某房地產(chǎn)行業(yè)近況分析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔金鼎證卷2009房地產(chǎn)行業(yè)近況分析分析概要：全國住宅銷售面積在經(jīng)過2008年的持續(xù)衰退之後，2009年開始出現(xiàn)同比增長，4月份單月銷售面積同比增長41.4%。全行業(yè)新開工面積從2008年12月開始衰退，增速下滑從2008年3月開始。從歷史情況來看，新開工面積變動滯後於銷售面積，一旦銷售面積持續(xù)回升，將推動開發(fā)商新增開工，但短期之內(nèi)仍不會改變供應(yīng)面積減少。去庫存化接近尾聲。以上海為例，當(dāng)前月度銷售量約2萬套左右，一手房存量可供銷售2個月左右。土地成本對毛利的影響並非特別嚴(yán)重。當(dāng)前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期，二者之間的差額（一定程度上反映毛利狀況）在2009年2月達(dá)到2950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量，則在09年4月份達(dá)到1987元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價（一定程度上反映毛利率的變化）來看，略有下降，但仍接近2007年的水準(zhǔn)。從開發(fā)商銷售狀況來看，萬科2009年1-5月銷售面積與銷售金額分別比08年同期增長27.4%和20.9%。但仍未達(dá)到2007年最高銷售水準(zhǔn)。保利地產(chǎn)銷售面積則創(chuàng)下歷史新高。當(dāng)前主要地產(chǎn)股股價相對2008年業(yè)績PE大多在20-50倍左右，部分重組地產(chǎn)股PE超過100倍。相對于2010年券商預(yù)測EPS均值，PE大約在20倍左右，部分低於20倍。從萬科和保利歷史PE來看，當(dāng)前處於中間水準(zhǔn)，並沒有出現(xiàn)嚴(yán)重低估。我們認(rèn)為，此輪地產(chǎn)股反彈的先後順序，依次是中小地產(chǎn)股、中大型地產(chǎn)股、土地股、商業(yè)地產(chǎn)股。其對應(yīng)的內(nèi)在邏輯主要是信貸放鬆解救中小地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售放量、開發(fā)商增加土地儲備、房價上漲、商業(yè)地產(chǎn)重估等。因此在房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖之下，下個階段可重點關(guān)注進(jìn)行一級土地市場開發(fā)的公司。若房價重新大幅上漲之下，可關(guān)注部分尚未大幅上漲的商業(yè)地產(chǎn)股。個股選擇方面，中短期建議萬科（000002），初步估算2009年EPS約達(dá)到0.5元，當(dāng)前PE23倍。在此輪反彈中，萬科落後於其他地產(chǎn)股。公司採取緊縮策略，之前主要進(jìn)行去庫存化，5月以來公司轉(zhuǎn)向擴(kuò)張，後續(xù)銷售量將大幅回升，可能因此成為下一階段資金主要關(guān)注對象。中長期選擇保利地產(chǎn)（600048），以及主要進(jìn)行高端房產(chǎn)開發(fā)的濱江集團(tuán)（002244）。保利地產(chǎn)由於其特殊的背景，在獲取土地儲備和融資方面具有優(yōu)勢，可以支撐其擴(kuò)張策略，快速成長。預(yù)期2009年公司EPS將達(dá)到1.2元左右。此外根據(jù)我們的分析邏輯，預(yù)期下一階段土地市場重啟，可階段性關(guān)注主要進(jìn)行一級土地開發(fā)的綿世股份（000609）。行業(yè)整體狀況資料來源：wind資訊新開工面積負(fù)增長從2008年12月開始，增速下滑從2008年3月開始。新開工面積的減少，將影響後續(xù)市場可售量。而從土地購置面積情況來看，2003年達(dá)到高峰，其後增速持續(xù)下滑，2005年之後出現(xiàn)衰退，2007年隨銷售市場狀況短暫反彈。資料來源：wind資訊從近年土地購置與開發(fā)狀況來看，開發(fā)商仍保有大量的土地儲備。1999-2008年累計為完成開發(fā)面積大約11.6億平方米，按此前年均2億平米的土地開發(fā)量估算，大致可供開發(fā)5年。近期管理層將房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例從35%下調(diào)至20%，可能促進(jìn)開發(fā)商存量土地的開發(fā)，增加後期供應(yīng)量。當(dāng)前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期，二者之間的差額（一定程度上反映毛利狀況）在2009年2月達(dá)到2,950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量，則在2009年4月份達(dá)到1,987元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價（一定程度上反映毛利率的變化）來看，略有下降，目前已接近2007年的水準(zhǔn)。資料來源：wind資訊萬科、保利銷售狀況萬科2009年1-5月銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長27.4%和20.9%。但仍未達(dá)到2007年銷售水準(zhǔn)，5月份銷售面積69萬平方米，低於2007年12月高峰的76萬平方米。保利地產(chǎn)銷售面積屢創(chuàng)新高，4月份銷售面積48萬平方米，持續(xù)增長除了房地產(chǎn)市場的回暖之外，主要得益於公司一直在尋求擴(kuò)張，並且2009-2010年為其專案的銷售結(jié)算高峰期。資料來源：wind資訊銷售狀況、預(yù)期業(yè)績與股價走勢資料來源：wind資訊從上圖來看，地產(chǎn)股指數(shù)與大陸住宅銷售面積的同比增幅具有較明顯的同向變動趨勢，而住宅均價因變動幅度相對較小其相關(guān)性並不太明顯。萬科和保利的市盈率變動從歷史股價來看，萬科近年的PE大致在10-70倍之間，保利的PE最低大概10倍，最高100多倍，主要是後者近年仍處於高速成長期，因而若考慮動態(tài)PE大致在20-30倍之間。注：PE1計算中EPS取前四個季度之和，PE2取機(jī)構(gòu)報告中當(dāng)季度對該年度EPS預(yù)測中值資料來源：wind資訊股價表現(xiàn)A股中有大量的房地產(chǎn)股，並且還有部分公司通過重組注入資產(chǎn)形成準(zhǔn)地產(chǎn)股。按照分類，大致可分為以下幾種：一是普通住宅開發(fā)為主，基本完成全國佈局：保利、萬科、金地集團(tuán)等二是高端地產(chǎn)：濱江集團(tuán)、華僑城等三是區(qū)域中小型：世榮兆業(yè)（珠海）、中華企業(yè)（上海）、中航地產(chǎn)（深圳）、天房發(fā)展（天津）等一級土地開發(fā)：綿世股份地鐵沿線土地開發(fā)：銀泰發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)：中國國貿(mào)、世茂股份、金融街、陸家嘴等主要地產(chǎn)股當(dāng)前股價與股值水準(zhǔn)：證券代碼證券簡稱2008EPS09EPS(機(jī)構(gòu)預(yù)測均值）10EPS(機(jī)構(gòu)預(yù)測均值）收盤價2008PE2009PE2010PE000002萬科A0.370.450.5311.1430.1124.6720.88600048保利地產(chǎn)0.700.921.1625.2936.1327.3721.72600383金地集團(tuán)0.390.520.5814.4337.0027.9125.03000024招商地產(chǎn)0.940.961.2129.2631.1030.3624.24000402金融街0.430.510.6010.9725.5121.7018.19000031中糧地產(chǎn)0.080.140.179.29116.1367.1255.96600325華髮股份0.880.901.0020.0522.7822.2920.04002244濱江集團(tuán)0.450.570.7613.2629.4723.3917.39600683銀泰股份0.210.310.6912.0757.4839.3217.53600748上實發(fā)展0.340.390.4415.8146.5040.8935.94600675中華企業(yè)0.430.520.6714.1533.1427.4121.25600823世茂股份0.130.300.4613.73105.6246.3230.10000609綿世股份0.470.50/12.5326.6625.06/600322天房發(fā)展0.100.130.195.6656.6045.2130.32000046泛海建設(shè)0.090.250.3318.10192.5573.8254.62000718蘇寧環(huán)球0.400.310.7713.6634.1544.0617.83000069華僑城A0.350.500.6116.3046.5732.6826.60000043中航地產(chǎn)0.130.310.4013.77106.6644.3634.40600663陸家嘴0.470.540.6124.0350.9844.5239.43000616億城股份0.300.330.377.0023.3321.3018.76資料來源：wind資訊當(dāng)前股價相對2008年業(yè)績PE大多在20-50倍左右，部分重組地產(chǎn)股PE超過100倍。相對于2010年券商預(yù)測EPS均值，PE大約在20倍左右，部分低於20倍，並沒有太大的估值優(yōu)勢。以保利和萬科歷史PE走勢來看，當(dāng)前的PE基本處於中間位置。除非房價再度出現(xiàn)類似2007年那樣的上漲，才可能調(diào)高預(yù)期業(yè)績，推動PE上升。2007年以來，地產(chǎn)股的下跌除了系統(tǒng)因素之外，還包括以下幾大要素：銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸的緊縮造成資金鏈緊張；房貸首付比例的提高阻礙了消費者的購房需求等；在2007年地價高峰期進(jìn)行大量土地儲備，並且周轉(zhuǎn)速度出現(xiàn)問題存貨減值準(zhǔn)備。因此，此輪反彈之中，銀行信貸資金的放鬆，對地產(chǎn)公司具有正面影響作用。其影響路徑大致如下：緩解資金鏈斷裂，挽救了原先瀕臨危機(jī)的中小地產(chǎn)企業(yè)。推動需求增加，住宅開發(fā)的企業(yè)銷售量上升，資金回籠。房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例從35%下降至20%，企業(yè)進(jìn)行儲備土地開發(fā)，解決2007高峰時儲備土地需求持續(xù)上升，推動房價上揚，企業(yè)毛利率提升；房地產(chǎn)企業(yè)重新買地，推動土地市場需求上升，土地開發(fā)股上揚。經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，對商業(yè)、辦公用房需求增加，同時回沖資產(chǎn)減值損失，或資產(chǎn)重估。在此發(fā)展過程中，津濱地區(qū)、上海、重慶、海西、北部灣、深港等區(qū)域振興方案相繼推出，對各區(qū)域的地產(chǎn)公司產(chǎn)生積極影響。圖表：一些代表性地產(chǎn)股的反彈速度和高度：首次觸及年線時間最低點最高點當(dāng)前點位最高漲幅當(dāng)前/最高上證指數(shù)4月13日1664.932795.152795.1567.88%100.00%深圳成指3月23日5577.2310817.0410611.7593.95%98.10%中小板綜指2月23日1959.134266.384190.52117.77%98.22%光華控股12月24日2.289.797.71329.39%78.75%世榮兆業(yè)2月6日2.258.777.32289.78%83.47%華業(yè)地產(chǎn)2月12日2.757.047.04156.00%100.00%中華企業(yè)2月13日4.6215.3814.15232.90%92.00%中天城投2月13日2.1711.6911.49438.71%98.29%保利地產(chǎn)2月24日8.2726.0625.29215.11%97.05%招商地產(chǎn)2月24日11.131.629.26184.68%92.59%廣宇發(fā)展3月17日2.239.899.89343.50%100.00%榮盛發(fā)展3月18日4.0314.5214.25260.30%98.14%金地集團(tuán)3月23日3.4315.0814.43339.65%95.69%金融街4月8日6.3511.4510.9780.31%95.81%中國國貿(mào)4月20日5.9910.49.4973.62%91.25%萬科5月7日4.811.311.14135.42%98.58%綿世股份6月3日5.0313.2812.53164.02%94.35%資料來源：大智慧軟體光華控股、世榮兆業(yè)、華業(yè)地產(chǎn)等中小地產(chǎn)股或重組股，市值較小，並且在信貸資金方面不具備大企業(yè)的優(yōu)勢。在去年底央行放鬆信貸以來，便快速反彈，於2月份變觸及年線，基本同步於此輪反彈最快的中小板綜合指數(shù)。保利、招商、金地等住宅類型開發(fā)企業(yè)在其後觸及年線，領(lǐng)先於上證綜合指數(shù)。其後是金融街、中國國貿(mào)等商業(yè)地產(chǎn)股，最後是土地開發(fā)為主的綿世股份。萬科在此輪反彈落後於大盤，不過近期創(chuàng)下新高，最高反彈幅度達(dá)到135.42%，超過大盤。其相對落後，估計主要是以下幾個因素：流通市值較大，最低時也接近500億元流通市值，當(dāng)前流通市值1,046億元，約是保利地產(chǎn)的2.5倍。公司採取收縮戰(zhàn)略，在市場反彈時不能最大享受收益。從2009-年前幾個月萬科的銷售狀況來看，公司仍採取保守策略，主要進(jìn)行庫存銷售，銷售量增長率僅20%左右，而銷售均價卻持續(xù)上升。2009年5月公司似乎調(diào)整了策略，當(dāng)月支出23億元新增65萬平米的土地儲備。因此，一旦公司的策略進(jìn)行調(diào)整，憑藉公司的積累，後續(xù)的銷售量可能出現(xiàn)大幅回升?？紤]到前期股價反彈相對落後，可能成為下一階段資金關(guān)注對象?？勺鳛榈禺a(chǎn)股中的中短期選擇標(biāo)的。中長期來看，首選保利地產(chǎn)和濱江集團(tuán)。前者憑藉其特殊背景，在土地儲備與融資方面具有優(yōu)勢，可持續(xù)快速擴(kuò)張。後者定位于高端房產(chǎn)，可保持較高的盈利能力。此外若房地產(chǎn)銷售持續(xù)增長，土地市場重啟將成為下一階段熱點，以一級土地開發(fā)為主的綿世股份亦可重點關(guān)注。五、保利地產(chǎn)簡要分析：圖表：保利地產(chǎn)2008年主要經(jīng)營資料如下：銷售面積（萬㎡）結(jié)算面積已售未結(jié)算面積新增土地儲備新開工面積258.49192.63173.99594456銷售金額（億元）結(jié)算收入已售未結(jié)算金額在建擬建面積在建面積205.11151.14138.851828995.5資料來源：公司年報圖表：萬科2008年主要經(jīng)營資料如下：銷售面積（萬㎡）結(jié)算面積已售未結(jié)算面積新增土地儲備新開工面積557.0451.4346.4465523.3銷售金額（億元）結(jié)算收入已售未結(jié)算金額擬建面積在建面積478.7404.9273.41793土地儲備與土地成本截至2009年一季度，公司共有在建擬建項目63個，總占地面積1,538.48萬平米，規(guī)劃總面積2,570.18萬平方米。2008年年報列支的存貨—開發(fā)成本期末帳面餘額366.95億元，開發(fā)產(chǎn)品37.78億元，初步估算土地成本約2007元/㎡。2008年新增土地儲備594萬平米，新增開發(fā)成本108.57億元，估算土地成本1827元/㎡。對比2007年新增土地儲備的成本約2379元/㎡，截至2007年底全部土地成本約1378元/㎡。對比萬科2008年新增土地成本2,003元/平方米，截至2008年底全部擬開發(fā)土地成本均價約1,904元/㎡。周轉(zhuǎn)速度按照公司2008年銷售258萬㎡的銷售速度估算，當(dāng)前2,570萬平米的規(guī)劃建築面積大約可供銷售10年，高於行業(yè)普遍的3-5年。即未來