對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的探析

對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的探析

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

論文摘要：物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類繁多，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)和情況都不可預(yù)知，并且會(huì)造成一定的財(cái)產(chǎn)損失和人身的傷害。因此，要增強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知能力和抵御能力，學(xué)會(huì)如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降到最低。

如今物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)潛力巨大的新興行業(yè)，越來越受到社會(huì)的重視。物業(yè)管理是勞動(dòng)力密集與高科技發(fā)展并存、簡單傳統(tǒng)勞動(dòng)與現(xiàn)代化管理同在的行業(yè)，物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主生活品質(zhì)的高低，但物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，存在著大量無時(shí)不在各類風(fēng)險(xiǎn)，如不對(duì)其進(jìn)行妥善合理防范，就有可能造成巨大甚至無法彌補(bǔ)的損失。為了防止這類事件的發(fā)生，就要求物業(yè)管理企業(yè)要主動(dòng)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，積極管理風(fēng)險(xiǎn)，有效地控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能更好地發(fā)展壯大自身，更好地服務(wù)社會(huì)。

一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的定義

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。風(fēng)險(xiǎn)的種類很多，按照物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)可劃分為以下三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)：早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。下面淺析一下這三階段的風(fēng)險(xiǎn)。

早期介入的風(fēng)險(xiǎn)。早期介入風(fēng)險(xiǎn)主要要從項(xiàng)目接管的不確定帶來的風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)等兩方面來分析。

1、項(xiàng)目接管的不確定帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行早期介入時(shí)，物業(yè)管理公司只是以顧問的身份對(duì)項(xiàng)目給出關(guān)于物業(yè)管理方面的意見和建議，最終能不能接管該項(xiàng)目還不能確定，可物業(yè)公司就已經(jīng)投入了大量的人力、物力和財(cái)力，但因?yàn)楦鞣N客觀原因，物業(yè)企業(yè)未被設(shè)單位選聘，物業(yè)企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，企業(yè)的品牌形象也可能受到了損害。

2、專業(yè)技術(shù)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。早期介入涉及面廣、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過程參與時(shí)，就難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差，可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理運(yùn)作中的一定風(fēng)險(xiǎn)。

前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。這里的風(fēng)險(xiǎn)主要就是關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的風(fēng)險(xiǎn)。包括合同期限、合同訂立、合同執(zhí)行等階段的風(fēng)險(xiǎn)。

1、合同期限的風(fēng)險(xiǎn)。人們都知道《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位為保證前期的物業(yè)管理服務(wù)所簽定的協(xié)議。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定；“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限不具有確定性，前期物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受巨大損失。

2、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際操作中，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在簽訂合同的時(shí)候盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營的維持；還有一些物業(yè)管理企業(yè)在簽定合同時(shí)沒有清晰約定有關(guān)責(zé)任，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾。這些“殺雞取卵”的行為使企業(yè)處于極大的被動(dòng)局面。

3、合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。前期物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位簽定的，雙方是站在各自的立場(chǎng)上來協(xié)商合同內(nèi)容的。但真正接受服務(wù)的是業(yè)主，因此在按照合同提供管理和服務(wù)的過程中，就有可能發(fā)生業(yè)主對(duì)合同條款的不認(rèn)同，從而發(fā)生與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛，甚至出現(xiàn)業(yè)主拒交、遲交和緩交物業(yè)管理費(fèi)的情況，為前期物業(yè)管理企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

日常物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。在日常物業(yè)管理中主要存在以下幾類風(fēng)險(xiǎn)：

1、業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2、物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。一是管理費(fèi)收繳的風(fēng)險(xiǎn)，二是替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳的風(fēng)險(xiǎn)。三是物管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

二、風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策

1、風(fēng)險(xiǎn)控制。采用風(fēng)險(xiǎn)控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測(cè)性，從而改變風(fēng)險(xiǎn)。主要的方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分離、風(fēng)險(xiǎn)分散四種方法。

2、風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是將風(fēng)險(xiǎn)留給自身承擔(dān)。這種方法大多是無意識(shí)的，即當(dāng)時(shí)并未預(yù)測(cè)到，沒有采取有效防止措施，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)只好由自身承擔(dān)。但有時(shí)是主動(dòng)地、有計(jì)劃地將風(fēng)險(xiǎn)留給自己。

3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常用于建設(shè)工程承包的分包、出租財(cái)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術(shù)等，將自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防體系

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能造成損失是不可避免的，但我們物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個(gè)方面措施來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：一方面可以通過購買保險(xiǎn)來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪讹L(fēng)險(xiǎn)。

投購物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，雙方簽訂保險(xiǎn)合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險(xiǎn)費(fèi)。將來一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，將由保險(xiǎn)人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種主要有：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)。了解并購買相關(guān)保險(xiǎn)，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施。物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)和情況的不同區(qū)別處理，總體而言，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識(shí)和服務(wù)意識(shí)的同時(shí)，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。所以物業(yè)管理企業(yè)要建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。系統(tǒng)地對(duì)廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競爭能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2、加強(qiáng)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法律意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。重視物業(yè)服務(wù)合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認(rèn)真履行合同，達(dá)到客戶滿意。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識(shí)；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價(jià)等基本知識(shí)；熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。具有一定的觀察能力及較強(qiáng)的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達(dá)到防范法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、時(shí)間等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企