商業(yè)定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)流程專(zhuān)題研討

商業(yè)定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)流程專(zhuān)題研討報(bào)告目錄1商業(yè)定價(jià)方法簡(jiǎn)述2常用定價(jià)方法解讀3商業(yè)物業(yè)形態(tài)劃分4各物業(yè)形態(tài)商業(yè)定價(jià)流程5案例分享—合景峰匯報(bào)告邏輯大綱商業(yè)定價(jià)方法簡(jiǎn)述成本法：通過(guò)售價(jià)、地價(jià)、建安費(fèi)用、建設(shè)期費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、土地增值稅、所得稅、凈利潤(rùn)、銷(xiāo)售利潤(rùn)率之間的關(guān)系確定售價(jià)水平。市場(chǎng)比較法：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)周邊的價(jià)格及其預(yù)期進(jìn)行比較得出項(xiàng)目的參考價(jià)格。收益法：售價(jià)＝每平米租金年收入×（1－空置率）×（1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)率）/折現(xiàn)率（在寫(xiě)字樓和大型商業(yè)中空置率一般控制在5％－10％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)率為7%-13%，折現(xiàn)率一般取7%-8％。）租金還原法：銷(xiāo)售價(jià)格＝單位面積年租金收入/資本化率住宅價(jià)格比較法：一般商業(yè)的售價(jià)是住宅價(jià)格的2－5倍，但是在特殊的條件下可能估值會(huì)更高，由于商業(yè)處于不同的發(fā)展階段，各地的市場(chǎng)差異比較大。年限法：銷(xiāo)售總價(jià)格＝單位面積年租金收入×N年（…N年）綜合法：綜合運(yùn)用幾種方法通過(guò)一定的權(quán)重加權(quán)得出一個(gè)平均價(jià)格，如：售價(jià)＝市場(chǎng)比較法售價(jià)×35％＋收益法售價(jià)×35％＋成本法售價(jià)×30%商業(yè)定價(jià)方法多樣，主要為以下幾種定價(jià)方法目前市場(chǎng)操作中商業(yè)定價(jià)常用方法為市場(chǎng)比較法、租金反推法。常用定價(jià)方法解讀常用商業(yè)產(chǎn)品定價(jià)思路方法1：市場(chǎng)比較法P1方法2：租金反推法p2以周邊在營(yíng)業(yè)商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)作為定價(jià)參考依據(jù)以周邊在售的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格作為定價(jià)參考依據(jù)結(jié)合銷(xiāo)售目標(biāo)及企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行微調(diào)整，從而確定商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格(p1+p2)/2推導(dǎo)商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格基于城市價(jià)值體系和現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系條件下市場(chǎng)比較法：通過(guò)與項(xiàng)目條件相似的在售商業(yè)售價(jià)為參考的售價(jià)測(cè)算方法；租金還原法：通過(guò)項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出租金為基礎(chǔ)，測(cè)算能支持的項(xiàng)目售價(jià)。實(shí)際操作中：常用兩種方法相結(jié)合，推導(dǎo)出項(xiàng)目的市場(chǎng)基價(jià)。同時(shí)根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)、項(xiàng)目自身特性、入市時(shí)間等因素對(duì)所得的市場(chǎng)基價(jià)進(jìn)行微調(diào)，從而確定商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格市場(chǎng)比較法解讀市場(chǎng)比較法步驟

步驟1：確定影響商鋪價(jià)值的因素步驟2：選定項(xiàng)目的市場(chǎng)比較對(duì)象步驟3：對(duì)各市場(chǎng)比較對(duì)象的商業(yè)價(jià)值因素專(zhuān)家打分步驟4：項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算——對(duì)各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格的加權(quán)平均，得出本項(xiàng)目市場(chǎng)比較價(jià)格市場(chǎng)比較法解讀選定項(xiàng)目的市場(chǎng)比較對(duì)象主要考慮因素

距離本項(xiàng)目的絕對(duì)距離

業(yè)態(tài)規(guī)劃的重合度

項(xiàng)目規(guī)模的可類(lèi)比性

市政區(qū)域規(guī)劃的競(jìng)爭(zhēng)

所屬商圈的輻射力、客流量招商政策及主力店競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)性

物業(yè)類(lèi)型的相似性

項(xiàng)目定位的相似程度確定影響商鋪價(jià)值的因素主要考慮因素項(xiàng)目所處的地段位置項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍所屬區(qū)域人流量、固定人口比例周邊商業(yè)環(huán)境交通通達(dá)情況內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、發(fā)展商信譽(yù)及開(kāi)發(fā)能力經(jīng)營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)能力招商業(yè)態(tài)的承租能力步驟1-2：確定影響商鋪價(jià)值的因素并選定市場(chǎng)比較對(duì)象注：一般會(huì)選擇4-6個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為比較對(duì)象市場(chǎng)比較法解讀步驟3：確定各商業(yè)價(jià)值影響因素的所占的比例，對(duì)各市場(chǎng)比較對(duì)象的商業(yè)價(jià)值因素專(zhuān)家打分，并得出每個(gè)項(xiàng)目得分的加權(quán)和序號(hào)商鋪價(jià)值因素滿(mǎn)分本項(xiàng)目A1A2A3A4A5PX=?P1=P2=P3=P4=P5=1位置25

2商業(yè)氛圍20

3人流量15

4業(yè)態(tài)承租能力10

5周邊環(huán)境6

6交通情況6

7內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施5

8規(guī)模5

9發(fā)展商實(shí)力評(píng)估4

10運(yùn)營(yíng)商能力評(píng)估4

合計(jì)100∑X∑1∑2∑3∑4∑5注：A1-A5代表選定的市場(chǎng)比較對(duì)象；P1-P5代表所選競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)；∑1-∑5代表所項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各項(xiàng)價(jià)值評(píng)分的加權(quán)和；∑X代表本項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)分的加權(quán)和市場(chǎng)比較法解讀步驟4：根據(jù)與本項(xiàng)目的可類(lèi)比性賦予每個(gè)比較項(xiàng)目不同的權(quán)重，按照所占權(quán)重推算中本項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)本項(xiàng)目A1A2A3A4A5加權(quán)得分∑X∑1∑2∑3∑4∑5均價(jià)PX=?P1P2P3P4P5對(duì)比權(quán)重

W1W2W3W4W5步驟1：P1′=（∑X/∑1）*

P1*W1P2′=（∑X/∑2）*

P2*W2P3′=（∑X/∑3）*

P3*W3P4′=（∑X/∑4）*

P4*W4P5′=（∑X/∑5）*

P5*W5步驟2：PX=P1′+P2′+P3′+P4′+P5′注：A1-A5代表選定的市場(chǎng)比較對(duì)象；P1-P5代表所選競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)；∑1-∑5代表所項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各項(xiàng)價(jià)值評(píng)分的加權(quán)和；W1-W5代表賦予每個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比權(quán)重；PX代表所推導(dǎo)出來(lái)的本案價(jià)格租金還原法解讀租金還原法——資產(chǎn)定價(jià)的最主要和最基本方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y回報(bào)率貼現(xiàn)的現(xiàn)值。租金還原法釋義：綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)最直接因素，租金反應(yīng)商業(yè)繁榮程度和經(jīng)營(yíng)狀況租金還原法是商鋪估價(jià)最常用的方法之一。它是對(duì)房屋、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。租金反推法實(shí)質(zhì)是商鋪價(jià)值通過(guò)租金以投資回報(bào)率進(jìn)行貼現(xiàn)。租金還原法是估算商鋪在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法租金還原法解讀租金還原法步驟步驟1：充分采集項(xiàng)目所屬區(qū)域及周邊四至的租金水平步驟2：擬定租金取值參考項(xiàng)目并確定各參考項(xiàng)目所占權(quán)重步驟3：確定投資回報(bào)率取值，步驟4：確定加入銷(xiāo)售溢價(jià)后的投資回報(bào)率取值步驟5：反推出項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格——年租金/年投資回報(bào)率注：目前市場(chǎng)上的商業(yè)回報(bào)率約為5-10%,投資回報(bào)年限約為12-20年，計(jì)算的租賃時(shí)間定為365天/年。一般會(huì)取平均值8%做為商鋪的年投資回報(bào)率。加入銷(xiāo)售溢價(jià)因素時(shí)商鋪的年投資回報(bào)率業(yè)內(nèi)一般取值為6%租金還原法解讀序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)/路段所占權(quán)重租金/月/㎡租金取值1AW1Z1W1*Z12BW2Z2W2*Z23CW3Z3W3*Z34DW4Z4W4*Z45EW5Z5W5*Z5通過(guò)對(duì)項(xiàng)目四至及周邊的租金調(diào)研，得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)租金取值后除以加入銷(xiāo)售溢價(jià)后的年投資回報(bào)率取值即可推出項(xiàng)目售價(jià)步驟1：本項(xiàng)目月租金取值Z=W1*Z1+W2*Z2+W3*Z3+W4*Z4+W5*Z5步驟2：按照8%的年投資回報(bào)率計(jì)算售價(jià)本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格P=本項(xiàng)目月租金取值z(mì)*12/8%步驟3：考慮銷(xiāo)售溢價(jià)因素按照6%的年投資回報(bào)率計(jì)算售價(jià)本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格P=本項(xiàng)目月租金取值z(mì)*12/6%注：A-E代表四至路段或參考項(xiàng)目；W1-W5代表權(quán)重比分；Z1-Z5租金水平一般采集項(xiàng)目周邊四至路段及區(qū)域內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目的的租金水平做參考街鋪：分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深較短（單排鋪，進(jìn)深不大于30米），最高不超過(guò)3層，各店鋪面積較小，通常10-200平米之間商業(yè)街：2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道商業(yè)街區(qū)：2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)）集中式商業(yè)：寫(xiě)字樓、住宅或酒店附屬底商或獨(dú)立占地、零售、娛樂(lè)為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)。商業(yè)物業(yè)形態(tài)劃分各商業(yè)形態(tài)定價(jià)流程不同的商業(yè)物業(yè)形態(tài)在定價(jià)流程上存在一定的微差別，以市場(chǎng)比較法和租金還原法為基礎(chǔ)，對(duì)各類(lèi)商業(yè)定價(jià)流程進(jìn)行一定細(xì)分。底商定價(jià)流程街鋪定價(jià)流程此定價(jià)流程為單排街鋪1拖2或1拖3銷(xiāo)售定價(jià)流程單排街鋪如果僅一層，推導(dǎo)出銷(xiāo)售基價(jià)后直接進(jìn)行一鋪一價(jià)推導(dǎo)單排多層街鋪分層銷(xiāo)售，需參照分層定價(jià)系數(shù)對(duì)各層進(jìn)行定價(jià)（相對(duì)較少）街區(qū)商業(yè)定價(jià)流程街區(qū)式商業(yè)流程此定價(jià)流程為規(guī)模相對(duì)較大的街區(qū)商業(yè)定價(jià)流程，規(guī)模較大的街區(qū)式商業(yè)可不做分區(qū)定價(jià)1F如有內(nèi)外鋪情況需考慮內(nèi)外鋪價(jià)值系數(shù)根據(jù)根據(jù)企業(yè)銷(xiāo)售策略利潤(rùn)目標(biāo)對(duì)整體均價(jià)進(jìn)行微調(diào)集中式商業(yè)定價(jià)流程集中式商業(yè)流程市場(chǎng)比較法+租金還原法推導(dǎo)出項(xiàng)目1F銷(xiāo)售基價(jià)在各區(qū)均價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)樓層差價(jià)系數(shù)確定各區(qū)各層均價(jià)及整體均價(jià)在各層均價(jià)的基礎(chǔ)上考慮個(gè)鋪特性推導(dǎo)1鋪1價(jià)根據(jù)分區(qū)評(píng)分系數(shù)進(jìn)行1F分區(qū)定價(jià)此定價(jià)流程為規(guī)模相對(duì)較大的集中式商業(yè)定價(jià)流程，規(guī)模較大的集中式商業(yè)可不做分區(qū)定價(jià)根據(jù)根據(jù)企業(yè)銷(xiāo)售策略利潤(rùn)目標(biāo)對(duì)整體均價(jià)進(jìn)行微調(diào)商業(yè)定價(jià)案例分享案例1：蘇州合景峰匯（街區(qū)式商業(yè)定價(jià)案例）蘇州合景峰匯：中國(guó)首席代城市繁華體”（源于綜合體，超越綜合體），致力為蘇州打造城市客廳，為城市創(chuàng)造價(jià)值，項(xiàng)目涵蓋“一站式綠氧購(gòu)物中心、中國(guó)（蘇州）首創(chuàng)情景式立體商業(yè)街、城市中心豪宅、國(guó)際公寓、5A甲級(jí)智慧寫(xiě)字樓和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店”六大業(yè)態(tài)板塊，力爭(zhēng)打造成蘇州相城區(qū)“最中心、最智慧、最繁華、最非凡”的城市繁華體新地標(biāo)。定價(jià)分享主要針對(duì)合景峰匯8萬(wàn)方的情景式立體商業(yè)街的定價(jià)，定價(jià)過(guò)程中以市場(chǎng)比較法租金反推法為基礎(chǔ)，推導(dǎo)出項(xiàng)目分區(qū)定價(jià)、分層定價(jià)、分棟定價(jià)等定價(jià)環(huán)節(jié)街區(qū)式商業(yè)定價(jià)案例—合景峰匯市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算項(xiàng)目對(duì)比因素權(quán)重地段30%商業(yè)氛圍20%人流量16%周邊環(huán)境5%交通條件6%內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6%樓盤(pán)規(guī)模7%開(kāi)發(fā)商品牌4%經(jīng)營(yíng)公司6%總分100%序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品選擇1繁花世界廣場(chǎng)綜合體商業(yè)2相城區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體商業(yè)3金輝商業(yè)街項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)對(duì)比項(xiàng)目選擇：商業(yè)價(jià)值因素選擇及權(quán)重：選擇依據(jù)：繁花世界與本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)和區(qū)域繁華度上最相似；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為相城區(qū)區(qū)最具代理性可售商業(yè)，與本項(xiàng)目在綜合體性質(zhì)上較相似；金輝商業(yè)街距離本項(xiàng)目最近在售商業(yè)項(xiàng)目。序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿(mǎn)分本項(xiàng)目繁花世界廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金輝商業(yè)街均價(jià)（元/平方米）PXP1=55000P2=38000P3=357001地段30272923252商業(yè)氛圍20171915143人流量16131511104周邊環(huán)境543535交通條件655436內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施655537樓盤(pán)規(guī)模766638開(kāi)發(fā)商品牌433329經(jīng)營(yíng)公司65554合計(jì)10085907766價(jià)格測(cè)算：1、繁花世界：現(xiàn)一層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)為35000元/平方米，外街1拖2銷(xiāo)售均價(jià)30000元/平方米，1拖2按70%價(jià)值測(cè)算單層均價(jià)為43000，內(nèi)鋪總面積大于外鋪總面積，最終測(cè)算一層整體均價(jià)約38000元/平方米。2、金輝商業(yè)街：商業(yè)性質(zhì)為1拖2商業(yè)，價(jià)格25000元/平方米，1拖2按70%價(jià)值測(cè)算單層均價(jià)為35700元。市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的商業(yè)因素權(quán)重評(píng)分比較：步驟一：修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格P1=（85/90）X55000=52000（繁花世界）P2=（85/77）X38000=42000（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）P3=（85/66）X35700=46000（金輝商業(yè)街）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測(cè)算價(jià)格三個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：繁花世界在產(chǎn)品形態(tài)和銷(xiāo)售方式上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為50%；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同為綜合體項(xiàng)目，有內(nèi)街，有外街，屬同類(lèi)項(xiàng)目，定為30%；金輝商業(yè)街為同區(qū)域商業(yè)，商業(yè)價(jià)值有一定參考，定為20%PX=52000X50%+42000X30%+46000X20%

=47800根據(jù)市場(chǎng)比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段一層整體商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為47800元/平方米。通過(guò)市場(chǎng)比較法得出1F價(jià)格取值：47800元/㎡市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算元和路太湖路人民路1101701201308080根據(jù)市場(chǎng)租金調(diào)研，因本項(xiàng)目部分區(qū)域拆遷，無(wú)營(yíng)業(yè)商業(yè)，通過(guò)相應(yīng)區(qū)域租金分析。項(xiàng)目四至租金大約80-170元/平方米，部分為一、二層連體商業(yè)，如項(xiàng)目對(duì)面一、二層租金為110元，單層租金相對(duì)高出很多，同時(shí)本項(xiàng)目的售中商業(yè)必定會(huì)帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)租金大幅上漲，固整體一層租金平均值130元/平方米/月調(diào)研項(xiàng)目周邊四至租金，并取平均值，得出本項(xiàng)目現(xiàn)階段1F租金取值約為130元/㎡/月市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算案例：人民路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2011年12月萬(wàn)達(dá)正式開(kāi)業(yè)，目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)近三年，基本比較成熟，本次調(diào)研主要圍繞萬(wàn)達(dá)外街調(diào)研，二樓租金120-200不等，根據(jù)實(shí)際調(diào)研萬(wàn)達(dá)金街一層租金大約為二層租金的兩倍左右，一樓租金約240-400不等。店面面積樓層月租金每平米租金位置微時(shí)光150平米1-2層10000元67元/平/月商業(yè)街最差地段臺(tái)灣小站77平米2層12000元156元/平/月靠近馬鞍山路入口海之鮮120平米2層24000元200元/平/月2層扶梯口趣撈130平米2層16900元130元/平/月中間位置愛(ài)米粒68平米2層8160元120元/平/月中間位置中國(guó)移動(dòng)50平米2層10000元200元/平/月最靠近蕪湖路入口萬(wàn)達(dá)對(duì)面延齊門(mén)路商鋪?zhàn)饨穑科矫?0-110元/月）調(diào)研項(xiàng)目所屬商圈內(nèi)成熟的商業(yè)項(xiàng)目相城區(qū)萬(wàn)達(dá)金街作為租金調(diào)研對(duì)象，推導(dǎo)1F租金取值約為320元/月/㎡市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算權(quán)重加權(quán)測(cè)算租金：萬(wàn)達(dá)商業(yè)街與本項(xiàng)目商業(yè)模式較相似，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)有一定鋪助影響，權(quán)重定為60%；項(xiàng)目四至雖與項(xiàng)目地段最接近，但運(yùn)營(yíng)模式區(qū)別較大，權(quán)重定為40%；萬(wàn)達(dá)商業(yè)街一層租金320元/㎡/月，項(xiàng)目四至租金130元/㎡/月租金=320X60%+130X40%=244元/㎡/月目前商業(yè)價(jià)值測(cè)算（投資回報(bào)率8%計(jì)算）年租金為：2928元/平米目前平均每平米售價(jià)為：2928/8%=36600元加入銷(xiāo)售溢價(jià)因素的商業(yè)價(jià)格測(cè)算（投資回報(bào)率8%計(jì)算）考慮溢價(jià)因素每平售價(jià)為：2928/6%=48800元通過(guò)租金反推法推導(dǎo)出加入銷(xiāo)售溢價(jià)因素后的1F整體銷(xiāo)售均價(jià)為48800元/㎡，不加銷(xiāo)售溢價(jià)的1F均價(jià)為36600元/㎡注：商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)加大商鋪投資門(mén)檻，反映商鋪價(jià)值。雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)能在商鋪下次轉(zhuǎn)讓中收回，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)在經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生資金成本，租金反推法并未計(jì)入這部分成本，所以租金反推法計(jì)算出的售價(jià)比實(shí)際售價(jià)偏底。入市時(shí)間軸2013.42013.102014.42014.102015.42015.102016.42016.10備注市場(chǎng)比較法推算值4780049712517005376855919581566048262902市場(chǎng)比較法的價(jià)格增長(zhǎng)率按年均8%增長(zhǎng)率計(jì)算。租金反推法現(xiàn)有推算值3660038430403524236944488467124904851500租金增長(zhǎng)率估算：市場(chǎng)研究顯示區(qū)域年均租金上漲率約為8%-15%，租金增長(zhǎng)率估算取值10%。

銷(xiāo)售價(jià)格推導(dǎo)4220044071460264806950203524345476557201租金反推加入溢價(jià)的后的價(jià)格推算4880051240538025649259317622836539768667銷(xiāo)售價(jià)格推導(dǎo)48300504765275155130

57618602196293965784本項(xiàng)目既定的入市時(shí)間為2014年10月，入市時(shí)的合理售價(jià)區(qū)間在48000-55000之間，取平均值51500元/㎡作為1F的入市基價(jià)市場(chǎng)比較法租金還原法入市價(jià)值推算分區(qū)商業(yè)價(jià)值判斷分區(qū)商業(yè)均價(jià)推導(dǎo)元和路太湖路人民路大場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口二入口三入口四高峰值高峰值次峰值次峰值其次峰值根據(jù)商業(yè)街入口位置、周邊商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)劃情況為依據(jù)，劃分出整個(gè)商業(yè)街的人流峰值點(diǎn)。人流峰值計(jì)算：入口三：人民路、太湖路、大場(chǎng)路、購(gòu)物中心入口二：人民路、購(gòu)物中心、百貨店商業(yè)街中段：大場(chǎng)路、購(gòu)物中心、入口四入口一：人民路、百貨店社區(qū)規(guī)劃路：住宅社區(qū)、大場(chǎng)路分區(qū)商業(yè)價(jià)值判斷分區(qū)商業(yè)均價(jià)推導(dǎo)分區(qū)商業(yè)價(jià)值判斷分區(qū)商業(yè)均價(jià)推導(dǎo)元和路路太湖路人民路大場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路高階值段其次階值段沿街階值段A高階值段次階值段通過(guò)四至分析和項(xiàng)目規(guī)劃判斷：A：第二、三入口為第一最高階值段；B：中央內(nèi)街為第二次階值段；C：第一入口和沿線內(nèi)街為第三階段段；D:項(xiàng)目東段1拖2規(guī)劃道路沿街商業(yè)以沿街鋪面概念實(shí)現(xiàn)價(jià)值；ABCD根據(jù)對(duì)人流峰值的判斷，將整體商業(yè)分為A/B/C/D四個(gè)價(jià)值段，其中商業(yè)價(jià)值A(chǔ)＞B＞C＞D分區(qū)商業(yè)價(jià)值判斷分區(qū)商業(yè)均價(jià)推導(dǎo)影響因素總分ABCD客流量3.002.802.502.101