分析：店鋪選址與商圈的關(guān)系

分析：商店選址與商圈的關(guān)系2011年08期《當代經(jīng)濟》2011-12-14新設(shè)商店在選擇地址時，總是力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客。因此，商店經(jīng)營者必須對商店所在的商圈進行考察來確定商圈范圍。不同的零售經(jīng)營業(yè)態(tài)會有不同的商圈，相同的經(jīng)營業(yè)態(tài)在不同的地區(qū)，商圈大小也是有所不同。商圈的選擇必須謹慎，且要調(diào)查清楚，才能開創(chuàng)自我的生存空間。一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影響有著關(guān)鍵作用，因為地點好壞直接影響營運的效率。據(jù)調(diào)查，商圈的影響程度達60%以上。因此如何選擇一個好的商圈，對商店日后的經(jīng)營發(fā)展有很大影響。另外，對于成熟商圈來說，商圈可以產(chǎn)生疊加效應，各零售商家在商圈內(nèi)能夠產(chǎn)生倍增效應，降低零售商獨立宣傳推廣的成本，還能產(chǎn)生巨大的集客能力。商圈的存在對于商業(yè)來說，已經(jīng)是一榮俱榮、一損俱損，商圈的暗淡也必將使零售商家暗淡，因此維護商圈的平衡和繁榮，尋求商圈資源的最佳配置，是一項明智之舉。一、商圈的內(nèi)涵商圈也稱購買圈或商勢圈，是指在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域。商圈有兩層含義：一是在一定空間內(nèi)的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)企業(yè)的位置情況與地理范圍情況；二是在一定空間內(nèi)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營商品種類與客流情況。根據(jù)在經(jīng)濟區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，如圖1所示。核心商圈一般占據(jù)該經(jīng)濟區(qū)域顧客總數(shù)的60%～70%，每個顧客平均購買額為最高。一個城市可以擁有一個以上的核心商圈，這種情況一般只發(fā)生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時間內(nèi)擁有西單和王府井兩個核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因為消費者和購買力有限，客觀只需要一個核心商圈。次級商圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有著該經(jīng)濟區(qū)域20%左右的顧客，顧客較分散。這個區(qū)域的大型商場在軟硬件各個方面與核心商圈的大型商場完全一樣，但由于位置上的差異，客觀環(huán)境使它們很難像核心商圈的大型商場一樣進行市場定位，消費者的數(shù)量和消費水平使其難以維持較高級的經(jīng)營項目和較高級的經(jīng)營環(huán)境。邊緣商圈是指次級商圈外圍的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例低于次級商圈，一般來說，非核心商圈商業(yè)密度相對較小，其商場適合建立經(jīng)營挑選性不強、檔次相對較低的商業(yè)物業(yè)?？梢郧宄乜闯?，核心商圈、次級商圈和邊緣商圈的客流量、營業(yè)額是依次遞減的，而且其商業(yè)物業(yè)的價格必然由高到低。例如：一個城市以百貨市場為中心，由西向東延伸，由西向東的商業(yè)物業(yè)就比較典型，商業(yè)物業(yè)的價格、商場的裝修情況、經(jīng)營項目的檔次等都可以畫出一條逐漸下降的曲線，如果在最靠東的路上開設(shè)較高級的百貨商店，客觀的困難就會相應增大。二、商圈的類型及形狀分析1、類型（1）互補型商圈。這類商圈是建立在購買力消費連鎖反應的基礎(chǔ)之上的。無論消費者步入商圈內(nèi)哪一個專業(yè)商店，均有可能去別的專業(yè)店，這是一種錯位現(xiàn)象，如圖2所示。（2）專業(yè)型的商圈。專業(yè)型的商圈處于一種競爭型的商業(yè)環(huán)境中，在這類商圈中，商家經(jīng)營同類商品，在價格、款式、服務(wù)等方面展開競爭。在競爭中，商圈形成同類產(chǎn)品的價格凹地，競爭者的大量廣告投入及專業(yè)商圈的價格、商品種類、規(guī)格，吸引遠近的大量購買力，薄利多銷的經(jīng)營方針使商圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)得以在競爭中生存和發(fā)展。（3）綜合型的商圈。綜合型的商圈過去多為人為安排布置的。它根據(jù)當?shù)鼐用袢丝谌粘Ｋ?，設(shè)置了各種類型的商店，商圈內(nèi)各店各行其道，相安無事。由于缺乏競爭，商圈內(nèi)企業(yè)缺乏競爭力。在現(xiàn)代連鎖商業(yè)迅速發(fā)展后，這類商圈原先的平衡被打破，或形成一個新的平衡或此類商圈衰落。2、商圈的地理形狀（1）十字狀。該類商圈多見于居住小區(qū)內(nèi)或中小型城鎮(zhèn)，商圈內(nèi)以兩條商業(yè)街的交叉處為中心，向四個方向延伸，沿街開設(shè)相連的各種商店或百貨公司，隨著街道向外不斷延伸，遠離中心，街市逐漸冷落。（2）環(huán)狀。這類商圈延續(xù)了傳統(tǒng)的商業(yè)街市布局，多見于國外大型商業(yè)中心區(qū)域。商圈以中央綠地、廣場及停車場為中心，周邊環(huán)狀矗立著大型商業(yè)設(shè)施，道路呈放射性延伸。如上海徐家匯商圈就屬于發(fā)射型環(huán)狀商圈，上海豫園商城則屬于封閉型環(huán)狀商圈。（3）條狀。這是一種比較常見的商圈形狀，如北京的王府井步行一條街、上海的南京路步通過確定兩個城市或社區(qū)之間的無差異點，進而分別確定商圈。無差異點是指兩個地區(qū)之間的地理分界點，這里的顧客去那里采購都無所謂。根據(jù)賴利法則，許多顧客都被吸引至大城市或大社區(qū)，因為那里商店多，商品種類多，路途多花時間也值得。假設(shè)前提為：兩個競爭性區(qū)域的交通同樣便利，兩個城市的商店競爭力相同，其他因素如人口分布狀況等或視為不便，或忽略不記。具體表述如下：式中：Dab為城市或社區(qū)A商圈的范圍，d為城市或社區(qū)A和B主要干道之間的距離，Pa為城市或社區(qū)A的人口數(shù)量，Pb為城市或社區(qū)B的人口數(shù)量。（2）顧客吸引力的赫夫法則。從不同地區(qū)商店的品種、顧客從家庭住處到購物區(qū)所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，對商圈進行分析。商品品種種類以商業(yè)區(qū)各商店某種商品的總銷售面積來測算。在考察顧客對路途時間的重視程度時，購物類型既包括購買目的，也包括購買內(nèi)容，計算公式為：式中：Pij為消費者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性，Sj為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營業(yè)面積，Tj為消費者從住所到商業(yè)區(qū)所需花費的時間，Λ指數(shù)用來衡量因購物類型不同而對路途時間的重視程度不同，通過實際調(diào)研或運用計算機程序加以確定，N為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量。賴利的零售吸引力定律認為門店對于顧客的吸引力是隨著門店可用面積的平方根的增加而增加。赫夫提出的模式是顧客在某一地點購物的可能性與銷售面積和到達商店所需的時間之比相一致。但是賴利的理論只與商店位置的相關(guān)吸引力有關(guān)，認為購物所走的距離是不同的，它是由人和所選商品的性質(zhì)決定的。由于不同地區(qū)的地勢（如有山或河的阻隔）、生活習慣、市場情況及收入水平的差異性，計算商圈的大小沒有什么固定的方法，需要結(jié)合實際的環(huán)境進行推測，這些方法只是在做一些粗略的估計時才有意義。（3）零售飽和理論。飽和度指數(shù)是測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是，其公式為：IRS＝（C*RE）÷RF其中：IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)為：（350*5000）÷110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了，不應該在此開設(shè)新店。3、商圈評估評估對商店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗的人員來論定，因此評估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估結(jié)果的準確度優(yōu)于后者。評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評價數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法，方法如下。首先要確定商店的位置，然后以其為中心由內(nèi)向外畫三個圓，各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所分別標注在圈內(nèi)，再進行分析與判斷。將車輛路線標示清楚，這時設(shè)立商店地點附近的相關(guān)位置就清清楚楚，可以很容易地判斷哪一點比較有利，其車輛的路線是