XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告-New

XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告（二）博樂市銀色港灣老年公寓建設項目可行性研究報告第一章總論1.1項目概況1.2編制依據(jù)1.3項目法人概況1.4研究范圍第二章項目背景及項目建設的必要性2.1項目背景2.2項目概要2.3項目建設的必要性2.4結論第三章老齡產(chǎn)業(yè)和項目建設規(guī)模分析3.1中國老齡化現(xiàn)狀及政策分析3.2博樂市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析3.3當?shù)卣咧С旨按胧?.4發(fā)展情況想路標3.5項目選址分析3.6項目建設規(guī)模第四章項目建設條件4.1地理位置與自然條件置況4.2歷史沿革4.3社會經(jīng)濟狀況4.4項目建設配套條件應及技術保障地地質情況施現(xiàn)狀價4.5政策支持第五章項目建設方案5.1項目建設指導思想和目標指導思想則標5.2項目建設方案設計依據(jù)設計說明設計要求第六章環(huán)境保護措施6.1項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀6.2環(huán)境影響分析6.3環(huán)境保護原則6.4執(zhí)行標準6.5措施護措施營期環(huán)境保護措施6.6環(huán)境影響評價結論第七章節(jié)能、節(jié)水措施7.1節(jié)能準施7.2節(jié)水準施7.3節(jié)能、節(jié)水管理第八章項目管理和實施進度安排8.1組織機構8.2機構職責8.3人員配置8.4勞動安全8.5招標方案制依據(jù)則圍案8.6管理工作流程8.7項目運營期管理8.8項目實施進度安排第九章項目資金籌措與管理9.1項目投資估算資估算算9.2項目資金籌措9.3資金管理第十章效益評價10.1財務評價依據(jù)10.2財務評價基礎數(shù)據(jù)選取格與運營負荷準收益率設定算參數(shù)10.3利潤分析10.4國民經(jīng)濟分析10.5盈虧平衡分析10.6財務評價結論10.7社會效益10.8生態(tài)效益分析第十一章結論與建議11.1結論11.2建議第一章總論1.1項目概況項目名稱：博樂市銀色港灣老年公寓建設項目項目承辦單位：法人代表：項目主管單位：建設地點：建設內(nèi)容：老年公寓（醫(yī)療保健中心、活動中心、公寓等配套設施）建設總投資：萬元建設期限：年月-年月1.2編制依據(jù)復資料及文件.1《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》；.2《農(nóng)村敬老院管理暫行辦法》；.3《老年權益保障法》；.4《工程建筑設計規(guī)范》；.5《老年人建筑設計規(guī)范》；.6《無障礙設施設計規(guī)范》.7國家與地方政府公布的有關法規(guī)、條例等；.8博州州委、政府、博樂市委、政府及相關專家、領導對項目的要求與構想。1.3項目法人概況（加入貴企業(yè)簡介）1.4研究范圍通過對項目建設背景必要性的分析論證，結合博州人口老齡化的實際現(xiàn)狀及市場需求，擬定項目的建設方案和建設規(guī)模；確定項目投資及資金籌措方案；同時對項目實施的外部條件、環(huán)境保護、項目組織管理、實施進度、招標采購等方面進行研究。第二章項目背景及項目建設的必要性2.1項目背景人口老齡化是人類面對21世紀的挑戰(zhàn)。目前，我國60歲以上的老人已達到1.4億，。全面推進養(yǎng)老服務，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進家庭和諧、社區(qū)和諧和代際和諧，推動社會主義和諧社會建設的重要舉措；也是加快發(fā)展服務業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑。博樂市位于新疆維吾爾自治區(qū)西北部，艾比湖西，天山西段北麓，準噶爾盆地西南部。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國接壤，邊境線長150。市區(qū)距烏魯木齊市公路里程524。全市總面積7956平方公里，轄三鎮(zhèn)兩鄉(xiāng)兩個國營牧場和四個街道，有蒙、漢、維、哈等31個民族，總人口25.77萬人（2008年），地方人口15.9萬人，城市人口10.12萬人，少數(shù)民族人口6.2萬人。是博爾塔拉蒙古自治州首府、新疆生產(chǎn)建設兵團農(nóng)五師師部所在地，居民調查顯示，35[%]的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49[%]的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；各類老年社會福利機構張養(yǎng)老床位，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居的重要社會問題。制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11[%]，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2[%]的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》[[]2000]97號）中，提出“對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”。3.2博樂市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析截止20年底，60歲以上老年人口達萬人，占全市總人口的[%]；“十五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過[%]。而集老年人頤養(yǎng)、健身、休閑、娛樂、醫(yī)療為一體的依照老年人的特點和需求，適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓低層小院落平房，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、交流活動、家政服務等。博樂市歷史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政權就在博樂設置了雙河都督府，與中原一直保持著密切的聯(lián)系，是"絲綢之路"北道通往中亞和歐洲的重鎮(zhèn)之一?？h名源于博爾塔拉河名。博爾塔拉，為蒙古語，意為“銀色的草原”。1920年置博樂縣。1985年撤銷博樂縣，成立博樂市。博樂一名歷史久遠，最早的記載是公元12世紀耶律大石建西遼后所建的“勃羅城”（在今博樂西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛羅”等。舊為準噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營駐此，設領隊大臣，俗稱大營盤?！段饔驁D志》稱博羅塔拉。光緒十四年（1888年）屬精河直隸廳。1920年由精河縣析置博樂縣，博樂市1985年撤縣建市。1989年被國務院列為對外開放城市。1990年境內(nèi)的阿拉山口經(jīng)批準對外開放，成為中國西部地區(qū)唯一的鐵路、公路并舉的國家一類口岸，中國與哈薩克斯坦共和國鐵路在阿拉山口接軌，標志著第二座亞歐大陸橋的全線貫通。1990年博樂市又被中國國務院批準為沿邊進一步開放城市，1992年國務院批準成立博樂邊境經(jīng)濟合作區(qū)。博樂市是中國西部的一個重要沿邊開放城市和第二座亞歐大陸橋的西橋頭堡。2000年，博樂市轄3個街道、3個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)。其中:總人口為42.3萬人，民族35個，其中蒙古族2.6萬人，漢族27萬人，維吾爾族5.2萬人，哈薩克族3.98萬人，回族1.4萬人。鄉(xiāng)鎮(zhèn):小營盤鎮(zhèn)23510人、達勒特鎮(zhèn)15457人、烏圖布拉格鎮(zhèn)14936人、青得里鄉(xiāng)26067人、貝林哈日莫墩鄉(xiāng)7663人、阿拉山口虛擬鎮(zhèn)3010人、阿熱勒托海牧場虛擬鄉(xiāng)7263人、兵團81團場虛擬鄉(xiāng)11557人、兵團84團場虛擬鄉(xiāng)8530人、兵團85團場虛擬鄉(xiāng)4437人、兵匝86團場虛擬鄉(xiāng)10905人、兵團89團場虛擬鄉(xiāng)14162人、兵團90團場虛擬鄉(xiāng)10244人。博樂市通過爭取國債項目、引進外國銀行貸款、廣泛招商引資、吸納民間資金投入等途徑，投入2.7億元用于城市建設。加大城市規(guī)劃力度，投資271萬元，先后完成了城市總體規(guī)劃修編大綱、城市近期建設規(guī)劃、南城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、城市消防規(guī)劃、萬畝生態(tài)園區(qū)等12項規(guī)劃的編制工作，為推進城市化進程奠定了基礎。城市道路建設步伐加快，完成了北環(huán)路、長城路、顧里木圖路、文化路、建國路、前進路、沿河路、迎春路等16條道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市區(qū)已擁有道路38條65公里。市政公用事業(yè)蓬勃發(fā)展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號熱源建設項目，新增供排水和供熱管網(wǎng)56.9公里，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、集中供熱普及率分別達到99.15[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公園廣場建設邁出堅實步伐，新建改建了中心廣場、濱河公園、人民公園、西部文化廣場、賽馬場、博爾塔拉紀念園、博物館、體育館。重點招商引資建設工程完成總投資1.26億元，亞中商城、商業(yè)步行街、東風商廈、家和精品街、西郊客運綜合市場相繼竣工并投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)達到歷史最高水平，共完成房地產(chǎn)投資3.11億元，開發(fā)建設住宅樓30余萬平方米。尤其是今年，還將投資1.56億元建設市政道路、供水、排水、供熱、綠化、垃圾處理等城市基礎設施，安排195萬元專項資金用于城市各類規(guī)劃的編制，可以說是歷年來城市建設和規(guī)劃編制項目最多，投入最大的一年。博樂市城市基礎設施建設步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環(huán)境不斷改善，對經(jīng)營城市、拉動消費、營造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進作用。“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則/建設部881003頒，890101實施）《無障礙設計規(guī)范》《老年建筑設計規(guī)范》.4建設場地的\o"您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應的積分獎勵"1樓發(fā)表于2011-4-215:21:57|查看:341|回復:0第六章

項目建設方案

根據(jù)對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。

一、項目定位：

1、主題定位

中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思：

1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；

2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓

3、風格定位：

采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現(xiàn)代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設計原則：

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設計要人性化：

設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

3、環(huán)境要園林化

應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。

6、配套要完善化

為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設標準

項目嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》的要求進行設計。

1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；

3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；

4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；

6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；

10、擁有標準的停車場。

四、項目建設內(nèi)容：

（一）總體布局：

酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。

根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設規(guī)模：

1、建設用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目

A、改建項目：

1、改建4棟學生公寓：

將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。

B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中：

1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等；

2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等；

3）三層：為辦公、會議區(qū)：

老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室；

4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫(yī)療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務。

3、護理中心：

建議該項目建設護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業(yè)學生的實訓基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務；

2）商務餐廳：

建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內(nèi)設置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。

5、養(yǎng)生中心：

建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心：

1）協(xié)會辦公區(qū)：

建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。

2）會議中心：

建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。

7、商業(yè)中心：

據(jù)調查，目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。

建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務機構和居民提供商業(yè)服務。

8、寓區(qū)環(huán)境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：

沿湖綠化

濱水景觀

休閑廣場

廣場綠化

庭院景觀

園藝小品

林蔭小道

運動場

四、建設周期

該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：

容量達到500人，投資達到5185萬元

A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元；

2、房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環(huán)境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。

4、建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。

B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000