重要組成部分，從業(yè)人員規(guī)模不斷擴大。

80%以上的城市居家生活老年人得到養(yǎng)老服務的全面支持，80%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和40%以上的農村社區(qū)建立包括養(yǎng)老服務在內的社區(qū)綜合服務設施和站點。全區(qū)養(yǎng)老床位數達到每千名老人35張以上，服務能力大幅度增強。建立養(yǎng)老機構責任保險制度，提高養(yǎng)老機構防范風險能力。到2020年，力爭社會辦養(yǎng)老機構床位數的比重不低于60%。

依照自治區(qū)人民政府確立的目標：各類養(yǎng)老機構的床位和集中供養(yǎng)人員數量要每年遞增10%，按照養(yǎng)老機構占全州60歲以上老年人口數量的3%推算，巴州以20XX年底萬（不含兵團）老年人為基數，城市養(yǎng)老床位數應達到3819張，缺口為近1000張。因此，必須動員各方面力量，特別是民間力量，大力興辦養(yǎng)老服務機構，增加全社會的供給能力，滿足迅速增長的社會養(yǎng)老服務需求。

市場競爭力分析競爭對手情況分析主要體現在兩個方面，一是老年公寓與其他老年住宅的競爭，二是老年公寓項目之間的競爭。

1、***市已有的老年公寓分析目前，***市供老年人居住的老年公寓有5家。分別是巴州富康老年公寓、***市胡楊老年公寓、***市老來福老年公寓和***市夕陽紅老年公寓、巴州九九老年公寓。其中：巴州?？道夏旯⑹枪k機構，其余四家都屬于私人經營。因居住的老人較多，公辦老年公寓基本都已滿員。州委、州政府一直十分重視老年人養(yǎng)老機構的建設，目前已落實近五年內完成全州17個日間照料中心建設項目。今年，計劃建設的社區(qū)老年人日間照料中心項目有2個，投資400萬元。同時，全州八縣一市的民政綜合性福利項目陸續(xù)建成后，也將增設托老所或老年人日間照料中心功能，為老年人提供服務。

2、本項目分析***市榮光老年公寓項目計劃開設700張護理型床位數，包含單間、標準間、多人間、套間還有家庭式的套房，是目前南疆投資規(guī)模最大的，集養(yǎng)老服務、康復保健、休閑娛樂為一體的綜合性養(yǎng)老機構。榮光老年公寓從設計建造和管理服務充分體現了高標準、科學化、人性化的原則，形成了自己獨有的特色。花園式的庭院、既有賓館式的房間又有家庭式的套房、酒店式的餐飲、完善的二十四小時監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、自動化的消防系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保的制冷取暖地源熱泵系統(tǒng)，為老年朋友入住服務、環(huán)境安全增添了一份更科學的保障。

其不僅為***市2020年目標床位數缺口做出貢獻，也為該地區(qū)及周邊輻射地區(qū)的城市老齡化護理產業(yè)壓力緩解，更使得地區(qū)護理等級和養(yǎng)老產業(yè)服務提升。

產品競爭力（SWOT）分析1.項目優(yōu)勢自主經營方式下的民營養(yǎng)老機構具有管理優(yōu)勢。完全可以依靠自身的實際需求，安排各項活動，獨立行使財務權、人事聘用權和發(fā)展決策權，真正做到了機構內部的事務自主決定。本項目得到許多政策上的指引，同時，地方政府大力支持。

2.項目劣勢相比城市擁有的許多相對比較的人口紅利優(yōu)勢，看待本項目發(fā)展需求條件，發(fā)現自身條件約束所在來的劣勢。首先是許多政策落實不到位，政府補貼和政策落實性不高；

同時，行業(yè)的自律性和模式不夠成熟，導致服務質量缺乏有效性；

再者，傳統(tǒng)的養(yǎng)老消費觀念始終占主導地位。

3.項目機會養(yǎng)老產業(yè)是一個新興產業(yè)，國內所有的養(yǎng)老機構運營模式還沒定型，基本處于摸索階段。在整個社會老齡化的背景下，基于該地區(qū)現有的經濟發(fā)展基礎，對發(fā)展高生活品質的養(yǎng)老需求越來越強烈。按照本項目的標準和定位，有希望做成輻射周邊地區(qū)的標桿項目。

4.項目威脅民營養(yǎng)老產業(yè)目前欣欣向榮的形勢，各種性質的企業(yè)對目前這樣的養(yǎng)老市場都會躍躍欲試。當然，市場中也存在問題如行業(yè)的規(guī)范和標準不健全，使得市場向惡性競爭發(fā)展；

同時，市場缺乏養(yǎng)老產業(yè)管理的人才。

第七章項目選址與建設條件項目選址項目地址與地理位置***市（Korla），縣級市，**巴音郭楞蒙古自治州的首府，成立于1979年9月30日。***市地處歐亞大陸和**腹心地帶，塔里木盆地東北邊緣，北倚天山支脈庫魯克山和霍拉山，南距“死亡之?！笔澜绲诙笊衬死敻缮衬本€距離僅70公里，是古絲綢之路中道的咽喉之地和西域文化的發(fā)源地之一，是南北疆重要的交通樞紐和物資集散地，也是該地區(qū)重要的政治、經濟、文化中心?！?**”**語意為“眺望”，因盛產馳名中外的“***香梨”，又稱“梨城”，是西北五省區(qū)第一座“全國文明城市”。

***市位于****自治區(qū)中部，東經85°14′10″－86°34′21″、北緯41°10′48″－42°21′36″。全市行政區(qū)域面積7268平方公里，東西長127公里，南北寬105公里。***市位于**中部，地處歐亞大陸和**腹心地帶，南疆交通樞紐，國道218、314橫貫全境，南疆鐵路經此，并有民航班機通烏魯木齊。塔里木盆地東北邊緣，北倚天山支脈庫魯克山和霍拉山，南臨世界第二大沙漠——塔克拉瑪干沙漠。***綠洲平原的南部、西部與塔里木盆地相連，形成一個廣闊的扇形綠洲。市區(qū)北面的霍拉山和東面的庫魯克山中間長達14公里的鐵門關峽谷，自古以來，為通往南疆、青海、帕米爾高原及南亞的通道。

本項目位于***市106號小區(qū)，擁軍路北側，經現場踏勘，四至范圍為：東北側為統(tǒng)籌委廉租房用地，西北側為街頭綠化用地，東南側為小區(qū)道路，西南側為擁軍路。

土地利用現狀本項目屬于新建工程，所在地塊現狀主要為空地。

建設條件地形、地貌、地震情況***地貌分屬天山山脈、塔里木盆地東部和昆侖山、阿爾金山等三個地貌區(qū)，基本格局似一個大“U”字型。境內有高山、盆地、河流、湖泊、戈壁、沙漠和平原綠洲。在全州面積中，山地面積23．61萬平方公里，占48．9%；

平原面積24．66萬平方公里，占51．1%；

其中沙漠面積14．30萬平方公里，占全州面積的29．6%。

天山，橫亙于準噶爾盆地和塔里木盆地之間，為亞州最大的山系之一，在州境內長約950公里，寬140-200公里之間，走向大致呈北西西向。山間盆地和縱向構造谷地，把整個山系分割成許多山脈和山塊。主要有北部的天格爾山，阿拉溝山，霍拉山等。昆侖山，位于塔里木盆地與藏北高原之間，自治州南部的昆侖山為東昆侖山，呈東北西南走向，一般高在4000-6000米之間，最高峰木孜塔格峰海拔7723米。東昆侖山北側，且末以