沈陽奧園策劃報告范本

年4月19日沈陽奧園策劃報告文檔僅供參考本案策劃體系1．策劃原則房地產(chǎn)策劃應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向。敝司在把握市場動態(tài)的同時，考慮到“沈陽奧林匹克花園”項目自身狀況及發(fā)展商的具體要求，適度并實際地進(jìn)行創(chuàng)新。并秉承以下策劃原則：1.1產(chǎn)品差異化原則只有細(xì)分市場，做出與眾不同的產(chǎn)品，或者說獨具個性的產(chǎn)品，才能區(qū)分于市場、吸引目標(biāo)客戶群體，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。1.2效益最大化原則只有使項目實現(xiàn)效益最大化的策劃，才是切實可行的成功策劃。1.3四位一體的原則如果說差異化及效益最大化原則帶有普遍性的話，那么本案策劃將在創(chuàng)新性、標(biāo)志性、品牌性和整體性上同時并舉，突顯沈陽奧園項目的操作原則。創(chuàng)新性只有創(chuàng)新才能發(fā)展，適度合理的創(chuàng)新是本案優(yōu)于其它項目的重要競爭力以及奧園“升新版”的必然要求。標(biāo)志性按照貴司“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點”的開發(fā)思路與及本案得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，憑借奧林匹克花園的品牌效應(yīng)，整合資源，打造沈陽市程碑式的標(biāo)志性物業(yè)。品牌性經(jīng)過成功運作沈陽奧園項目，在樹立起項目品牌的同時，建立中體的地產(chǎn)企業(yè)品牌。整體性使項目在突顯個性的同時，又與區(qū)域整體渾然一體，形成一種區(qū)域環(huán)境的大氣勢、大氣候，并引導(dǎo)本案區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)。2．策劃方法敝司不但創(chuàng)立“全案策劃”的先進(jìn)理念，而且在具體策劃中亦形成了調(diào)查、思考、研究、診斷、策劃的循環(huán)工作流程，及各細(xì)步的具體工作方法。本案策劃的主要思路是：（1）擬用本案的策劃原則為核心指導(dǎo)思想，經(jīng)過調(diào)查和分析，抓住市場空白點，細(xì)分市場，找準(zhǔn)奧林匹克花園在沈陽的目標(biāo)客戶，然后作出準(zhǔn)確的市場定位。（2）根據(jù)沈陽市場的實際情況，努力、務(wù)實地進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，尋求新的價值突破點和發(fā)展契機，并與周邊環(huán)境（即區(qū)域環(huán)境）相結(jié)合。3．基本目標(biāo)策劃目標(biāo)是促成物業(yè)達(dá)到最佳的市場效應(yīng)（效益目標(biāo)和形象目標(biāo)）。物業(yè)的成功運作往往取決于綜合因素。從市場營銷角度看，前期策劃奠定了后期策劃的基礎(chǔ)。3.1物業(yè)目標(biāo)沈陽樓市領(lǐng)跑者，沈陽市最具購買價值的房子，沈陽市標(biāo)志性超大型運動主題社區(qū)。實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，社會效應(yīng)、品牌效益“多贏”的利益空間。3.2策劃目標(biāo)為實現(xiàn)物業(yè)目標(biāo)提供全方位的、邏輯性、實踐性強的理論支撐，并為規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計提供指導(dǎo)方向及參數(shù)依據(jù)。3.3本方案目標(biāo)本方案為策劃成果的第一步驟，主要闡明策劃方案的框架及主要內(nèi)容，經(jīng)過細(xì)分市場分析及方案對比，確定本案開發(fā)的戰(zhàn)略方向及指導(dǎo)原則，明確“如何做”以及“怎樣賣”等重要問題。第一部分

本案宏觀與中觀環(huán)境分析1.本案宏觀環(huán)境分析1.1全國房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境分析1.1.1良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)發(fā)展注入強勢后勁今年前三季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為71682億元，按可比價格計算，比上年同期增長7.9%，同比加快0.3個百分點，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值8959億元，增長3.0%;第二產(chǎn)業(yè)38168億元，增長10.0%;第三產(chǎn)業(yè)24555億元，增長6.6%。前三季度中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特點是：經(jīng)濟(jì)增速逐季小幅回升；經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量總體良好；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)步發(fā)展；工業(yè)生產(chǎn)增長穩(wěn)定；固定資產(chǎn)投資加速增長；市場銷售平穩(wěn)增長，價格基本穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)效益逐步改進(jìn)；進(jìn)出口仍保持增長，但增幅回落；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長。調(diào)查顯示，今年1-3季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5793元，與去年同期相比，實際增長17.2%。其中，來自工薪的收入增長迅速，人均達(dá)到4326元，比去年同期增長20%，占家庭總收入的比重上升到70.5%；轉(zhuǎn)移性收入為1499元，比去年同期增長了23.8%，占家庭總收入的24.4%。從事個體經(jīng)營所獲得凈收入為230元，比去年同期增長14.7%，占家庭總收入的3.8%；但財產(chǎn)性收入為81元，比去年同期下降15.5%，占家庭總收入的1.3%。同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，第三季度，綜合描述消費者對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況滿意程度和對未來經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期的消費者信心指數(shù)，走勢平穩(wěn)，7月份，為97.3點，8月份，小幅回落至97.2點，9月份，又反彈至97.3點。而且，消費者對國家經(jīng)濟(jì)的走向也頗具信心。9月份，分別有38%和46%的消費者表示，過去9個月的經(jīng)濟(jì)走勢要好于自己的預(yù)期和與預(yù)期相當(dāng)，而認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較預(yù)期差的只有15%。1.1.2宏觀政策調(diào)控為房地產(chǎn)發(fā)展保駕護(hù)航最近，國家和地方的房地產(chǎn)政策方面動作頻頻。前不久，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費，新的收費水平平均降低幅度約60%，部分城市降幅達(dá)80%以上。這是繼去年４月財政部、建設(shè)部宣布取消47項住宅建設(shè)收費項目之后的又一次政策調(diào)整。幾乎是在同時，廣東省政府宣布對15項房地產(chǎn)收費項目作出重大調(diào)整，此項政策旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商“減負(fù)”，按此新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)成本可降低4-5個百分點。而北京從1月1日起，取消了住房交易手續(xù)費。據(jù)了解不少城市也早已開始對房地產(chǎn)收費進(jìn)行清理，并適時對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。據(jù)了解，有關(guān)部門正在研究對涉及房地產(chǎn)稅費的另外一些重大政策進(jìn)行改革。譬如，探討將現(xiàn)有契稅從3%-4%調(diào)整至1%左右的可能性。而上海市個人住房貸款利息能夠抵扣個人所得稅的做法，對于國家出臺有關(guān)政策也具有很強的參考價值。針對中國局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題，近日，建設(shè)部、國家計委、財政部等六部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確要求各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要做到五“不”?！拔宀弧闭哒{(diào)控樓市政策一凡未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用，商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款政策二對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目政策三對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，凡未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地政策四對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、開工報告的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款政策五對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處1.1.3住房制度改革將成為房地產(chǎn)發(fā)展的助推器1991年中國人均住房面積7平方米，已經(jīng)達(dá)到10.5平方米，的時間增加了50%。到底，中國城鄉(xiāng)住宅竣工面積已經(jīng)達(dá)到13億多平方米，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國的一個重要產(chǎn)業(yè)，去年房地產(chǎn)業(yè)為中國GDP增長率的貢獻(xiàn)率約為兩個百分點。這來中國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之大、格局變化之快居世界之首。在中國實行計劃經(jīng)濟(jì)時，民眾根本不用自己花錢買房子，城市居民住在單位分配的房子里。1980年，鄧小平提出要考慮城市建設(shè)住宅分配房的一系列政策。1992年，鄧小平南巡講話掀起了中國房地產(chǎn)業(yè)的熱潮。1998年起，國有單位全部停止實物分房，實現(xiàn)住房貨幣化分配，培育和規(guī)范了住房交易市場。住房制度的改革，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和新的消費熱點。同時，從1990年到中國土地經(jīng)歷了兩次制度改革。第一次改革實現(xiàn)了地產(chǎn)商品化，今年7月1日開始實行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓國有土地，改變了土地商品化但沒有市場化所出現(xiàn)的不公平競爭和腐敗滋生的現(xiàn)象，使中國房地產(chǎn)走向更加健康的道路。房改和地改是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩架發(fā)動機，這兩架發(fā)動機帶動了中國房地產(chǎn)業(yè)的翱翔。專家預(yù)計，現(xiàn)在美國的住宅產(chǎn)業(yè)占美國GDP的17%左右，中國只有7%左右，中國的房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間。而十六大的召開以及中國雄心勃勃的發(fā)展計劃，將成為住房建設(shè)的助推器。1.1.4當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的有利因素◎國家的重視。在國家制定的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。指出：“城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”（指建筑面積，合使用面積16.54平方米），要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”?！蚍康禺a(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)一致。國家在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而要實現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必然伴隨有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展?！驀艺叩闹С?。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在今后仍將發(fā)揮重要作用。國家和有關(guān)部門還將根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況和需要，制定相應(yīng)的支持政策?！蛉藗冏》坑^念上的認(rèn)可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑?！蚍康禺a(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費者權(quán)益意識的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進(jìn)步?！蚍康禺a(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。當(dāng)前，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅的供應(yīng)量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。◎社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。◎加入WTO的促進(jìn)作用。中國已加入WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準(zhǔn)則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進(jìn)入中國的房地產(chǎn)業(yè)。隨著進(jìn)入WTO，汽車進(jìn)口關(guān)稅的降低和國產(chǎn)汽車的降低，汽車在今年將初步進(jìn)入消費熱點階段。據(jù)最新統(tǒng)計，北京市170萬輛汽車中，有一半是私車，有車的家庭占全市家庭總數(shù)的12％，而且隨著公路，特別是高速公路網(wǎng)的完善，富裕階層住宅郊區(qū)化的趨勢已有所顯現(xiàn)。估計這個趨勢將很快在其它大城市出現(xiàn)。

1.2前三季度中國房地產(chǎn)發(fā)展情況狀況今年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長勢頭。其中，一季度房地產(chǎn)投資同期增長36.2％，創(chuàng)下了近幾年來的同期最高紀(jì)錄。專家認(rèn)為，不論是從房地產(chǎn)本身的發(fā)展周期看，還是從外部環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況看，房地產(chǎn)業(yè)正理性步入牛市，正進(jìn)入發(fā)展的春天。前三季度中國房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長城市市政建設(shè)的加快，危房改造力度的加大，房改政策的進(jìn)一步實施以及小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展等，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。1-3季度，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4862.7億元，增長29.4%，比上年同期回落1個百分點，比上半年回落3.5個百分點。1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于民間資本從資金來源看，國內(nèi)貸款比重下降，民間資本比重上升。國內(nèi)貸款1372.8億元，占資金來源的22.7%；自籌資金1827.3億元，占30.3%；其它資金2731.6億元，占45.2%，其中定金及預(yù)收款2294.9億元，占資金來源的38%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的七成資金來源于業(yè)主的定金和預(yù)收款以及房地產(chǎn)開發(fā)單位的自籌資金。近年來，隨著福利分房制度的取消，個人購房比例不斷上升，已達(dá)90.5%，這也使個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實需求，在推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，防止了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。1.2.3商品房銷售勢頭良好隨著居民收入水平的提高，房改制度的深入推進(jìn)和城市危房改造力度的加大，居民對商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求大幅增加，房地產(chǎn)市場升溫，帶動了商品房銷售的快速增長。1-3季度，商品房銷售額2635.4億元，增長31.9%，比上半年提高9.5個百分點。隨著居民富裕程度不斷提高和投資意識日益增強，擁有多套住宅的家庭逐漸增多。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前9.6%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地產(chǎn)市場上外來購房者占有很大比例，上海已達(dá)53%，這些購房者多以投資為目的，而且購買目標(biāo)多為高檔住宅。隨著居民收入的增加，居民改進(jìn)住房條件的迫切需求和以投資為目的的購房行為成為刺激房地產(chǎn)市場升溫的重要因素。1.2.4商品房價格偏高1-9月份，商品房竣工面積11342.1萬平方米，增長26.4%。銷售面積11129.1萬平方米，增長24%。二者增速相差2.4個百分點，實際面積之差達(dá)到213萬平方米。隨著竣工面積的不斷加大，將對房地產(chǎn)市場的供需矛盾造成壓力。房地產(chǎn)價格偏高是影響居民有效需求增加的主要障礙。根據(jù)數(shù)據(jù)測算，全國商品房住宅平均價格為2227.1元/平方米，比上年同期上漲137.1元/平方米。北京、上海、廣東、天津、遼寧和海南六省市價格高于全國平均水平。北京市商品房價格最高，平均達(dá)4517.2元/平方米。上海次之，平均為3836.9元/平方米。最低的是江西省，平均為904元/平方米。商品房銷售價格偏高，使中低收入家庭購房能力受到較大影響。另外，商品房售后服務(wù)問題較多，如因面積縮水、合同欺詐、物業(yè)糾紛等使購房者訴諸法律的事件增多，侵害了購房者的合法權(quán)益，也影響了居民購房的消費信心，一定程度上影響了房地產(chǎn)市場有效需求的進(jìn)一步提高。1.2.5中國商品房開始大量空置最新統(tǒng)計顯示，今年以來，中國商品房空置面積增勢明顯，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，1至8月份，中國商品房空置面積同比增長14．1％，增幅比去年同期增加3．2個百分點。其中，空置一年以上的商品房面積為4397萬平方米，同比增長了11．5％。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金、商品房竣工面積和商品房平均銷售價格亦呈增勢。但總體講，今年以來的“國房景氣指數(shù)”保持了平穩(wěn)發(fā)展的走勢；特別是4月份以來，該指數(shù)不但保持了一定的高度，而且波動幅度較小，反映出中國房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進(jìn)入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的階段。1.3全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢近兩三年中國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入了新的發(fā)展周期。這一個周期是從1999年開始復(fù)蘇，能夠延續(xù)到左右。從現(xiàn)在的情況來看，當(dāng)前處于一個上升期，或者是升溫階段。因此，房地產(chǎn)就當(dāng)前的景氣狀態(tài)至少還能夠再持續(xù)兩三年時間(6-7年為一個波動周期)。1.3.1市場需求全面穩(wěn)定增長國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和國家擴(kuò)大內(nèi)需啟動消費等政策的引導(dǎo)，使中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的增長周期，房地產(chǎn)需求將隨之全面興旺。一是人們改進(jìn)住房條件的需要，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)人均住房僅14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大；二是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿作用。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用。同時，中國加入WTO也促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費需求的較大增長。1.3.2住宅質(zhì)量全方位提高隨著人民群眾的生活質(zhì)量有了很大程度的改進(jìn)，對住房的需求從居屋住房向舒適住房轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)品的市場競爭會更加激烈。開發(fā)商惟有全面提高住宅質(zhì)量，才能適應(yīng)市場要求。1.3.3房地產(chǎn)行業(yè)競爭將發(fā)生深層變化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，當(dāng)前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。打造一個知名品牌，將成為企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。1.3.4未來5-中國房地產(chǎn)業(yè)仍將強勁增長近年來，中國房地產(chǎn)市場雖然在局部區(qū)位以及部分項目中存在有效需求不足、甚至產(chǎn)品積壓現(xiàn)象，但總體上房地產(chǎn)市場發(fā)展并未產(chǎn)生過熱現(xiàn)象。有關(guān)專家預(yù)測，在未來5-，中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持強勁增長勢頭。從1998年起，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)4年快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資持續(xù)幾年保持較高的增長速度。中國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，主要得益于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，國家對住宅建設(shè)的重視，將住房消費作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面。近幾年陸續(xù)出臺的房改政策、開放住房二級市場政策、稅收鼓勵政策及住房信貸政策，對啟動個人住房消費，搞活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的影響。有關(guān)專家預(yù)測，今后中國房地產(chǎn)開發(fā)總量還會增加，如果各項政策調(diào)整、落實到位，依然可能保持較高增長幅度。2．本案中觀環(huán)境分析2.1沈陽國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃沈陽國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃主要是：以增強城市綜合實力為中心，提高城鄉(xiāng)居民生活水平為出發(fā)點，以制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新為動力，抓住加人WTO的機遇，深化改革，擴(kuò)大開放，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，進(jìn)一步增強投資、出口、消費三大需求的拉動力，努力提高經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步。的主要預(yù)期目標(biāo)為:◎全市經(jīng)濟(jì)增長率10%?！蚣Z食產(chǎn)量275萬噸?！蚬I(yè)增加值增長10.3%?！蛉鐣潭ㄙY產(chǎn)投資340億元，增長12%?！虻胤截斦杖?9.7億元，增長11%?！虺隹诳傤~增長12%?！?qū)嶋H利用外資增長10%?！蛏鐣M品零售總額685億元，增長10%?！蚓用裣M價格指數(shù)保持上年水平或略有提高?！蛉丝诔錾?.88‰；人口自然增長率0.96‰。◎城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入增長8%；農(nóng)民人均純收入增長6%?！虺擎?zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。主要任務(wù)：◎以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，促進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展◎加大重點項目實施力度，促進(jìn)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長◎完善消費政策，開拓消費市場，努力擴(kuò)大需求◎適應(yīng)加入WTO的新形勢，擴(kuò)大對外開放◎以提高城鄉(xiāng)居民收入為出發(fā)點，推進(jìn)社會全面進(jìn)步◎全面啟動渾南地區(qū)、鐵西工業(yè)區(qū)的開發(fā)改造，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展◎加強和改進(jìn)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序◎做好加入世貿(mào)組織的應(yīng)對工作，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好環(huán)境2.2沈陽房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析指標(biāo)GDP工業(yè)產(chǎn)值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資住宅投資基本建設(shè)投資社會消費品零售額進(jìn)出口額實際利用外資財政收入人均可支配收入數(shù)值(億元)670.01148.6107.228.225.850.9376.513.0億美元6.4億美元33.73983元增長率9.3%14.5%20.9%32.2%39.5%6.6%10.0%17.2%2.2%19.4%8.4%2.2.1全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍前三季度，沈陽市國民經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，經(jīng)濟(jì)效益明顯改進(jìn)，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量較高。投資、消費和出口三大需求拉動了全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。主要表現(xiàn)為：國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)，產(chǎn)銷率回升；投資增速較快；市場銷售平穩(wěn)，出口保持增長，實際利用外資實現(xiàn)增長；財政收支增速加快，金融形勢穩(wěn)定；居民收入繼續(xù)增加，物價持續(xù)走低。具體特點如下：◎國內(nèi)生產(chǎn)總值增長9.3%◎工業(yè)增速趨緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益趨好，產(chǎn)銷率有所回升◎固定資產(chǎn)投資力度進(jìn)一步加大，更新改造成為增長熱點◎市場銷售穩(wěn)定，出口保持增長，實際利用外資狀況有所改進(jìn)◎財政收支增長加快，金融形勢基本穩(wěn)定◎物價水平繼續(xù)走低，居民收入大幅度增長總的看，沈陽市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢是健康向上的，但也存在一些問題：一是第三產(chǎn)業(yè)增速較低；二是外經(jīng)形勢嚴(yán)峻；三是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不佳，與居民收入增長無明顯改進(jìn)和物價水平持續(xù)下降，形成不良循環(huán)。第四季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依然存在投資、消費需求穩(wěn)定增長、工業(yè)生產(chǎn)狀況不斷改進(jìn)、企業(yè)效益提高的有利因素。而且，為了迎接“十六”大的召開，社會各界所激發(fā)出來的加快發(fā)展的熱情正在上升，有助于拉動投資、消費、生產(chǎn)等方面的增長。因此，如果形勢不出現(xiàn)大的波動，預(yù)計全市國民經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)呈現(xiàn)較快的增長，其中固定資產(chǎn)投資、引進(jìn)外資等方面按照常規(guī)將有更快的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增長10%的目標(biāo)是將可能實現(xiàn)。2.2.2城市居民收入增加與消費增長將促進(jìn)本市房地產(chǎn)發(fā)展消費市場穩(wěn)中趨活。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)暖，沈陽消費信心指數(shù)不斷上升，假日休閑、旅游、娛樂等消費逐漸成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的新亮點，特別是國家公務(wù)員和企事業(yè)單位職工增加工資措施的逐步到位，對改進(jìn)消費預(yù)期起到明顯促進(jìn)作用，城鄉(xiāng)消費市場持續(xù)活躍。上半年沈陽市社會消費品零售總額達(dá)298億元，同比增長10.9％。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查表明，今年上半年，居住類消費在該市居民的消費性支出中增幅最快，人均達(dá)305.2元，同比增長61.2%。抽樣調(diào)查表明，沈陽市上半年居民人均消費性總支出為３０５３．７元，比上年同期增長１２．２％，其中居住類消費增幅最高，其次分別為交通通信類、教育文化娛樂類、食品類、衣著類。居住類消費是指與居住有關(guān)的支出，包括用于裝修住房的建筑材料及人工費、房租、水、電、燃料方面的支出。調(diào)查資料顯示，與去年同期相比，上半年各月沈陽居民用于居住方面的消費支出均保持了兩位數(shù)增長。主要原因有：一是裝修、裝潢消費增加。上半年，全市居民用于裝修裝飾房屋消費人均達(dá)１７．９４元，同比增加３２．９％，市場表現(xiàn)為沒裝修的家庭開始裝修，已經(jīng)裝修的再更新裝修，提高檔次，講究環(huán)保；二是物業(yè)管理費支出的增加；三是居住環(huán)境的改進(jìn)和消費檔次的提高。上半年，全市居民人均購房支出比上年同期增加了１．１倍，全市人均居住面積同比增加了５％。在收入、價格、供給等因素的支持下，預(yù)計消費增長不會顯著回落，增長率與上年大致持平。未來促使消費穩(wěn)定增長的因素，一是城市居民收入將進(jìn)一步增加。除正常的增資因素外,國家決定下半年再次給公務(wù)員加薪,這將有利于城市居民收入的增加，預(yù)計全年城市居民人均可支配收入增幅將在8%以上。二是沈陽市假日消費比較集中，“十·一”等假日消費將保持較快增長；三是新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，促進(jìn)消費增長；四是以房地產(chǎn)業(yè)和汽車業(yè)為軸心帶動消費市場繁榮的產(chǎn)業(yè)消費方興未艾,住房、汽車消費前景廣闊,將帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費品的增長。2.2.3城建全面啟動促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長今年，隨著市政府投資工作力度的加大，投資總量大幅增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。全市累計完成固定資產(chǎn)投資、基本建設(shè)完成投資、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資實現(xiàn)了快速增長，同期增長均達(dá)三成以上。城市建設(shè)全面啟動，成為投資亮點。今年是沈陽市城建投入最多的一年，計劃實施83個項目，總投資達(dá)50億元以上。上半年開工60項，開工率72%，完成投資14.6億元，占基本建設(shè)投資的46.9%，強有力地拉動了基建投資的高速增長?！霸鲩L點工程”領(lǐng)銜，帶動技改投資高速增長；土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的實施，進(jìn)一步激活了房地產(chǎn)市場；一產(chǎn)投資比重下降，三產(chǎn)投資比重上升；13個區(qū)、縣（市）成為拉動投資新的增長點；渾南新區(qū)建設(shè)全面鋪開，投資急劇上揚。今年，沈陽市把渾南新區(qū)作為投資建設(shè)重點，進(jìn)一步加大其招商引資力度。隨著建設(shè)的大面積鋪開，投資急劇上揚。上半年累計完成投資5.5億元（不包括房地產(chǎn)開發(fā)），同比增長四倍之多。令人矚目的五里河公園以及銀科廣場的建設(shè)勢必給新區(qū)增加新的景觀。從當(dāng)前投資增長趨勢來看，促使投資較快增長的有利因素仍將繼續(xù)發(fā)揮積極作用，一是城市綠化建設(shè)的全面展開和道路改造工程的進(jìn)展順利，將繼續(xù)帶動基本建設(shè)的高速增長。二是住宅市場的購銷兩旺，也將帶動以住宅為主體的房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅度上升。更改投資總量也仍將保持一定規(guī)模。2.3沈陽城建發(fā)展及總體規(guī)劃分析2.3.1沈陽城市簡介及城建發(fā)展沈陽市是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融和商業(yè)中心，也是東北最大的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，國家級歷史文化名城和旅游城市?，F(xiàn)轄的一市九區(qū)三縣，總面積12，980平方公里，總?cè)丝?89萬，其中，市區(qū)人口487萬。具有地理位置優(yōu)越，資源豐富，交通發(fā)達(dá)，城市功能完備等優(yōu)勢。改革開放以來，沈陽市堅持城建對外開放，加快城市建設(shè)的方針，加大城建資金投入，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完備，城市功能不斷拓寬，城市環(huán)境愈加改進(jìn)。當(dāng)前，沈陽發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)建設(shè)已具備良好的投資環(huán)境與諸多優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：在以沈陽為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國著名的鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧煤基地鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為核心的共有2400萬人口的遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)區(qū)。載體資源：沈陽作為中心城市，城市功能和載體能力，構(gòu)成了遼寧乃至東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融、交通中心。如經(jīng)濟(jì)方面，綜合經(jīng)濟(jì)實力在中國地市級以上城市名列第五，在東北地區(qū)名列第一；文化方面，是著名的歷史文化名城，有遠(yuǎn)古7200多年的新樂文化，有近代300多年的滿清文化，是遼河流域文化的發(fā)源地，最終形成了中國東北文化；商貿(mào)方面，沈陽的商貿(mào)流通體系十分完備，擁有生產(chǎn)資料市場56處、集貿(mào)市場457處，年成交額超億元的市場達(dá)48處。商流、物流堪稱東北之冠。旅游資源：聞名遐邇的古新樂遺址、清故宮、皇家陵寢、古盛京一條街以及45億年的古隕石山、奇特的怪坡、棋盤山風(fēng)景區(qū)等眾多名勝古跡，成為中國優(yōu)秀旅游城市的象征。素有"東方魯爾"之稱的沈陽，如今難覓工廠黑煙，告別"缺水少綠"現(xiàn)象。當(dāng)前，沈陽已走出了世界十大污染城市黑名單。1998年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。4月榮獲國際地方環(huán)境保護(hù)委員會行動獎。城市建設(shè)：去年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)建筑投資85億元，建筑施工13132萬平方米，竣工面積572萬平方米。人均居住面積達(dá)到8.79平方米。近年來，沈陽致力于實施建設(shè)事業(yè)的對外開放發(fā)展戰(zhàn)略，擴(kuò)大同世界各國的許多城市和地區(qū)的交流與合作，加快城市建設(shè)的步伐。繼1997年與香港長江集團(tuán)合作建設(shè)大二環(huán)道橋工程后，又與香港新世界集團(tuán)合作，投資1.7億美元全面啟動建設(shè)了王家莊新世界花園，與韓國SR集團(tuán)合作，投資3億美元創(chuàng)造了沈陽城市建設(shè)史上招商引資額最大、外資注入最多、開放范圍最廣、規(guī)劃設(shè)計檔次最高的住宅建設(shè)的成功范例。截止到去年，全市已批準(zhǔn)實施的建設(shè)利用外資項目累計達(dá)到569個，合同利用外資額15億美元，實際利用外資12億美元。2.3.2沈陽未來城市總體規(guī)劃未來城市規(guī)劃區(qū)范圍1220平方公里。目標(biāo)：城市人口達(dá)443萬，中心城區(qū)建設(shè)用地303平方公里。：城市人口達(dá)472萬，中心城區(qū)建設(shè)用地350平方公里。在市域范圍內(nèi)形成以中心城區(qū)為中心，以交通干道為依托，產(chǎn)業(yè)布局合理，職能分工明確，規(guī)模適度發(fā)展，充分發(fā)揮優(yōu)勢，形成相對完整的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)，使農(nóng)村人口有序地向城鎮(zhèn)聚集。改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過度集中在中心城區(qū)的狀況，拓展城市的發(fā)展空間，在市域范圍內(nèi)實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。在中心城區(qū)以核心區(qū)為核心，周圍的4個副城、2個組團(tuán)既與核心區(qū)保持緊密聯(lián)系，又相互獨立，形成中心組團(tuán)式的布局，為中心城區(qū)開辟良好的發(fā)展空間，使城市向松散布局過渡。同時為解決城市交通問題、創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境提供條件。（1996-）沈陽城市總體規(guī)劃中心城區(qū)副城組團(tuán)1個，面積1150km2，由核心區(qū)(三環(huán)以內(nèi))，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，蘇家屯(城區(qū))、虎石臺、輝山4個副城，汪家、道義2個組團(tuán)組成。2個，面積22km2，總?cè)丝?0萬，包括汪家、道義2個組團(tuán)。其中汪家組團(tuán)在三環(huán)路以外，沈撫高速公路以南。蘇撫鐵路以北，以安排東陵區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主，形成獨立的產(chǎn)業(yè)和生活組團(tuán)，用地10平方公里，人口10萬人左右。衛(wèi)星城6個，包括新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)，團(tuán)結(jié)湖旅游度假村。小城鎮(zhèn)50個(至)，規(guī)模1-3萬人。市域面積12980km2市區(qū)面積3495km2（1996-）沈陽城市總體規(guī)劃中心城區(qū)副城組團(tuán)1個，面積1150km2，由核心區(qū)(三環(huán)以內(nèi))，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，蘇家屯(城區(qū))、虎石臺、輝山4個副城，汪家、道義2個組團(tuán)組成。2個，面積22km2，總?cè)丝?0萬，包括汪家、道義2個組團(tuán)。其中汪家組團(tuán)在三環(huán)路以外，沈撫高速公路以南。蘇撫鐵路以北，以安排東陵區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主，形成獨立的產(chǎn)業(yè)和生活組團(tuán)，用地10平方公里，人口10萬人左右。衛(wèi)星城6個，包括新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)，團(tuán)結(jié)湖旅游度假村。小城鎮(zhèn)50個(至)，規(guī)模1-3萬人。市域面積12980km2市區(qū)面積3495km22.3.3十五期間沈陽將建成多功能區(qū)域中心城市沈陽市的城市建設(shè)與發(fā)展將遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步完善城市功能，把沈陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市。到，沈陽市民人居質(zhì)量將達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平，全市所有的棚戶區(qū)將得到改造，城市布局也將更加合理。根據(jù)這一規(guī)劃，到“十五”期末，沈陽要成為布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、人民安居樂業(yè)的多功能區(qū)域中心城市。（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括交通體系、水源及其配套設(shè)施和能源開發(fā)與利用，將是“十五”的重頭戲。城市交通主要是加強軌道交通和“一環(huán)五射”高速公路系統(tǒng)及“一橫兩縱兩環(huán)”的城市快速、準(zhǔn)快速系統(tǒng)建設(shè)，優(yōu)先發(fā)展公共交通事業(yè)，形成以公共交通為主的城市客運體系，提高市內(nèi)交通現(xiàn)代化水平。在供熱方面，加快發(fā)展城市集中供熱，集中供熱率要達(dá)到65％。（2）住宅建設(shè)以改進(jìn)城市環(huán)境和提高居住質(zhì)量為目標(biāo)，加速規(guī)模化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，在消除棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上，重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，適度發(fā)展中高檔商品房。一環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格控制住宅建設(shè)，新建住宅向二環(huán)路三環(huán)路之間轉(zhuǎn)移，有計劃地疏散中心城區(qū)人口。到，平均年新增住宅建筑面積不少于450萬平方米，城市住宅面積達(dá)到9192萬平方米。（3）城市景觀及綠化重點是加強二環(huán)沿線、二環(huán)與三環(huán)高速公路之間、城市出口路、鐵路沿線、渾河南北灘地、南北運河以及中心城區(qū)邊緣地帶的綠地建設(shè)，營造城市綠肺系統(tǒng)。要分期拆除十所中小公園的圍墻，建設(shè)開放式花園，為百姓生活提供更多的休閑娛樂場所。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)留總占地面積的3-5％或交納相應(yīng)的補償金，建設(shè)市政綠地。到，人均綠地面積達(dá)到12平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35％。主要街道沿線的圍墻、房屋立面按照規(guī)劃進(jìn)行整修和裝飾，采取通透式、無障礙式進(jìn)行圍墻和道路建設(shè)。（4）全面推進(jìn)“三大核心區(qū)”渾南新區(qū)（開發(fā)重點）21世紀(jì)的沈陽將以渾南新區(qū)為形象代表。近來沈陽市政府已全面啟動建設(shè)渾南新區(qū)，利用十年或者更長期滾動，斥巨資將120平方公里的渾南新區(qū)建成一個集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、金融商貿(mào)、生活居住和旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，以此加速老工業(yè)基地改造，促進(jìn)沈陽與國際化城市接軌。將渾南新區(qū)建設(shè)成為融國際商貿(mào)核心區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、都市文化博覽區(qū)為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型花園新城區(qū)。按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)將建成高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、居住區(qū)和大學(xué)城等四個功能區(qū)。首期開發(fā)目標(biāo)是，到沈陽市將投資220多億元，初步建成新區(qū)面積35平方公里，當(dāng)年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入800億元，引進(jìn)外資額達(dá)到８億美元。在城市建設(shè)方面，沈陽市將充分利用渾河這一景觀資源，參照世界著名濱水城市的治河模式，把渾河及其兩岸建成集自然風(fēng)光、休閑旅游、防洪設(shè)施于一體的觀光旅游帶。棋盤山國際旅游度假開發(fā)區(qū)棋盤山風(fēng)景區(qū)，距市區(qū)17公里，是長白山的余脈，海拔264米。具有豐富的自然景觀和人文景觀，其中自然景觀主要由“三山一水”組成，輝山、棋盤山、大洋山環(huán)抱著碧波蕩漾的秀湖。1998年，原輝山風(fēng)景區(qū)更名為棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)，標(biāo)志著景區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)入一個新的歷史時期。當(dāng)前，棋盤山風(fēng)景區(qū)已初具規(guī)模。按照規(guī)劃，棋盤山要建設(shè)成為現(xiàn)代化、多功能的國際旅游度假區(qū)，成為沈陽市主打的三大王牌之一，即與渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、鐵西裝備制造基地互為支撐的具有國際水準(zhǔn)、現(xiàn)代水平的沈陽旅游產(chǎn)業(yè)新區(qū)，成為“沈陽東部青山城”的起點。棋盤山旅游開發(fā)區(qū)的規(guī)劃設(shè)想為，開發(fā)區(qū)（東部副城）東與撫順交界，西至沈哈高速公路，北起邱家溝，南至渾河，規(guī)劃面積203平方公里，現(xiàn)有林地面積97平方公里，水域面積7平方公里。確定的總體規(guī)劃構(gòu)想是：建設(shè)一個新區(qū)（副城），構(gòu)筑四種功能。即：運動休閑區(qū)，生態(tài)觀光區(qū)，度假中心區(qū)，文化娛樂區(qū)。其中度假中心區(qū)，位于植物園周圍，旅游路兩側(cè)，即《沈陽市城市總體規(guī)劃》東部副城區(qū)（本案地塊所在片區(qū)）。規(guī)劃總用地54平方公里，前城市建設(shè)用地6平方公里。副城區(qū)以建設(shè)低層，低密度的中高檔住宅為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔，是滿足生活居住、會議接待、商業(yè)購物、行政管理、旅游度假、科研教育等綜合服務(wù)的功能區(qū)。主要規(guī)劃項目有奧林匹克花園、國際會議中心、國際會展中心等。政府為加快棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)開發(fā)，今年全面確定并包裝推出了11類共58個招商投資項目。涵蓋旅游類、房地產(chǎn)類、文化體育類、基礎(chǔ)設(shè)施類等多個方面，并在開發(fā)區(qū)的土地政策方面給予支持與優(yōu)惠。鐵西裝備制造基地（略）（5）建設(shè)10個大型居住區(qū)3-5年內(nèi)，沈陽市將在城市周邊建10個大型居住區(qū)，并首批推出丁香5等幅地塊，總面積631公頃，分布在沈陽的西南、西北、東南地區(qū)，以農(nóng)用地為主。十大居住區(qū)規(guī)劃主要遵循以下幾個原則：一是均衡分布，10個居住區(qū)每個面積基本在1平方公里以上，且10個區(qū)均勻分布在市郊的各個方向；是交通便利，10個居住區(qū)全部位于二環(huán)或三環(huán)的附近；三是均規(guī)劃在正在建設(shè)和準(zhǔn)備建設(shè)的公園、綠地、水系附近，充分地體現(xiàn)人居精神，為居民提供一個絕佳的居住環(huán)境。

3-5年內(nèi)沈陽市將建設(shè)的10個大型居住區(qū)居住區(qū)一渾南新區(qū)的渾南居住小區(qū)居住區(qū)二鐵西和張士改造區(qū)的鐵西居住區(qū)居住區(qū)三東陵方家欄地區(qū)的方家欄居住區(qū)居住區(qū)四北李官地區(qū)的北李官居住區(qū)居住區(qū)五東陵新開河源頭附近的北方威尼斯家園居住區(qū)六大東廣場附近的龍泉家園居住區(qū)七丁香地區(qū)的郊野生態(tài)區(qū)居住區(qū)八~十城市西南郊的秀水綠帶公園、濱河新園、城市森林園等2.4沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析近幾年沈陽市按照“啟動住房消費，拉動經(jīng)濟(jì)增長”的有關(guān)政策，加大投資力度，充分發(fā)揮沈陽房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，地域廣大，對周邊城市輻射面寬，市場需求量大的優(yōu)勢，規(guī)范各種制度，出臺多種政策，使建筑及房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。而且，沈陽正從一個重工業(yè)城市轉(zhuǎn)型成東北地區(qū)的商貿(mào)、金融、信息中心，城市轉(zhuǎn)型也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機會。房地產(chǎn)業(yè)值占全市國民生產(chǎn)總值的1/5，今年初，房地產(chǎn)業(yè)已被確定為沈陽的支柱產(chǎn)業(yè)。2.4.1沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展特征（1）沈陽房地產(chǎn)市場運行比全國稍晚一個節(jié)氣全國房地產(chǎn)是1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮，而沈陽市從1999年的下半年開始進(jìn)入高潮。全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)三年，下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。按常規(guī)，沈陽房地產(chǎn)將會在進(jìn)入調(diào)整期。可是由于出現(xiàn)慕馬大案，打亂了沈陽市房地產(chǎn)業(yè)運行節(jié)律，先于全國一年提前進(jìn)入調(diào)整期。這是上升期中的調(diào)整，它會為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展創(chuàng)造條件，積蓄著能量。沈陽市出現(xiàn)慕馬事件，使房地產(chǎn)遭受挫折?？墒菈氖履軌蜃兂珊檬?。首先，加速了房地產(chǎn)政策改革的步伐，使沈陽市提早和WTO接軌；其次，加快沈陽市開發(fā)商的成熟，使她們調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，啟動大眾房地產(chǎn)市場，做好入世的準(zhǔn)備。但從沈陽市房地產(chǎn)市場上半年運行特點看，房地產(chǎn)市場調(diào)整期業(yè)已基本結(jié)束。（2）增量商品房銷售量下降，商品房空置面積大幅增加沈陽市增量商品房市場在連續(xù)三年快速增長的背景下，出現(xiàn)了負(fù)增長，同比下降10.3%。進(jìn)入，增量商品房銷售下降的勢頭依然沒有好轉(zhuǎn)。同時，增量商品房空置大幅上升，已達(dá)到212萬平方米，同比增長52.8%，創(chuàng)全市歷史紀(jì)錄。但這是調(diào)整中的正?，F(xiàn)象，造成這些問題的主要因素有房改啟動遲緩、政策調(diào)整、銀行貸款緊縮、開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理、房價收入比過高、住房消費糾紛、股市下跌、消費者持幣待購等方面。（3）沈陽市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大后發(fā)優(yōu)勢。沈陽市作為一個中心城市，一個具有后發(fā)優(yōu)勢的城市，開發(fā)比較晚，一旦開發(fā)，它的體量、自身的內(nèi)在優(yōu)勢就會爆發(fā)出來，今年兩次“房交會”就是一個很好的例證。一個是城市體量比較大，一個是城市中心功能作用比較強，而城市結(jié)構(gòu)沒有得到調(diào)整，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之沈陽資源多，土地資源、工業(yè)資源、文化資源、人口資源等會變成一個巨大優(yōu)勢，這些會在今后市場競爭中顯現(xiàn)出來。（4）沈陽房地產(chǎn)競爭層次比較低,開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期沈陽房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競爭，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競爭。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣。進(jìn)入陣地時講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)。沈陽房地產(chǎn)空間很大，原來的開發(fā)商設(shè)有經(jīng)過充分競爭洗禮，核心競爭力沒能得到充分的提升。不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰，一個是被外地開發(fā)商淘汰。一個是被當(dāng)?shù)叵M者淘汰。沒有規(guī)模、沒有品質(zhì)、沒有文化，又不會運用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也上不來。（5）外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘沈陽地產(chǎn)進(jìn)入，大批外埠開發(fā)商揮師沈陽，來自大連的地產(chǎn)商成為其中的主力軍如大連億達(dá)、大連萬達(dá)、遼寧萬眾等。另外，大批外資企業(yè)緊盯沈陽渾南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已落單的有鳳祥集團(tuán)韓資背景的“來美安新村”及韓資SR集團(tuán)的“SR”新城等。而新希望集團(tuán)則相中了一個位于沈陽市皇姑區(qū)塔灣地區(qū)的大規(guī)模棚戶區(qū)改造項目。究其原因，沈陽是遼寧省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為東三省的咽喉重鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越。更重要的是沈陽城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間，素有東方魯爾之稱的工業(yè)生產(chǎn)正在全面復(fù)蘇，前景看好；作為東北最大的物流市場，興旺的批發(fā)零售業(yè)使沈陽的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。更深層次的動因是經(jīng)過前段時間的沈陽政界大地震后，新政府為穩(wěn)定局勢，樹立新形象，出臺了一系列規(guī)范市場、拉動經(jīng)濟(jì)的新政策，并確立第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)龍頭產(chǎn)業(yè)，為此，市政府全力營造優(yōu)良的房地產(chǎn)市場環(huán)境，以多種優(yōu)惠政策全力引入優(yōu)秀外埠開發(fā)商加盟沈陽建設(shè)行列?！爸梦嗤?，引得鳳凰來”。（6）房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)失調(diào)當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，主要表現(xiàn)在大戶型、高檔商品房市場已趨向飽和，且空置率增加，而面向中低消費者的小戶型商品房房源卻明顯不足。據(jù)統(tǒng)計，沈陽市120平方米以上的住房供給已占市場供應(yīng)量的60%，其中，空置商品房中150平方米以上的戶型占空置總置的56%。2.4.2沈陽房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃今年，面對加入WTO的新形勢，沈陽提出要創(chuàng)立中國北方城市最佳投資環(huán)境。全面放開供暖市場、房屋拆遷市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場和物業(yè)管理市場，吸引國內(nèi)外優(yōu)秀的企業(yè)來沈投資和發(fā)展，推動沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。，沈陽市房地產(chǎn)投資預(yù)計將達(dá)120億元人民幣，比去年增長33.3％。全年住房信貸將增長50億元。沈陽市政府將重點引進(jìn)和扶持20家有實力、有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，使之成為沈陽市房地產(chǎn)市場開發(fā)的主體。同時，將放寬買房落戶政策，鼓勵外來人口購房置業(yè)，同時大幅降低房地產(chǎn)交易稅費，刺激居民住房消費，預(yù)計降幅將高達(dá)35％。沈陽市的城市轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機會。1999年，全市房屋入市交易面積首次突破千萬大關(guān)，交易額首次突破百億大關(guān)。到，這兩個指標(biāo)分別達(dá)到1860.7萬平方米和218.8億元，比1999年分別提高了80％。，居民住房自然需求量達(dá)444萬平方米，居民住房有效需求量達(dá)316萬平方米。預(yù)計今年，沈陽居民住房自然需求量將達(dá)到465萬平方米，有效需求量將提升到322萬平方米。老工業(yè)城市悠久的歷史給沈陽留下了許多棚戶區(qū)及已有幾十年歷史的危樓、險樓，盡管沈陽市近年來大規(guī)模改造棚戶區(qū)，但仍有不少的棚戶區(qū)需要改造。這為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了極佳的投資機會。而被稱為沈陽市未來“浦東”的渾南新區(qū)開發(fā)前景更是誘人，有關(guān)部門已確定將以房地產(chǎn)開發(fā)推動渾南新區(qū)的發(fā)展。今年沈陽市政府決心為房地產(chǎn)開發(fā)商搭建一個好的舞臺，提供一個好的開發(fā)基礎(chǔ)。一方面，由政府投資改進(jìn)整個城市生態(tài)環(huán)境。沈陽市今年將斥資15.62億元全力打造北方綠都，三環(huán)以內(nèi)將增加綠地17.28平方公里（其中城區(qū)新增綠地10.02平方公里），是建國以來全市城區(qū)綠化總面積的三分之一；另一方面，今年，沈陽將有260萬平方米土地進(jìn)入市場，并全部采取招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)商公平競爭。

沈陽房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)投資116億元（增長33.3%）住宅部分85億元建筑面積2300萬平方米住宅部分1800萬平方米施工面積1250萬平方米住宅部分987萬平方米峻工面積540萬平方米住宅部分450萬平方米住房信貸150億元(比上年增長50億元)2.4.3二○○二年沈陽房地產(chǎn)市場運行分析（1）上半年沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展分析指標(biāo)開必投資/住宅指標(biāo)開必投資/住宅施工面積/住宅竣工面積/住宅銷售面積/住宅價格/住宅空置面積/住宅數(shù)據(jù)27.6/22.7億元622.8/504.7萬m235.4/33.2萬m269.6/65.5萬m22859/2554162.7/135.6萬m2增長率29.5%/42.2%24.2%/29.1%37.5%/42.3%31.8%/38.2%2.2%/8.7%3.5%/※地產(chǎn)市場實現(xiàn)了重大變革沈陽市在充分吸取慕馬大案教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)供地制度進(jìn)行了重大改革，實施了土地儲備制度，建立了規(guī)范運作的土地交易市場，對土地批租運用了招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場化手段。上半年已經(jīng)按市場化運作，規(guī)范出讓土地18宗，面積達(dá)44萬平方米，收繳土地出讓金6.1億元，為去年同期的2.43倍，實行市場化土地出讓與協(xié)議出讓方式相比較，政府土地收益平均增加了35%。 ※存量房交易市場增速迅猛在、連續(xù)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，沈陽市存量房今年上半年又前進(jìn)了一大步。上半年成交件數(shù)達(dá)24167件，成交金額25.2億元，其面積與金額分別高于去年同期57%和83%。市場轉(zhuǎn)讓的存量房中住宅占84%，其中房改房占轉(zhuǎn)讓住宅的61%。存量房轉(zhuǎn)讓不但創(chuàng)造了沈陽市最高紀(jì)錄，而且也名列全國前茅?！隽可唐贩夸N售大面積回升上半年，沈陽市共銷售各類增量商品房69.9萬平方米，同比增長31.8%；其中商品住宅65.5萬平方米，同比增長38.2%；增量商品房銷售金額為18億元，同比增長19.4%。增量商品房已經(jīng)改變下跌趨勢，回升的幅度也比較大。從月份分析，一季度銷售不夠景氣，進(jìn)入五月份，銷量迅速增加，從而拉動上年大幅度回升?！康禺a(chǎn)開發(fā)投資有進(jìn)有退上半年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資27.6億元，同比增加29.5%；其中商品住宅完成投資22.7億元，同比增長42.2%，在住宅建設(shè)中，高檔公寓及別墅完成投資3.8億元，占商品住宅的比重由上年同期的24.6%下降到17%。上半年商品房施工面積622.8萬平方米，同比增長24.2%；其中商品住宅施工面積504.7萬平方米，同比增長29.1%。上半年房屋竣工面積35.4萬平方米，同比增長37.5%，其中商品住宅竣工面積33.2萬平方米，同比增長42.3%。房屋竣工面積不但止跌回升，而且回升幅度較大。上半年新開工面積151.2平方米，同比下降21%，是近年少有的現(xiàn)象。※商品房空置量超向合理截止六月末，沈陽市商品房空置量達(dá)到162.7萬平方米，其中商品住宅空置為135.6萬平方米，占商品房空置總量的83.3%。沈陽商品房空置量在末曾達(dá)到212萬平方米，空置率曾高達(dá)18.2%，進(jìn)入空置嚴(yán)重區(qū)?，F(xiàn)在沈陽市商品房空置率為14.7%，比年末下降三點五個百分點，已經(jīng)接近合理區(qū)間。從商品住宅空置結(jié)構(gòu)分析中能夠看出，高檔、大戶型、高價位的商品房居空置房主導(dǎo)地位?！唐纷≌膬r格有升有降截止六月底，沈陽商品住宅價格每平方米為2554元，同比下降8.7%。增量商品房價格下降的因素有三：其一，商品房銷售地域多為城郊區(qū)域，由于成本較城區(qū)低，故而銷價也低；其二，銷售住宅的中檔和中低檔比重增加；其三，由于去年年底商品房空置量較大，開發(fā)商迫于壓力而不得不變相降價，存量房銷售價格則受供求關(guān)系影響，反而略有上升。（2）前三季度沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展分析前三季度，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)上升勢頭不減，房地產(chǎn)市場日漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)正在步入健康軌道?！康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速強勁，商品住宅繼續(xù)唱主角。截止到9月末，沈陽市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61.4億元，同比增長41.9%。其中商品住宅投資48.7億元，同比增長50%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資近八成，繼續(xù)引領(lǐng)開發(fā)投資強勁攀升；商品房施工面積827.3萬平方米，同比增長26.5%。其中商品住宅施工面積676.7萬平方米，同比增長33.3%。※土地購置費所占比重增大受土地開發(fā)用地實行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的影響，今年,沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)用于土地購置費用劇增，有效地帶動房地產(chǎn)的走強。前三季度，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)購置開發(fā)用地面積156.6萬平方米，已支付土地購置費13.5億元，分別比上年同期增長72%和92.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的16.3%上升到22%?！唐贩肯M市場價降量增隨著沈陽市城鎮(zhèn)居民生活水平的提高以及各項購房優(yōu)惠政策的陸續(xù)出臺，城鎮(zhèn)居民的購房熱情空前高漲，商品房旺銷勢頭不減。前三季度，沈陽市共銷、預(yù)售各類商品房190.8萬平方米，同比增長9.2%，其中已經(jīng)售出的商品房118.2萬平方米，同比增長24%。在銷、預(yù)售商品房中商品住宅179.8萬平方米，同比增長16.3%。其中已經(jīng)售出的住宅109.9萬平方米，同比增長31%。在商品房銷售平穩(wěn)增長的同時，今年沈陽市商品房平均售價卻出現(xiàn)負(fù)增長，由上年同期的2948元下降到2674元。從前三季度房地產(chǎn)開發(fā)走勢及歷年第四季度完成情況分析，沈陽市今年房地產(chǎn)開發(fā)投資將突破百億大關(guān)，有望完成全年目標(biāo)。盡管沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)前景趨好，房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面，但出現(xiàn)的問題不容忽視：一是商品房空置面積繼續(xù)增大，積壓占用大量資金，有礙于持續(xù)發(fā)展；二是高檔住房銷售雖然有所下降，但商品住宅“追高求大”現(xiàn)象依然存在。2.4.4沈陽市房地產(chǎn)市場政策分析近兩年來，沈陽市經(jīng)過控制開發(fā)規(guī)?？偭浚瑏肀苊饷つ块_發(fā)帶來的惡果；經(jīng)過加大房地產(chǎn)投資額度，來進(jìn)一步擴(kuò)大住房信貸規(guī)模，從而促進(jìn)家裝、物業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展；經(jīng)過大力簡化手續(xù)，以最佳服務(wù)、最高效率來歡迎全國各地開發(fā)商開發(fā)、投資；經(jīng)過拆違建綠地、增加綠地、翻修改造道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來改進(jìn)沈陽市的城市環(huán)境；經(jīng)過改造棚戶區(qū)、實施土地儲備制度，來保證土地的供應(yīng)量；同時，加大了貨幣化分房、公積金貸款及銀行住房信貸的力度，使沈陽市民的購買力大大加強，從而保證了沈陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性發(fā)展的軌道，交易額逐年攀升。(1)土地制度改革孕育樓市新格局，沈陽市新一屆政府對房地產(chǎn)的政策作出了重大調(diào)整，進(jìn)行了“三清一查”，特別是實施了土地儲備制度，對房地產(chǎn)批租用地運用招標(biāo)、拍賣的市場手段操作。上半年是沈陽市實行土地儲備交易制度以來取得重大進(jìn)展的歷史時段。1-6月份，沈陽市土地交易中心共出讓18宗國有土地，總出讓面積44.8萬平方米。68宗土地經(jīng)評估、測算，在土地庫中登記。6月18日，沈陽“地王”的成功拍賣成為上半年沈陽房地產(chǎn)市場最為濃墨重彩的一筆。推行土地儲備交易制度首先有利于城市規(guī)劃和建設(shè)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。過去開發(fā)商能夠多頭拿地，城市建設(shè)跟著開發(fā)商走，現(xiàn)在是有計劃性地供地，房地產(chǎn)開發(fā)商跟著城建規(guī)劃走。土地制度轉(zhuǎn)型孕育著新的房地產(chǎn)格局。由于市場準(zhǔn)入門檻突然抬高，使上半年新開樓盤速度相對放緩，這就使得去年以前上市的項目在這種“僵持”環(huán)境中盡顯現(xiàn)房等資源優(yōu)勢，部分中低價樓盤一路高歌走過上半年。沈陽搞活房地產(chǎn)市場的十大舉措舉措一今年投入50億元城建資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)；舉措二增加住房信貸規(guī)模，使個人住房消費貸款余額增加到150億元；舉措三嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，安排260至300公頃開發(fā)建設(shè)用地；舉措四建立土地拍賣和土地整理制度，對公開出讓的地塊，政府先把周邊環(huán)境改造好、整治好，建成精品地塊；舉措五重點培育和扶持20家實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，使其逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)主體；舉措六降低交易門檻，減少交易成本，簡化交易，為讓普通百姓買得起住房；舉措七適當(dāng)放寬購房戶口準(zhǔn)入條件，鼓勵外埠人員來沈購房投資；舉措八對閑置2年以上的土地堅決依法收回；舉措九抓緊處理全市現(xiàn)有的27個“半截子”工程，力爭在二三年內(nèi)全部復(fù)工建設(shè)；舉措十開發(fā)建設(shè)堅持高起點，凡1萬m2以上的公建和較大規(guī)模住宅小區(qū)，設(shè)計方案必須實行國際招標(biāo)。(2)政策驅(qū)動開發(fā)商與百姓雙贏上半年，沈陽市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費若干措施》，內(nèi)容涉及房改售房、房地產(chǎn)市場管理等11項措施，有效地促進(jìn)了市場發(fā)展。5月，政府再次為房交會提供契稅、交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策，不但帶來房交會成交28個億的喜人成果,也使消費者在很長時間內(nèi)投資信心更強，開發(fā)商在提高銷售業(yè)績的同時也加強了競爭意識。(3)措施帶動房地產(chǎn)市場繁榮1998年沈陽市政府頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展若干問題的通知》，使該市房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展的軌道。1999年全市房屋入市交易面積1092.5萬平方米，首次突破千萬大關(guān)，交易額達(dá)122.4億元，首次突破百億元大關(guān)。，市房屋入市交易面積為1767.7萬平方米、交易額213.2億元，突破了200億元。房屋入市交易面積1860萬平方米，交易額則達(dá)到218.8億元；存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積266.3萬平方米，成交35.3億元，分別比上年增長60％和56％；與商品房銷預(yù)售面積相比，由前一年的1：1上升為1.2：1，完全打破了過去“增量市場唱主角，存量市場當(dāng)配角”的市場格局，市場消費結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。(4)完善制度，規(guī)范行為，有效地保證了住房消費者合法權(quán)益近年來，沈陽市對“商品房銷售許可證”嚴(yán)格管理，狠抓了商品房銷售“一證三書”市場準(zhǔn)入制度；實行了新建商品房合同備案管理制度；開展“信得過”和“放心房”、“優(yōu)質(zhì)房”銷售活動。同時制定出臺了《沈陽市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，經(jīng)過實施分級管理、資質(zhì)審核和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立健全行為認(rèn)定和評價機制，清理整頓中介機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人隊伍，打擊市場欺詐行為，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)中介市場。(5)房地產(chǎn)市場消費環(huán)境進(jìn)一步改進(jìn)沈陽市在完善市場體系，健全市場服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，推行交易、產(chǎn)權(quán)一體化辦公服務(wù)新體制和新機制的同時，轉(zhuǎn)變觀念，改進(jìn)作風(fēng)，深化政務(wù)公開，全面落實“公示制”和“承諾制”、“錯案追究制”等，簡化辦事程序，壓縮辦事時限，提高辦事效率，樹立了房地產(chǎn)市場管理服務(wù)的新形象。近年來，沈陽市政府經(jīng)過政策驅(qū)動，刺激了住房消費，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮與活躍，同時有效地改進(jìn)了城市居民的住房條件。春季房地產(chǎn)交易展示會創(chuàng)下了28億元的成交量，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不十分寬松的北方城市中，是非常不容易的，在全國也是罕見的，對于拉動國民經(jīng)濟(jì)增長起到了很好的帶動作用。沈陽市房地產(chǎn)市場供需基本平衡，各項指標(biāo)處于“景氣期”，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動沈陽經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。相信隨著住宅消費政策的啟動和住房制度改革的不斷深化，沈陽市的房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，它將有希望成為中國內(nèi)地繼北京、上海、廣州等城市之后的新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點城市。2.4.5沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(1)下半年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要有利條件是：國家繼續(xù)奉行內(nèi)需拉動政策，將為沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機；沈陽市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，推動房地產(chǎn)向前發(fā)展；存量房市場和租憑市場快速發(fā)展，為增量房市場提速創(chuàng)造了條件；老城區(qū)改造節(jié)奏加快，僅上半年拆遷居民1萬余戶，發(fā)放拆遷安置資金6.7億元，這將會極大刺激住房市場需求；工薪族蓄意待發(fā)，住戶消費勢能巨大；渾南新區(qū)開發(fā)啟動，沈陽市開發(fā)潛力宏大；金融機構(gòu)加大了對房地產(chǎn)支持力度?！袌隹傮w處于調(diào)整后時期調(diào)整期主要任務(wù)雖然完成，但仍需要掃尾和鞏固，市場轉(zhuǎn)入恢復(fù)性發(fā)展階段，并為—高潮期打好基礎(chǔ)，進(jìn)一步作好準(zhǔn)備。※增量商品房銷售將會有較大起色全年總銷售量不但會超過（192.5萬平方米），而且會突破歷史最高紀(jì)錄的（210.5萬平方米），創(chuàng)一個歷史新高。具體銷售趨勢依然會是小戶型、低檔次低價位的住戶熱銷；中戶型、中檔次和中低價位的住房暢銷；大戶型、高檔次和高價位的住房滯銷。※沈陽存量房市場仍保持熱銷狀態(tài)由于受城改強度加大和增量商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整到位的影響，沈陽存量房市場將會繼續(xù)保持熱銷狀態(tài)。全年存量房轉(zhuǎn)讓突破300萬平方米大關(guān)已成定局?！唐贩績r格總體會保持平穩(wěn)運行，不會大起大落受供求關(guān)系影響，存量房、低檔房和中低檔房價格會略有上漲；高檔商品房價格在基本平穩(wěn)中可能會略有回落?！掳肽攴康禺a(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大由于外地和境外開發(fā)商大批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進(jìn)程加快，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資可望完成市政府年初制定的計劃?！唐贩靠罩昧繉３址€(wěn)定狀態(tài)，并略有減少空置結(jié)構(gòu)狀況將會是低檔房、中低檔房和中檔房所占比重逐步減少；大戶型、高檔房所占比重還會加大。（2）沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總論※-將出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展高峰據(jù)統(tǒng)計，全國人均使用面積為15.9平方米，建筑面積為22.7平方米，而沈陽均低于全國的平均水平，而且沈陽房地產(chǎn)市場起步比其它地區(qū)晚兩年，沈陽市城市人口總量與房地產(chǎn)起步較晚所留下的存量空間，存在著一定供求矛盾，昭示沈陽的房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿εc空間。預(yù)計將會在－出現(xiàn)這次周期的高峰。其標(biāo)志是大眾住房消費市場啟動，住房消費呈現(xiàn)新的高潮；全市增量房銷售量將會突破300萬平方米大關(guān)，甚至更高；存量房市場也將會有大的突破。那時，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)將會由現(xiàn)在的“春天”變?yōu)椤跋奶臁?。?dāng)前沈陽出現(xiàn)的階段性積壓微不足道。從土地資源的供給量充分、國內(nèi)外投資踴躍、中低價位樓盤需求量大等方面可看出沈陽房地產(chǎn)發(fā)展上升空間很大。沈陽房地產(chǎn)將在達(dá)到高潮。如果與經(jīng)濟(jì)熱結(jié)合起來，時間會延長?！蜿柺凶≌紖^(qū)化將成趨勢由于沈陽市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展高速公路、軌道交通、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路建筑，加之渾南新區(qū)，棋盤山風(fēng)景區(qū)、陵北區(qū)的開發(fā)，從而為沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。也由于人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售的都比較好，預(yù)示著沈陽市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢?！康禺a(chǎn)競爭將越來越激烈當(dāng)前沈陽的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著從無序到有序的轉(zhuǎn)換，大浪淘沙。今后的幾年內(nèi)，將是沈陽房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵時期，也將由此造就有規(guī)模、上層次的超大型房地產(chǎn)公司。房屋空置率的上升，也將使房地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈，樓盤的品質(zhì)將不斷提高，并在質(zhì)量、設(shè)計、理念，設(shè)計品質(zhì)、營銷、物業(yè)管理乃至品牌等多個層面多個角度展開激烈競爭，同質(zhì)化的產(chǎn)品沒有出路，沒有個性與特色的產(chǎn)品將遭淘汰。※買房投資的消費趨勢將不斷發(fā)展沈陽房地產(chǎn)業(yè)總體處于上升時期，IT業(yè)者、白領(lǐng)階層及二次置業(yè)者的購房需求日益增長。而且房地產(chǎn)業(yè)有一種趨勢，買房，不但僅是為了解決“住”的問題，而是一種投資方向，沈陽的房地產(chǎn)業(yè)也毫無例外，必將走這個過程?！M者將越來越理性從大戶型，高檔次的樓盤暢銷到當(dāng)前中小戶型、中檔樓盤的熱銷，盲目攀比，一味追風(fēng)的沈城消費者正在走向理性化。當(dāng)前，大多數(shù)居民在選購房子時，能從實際出發(fā)，量力而行，適度超前，不再盲目追求大戶型、好環(huán)境或低價法，消費心理變得成熟起來。這一變化將不斷得以加強。3．總結(jié)宏觀環(huán)境性質(zhì)描述：全國的、應(yīng)該關(guān)注的開發(fā)大環(huán)境宏觀環(huán)境性質(zhì)描述：全國的、應(yīng)該關(guān)注的開發(fā)大環(huán)境