養(yǎng)老院可行性研究報告

養(yǎng)老院可行性研究報告

目錄目錄1第一章項目概況1項目概況1項目可行性研究報告編制依據(jù)2研究結(jié)論4第二章項目PPP模式介紹、必要性及可行性分析5項目PPP模式介紹5項目采用PPP模式的必要性6項目采用PPP模式的可行性8第三章物有所值評價10項目運作模式10項目風(fēng)險因素識別與分析11物有所值定性分析16物有所值定量分析19第四章財政可承受能力評估26支出測算26能力評估29第五章項目建設(shè)背景和必要性32項目建設(shè)背景32項目建設(shè)必要性39第六章項目市場分析42市場現(xiàn)狀調(diào)查42市場需求分析與預(yù)測46市場競爭力分析49第七章項目選址與建設(shè)條件52項目選址52建設(shè)條件53第八章項目建設(shè)方案59建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則59項目總體規(guī)劃方案59建筑方案62工程方案67第九章節(jié)能措施68用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范68建筑節(jié)能措施69能耗計算72能耗指標(biāo)分析73第十章環(huán)境影響評價74評價依據(jù)74項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響75環(huán)境保護措施77環(huán)境保護設(shè)施與投資81第十一章勞動安全衛(wèi)生與消防83危害因素及危害程度分析83安全設(shè)施84消防設(shè)施85第十二章組織機構(gòu)與人力資源配置88組織機構(gòu)88人力資源配置88第十三章項目實施進度91建設(shè)工期91項目實施進度安排91第十四章投資估算及資金籌措92投資估算依據(jù)92投資估算范圍92建設(shè)投資估算92資金籌措94第十五章財務(wù)評價95財務(wù)評價依據(jù)95基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取95項目總成本測算95項目收入測算96項目財務(wù)評價報表97項目財務(wù)評價結(jié)論98第十六章社會評價99項目對社會影響的分析99項目與所在地互適性分析101社會評價結(jié)論102第十七章風(fēng)險分析104項目主要風(fēng)險因素識別104風(fēng)險程度分析107防范和降低風(fēng)險措施109第十八章研究結(jié)論與建議112結(jié)論112建議112第一章項目概況項目概況項目名稱***市榮光養(yǎng)老公寓項目主管單位主管單位：***市民政局項目擬建地點項目建設(shè)地點位于*****市106號小區(qū)，擁軍路北側(cè)。

項目建設(shè)實施進度項目于20XX年8月完成項目前期及施工準(zhǔn)備工作，20XX年9月20日正式開工建設(shè)，20XX年9月15日竣工驗收，現(xiàn)已投入試運營。

項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容：職工住宅樓2幢（1#、2#）、老年公寓樓1幢、項目基地內(nèi)其他建構(gòu)筑物、市政配套設(shè)施等。

項目建設(shè)規(guī)模：項目總用地面積，總建筑面積。其中:地上，地下。1#、2#職工住宅樓均為地上5層，地下1層；

老年公寓為地上4層，地下1層。地下主要為設(shè)備用房、庫房等。

投資估算及資金籌措項目總投資6500萬元，其中20%由政府方與社會資本方共同出資，其余80%由項目公司籌措。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積m22總建筑面積m2地上建筑m21#職工住宅樓m25F2#職工住宅樓m25F老年公寓m24F地下建筑m21F3建筑占地面積m24建筑密度%5容積率6綠化及道路廣場面積m2投資經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1建設(shè)投資靜態(tài)萬元工程費用萬元工程建設(shè)其他費用（含土地費）萬元預(yù)備費萬元2鋪底流動資金萬元3總投資萬元6500項目可行性研究報告編制依據(jù)1.規(guī)劃與政策（1）（國發(fā)[20XX]35號）；

（2）（財社〔20XX〕105號）；

（3）（民發(fā)〔20XX〕33號）；

（4）（民發(fā)〔20XX〕78號）；

（5）（新政發(fā)［20XX］87號）；

（6）（新政發(fā)［20XX］19號）；

（7）（庫政辦發(fā)〔20XX〕143號）。

2.標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范（1）（GB/T50340-20XX）；

（2）（JGJ122-1999）；

（3）（建標(biāo)144-20XX）；

（4）（DB331015-20XX）（5）（GB50189-20XX）；

（6）（JGJ/T229-20XX）；

（7）（GB50555-20XX）；

（8）（GB50013-20XX）；

（9）（GB50014-20XX）(20XX年版)；

（10）（GB50015-20XX）(20XX版)；

（11）（GB16279-1996）；

（12）（GB8978-1996）；

（13）；

（20XX）（14）（15）（16））（17）GB50028-20XX（18）（GB2589-20XX）（19）國家及地方其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

3.批復(fù)文件（1）建設(shè)項目環(huán)境影響登記表的批復(fù)（庫環(huán)控函20XX-52）；

（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（5）建筑工程施工許可證；

（6）消防驗收意見書；

（7）消防備案憑證；

（8）竣工驗收備案表；

（9）審計報告。

4、其他（1）；

（2）。

研究結(jié)論1、項目采用PPP模式建設(shè)是必要的項目建設(shè)是提供老齡人口化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)，完善老齡事業(yè)發(fā)展機制的需要；

是適應(yīng)老年人口日益增多及人口老齡化進程的加快，完善我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系的需要；

.是填補巨大的老齡市場需求缺口，滿足老年人對個性化養(yǎng)老服務(wù)的需要。

項目采用PPP模式建設(shè)有利于拓寬融資渠道，有效緩解財政壓力；

促進投資主體多元化；

提高養(yǎng)老設(shè)施的運營效率和服務(wù)水平；

風(fēng)險分配更加合理。

因此，項目采用PPP模式建設(shè)是必要的。

2、項目采用PPP模式建設(shè)是可行的目前，項目基本建設(shè)結(jié)束，已投入試運營，建設(shè)期間的基本風(fēng)險如：選址、交通、公用設(shè)施條件等已不存在。當(dāng)前，各級政府密集出臺大量政策文件，支持和鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)和運營。PPP模式在諸多領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)的積極性提高。項目已通過了物有所值評價和財政可承受能力評估。

因此，項目采用PPP模式建設(shè)是可行的。

第二章項目PPP模式介紹、必要性及可行性分析項目PPP模式介紹***市人民政府（以下簡稱“市政府”）授權(quán)***市民政局（以下簡稱“市民政局”）作為本項目的項目實施機構(gòu)，主要負責(zé)本項目的具體實施，包括項目實施方案編制和報批、采購合同的編制、組織政府采購、談判與合同簽署、項目執(zhí)行和項目移交等工作。

本項目擬采用PPP模式，依法選擇合適方式引入社會資本。具體運作方式為BOT（建設(shè)—運營—移交），特許經(jīng)營期限30年。

圖1：項目模式結(jié)構(gòu)圖具體為：

（1）市民政局作為項目實施機構(gòu)依法選定社會資本，政府方出資代表與社會資本按約定比例出資成立項目公司（SPV）。

（2）市民政局與項目公司正式簽署特許經(jīng)營協(xié)議，并授予項目公司本項目的特許經(jīng)營權(quán)。

（3）特許經(jīng)營期限內(nèi)，項目公司負責(zé)本項目的投資、建設(shè)、運營、維護和管理，并通過提供養(yǎng)老服務(wù)獲得運營收入以及財政可行性缺口補助，收回投資并獲得合理回報。

（3）特許經(jīng)營期屆滿后，項目公司將項目設(shè)施無償、完好地移交給市民政局或政府指定的其他機構(gòu)。

項目采用PPP模式的必要性PPP是英文Public-Private-Partnership的簡稱，英文直譯的意思是公私合作（合營）伙伴關(guān)系，國務(wù)院（國發(fā)〔20XX〕60號）正式確定的名稱是“政府和社會資本合作”。

針對PPP模式，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國辦發(fā)〔20XX〕42號；

財政部下發(fā)了財金[20XX]76號、發(fā)改投資[20XX]2724號；

這一系列文件為我們開展PPP模式指明了方向、明確了路徑、規(guī)范了行為。同時，20XX年1月公開發(fā)布，目前已經(jīng)結(jié)束了立法意見征求，PPP模式即將通過立法進一步進行規(guī)范和保障。

對政府來說，在PPP項目中的投入要小于傳統(tǒng)方式的投入，兩者之間的差值是政府采用PPP方式的收益。對社會投資者來說，通過經(jīng)營權(quán)，參與基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，建成后通過參與運行可從中獲得相應(yīng)的報酬。我們認為，***市榮光養(yǎng)老院項目采用PPP模式是最適合的。該項目采用PPP模式與傳統(tǒng)融資模式相比有以下幾點優(yōu)勢。

有利于拓寬融資渠道，有效緩解財政壓力通過PPP模式向社會資本開放基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域，可以拓寬養(yǎng)老服務(wù)的融資渠道，形成多元化、可持續(xù)的資金投入機制，有效緩解政府財政壓力，通過整合社會資源、盤活存量資本，激發(fā)民間投資活力，提升經(jīng)濟增長動力，加快推進養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)。

促進了投資主體的多元化社會投資者來提供資產(chǎn)和服務(wù)能為政府部門提供更多的資金和技術(shù)，促進了投融資體制改革。同時,社會投資者參與項目還能推動在項目施工、運營管理過程等方面的革新,提高辦事效率,傳播先進管理理念和經(jīng)驗。

有利于提高養(yǎng)老設(shè)施的運營效率和服務(wù)水平在市場競爭機制下，引入社會資本參與養(yǎng)老項目的建設(shè)運營，可以充分發(fā)揮社會資本的專業(yè)管理優(yōu)勢，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和有效利用，提高養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的運營效率和服務(wù)水平，為社會公眾提供更高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)。

風(fēng)險分配更加合理PPP模式下遵循“最優(yōu)承擔(dān)”原則，即由最有能力處理的一方來承擔(dān)風(fēng)險。因此，在本項目初期就可以實現(xiàn)風(fēng)險分配。同時，由于政府分擔(dān)一部分風(fēng)險，使風(fēng)險分配更合理，減少了社會投資者的風(fēng)險。因此，通過更加合理的分配風(fēng)險，最終實現(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)最優(yōu)化。

項目采用PPP模式的可行性政府大力鼓勵支持民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)（發(fā)改投資[20XX]2724號）、（國辦發(fā)〔20XX〕42號）、（民發(fā)〔20XX〕33號）、（發(fā)改辦社會[20XX]992號）等政策文件先后提出，“在醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化等公共服務(wù)領(lǐng)域，鼓勵采用政府和社會資本合作模式，吸引社會資本參與”，“支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設(shè)或發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)”，“各地在實施‘健康與養(yǎng)老服務(wù)’重大工程中，要積極利用新政策工具，鼓勵政府和社會資本合作等方式發(fā)展多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)。”這些文件的出臺，為推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，提供了良好的政策環(huán)境。

PPP模式在諸多領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)的積極性提高我國早在上世紀(jì)八十年代首次引入PPP模式建設(shè)項目，并逐步在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等多個領(lǐng)域推廣應(yīng)用，形成了相對成熟的運作模式，為本項目采用PPP模式提供可借鑒的經(jīng)驗。經(jīng)過多年發(fā)展，國內(nèi)也涌現(xiàn)出諸多實力強、經(jīng)驗豐富的養(yǎng)老服務(wù)投資運營公司，對參與養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)運營有著很大的積極性。運作模式的成熟和社會資本的增加，使得本項目在實踐操作上具有可行性。

第三章物有所值評價項目運作模式運作方式根據(jù)財政部（財金[20XX]113號）的表述，項目運作方式主要包括委托運營、管理合同、建設(shè)-運營-移交、建設(shè)-擁有-運營、轉(zhuǎn)讓-運營-移交和改建-運營-移交等。

本項目為新建項目，擬采用BOT（建設(shè)-運營-移交）方式。項目合作期為30年，因項目已投入試運營，故建設(shè)投資考慮在運營期第一年（20XX年）一次性投入現(xiàn)已投入試運營。

PPP項目的回報機制主要包括項目自身的投資回報機制以及項目公司股東的投資回報機制兩個層面。

回報機制PPP項目的回報機制主要包括項目自身的投資回報機制以及項目公司股東的投資回報機制兩個層面。

（1）項目回報機制本項目屬于可行性缺口補助項目，項目公司通過運營養(yǎng)老院項目收取養(yǎng)老費收入以及其他運營收入（餐飲收入、廣告收入、停車費收入等），政府提供一定的建設(shè)或運營補貼，使社會資本能夠收回全部建設(shè)、運營成本，并獲得合理利潤。

（2）股東回報機制本項目中項目公司由社會資本方出資成立，項目公司獲得項目產(chǎn)生的全部收益。但由于項目本身的公益性與非營利性，當(dāng)收益率高于設(shè)定的合理區(qū)間時，可采用利潤調(diào)節(jié)機制對社會資本方股東進行投資收益調(diào)整，政府方獲得項目超額利潤，具體以PPP項目協(xié)議的約定為準(zhǔn)。

（3）激勵相容機制通過激勵相容機制的設(shè)計，使社會資本方利己的經(jīng)濟理性行為產(chǎn)生有利于政府和社會公眾總體利益的結(jié)果。本項目中包含的激勵相容機制主要體現(xiàn)在項目公司需同時承擔(dān)本項目的建設(shè)及運營維護等，建設(shè)期內(nèi)項目建設(shè)質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響社會資本在運營維護期的成本高低，以有效激勵社會資本從項目全生命周期成本統(tǒng)籌考慮本項目的建設(shè)及運營維護等。

項目風(fēng)險因素識別與分析風(fēng)險分配基本原則為了在政府方和社會投資人之間合理分配風(fēng)險，明確合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確保本項目順利實施和實現(xiàn)物有所值，風(fēng)險分配遵循的基本原則如下：

（1）風(fēng)險由最適宜的一方來承擔(dān)，要合理分配項目風(fēng)險，項目設(shè)計、建設(shè)、財務(wù)、運營維護等商業(yè)風(fēng)險原則上由社會資本承擔(dān)，政策、法律和最低需求風(fēng)險等由政府承擔(dān)；

（2）承擔(dān)的風(fēng)險程度與所得的回報大小相匹配，要綜合考慮政府風(fēng)險轉(zhuǎn)移意向、支付方式和市場風(fēng)險管理能力等要素，量力而行，減少政府不必要的財政負擔(dān)；

（3）私營部門承擔(dān)的風(fēng)險要有上限，超過上限，啟動補貼或調(diào)節(jié)/調(diào)價機制。對項目收入不能覆蓋成本和收益，但社會效益較好的政府和社會資本合作項目，地方各級財政部門可給予適當(dāng)補貼。

本項目實施過程中，相關(guān)各方將復(fù)雜、難以控制的風(fēng)險在各方之間進行合理分配，可以有效降低項目總體風(fēng)險程度，確保項目成功實施。按照風(fēng)險分配優(yōu)化、風(fēng)險收益對等和風(fēng)險可控等原則，項目財務(wù)和運營維護等商業(yè)風(fēng)險通常由社會資本承擔(dān)；

法律、政策等風(fēng)險通常由政府承擔(dān)；

不可抗力等風(fēng)險由政府和社會資本合理共擔(dān)。

社會投資人承擔(dān)的風(fēng)險（1）項目施工圖優(yōu)化及深化等風(fēng)險；

項目建設(shè)和運營維護相關(guān)風(fēng)險；

建設(shè)成本超支、試運行不達標(biāo)、技術(shù)未達到相應(yīng)的經(jīng)濟指標(biāo)等；

工期延誤，未按預(yù)定建設(shè)期限完工；

技術(shù)風(fēng)險以及移交資產(chǎn)不達標(biāo)風(fēng)險等。應(yīng)對此類風(fēng)險時，需制定明確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)過程中一些不好控制的投資進行量化，超過的部分要有明確安排。

（2）項目融資的風(fēng)險，如融資結(jié)構(gòu)不合理、金融市場不健全、融資的可行性等因素引起的風(fēng)險，其中最主要的表現(xiàn)形式是資金籌措困難。如選定中標(biāo)者之后，政府與選中的社會投資人簽訂PPP項目合作協(xié)議。如果在給定的融資期內(nèi)未能完成融資，將會被取消資格并沒收其投標(biāo)保證金。

（3）財務(wù)風(fēng)險，包括資本結(jié)構(gòu)不合理、財務(wù)管理不完善、服務(wù)價格風(fēng)險分配設(shè)計不合理等；

此類風(fēng)險的應(yīng)對機制是組建有經(jīng)驗的運營團隊，或選擇專業(yè)隊伍對項目設(shè)施的運營維護進行委托，約定運營商應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和違約責(zé)任，以便傳遞風(fēng)險。

此外，主要成本因素如租金、社會平均工資水平等在經(jīng)營期內(nèi)也面臨著自然上漲的風(fēng)險，而這些因素的價格上漲將直接導(dǎo)致成本上升，并影響投資人的投資回收期和項目的穩(wěn)定運營，在本項目中通過政府購買服務(wù)費的機制加以應(yīng)對。

（4）運營管理風(fēng)險,包括養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施等經(jīng)營管理過程中可能存在的人身財產(chǎn)損失、食品安全等風(fēng)險，這些風(fēng)險因素是客觀存在的，導(dǎo)致這些風(fēng)險因素轉(zhuǎn)化成事故的原因有可能是人為因素，也可能是企業(yè)管理制度不健全。如果企業(yè)或政府監(jiān)管部門預(yù)先采取相應(yīng)對策和措施，此類風(fēng)險可以降低甚至規(guī)避，風(fēng)險轉(zhuǎn)化成事故的情形就可以預(yù)防；

如果沒有合理的對策和措施或管理不到位，風(fēng)險就會轉(zhuǎn)化成事故。應(yīng)對運營管理風(fēng)險的對策和措施一般包括完善相關(guān)設(shè)施、場所的管理制度、制定風(fēng)險點防范應(yīng)急預(yù)案，加強管理人員及職工的培訓(xùn)，建立網(wǎng)絡(luò)實時監(jiān)控系統(tǒng)等。

（5）獲得項目相關(guān)保險，大多數(shù)PPP項目合同會約定由項目公司承擔(dān)購買和維持保險的相關(guān)義務(wù)，比如在建設(shè)期內(nèi)購買工程一切險等。

鑒于以上大多屬于商業(yè)行為，社會投資人具有較豐富的商業(yè)經(jīng)驗，對此類風(fēng)險的承擔(dān)相對更為合理。項目的融資、設(shè)計和施工也是具有商業(yè)性質(zhì)的，社會投資人在項目融資技術(shù)和融資市場方面較政府更為熟悉和有經(jīng)驗，能更好地降低風(fēng)險，社會投資人還可以利用自身經(jīng)驗來全面審查施工過程中的各種施工方法，從而降低設(shè)計和施工過程中的各種風(fēng)險，但政府在這方面就顯得經(jīng)驗不足，因此這些風(fēng)險由社會投資人來承擔(dān)較為合理。

政府部門承擔(dān)的風(fēng)險對于政治風(fēng)險、法律變更和配套設(shè)施服務(wù)方面的風(fēng)險，政府部門的控制力強于社會投資人，應(yīng)由政府部門承擔(dān)。通常包括：項目決策、審批延誤風(fēng)險，此風(fēng)險可能導(dǎo)致項目周期過長，增加項目前期成本。同時，項目還面臨其他法規(guī)變動等風(fēng)險，此類風(fēng)險一般由政府公共部門承擔(dān)。

由政府部門和社會投資人共擔(dān)的風(fēng)險此類通常為不可抗力風(fēng)險，即合同一方無法預(yù)見、控制、且經(jīng)合理努力仍無法避免或克服的、導(dǎo)致其無法履行合同項下義務(wù)的情形，包括但不限于：臺風(fēng)、地震、洪水等自然災(zāi)害及極端天氣；

戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等社會異常現(xiàn)象；

征收征用等政府行為；

以及雙方不能合理預(yù)見和控制的任何其他情形，任意一方都沒有能力承擔(dān)該風(fēng)險的后果，由任意一方承擔(dān)都會減少其對風(fēng)險控制的積極性；

各方均沒有控制能力，所以通常由各利益相關(guān)方通過設(shè)計有關(guān)機制，如可變特許期、緩沖基金等共同共擔(dān)。

風(fēng)險分配基本框架按照風(fēng)險分配優(yōu)化、風(fēng)險收益對等和風(fēng)險可控等原則，綜合考慮政府風(fēng)險管理能力、項目回報機制和市場風(fēng)險管理能力等要素，在政府和社會資本間合理分配項目風(fēng)險，根據(jù)上述分析，項目風(fēng)險分配基本框架表：

編號風(fēng)險種類風(fēng)險承擔(dān)方1組織機構(gòu)風(fēng)險項目公司2施工技術(shù)風(fēng)險項目公司3工程風(fēng)險項目公司4投資估算風(fēng)險項目公司5資金風(fēng)險項目公司6市場風(fēng)險項目公司7財務(wù)風(fēng)險項目公司8政策風(fēng)險政府9不可抗力風(fēng)險政府和項目公司共擔(dān)風(fēng)險承擔(dān)支出風(fēng)險承擔(dān)支出責(zé)任是指由政府承擔(dān)風(fēng)險帶來的財政或有支出責(zé)任。政府與社會資本按照成立項目公司所出資比例承擔(dān)項目風(fēng)險。由于項目的風(fēng)險概率和風(fēng)險后果值難以預(yù)測，因此風(fēng)險承擔(dān)成本結(jié)合本項目實際，按照可轉(zhuǎn)移風(fēng)險、可分擔(dān)風(fēng)險以及不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：項目建設(shè)期間可能發(fā)生的組織機構(gòu)、施工技術(shù)、工程、投資估算、資金、市場、財務(wù)等風(fēng)險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風(fēng)險可以有效轉(zhuǎn)移。本項目為新建項目，存在此類風(fēng)險，風(fēng)險成本按項目建設(shè)成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風(fēng)險占20%為62萬元，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險占80%為248萬元。

第二類可分擔(dān)風(fēng)險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風(fēng)險、自然災(zāi)害等不可抗力風(fēng)險等，需要政府和社會資本共擔(dān)的風(fēng)險，按照項目建設(shè)投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔(dān)50%；

第三類不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：按照項目運營成本5%考慮，由項目公司承擔(dān)風(fēng)險支出。

風(fēng)險收益共擔(dān)（1）雙方本著合作伙伴的精神，對項目未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險和收益預(yù)留足夠的協(xié)商空間。

（2）風(fēng)險分擔(dān)具體方式條款，在簽約談判以及正式合同協(xié)議中應(yīng)做詳細規(guī)定。

物有所值定性分析政策依據(jù)根據(jù)(國發(fā)[20XX]60號)、(財金[20XX]76號)、(財金[20XX]113號)、(發(fā)改投資[20XX]2724號)、(發(fā)改投資[20XX]445號)、（財金〔20XX〕21號）（財金[20XX]167號）等相關(guān)法規(guī)、文件精神開展PPP項目物有所值評價。

分析內(nèi)容1、全生命周期整合程度本項目正在進行社會投資人采購。本項目采用BOT模式，社會投資人負責(zé)工程建設(shè)、管理、運營、移交，建設(shè)期+經(jīng)營期為30年，有利于全生命周期的成本降低，有利于全生命周期的充分整合。

2、風(fēng)險識別與分配本項目采用BOT模式，能充分發(fā)揮政府方宏觀指導(dǎo)與協(xié)調(diào)、市場監(jiān)督與管理、外部關(guān)系處理與優(yōu)化的優(yōu)勢并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險；

能充分發(fā)揮社會投資人在工程建設(shè)、管理運營、市場分析與應(yīng)對等方面的優(yōu)勢并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險；

各風(fēng)險因素能充分識別并在政府和社會資本之間進行合理分配。

3、績效導(dǎo)向與鼓勵創(chuàng)新本項目采用PPP模式，采用可行性缺口補助模式作為回報機制。政府可以依據(jù)項目設(shè)施的可用性、產(chǎn)品或服務(wù)的使用量以及質(zhì)量向項目公司提供補助，從而促使社會投資人必須通過提供高效、優(yōu)質(zhì)、滿意的相關(guān)服務(wù)，才能收回成本和獲得收益。在運營服務(wù)過程中，社會投資人必須通過不斷創(chuàng)新、不斷轉(zhuǎn)型升級才能獲得持續(xù)的競爭力和持久的發(fā)展力。項目績效導(dǎo)向機制有利于社會資本創(chuàng)新與不斷進步。

4、潛在競爭程度***市老齡人口多，潛在養(yǎng)老需求旺盛，項目區(qū)位較好，且自然環(huán)境優(yōu)美，項目運作能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，本項目屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)，根據(jù)中的精神，本項目屬于鼓勵采用PPP模式吸引民營資本參與的類型，國家和地方政府對于項目成功落地實施提供一系列準(zhǔn)入、資金、稅收、運營等方面優(yōu)惠政策。該項目對社會資本具有較強的吸引力，潛在競爭程度較為激烈。

5、政府機構(gòu)能力本項目采用PPP模式，對***市養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展、投融資體制改革、***市社保體系優(yōu)化、***市政府依法履約能力提升、***市市政建設(shè)行政監(jiān)管職能落實等都有積極意義。

6、可融資性本項目采用PPP模式，銀行貸款方面受國家政策鼓勵，在社會投資人引入后，通過項目的運營權(quán)及預(yù)期收益，具有較強的項目融資能力。

分析方法***市財政局會同行業(yè)主管部門組織召開專家組會議，定性評價專家組包括民政、財政、資產(chǎn)評估、會計、金融等經(jīng)濟方面專家，以及行業(yè)、工程技術(shù)、項目管理和法律方面專家等專家在充分討論后按評價指標(biāo)逐項打分（專家打分表見附件一，專家打分規(guī)則見附件二），按照指標(biāo)權(quán)重計算加權(quán)平均分，得到評分結(jié)果（專家評分結(jié)果見附件三），形成專家組意見。

分析意見***市財政局會同行業(yè)主管部門根據(jù)專家組意見，做出定性評價結(jié)論。原則上，評分結(jié)果在60分（含）以上的，通過定性評價；

否則，未通過定性評價。

同時，本項目物有所值評價以定性評價為主，定量評價作為參考。

物有所值定量分析定量分析步驟物有所值定量分析是在假定采用PPP模式與政府傳統(tǒng)投資和采購模式的產(chǎn)出績效相同的前期下，通過對PPP項目全生命周期內(nèi)政府支出成本的凈現(xiàn)值（PPP值）與公共部門比較值（PSC值）進行比較，判斷PPP模式能否降低項目全生命周期成本。

物有所值定量分析的主要步驟包括：

（1）根據(jù)參照項目計算PSC值；

（2）根據(jù)影子報價和實際報價計算PPP值；

（3）比較PSC值和PPP值，計算物有所值量值和指數(shù)，得出定量分析結(jié)論。

值計算PSC值是指政府采用傳統(tǒng)采購模式提供與PPP項目產(chǎn)出說明要求相同的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的全生命周期成本的凈現(xiàn)值。

PSC值=初始PSC值+競爭性中立調(diào)整值+可轉(zhuǎn)移風(fēng)險承擔(dān)成本+自留風(fēng)險承擔(dān)成設(shè)定參照項目設(shè)定參照項目遵循如下原則：

（1）參照項目與PPP項目產(chǎn)出說明要求的產(chǎn)出范圍和標(biāo)準(zhǔn)相同；

（2）參照項目與PPP項目財務(wù)模型中的數(shù)據(jù)口徑保持一致，財務(wù)收入?yún)⒄枕椖靠尚行匝芯繄蟾嬷袛?shù)據(jù)并結(jié)合實際適當(dāng)調(diào)整；

（3）參照項目采用基于政府現(xiàn)行最佳時間的、最有效和可行的采購模式；

（4）參照項目的各項假設(shè)和特征在計算全過程中保持不變。

參數(shù)指標(biāo)選擇（1）資本結(jié)構(gòu)在本項目中政府方不參股，該PPP項目不成立SPV項目公司，因此社會投資人占股比例為100%。項目概算總投資為120XX萬元（其中20XX萬土地費由政府出資），政府資本和社會資本的建設(shè)成本、資本性收益、運營維護成本、第三方收入、其他成本等計算，按照上述比例計算。

（2）資本性收益本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設(shè)施無償移交給政府，資本性收益應(yīng)歸政府收益。

（3）折現(xiàn)率選擇依照財政部（財金[20XX]21號第十七條“年度折現(xiàn)率應(yīng)考慮財政補貼支出發(fā)生年份，并參照同期地方債券收益率合理確定”，結(jié)合本項目實際，確定本項目折現(xiàn)率為7%。

（4）利潤率選擇依據(jù)財政部（財金[20XX]21號第十八條“合理利潤率應(yīng)以商業(yè)銀行中長期貸款利潤率水平為基準(zhǔn)，充分考慮可用性付費、使用量付費、績效付費的不同場景，結(jié)合風(fēng)險等因素確定”，根據(jù)項目實際情況，確定本項目投資合理利潤率為8%。

（5）項目周期設(shè)定本項目計算周期設(shè)定為10年。

（6）政府自留風(fēng)險承擔(dān)成本包括政府按比例承擔(dān)的法律、政策等所支出的成本。

計算初始PSC值初始PSC值=（建設(shè)成本-資本性收益）+（運營維護成本-第三方收入）+其他成建設(shè)成本：本項目建設(shè)成本為萬元，一次性投入。

資本性收益：本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設(shè)施無償移交給政府，資本性收益應(yīng)歸政府收益。

運營維護成本：主要包括項目全生命周期內(nèi)運營維護所需的原材料、燃料動力費、人工等成本，以及其他管理費用和運營期財務(wù)費用等。

第三方收入：是指項目全生命周期內(nèi)，因提供項目基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)而從第三方獲得的收入。經(jīng)營期間第三方收入主要來自使用者付費。

其他成本：本項目不存在其他成本。

競爭性中立調(diào)整值競爭性中立調(diào)整值主要是為了消除政府傳統(tǒng)采購模式下公共部門相對社會資本所具有的競爭優(yōu)勢，以保障在物有所值定量分析中政府和社會資本能夠在公平基礎(chǔ)上進行比較。

政府競爭優(yōu)勢通常包括政府比社會資本少支出的土地費用、行政審批費用、所得稅等有關(guān)稅費。

本項目競爭性中立調(diào)整值為0。

風(fēng)險承擔(dān)成風(fēng)險承擔(dān)支出責(zé)任是指由政府承擔(dān)風(fēng)險帶來的財政或有支出責(zé)任。政府與社會資本按照成立項目公司所出資比例承擔(dān)項目風(fēng)險。由于項目的風(fēng)險概率和風(fēng)險后果值難以預(yù)測，因此風(fēng)險承擔(dān)成本結(jié)合本項目實際，按照可轉(zhuǎn)移風(fēng)險、可分擔(dān)風(fēng)險以及不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：項目建設(shè)期間可能發(fā)生的組織機構(gòu)、施工技術(shù)、工程、投資估算、資金、市場、財務(wù)等風(fēng)險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風(fēng)險可以有效轉(zhuǎn)移。本項目為新建項目，存在此類風(fēng)險，風(fēng)險成本按項目建設(shè)成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風(fēng)險占20%為62萬元，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險占80%為248萬元。

第二類可分擔(dān)風(fēng)險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風(fēng)險、自然災(zāi)害等不可抗力風(fēng)險等，需要政府和社會資本共擔(dān)的風(fēng)險，按照項目建設(shè)投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔(dān)50%；

第三類不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：按照項目運營成本5%考慮，由項目公司承擔(dān)風(fēng)險支出。

折現(xiàn)率本項目折現(xiàn)率為7%。

測算結(jié)果經(jīng)測算，本項目初始PSC值、PSC值和PSC現(xiàn)值如下：

初始PSC值=萬元；

PSC值=萬元；

PSC現(xiàn)值=萬元；

（詳見附件）值計算PPPs=影子報價政府建設(shè)運營成本+政府自留風(fēng)險承擔(dān)成影子報價政府建設(shè)運營成本：影子報價中政府應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)運營成本包括政府建設(shè)成本、政府運營維護成本和政府其他成本。

政府建設(shè)運營成本=（政府建設(shè)成本-資本性收益）+（政府運營維護成本-第三方收入）+其他成本。

（1）政府建設(shè)成本PPP項目中政府建設(shè)成本為注冊資本金的6%，即75萬元，建設(shè)期第一年一次性投入。

（2）資本性收益本項目估算總投資為萬元，資本性收益按照殘值率5%估算為310萬元。項目到期后設(shè)施無償移交給政府，資本性收益應(yīng)歸政府收益。

（3）第三方收入是指項目全生命周期內(nèi)，因提供項目基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)而從第三方獲得的收入。因政府方不參與分紅，因此該處第三方收入為0。

（4）政府運營維護成包括政府向社會資本支付的運營維護費、財政補貼等。

政府運營維護成本可根據(jù)社會資本的投資回報預(yù)期等進行測算，具體公式如下：

政府運營維護成本=（社會資本建設(shè)成本-社會資本額資本性收益＋社會資本運營維護成本－第三方收入＋社會資本其他成本）×(1＋合理利潤率）本項目合理利潤率為8%。

（5）政府其他成本項目不存在其他成本。

（6）政府自留風(fēng)險承擔(dān)成包括可轉(zhuǎn)移風(fēng)險成本（政府部分）、可分擔(dān)風(fēng)險成本（政府部分）、不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險（政府部分）。

經(jīng)測算PPPs和PPP現(xiàn)值如下：

PPPs值=萬元；

PPP現(xiàn)值=萬元；

詳見附件。

計算結(jié)果綜合上述PSC現(xiàn)值和PPP現(xiàn)值的分析，計算得到項目全生命周期PSC現(xiàn)值和PPP現(xiàn)值，并進行分析比較。具體計算結(jié)果見下表：

物有所值指標(biāo)分析表指標(biāo)單位數(shù)值PSC現(xiàn)值萬元PPP現(xiàn)值萬元物有所值量值萬元物有所值評價結(jié)論根據(jù)物有所值評價要求，當(dāng)物有所值評價量值為正的，說明項目適宜采用PPP模式，否則不宜采用PPP模式。物有所值量值越大，說明PPP模式替代傳統(tǒng)采購模式實現(xiàn)的價值越大。

本項目物有所值量值為正，適宜采用PPP模式。

第四章財政可承受能力評估本項目通過支出測算財政股權(quán)投資支出測算政府方占股6%，需財政支出390萬元。

財政補貼支出測算對“使用者付費+可行性缺口補助”的項目，在項目運營期間，政府承擔(dān)部分直接付費責(zé)任。根據(jù)（財經(jīng)[20XX]21號）對運營補貼支出計算公式：

本項目中，項目全部建設(shè)成本即為項目總投資，共為6500萬元。

年度折現(xiàn)率：根據(jù)（財經(jīng)[20XX]21號）第十七條：年度折現(xiàn)率應(yīng)考慮財政補貼支出發(fā)生年份，并參照同期地方政府債券收益率合理確定。結(jié)合行業(yè)實際暫選定5%。

合理利潤率：根據(jù)（財經(jīng)[20XX]21號）第十八條：合理利潤率應(yīng)以商業(yè)銀行中長期貸款利率水平為基準(zhǔn)，充分考慮可用性付費、使用量付費、績效付費的不同情景，結(jié)合風(fēng)險等因素確定。第十九條：

在計算運營補貼支出時，應(yīng)當(dāng)充分考慮合理利潤率變化對運營補貼支出的影響。本項目暫按銀行中長期貸款利率上浮考慮，暫選定7%。

財政運營補貼周期：自建設(shè)完成后即進入運營期，政府開始支付服務(wù)費，每年支付1次，總計支付29期。

年度運營成本即本項目的年度運營費用。

本項目可行性缺口補助計算如下表所示（單位：萬元）：

20XX20XX20XX2019202020212022202320242025全部建設(shè)成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助續(xù)上表2026202720282029203020312032203320342035全部建設(shè)成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助續(xù)上表2036203720382039204020412042204320442045全部建設(shè)成本/財政補貼期年度運營成本可行性缺口補助政府29年內(nèi)總計支出為萬元。

風(fēng)險承擔(dān)支出測算風(fēng)險承擔(dān)支出責(zé)任是指由政府承擔(dān)風(fēng)險帶來的財政或有支出責(zé)任。本項目由社會資本公司運作，因此政府不需要按照所出資比例承擔(dān)項目風(fēng)險。由于項目的風(fēng)險概率和風(fēng)險后果值難以預(yù)測，因此風(fēng)險承擔(dān)成本結(jié)合本項目實際，按照可轉(zhuǎn)移風(fēng)險、可分擔(dān)風(fēng)險以及不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險進行分類，采用分類比例法進行測算。

第一類可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：項目建設(shè)期間可能發(fā)生的組織機構(gòu)、施工技術(shù)、工程、投資估算、資金、市場、財務(wù)等風(fēng)險，社會資本通過參加商業(yè)保險后，大部分風(fēng)險可以有效轉(zhuǎn)移。風(fēng)險成本按項目建設(shè)成本的5%考慮，即310萬元，其中自留風(fēng)險占20%為62萬元，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險占80%為248萬元。

第二類可分擔(dān)風(fēng)險包括：項目運營期間可能發(fā)生的法規(guī)政治風(fēng)險、自然災(zāi)害等不可抗力風(fēng)險等，需要政府和社會資本共擔(dān)的風(fēng)險，按照項目一期二期建設(shè)投資的1%考慮為62萬元，社會資本和政府各分擔(dān)50%；

第三類不可轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括：按照項目運營維護成本5%考慮，由社會資本承擔(dān)風(fēng)險支出。

因此本項目政府風(fēng)險支出為31萬元。

財政配套投入支出測算由于政府無配套支出責(zé)任，故無需相應(yīng)費用支出。

匯總分析根據(jù)上述分析，市財政需股權(quán)投資支出373萬元；

運營補貼支出從20XX年到2045年共計為元；

風(fēng)險承擔(dān)支出為31萬元；

無配套投入支出。因此，若不考慮風(fēng)險承擔(dān)支出，30年內(nèi)共計需支出萬元；

若考慮風(fēng)險承擔(dān)支出，共計需支出萬元。

能力評估財政支出能力評估本項目主要從對***市市級財政收支的預(yù)估中，按照（財經(jīng)[20XX]21號）的相關(guān)要求評價財政承受能力，并為財政支出的分配提供參考依據(jù)。

***市20XX年至20XX年市級一般公共預(yù)算支出情況如下：

年份財政支出（萬元）增長率20XX195049%20XX275510%20XX335098%20XX368808%20XX375964%經(jīng)上表計算，20XX—20XX年***市市級財政支出年均增長率為%。考慮國家未來經(jīng)濟下行風(fēng)險壓力較大，增長率可能在7%左右，且土地財政收支不確定性增加，結(jié)合財政預(yù)算按照收支平衡、略有節(jié)余的原則，統(tǒng)籌考慮，市級財政收支增長率均擬定為7%，那么20XX—2045年預(yù)計財政收支數(shù)額如下：

單位：億元年份20XX20XX20XX2019202020212022202320242025預(yù)計財政支出續(xù)上表年份2026202720282029203020312032203320342035預(yù)計財政支出續(xù)上表年份2036203720382039204020412042204320442045預(yù)計財政支出根據(jù)財經(jīng)[20XX]21號文的要求，“每一年度全部PPP項目需要從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過10%”。從20XX年開始支付服務(wù)費用，共支付30年，若以市級財政每年P(guān)PP支出上限額度（一般公共預(yù)算支出的10%）為對標(biāo)，則：

單位：億元年份20XX20XX20XX2019202020212022202320242025年度PPP支出上限本項目支出占比續(xù)上表年份2026202720282029203020312032203320342035年度PPP支出上限本項目支出占比續(xù)上表年份2036203720382039204020412042204320442045年度PPP支出上限本項目支出占比通過以上數(shù)據(jù)對標(biāo)可知，本項目年度支出遠小于***市市級PPP項目預(yù)算上限額度。若暫不考慮其他PPP項目要素影響，本項目處于財政可承受能力范圍之內(nèi)。

行業(yè)領(lǐng)域平衡性評估目前***市暫無其他養(yǎng)老PPP項目規(guī)劃和相應(yīng)財務(wù)支出計劃，因此不會出現(xiàn)該行業(yè)PPP項目過于集中問題。

第五章項目建設(shè)背景和必要性項目建設(shè)背景人口老齡化趨勢及社會福利現(xiàn)狀1、世界人口老齡化趨勢自上個世紀(jì)以來，隨著醫(yī)療水平的改善和生活水平的提高，人類的預(yù)期壽命也大大的增加。根據(jù)統(tǒng)計預(yù)測，世界上60歲以上的老年人數(shù)量將超過5歲以下兒童的總數(shù)。并且，老齡化的另一個明顯的特征就是始于歐美發(fā)達國家，將在發(fā)展中國家以更快的速度增長，可以說，老齡化出現(xiàn)了歷史性的、前所未有的新態(tài)勢。從全球來看，老齡人口在總?cè)丝谥械谋壤鲩L已超出了世界人口增長速度的三倍，而老齡人口在中低收入國家的增長則更快，向老齡化社會的轉(zhuǎn)型已不可逆轉(zhuǎn)。

人口老齡化的迅速發(fā)展，已經(jīng)引起了全球重視和關(guān)注。據(jù)聯(lián)合國最新統(tǒng)計，全球目前60歲以上人口已超過8億，這一數(shù)字預(yù)測到2025年將翻一番，并在2050年達到20億，占全球人口的比例將超過20％，并將超過14歲以下兒童人口的總數(shù)。世界60歲以上老年人口比例將由20XX年的%，上升到2025年的%，2050年的%。從1950～2050年，全球人口將平均每年增長%，而老年人口將平均每年增長%。人口老齡化已成為一個全球性現(xiàn)象。

世界衛(wèi)生組織定義，65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤_到7%時，為“老齡化社會”，達到14%為“老齡社會”，達到20%為“超老齡社會”。據(jù)穆迪20XX年發(fā)布的報告，到2020年，13個國家將成為“超高齡”國，即20%以上的人口超過65歲。而到2030年，“超高齡”國家數(shù)量將升至34個，其中德國、意大利和日本是“現(xiàn)役”的“超高齡”國家。人口老年化問題已經(jīng)成為一個世界性的問題，日益較少的勞動人口需要贍養(yǎng)體量越來越大的老年人口，國家需要增加更多的社會服務(wù)來應(yīng)對日益增多的老年人群。全球人口老年化問題已不局限在歐洲和北美，而是全球性的問題。在全世界190多個國家和地區(qū)中，約有60多個已進入“老年型”社會。

由聯(lián)合國制定的要求各國制定三大優(yōu)先政策：第一，老年人與發(fā)展優(yōu)先；

第二，老年人的健康與福利優(yōu)先；

第三，保持切實可行的支持環(huán)境優(yōu)先。首先強調(diào)保障與發(fā)展的相互關(guān)系。現(xiàn)代社會中，經(jīng)濟發(fā)展是社會保障的基礎(chǔ)，是社會保障的前提，經(jīng)濟發(fā)展和社會保障的發(fā)展是相輔相成的。沒有經(jīng)濟的發(fā)展便沒有社會保障的發(fā)展，社會保障的程度要取決于經(jīng)濟發(fā)展的水平。老年人口是社會的重要資源，老年人的發(fā)展對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用是不可忽視的。老年人要充分融入并參與社會，消除年齡歧視，消除對老年人的怠慢、虐待和暴力行為，改善他們參與社會的自身條件和社會條件。其次強調(diào)目標(biāo)。以人為本，提高人的生命和社會質(zhì)量是以健康為本的。提高人口健康水平是世界性社會目標(biāo)，主要是提供物質(zhì)和精神方面的健康服務(wù)，提倡健康的生活方式，創(chuàng)造有利于健康的生活環(huán)境。再次強調(diào)手段。要動員全社會關(guān)心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織、民間社團組織的通力合作，讓教育部門研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。

2、中國人口老齡化趨勢及社會福利現(xiàn)狀我國是世界上人口最多的國家，目前全國人口總數(shù)接近14億，在這樣一個人口基數(shù)龐大的國家，我國人口老齡化程度也在不斷加深，老年人口數(shù)量占全國總?cè)丝跀?shù)量的比重將不斷增長，老年人口基數(shù)日益龐大。20XX年末全國60歲及以上人口已達到億人，占總?cè)丝诘?，超過聯(lián)合國定義14%的老齡社會門檻，我國已經(jīng)步入老齡化社會。相關(guān)研究表明，到2050年后我國將進入穩(wěn)定的重度老齡化階段，人口老齡化水平穩(wěn)定在30%左右。

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。全國60歲及以上老年人口由20XX年的17765萬人增加到20XX年的21242萬人，比例由%增加到%，四年間，60歲及以上老年人口增加了3477萬人，年均增加869萬人，預(yù)計20XX年我國60歲及以上老年人口將超過億人，老年人口的持續(xù)增加，急需加快社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)。

目前全國已有接近2億老年人。隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化缺失，大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)的需求迫在眉睫。目前我國已初步建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的中國特色社會養(yǎng)老服務(wù)體系。涉及范圍逐步由“一無”和“五?！崩先送卣沟剿杏行枰睦夏耆恕Ｍ瑫r，社會養(yǎng)老服務(wù)體系能力的建設(shè)不斷加強，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化服務(wù)水平不斷提高。但我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)存在總量不足，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，布局不合理，專業(yè)化程度不高，對社會力量投入養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)惠扶持政策落實不到位等問題?？傮w上，我國老齡事業(yè)仍滯后于人口老齡化的要求和社會經(jīng)濟的發(fā)展。社會保障制度不完善，老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，老年精神文化生活質(zhì)量不夠豐富，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的老齡事業(yè)的發(fā)展機制尚待完善。

3、**人口老齡化現(xiàn)狀及社會福利現(xiàn)狀近年來**老年人口數(shù)量增長較快，截至20XX年底，60周歲以上人口達到萬，人口老齡化比例達到%。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個地區(qū)60歲以上老人達到總?cè)丝诘?0%，或者是65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進入老齡化社會。據(jù)了解，**萬老年人口中，60歲至69歲人口為萬人，占老年人口%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，20XX年底**漢族老年人口萬人，占%，少數(shù)民族老年人口萬人，占%。20XX年底全區(qū)城鎮(zhèn)老年人口數(shù)萬人，占%；

農(nóng)村老年人口萬人，占%。

此外，**老齡化還呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特征。從區(qū)域看，北疆人口老齡化要明顯高于南疆。人口老齡化比例居前列的地區(qū)有克拉瑪依市、昌吉回族自治州、烏魯木齊市和哈密地區(qū)，人口老齡化比例分別為%、%、%、%；

人口老齡化比例低于10%的地區(qū)有**阿克蘇地區(qū)、吐魯番地區(qū)、喀什地區(qū)、克孜勒蘇柯爾克孜自治州，其中和田地區(qū)人口老齡化比例最低，為%。

自治區(qū)老齡委副主任、老齡辦常務(wù)副主任任繼民介紹，截至20XX年底，**（不含兵團）空巢老年人為萬人，占老年人總數(shù)的%；

失能老年人為萬人，占%；

失智老年人為萬人,占%。但截至20XX年底，**各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)（敬老院、社會福利院、老年公寓、居家養(yǎng)老服務(wù)中心或托老所）僅544個，擁有床位數(shù)40869張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅張，遠遠不能滿足需要。

4、***市人口老齡化現(xiàn)狀及福利現(xiàn)狀截止20XX年底，***地區(qū)老年人口萬人，占地區(qū)總?cè)丝诘?，其中我市老年人口萬人，占全市總?cè)丝诘?，已成為全疆人口老齡化程度較高的城市。據(jù)最新調(diào)查統(tǒng)計，在我市萬名老年人口中，60-79周歲老年人萬人，約占全市老年人口的％，80-89周歲老年人2141人，約占3.·51％，90-99周歲老年人233人，約占％，百歲以上老年人9人，約占％；

空巢老年人約萬人，貧困老年人2219人，“四老”人員（老黨員、老干部、老模范、老八路）486人。在全市總?cè)丝谥?，老年人口比例增長速度漸趨加快，已高于自治州個百分點、自治區(qū)個百分點、全國個百分點，且城鄉(xiāng)貧困老年人又占了近20％的比例，屬于比較典型的“未富先老”地區(qū)。

市老齡辦指出：隨著我市人口老齡化進程的加快，家庭養(yǎng)老功能日益弱化，養(yǎng)老服務(wù)已成為重大的社會問題。以生活照料、康復(fù)護理、精神慰藉等為主要內(nèi)容的居家養(yǎng)老服務(wù)，是新形勢下社會化養(yǎng)老福利模式的新探索，是破解日益尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題、切實提高老年人生命生活質(zhì)量的重要出路，是加快服務(wù)業(yè)、擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑，是促進社會主義和諧社會建設(shè)的重要舉措。堅持以人為本，著力打造全方位、多層次的社會養(yǎng)老保障網(wǎng)絡(luò)，建立以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)組織和個體為載體，采取以市場運作為主、政府補貼購買服務(wù)為補充的方式，穩(wěn)妥推進居家養(yǎng)老服務(wù)，為服務(wù)對象提供就近便捷的居家養(yǎng)老服務(wù)，讓居家老人平安養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、幸福養(yǎng)老，為構(gòu)建和諧社會提供有力支持。居家養(yǎng)老服務(wù)面向戶籍和實際居住地均在本市的65周歲以上的老年人。按照“待遇有別、突出重點、適當(dāng)普惠、市場調(diào)節(jié)”的原則，根據(jù)老年人身體情況、家庭困難程度和現(xiàn)實居家養(yǎng)老服務(wù)需求，經(jīng)指定部門評估后，確定服務(wù)對象、補貼標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。

相關(guān)政策環(huán)境1、國家養(yǎng)老政策密集出臺，推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展（1）（國發(fā)20XX35號）（國發(fā)20XX35號）明確，要求通過完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和企業(yè)發(fā)展；

完善土地供應(yīng)政策，要求各地落實好將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地；

完善稅費優(yōu)惠政策，對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。推進民辦公助，選擇通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務(wù)等方式，支持社會力量創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

（2）（民發(fā)〔20XX〕33號）根據(jù)（國發(fā)〔20XX〕35號）精神，為了充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。針對機構(gòu)養(yǎng)老提出相關(guān)政策支持：

①支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設(shè)或發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)；

②支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)或與醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)簽訂協(xié)議，為老年人提供優(yōu)質(zhì)便捷的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)；

③扶持和發(fā)展護理型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)。對民間資本投資舉辦的護理型養(yǎng)老機構(gòu)，在財政補貼等政策上要予以傾斜；

④對民辦養(yǎng)老機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅；

⑤民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施所需建設(shè)用地，適用國家規(guī)定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)和開發(fā)利用政策，國土資源管理部門應(yīng)按照（國土資廳發(fā)〔20XX〕11號）相關(guān)規(guī)定，積極做好用地服務(wù)工作。

2、**大力推進社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展（新政發(fā)［20XX］19號）指出：要從我區(qū)實際出發(fā)，以滿足各族老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求和提升老年人生活質(zhì)量為目標(biāo)，充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、社會力量的主體作用和市場機制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，創(chuàng)新體制機制，激發(fā)社會活力，健全服務(wù)體系，大力發(fā)展方便可及、價格合理的各類養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品，逐步滿足各民族、多層次、多樣化養(yǎng)老服務(wù)需求，使發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為積極應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，成為擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進服務(wù)業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要力量。統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，發(fā)展基本養(yǎng)老服務(wù)，大力發(fā)展居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，加強農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)，推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，支持發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。加大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資力度，鼓勵社會力量提供養(yǎng)老服務(wù)，培育專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)隊伍，培育養(yǎng)老服務(wù)社會組織。項目建設(shè)必要性是提供老齡化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)，完善老齡事業(yè)發(fā)展機制的需要據(jù)統(tǒng)計，我國60歲以上老年人數(shù)量已超過2個億，占總?cè)丝诘?，高于10%的聯(lián)合國傳統(tǒng)老齡社會標(biāo)準(zhǔn)。中國老齡委辦公室曾發(fā)布消息稱，未來20年我國將進入老齡化高峰，平均每年增1000萬名老年人，到2050年左右，老年人口將占全國人口的30%。目前全球老年人口超過1億的國家只有中國一個，我國2億老年人口數(shù)相當(dāng)于印尼的總?cè)丝跀?shù)，已超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。龐大的老年人口壓力迫使加快我國社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)健身，同時，“未富先老”已經(jīng)成為我國越來越突出的問題。當(dāng)前，我國已初步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的中國特色社會養(yǎng)老服務(wù)體系，但社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)存在總量不足，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，布局不合理，專業(yè)化程度不高，對社會力量投入養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)惠扶持政策的落實也不盡到位。本項目的實施能加快我國老齡化社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，同時也能夠完善我國老齡事業(yè)發(fā)展的機制。

是適應(yīng)老年人口日益增多及人口老齡化進程的加快形勢，完善我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系的需要當(dāng)前，我國老年人口已突破2億人，相當(dāng)于世界老年人口總量的1/5，亞洲老年人口的1/2，到本世紀(jì)中葉，我國老年人口將占到總?cè)丝诘?0%，未來我國老齡化問題將不容忽視。國際上一般將60歲以上人口占總?cè)丝诘?0%定義為老年型人口，1999我國開始進入老齡化社會，20XX年達到2億人，2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值，即老年人口將占到總?cè)丝诘?0%，隨后進入穩(wěn)定的重度老齡化階段。從1999年的11%到2051年的30%，中國只用了半個世紀(jì)的時間，而發(fā)到國家用了一百多年的時間，我國老齡化進程大大快于發(fā)達國家。我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足1000美元，而歐美一些發(fā)達國家在進入老年型社會時人均國民生產(chǎn)總值基本上在5000美元至1萬美元，目前平均達到2萬美元左右，我國老齡化呈現(xiàn)“未富先老”局面。積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，以成為我國全面建成小康社會的一項緊迫任務(wù)。當(dāng)前，龐大的老年人口需求加重了政府財政負擔(dān)，政府鼓勵、支持社會民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，以滿足老年消費市場，進一步完善養(yǎng)老服務(wù)體系。

是填補巨大的老齡市場需求缺口，滿足老年人對個性化養(yǎng)老服務(wù)的需求隨著老齡人口的增加，曾經(jīng)完全由家庭“生產(chǎn)”的養(yǎng)老服務(wù)已無法滿足老人的需求。當(dāng)前我國老年人市場消費年需求已達到1萬億元但實際供給卻不足1000億元，然而，老年人市場規(guī)模還在迅猛增加，預(yù)計，2020年我國老年人市場消費的年需求將達到2萬億元，2030年達到8萬億元。與此同時，我國養(yǎng)老服務(wù)以居家為基礎(chǔ)、社會為依托、機構(gòu)為支撐。社會養(yǎng)老主要采取“分層養(yǎng)老模式”，即五保對象統(tǒng)一入住鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院；

一般收入階層可入住社會福利院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院或民辦養(yǎng)老院；

農(nóng)村老人可入住集中式養(yǎng)老公寓。這些養(yǎng)老機構(gòu)基本解決了老年人的養(yǎng)老保障問題，但是，這些養(yǎng)老院、敬老院、護理院等規(guī)模較小，服務(wù)較低，檔次較差，使得很多老年人不愿去，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費，同時具有一定經(jīng)濟能力的老年人的個性化需求還無法滿足。

本項目在滿足老年人居住生活的同時，更加注重老年人生理、心理上的需求，為老年人提供休閑娛樂、康復(fù)治療、生態(tài)養(yǎng)生等服務(wù)，以滿足老年人個性化需求。

第六章項目市場分析市場現(xiàn)狀調(diào)查養(yǎng)老服務(wù)模式現(xiàn)狀養(yǎng)老服務(wù)模式，即在養(yǎng)老實踐中探索、總結(jié)出來的，為解決年老型人口養(yǎng)老問題、緩解人口老齡化趨勢帶來的社會問題而形成的系統(tǒng)的、典型的方式方法，劃分養(yǎng)老服務(wù)模式的標(biāo)準(zhǔn)不在于具體的養(yǎng)老地點和形式而在于養(yǎng)老資源（經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉）的來源。

1、居家養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老服務(wù)是指政府和社會力量為依托社區(qū)，為居家的老年人提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理和精神慰藉等方面服務(wù)的一種服務(wù)形式。它是對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補充與更新，是我國發(fā)展社區(qū)服務(wù)，建立養(yǎng)老服務(wù)體系的一項重要內(nèi)容。居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)服務(wù)、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。對身體狀況良好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服務(wù)、老年食堂、法律服務(wù)等服務(wù)；

對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務(wù)勞動、家庭保健、輔助配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務(wù)。

2、社區(qū)養(yǎng)老模式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務(wù)。在城市，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增加養(yǎng)老設(shè)施網(wǎng)點，增加社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，打造居家養(yǎng)老服務(wù)平臺。提倡、引導(dǎo)多種形式的自愿活動及老年人互助服務(wù)，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)在農(nóng)村，結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎(chǔ)，建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務(wù)中心轉(zhuǎn)變，向留守老年人及其他由需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務(wù)；

以建制村和較大的自然村為基點，依托村民自治和集體經(jīng)濟，積極探索農(nóng)村互助養(yǎng)老新模式。

3、機構(gòu)養(yǎng)老模式機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點包括老年養(yǎng)護機構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機構(gòu)。老年養(yǎng)護機構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點實現(xiàn)以下功能：

（1）生活照料設(shè)施應(yīng)符合無障礙建設(shè)要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內(nèi)外活動等日常生活需求。

（2）康復(fù)護理具備開展康復(fù)、護理和應(yīng)急處置工作的設(shè)施條件，并配備相應(yīng)的康復(fù)器材，幫助來年人在一定程度上恢復(fù)生理功能或減緩部分生理功能的衰退。

（3）緊急救援具備為老年人提供突發(fā)性疾病和其他緊急情況的應(yīng)急處置救援服務(wù)能力，是老年人能夠得到及時有效的救援。鼓勵在老年養(yǎng)護機構(gòu)中設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)。符合條件的老年養(yǎng)護機構(gòu)還應(yīng)利用自身的自愿優(yōu)勢，培訓(xùn)和指導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，實現(xiàn)示范、輻射、帶動作用。其他類型的養(yǎng)老機構(gòu)根據(jù)自身特點，為不同類型的來年人提供集中照料等服務(wù)。

養(yǎng)老護理標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容根據(jù)老年人的年齡、生活自理程度、身體狀況及特殊要求分為六個級別，分別為：流動護理、三級護理、二級護理、一級護理、特級護理和專人護理。

1、流動護理需要流動護理的老年人生活行為是完全自理者。這級別的老年人基本健康狀況良好，有正常生活能力，能去餐廳就餐、自己洗澡、自己散步、自己如廁、頭腦清楚、可整理個人物品、能參加集體活動、能正確表達自己的意愿、自己穿脫衣服、自己洗漱、自己打掃房間。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者基本只對一日三餐、定時清洗外衣及床單、被罩和代購日用品等。

2、三級護理三級護理老年人是指生活行為基本自理者；

無夜間監(jiān)護，不依賴他人幫助的，無嚴(yán)重器質(zhì)性疾病的老人。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者幫助老年人做好“流動護理”全套護理工作外，督促安排老年人做好個人衛(wèi)生；

為老年人做好室內(nèi)及床單的衛(wèi)生工作；

基本固定每月清洗床上用品。

3、二級護理二級護理來的老年人需要他人幫助和夜間護理，或思維功能輕度障礙者，或患有二種疾病以上者，且不能自已去衛(wèi)生間的老年人。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者幫助老年人做好“三級護理”全套護理工作外，定期為老年人洗衣，幫助老年人剪指甲，提醒老年人理發(fā)剃須，做好老年人各類生活用品的消毒工作；

做好老年人的夜間服務(wù)工作；

鼓勵老年人到食堂來就餐，并參加院里的各項活動；

協(xié)助老年人如廁。

4、一級護理一級護理的老年人是指臥床或者輪椅，生活行為依賴他人護理的，或思維功能中度以上障礙者，視力障礙、肢體殘疾或患有多種疾病者，或需要24小時護理者，或老年人及家屬要求提高護理等級，給予特殊照顧的老年人。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者在為來年人提供“二級護理”全套護理工作外，還未老年人洗衣，助浴、擦身等，攙扶行動不便的老人行走、上廁所，對能力差的老人應(yīng)使用安全帶、床欄等保護器具，且需幫助老年人到餐廳用餐，為老人開展各種健康及談心活動。

5、特級護理特級護理是指老年人不能準(zhǔn)確表達自己的意愿，大小便失禁，或者隨時可能離世，一切均需要照料者；

或老年人及家屬要求提高護理等級，給予特殊照顧者。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者應(yīng)為老年人提供“一級護理”全套護理工作外，需做好老年人口腔、皮膚和大小便護理，保持老年人清潔無異味，提供24小時服務(wù)，細心觀察、掌握老人飲食、起居、情緒及精神狀態(tài)，對臥床老人建立翻身卡，對患者老人要嚴(yán)密觀察，發(fā)現(xiàn)異常及時處理，為老年人開展針對性的個體服務(wù)工作。

6、專人護理老年人達到特級護理標(biāo)準(zhǔn)，需送餐到房間，護理員服務(wù)對象不超過2人。

根據(jù)老年人的現(xiàn)實健康情況，服務(wù)者應(yīng)為老年人提供“特級護理“全套護理工作外，護理人員與老人同屋居住，隨時照料，飯菜、茶水供應(yīng)到床邊，根據(jù)需要按時喂飯、喂水、喂藥，每天陪老人聊天，給老人做心理疏導(dǎo)工作，保持老人心情愉悅，幫助老年人大力事務(wù)，負責(zé)管理老年人的零錢、衣物、藥品等。

市場需求分析與預(yù)測市場需求分析根據(jù)全國老齡辦數(shù)據(jù)，截止20XX年底，全國養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)達到萬所，平均每千名老年人擁有床位張。老年人口的增多使得養(yǎng)老床位“一床難求”，按照“十二五”規(guī)劃，到20XX年我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)將達到30張。同時，城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施覆蓋率約達72．5％，農(nóng)村社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施覆蓋率約達30％。

隨著老齡化的快速發(fā)展和家庭結(jié)構(gòu)的逐步變化，**空巢老人的數(shù)量在近些年也呈現(xiàn)快速增長的趨勢。根據(jù)對全區(qū)空巢老人基本情況調(diào)查，目前空巢老人在日常生活中或多或少都會存在著生活照料困難、孤獨感強烈等方面的問題，這部分老年人選擇到機構(gòu)養(yǎng)老的意愿比較強烈，比例相對較高。

近年來，在自治區(qū)黨委、政府的高度重視和相關(guān)部門的共同努力下，**老年人社會福利事業(yè)進入新的發(fā)展階段，初步形成了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以國家、集體舉辦養(yǎng)老福利機構(gòu)為骨干，以社會力量舉辦養(yǎng)老福利機構(gòu)為新的增長點，以社區(qū)福利服務(wù)為依托的多渠道、多形式發(fā)展的新局面。20XX年**各類養(yǎng)老機構(gòu)519家，床位數(shù)18990張，老年人擁有床位數(shù)比例為%，與自治區(qū)到20XX年達到％要求，與自治區(qū)到2020年%要求，還有較大差距。市場需求預(yù)測我國從20XX年開始已經(jīng)進入老齡化社會，且其發(fā)展速度正在逐漸加快。20XX年我國60歲及以上老年人口達2億人，其中“失能老人”的總數(shù)已超3700萬人。我國的60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎貜?953年的%增長到20XX年%，并且還在處于快速增長的態(tài)勢。

20XX年至2040年將是我國人口老齡化高速增長期。20XX年，我國60歲以上人口已經(jīng)達到2億，預(yù)計2026年將達到3億，2050年為4億，成為超老年型國家。根據(jù)預(yù)測，21世紀(jì)上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一?？紤]到20世紀(jì)70年代末，計劃生育工作力度的加大，預(yù)計到2051-2100年我國人口老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。

隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長，將會推動養(yǎng)老地產(chǎn)市場進一步拓寬。

根據(jù)和前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的預(yù)測，預(yù)計到20XX年，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

圖4-1未來中國老年人口預(yù)測（單位：億人）為積極應(yīng)對人口老齡化，進一步加快全市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，根據(jù)（新政發(fā)［20XX］19號），****自治區(qū)提出，到2020年，基本建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、設(shè)施齊備、功能完善、布局合理的養(yǎng)老服務(wù)體系，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療康復(fù)、文化教育、家庭服務(wù)、旅游休閑、金融保險等相關(guān)領(lǐng)域互動發(fā)展，形成養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展新局面；

社會力量成為養(yǎng)老服務(wù)供給主體，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為全區(qū)服務(wù)業(yè)重要組成部分，從業(yè)人員規(guī)模不斷擴大。

80%以上的城市居家生活老年人得到養(yǎng)老服務(wù)的全面支持，80%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和40%以上的農(nóng)村社區(qū)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和站點。全區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)達到每千名老人35張以上，服務(wù)能力大幅度增強。建立養(yǎng)老機構(gòu)責(zé)任保險制度，提高養(yǎng)老機構(gòu)防范風(fēng)險能力。到2020年，力爭社會辦養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的比重不低于60%。

依照自治區(qū)人民政府確立的目標(biāo)：各類養(yǎng)老機構(gòu)的床位和集中供養(yǎng)人員數(shù)量要每年遞增10%，按照養(yǎng)老機構(gòu)占全州60歲以上老年人口數(shù)量的3%推算，巴州以20XX年底萬（不含兵團）老年人為基數(shù)，城市養(yǎng)老床位數(shù)應(yīng)達到3819張，缺口為近1000張。因此，必須動員各方面力量，特別是民間力量，大力興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，增加全社會的供給能力，滿足迅速增長的社會養(yǎng)老服務(wù)需求。

市場競爭力分析競爭對手情況分析主要體現(xiàn)在兩個方面，一是老年公寓與其他老年住宅的競爭，二是老年公寓項目之間的競爭。

1、***市已有的老年公寓分析目前，***市供老年人居住的老年公寓有5家。分別是巴州富康老年公寓、***市胡楊老年公寓、***市老來福老年公寓和***市夕陽紅老年公寓、巴州九九老年公寓。其中：巴州?？道夏旯⑹枪k機構(gòu)，其余四家都屬于私人經(jīng)營。因居住的老人較多，公辦老年公寓基本都已滿員。州委、州政府一直十分重視老年人養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，目前已落實近五年內(nèi)完成全州17個日間照料中心建設(shè)項目。今年，計劃建設(shè)的社區(qū)老年人日間照料中心項目有2個，投資400萬元。同時，全州八縣一市的民政綜合性福利項目陸續(xù)建成后，也將增設(shè)托老所或老年人日間照料中心功能，為老年人提供服務(wù)。

2、本項目分析***市榮光老年公寓項目計劃開設(shè)700張護理型床位數(shù)，包含單間、標(biāo)準(zhǔn)間、多人間、套間還有家庭式的套房，是目前南疆投資規(guī)模最大的，集養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)保健、休閑娛樂為一體的綜合性養(yǎng)老機構(gòu)。榮光老年公寓從設(shè)計建造和管理服務(wù)充分體現(xiàn)了高標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)化、人性化的原則，形成了自己獨有的特色?；▓@式的庭院、既有賓館式的房間又有家庭式的套房、酒店式的餐飲、完善的二十四小時監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、自動化的消防系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保的制冷取暖地源熱泵系統(tǒng)，為老年朋友入住服務(wù)、環(huán)境安全增添了一份更科學(xué)的保障。

其不僅為***市2020年目標(biāo)床位數(shù)缺口做出貢獻，也為該地區(qū)及周邊輻射地區(qū)的城市老齡化護理產(chǎn)業(yè)壓力緩解，更使得地區(qū)護理等級和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)提升。

產(chǎn)品競爭力（SWOT）分析1.項目優(yōu)勢自主經(jīng)營方式下的民營養(yǎng)老機構(gòu)具有管理優(yōu)勢。完全可以依靠自身的實際需求，安排各項活動，獨立行使財務(wù)權(quán)、人事聘用權(quán)和發(fā)展決策權(quán)，真正做到了機構(gòu)內(nèi)部的事務(wù)自主決定。本項目得到許多政策上的指引，同時，地方政府大力支持。

2.項目劣勢相比城市擁有的許多相對比較的人口紅利優(yōu)勢，看待本項目發(fā)展需求條件，發(fā)現(xiàn)自身條件約束所在來的劣勢。首先是許多政策落實不到位，政府補貼和政策落實性不高；

同時，行業(yè)的自律性和模式不夠成熟，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量缺乏有效性；

再者，傳統(tǒng)的養(yǎng)老消費觀念始終占主導(dǎo)地位。

3.項目機會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)所有的養(yǎng)老機構(gòu)運營模式還沒定型，基本處于摸索階段。在整個社會老齡化的背景下，基于該地區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，對發(fā)展高生活品質(zhì)的養(yǎng)老需求越來越強烈。按照本項目的標(biāo)準(zhǔn)和定位，有希望做成輻射周邊地區(qū)的標(biāo)桿項目。

4.項目威脅民營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前欣欣向榮的形勢，各種性質(zhì)的企業(yè)對目前這樣的養(yǎng)老市場都會躍躍欲試。當(dāng)然，市場中也存在問題如行業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)不健全，使得市場向惡性競爭發(fā)展；

同時，市場缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理的人才。

第七章項目選址與建設(shè)條件項目選址項目地址與地理位置***市（Korla），縣級市，**巴音郭楞蒙古自治州的首府，成立于1979年9月30日。***市地處歐亞大陸和**腹心地帶，塔里木盆地東北邊緣，北倚天山支脈庫魯克山和霍拉山，南距“死亡之海”世界第二大沙漠——塔克拉瑪干沙漠直線距離僅70公里，是古絲綢之路中道的咽喉之地和西域文化的發(fā)源地之一，是南北疆重要的交通樞紐和物資集散地，也是該地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、文化中心?！?**”**語意為“眺望”，因盛產(chǎn)馳名中外的“***香梨”，又稱“梨城”，是西北五省區(qū)第一座“全國文明城市”。

***市位于****自治區(qū)中部，東經(jīng)85°14′10″－86°34′21″、北緯41°10′48″－42°21′36″。全市行政區(qū)域面積7268平方公里，東西長127公里，南北寬105公里。***市位于**中部，地處歐亞大陸和**腹心地帶，南疆交通樞紐，國道218、314橫貫全境，南疆鐵路經(jīng)此，并有民航班機通烏魯木齊。塔里木盆地東北邊緣，北倚天山支脈庫魯克山和霍拉山，南臨世界第二大沙漠——塔克拉瑪干沙漠。***綠洲平原的南部、西部與塔里木盆地相連，形成一個廣闊的扇形綠洲。市區(qū)北面的霍拉山和東面的庫魯克山中間長達14公里的鐵門關(guān)峽谷，自古以來，為通往南疆、青海、帕米爾高原及南亞的通道。

本項目位于***市106號小區(qū)，擁軍路北側(cè)，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，四至范圍為：東北側(cè)為統(tǒng)籌委廉租房用地，西北側(cè)為街頭綠化用地，東南側(cè)為小區(qū)道路，西南側(cè)為擁軍路。

土地利用現(xiàn)狀本項目屬于新建工程，所在地塊現(xiàn)狀主要為空地。

建設(shè)條件地形、地貌、地震情況***地貌分屬天山山脈、塔里木盆地東部和昆侖山、阿爾金山等三個地貌區(qū)，基本格局似一個大“U”字型。境內(nèi)有高山、盆地、河流、湖泊、戈壁、沙漠和平原綠洲。在全州面積中，山地面積23．61萬平方公里，占48．9%；

平原面積24．66萬平方公里，占51．1%；

其中沙漠面積14．30萬平方公里，占全州面積的29．6%。

天山，橫亙于準(zhǔn)噶爾盆地和塔里木盆地之間，為亞州最大的山系之一，在州境內(nèi)長約950公里，寬140-200公里之間，走向大致呈北西西向。山間盆地和縱向構(gòu)造谷地，把整個山系分割成許多山脈和山塊。主要有北部的天格爾山，阿拉溝山，霍拉山等。昆侖山，位于塔里木盆地與藏北高原之間，自治州南部的昆侖山為東昆侖山，呈東北西南走向，一般高在4000-6000米之間，最高峰木孜塔格峰海拔7723米。東昆侖山北側(cè)，且末以