天津某項目可行性報告

1

天津萬科玻璃廠項目

可行性研究報告

盒

載天津徑萬科榨興業(yè)隊(集慧團)娘有限衣公司

聲

均目婆膏錄裝第一許章跑握汪工程寺決策敏背景渠1.筆

塔

第宴內部潑因素祝2.虛

姜

縱至外部扎因素吩第二隙章乞初授工程儀概述敘1.攪

鎮(zhèn)繞工程確區(qū)位具及用急地纖2.搬工程持宗地腔現狀謙3.墾工程蠻周邊冠的社垮區(qū)配捧套其4.纏工程厘周邊腔環(huán)境奸5.何工程殲市政解配套責分析芝6.她土地桿價格輛第三肆章手溉汪工程差法律封及政遼策性錄風險恨分析偶1.乓工程叫用地膠取得歉土地兆使用妙權法雅律手伶續(xù)分熊析階2.需工程漫合作襖方式削及風割險評突估遲3.退總體歪評價駝第四漠章梳附突市場績研究鐮1.獅

燥體區(qū)域蔑市場旱成長仔狀況翁2.忌

斜勺區(qū)域恢市場兼供給瘋產品執(zhí)特征恩3.俗

蠶橫整體襲市場格對本罵案影石響因皮素泄4.令

踢閘目標察客戶陡、產卸品及僑價格生定位比第五猜章漠眾周規(guī)劃謙設計庸要點族1.忙

斧宋初步五規(guī)劃斬設計隔思路哈2.防

民臘規(guī)劃臨設計料的可屑行性噸分析赴第六井章筆創(chuàng)紡工程斷開發(fā)姜方案啊1.拴

菌刑開發(fā)充機遇慣2.各

騾殲開發(fā)柏周期辮安排坑3.遠

宣哨銷售填周期院安排在第七饅章評蜂吳投資脊收益濾分析烘1.坦

別麥本錢避預測淺2.凡

皮象稅務蒜分析惜3.株

漫曉經濟障效益舟分析怠4.可

補雀工程駐資金硬預測衡第八腸章儀澆戴可行罩性結歐論壘1.忙

舅絞工程葡優(yōu)勢唇2.邪

章底工程樹劣勢春3.按

突病結論掙及建叨議

原第一墊章胡像現工程忘決策缺背景槳

蒸一陜.予內部席因素奪1.相天津塔萬科對公司枝工程供布局除萬科淡自9嗎2年遮進入習天津底市場覺以來到，先頃后開侵發(fā)了諒城市已花園健、萬?？浦胁葱拇髶鯊B、余世貿遺廣場粱、都模市花旬園、愧萬科癥新城庫等項結目，戴其中非城市競花園假設、萬授科中刑心大怖廈位尿于城畏市北偵部的腐河北叨區(qū)，廳總面運積約目17懲萬平陪方米券，萬祥科新撫城位股于城渣市北通部的瞞北辰愧區(qū)，眉面積病約6談0萬啄平方梳米。算世貿堵廣場束、都靠市花芳園雖趴然位詠于城云市中惜心地爺帶，罪但規(guī)炕模較藥小。貼由此巖可看辛出，傍天津毒萬科埋的主息要項霧目集替中在揀城市蝕的北瘋部。找反觀裝天津下的總果體規(guī)駝劃和沉城市災開展晨方向裹，城蓄市中社心區(qū)牧向南屢部方兼向發(fā)酒展，括由城客市的舟行政藏中心悉的南嫌遷和兇友誼侵路沿蝶線的設開發(fā)藏便可管看出篇；城沸市工頌業(yè)向逼東發(fā)鏡展，恩重點鋪開發(fā)跳建設樸海河鑄下游匪工業(yè)模區(qū)和遷濱海峰地區(qū)紛，目鬼前沿辮津塘抽路兩映側，賠新建敗的小染區(qū)和日工業(yè)貸區(qū)已孩將中啟心市糾區(qū)和抱塘沽仗區(qū)緊暴緊的銳聯在蠟一起到。由挑此看煌出，尸萬科駐的物緞業(yè)分笑布與裕天津燒的總么體規(guī)湯劃和虹城市仆開展悠方向冷不盡裕相符杜。朋萬科遣自9痛2年唐進入蜂天津從市場志以來渣，發(fā)爪展迅銳速，本市場記迅速軍擴大艘，在宮操作尿理念選和手寇法上郊，均億勝人稼一籌雕，被背公認冰為天滲津的送地產癥先鋒渠，在變天津雕人的婚心目逃中已太樹立灶起第墻一品紫牌的遇形象等。萬蝦科產職品應呈屬于層整個勝天津枝市，旗而不霞是某愈個區(qū)召域。鼠所以沿萬科雷有能質力，百也應肺該去根開發(fā)詞天津誼的其艦他市蕩場，暢讓萬痕科物耍業(yè)深在入天孩津每劣個角小落。樂結合申天津帥的總始體規(guī)略劃和鳴城市過開展?jié)嵎较蛳?，我誦們應言在天夾津的喘西南媽部、鋸南部侍、東違南部迷投入剃更多粱的關怨注。鞏目前圖我司辮在談坑的幾須個重旨點項鈴目有拋：北座部地嫂區(qū)鐵棉東路哄住宅族工程忙，東擱部地峽區(qū)張句貴莊端路住放宅項這目、粉東部胖地區(qū)醉天津沙鋼廠腹住宅臣工程途，南膛部地震區(qū)天閃津玻糕璃廠板住宅債工程淹，其悶中玻鼓璃廠統工程叛是各旁方面嬸條件泳都比冰較成譽熟的皇工程絞，該友工程敲正好痛填補登了萬拉科在紙城市膽南部碰無項瘡目的秀空白淚。投劣2.尸天津遙萬科傾公司拿經營典現狀忌：宏目前飾天津歉公司躺在手規(guī)有兩承個項怒目，得萬科徐花園亞新城適〔含年原有沙新城挑工程薯和紅死旗農萍場項紐目〕謝、東丘麗湖確工程匠，其襲中新著城項送目為紹在建社銷售見的項樣目，雁東麗肯湖項狡目目放前處愈于前綁期工堆作階括段。永新城短工程蝕自9傲8年食開盤偽以來江熱銷漠天津宇市，端成為蚊天津扣公司吹的主褲要利奔潤支抖柱，妙但到舌20緣02東年后徑新城布工程場根本演開發(fā)供完畢嚴，主硬要為玩資金狐回籠棗，東坑麗湖兇工程他規(guī)模股大，濟是公涌司長巧遠發(fā)變展項熊目，藏由于欺區(qū)位刑和產眠品原繞因，更也不沿是一箏短期熱熱銷讀房產濱，不粒宜作民為公圓司近欺兩年曾的利拳潤支殃柱，荷是一扶個追薦求穩(wěn)帆定開箭發(fā)有刃節(jié)奏確銷售復為目憤的的爛工程巧。根詢據集個團總掃部經兇營計役劃要枯求，肆天津技公司偷必須原再上疫新項真目，球要達漆到每言年有注3-臣5個符在開矮發(fā)項射目，榮保證瞎天津祥公司安經營城利潤遠指標赴和萬愛科產茂品在坦天津肉的市謊場影臂響力重。在餃目前蜜市場紋呼喚鑒萬科就的大缸好形凈勢下弟，天暈津萬存科應揪充分濤利用悅萬科礎天津辱地產軟先鋒訓的社兼會地破位和姿市場繪影響辣力，槽抓住幫機遇歌，多瓜上新撕工程吹，擴倆大市拍場占領有率完，讓村萬科杰品牌炸深入碎到每隱個天否津人嶺心中昨。頓玻璃唐廠項范目區(qū)拜位好棚，規(guī)夾模適鼠當，顯開展疼前景押樂觀有，可問作為閣公司裙主要勁利潤幅來源駱，可母以作齡為重咽點發(fā)概展的自工程扭。同習時我噸司擬喚在該邊地塊崇建設妨住宅房區(qū)，段消除誼污染脖源，袋徹底歷改善骨周邊延居民宰的生信活環(huán)妨境質央量，請為天為津城翻市建崖設做辟出貢近獻。宴天津莊公司描現狀胳工程祝及在循談項謀目分闊布下:

花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心

花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠工程.天鋼工程津塘路工程張貴莊路工程麗苑工程鐵東路工程梅江南工程西橫堤工程恩在開遺發(fā)項愈目揭:主已完受成項貫目:燈在談交工程暢:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心工程所在地梅江居住區(qū)濃二.語外部迅因素友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心工程所在地梅江居住區(qū)服該項卷目具常有良悶好的陷外部慚環(huán)境屋，其撓坐落聞位置禁處于袖天津拿市區(qū)危的南弓部訴,臺行政涉區(qū)劃蒙為河捕西區(qū)檔，該接工程敢所在焦區(qū)域默有如魯下特湖點和董優(yōu)勢壯:關另嘆①擔根據槽天津滴市總拖體規(guī)污劃，與西南慎部地褲區(qū)大戲局部搖用地喊規(guī)劃提為教閱育科赤研、悶居住短及行泳政辦咸公用贈地。插僑噸②酒天津源市主乖導風鳳向為伏西南托風，嶄西南垂部區(qū)定域正猶處于宣天津伏市的歷上風航口，句遠離夫工業(yè)范區(qū)，瘡空氣險新腹縫輩際鮮，青自然念條件直優(yōu)越庸，被姓公認嶺為居春住的俱上佳習區(qū)域面。標章食③皺經濟敬開展寫狀況撿來看坐，該批工程磁所在未的河主西區(qū)催是天進津市刷經濟鴨最發(fā)你達、家最富炒裕的奉城區(qū)斗之一棋，該智區(qū)的慨房地經產起話點一框直很舅高，華集中末了全證市大濟局部限的中膜高檔武樓盤疾。商蓋品房習銷售寺均價低明顯畏高惕嫂于除返和平即區(qū)以貞外的史其他原各區(qū)染。韻④緣規(guī)劃偵在河削西區(qū)攔天津仆賓館寫地區(qū)抄〔友劃誼路敢兩側樹〕建墓設新仰的市滋級行共政中澡心，砌現有錯市級膛行政偏瘋中心拌南遷厲，南范部土喂地升離值潛昨力大紙。秤余秋⑤軟沿解親放南知路可跪方便擔直達男南樓怖市級練商業(yè)四中心漂，這晃里有墳十八顆街麻查花、逝鴻起莖順飯篇莊、庭家樂坦大蛛靜協且型超攔市等迎全國渾聞名侍的商某業(yè)設趨施。木籃眉⑥膝工程鍛距離拍規(guī)劃蒼的東煌南半砌環(huán)黑綠牛城幫道段輸缺乏寧3公刑里，燒東南離半環(huán)銷是天賞津市察中心恨市區(qū)撓規(guī)劃抹路價側盛錫網中給的兩由個半迫環(huán)之距一，薪是天皮津市汽規(guī)劃歷路網覽骨架貞中快致速交問通體毛系的箱重要蝕組成驚局部晚，東南南安渣霞宏半環(huán)臘的修易建對后該項丟目的大業(yè)主分出行疾將會疊帶來掏很大蘋的方獸便?；鹕普Q⑦艘工程災西北浙側為凍梅江誼居住炎區(qū)，窗是由凳市政姿府統算一組到織建胃設的油大型閘安居躺居住閥區(qū)，殘占地暈面積謝19療2圈柔進蜘公頃刺,將收建設瑞成為李以水療景和敏生態(tài)賠環(huán)保池為主歇題的鞠高檔釋居住厘區(qū)，剝大大阿改善蹈了該破區(qū)域奪居住刻環(huán)假設羽裂巷境，插使得碌該區(qū)萍域住唐宅市祝場檔據次和繩品位驢急劇允上升送。

洪氧探段所有俯以上段各種躬因素印，為蛙萬科仍在此兔地塊接建設牛一個屠高檔粉居住察社區(qū)前提供義一個竟良好句外部鏡環(huán)境裹。

小究第二閉章模壁宮工程娛概述

灘一.業(yè)宗地僚區(qū)位尚及用定地江園1.坑工程磁區(qū)位駐該宗黃地位磁于天瘋津市閉區(qū)南絕部,餓北側差緊臨此正在騎建設夢中的刺梅江澤居住培區(qū),殘行政育區(qū)劃芹屬于豬河西模區(qū),耐距離限中環(huán)紗線圍欣堤道盟段罪5公邁里奉,距隱離正掀在建臥設的效東南燒半環(huán)奮線約犯窯3公姻里改,距閘離南售樓市餃級商證業(yè)中羨心約迎6公園里慮，距富離規(guī)待劃友訴誼路軋市級迎行政阿中心罪約揪5公巨里尋。

花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置內環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置內環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

項目區(qū)位圖項目區(qū)位圖

熟

工程所在地碑盤黎嶺避規(guī)唇僵步托掠句工程所在地

旬臂黨2.闊工程炒用地提鴨河該項村目宗許地為線國有琴土地巖，毛殺地面捷積約泥52圖5畝蚊,目刃前為壟天津軍市玻僻璃廠鑄廠區(qū)扣用地多。該韻宗地薯擬規(guī)所劃為倉居住堂用地帆，規(guī)毯劃用身地內缸均為晴玻璃蔥廠廠苦區(qū)用跨地，掘土地題權屬呼明確蹤。按惕照市地規(guī)劃延院編奸制的蛾控規(guī)瞞要求下，用掠地分扒析見禾下表溜：裕名稱冒面積悠(萬煎平米融)私折算龍成畝倍數責毛地夕面積渡35質.0宇2駝52粱5幸其中現市政潑代征敵地鴿(含貨退解遭放南巧路道錫路及可綠化群帶、云退衛(wèi)劃津河葉道路家及綠正化帶喇、退舒北側塌道路供及綠陡化帶她、退霸南側費道路爸用地精)昌6.藝27招94式可建傻設用丹地面疤積湊28汁.7男5第43名1餐其中宏區(qū)內吵配套盟用地勵〔含必小學流及幼撕兒園樹、配崗套公趁共服蘭務設全施用梅地〕嚼2.程70帖41蔬凈住郊宅用歐地面猛積尋26明.0壇5堵39屑1都可建康設用咳地用信地率林82萍%近凈住羅宅用賤地率秩74欺%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地躬

脊3.敗工程滴地塊白內各靜種用泉地政鑄住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地犯序號漠用地州性質鉛用地箏面積波(萬泰平米盼)澤容積劇率占建筑筐密度例愁(%考)惹建筑肺限高腥宰(M越)局綠地犯率袖(弓%)倒1越住宅驗地塊互1眾9.造89融1.混4岡30受50近40扁2事住宅惡地塊挖2輝3.率17于2.森0妥30職80河40秧3增住宅抽地塊著3致7.略4愁1.蚊6獎30晶50傘40村4晴住宅挽地塊陣4蜓4.景54被1.鬼0割30化30旋40倡5武24外班小蜘學及陜15盡班幼滴兒園痛用地淡1.尾79擾0.衡8話25辮25挖40窄6貧儲蓄址所、側物業(yè)戰(zhàn)管理碰等公歲共服委務設嗎施用咸地慧0.斑91澡1.顫8促50暈50登20扎二.壁宗地懶現狀搭1.逼四至拐范圍氣:摟干東至宰解放籮南路毒，南勒至規(guī)伐劃路禍，西氏至衛(wèi)央津河符，北觀至規(guī)朝劃路涼。豎蝶爬儉亞途冊酸狹叨精門往2.燈地勢巴狀況落褲工程爆用地廉主要糖為天銅津玻注璃廠側的廠亦區(qū),飄地勢年平坦荷,場他地標港高與樣解放唐南路墊標高鑒根本狗相一蓋致。泰3.糟地上慢物現余狀商地上摘物主口要為丙玻璃諒廠的禽生產久廠房耗和辦集公區(qū)妨，另卷有很遺少量遼職工沫住宅貢和單葬身宿寫舍(捷約3扯6戶犬42責間房糕)。帽廠區(qū)數內綠待化樹徒木較季多〔訪為工干廠自扎己種嘆植，蹈在園頸林局滲未登撓記,氣可根曲據規(guī)胖劃要屆求進個行拆挽除或卡保存愛〕。乖4.卷空中粒線路噴、地墾下管緒線、料人防繩、構乎筑物幫等情競況瀉〔有燭無變顫電站霧、換廉熱站欲等設燭施？航〕醫(yī)〔1硬〕鉤工程欣用地著內地里下管愈線較微多，駛但均題為玻誘璃廠闖自用玻管線弄，沒朝有橫桃穿廠稻區(qū)市席政的水管線禽。不〔2威〕項賭目用肌地內冠沒有純需要幟保存臨的文顫物等素設施森。睡〔3纖〕項下目用掘地內楚的鐵殘路為柔玻璃容廠自皮用的畢鐵路基專用糟線，雪可根仙據規(guī)病劃要談求拆魄除。吧〔4維〕項支目用疤地西假側有皺一個貝40兩平方言米桌的人舟防設化施，秀處于核規(guī)劃血的衛(wèi)醋津河勁綠化傘帶內可，對炒項哲陪轉著目建襲設無穿影響遺。拿〔5跟〕項樓目用仔地內禽有玻悅璃廠濕自己勾打的很2口贈熱水偷井〔完在地湊熱辦超有登劇記〕頭，出忠水溫葵度厭50務℃把左傳呢辱床右,墨可根罵據規(guī)侍劃予幕以保右留,醉可為盯工程賓提供雨一部漸分熱鍬水。雜5.辰地質膚情況靜味尿撞喇場地哪原為桌農田路，廠辭區(qū)已膛有5奸0年兵歷史丹，無蛛不良練工程溜地質坐條件耗。桑萌慕桶績毯鳴縫曬剛幼刑雄無忠三.奉工程菜周邊擺的社毒區(qū)配悼套辭1.科周邊默30讓00密米繳范圍乘內的宮社區(qū)奉配套古配套暗設施敗分類適名稱急教育勺設施媽電子逼儀表繡技術爺學校告水滸屈武術段學校鋪醫(yī)療乓衛(wèi)生擦設施肯無仆商業(yè)軌設施磨勸業(yè)宴超市剩、津盒洋賓蕩館、豈津洋督酒店腹、太點平洋度酒店范金融汁設施喘無嚇市場菊珠江雕裝飾撞城、酒環(huán)渤題海裝酸飾城冠、梅隙江裝機飾城融天津袖汽配幟城靠交通橫設施營門前雷有去堆大港爽區(qū)6胞28堂、6汪59氣公交酷線路大，距哄工程彼1公史里相處有裙96旅、9邁54鉗路終育點站揚文化庫設施死無簡體育積設施廟無膏總的適來說郊，玻而璃廠勝周邊吵原為化工廠狀區(qū)，速根本哈社區(qū)紫配套清比擬垮少，而缺乏沈以為胞工程賣提供尚效勞長，該倦工程覺在規(guī)固劃實艘施時王應考刑慮布返置相式應數喂量的予生活競配套咱設施星。斗2.窗宗地傍周邊曠30資00每米鬼外可萄輻射響到的于主要輪公共懇設施庸如下創(chuàng)(主膠要指照南樓胸商業(yè)狂片區(qū)走和友弟誼路舞沿線礙):恰公用乎設施骨種類級公用逆設施散名稱追教育亦設施于大學恨：天偵津財慚經學勸院、奔輕工缸業(yè)學柿院、慨職業(yè)為技術泥師范斑學院困高中針校：攀北師你大天渴津附劇中〔庫市重喊點〕堵、第翻四中豎學〔園市重釣點〕模、撕南樓恩中學冠〔區(qū)嶺重點暢〕粗醫(yī)療蛙設施石天津綠醫(yī)院貨，河折西醫(yī)到院，爬天津塊醫(yī)大蓬第二胡醫(yī)院究〔三音級甲濟等〕扛大型螞商業(yè)籌設施己津華醋五金屬商場所、南作樓商蓋場、姓南樓團家樂亮購物糖中心厭一店技及二格店、辦河西因商場膀、登道發(fā)裝漠飾基沾地、絮十八椅街麻甘花總登店柄文化百設施礎天津瞇日報窩大廈飾、河犯西圖街書大星廈、彎天津麗科學超技術乖館、需天津保國展柳中心胡、天膊津禮衫堂京體育當設施足河西么體育島場襲大型乖公園杯天津蘆樂園艦大型茄賓館蘆天津謀賓館驕〔三肌星〕拴、迎藍賓館倦、樂短園賓財館〔能三星話〕、轟津利茂華大招酒店仇〔四耐星〕意、水挺晶宮攻飯店劃〔四燭星〕嘗、天依津鋼額管賓辮館〔忽二星煙〕、六長青糧溫泉飯賓館鳥、渠大型索商住仿樓冤

齒鋼管振大廈丑、萬我順大科廈、扛澳東撥大廈睛、天炎津科啦技群眾廈、錄新安俱大廈稿、撞深圳雅開展細銀行四大廈開、環(huán)刷渤海紀中心霞大廈丈、天濱津日悟報大譽廈抓綜合貢分析蚊，從棵該項程目沿儀主干陶路網肉乘車種20吹分鐘液內可到方便最到達索以下而二個吉中心山，一含是南俊樓市怖級商蜂業(yè)中術心，軌二是謀規(guī)劃梳的友娛誼路陜市級眨行政躬中心擦，這蛋些中督心的嬸設施棵能輻斗射為蠢該項堆目服此務。

怖四.頸工程圣周邊強環(huán)境載1.式

婆

壤銹現狀都工程跨所在倉區(qū)域懼環(huán)境鳴城得由于廚歷史墨原因描，解屈放南攀路兩嗓側原辨為工鋼廠區(qū)獎,公乒路兩稱側工艦廠林哈立，舒90寫年代悟后期襖，隨腿著城菜市房炸地產狹的發(fā)煩展，擺原來識的部漁分工屋廠企擱業(yè),用由于休工業(yè)延結構荒調整壽的原旗因，炊大多岔已搬仍遷改摟造，妄象天竿津市嚷構件橫廠等禮企業(yè)破；建壯成了蘭如今捎的順奶著名低都、惰名都惡新園洪、摩掏托羅盞拉住貨宅小場區(qū)等認新型士住宅故小區(qū)賊，逐缸步帶跪動了鮮該區(qū)較域的必住宅茄市場第；市異級迎頓賓線只友誼縮南路來的建北成通恐車和何梅江群居住高區(qū)的懸開發(fā)塘建設惕，拆齒遷了長原來煙的許木多工宿廠和谷破舊棕房屋蜘，建西設了魔以水賢景和蹈生態(tài)廣環(huán)保體為主右題的私高檔搖居住添區(qū)，診大大瓦改善填了該蜻區(qū)域肉居住截環(huán)境槐，使林得該跑區(qū)域省住宅怎市場膽檔次掃和品泳位急贏劇上輕升，概已成絕為天存津市惠區(qū)上杰佳居淺住區(qū)釣位。漆但就超本項過目目喘前主喪要出無行方珠向解廈放南魚路兩捉側來綁看，腥仍有捆天津渡油氈銳廠、跌天津需無縫直鋼管幟廠等李工廠各企業(yè)悅，同茂時道丘路兩廈側房蒸屋均意較破笑舊，拍同友架誼路廉沿線孕景觀談相比旁，有補一定套差距縱，這需是弱按勢所精在，孕但可準隨著喚政府妨十六建條重桌點道熊路景者觀改銷造然城市駱建設鉤的發(fā)添展很屈快得佳到解村決。

陜2.字

很

小轎工程愛宗地謀周邊臉情況丹洗該項后目宗拍地南賀側為敬天津本津洋柿置業(yè)棵公司狠的養(yǎng)露殖場發(fā)，有捉大量鑼的水研面，縮擬規(guī)贈劃為英保存毯水域電，對掀攔該項掙目的慮環(huán)境芽有一申定的怎積極瀉影響傾。項證目宗蔽地北望面現盜狀為螞天津拼津洋偏置業(yè)絕公司墨的養(yǎng)霜殖場帝,規(guī)睬劃券弓為居殼住用治地,版順馳脾集團繞已與娃其簽劃定土薯地開富發(fā)協刪議?？晒こ唐髯诘貭C西北蝦側和戴西側倚原為喘罐頭把廠倉巷庫很裂和天助津津恥洋置事業(yè)公并司的訴養(yǎng)殖錄場部釣分用進地,偷現已船轉讓取給松副江置恭業(yè)公欠司用后于房搶地產叫開發(fā)貨,屬滋于斷凍梅江舊南居姓住區(qū)焦的一刻局部笛,該登工程秩與梅冶江南駁居住志區(qū)僅米一河搏之隔每--饅--搞衛(wèi)津蝦河,拆根本龍上形耐成一諸個城烤大的訪居住探片區(qū)糧。衛(wèi)夕津河撇已由雜原來塑的臭卻水河凝改造渴為環(huán)比境幽效雅的位景觀西河道擱，使綢得該寺工程既周邊課鴿環(huán)境懸有了絨根本震性的蔑改善蠅。項芬目宗崇地東答面現頸狀為蜜一片鴉空地揮，原鋒為天央津玻煤璃廠倆用地恢，后趴被附酬徒近凡村民佛占用滋，現參以被更天津協玻璃待廠收瞇回，漆面積赴約1貧27央畝，里規(guī)劃叔用途艇為水值面。瓣3.吵周邊諒近期饒及遠血期規(guī)龍劃對仙周邊雜環(huán)境筋的主拘要影基響溪〔1刻〕該搜工程膛距離爸規(guī)劃窮的東竟南半棍環(huán)黑口牛城短道段收缺乏墻3公掏里席，東頂南半副環(huán)的并修建叛對該歌工程魂的出恩行將毒會帶述來很科大的尊方便帥，東內南半說環(huán)是括天津廳市中剖心市蝴區(qū)規(guī)電劃路氏網中迫的兩港個半策環(huán)之螞一，肝是天臺津市匪規(guī)劃旬路網壁骨架助中快負速交截通體賺系的迫重要亞組成扔局部膝，其剖功能夠是完們善天辱津市床東南杜半部桃路網墊，聯消系海注河東附西兩蹤岸的糠交通鳳，同佳時起釋分流氧中環(huán)門線和革外環(huán)搭線客嶼貨交會通流粉的作嫩用，設東南籠半環(huán)趕的建且設已系列入猛“墊十五摸〞鬧規(guī)劃子中，械目前其黑牛謹城道悄段擴狐寬改冶造工蓮程即脆將完型成，綿跨海狹河大釣橋計爽劃2策00崗1年興開始流修建禽，2辯00點2年澡年底析通車丑。延〔2躲〕解浪放南談路規(guī)癥劃為叢60豐米走寬城要市主塞干道跡，兩善邊綠慨化帶評寬清30石米園，到叛外環(huán)吊線區(qū)裕段，勸兩邊洋綠化演帶寬銜50賴米檢，并淋保存稍現狀悔水面馬，在濕工程績周邊朵有大幟量的斷綠地獅和水圣面，初形成漸一道防生態(tài)符景觀載，既祖調節(jié)塞了空理氣，叮又避強免了事噪音蓮，對徐工程滴帶來露的好插處可川謂多室多。帶〔3演〕本絡工程租西北著側為桶梅江餐居住訓區(qū)，攔將建忠設成列為以萬水景辭和生依態(tài)環(huán)風保為撲主題盡的高引檔居燒住區(qū)雄，大拾大改綁善了膜該區(qū)呈域居賣住環(huán)差境，擠使得趨該區(qū)仇域住丹宅市孝場檔烏次和暖品位勝急劇個上升膝，為踏該項攻目的歲定位監(jiān)和提提升檔膛次會釀有非行常積勺極的憤意義慶。膛〔4托〕目刮前項獨目門勞前有宰去大膜港區(qū)荒62換8、疼65錢9公旁交線商路，訓距項糠目堵1公獵里渴處有慚96晴、9瘦54鴿路終幕點站蔽，項碌目開徐發(fā)后皺，該暮2路遙公交王線會仔很方增便延雕伸到音工程呼門前醫(yī)設置趨站點重，并涂可引甜進其扣他線稱路，倘方便話工程幣業(yè)主同出行晚。滲五.瓣市政樣配套展1.礎道路桌情況范現狀匠情況艇：目檔前本裳工程掘周邊隙的現牛狀市楊政道團路只當有一泄條-寬--喉-解甜放南暗路,棄為天液津市泥區(qū)一戚條重蚊要出裁入市掩干道目，向蝦北直敗達市浮中心快區(qū)，熟向南億與津夾港公辰路連干接直跑通大頃港區(qū)婚，.族其現扁狀路明寬京30劈米霞。項毒目南指側的蕩40棗米枝寬的棵浯水別道正郵在修四建，斑聯接奧梅江僻和小招海地捧片區(qū)廉，使絨工程朽又多床了一號條出集行路專線。海規(guī)劃振情況采：解插放南突路規(guī)勒劃為陵60寇米顧寬城紅市主扛干道闊，兩鹿邊綠平化帶挎寬祝30估米意，到挺外環(huán)顏線區(qū)挺段，貌兩邊斯綠化鞭帶寬瓜50轎米軌。項扁目用父地北想側譚位江道造為躲避劃免30貪米讀道路綢，通版過譚榆江道劈將該機工程稼與梅序江居帥住區(qū)途聯結真在一僵起。首囑2.抽市政縱管線瞇配套撿情況怎舌洋總體綱上講聲，該赤區(qū)域孕原為潛工廠前區(qū)，華具備庭根本虎的市陸政配槳套條鉤件，物具體服分析廚如下代：知給水掠：消在解柄放南層路有逝φ在80你0的碰輸水飯管，紀可從鉛中引拆出配勾水管甚為該睛工程災提供含水源隊。造排水框：向在該幅工程欄用地各南側勻規(guī)劃液有一族雨水害泵站缺，小環(huán)區(qū)內紐雨水圈通過童該雨裹水泵蒙站排趙入衛(wèi)被津河界，污沃水近詠期通隊過廠廳區(qū)內優(yōu)現有萬的D筒N5企00徒入珠捎江道頸干管箏,遠飽期在享工程濫用地浙南側占規(guī)劃犯有一五污水后泵站表，小漏區(qū)內暮污水遇通過黃污水伯泵站街排入屋解放升南路碼規(guī)劃奇DN行80潤0污都水管華，由獨此進極入紀呈莊子濫污水罰處理畫廠。跳電力娘：擾按照乎規(guī)劃羊，該嗽控規(guī)撒單元拒的電促力由籃區(qū)外蝴變電壞站解失決，內原玻蠻璃廠識的兩瘋路1懼0千貴伏電獻力就昌分別襖由黑唐牛城幼道3遣5千溫伏和饑小海巡地3歸5千電伏電忙站提禽供，蟲容量醫(yī)為1檔80侮0K愧VA消，現姨有容商量不案足以立滿足篩工程庸需要輸,還偷需通擱過上泄述電寒站提決供增趁容。賠通訊作：喘該項漁目為妥梅江用慣局的窗效勞滴范圍妖，解餓放南蘭路現掠狀有居12嬸孔電馬信電珠纜。做燃氣遍：雅氣源冤為天膝然氣殿，在棍解放濤南路亦有作φ礙60檔0的撫中壓賴天然腐氣管嶼道，誤為項劇目氣宮源源有頭。另供熱定：其為供才熱空誼白區(qū)稻，按爬照規(guī)窄劃由當陳塘鴉莊熱克電廠錘提供巡集中季供熱嗎,近貓期在設集中尋供熱濕不到坡位靠瞞眠權粥時由心政府沒供熱亞部門版提供兩臨時蘭鍋爐壞房供新熱。層六.胃土地突價格統于1.牌補償蟻費用轉:漫①猶與土飲地方君的補酬償價豪格按他總規(guī)宣劃占育地面糖積計遮算，佳市政校代征悼地與甲可建裙設用鞭地價絞格相寺同。澡可建杜設用樣地中李,住囑宅用就地與掛配套境公建伙用地乖補償底價格敲相同簡,即得總占換地面譯積為吩52邁5畝扯，土悔地補魚償費撈總額呢約為偶22紅47蓮0萬但元〔舟以4犧2.村8萬也元/乘畝的私價格憤計算慚，最鋸終以兩實際施測量宗面積貿為準差，每拆畝單宵價不粱變，動補償關數額怨多退膠少補寄〕，呼土地奉補償蓄費包哭括土街地使蝶用權餡轉讓孕及地禽上、敢地下側建、或構筑箭物、束各種腔管線龜、設獎備、臺設施盲等的腎拆遷擇補償悄費。額②倍另補細償原夠開發(fā)救商1甘00烘0萬址元作垃為退櫻出的不補償勁。稼③掉合計煉毛地捆補償糖費用術為2痛34躁70櫻萬元醉，即肯45燥萬元誦/畝企，折訴到住抖宅用樂地為岔60樣萬元過/畝有。兆2.題土地鍬出讓烘金:宜①獵寨出讓資面積波界定有:理段論上乓按住立宅用挑地面鵲積出主讓,貍即2紀5萬峽M2乞出讓漂面積灘,實遷際成第本測嚷算時御按總抓規(guī)劃侄用地魔面積難出讓抹,即昏35半萬M磨2出北讓面堤積(容含學劍校等沸非營余業(yè)性凡公建紋用地演面積攤)。勾兩者夕相差迅10惹萬M勵2。希②僑組出讓傷金總光額:臉污染愁企業(yè)攀外遷疑工程賢可享監(jiān)受按芽土地帆評估楊值7帶%收齒取出放讓金終，本炕工程鐘本錢終測算易時按佛總規(guī)并劃用痰地面撕積計路算約狼為1撇96絡0萬盟元，馳如果棋按凈土住宅侄用地水面積輛出讓枝,約義為1側40結0萬概元,爺可節(jié)床省5鉗60估萬元鵲?！渤苛斜砘恼f明賠上述拔問題泰〕敢3．萌周邊壇地價撤的比漂較：刷①凱與梅摘江地蠻價的懲比擬醬：咱梅江亮拍賣埋價為配12同48瀉元/篇平方包米〔展樓面勝地價還〕，飽該地辣價中具為含貿市政充配套駐的熟菠地價債，容減積率瞎在0腿.9災3左愉右，董推算洞其可熄用地假地價擴為8懇9.腦51遼萬元絹/畝石。玻鏡璃廠揚工程眾可用恩地地飾價〔叼含大亞配套殖、出申讓金把、契絕稅等敢費用筐〕為絕72絲.8喪6萬名元/禁畝。兩兩者沾同比臟，梅柏江高部出1獸6.農65惱萬元重/畝仙，同愈時，寄梅江毫為安喂居項帆目，深地價榜中不膠含出親讓金鉆、契怒稅等摸費用劃，且校為招叔標拍精賣項獲目，燕地價左支付組時間筐急促義。般②府與項抄目用盾地北蘇側順掃馳地豬塊比勇較：餅學浮據初夠步調臺查順摩馳地膀塊的磚毛地選每畝土補償廢價為泳53期萬元返，折守到住肢宅用前地為隱66云萬元霸/畝鞏，玻鄙璃廠判工程軌毛地健每畝租補償穗價為爺45爽萬元戰(zhàn)，折店到住溫宅用守地為裹60斜萬元膨/畝應。吼綜合墊分析衫該項蓬目地福價比株較接誕近市按場價賽位，匪能為役我方響接受挽。偉第三相章殖痰處法律脊及政講策性待風險禮分析霧一.咳工程解用地段取得開土地步使用兩權的籃法律備手續(xù)春現狀敬描述漫1.核

軍

蛋亭工程祝用地易現狀味①連勇土地凝所有屋權歸輸屬:排國有揭用地僻②色糞土地匙使用該權歸引屬：航天津續(xù)遠洋胳玻璃思工業(yè)期有限孤公司換③竭毅土地注的他絕項權齊益:技沒有暴④貿擠土地終的用蹈途:驕工業(yè)廉用地?、菁罕枪こ滩哂玫囟F狀層的文縣件:銜天津位市津衛(wèi)南區(qū)噸核發(fā)筒的津錫南國竟用(滑97枯更1嚴)字汪第1揉01叉號國銷母瓦雨掛暑歐燃介桂咸扛有土唇地使脖用證芹2.臥

偵

冒頁工程閑用地賄規(guī)劃腰①線

很

負紹工程顧用地范規(guī)劃壞用途晨：擬備規(guī)劃現為居凱住用苦地姥②枕

鞭

子脊規(guī)劃榴批文嚇：市繳規(guī)劃譽院編依制的叨〔兔10搏-0沸1-粉01魯〕控浮制性始詳細蒼規(guī)劃甘3.賠已取劫得的底政府享文件娛：哨慌目前佛尚未呼辦理慣工程煩的任渣何手蜂續(xù)。澤3.穗

里

滋鈔工程篇用地童取得駁土地翁使用莊權程挨序評花估竿〔1謎〕槽

渴

擋壺取得梅土地初使用壘權程沿序肥①欄

杰遭萬科命與天正津遠出洋玻彩璃工疼業(yè)有約限公挨司簽趁定土逮地開瑞發(fā)補觀償協曾議。毀②線

歌各去市震工業(yè)濃調整抽辦公寬室辦忽理工勵業(yè)用網地調柔整為忙居住礎用地獨的批域文。柿③艘

繼熔去市匪土地咐局辦抵理土續(xù)地出宅讓手豆續(xù)，踩與市唐土地不局簽歐定土跪地出跡讓合收同交冶納土念地出允讓金姨，辦惹理國蹄有土淡地使館用證疏。江洽次〔2描〕取銳得土耐地使吧用權片需要按的工印作日販榮一般選向市后土地導局報患土地毫出讓牙文件廁后6秧0個柳工作攏日左勺右即功能與晴市土床地局迷簽定讓國有偉土地擦出讓做合同荷，在理交納皺全部從土地詠出讓槳金后鳴可辦群理國壽有土薦地使芒用證乘。峽詳細破說明怕喚爪〔3熱〕取窄得土年地使愚用權槳的風挨險及惕控制置向土地鍬方新頌廠址歇剛選想定，溉還未調開工良建設映，其養(yǎng)能否飾按時秀搬遷浩，起損決于酒新廠雖的建測設進樹度，趨這是研顏抄風險卻所在貞。臣布風險蠶控制曠：土宮地方拖保證派按時掛交地動，同聰時在廈合同快中約水定每熟筆付灶款與系立項竄、拆予遷等更工作怨進度健相結引合，崗同時順約定矮如果強工作壤延遲慎，我河方可元從其抓補償筍款中侄扣除李我方帝的損河失。屑4.昏

去

信爭政策離性風療險評或估慰〔1昂〕診

暖讓工程淋周邊磨的梅椒江居牛住區(qū)邁剛開尚始啟芹動，訂新開趁工面籮積在伶30她萬平石米左濤右，夢是由視政府裁組織那么實施你的項芹目，咬該項少目上庫馬一紙定會在對梅伶江居滴住區(qū)異造成擠很大臥的壓探力，耀政府王出于包地方桌保護障的原程因，異會控塵制該都區(qū)域櫻的商照品房齡上市迫量，憐這樣殺該項韻目會帳被推損遲立泳項，紛不能父馬上良開發(fā)新，由麥于政畫府政簡策的較原因李，該冶工程鼻立項齊會遇疑到較病大的阿阻力通，但刮我們遵分析譽，根妥據天闊津公史司與陽當地架政府托的良蘿好的偵關系血，通辟過多釣方工竊作，碎應能僑解決迫立項磨問題翼。層〔2社〕種

濁達政府品對污薄染企客業(yè)外耍遷和臉東移旅有許膏多優(yōu)壺惠政涂策，哥如對缺利用韻污染漂企業(yè)倍原土孫地進妻行商季品房己開發(fā)祝，土跑地出撿讓金寨可按貿土地象評估沿值的捉5-府7%桌收取絡，但為該項葉目能遇否順越利按兔7%秘執(zhí)行嶼，是化一個俊待定案因素膀。我童們分休析，似如果項沒有松大的抹政策南變化喉，應掌能實膝施，尚同時依在與完土地層方的首合同用中約扣定，格土地潮方必狐須保捐證土緒地出庸讓金街降到不7%趣以下壞，否飾那么，屆我方燥可從紋其土斜地款狗扣除憤出讓處金超半出7貝%的戀局部玩費用質。僻籮二.鈴工程縫合作錘方式泄及風孫險評炕估受1.友合作框方介把紹：三土地熊方為術天津偶遠洋方玻璃返工業(yè)封有限樹公司覺，為米天津熊市國屢營企寄業(yè)，諸以生戴產銷育售玻適璃為忙主營睡業(yè)務荒，全翻廠職醋工3梢00有0余烤人。董合作醋方為慣香港雙富聯魄集團苦國際綿投資當有限替公司肺，為屈一家膝合資水企業(yè)浩，其澆退出誕該項源目后賠必須妖協助寬萬科授公司鈔與土叉地方緞的合范作并目保證作萬科慎按其顫原有始合作宵條件于與土霞地方戶合作抄。池2.簽合作府方式續(xù)〔1贏〕合燕作方道式梁萬科賄一次謀性買融斷土親地使柜用權造，單款獨開適發(fā)。皆〔2閣〕操肌作方蔑式翠萬科脂與土焰地方牽天津皂遠洋胡玻璃還工業(yè)畫有限秩公司駱簽定俯土地夾開發(fā)忍補償架協議特，然樓后在依市土赤地局炭辦理蒼土地腥出讓么手續(xù)框，與傳市土昏地局紫簽定概土地禾出讓旺合同腸交納任土地插出讓艱金，貌辦理顛國有絲土地揉使用沒證。蛇萬科撲公司匆與香肚港富那么聯集鮮團國畢際投瑞資有請限公飯司簽熱定退井出補馬償協絡議。鬧3.救主要乎合作吳條件墻〔1截〕與選土地真方天零津遠爬洋玻邪璃工轉業(yè)有繳限公威司的睛土地泥價款鉤及付祥款進惜度妄①念土地怨價款透：總污占地腸面積腫為5甜25灶畝，難土地最補償廊費總餡額約世為2享24悅70濃萬元廁〔以三42疲.8浩萬元仔/畝喉的價說格計喘算，倍最終類以實吉際測裳量面姥積為援準，睬每畝和單價黎不變映，補址償數座額多預退少奏補〕蟲，土考地補陣償費爹包括箏土地逼使用而權轉烘讓及古地上醉、地垃下建蜘、構首筑物泳、各緩種管義線、漲設備黨、設帆施等牢的拆倦遷補宜償費勝。謎②津付款螞方案六：架a.券雙方睜簽訂類協議絕后一禿周內殺萬科逗公司磚支付伐給土鴨地方璃50襯00中萬元江，并貫打入利雙方廊共同形指定岔的公樂證處業(yè)帳戶衰。然勞后萬法科公奧司去邀辦理劃工程儀立項嚇,如響果該竊工程染立項亡不成殲,該范筆款不如數穿退回焰給萬炊科公稈司。惹b.百萬科摸公司侮與市嶄土地或局簽臣定國糞有土手地出疤讓合終同后親，由李公證叛處將嗓50秀00偏萬元薯存入追土地排方指擁定的熊帳戶般，如頓果此纖時一曲期約原30泛0畝犯開發(fā)導用地務還未害提供樹給萬謠科使臘用，聯該筆泰款延染遲到昨一期用用地揚交地塞后一爺周內惜支付宰。眼c.貫在萬別科公乒司與希市土乓地局蓮簽定芽國有滴土地犧出讓譯合同慈后一驅年內篩分四待次支原付1擋00晉00芽萬元圾補償功費，些每3利個月奶付四殲分之耐一〔以即2扔50膜0萬工元〕青。鉤d.雀在土刊地方瞇將全思部開兩發(fā)用語地按掏要求弄交給梁萬科據公司員后一程年內底分兩販次付眾清余衡款，性每6離個月悲付余宵款的慎50損%堵，山行選萬元清。循③蓬土地號方的收主要粱工作蛋a.怪負責鑒在項債目立際項后探90利日內階提供馬沿解芬放南待路拆臨遷完飛畢后壟約3問00獻畝開博發(fā)用逢地，稠其余私用地哀在2年00晃3年刃6月維底前捐提供以給萬貍科公拉司使料用。言b.爺拆遷鐘內容健包括斯：負語責拆賣遷地頓上房誠屋與艇構筑呀物及昨其基蘋礎，爽架空蜻的線店路、汗管線同撤除蟲，硬肚化路版面及貨鐵路亞線拆拿除、逐地下昆構筑租物及交各種賀管線妨撤除竄等影證響項左目開轎發(fā)的磨因素犬，辦澆理有賊關手猜續(xù)交鍛納有通關全惕部稅款費，仁交地閥時保乒證現院場場柔地平殊整。詢c.框負責敬出具沫辦理質工程周手續(xù)境的全數部文耗件、陽資料撕、證怪明等戲，并議負責巨提供擁人員桿配合他。扔d.溉負責黎協調躲提供叉該項倉目臨柴時用位水、應臨時寧用電列。農e.款配合漆萬科扮公司犬辦理纏該地到塊從嘉工程存立項窯、簽勝訂土設地出業(yè)讓合對同、禽取得長國有這土地鳥使用踩證的劃所有薯事宜獲。司f.票負責掏協調權處理送有關桌該地凳塊遺賣留問殘題，影在保購證萬匆科公憂司合瞎法開屠發(fā)、逐建設筍、銷路售、挨使用堅工程投的整及個過島程中槳不受善因土躁地方未的責叔任干戲擾。呢g.淚積極稻協助瓶萬科湯公司玉辦理糊各種臘有關芬稅費都的減球免，修協助忠萬科溪公司挽享受鞋企業(yè)襲外遷省的優(yōu)皆惠出河讓金藍政策彩，〔智將出埋讓金吉總額族降低震到宗逐地評揀估值亮的7跳%以膀下，醋低于攤7%漢的節(jié)墾約部沫分由草雙方蘭三七腿分成殖，土博地方服拿七際成,漠萬科清拿三蒙成〕爸〔2撇〕與容合作種方香招港富倦聯集執(zhí)團國乒際投穴資有制限公敵司補燭償價被款和翼付款罰方案麗①淹補償省價款框：總禾額為循10蜓00寶萬元版，補凱償價券款包敵括合昨作方晝前期遙運作般費用復、退憂出開張發(fā)的嗚損失胡補償修及其紅協調顛拆遷標等事驚宜的貍補償弦。珠②申付款虎方案跳：樹a.泉在項愚目立容項后稍同時徒土地毅方將濃首期譯約3白00移畝地曲按要捉求拆希遷完雖成交睛給萬者科公頃司使定用后洲一周螺內，乓萬科貫公司律支付新30怒0萬疾元補桃償費境。杜b.混在萬之科公值司與僑市土希地局贏簽訂脊國有貓土地朗出讓胃合同臂及同唯時土越地出哄讓金念總額蜂降到肺宗地壽評估顏值的讓7%晉以下蹲后一吼周內什，萬真科公鴿司支抗付3滿00挨萬元傭。糧c.構在土來地方丘將其剛余剩儀余土地地全鐵部按泰要求挨拆遷弓完后項交給懷萬科桌公司共使用亮后一囑周內領支付救20腐0萬腦元。昨d.到余額員20醫(yī)0萬居元在弄上述相第三杜次付傭款后絮1年慮內分避兩次獅付清仰。壟③碎合作磁方的悅主要脈工作止：惡a.白厭負責壩與土擇地方董簽訂衛(wèi)一份田解除劃雙方韻合同利的協民議，機并保甜證萬居科公背司與柜土地淚方按斯照其煉原來扭與土色地方概簽定尤的條向款順另利簽威定土陡地開建發(fā)協爺議。館b.顧裁負責塑要求蕉和協彈助土掉地方派在項杰目立車項后繭90乘日內短提供剃沿解量放南犧路拆山遷完門畢后遍約3歪00痰畝開壁發(fā)用辛地，垂其余村用地排在2狡00施3年鎮(zhèn)6月剪底前彩提供翼給萬使科公兆司使適用。緒c.呼負責稼協調惑萬科咽公司地辦理羽該地貼塊從規(guī)工程執(zhí)立項務、簽勤訂土首地出元讓合姓同、值取得許國有厘土地腳使用特證的宗所有單事宜咐。釣d.波負責否協調危處理賺有關速該地徑塊遺境留問啊題，吊在保序證萬炕科公降司合孔法開活發(fā)、吧建設探、銷轎售、杯使用毫工程謀的整慨個過孟程中炕不受梅干擾恨。咬e.哄積極門協助向萬科閥公司笑辦理旬各種辨有關月稅費問的減莖免，謠負責踐協調辦萬科每公司栗享受登企業(yè)傘外遷遮的優(yōu)據惠出梅讓金槐政策虎，保手證將抵土地蔽出讓跳金總站額降露低到喜宗地銹評估牢值的援7%婆以下腸。置4.際合作統風險鞠評估邁〔1嘆〕壇

墳腹合作恨背景鐵：天水津遠汪洋玻鉤璃工陪業(yè)有禮限公餃司為濕污染采企業(yè)雹,其席用地陣及周盒邊用銜地規(guī)械劃為癢居住化用地離,其輔不適鄰合在超該區(qū)夫域繼崖續(xù)生鳴產,聯同時嘴該公談司也使想通兄過建蛙設新外廠擴懷大規(guī)增模和餃進行婚技術告改造奔,增衰加企內業(yè)競猶爭力凱,該講公司斯與香音港富艦聯集狂團國補際投蠢資有疑限公聲司簽毀定了紗土地勉開發(fā)割意向斗書,垂通過完談判胳,擴唯香港彼富聯嗓集團扎國際休投資狐有限伯公司戰(zhàn)同意馬退出偏該項艙目,蝴前提鼻是我鞋司承壇諾1議00釋0萬昏元補士償費臂,滔授在此欠情況吼下,訊萬科蹤直接缸與土屋地方誠進行活合作咽。滅〔2泛〕尿

絕勤土地嗚使用房年限芳：原海為行慣政劃雄撥土見地，繞無使造用年殊限限廟制，捎出讓甩為商居品房寄用地稍后，身出讓段年限拍為7抬0年壘。娛〔3韻〕況

洋話土地沸權屬胳情況巴：根供據土輔地方炊提供變的土奪地證殊件，暴土地始權屬咽明確質，無蒼法律憐糾紛陪。廳〔4封〕割

廚眾土地辛方的勻信任脹情況競：土屈地方衛(wèi)為經疾營良顏好的仙國營敏企業(yè)那，信述任等灰級較宇高，進我方井直接搭與土盛地方躲簽訂諒協議激，最蠶大限邪度避慚免土捎地風趴險。著〔5低〕勿

錦等付款弟進度禾與土帖地手貌續(xù)的勾配合悟：從秀前面紙與合墊作方虛的付赤款計宋劃可蜻看出羊，基秒本每命筆付頌款都奏對應眼合作弟方相擠應工聚作的還完成蝦，最裕大限階度避育免合飾作風開險。疤〔6壯〕蟻籠其他便與土漂地政確策相筋關規(guī)露定：壟a.慎工業(yè)雅東移鄰企業(yè)殼及污信染企暑業(yè)搬戴遷征店用農桑田，斧免征像耕地負占用潤稅、炊契稅餓；轉脆讓原回有土對地的摔收入曲，采獸取即奪征即唯返的晉形式竟，免射征營便業(yè)稅足和所犯得稅柔，作與為國尸有資繁本金紋投入腎。阿b.炭是為燭支持廊污染廈企業(yè)串工業(yè)萌東移霉，加譽快企假業(yè)建新設和溪搬遷擾，盡農快啟輪動生嚷產，斥對企貓業(yè)土烘地變蘆現有衛(wèi)特殊功困難政的，候經市隆政府霸批準號，可夜根據材企業(yè)酸具體紋情況饒，以托其土輛地使你用權堂、有錯價證射券等耳資產答作抵浪押，蕉按照舅評估誘價格擇或約曉定價框格，紫由市兇財政理局給沉予資伍金墊姜付支降持，肢待企班業(yè)土湯地變爛現后明再予聚歸還刊。旺c.鍵利用炮原污廟染企行業(yè)用降地進膏行房奧地產它開發(fā)略，土窩地出桂讓金患可按濤土地挖評估和值的粥5-夕7%阻收取教?？谷?缸總體節(jié)評價辦脂咱該項副目總費體講盤法律稠手續(xù)座比擬鍛簡單英，我琴司與踏土地燕方直專接簽技訂土渣地開眼發(fā)協床議，己然后辱在市倘土地族堡佳局辦跪理協撒議出兆讓，旺合作利風險備相對史較低導。極宗地再擬規(guī)塔劃為級居住狗用地田，土身地使井用性兄質基笑本明污確。

獄第四炸章泉晃憶市場嶼研究

傷一.蓬區(qū)域哥市場浸成長英狀況鋤：撓1.每區(qū)域疑市場蹄簡述終：疲劈綢熱該項秤目行鼻政隸猴屬河平西區(qū)施，位擱于解器放南大路和麻友誼案南路載之間哪，距稻離外躁環(huán)線妥1.立2公踢里。須區(qū)域光市場暮范圍呆界定啦在整螞個河郵西區(qū)豎〔如撕圖所轟示〕弟，河酷西區(qū)喝是?；I改實虎施較揭早的建地區(qū)漏，市收政建球設和溉各項溪功能勝、環(huán)戴境都酷較完哨善，激故此塞吸引蔬大量型區(qū)外鋸人口灶涌入家，目砍前人養(yǎng)口總擁數為測79籍.1眉4萬場人，很比9摧0年刷增加辛了1墨3.蜻14杯萬人瓶。2冒00紹0年廢該區(qū)罩域市院場住繩宅累該計供友應量殃為1某13時.8兵7萬圓平米慣，當命年銷乖量9翁2.園76窩萬平灰米，潔市場饞根本纖處于奧平衡街狀態(tài)惕。侵該區(qū)漲域市螞場的適根本洋特征霸表現剪如下案：旬1〕肉由于祥政府叢的大眉力支肅持，夜該區(qū)屆域市損場目駁前正蔽處于功快速坊增長棋時期汪，區(qū)要內整嫩體生膜活環(huán)恐境和錯配套廟條件凱得到甘明顯陷的提糧升。小2〕喂

橫從產更品供只應和世客戶箭購置基力可蠻以看斃出，誠該區(qū)宇域已貴經成臺為天諒津市蠢中高吵檔物尋業(yè)的共集中泡區(qū)域辟，中苦高檔憤市場任開展摘的較大為成皆熟且要市場鄰容量咐相對窮較大礙。濁3〕桶

挪區(qū)域戴內產娛品趨陡同性承強，險規(guī)劃旨水平戲差異訴性較向強，炎具備橋先進克規(guī)劃予的物零業(yè)一棄般都蹦為全嘩市性害定位抓，市哥場空爛間較軍為廣榴闊。灶4)吳開發(fā)購時間昌較早押的區(qū)導域市圾場，湯整體枕呈現巨購置賊力強致，改抓善的糟需求拘愿望貝強，扶對于繡區(qū)外愿市場盲的輻保射力荷強。撞5)怪梅江伯生態(tài)那小區(qū)緣成為軍今年呢整個殊天津壁地產旦市場教的開腥發(fā)熱叮點，弄同時呈也促藥進了的該區(qū)廢域市雙場整錦體價裁位提遇升。仔2.讀區(qū)域思市場姑在市醫(yī)內各扯項指尖標成頓長狀盛況輛

初懷銷售苗量：沃該區(qū)左域市緩場的輸銷售激量一創(chuàng)直穩(wěn)敘步增朽長，溫尤其炮是2級00但0年態(tài)的增笨長幅餃度最久大，婆與9雷9年悔同比筐增長筍了6牛1%途。店

綁

糟憲銷售綿量與太上市邁量的并比擬酸：遇罪州熔目前被河西備區(qū)區(qū)濟域市毛場基逝本處勢于供糊銷平棄衡狀椒態(tài)。孤

勁

任

核

洲羞平均煤單價切走勢瞞：禮河西勞區(qū)的老平均沾單價毀一直誓在3歡20翅0元漿/平輕米到院33狹00駱元/蜻平米畏之間橫，平偉均價姜位僅背次于擦和平竄區(qū)，庭是中翁高檔桶物業(yè)惕的集姥中區(qū)肆域。

易二.失區(qū)域凈市場炊供給萬產品母特征過：船

家

戰(zhàn)

捷陡區(qū)域衛(wèi)市場泳各檔蛾次產捆品供性應狀艱況：泡價格集空間貼主要時產品臭類型是供給孩比例強25辣00握以下倡多層徐25乒%環(huán)25百00轉—3誘50熊0盟多層蜓、小釣高層漲50街%恢35晃00伏—4招00句0澆多層漏、小圍高層征15燥%磚40核00隱以上核多層堂、小千高層遣、別懸墅房10量%廁

祥

漏

護敏各檔叛次產刑品2避00匠1年柜上半永年需蝦求狀粥況：寒圓由上夕述可阿見，蘆如忽淘略統矩計誤夸差，季河西睬市場判根本開呈現懶各檔掌次產嚼品供慘需的系差量堆空間劫根本括相近親，即氣各檔倚次產心品皆娛未出熄現明吸顯的秒供求幼懸殊楚、供蛋應量考遠小厘于需碎求量嶄的良波好投盲資空都間。階◆池區(qū)域值市場呼各檔避次產膝品的恰集合上特征筋：駝菜艘河西抖市場鏟產品棉幾乎錢聚集彼了整狐體市究場內做各檔控次的型產品野，產陰品類么型豐從富，佳各檔距次產炒品交士叉分懶布，適幾乎簽無明憤顯的撓檔次辭分布榨區(qū)域憐。依兼據產君品單家價可政將該段市場輛產品繼分為嫁以下雙幾類純：饅(1蠟)許低于凱25與00栽元/阻平方蹲米：掠鐵童該檔蘿次產優(yōu)品多叨分布滋于遠曾離城租市中乓心的訓位置蠢，地航域分屋布較熄差，掛多為技開發(fā)古形式馳單一期，配證套、釋設計琴上僅義顧及蜓區(qū)內病根本藏的環(huán)愚境、斯配套飲要求循。借域助地圖理位軌置及處產品山投入墾等全蜓方面弊的降透低成脫本，鳥以迎駁合該日區(qū)域禿拆遷小戶和翠實力謊較弱引的外爆遷戶雖的需意求。子建筑漆形式矩根本棍為多筆層。迫具有牲代表目性的輛工程艷有：手工程引名稱漁規(guī)模軋〔悟m仍2徑〕擱建筑像形式燥綠化打率石均價蔑〔元叛/m寇2嚷〕櫻主力披產品奉〔蹲m總2遮〕暢瑞江感花園董〔一胸期〕利整體剖40兄萬妨多層址35請%單24且00怠70葡-9晉0〔丑兩室黨〕爺金海錯灣婚20勻萬鍬多層掏30肥%唯24速80消90慘-1堵00箱〔兩衣室〕居榮華余園漸3萬沿多層蝕36顏%捐23培00欺80券-9殃0〔留兩室駐〕紀(2阻)堤25米00抗—級35平00枝元/捎平米虎：室該檔沸次產騎品在級該區(qū)慨域需列求中濃處于做絕對市主力雞產品預地位矮。此支類產地品也鼠多數感分布賞城市拍中心辜外的寇位置抓，但口此類顫物業(yè)督對產紅品以譜外附達加值偉的設州計已永較為蟻注重漠，從見景觀熊設計宰、戶案型選捐型、知高科貿技材墾料運本用等尼方面配做得瑞較細注，以醋此彌鋪補地鐘域優(yōu)肝勢不時足。抖且該年類物榜業(yè)多恒為大欺、中距型規(guī)損模的軍開發(fā)趨，產揀品主解要以框多層搖開發(fā)恰為主惜，輔想以部肯分小召高層認。具印有代然表性輸的項吃目有狀：頓工程攀名稱朱規(guī)模飼〔退m茅2輕〕典出售文資源姥建筑凳形式魚容積瞇率衣均價良〔元歪/m側2提〕截主力航產品鼓〔辨m筐2絡〕秘消化燭率睛順馳皂名都章15勁萬窮15衫萬聞多層菌小高秤層勇1.鐮3頌28鏟00縫10曉0-易12西0安根本蟻售磬晨

莖名都熱新園防10榨萬枕10薯萬竄多層址1.拜2笑25充00帝90灶-1偶00集〔兩靈室〕葛12妄0-傭12姜5〔健三室漁〕欺75卸%株(3議)蠢35半00霸—倒40皆00乞元/肌平米為該檔物次產南品的胳開發(fā)刻根本局部為缸兩大偶類，央一類刃為：窯產品綠多為土小高煌層，跳產品梅自身蒜優(yōu)勢甜較少醉，依糾仗地狂理優(yōu)線勢躋悼身于頸該空齒間市復場；栗另一四類為浮：跳烘出局蹲部區(qū)呼域市寸場的漿產品為，極膠其強烤調產稈品外均的環(huán)魯境、瘡文化繭、配成套等頁優(yōu)勢仿，主握動拉摟升區(qū)智位，救從而竿大幅墻度提唉高物慢業(yè)檔耍次。惜工程堡名稱扇規(guī)模塞〔稼m姨2重〕請出售信資源瞞〔疑m手2撒〕款建筑必形式茶容積旦率瓦均價估〔元迫/m勉2廢〕縫主力意產品沙〔擺m游2疏〕膜消化霉率跌世紀施城貞22屬萬護20命萬陶多層端小高壟層狀1．崗29漿36發(fā)00盞10旺0〔掩兩室睛〕毯14掙0〔塘三室脊〕彼70吸%盲芳水磨園袋11烤.9屠萬搏絨倚約2讓萬誤多層刷小高康層叫0.殲9領38等00外12它0-法15突0材15嚇%躬藍水你假期秒12花.8元萬折內認含期刑12膽.8參萬侄多層感小高話層釋0．添9榴39乖00害14蟲0-折16票0濾20匪%貧(4炊)屆

床

投

犧

竄

你特40蓮00歪元/聰平米苗寸外此類虛產品闖根本卵集中廣在市殿中心票區(qū)域戀，地融理位抖置優(yōu)規(guī)勢是滿絕對稱的，侵同時絲，產新品開搜發(fā)上生追求恨深度依，比餓較注叔重對臥文化斜、環(huán)驗境、役產品擺等方頓面雕匯琢。版但該流類產擁品由貨于受金地域妙限制停，產甩品開撒發(fā)趨監(jiān)同，端且多耗為小鏡高層錢，小來區(qū)環(huán)逢境條喬件多謀不如飄遠離獄市中須心區(qū)睛域的券中高交檔項距目。

擋工程挪名稱妥規(guī)模什〔玩m撇2謀〕丹出售晨資源精〔灰m淡2楊〕爛產品糞形式竹均價升〔元忙/m愈2革〕欠主力笑產品譽〔節(jié)m投2懲〕卸消化負率錯泰達淚園露9萬捉9萬夢多層盤高層棍42逝00蝕11聲0寶12鴉0-圣13努0米75抵%賄羅馬刑花園毀5萬腫2萬恢多趨小高竊層利高層總53嘗00月15射0(凈兩室判)授

邁70口%世紀城榴3.鄭區(qū)域促內個液案狀塘況：世紀城名都新園藍水假期雨個案禿分布漠與宗纏地位界置關鉤系圖犯：名都新園藍水假期云水園宗地名3．狹1世店紀城湯云水園宗地補鳥澡該項務目由侵多層獅、小獅高層宏組成符，產擁品形泊式單建一，場主力沫戶型戲集中香在1角00刺平方堆米〔介兩室胳〕以別及1疾40覺〔平炎米〕財三室聰?！菜茉敿氂[技術育指標駐請參小看第貴四頁趁對應幅表格哭內容她〕寄寶歡該項崗目一景直極顧其注慈重產副品的島宣傳收，在莖宣傳踐力度牧、空恭間利鏟用度書以及什持久轟性和遙高密利度性閉方面絡，處各處都區(qū)要體港現出講實力京公司踩的手惱筆。壘該項阻目一惕直以掛高科腫技的劉“堆H概司念社監(jiān)區(qū)戶〞站為宣廢傳主鄭題，距目標滾客群兆直指圈“塵高學銅歷、下高智伯商、牧高層布次、束高收嗎入、叉高需裹求的處’H紐’緣一族鼓〞豆。事杠恥總結淺：該襖工程既產品智單一隆，項猾目主莫要依飾靠科蛙技運隊用后窩的判“寫八大宜優(yōu)勢效〞刃為主眠要競劈爭點公，同怠時，蛇今年慘6月師，美孝國易曲道打脫造的畢社區(qū)置環(huán)境橡的落揀成，分又新停添了智賣點堤，促炭進了唯銷售留。覽3．設2梅釀江-定藍水伯假期襪：軟藍水丸假期答以小畢高層某(9物-1蝴2層便)、伏多層鵝〔4悲-5俘層〕蛾、別倘墅的塘建筑清形式繡構成威，小啦高層蔑與多槍層棟映數為端1：潤1，奉各樓誼體呈籌曲線阿型、蹤圍合陳式分巖布，喬在保準證采志光、停通風哨的舒述適性附同時啦，最幸大限再度的歐利用柴了景諒觀資板源的懂欣賞青價值層。該絨工程跡70螺%的罪住戶美可看容到水扔景，本且每稱戶窗朱外都指有綠竹色，梢景觀丘均好裕性發(fā)禍揮到思極至樸。漁產品斃面積拿偏大曠，主倡力戶抄型在川14考0-痕16域0之浪間，羞戶型怪并無亂創(chuàng)新繪，同堆市場度有很乖大趨五同性屬。恒產品膛推廣丈方面愈，以儉“郵親水返住宅孝〞急為主買題，情運用淋友誼鋼商場午門前東的形司象推謙廣、杏出售級享受暈特惠妄的認蹲購卡熊、以槍及高愈密度秒的立場體宣蠅傳，竄推出旨休閑坊生活哀概念態(tài)，運咸用概嚇念引除領客凱戶的灰消費奮趨向閃。衡總結直：該三工程鐮產品蛾方面漲不具臭備競害爭優(yōu)飛勢，超主要哨依靠融生態(tài)必、科趴技的針運用宏為主奶要競慈爭點當，最憐市場狼炒做改的很忘熱，拉但項獎目開壤發(fā)、稍籌劃寒方面哈并無刷突破煌性的璃拓展包。努3．菜3云叮水園柄：懸恐該項獎目由斥多層某及少蠟局部司小高勾層、恰別墅炕構成沖，區(qū)貪內規(guī)瞞劃除不建設卸了真“卷國際峰老人總村活〞集外，董環(huán)境矛建造張上并關不具干備優(yōu)功勢，壞尤其避是別膀墅區(qū)際的環(huán)夏境，荒更是范與高色檔的勢建筑蕉形式拉不相閥稱。母別墅丟分為扮24禽0、法28臣0平勁方米亞兩種參，均卸價約惕在5監(jiān)30朋0元非/平老米左黑右。錫〔詳溜細技牽術指襯標請薪參看片第四佛頁對肚應表岸格內智容〕奔蚊瓜該項盈目于獸99嗎年1眾1月潔即開莖盤發(fā)矩售，酒宣傳科上一發(fā)直不斬溫不伶火，童雖該諸工程壞不隸答屬于癢梅江姿小區(qū)博，但樓廣告壟中打右出惱“棕梅江白第一除片風早景立〞裹的廣狐告語源吸引怪客戶扔，但征其銷嗎售業(yè)灣績不垂佳，蠅經過歌1年配多的倡推廣育周期反，8沈0套童別墅執(zhí)剛售耳出過巖半，凍公寓趁的銷誰售更兄是僅隱售出誼60嘗%。低帳獎總結遇：該座工程嗽地理開位置稍上緊造鄰梅療江，煎故一棍直以正購房鋤升值屋為主哪導賣躬點，險并期宅望借劑助梅懲江的逮建設火來完薪善區(qū)慚域功幣能，屯運用捐了借抓大勢爭推小游勢的狀做法燈。雕3．枯4明杯都新承園：錄該項軋目以辣多層同為主殃構成患，產括品以驗90仆平米譜兩室傻為主診力。跪在同域檔次侄產品視中，績該項恐目區(qū)初內環(huán)午境規(guī)樣劃及都配套麻設計勸還是店相當秋到位蜓的，藥工程飄性能法比達記到了孩較佳沾的效耗果，賀重點舍吸引鬧了本況區(qū)安最居以穿及部厲分改式善型斃需求辨客戶百?！拆堅敿毨燃夹g監(jiān)指標聞請參購看第妖四頁勞對應告表格拼內容見〕朗總結永：該據工程照注重巾了附澡加值度的提抓高，郵在同貝檔次濁產品開中拉噸升了丙住宅絲品質堅，助遇推了扒產品性從同濫等競扛爭中雀脫穎仁而出盼。

悟三、亞整體困市場不對本們案有丸重大卵影響敗的因會素：利受政鳥府啟劈動禾“皂梅江霸〞喜生態(tài)吧居住春區(qū)的帥刺激草，現夕黑牛安城道品以南講的廣魔大區(qū)減域已怒經形牧成一鏡個大薪片的鉤熱點銳開發(fā)和區(qū)域臉，包帆括：寫梅江鑒南、驅凌莊錄子區(qū)慶域，吧其中感尤以垃梅江很及梅姻江南扒的規(guī)取模、峰規(guī)劃配最具名影響倘力和葛帶動頌力，啊在該朽區(qū)域奮市場是內將絮起到饅不可鳳替代翼的主雪導作贊用，燙天?？兙o臨浴梅江手及梅襯江南雹，屬逗于該縮熱點督商圈扯的輻啦射范憶圍內劃，故染此，醋上述毛兩個膀區(qū)域棍將成祝為天去玻項醋目的脂主要員競爭磚對手油，梅蟲江及叉梅江梅南的傲開展劉對天高玻項辭目的努影響萬將是蓄至關相重要逐和不嚼容忽邊視的肉。購

鏡

躬

胳

策梅江革生態(tài)尼居住范區(qū)陰兼〔一沉〕梅街江總楊體狀閘況分盡析：甘1桌、總勿體規(guī)坊劃：塘該居喪住區(qū)智整體柳規(guī)劃犬占地含19缺1.政98士公頃醒，總貸建筑吃面積誼17取8.爛24茫萬平割方米竄，其檔中住助宅建劃筑面碧積帆15萍61科2勁萬平陸方米直，公千建戶22尼.1灣2續(xù)萬平駁方米估。整歇個居素住區(qū)旅共劃梨分為燭15禿個居收住小杠區(qū)和庸2滾個公牲建區(qū)走?？傇崛莘e捎率為啊0.團92體8赤，綠造化綠顫35發(fā)%址，區(qū)佩內規(guī)蘭劃水獸面遭23酬公頃疲，占杏總用蛇地的放11疲%籌，有禮水面市的小認區(qū)湖霜景綠鳥化率蛙到達鼓40頁%云以上凱。啞

否2斃、開仙發(fā)節(jié)因奏及命上市編安排教：貌該生顫態(tài)居檢住區(qū)浴分兩丟步建觀設，致正在受建設捧的為股1#沒豈－綿6#搖地，宏規(guī)劃攤占地惜78萍.3媽公頃飽，總南建筑文面積剩71辭.貝1應萬平中方米斜，其蠶中住為宅列61構.3秧2效萬平魄方米奇，公召建黑9.愚8正萬平亡方米丑，水頂面校7.戒3躁公頃嫁。宜葬今年痛起步鏟建設捷70乓.1傳2泳萬建擴筑平箏方米興，年金底竣場工港30芝萬建闖筑平側方米惜，預勿計明研年下路半年厲該區(qū)六域將禿建成訂進住產，到賴20倡0恩5鄰年，斯整個垃梅江稿生態(tài)愛區(qū)的持起步蝕區(qū)和友二期內工程凡將全爪部建麗成竣介工。躺3宅、配夸套：朝

泥智能積化：搞1〕蜜專用項10曬兆寬醒帶網槍線入鏡戶?；?〕叫6角表〔剪電表潤、煤飲氣表姓、熱雨力表促、純距凈水厚表、諷中水嚇表、鎮(zhèn)自來灰水表莫〕遠鬼傳抄錢表，肢再通粥過梅賓江卡傭自動蹲收繳握費用殺。仰3〕斧通過時梅江谷局域暖網絡惜平臺棋提供肉全方重面的那么信息炒效勞躺。宰4〕必安防強系統愁包括拼社區(qū)宋安防帥、家語庭安申防，橫其中跟家庭叫安防朋運用景智能非家庭奶終端求控制挺器通副過門揚磁、纏窗磁泉、紅陜外、好煙感襪、煤凡氣探秀頭與映煤氣胳鎖閉怨連動索和緊徹急按浩鈕等就與物氧業(yè)中皺心相毯連，狐實現燃平安勻報警該。扒

進高新旋建材姜：運桑用了賴環(huán)保疾型、箏節(jié)能票型建哈筑材估料釘

罩新技傲術：耕中水膛、直底飲水叼、自駛來水座三水肥直接盞入戶垮，垃稀圾無間害化救處理偉，遠恢傳技賢術換補熱。剖〔二遞〕重愧點項拔目對具比分辜析：而鵝1、跟梅江燒工程猶與天弱波項郵目優(yōu)致劣勢愛比照露：眾優(yōu)劣訴勢對眉比項負藍水求假期找芳水政園我天玻鮮規(guī)劃淘用地婦13捏．左6萬檔m端2也12厚．5饑3萬衰m腳2淹35加．榆02閃萬m衰2封總建行筑面市積層12普．壯9萬價m冰2蔬11朱．式9萬模m默2資25悶．陶01向萬m撕2港樓面積地價展12央48踢元/放m弱2很12糟48抗元/撞m蹈2甚

終地點厲友誼矩路延認長線帥友誼握路延飯長線謀解放株南路間開發(fā)穴商浪順馳句投資掏華夏捆經濟叮房碼萬科君方案遷投資齒交通可路況序好,嗚出行威便利須路況具好,運出行虛便利名

鉛配套芳公建殃小學省、派駁出所培-匆小學睬配套柿設施藍三水認入戶紀、遠源程抄愈表才安防尿系統忌、1脅0兆腳寬帶拳梅江蜻卡、輝梅江張局域處網誕三水期入戶閉、遠螺程抄朱表瀉安防捆系統誕、1擊0兆季寬帶守梅江般卡、醒梅江倆局域叛網店

卻容積趴率曲0．拾9〔沿含水忘面〕刻0．捷95姥〔含狗水面爐〕些0.璃96沾水面培2.幫85睡公頃蟻2.攏65諸公頃待

仁綠化拍率益58逢．5螞湖景魯綠化侵率宗31克．5直5%健53鉆%湖民景綠預化率卡

饒工程勉進度族20坊02雄年1檔0月山底交媽工濃20行02扔年8遷月底燕交工剩仗驅可售紗面積落79汗-2竹05腹m患2巴70隨-2急40艘m株2拘

銜主力役面積雜13算0噴-1棉60淹m跌2張12務0甜-1糧50綱m厘2洪

波主力冤總價詢50助-6記2萬殘元笛45鬧-5乖7萬讓元殃

豬熱銷腰面積然13科0〔麗小三膀室〕煤12餡0嘗-椅產品完比照好：勢優(yōu)劣昌勢對吵比項剪藍水金假期病芳水伙園強天玻筒平均籍單價慕39串00矮元/訂m莊2譽38筋00烤元/乏m院2廢元旺/m優(yōu)2拔戶型犬配比節(jié)多層箏〔4劫層半時〕：孫65福%兄高層四(9驢-1閑2層糞)：戲30激%季別墅伶〔未棒開發(fā)目〕：牧5%樣

咽多層巾；波70恰%慶高層挖：推30尸%攀多層模：廉小高驢層：刊聯排識別墅囑：毅面積滋配比渠多層問〔4倡層半夜〕：哨高層膛(9六-1搏2層盡)：鹿別墅應〔未箭開發(fā)牽〕：老

煌多層稀小高避層鉤高層煌多層辟：芬小高笨層：腿聯排乖別墅突：正價格雅多層旺：起服價度34形00遍小高湯層、涼高層肺：起奶價灑33井00煌別墅炭：1抓00澤00彎元/霉平方柔米左廁右漂連體乒別墅銹：5同00墻0元怪/平鑒方米衣左右別多層占小高殺層策高層樸多層攝：染小高瓶層：娘聯排吵別墅熱：滲主力賽戶型晶13秀0-章16躬0縮12斬0-吐15懂0如

吸2夠、梅縫江南漂：器梅江難南規(guī)湊劃可報用地太是紋21址5.票6兆公頃嚼，規(guī)橋劃保臣留水探面伏60席公頃冊，居薦住區(qū)映建筑銅密度備不大皆于昏22某%著，其腳中建港筑面螺積約香在巡13勾0潤萬平太方米秩，暑4杠層左侵右的挨多層黃住宅雅將占惱總住犧宅規(guī)薦劃的結75撇%尚左右消，每喚戶平化均面保積約銅為妹12各0結平方這米蔥?！矇垡陨蟿祿g摘自暮?天焦津日瑞報?魯〕能規(guī)劃庫部門膽對梅鋸江南悟小區(qū)挺的發(fā)咬展定禮位是厲面向碑中高品收入步家庭現的中裝高檔扮商品激房開爺發(fā)的研一個朗生態(tài)算、超搜前型為和智與能化逃的僑21庭世紀濁康居被社區(qū)鞠。蠢現階染段梅需江南纖地域蔑內僅頭有一膠個開夏盤項滅目即踢云水衣園，欲國際響老人怪村就裁坐落踩于該泉工程鑄。辭優(yōu)劣拉勢對箏比項簡云水攀園板天玻虹規(guī)劃半用地烈8.樓1萬壁m弄2糟35侄．耗02扮萬m蓄2視總建誓筑面抄積竊5.憲8萬偽m滴2邊25休．頁01盈萬m帆2宰樓面莊地價短

翻

勾地點時友誼鵲南路膀與潭慘江道虜交口駛解放紗南路仆開發(fā)處商北津興萄地產舌

綿交通畫距離森外環(huán)澇線不伶足送1公春里膀,有辨上外隸環(huán)的萄出入庭口謠

戲配套抬公建友國際嶺康體撕中心銳〔國鴨際老訂人村拐〕感小學拴配套等設施騙地熱老溫泉寒、三霞水入喚戶、顛安防西系統殃

瓣

筍容積晴率耍1萄

毫綠化收率鴉38例%雅

潮工程雪進度康20鈔01禮年1摔2月義底交配工供丸姨可售井面積蹤11嫂8膨-2置80浩m題2港

建主力惱面積緞11愚8膏m炸2洽

螞主力格總價排41索萬元曾〔公展寓〕擺11謝0萬血元〔也別墅在〕糾

段熱銷孔面積蝦11司8穴m儉2墊-峽產品壤比照籠：僵優(yōu)劣割勢對城比項梨云水校園到天玻覺平均期單價籠24內50肌元/和m鼻2玉29巾50施元/往m向2述元棍/m衣2熔戶型肅配比析多層煌〔4猛層半鞏〕：內70鑰%姐高層胡(9視層)責：2長0%咱別墅蹤〔2痰.5健層〕梢：1泊0%稀

約多層貞：翻小高兼層：餐聯排捧別墅飄：邪20銹%仇面積秒配比唇多層屋〔4星層半濱〕：叉11寫8營m膀2屠高層泛(9惡-1寄2層為)：傻16級0路m倒2赤別墅陣〔未顛開發(fā)票〕：穴22召0濫m推2憂

蒼多層重：葡小高戴層：誤聯排巖別墅搶：刪價格輝多層脅：起拍價績31鉤20竭小高槐層：知起價碼34同00導別墅魂：起劫價5堅00逐0元規(guī)/平熔方米杠多層熄：3爬80布0起耀價辯小高租層：喉33碧00停起價事聯排遍別墅悔：4寒80賄0起頂價身主力辜戶型腹11垂8摩m循2宿

付3、羊梅江遣、梅濱江南毯總體吼特點擦分析嶄:篇〔1懸〕哀上述瓜居住講區(qū)位忘于友悲誼路辭延長執(zhí)線上聞，臨療近市許內繁遵華區(qū)束，且愈該線似路相咐對天料玻項秒目所俗在的禍解放著南路晚要熱弦的多摩，更征容易領吸引蠢有效選客群蒙。撿〔2唐〕凍梅江紗小區(qū)儉整體呈規(guī)模時大，茂政府詞極其框重視皂和支怒持，橫在政韻府和吳商家腳的雙干向宣嫁傳導鄙向下湯，該拴區(qū)域弄已經鉆形成旋了消蠶費者塞關注培的熱辣點和都商家岸開發(fā)奧的熱些點，惰致使盾工程貢的價縣格已強經跳批出了蔥區(qū)域鞋市場彩的圈謹子，破形成桂了自甩身的們價格憲開展罷體系狠。噴〔3窯〕山生態(tài)煎住宅返區(qū)概極念的冒提出毀，引蟲導市療場消要費。浴梅江本居住卻區(qū)作告為第疲一個休大型句的生愛態(tài)居似住區(qū)睜，倡輸導環(huán)境保、鉆節(jié)能障，注比重配驢套、鏡高科讀技的構運用燙，使扶得購西房者灣的觀讀念進腦一步毅更新咸，產兵品的爐更新拾換代菜又促助使市末場培麗養(yǎng)了四一批冶追求院高品拍質生干活的刑實力拒客群睛，同卡時，恒大戶咸型產貧品的器集中明開發(fā)差，又癥形成酷了改挨善型服消費碼較為救集中剪的市虜場特葡征。擦〔4碧〕陸加劇依了該宣區(qū)域熟的市抗場競虧爭。龍在沒優(yōu)有強曉大外久因刺款激的且情況鬼下，董市場農各檔質次的悼需求貴量基斑本是項相對的恒定披的，陸而價占地散19床2公蹈頃版的剛梅江脂居住產區(qū)的吹陸續(xù)堅開發(fā)奇，將析搶占棒大量嬌中高賓檔消慧費個常體。

寧四.棟區(qū)域異目標漠市場援客層朽研究道和市啞場定街位皆1.漫目標昌市場的客層理特征逐：爺罰份該區(qū)褲域客怠戶基栗本分莊為三摧類：色

鏡

會

摩趟追求皮高檔糾物業(yè)爽的多造次置腦業(yè)人閘士床：此邁類人秀群由逮于已阻具備蠟改善晉型住運房，記故具寄備對猾住宅惱各項渾指標驗全方企位挑鼻剔的鐮資本面，尤翻其注濱重區(qū)碧域地潤點、袖環(huán)境炭景觀粉、文夾化氛境圍、顯科技奪運用喂、物陳業(yè)品茅牌等禽方面正。上淘述條廚件相幟對都斗不多宿的項幻目容敏易炒植成熱愿點盤誠，故家該類臭人群妖一個置明顯詢特點聽就是釀容易才追隨慧熱點胡、潮輕流樓云盤，管且其候中一剩局部尺人群霜購房靈為投蹦資目友的。語

凱

催

把撞追求另高品茄質生贊活質斗量的忙改善孟型客吃戶：市此類頃客戶齡以購撫置第帝一居循所為夢主，已以全搏面改搭善現松有住屬房條虧件為燒主要統購房稈目的崇，追殼求面策積指照標增堪大、爸產品腸改良胖，同的時又類追求芬居住遙環(huán)境溫改善糟、居腿住品穩(wěn)質提菜高，陡此類脈客戶間消費炮觀念功較為倚成熟春、冷勸靜，沒往往古不為筋媒體鄙宣傳佛所左驚右。仁

初

管

紙跟留戀形或向探往河拉西區(qū)劈優(yōu)越謹地理筍位置愈的安摟居型優(yōu)客戶吳：擴此類俯客戶花購置壤力較盜弱，福同時泄又對倦河西領區(qū)又偏較為抗眷戀宣，但腰河西彎區(qū)價寒格相魄對較曬高，恥由于監(jiān)受經旱濟實愛力的崖限制擺，故共此類防人群胞只能香以犧后牲面坑積、顛地點踩、產聯品附輔加值貴為代內價，庸以獲殺取在航本區(qū)薦生活倚的條序件。蠟此類癥人群后購房大首要沾條件導是房焦型、灰面積耳，在栗經濟隔條件屋允許蓬的情您況下件在考昆慮地店點、健環(huán)境汗等其聞它因探素。韻2.來本案不目標睛人群馬特征擾裝乳本案假設目標藝人群貢來源爪于全羊市各盡個區(qū)蹤，基撇本以畫河西業(yè)區(qū)、衡南開與區(qū)客慕戶為商主。扶在職阻業(yè)特和點上涂主要抓集中蠢于經浪商人恩士、彩外企蹈白領懂、政樓府官籌員等釣收入拌水平遺較高泳并且礦穩(wěn)定茄的人買群，字他們雹追求專高品懶質的職生活魯質量號，對念小區(qū)樣的環(huán)李境、濾配套歡設施援等要哥求比頸區(qū)域曉內現噸有小豆區(qū)要怒提高延一個根檔次姿。飼3.卵確定挖目標猴客戶日客戶錢主體由：夠追求避高檔勝物業(yè)誓的多李次置縫業(yè)人雀士。沿客戶學輔助柱體：直追求購高品擇質生沒活質茫量的悅改善償型客積戶。輔4.搜產品鍛及價描格定黃位：嗎綜合速上述盟分析妄，建暢議本捕工程擊的建搜筑形小式為中多層牌，住巨宅容蠟積率童建議萬定在雜1.狂0左角右。

疏第五保章甩遣購規(guī)劃倆設計組要點

丸一.擦初步藍規(guī)劃穗設計秒思路暈1.嘉

棟

唯鍋總體此規(guī)劃純設計芹思路悉擬粉借鑒繩萬科賺新城磚歐美葡小鎮(zhèn)天的發(fā)焰展經雜驗在竭天津杯市南伏部地陷區(qū)建冰設一店個高杯檔次島的居秋住社澆區(qū)。閃并注活意從極以下閃幾方綠面著尾手，勇以達冶到完襯善的裕規(guī)劃掘設計黃效果巡。猜

神

察

筑欄主題閥鮮明銳、立斷意豐嫩富的霞社區(qū)僵內涵督

挺

辰

應責暢通嘗有效碑的交筒通組梅織及璃交通巷工具般停放簽設置配

圣

鹽

勝枯優(yōu)秀士的住貨宅戶令型配俊以風夜格獨凡特的獎立面禍設計奶

金

神

氏賄經濟秤、實減用、嶺富有端創(chuàng)新筐的社殘區(qū)配寄套討

暑

置

母參充分臉利用爺現狀疏植物駁保存示，點貿、線牢、面霜的景左觀設竊計與彩周邊指環(huán)境假設、環(huán)快保有引機的烘相結史合野

皂

尊

很模合理所的市悅政設閘施配雙套各

塔

亭

捏屢規(guī)劃幻設計揚中建嶄筑空揀間與擠景觀誕空間閑的有脂機結慰合擋具體艘反映亞在規(guī)宣劃上嘆，意貧圖實脅現“倘花園楚城市脈〞構咐想，劫規(guī)劃補設計栗成為護由不日同的斗多層阻住宅已類型魂、密閘度、腰空間葵、形鋸體、頂平面應居住鋒社區(qū)銅，社抗區(qū)內炸具有蔬完整膠的配涌套服核務設籃施及拔管理鬼系統始，滿俱足“嗓以人赴為本簽〞的方居住齡理念層。徐2.洗

多

葉宵產品蓬特征煮帝以低跌層住存宅產聾品為話主，熊多層偵與小銳高層罪住宅羅為輔瀉。推親出低權層聯旗排別講墅、舉獨立按、傲雙拼逮別墅辜、四設層花居園洋拘房以蚊及九袍至十撓二層龜小高組層住宋宅等股多種甩類型鴉的住側宅產武品。想并以辱小高罰層來仿提高代工程宜容積肆率。鈔累幕管3.刻

慧

笨條充分家考慮可住宅良建設沙中新濟技術天、新碎材料痕的應智用，勞并達捕到國憶家二霧級節(jié)害能標舟準。度4.節(jié)

偉

手本項旦目所辭在地島梅江榴及梅游江南奏區(qū)域衫作為幼天津狼市房材地產裹開發(fā)邊熱點喇，在晴政府靠市政抄規(guī)劃宴與投焦入、袋住宅強市場站潛力形、發(fā)牌展趨濕勢、謀開發(fā)堆方向瓶以及確銷售籌引導粥上都毯具有科較強尾的優(yōu)渴勢。妨但在耳現階療段也避存在跳著熱從點開謀發(fā)節(jié)遵奏較蔽為緩福慢、誼開發(fā)奸產品雄單一蜓的弊封端。餐基于拆梅江坡及梅耗江南棟區(qū)域睬的外膚部環(huán)久境和姥市場濾情況圈，以咽及萬?？圃谶渡鐓^(qū)祝開展列、產蚊品規(guī)奉劃和樣品牌轎影響盲力、宇物業(yè)繳管理嚇等方忘面的際優(yōu)勢餃，考烈慮借就鑒萬朋科新涂城的店成功共經驗黎，薯在該飾地區(qū)趟開發(fā)樂低層稱、低建容積滔率的姜聯排背別墅毅為主開的玻撥璃廠心工程哈，具勝有良減好的引市場填前景州。鼠5.爽

來

編氧玻璃柳廠項播目位摸于梅主江居余住區(qū)醉東南碑、梅腎江南東居住逼區(qū)以欠東，弱西臨捕市政殿景觀察河挑——浙衛(wèi)津南河，釀北側次為城裝市規(guī)在劃道壩路，郊東臨恢城市侮主干絲道女——賽解放膀南路幟，交安通十謝分便詢利。壟由于蹄臨近盆未來長大型茫居住浙區(qū)，械周邊獻社區(qū)猶配套棟的規(guī)鄉(xiāng)劃配始置較宋為完世備，轟在本繁工程牌的社書區(qū)配參套規(guī)菠劃中匹只需鑄配置顆小學咐校、至幼兒偶園。啊局部驕配套走設施斬可考縣慮與古梅江立及梅蓄江南器居住沒區(qū)規(guī)駐劃的皆配套亭資源輪共享鄙，但搞周邊漆地區(qū)列當前隨可利球用的孝配套得資源恥較為遷缺乏況。該錢工程伸的用撕地現冷狀中者，環(huán)住境資寨源較盆為豐慰富；露原廠盞區(qū)建做設中扶，保顧留了葬大量必的高勉大樹悲木，舞本項當目的用開發(fā)諒建設著對完疼善該綱區(qū)域共的自米然環(huán)尾境，烤提高勒并豐啊富該朽