揚(yáng)州開發(fā)東路地塊20萬平項目前期定位與投資分析-94-

揚(yáng)州開發(fā)東路地塊前期定位與投資分析背景：自從08年以來，地產(chǎn)經(jīng)歷了波峰到波低的強(qiáng)烈震蕩，而且趨勢愈演愈烈。我們認(rèn)為：房地產(chǎn)低迷階段，投資風(fēng)險是首要考慮因素，房地產(chǎn)代理公司競爭的核心轉(zhuǎn)向?yàn)閹椭康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險的控制，一個強(qiáng)大的地產(chǎn)運(yùn)營合作團(tuán)隊是必不可少的。本案開發(fā)理念：先以最低的開發(fā)本錢啟開工程運(yùn)作，以最快速度回收投資本錢，再以“零〞本錢經(jīng)營后期工程，實(shí)現(xiàn)贏利。附注：我們的合作團(tuán)隊東南大學(xué)物業(yè)管理研究所;北京山鼎國際；杭州奧園生態(tài)美景觀設(shè)計公司(日本PROSHUMA)；前言第一章節(jié)地塊環(huán)境分析三灣公園本案揚(yáng)州主要交通和用地規(guī)劃圖三灣公園本案揚(yáng)州區(qū)域劃分圖根據(jù)揚(yáng)州區(qū)域劃分，本案屬于東部分區(qū)，因緊挨老城區(qū)，交通便利。東部分區(qū)規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，西靠古運(yùn)河，東連京杭大運(yùn)河，另外本案緊挨規(guī)劃中的三灣公園，景觀資源優(yōu)越，為本項目增加了賣點(diǎn)。今年來全國各地商品住宅均出現(xiàn)銷售量大幅回落、價格逐步下滑的不利局面，下半年來受金融危機(jī)影響，國家為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)陸續(xù)出臺多項政策，擴(kuò)大內(nèi)需、保障經(jīng)濟(jì)增長降低證券交易印花稅：2021年4月24日下調(diào)證券交易印花稅，證券交易印花稅稅率由3‰調(diào)整為1‰；2021年9月16日，對證券交易印花稅政策進(jìn)行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，稅率保持1‰。百日內(nèi)五次降息：2021年9月16日、2021年10月15日、2021年10月30日、2021年11月27日、2021年12月23日今年連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目前一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。5年以上公積金貸款利率為3.87%減免契稅和首付比例：2021年10月22日，國家財政部出臺新政，11月1日起對于第一次購房面積低于90平方米，可以享受住房契稅稅率降至1%、首付2成、利率最高享受30%的優(yōu)惠。國十條：11月9日國務(wù)院出臺了十大擴(kuò)大內(nèi)需的政策。此次政策的核心仍然是通過中央政府對根底設(shè)施的大規(guī)模投資〔4萬億〕，來拉動需求的增長，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)的開展。宏觀政策分析擴(kuò)大內(nèi)需政策金融政策中央救市政策各地地方政策保障樓市開展著重在于減稅、貨幣補(bǔ)貼及提高公積金貸款金額等政策，目前來看，這些政策的出臺對剛性需求產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用。經(jīng)適房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式、多項房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取；二手房交易綜合稅1.1%，公積金貸款最低首付至兩成，最常年限至30年；契稅減免以及財政補(bǔ)貼、可異地申請住房公積金按揭貸款；公積金貸款優(yōu)惠措施：公積金貸款首付可兩成，貸款最高額度至30萬元，貸款最長期至30年。福州：單套建筑面積小于等于140平方米、且單套成交價格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可獲契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策、調(diào)整公積金貸款規(guī)定；重慶：小于等于90平方米普通商品房免征契稅、二手房交易綜合稅1.1%.購置二手普通商品房，符合一定條件者，相關(guān)稅收給予財政全額補(bǔ)貼；河南：公積金貸款最低首付至兩成，最常年限至30年、首套商品房購置者可獲房貸利率優(yōu)惠、省內(nèi)購房，可異地申請住房公積金貸款。常州：取消對二次及以上住房公積金貸款最高額度限制、開放住房公積金異地貸款、實(shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策；西安：對購房客戶按購房款總款給予一定比例的財政補(bǔ)貼，分1.5%、1%、0.5%三個等級、房產(chǎn)企業(yè)城市根底設(shè)施配套費(fèi)減免35元/平方米；6月：成都7月：長沙8月：福州、重慶、河南9月：常州、西安中央：個人將購置缺乏2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購置超過2年(含2年)的非普通住房或者缺乏2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購置超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北京：11月5日，北京出臺公積金貸款新政，最高貸款可達(dá)80萬元。揚(yáng)州：我市從2021年元旦起正式取消“一房一價〞核價制度。各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，定價權(quán)“下放〞給企業(yè)。11月：北京12月：中央12月：揚(yáng)州杭州：住房公積金貸款最高額度由50萬元提高到60萬元、職工購置商品房首付款比例由30%降低至20%、實(shí)行購置商品房契稅、印花稅補(bǔ)貼等24條新政；上海：對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅、購置自住普通住房的住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%、對第一次購置自住普通住房的家庭，每一借款人根本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。假設(shè)有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元等14條新政。10月：杭州、上海、蘇州市場盤整期〔2021-2021年〕快速開展期〔02-04年上半年〕市場震蕩期〔04年下半年—05年〕穩(wěn)步開展期〔2006年〕飛速開展期〔2007年〕快速開展期〔2021年后〕房地產(chǎn)開展時間軸線房地產(chǎn)為周期性行業(yè)，揚(yáng)州住宅市場依次經(jīng)歷了快速開展期、市場震蕩期、飛速開展期，目前正進(jìn)入市場盤整期，在09年盤整期過后，市場仍將步入開展的快車道。從房地產(chǎn)開展趨勢看，房地產(chǎn)市場周期波動非常明顯，08年市場進(jìn)入盤整期，各項政策頻出，房地產(chǎn)需求得到明顯控制。揚(yáng)州樓市走勢分析07年樓市銷售形勢一片大好，房產(chǎn)成交繼續(xù)保持快速增長，受宏觀政策及國家經(jīng)濟(jì)層面影響08年三月之后樓市開始萎縮，一直至今。地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析08年11月份，東區(qū)成交商品房77套，成交面積10681.19平方米，環(huán)比增長20.56%，同比下降74.64%。相對于去年同期，東區(qū)市場仍顯冷淡。地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析08年11月份，東區(qū)商品房成交均價為4877.13元/㎡，環(huán)比微漲2.77%，同比上漲19.8%。東區(qū)市場開展相對西區(qū)而言較為滯后，相對全市價格下跌，東區(qū)由于起步較低，因此反而呈現(xiàn)出增長的局面。但受大環(huán)境影響，上漲空間有限。另外，11月份東區(qū)價格上漲，與新盤藍(lán)?，F(xiàn)代城的開盤有一定關(guān)系，其它樓盤實(shí)際價格是在下調(diào)。案名推盤期數(shù)當(dāng)期銷售期數(shù)每期體量駿和天城三期第三期一期6幢，206套；二期花園洋房180套，中央景觀多層180套；三期體量10萬方。廣陵世家三期第一期一期65023㎡東方名城和園四期第四期一期10棟多層（38692㎡），四期6棟多層（27368㎡）藍(lán)海現(xiàn)代城不詳?shù)谝黄谝黄?7019㎡東區(qū)個案特征匯總分析/推盤節(jié)奏地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名戶型面積配比各戶型銷售率駿和天城兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳別墅65－85㎡90－115㎡115－140㎡140－170㎡160－180㎡25.16％39.89％26.53％4.57％4.39％97.82％90.6％53.1％62％35.42％廣陵世家一室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)頂復(fù)46－48㎡96－103㎡113－122㎡127－145㎡153－220㎡1.15％35.95％30.6％23.71％8.6％023.4％33.12％15.28％11.11％東方名城和園兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳一衛(wèi)89－92㎡90－101㎡100㎡101㎡109－122㎡123－125㎡8.96％42.29％9.79％3.13％25.42％10.42％51.16％62.56％32.91％072.13％48％藍(lán)?，F(xiàn)代城兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)復(fù)式78－99㎡107－117㎡127－189㎡53.52％23．94％22.54％13.16％58.82％12.5％東區(qū)個案特征匯總分析/產(chǎn)品與銷售地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名建筑風(fēng)格景觀特色立面效果駿和天城現(xiàn)代風(fēng)格，“三段式”立面“一心兩軸四帶”為景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)，一“心”指社區(qū)中心湖景，兩四“帶”通過庭院、跌水、花園、各種樹陣將社區(qū)湖景引入社區(qū)各組團(tuán)。簡潔貴氣，突窗、露臺、架空層，底層藍(lán)褐色文化石，主體淺黃色面磚，上部棕褐色面磚，呈現(xiàn)出“三段式”立面廣陵世家新中式建筑風(fēng)格南依景觀人工河，西側(cè)規(guī)劃為300畝景觀綠地，內(nèi)中心設(shè)計一條蜿蜒水帶貫穿整個社區(qū)，同時北向自然景觀帶在構(gòu)圖上聯(lián)系小區(qū)南北兩個自然水道，并輻射整個社區(qū)的綠化體系。社區(qū)間散布中心綠地、體育活動場地、休閑步道、組團(tuán)綠地、自家院落等多層次網(wǎng)絡(luò)的立體景觀系統(tǒng)。注重整個外立面的裝飾化和形式化，不做大面積的體塊構(gòu)成設(shè)計東方名城和園普通風(fēng)格依托于政府大運(yùn)河沿岸大型綠化工程的規(guī)劃實(shí)施，東方名城和園小區(qū)中，西側(cè)住戶可領(lǐng)略“移步坐享十里外灘景觀，開窗盡收千年運(yùn)河風(fēng)光”的悠閑自得。皆因在這側(cè)的戶型設(shè)計中，為了凸顯“京杭大運(yùn)河十里揚(yáng)州景觀帶”的魅力，項目采用了客廳面對大運(yùn)河的設(shè)計，使得運(yùn)河風(fēng)光得以盡收眼簾。主體為黃色，基座部分與上部為灰色，外墻磚貼面。藍(lán)海現(xiàn)代城現(xiàn)代風(fēng)格青磚小瓦步道，水景體系為主。社區(qū)點(diǎn)綴溪、池等水景以及臨水小品，中庭廣場設(shè)置，豐富有序的植物，可供休憩的設(shè)施立面淡雅，簡約，線條流暢東區(qū)個案特征匯總分析/立面風(fēng)格與景觀特色地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶家庭年收入駿和天城東區(qū)為主，市區(qū)各板塊均有分布，江都也有重要客源職員、個體戶、私企老板、企業(yè)中高層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員28－55企業(yè)職員、個體戶6－15萬廣陵世家廣陵產(chǎn)業(yè)園職員、個體戶、政府事業(yè)單位28－60廣陵產(chǎn)業(yè)園職工6－10萬東方名城和園東區(qū)運(yùn)河以西為主職員、個體戶、政府事業(yè)單位28－60企業(yè)職業(yè)、個體戶5－8萬藍(lán)海現(xiàn)代城東區(qū)為主個體戶、企業(yè)管理層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員28－45私營業(yè)主、事業(yè)單位工作人員、公務(wù)員8－10萬東區(qū)個案特征匯總分析/成交客戶地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/18937（1號/4號）約61%30%（賣了11套）3/2/110213（1號/4號）約21%46%（賣了6套）3/2/2/12210（1號）約17%60%（賣了6套）按揭價格均價4500最高價4800最低價4050占地面積(畝)300畝容積率1.2總棟數(shù)銷售電話87777777建筑面積(㎡)30萬物業(yè)費(fèi)多層0.6每棟層數(shù)5F開盤時間07年11月11日幾期開發(fā)2期綠化率35%總戶數(shù)物業(yè)類型多層、商鋪地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/東方名城和園占地面積(畝)170畝容積率1.8總棟數(shù)26物業(yè)類型11+1小高層建筑面積(㎡)20.2萬方物業(yè)費(fèi)1.0元/平方米/月每棟層數(shù)11+1層交房時間一期09.9.30幾期開發(fā)3期綠化率36%總戶數(shù)1662戶開盤時間一期08年6.28戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/190-99M22140%14%3/2/1115-118M22242%23%3/2/2/130-142M21019%40%按揭價格均價4180元最高價4600最低價3800總價范圍38萬-98萬地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/廣陵世家地理位置安康路與運(yùn)河北路交叉口開發(fā)商揚(yáng)州駿和置業(yè)占地面積(畝)210畝容積率1.3總棟數(shù)45銷售電話87020888建筑面積(㎡)20萬物業(yè)費(fèi)多層0.7小高層1.06每棟層數(shù)6F/11F交房時間一期08年二期09年6月.10月幾期開發(fā)3期綠化率35%總戶數(shù)1700戶開盤時間一期07年10月三期戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/182約3015%60%3/2/1101約3015%50%3/2/2120-130（104）約14070%30%按揭價格均價4800-5000最高價5300最低價4200總價范圍40萬-80萬地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/駿和天城小高層11層，高層18層。分兩期開發(fā)，四期推出，共18棟，當(dāng)前第一期由3棟高層5棟小高層共8棟組成，在售為5棟小高層1棟高層共300多套，均價4200元，銷售率超過80%。二期由2棟高層組成，三期由6棟小高層高層組成，四期由2棟高層組成。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)90-9565%22012757.7%3室2廳1衛(wèi)11522%746892%3室2廳2衛(wèi)128-13513%444193%該工程憑借較高的品質(zhì)和景觀、物業(yè)、建筑等整體規(guī)劃，通過大盤的運(yùn)作手法并輔以開盤時超乎想像的價格實(shí)現(xiàn)了銷售的極大成功。區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西南片區(qū)工薪階層、單位職工、公務(wù)員、事業(yè)單位、個體戶14－60周邊單位職工及個體戶10萬以內(nèi)市場典型工程分析/金輪星城國商觀點(diǎn)成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏匯金谷——嬋連2月?lián)P州樓市成交冠軍匯金谷工程位于揚(yáng)子津大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)，是我司在揚(yáng)州市場全程營銷代理的一個重要工程，占地面積4萬多平米，建筑面積7萬多平米。一批房源在銷售均價高出周邊工程500元/平米的情況下于5月18日正式開盤，當(dāng)日成交108套，成交率高達(dá)94％，兩日內(nèi)全部售罄，創(chuàng)出揚(yáng)州5月樓市的銷售神話和月度成交冠軍。在僅隔一個月的蓄水時間內(nèi)成功蓄水1136批客戶，二批公寓住宅房源于6月28日正式開盤，當(dāng)天熱銷78套成交率高達(dá)77.8％，再創(chuàng)6月份成交冠軍，二次開盤取得圓滿成功！匯金谷購物公園商業(yè)局部在經(jīng)過4個月的蓄水后，雖遇到極差的市場環(huán)境，但一批房源88套于11月22日正式開盤，推出珍稀旺鋪88席，開盤熱銷45套，成交率為50%，到達(dá)開發(fā)商的銷售預(yù)期。市場典型工程分析/匯金谷匯金谷戶型去化分析：戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率去化時間1室1廳1衛(wèi)37-50㎡76%19216385%5個月2室2廳1衛(wèi)79㎡8％201995%5個月3室2廳2衛(wèi)99㎡18%401845%5個月分兩期推出，一期總建筑面積23.8萬平米，二期總建面16萬平米。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)79-9027.5%541935%3室2廳1衛(wèi)96-11955.1%1083734.2%3室2廳2衛(wèi)1306%12216.6%4室2廳2衛(wèi)13423%22522.7%建筑風(fēng)格、景觀特色、立面效果極具品質(zhì)感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，落地大玻璃窗，半封閉陽臺，預(yù)留隱藏式空調(diào)機(jī)位，東西樓頭分設(shè)觀景陽臺，突顯工程高檔品質(zhì)。約2萬平米主題水景綠地，配以七大主題園林，水景園林式手法打造出高品質(zhì)大盤形象。中心水景環(huán)繞整個社區(qū)，并利用對景、借景、框景手法塑造出空間的豐富變化。區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入邗江開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域工薪階層、上班族、周邊百姓23-40工薪階層8萬以內(nèi)市場典型工程分析/依云城邦成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏立面風(fēng)格與景觀特色工程分兩期開發(fā)銷售，目前已進(jìn)入尾盤期。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)67-10035%32230595%3室2廳1衛(wèi)93-12044.5%41139395.6%3室2廳2衛(wèi)113-14019.8%18415383.1%4室2廳2衛(wèi)1390.6%6467%區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西區(qū)及邗江工業(yè)園企業(yè)中層、白領(lǐng)階層、事業(yè)單位、公務(wù)員、個體工作者25－55白領(lǐng)階層及事業(yè)單位職工10萬以內(nèi)該工程是揚(yáng)州市場上緊湊戶型的典型代表，通過良好的面積和總價控制，吸引了大局部首次置業(yè)者和普通二次換房人群，實(shí)現(xiàn)了成功的銷售。市場典型工程分析/藍(lán)山莊園國商觀點(diǎn)成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏地塊研究分析揚(yáng)農(nóng)化工汶河南路經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：占地面積：350畝，屬于大規(guī)模社區(qū)前期規(guī)劃容積率：，產(chǎn)品類型多樣化〔可以實(shí)現(xiàn)4—6多層/9—11小高層/16—18中高層〕地理區(qū)位分析：工程北臨開發(fā)東路，東靠渡江南路，道路寬廣，交通方便。距離市區(qū)近1000米左右。〔優(yōu)勢〕汶河南路南延將縮短與老城中心區(qū)的交通距離，給工程帶來極大利好?！矁?yōu)勢〕工程周邊居住環(huán)境分析：工程東南及西南均為大體量拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，并有局部房屋對外出售。〔威脅〕周邊大多為零零散散農(nóng)民居住房。整體區(qū)域居住檔次偏低?！擦觿荨?021年聯(lián)誼批發(fā)市場的搬離對本區(qū)域人文環(huán)境方面帶來一定好轉(zhuǎn)。〔時機(jī)〕地塊研究分析配套資源分析：工程東邊有瓜果批發(fā)市場及冷凍食品批發(fā)市場，東南有一中型蘇果超市和規(guī)劃建設(shè)中的農(nóng)貿(mào)市場，為周邊唯一生活配套。配套不完善?！矔r機(jī)〕環(huán)境資源分析：地塊內(nèi)有局部水系。西北處1500米以內(nèi)有揚(yáng)農(nóng)化工、電廠、制藥廠，存在一定環(huán)境污染?！擦觿荨晨蛻糍Y源分析：工程西邊3000米左右為揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)上百家。南邊2500米左右有食品工業(yè)園，為政府重點(diǎn)打造園區(qū)，已有局部大企業(yè)進(jìn)駐?！矔r機(jī)〕1、社區(qū)規(guī)模大。2、處于開發(fā)區(qū)，有較好的客戶資源。3、社區(qū)建成后將有相關(guān)生活配套設(shè)施。4、道路交通條件較好，汶河南路延伸段建好后給本工程帶來極大利好。1、2021年聯(lián)誼農(nóng)貿(mào)市場的搬離對本區(qū)域的人文環(huán)境帶來轉(zhuǎn)好。2、隨著城區(qū)的開展完善，市民對區(qū)位的居住認(rèn)同正在轉(zhuǎn)好。3、東區(qū)及周邊在售競爭工程較少。4、中心城區(qū)住房價格的不斷上升促使消費(fèi)者選擇城區(qū)周邊價格相對適中的樓盤5、周邊生活配套匱乏，掩藏局部工程商業(yè)配套時機(jī)。1、工程周邊無明顯品質(zhì)及環(huán)境優(yōu)勢。2、隨著區(qū)域開發(fā)，未來1-2年內(nèi)同區(qū)域內(nèi)會出現(xiàn)較多大體量競爭樓盤3、周邊拆遷安置房，局部商品方銷售。1、周邊配套不完善。2、周邊環(huán)境差，高壓線遍步，社區(qū)東面有變電站。給置業(yè)者造成心理陰影。3、地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，地理位置較偏。4、周圍自然資源差。5、揚(yáng)農(nóng)化工距離工程近，污染影響較大。威脅優(yōu)勢劣勢機(jī)遇項目SWOT分析工程優(yōu)勢分析工程時機(jī)分析工程劣勢分析工程威脅分析地塊研究分析—工程SWOT分析地塊研判：面對40多萬方的工程體量，我們必須走出去，在研究和迎合揚(yáng)州城整體市場上，挖掘更多潛在的消費(fèi)客群。地塊研究分析潛在的幾大消費(fèi)力值得關(guān)注。本地塊未來2年主力消費(fèi)客群探求熊市下“有錢〞人都躲在自己的洋房別墅里，捂緊自己的錢袋，計算著金融危機(jī)使自己的資產(chǎn)又縮水了多少！——他們成了“偽有錢人〞熊市下，真正“有錢人〞買不起房，但真實(shí)需求住房的才肯花錢買房第二章節(jié)2021年-2021年市場最大的蛋糕在哪里——人口總量穩(wěn)步增長。人口總量持續(xù)增長，但自然增長率逐年降低。說明外來人口在揚(yáng)安家者逐步增多。近3年人口自然增長3萬人口，1年約增長1萬人口。人口及城市化進(jìn)程分析：人口總量增長，是市場剛性需求的重要保障。05年以來，揚(yáng)州人口增長放緩，但總體人口仍然呈逐步增長的趨勢。分析：新生人數(shù)總體呈下降趨勢，新婚夫婦隨之下降。說明剛性需求有所減少。但可推斷出每年有3----4萬對新婚家庭，婚房剛性需求市場仍然較大。07年新婚市場較06年增加20%；08年市場預(yù)計在07年市場根底上小幅度增加?！律鷥褐苯訉?yīng)新婚家庭。出生人口數(shù)量增長，直接反映揚(yáng)州新婚市場的數(shù)量。人口及城市化進(jìn)程農(nóng)村戶數(shù)逐年降低，從05年開始，每年大約有2-3萬戶農(nóng)村居民進(jìn)城。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求旺盛?！l(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口增長。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城促進(jìn)揚(yáng)州城城市化進(jìn)程，大大增加房地產(chǎn)需求量。人口及城市化進(jìn)程鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口，大都是解決第一次住宅問題，需求的大都是緊湊型的1房、2房。2007年全市城市總?cè)丝?30.54萬人，比2002年增加32.92萬人，增長16.7%；城市化率達(dá)50.2%，比2002年提高6.5個百分點(diǎn)。2007年揚(yáng)州人均GDP為3920美元，而城市化水平卻只有50.2%。城市化開展的長期目標(biāo)是：2021年全市城市化水平到達(dá)55%。揚(yáng)州作為全國較興旺地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平應(yīng)高于全國的平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程要快于全國?？紤]到人口老齡化和方案生育，人口自然增長率會自然下降，扣除2007年后城鎮(zhèn)人口的自然增長,測算3年內(nèi)需要轉(zhuǎn)移17.39萬農(nóng)村人口。平均每年將帶來5.5萬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口。

世界各國〔地區(qū)〕人均GDP與城市化水平的關(guān)系人均GDP（美元）290以下499606990331878681046116841城市化率（%）20以下20-2930-3940-4950-5960-6970-7980以上——揚(yáng)州城市化進(jìn)程，帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長。人口及城市化進(jìn)程私營業(yè)主大幅增加，城鎮(zhèn)在崗職工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員穩(wěn)步上漲。在崗職工為市場的去化提供了穩(wěn)定的市場，而私營企業(yè)和個體從業(yè)人員的大幅增長那么為市場需求注入了新鮮的活力?！獋€體戶與私企從業(yè)人口增長。人口及城市化進(jìn)程城市人口自然增長：5000戶需求/年?；榉浚喊凑找话胄禄榉驄D需要購房的保守估計，1.5萬戶/年。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口：2萬戶左右。城市化進(jìn)程：5.5萬人的剛性需求，該數(shù)據(jù)包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)程人口。折合成戶約為3萬戶。結(jié)論——未來3年內(nèi)，市場剛性需求年均5萬戶。按戶均100平方米計算，折合建筑面積500萬平方米。〔標(biāo)注：1、購房需求與實(shí)際購置之間收較多因素制約，此需求量還需參考近年市場實(shí)際成交量。但這局部人群需求意愿強(qiáng)烈，市場成交主力客戶群體應(yīng)從中產(chǎn)生。2、這局部主力需求人群，大多數(shù)解決第一次居住問題，更多需求2房3房緊湊型住房。〕——揚(yáng)州城市化進(jìn)程改革，各類增長人口細(xì)分分析與判斷人口及城市化進(jìn)程第三章節(jié)保險系數(shù)有多大關(guān)鍵詞：〔剛性需求人群總量未來購置力市場產(chǎn)品特點(diǎn)

市場土地存量07/08年市場存量未來2年土地上市量〕2007年城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)計分別達(dá)15000元和6500元，比上年增長16%和11.8%，是2002年的1.9倍和1.7倍。城市居民人均居住面積35.5平方米，08年1-10月，居民人均可支配收入為14595元，同比增加1979元，增長15.7%，完成全年目標(biāo)的86.5%。

居民收入的提高，為樓市的開展提供了穩(wěn)定的支撐。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/居民收入商品房供給：05年至07年供給直線式遞增，08年供給驟跌。2005年至2007年揚(yáng)州的商品住宅供給呈遞增式開展，到2021年時市場那么出現(xiàn)明顯下滑，2021年1-11月合計全市商品住宅共供給132.12萬方，與2007年全年供給環(huán)比下降26.22%，降幅明顯。2007年市場的高速開展后期已經(jīng)危機(jī)四伏，2021年上半年開始的嚴(yán)重滯銷情況，加之美國次貸危機(jī)所引起的全球經(jīng)濟(jì)觸動，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速同時出現(xiàn)放緩，開發(fā)商推盤信心收到較大打擊。2021年是樓市變化較為特殊的一年，上半年政府是出臺各種銀根等緊縮措施“抑市〞，下半年開始那么完全轉(zhuǎn)變角色，出臺了各種利率及稅費(fèi)改革措施促進(jìn)市場消費(fèi)，但因市場結(jié)構(gòu)復(fù)雜，短期內(nèi)難以迅速改變現(xiàn)狀。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究2021年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度逐漸加大，成交量持續(xù)低迷，市場的持幣觀望導(dǎo)致嚴(yán)重的滯銷。統(tǒng)計至08年11月份的成交數(shù)據(jù)，揚(yáng)州全市共成交97.09萬方，與去年全年成交量環(huán)比下跌達(dá)50.42%，成交下滑明顯，與05年成交相仿。2021年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供求雙方的博弈心理尤為明顯，受經(jīng)濟(jì)形勢和輿論的影響，市場漸有房價下跌的心理預(yù)期暗示，迫于去化壓力，下半年開發(fā)商各類營銷措施全面展開，市場優(yōu)惠幅度空前，年底成交量受新政和優(yōu)惠活動的雙重刺激短期小幅上升，但房地產(chǎn)作為消費(fèi)品和投資品的綜合產(chǎn)物，在“買漲不買跌〞的市場慣性下市場難以出現(xiàn)長線增長，預(yù)計在年后新一輪的經(jīng)濟(jì)壓力下，市場將逐漸退熱，重回低位調(diào)整。商品房供給：08年市場成交下滑明顯，谷底調(diào)整。市場需求僅為90萬方。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究揚(yáng)州普通住宅與商品住宅成交均價走勢根本吻合，漲跌幅根本一致，從06年上半年至08年上半年漲幅明顯，平均漲幅約為8.76%，但是進(jìn)入08年下半年以后，由于市場滯銷所帶來的憂慮引發(fā)了大面積優(yōu)惠促銷降價的活動，加之后期“金輪星城〞、“依云城邦〞等新開盤工程大面積成交備案但成交價格偏低的影響，價格到達(dá)了上升曲線的漲停點(diǎn)，08年下半年全市商品住宅成交均價4782.21元/平方米與上半年相持平，普通住宅4355.36元/平方米，卻與上半年相比出現(xiàn)了3.03%的降幅。分析：價格回落，市場上市壓縮，市場購置力壓抑回縮，居民人均收入增長。商品房價格回落：商品住宅和普通住宅成交均價長期整體上漲，08年漲幅明顯趨緩。對于進(jìn)入08年下半年以后價格的微幅回落，那么是政府、市場、買方及賣方多方共同作用的結(jié)果。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究規(guī)模項目總建面積數(shù)量小規(guī)模5萬方以下3中等規(guī)模5-10萬方11大規(guī)模10-30萬方21超大規(guī)模30萬方以上42021年1-11月份，揚(yáng)州新開盤數(shù)量總計39個，其中在該年首次開盤的新品工程14個，列表顯示如下。累計至11月份的開盤工程中，總建筑面積在10-30萬方屬大規(guī)模的工程合計21個，占到總開盤數(shù)量的54%，在市場新盤中占據(jù)主力地位。因目前揚(yáng)州以新城區(qū)建設(shè)向遙遠(yuǎn)城市郊區(qū)擴(kuò)張為主，一般工程規(guī)模中等或偏大，以總建在20萬方左右的工程較多。市場產(chǎn)品特點(diǎn)：總建為10-30萬方的大規(guī)模工程占據(jù)開盤總量的半壁江山。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究區(qū)域北區(qū)東區(qū)老城區(qū)西區(qū)新增建筑面積（㎡）109062.16195482.189323.38668563.59據(jù)統(tǒng)計，08年西區(qū)全年開盤新增面積為668563.59平方米，占到全市新增總量的68%，“藍(lán)山莊園〞、“上方公館〞等工程新增面積均在5萬方以上。東區(qū)和北區(qū)分別僅占到20%和11%，東區(qū)新增供給面積為195482.18平方米，北區(qū)新增面積為109062.16平方米。老城區(qū)新增面積為9323.38平方米，僅占到市場供給總量的1%。市場產(chǎn)品特點(diǎn)：西區(qū)一枝獨(dú)秀，占據(jù)近七成供給面積。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究揚(yáng)州開盤供給仍以多層和小高層供給為主，其中多層供給的開盤有36次，小高層供給的開盤有39次，分別占到全市開盤推案次數(shù)的42%和46%。代表工程“藍(lán)山莊園〞于今年開盤推案次數(shù)頻繁，總計達(dá)5次開盤，多層和小高層產(chǎn)品均有供給。高層有3次開盤供給，分別為“富川瑞園〞、“上方公館〞及“金輪星城〞，占到開盤次數(shù)總量的8%。另外，聯(lián)排和獨(dú)棟分別有3次和1次開盤推案。多層小高層高層疊加聯(lián)排獨(dú)棟36393031市場產(chǎn)品特點(diǎn)：開盤以多層和小高層供給為主，二者平分秋色。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究2021年累計至11月，揚(yáng)州商品住宅二房供給量到達(dá)2788套，占到市場供給總量的36%，其中“陽光地帶〞〔303套〕、“駿和天城〞〔276套〕、“東方名城·和園〞〔240套〕、“金輪星城〞〔242套〕等工程二房供給量較大。三房供給量最大，到達(dá)3277套，市場占比為43%，此類房型主要集中于“上方公館〞〔339套〕、“藍(lán)山莊園〞〔282套〕、“西郡188〞〔271套〕、“錦苑〞〔217套〕等。二房和三房依舊為市場主供。一房二房三房四房五房六房七房疊加聯(lián)排獨(dú)棟102627883277353155191242213市場產(chǎn)品特點(diǎn)：二房和三房為市場主供。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究揚(yáng)州城市建設(shè)主要從2004年和2005年正式開始，從2005年開始至2007年，無論是供給或成交都呈直線式開展，特別是在07年到達(dá)巔峰期，整個市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，全年的成交量近200萬方，幾乎是05年成交量的2倍。高速開展后，樓市出現(xiàn)的越發(fā)嚴(yán)重問題迫切需要徹底調(diào)整，市場在08年市場快速步入下行期，市場表現(xiàn)為嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，整個樓市又再次回落到2005年的狀況。分析：07年樓市到達(dá)頂峰，供求根本平衡。但08年成交大幅縮水，住宅市場存量約為35萬平方米。商品房市場存量：市場周期性開展，08年市場供求矛盾激化。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究月份總體量總個數(shù)商業(yè)個數(shù)住宅個數(shù)7月2276574138月00009月77244898110月53577290911月10788531311212月1192745371622合計3807475723637〔工業(yè)用地不計〕未來土地上市量：08年下半年以來，上市地塊用地性質(zhì)逐步向商業(yè)用地轉(zhuǎn)移，一方面映射出房地產(chǎn)市場不景氣，投資減少，另一方面也說明政府加大配套力度，為未來市場進(jìn)一步開展做好鋪墊。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地供給量月份總體量總個數(shù)商業(yè)體量商業(yè)個數(shù)住宅體量住宅個數(shù)7月2720106124519414749128月898641008986419月00000010月70111701110011月147478200147478212月935937109359371000合計1452300201067467153848335〔住宅用地〕根據(jù)國土局成交公示，07年6月份至08年6月份，共計成交住宅類地塊794421平方米。07年6月份—08年12月份，揚(yáng)州住宅類地塊合計成交總量約為118萬平方米。未來土地上市量：揚(yáng)州土地市場成交冷清，持續(xù)數(shù)月出現(xiàn)零成交。投資者觀望氣氛濃厚。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地供給量今年1-10月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，共完成投資96.5億元，同比增長25.4%；商品房施工面積998.1萬平方米，同比增長28.2%,其中新開工面積377.5萬平方米，同比增長10.7%;商品房竣工面積168.0萬平方米，同比增長0.01%；商品房銷售面積186.7萬平方米，同比減少28.1%;商品房銷售額72.9億元,同比減少19.1%。逐年上漲的上市量充足的現(xiàn)象將延續(xù)明年，但隨著土地成交量的減少，如果樓市成交繼續(xù)縮水，未來3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供給量逐步減少的趨勢。未來土地上市量：從年房地產(chǎn)投資總額看，未來3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供給量逐步減少的趨勢。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地開發(fā)投資額計算：土地市場未來上市量，按照1.5的綜合容積率計算，07年6月份至08年12月份住宅類土地成交量映射到樓市，未來2年內(nèi)將有177萬平方米住宅產(chǎn)品的上市量。未來土地上市量：09年10年年均上市量約為88萬平方米。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地市場研判以上衫灣花園、鴻福家園、佳家苑還未完全開發(fā)。根據(jù)?揚(yáng)州市市區(qū)住房保障規(guī)劃〔2021－2021〕?，2021－2021年，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房3000套，25萬平米，廉租房700套，3.5萬平米。揚(yáng)州從2021年起，政府每年建設(shè)1000套經(jīng)濟(jì)適用住房供給社會。分析：政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠解決市場剛性需求量，大量還需要市場商品房去解決供需矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房上市量：每年建設(shè)1000套經(jīng)濟(jì)適用住房項目已建成體量未來開發(fā)量連運(yùn)小區(qū)2000戶鴻福家園（一、二、三……期）2000戶左右2000戶杉灣花園1600戶600戶黃金小區(qū)1000戶佳家花園8500戶合計18700戶政府經(jīng)濟(jì)適用房上市量：響應(yīng)政策推出批量經(jīng)濟(jì)適用房解決城市進(jìn)程帶來的人口增長需求矛盾。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究在售樓盤上市量：目前在售樓盤和新開樓盤較多，其未取得銷售許可證的體量為未來兩年內(nèi)上市量?，F(xiàn)對未開發(fā)面積在2萬平方米以上的普通住宅工程做一統(tǒng)計。樓盤未來上市量廣陵世家212915藍(lán)?，F(xiàn)代城140126銀泰·雅苑31667駿和天城73354東方名城·和園69366運(yùn)河佳園56000合計583428東區(qū)樓盤未來上市量中信泰富·錦苑345000陽光美地200000萬宇城36000彩弘國際31500水岸泓庭39500新港名興(首府）63000西郡188花園145000帝景藍(lán)灣36000京華城中城930000金輪星城174043萬豪·西花苑386945天和國際65064尚城105007綠地運(yùn)河紀(jì)·上方公館199289富川瑞園46196星聯(lián)邦24147新能源·和美第32537依云城邦368694潤和·御景城84925合計3312847西區(qū)樓盤未來上市量養(yǎng)怡花園44000碧水棲庭159000新能源·花樣年華75039陽光水岸44065合計322104北區(qū)未來上市量東區(qū)583428西區(qū)3312847北區(qū)322104合計4218379全市由于我司統(tǒng)計的是余量在3萬平方米以上的工程，其余上市量以20萬平方米保守估算，那么未來2年內(nèi)已開發(fā)工程普通住宅局部上市量約為440萬平方米左右，年均上市量約為220萬平方米。說明：數(shù)據(jù)范圍----東區(qū)、西區(qū)及北區(qū)。老城區(qū)開發(fā)空間非常有限，而南區(qū)為開發(fā)區(qū)。目前住宅工程根本化為西區(qū)。數(shù)據(jù)來源----揚(yáng)州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)。數(shù)據(jù)內(nèi)容----揚(yáng)州已開發(fā)住宅工程，尚未取得銷售許可證局部。未來上市量包括：08年市場存量+未開發(fā)住宅上市量+住宅用地土地市場折算量具體數(shù)值為：35萬+177萬+440萬=652萬年均上市量約為：330萬左右市場供給大幅上升，加上觀望氣氛濃厚，大量需求被壓抑，供求矛盾將進(jìn)一步突出。但土地市場中，由于大多拿地開發(fā)商從07年下半年開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，土地市場未必會實(shí)際轉(zhuǎn)化為商品房上市，09年實(shí)際上市量可能約為280萬平方米。市場供給創(chuàng)新高，供求矛盾進(jìn)一步激化。未來住宅上市量分析揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場研究09年市場供略大于求。但市場實(shí)際需求量較大，亟待挖掘！剛性需求量與供給量存量比照·09、10兩年年均上市估算約330萬平米第四章節(jié)主力客戶群與工程定位新增人口購買力（外來）項目地塊周邊改善居住人群項目地塊周邊部分拆遷人群工業(yè)園區(qū)企業(yè)從業(yè)人員新婚家庭購買力鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口主力消費(fèi)客群來自揚(yáng)州整體市場的消費(fèi)力人群源自工程地塊周邊的消費(fèi)力人群主力客戶消費(fèi)人群從剛性需求市場數(shù)據(jù)——我們?nèi)ふ椅覀兊闹髁蛻粝M(fèi)群一、當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨窖芯块_發(fā)區(qū)企業(yè)民營、個體從業(yè)中低層員工家庭年收入范圍3—5萬收入〔抽樣調(diào)查〕二、當(dāng)?shù)鼐用裆鐣謱友芯窟@局部消費(fèi)力處于購置中下水平，需求緊湊型住宅類產(chǎn)品。購置力水平——經(jīng)濟(jì)型、注重性價比這六類人群的購置力水平健康養(yǎng)老偏品質(zhì)類需求經(jīng)濟(jì)類改善居住新婚家庭需求51歲以上41-50歲29-40歲22-28歲年齡段客戶群分類準(zhǔn)婚青年新婚小家已婚家庭三口之家三代同堂二老空巢經(jīng)濟(jì)型2房住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型2房住宅產(chǎn)品新婚家庭需求經(jīng)濟(jì)類改善居住偏品質(zhì)類需求健康養(yǎng)老年齡段家庭結(jié)構(gòu)購置力偏向經(jīng)濟(jì)型3房4房住宅產(chǎn)品客戶類型三維模型喜好鄰里關(guān)系緊湊實(shí)用型住宅現(xiàn)代簡潔風(fēng)格建筑性價比高產(chǎn)品需求與偏好接受的商品房總價25-45萬功能性較強(qiáng)的產(chǎn)品易被市場接受購置人群素質(zhì)一般工程檔次定位我們的工程體量較大，定位為中高檔缺乏足夠的客戶支撐，周圍環(huán)境也無法形成有效吸引力。根據(jù)工程規(guī)模、控規(guī)以及周邊環(huán)境、市場競爭，我們將工程檔次定位為：中端品質(zhì)工程，緊湊型低總價產(chǎn)品。我們希望通過優(yōu)良的、有特色的品質(zhì)、中低的價位，鎖定開發(fā)區(qū)客戶，并吸引更多的中等或者中低收入者。從而推開工程有序開發(fā)，有效去化。產(chǎn)品規(guī)劃競爭優(yōu)勢：以低總價的，功能全的產(chǎn)品去面對競爭，贏得市場份額。工程定位第五章節(jié)開發(fā)理念——帳面利潤是一劑毒藥時下的風(fēng)險投資意識——常規(guī)的做法是先計算預(yù)期利潤——看看自己究竟能夠賺取多少利潤——我們認(rèn)為紙上的利潤與帳面利潤都是不可靠的，或者說這種做法是牛市下的做法，而中國房地產(chǎn)和股市一樣進(jìn)入熊市……正確的風(fēng)險投資理念再以工程回籠資金“零〞風(fēng)險地運(yùn)作后期工程先使用最低的運(yùn)作資金啟開工程以最快的時間回收投資本錢我們的開發(fā)理念此“利潤〞非彼利潤——分3期規(guī)劃產(chǎn)品我們的規(guī)劃稀缺類型產(chǎn)品〔多層〕先行獲得市場，迅速收回投資。由緊湊型產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向緊湊型中低端(小高層)產(chǎn)品。由收回投資轉(zhuǎn)向獲得利潤。緊湊型中高端產(chǎn)品(低密度的4層洋房)獲取高額利潤。一期做低容積率二期再“補(bǔ)〞容積率三期“贏〞取容積率總規(guī)劃圖一期二期三期地塊規(guī)劃規(guī)劃要點(diǎn)——市場上稀缺的低總價的多層，小高層產(chǎn)品。產(chǎn)品類型：3棟中高層：3棟小高層：18棟6層：一期產(chǎn)品特點(diǎn)——在10年供需嚴(yán)重釋放市場下的小高層高密度低總價產(chǎn)品贏取利潤。產(chǎn)品類型：10棟中高層：8棟小高層：二期產(chǎn)品特點(diǎn)——高額利潤就是這樣獲得的——低密度4層6層產(chǎn)品，市場極度稀缺下的產(chǎn)品競爭力。產(chǎn)品類型：5棟小高層：10棟6層：9棟4層洋房：三期我們競爭力有多大多種產(chǎn)品組合(4-6多層小高層中高層)形態(tài)滿足多種市場需求市場稀缺的多層產(chǎn)品緊湊型低總價功能齊全創(chuàng)新戶型競爭力來自競爭力來自競爭力來自根據(jù)揚(yáng)州房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析?2021年市區(qū)商品住宅銷售排行榜?中榜上有名的16個工程中，絕大多數(shù)工程都得益于工程戶型控制有效，而從揚(yáng)州滯銷工程調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因戶型設(shè)計不合理面積浪費(fèi)嚴(yán)重是滯銷的首要原因。揚(yáng)州暢銷工程及戶型分析我們在對揚(yáng)州房地產(chǎn)市場做了全面調(diào)研分析，從中篩選出多個代表性工程對其競爭優(yōu)勢進(jìn)行類比的過程中，我們發(fā)現(xiàn)“戶型面積控制合理功能齊全〞是暢銷工程的共同特征。下面我們對目前市場上暢銷的緊湊型工程進(jìn)行取樣類比分析：揚(yáng)州暢銷工程及戶型分析50平米一室一廳一衛(wèi)37平米一室一廳一衛(wèi)99平米三室兩廳兩衛(wèi)79平米兩室兩廳一衛(wèi)匯金谷戶型分析/匯金谷——嬋連2月?lián)P州樓市成交冠軍

75平米2室2廳1衛(wèi)85平米2室2廳1衛(wèi)89-105平米3室2廳1衛(wèi)藍(lán)山莊園戶型分析/工程根本去化完畢113平米3室2廳1衛(wèi)126平米3室2廳1衛(wèi)140平米4室2廳1衛(wèi)戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率去化時間2室2廳1衛(wèi)67-10035%32230595%2年3室2廳1衛(wèi)93-12044.5%41139395.6%2年3室2廳2衛(wèi)113-14019.8%18415383.1%2年4室2廳2衛(wèi)1390.6%6467%2年工程戶型去化分析：藍(lán)山莊園戶型分析/工程根本去化完畢90平米3室2廳1衛(wèi)105平米3室2廳2衛(wèi)71平米2室兩廳1衛(wèi)130平米4室兩廳兩衛(wèi)戶型面積配比各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)65－85㎡25.16％97.82％3室2廳1衛(wèi)90－115㎡39.89％90.6％3室2廳2衛(wèi)115－140㎡26.53％53.1％4室2廳2衛(wèi)140－170㎡4.57％62％別墅160－180㎡4.39％35.42％工程戶型去化分析：駿和天成戶型分析/揚(yáng)州東區(qū)成交標(biāo)桿99平方3房2廳1衛(wèi)101平方3房2廳1衛(wèi)88平方2房2廳1衛(wèi)我們的競爭力/戶型創(chuàng)新例如本工程價格策略由于本工程周邊尚不成熟，且工程體量大，建議工程分多期進(jìn)行開發(fā)，一方面可以在工程運(yùn)作過程中及時調(diào)整后面的產(chǎn)品、價格及推盤節(jié)奏，另一方面在工程推廣過程中區(qū)域也在不斷成熟和被客戶認(rèn)知，有利于后面的價格提升。定價方式大盤的定價方式有多種，無論是以攫取高額利潤還是以快速回籠資金為主要目標(biāo)，我們在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：一是本錢——地價、建安本錢、稅收及其他費(fèi)用的總和。二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。三是消費(fèi)者——目標(biāo)消費(fèi)者能夠接受何種價格。三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣，一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考，而本錢與消費(fèi)者那么是決定價格策略的根本因素。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：本錢+競爭和消費(fèi)者+競爭是房地產(chǎn)定價的兩種根本策略。目前多數(shù)開展商選擇的是本錢+競爭定價策略，因?yàn)樗詈啽阋仔校驗(yàn)檫@樣能“最清楚地知道自己能賺多少利潤〞，更因?yàn)槎鄶?shù)開展商是在房子蓋好了快要賣時才考慮價格的。但從上面的比較中我們可以看出，這種是典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型〞策略，是不太符合市場開展趨勢的，因?yàn)樗N(yùn)含著兩方面的風(fēng)險：首先是定價過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。消費(fèi)者+競爭定價策略最大的好處由于以消費(fèi)者的潛在心理接受價格為出發(fā)點(diǎn)，以競爭對手為參照，因而無論規(guī)劃、設(shè)計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費(fèi)者的需求為原那么，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)〔高額利潤或快速回籠資金〕的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率到達(dá)最高。我們的競爭力/價格策略導(dǎo)向本工程的價格策略價格策略是房地產(chǎn)營銷中事關(guān)工程成敗的關(guān)鍵一環(huán)。即使大家都以本錢+競爭或消費(fèi)者+競爭模式定價，不同的開發(fā)目標(biāo)、也會因不同的人、不同風(fēng)格的開展商而做出不同的選擇。在房地產(chǎn)營銷中，價格是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整，價格高了要降低，低了可調(diào)高。問題的關(guān)鍵是，對新推樓盤來說，是低價開盤，以后逐漸走高好呢？還是高價開盤待完成初步銷售目標(biāo)后再低價清貨好?低開高走有如下好處：〔1〕價廉物美是每一個購房者的愿望。一旦價格比消費(fèi)者的心理價格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣。消費(fèi)者知道了開展商“先低后高〞的戰(zhàn)略后，因其中包含著升值空間，也容易成交。而開盤不久的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至全體員工的自信心，以更好的精神狀態(tài)開展日后工作?！?〕低價開盤，價格的主動權(quán)在開展商手里，何時調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場反映靈活操控。〔3〕資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執(zhí)行。(4)先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，開展商容易形成口碑。低開高走策略適合以下三類樓盤：〔1〕工程總體素質(zhì)一般，無特別賣點(diǎn)；〔2〕郊區(qū)大盤或超大盤，這類樓盤首要的是聚集人氣。入住人多那么容易在消費(fèi)者心中形成大社區(qū)概念，而銷售也將直線上升，如人氣不旺那么極易因位置等缺陷而無法啟動?！?〕同類產(chǎn)品供給量大，競爭劇烈。綜合考慮本工程的情況，建議本工程實(shí)行：低開高走的價格策略廣泛吸引客戶觀注購置逐期提升價格

實(shí)現(xiàn)工程利潤收回本錢我們的競爭力/價格策略導(dǎo)向記錄時間均價價格描述2008-10-074500元/㎡最高優(yōu)惠150元/㎡，甚至更高2008-9-114500元/㎡記錄時間均價價格描述2008-11-285000元/㎡正式開盤，4205元/㎡起，當(dāng)天認(rèn)購12套2008-10-106000元/㎡預(yù)期開盤均價2008-8-206000元/㎡開始接待，價格預(yù)期記錄時間均價（小高層）2008-11-204800元/㎡2008-10-225093元/㎡2008-10-74700元/㎡記錄時間均價最高價最低價2009-1-223900元/㎡4350元/㎡3600元/㎡2008-10-174170元/㎡3600元/㎡駿和天城廣陵世家東方名城·和園藍(lán)?，F(xiàn)代城價格分析東區(qū)價格區(qū)間在4000元/㎡左右，個別樓盤因位置及配套原因差異較大。眾多樓盤紛紛打折，價格開始下滑。在降價手法上層出不窮，其中，以駿和天城的降低首付效果為好。不過這也與該樓盤品質(zhì)有關(guān)。藍(lán)?，F(xiàn)代城從開始宣傳6000元/㎡均價到以4205元/㎡起，5000元/㎡均價開盤，價格縮水較大，市場競爭嚴(yán)酷。根據(jù)我司對東區(qū)市場分析，我司建議本工程采取低價入市策略，以快速吸引廣域范圍內(nèi)的關(guān)注，快速去化工程回籠本錢，在后期運(yùn)作過程中逐漸抬升工程價格實(shí)現(xiàn)利潤。東區(qū)市場總結(jié)

運(yùn)營周期一期二期三期一期運(yùn)營階段低價格入市，迅速回收投資資金。產(chǎn)品類型：3棟中高層：3800均價3棟小高層：3800均價18棟6層：3700均價價格穩(wěn)步提升。逐步回收投資成本。產(chǎn)品類型：10棟中高層：4060均價8棟小高層：4000均價項目的利潤期，控制銷售價格與去化周期是本階段價格策略主導(dǎo)思想方向。產(chǎn)品類型：5棟小高層：4120均價10棟6層：4000均價9棟4層洋房：4800均價價格策略整體價格策略項目投資財務(wù)指標(biāo)測算規(guī)劃指標(biāo)用地面積容積率建筑密度建筑面積233334.501.69

393100可銷售面積

393100住宅

其中獨(dú)棟0.00

聯(lián)排0.00

花園洋房25200.00

多層113400.00

小高層110800.00

中高層143700.00

公建

其中經(jīng)營性0.00

其他

項目計算說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及項目說明總價(萬元)

一、土地費(fèi)用計算單價（元/平方米）計算面積（平方米）萬元/畝

1、土地費(fèi)

233334.5090.0031500.002、土地出讓費(fèi)0.000.00

3、契稅及手續(xù)費(fèi)

233334.50土地費(fèi)*3-4%945.004、中介咨詢費(fèi)0.00

0.005、土地增值費(fèi)

32445.00經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/(所有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)生成都以90萬/畝地價進(jìn)行估算的，另商業(yè)未計算在內(nèi)〕

二、前期工程費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

367900.00

0.002、勘察、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)20.00367900.00

735.803、方案征詢、測繪、監(jiān)測費(fèi)等0.00367900.00

0.004、“三通一平”費(fèi)（含臨圍）0.32367900.00

11.775、審照、質(zhì)檢、工程招標(biāo)費(fèi)

工程費(fèi)用*0.3%141.826、設(shè)計監(jiān)理、評審費(fèi)

工程費(fèi)用*0.3%40.787、施工監(jiān)理

工程費(fèi)用*1-1.2%567.29

1497.46

三、相關(guān)規(guī)費(fèi)

1、住宅建設(shè)配套費(fèi)105.00367900.00

3862.952、人防費(fèi)48.00367900.00

1765.923、新型材料及墻改費(fèi)8.00367900.00

294.324、勞?；?.00

0.005、教育基金0.00

0.006、白蟻防治費(fèi)2.30367900.00

84.627、防雷費(fèi)0.90367900.00

33.118、散裝水泥基金5.00367900.00

183.959、城建檔案費(fèi)1.00367900.00

36.7910、電梯設(shè)備費(fèi)60.00254500.00

1527.0011、門牌、信報箱費(fèi)

按照10萬估計10.00

7798.66

四、建筑工程費(fèi)

4.1建安工程

4.1.1花園洋房1000.0025200.00

2520.004.1.2多層1000.00113400.00

11340.004.1.3小高層（8-13層）1200.00110800.00

13296.004.1.4中高層1400.00143700.00

20118.004.2公建配套費(fèi)

0.004.2.1經(jīng)營性公建600.000.00

0.004.2.2非經(jīng)營性公建

居委會、物管、公廁等0.004.2.3托兒所

0.004.2.4會所及附屬場所

0.004.2.5托兒所

0.00

47274.00五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1、供水45.00367900.00

1655.552、供電85.00367900.00

3127.153、供氣10.00367900.00

367.904、電話11.00367900.00

404.695、有線電視10.00367900.00

367.906、道路10.00367900.00

367.907、雨污水管10.00367900.00

367.908、景觀綠化150.0093333.80按照綠化率計算1400.019、基本智能化20.00367900.00

735.80

8794.80六、管理費(fèi)用

（二+四+五）*2%1151.33七、銷售費(fèi)用

156988.00銷售收入*3%4709.64八、財務(wù)費(fèi)用

（二+三+四+五）*5.4%3529.71九、維修基金0.00

十、不可預(yù)見費(fèi)

（二+四+五）*2%1151.33十一、成本總計

108351.91

銷售收入預(yù)計

獨(dú)棟

0.00

0.00聯(lián)排

0.00

0.00花園洋房4800.0025200.00

12096.00多層3800.00113400.00

43092.00小高層4000.00110800.00

44320.00中高層4000.00143700.00

57480.00商業(yè)門面

0.00

0.0