名企目標成本編制指引

目標成本編制指引編號：版號：A/0第8頁,共8頁捏目標成本編制慕指引銀編制燒日期代審核坡日期休審核值日期搬審批烏日期咸修訂記錄中日忙理雖期趕修訂狀態(tài)鴉修改內容已修改人泛審核人嗚審批人目的規(guī)范目標成本編制工作，提升目標成本編制質量及效率。適用范圍適用于華潤置地有限公司下屬獨資、控股或具經營權合資公司開發(fā)的地產項目及華潤集團孵化的地產開發(fā)項目目標成本編制。編制依據依據《華潤置地開發(fā)成本管理制度（2014年1月版）》及《華潤置地目標成本編制及審核指引（2015年2月版）》編制。術語與定義目標成本：是公司基于市場狀況、項目定位及規(guī)劃，結合公司經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線，是成本分析、考核、控制及預測的重要基礎依據。目標成本調整：是指在目標成本批復完成后，由于項目定位發(fā)生顛覆性調整或其他不可抗力因素，需對目標成本進行調整的行為。全成本：包括土地成本、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用和稅金全科目成本費用。開發(fā)成本：指“CB02房地產開發(fā)成本”，包括前后期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施、開發(fā)間接費、增值服務及資本化借款費用。關鍵活動描述編制依據準備各部門在目標成本編制過程中需準備的資料及測算成果如下：橡部門色準備資料室成果衰設計管理部控項目規(guī)劃指標妨、項目產品標有準、項目方案哪圖度紙哪/100%D贊D斤圖紙、建筑做闊法蓮設計費目標成寫本及編制依據亦開發(fā)部襯（或報建主責擁部門）孔當地報批報建痕收費標準、基被礎設施費收費投標準糠前后期報批報勿建費用、基礎賴設施費用目標玻成本及編制依蚊據滲財務部職地價分攤表、也稅務籌劃方案中土地成本、財守務費、管理費棍、稅費聲營銷管理部娘項目定位、樣些板間、售樓處今、會所需求、舒銷售費用帥、推廣費車、產品規(guī)劃建率議書應（住宅項目）佳銷售費目標成鳥本及編制依據酸投資運營部竹投資批復書晴-捆酒店事業(yè)部缺-郵酒店開業(yè)采購勤及籌備費欠項目部跡項目工期計劃健、特殊工藝需遇求等解-逝合約管理部敬物業(yè)類型劃分煮、限額指標、漢對標資料收集雪建安工程、公尊共配套、環(huán)境殃景觀工程目標蒼成本及編制依憶據痛物業(yè)公磚司龜/撕物業(yè)主責部門遍-園物業(yè)開辦費、吃開荒保潔費特別強調：1.住宅項目在方案設計通過總部產品管理部審核后（商業(yè)項目為100%DD圖通過后）為目標成本編制的起始時間點，合約管理部書面知會各部門在5天內提供各自主責的目標成本及編制依據資料。鑒于目標成本編制時間較短，合約管理部可提前通知相關部門收集數據，以不影響編制時間和進度為準。稍2悲.褲如果個別項目騾分期規(guī)劃方案率政府審核通過鄉(xiāng)時間較晚，可把在俗目標成本短在大區(qū)審批通萄過后報送置地籮總部進行預評乎審，待規(guī)劃方故案政府審核通圖過后進行目標賊成本的調整和碌正式評審。狗3舒.示住宅項目在方億案設計通過總厭部產品管理部匙評審后卵20騙天內，商業(yè)項麻目在初步設怕計緞100瞎%累成果通過總部悄審批盾后杠3聲0鴉天內，合約管遍理部上報目標鮮成本。串4照.臣各責任部門漂根據丹“堤目標成本編制府模板富”使要求疏完成的是成果資料需要止經部門負責人厘簽字確認后提糟交合約管理部母。罪5獵.躲合約管理部負聞責項目分期劫投資靠額的編制靠，怨財務部圍負責項目俗分期涌核算聰額及凱利潤逆率的隸測算群工作稿。目標成本編制編制主體窯目標成本由紹城市公司往合約部譜組織萍各職能部門進育行編制井。編制依據嘗置地框總部下發(fā)的限驅額設計指標閉，包括住宅建館安成本限額設榴計指標朵（升V1.胖0攏版）、住宅建團安成本限額設傻計指標急（音V折2.0缸版）、威萬象城成本管拾理指引相（渾V1.哥0芬版）淋、藝五彩城默限額指標恩1.0胃、銷售型寫字踐樓限額指污標驢V1.0奧以及后續(xù)總部協下發(fā)的其他限肺額設計指標。奇《目標成本過編制杏模板》，成本塵歸集、分攤原誼則。宵前述辜5媽.鞠1昌中各部門提供內的某編制玩依據資料。泰置地戰(zhàn)略采購賣、大區(qū)集中采師購。泉以往類似霜工程侮相關步數據或摔市場份中荒同杜區(qū)域競品的成踩本數據。傷同時期做建筑掌市場相關人鄙、給材途、同機鋪價格。編制步驟軍第一步：峽于《昨目標成本編制臘模板舟》宣之脂“困附畜表艱2絨-該置地目標成本塘測算表模櫻板欺”齒中，糞填寫煌“緞項目概況表津”趣，其中規(guī)劃指譽標數據以傳政府賤規(guī)劃揭審批色通過后的臺規(guī)劃環(huán)方案聲圖享為準釀，保證基礎數隨據的準確性。謝第二步：冊依據具體項目運劃分的物業(yè)類喊型分別在相應聽的建安成本科蹤目上填寫建安艘成本，其中消仁耗量系數列必致須嚴格按消耗史量系數姑的定義計算填飼寫；在數據來凍源列必須詳細圣說明單價及工競程量的來源依臥據鞋。聲不可預見費謹統(tǒng)一在價格調倡整系數中炭體現。錘第三步：陷填寫撕“酸建安單體外歪成本銅表陵”久，如土地成本播、前期費用、億基礎設施、市熱政配套、管理接費用、財務費邀用、銷售費慘，并在備注說卸明列詳細說明階各成本科目的剪收費標準及計楚算依據。支第四遭步：在橋“扇建安單體外成進本表倉”壟及壓“不建安成本表莫”渡填寫完成后，有成本匯總表將凡自動生成。博第五匙步：塵將正目標成本犁測算表格冶成稿千交膝由財務部奸完成財務榴“恐表丸1從-6恭”愁的潑測算，誠測算該挖項目分期坐的舉核算成本踩及項目凱利潤率收，要求財務部竟在啦3置個工作日內測息算完成并反饋輪合約股管理徹部。授第六漂步：殲編制仁目標割成本嶺總部弟匯淘報裳PP他T鐮文件井。笨目標成本編制晉物業(yè)類型的劃驢分要初求莊/兼核算對象設置前物業(yè)類型是建爭安單體目標成說本測算的基本精單元，用以分致類管理成本指復標數據。物業(yè)轎類型設置是關效系成本數據管血理效率的關鍵事環(huán)節(jié)，各大區(qū)事應嚴格按總部刷要求設置，如巧有特殊情況須尼向總部工程管臥理部溝通調整捉。主要物業(yè)類俱型胳如下自：精形1.虜住宅產品類型百：別墅、多層燕、小高層、高銀層、超高層、廈商業(yè)（底商、險裙樓商業(yè)、獨杜立商業(yè)）、獨唐立地下室、特攪殊產品（保障上房、還遷房、粒廉租房、限價親房等）耳；弱保2.無商業(yè)產品類型想：購物中心（理含地下商業(yè)）剩、寫字樓、酒寄店、公寓、地該下室（不含地炒下商業(yè)）邪；惱毯3.仍獨立公共配套火設施產品類型列：學校、幼兒情園、會所、綜吳合樓、市政公烏園、農貿市場宅、公共交通接碼駁工程等，可鴨根據實際情況跳新增。腰核算對象設置畜如下：慮序號各住宅物業(yè)類型責說明巴設置依據稿1桿多層政4F-6任F邪（房含禿6+1患F瘡）啄普通多層建筑憐，設置一座敞飽開樓梯，根據康需要設置電梯肥2偽小高層岔7F-18進F鞏（覆含幣18勁F管）周7妨到付1疼1閥層設置一座敞勸開樓梯和一部樣電梯廁，膏1柿2妨層躬到蕩1工8患層以下每個防超火分區(qū)可設置液一座通向屋頂苗的防煙樓梯和愁兩部電梯（含器一部消防電梯展）毅3孩高層供19屑F舞（饞含扁19驕F菌）肆~論建筑物高闖度姻100漫m抖（不驗含項100m敢勤）姿每個防火分區(qū)圍需設置兩座通畫向屋頂的疏散循樓梯和兩部電柄梯（含一部消困防電梯），或訓者單元樓之間搜18辛層以上樓梯通持過陽臺或凹廊繭連通賢4少超高層懸建筑物高度鑼100m慎及以上麗每個防火分區(qū)化需設置兩座通棉向屋頂的疏散盯樓梯和兩部電鉛梯（含一部消皮防電梯），需垮每源1未5鑰層設置避難層代，需設置自動努噴水滅火系統(tǒng)熱，電梯設置較廳多，消防要求屆較高黨5遵別墅胞獨棟悼/棋連排掠/櫻疊拼搬/悠雙拼藍立面復雜，多戴棟多層建筑鍵6菊保障房億按君6內層抄、離7蹲層蘋-1采1偵層艘、冶1購2輪層遺-1托8搞層程、蕉1伍9尊層日-100m蠟7腫還遷房哭按聽6掛層弊、膀7組層寬-1踩1犧層酬、版1賄2材層拘-1扔8況層競、馬1饅9公層規(guī)-100m幫8騰廉租房典按欠6化層序、音7咽層滋-1鑼1滾層裕、拾1奶2推層株-1釋8堤層霧、逮1巷9忌層恐-100m干9瘡限價房寄按蘿6夫層泥、怒7婦層閥-1論1袋層尚、乒1鑼2棉層陶-1埋8往層禮、棉1糕9手層得-100m后10發(fā)底商嬸11陡獨立商業(yè)瓜12垮獨立地下室繪住宅塔樓地下慰室以外地下室歌范圍腫序號洞商業(yè)物業(yè)類型挽說明棉設置依據猜1袋購物中心藏萬象城、五彩微城地上部分笨含地下商業(yè)約2出寫字樓家寫字樓地上部挎分箱3漸酒店首酒店地上部分幼4沈公寓灌地上部分甲5鈔地下室唐不含地下商業(yè)板序號趨公共配套設施紛產品類型架說明鍬設置依據坊1極學校塊獨立公建配套睜需單獨設置產潤品，非獨立公寨建配套不需要義單獨設置產品復2般幼兒園董3竭會所砌4鎖綜合樓紋5捎市政公園梳6焦農貿市場蓮7食公共交通接駁驢工程先8微其酸他剛(贊可新元增尸)蛙成本歸集、分秩攤原則幣1.診項目分期成本負歸集原則：項再目分期目標成時本按當期開發(fā)保成本總投資編佛制，跨期成本鷹分攤單獨說明袋。當期開發(fā)的屈獨立公共配套芝設施（小學等洞）單列成本核棟算對象，進行踏成本歸集；銷脹售設施費（臨泛時售樓部、臨屯時樣板間等）侍歸入銷售費管脆理范疇，目標座成本編制時歸餃入開發(fā)成本下罪的開發(fā)間接費輛中。崖2.頓分期產品成本李歸集原則蝶：驢a屬)芒按部位成本構店成卻；向b裹）影響部位成烏本主要因素倦；雄c吩）便于成本測數算和成本數據放積累納；旦d溫）基本保持與熟分攤原則一致扁。泉松成本分攤原則犁：誰受益，誰倍承擔。扁不可預見費預欠留畫目標成本編制禁時不可預見費沃（圣及變更簽證、半人工及材料上升漲善等廈因素例）盆統(tǒng)一按住渠宅弄5允%辮、商磨業(yè)醉8%恢作為朗預留仔上限亡，預留系數的慌基數為房地產爐開發(fā)成本，不途包括土地成本哈、管理費、營烤銷費、財務費曲及稅金。嫌內外部成本對鵝標營目標成本編制彩需融入內外部獄成本對標工作玻，并落實對標罷結果，具體須紙明確以下幾點百以供目標成本偶評審時參考遠：誕坦①每讓住宅成本限額太設計指示標款V1.異0濁指標達標率情仍況敘；坊晝②棗皮住宅成本限額糊指肥標旬V2.慰0林指標以及戶內解精裝工程成本配配置合理性減；存則③叢烤商業(yè)項目成本爆管理指引技術忍經濟指標達標喚情況懼；搬伸④淹刑競品樓盤成本奇結構及產品標渡準對標。辟目標成本交底桑文件株目標成本評審桿完成后，由合民約可管理啄部到按照《設計標手準交底文件訪》編制葡交底桿文件，編制完零成后庭通過座工作聯系函形侍式前發(fā)送店至設計前管理供部。介關于目標成本撲的留存屑目標成本總部晃批復后，由城祖市公司合約部蒜、城市公司財值務部、城市公恩司投資潔運營部棉、大區(qū)合約管想理部、大區(qū)財溉務部、大區(qū)投債資運營部各保掀存一份。目標爺成本作為機密怖文件嚴禁外泄遣。喉目標成本編制與注意事項配關于忽目標成本制定營管理與限額設勵計管理的關系爹方案設計貞階段