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二手房交易的詳細(xì)流程及費(fèi)用明細(xì)

二手房交易流程及費(fèi)用明細(xì)一、尋找房源購(gòu)房者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或中介公司等途徑尋找房源。二、看房1.房屋:(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價(jià)格(4)看日照(5)看通風(fēng)(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積2.小區(qū):(1)交通配套(2)物業(yè)管理(3)環(huán)境(4)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療(5)地理位置(6)升值空間3.歷史:(1)業(yè)主出售原因(2)房屋以往經(jīng)歷三、查冊(cè)(1個(gè)工作日)查冊(cè)是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)中的任一條件為索引,來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè),你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有無(wú)違章、有無(wú)被抵押、有無(wú)被查封等情況的書(shū)面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況,可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。查冊(cè)所需資料:(1)身份證(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)查冊(cè)費(fèi)用:(1)產(chǎn)權(quán)基本情況30元(2)抵押登記情況40元(3)查封情況30元注意事項(xiàng):有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶,有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶。四、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同(1個(gè)工作日)依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐,二手房買(mǎi)賣(mài)合同中必須具備以下內(nèi)容:1.當(dāng)事人:產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址,確保真實(shí)準(zhǔn)確。2.標(biāo)的:在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。3.價(jià)款:是合同中最重要的條款。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定,則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。4.履行期限、地點(diǎn)、方式:合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付樓款的方式,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額。5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式:明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí),所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。6.合同生效、中止、終止或解除條款:雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。本合同附有說(shuō)明有哪些附件以及附件的效力等條款。同時(shí),還需要簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。在合同中,需要約定主要產(chǎn)權(quán)、樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間、辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間、違約方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)。在房屋交易中,除了要交買(mǎi)賣(mài)合同外,銀行還會(huì)指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批。目前,銀行評(píng)估價(jià)基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平,但部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。需要注意的是,評(píng)估價(jià)會(huì)影響銀行貸款金額,如果評(píng)估價(jià)低于成交價(jià),貸款將以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。購(gòu)房者和業(yè)主需要到銀行簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)房者需要將購(gòu)房款打入業(yè)主賬戶(業(yè)主欠銀行的抵押款)。房屋貸款是指貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。如果購(gòu)房人不能按約定償還貸款,銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款,需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理。購(gòu)房者需要填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表,并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等必須提交的證明文件。貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格,向購(gòu)房者承諾貸款,并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證。銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)將所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。需要注意的是,雙方需要備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。此外,還需要注意利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等方面的事項(xiàng)。房屋按揭貸款分為商業(yè)貸款和公積金貸款兩種。個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行向購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款。借款人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。需要提交的資料包括賣(mài)方的身份證、房產(chǎn)證、戶口本、婚姻證明和銀行收款賬號(hào),以及買(mǎi)方的身份證、戶口本、婚姻證明和收入證明(一般大于供樓額2倍以上)。審批時(shí)間一般為7-10個(gè)工作日。(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)買(mǎi)方:(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(5)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(6)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明(7)供樓存折或卡(8)公積卡或存折(9)公積金繳存明細(xì)表組合式貸款費(fèi)用:按揭手續(xù)費(fèi):貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi):1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi):貸款額>0.1%險(xiǎn)揭年限X折扣注意事項(xiàng):商業(yè)貸款和公積金貸款的利率不同;借款期限不能超過(guò)30年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成;流程相對(duì)較慢,但選擇性更大。1.身份證:夫妻雙方需要提供身份證。2.房產(chǎn)證:需要提供房產(chǎn)證。3.戶口本:夫妻雙方需要提供戶口本。4.婚姻證明:需要提供婚姻證明。5.銀行收款賬號(hào):需要提供銀行收款賬號(hào)。買(mǎi)方需要提供以下材料:1.身份證:夫妻雙方需要提供身份證。2.戶口本:夫妻雙方需要提供戶口本。3.收入證明:需要提供收入證明,一般要大于供樓額的2倍以上。4.婚姻證明:需要提供婚姻證明。5.銀行流水:需要提供至少近半年的存折進(jìn)出狀況,每月進(jìn)出大于供樓額的2倍以上。6.供樓存折或卡:需要提供供樓存折或卡。7.非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明。8.廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明。9.公積卡或存折。10.公積金繳存明細(xì)表。組合貸款貸款費(fèi)用:按揭手續(xù)費(fèi):貸款額乘以1%。保險(xiǎn)費(fèi):個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式為貸款額的0.2%。注意事項(xiàng):借款期限不能超過(guò)20年,貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成,公積金貸款流程慢,利息低。銀行同意貸款通知書(shū)會(huì)在1個(gè)工作日內(nèi)出現(xiàn)。涂銷(xiāo)和遞件需要注意以下事項(xiàng):涂銷(xiāo)和遞件最好同時(shí)申請(qǐng),可節(jié)約時(shí)間。涂銷(xiāo)抵押就是償還銀行貸款,然后取消房產(chǎn)抵押登記。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)是指買(mǎi)賣(mài)雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核,審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證,打印網(wǎng)簽合同(需提前網(wǎng)上預(yù)簽約)后當(dāng)天涂銷(xiāo)和遞件,出稅單。遞件需要準(zhǔn)備的材料:賣(mài)方需要提供身份證(夫妻雙方)、房產(chǎn)證、戶口本、婚姻證明和有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等)。買(mǎi)方需要提供身份證(夫妻雙方)、戶口本(夫妻雙方)、婚姻證明、小孩的戶口簿、未成年小孩的出生證明、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明、網(wǎng)簽合同(當(dāng)場(chǎng)打?。?。注意事項(xiàng):一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后,業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了,按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款,業(yè)主要求就要交首期款了。目前房管局要求最好使用銀行資金托管。完稅過(guò)戶需要注意以下事項(xiàng):遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí),國(guó)家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心,查了套數(shù)證明,交契稅,個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),出購(gòu)房發(fā)票,出回執(zhí)(上面會(huì)寫(xiě)明出新證日期)。房管局繳交稅種及費(fèi)用。稅費(fèi)和登記流程:購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)需要繳納一定的稅費(fèi),并按照一定的流程進(jìn)行登記手續(xù)。首先是契稅,根據(jù)房屋面積和購(gòu)房情況的不同,契稅的比例也不同。對(duì)于首次購(gòu)房且面積在90平方米以下的,需要提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明,繳納管局報(bào)批價(jià)的1%。對(duì)于首次購(gòu)房面積在90平方米以上144平方米以下的,同樣需要提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明,繳納管局報(bào)批價(jià)的1.5%。對(duì)于二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積在144平方米以上的,需要繳納管局報(bào)批價(jià)的3%。其次是個(gè)人所得稅,對(duì)于房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征,繳納管局報(bào)批價(jià)的1%。營(yíng)業(yè)稅方面,房產(chǎn)證滿5年免征,繳納管局報(bào)批價(jià)的5.6%。土地交易服務(wù)費(fèi)按照建筑面積計(jì)算,每平方米6元。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)方面,個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元,兩個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元。繳納完所有稅費(fèi)后,需要換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶,并換取出新證回執(zhí)。出新證需要等待7個(gè)工作日。歸檔需要5個(gè)工作日,交易登記部門(mén)將檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔,購(gòu)房者可以在房管局網(wǎng)站上查看歸檔進(jìn)度。入押需要1個(gè)工作日,購(gòu)房者和按揭中介需要帶上身份證、房產(chǎn)證、復(fù)印件和交80元的入押登記費(fèi),按手印并留影,交易中心會(huì)出回執(zhí)。出押需要7個(gè)工作日,購(gòu)房者和貸款銀行的人需要到交易中心,繳納5元的房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅,房產(chǎn)證和他項(xiàng)證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購(gòu)房者。他項(xiàng)權(quán)利是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利,通常是指抵押權(quán)利。根據(jù)《擔(dān)保法》,如果房產(chǎn)設(shè)有抵押,即使他項(xiàng)權(quán)證未注銷(xiāo),該房產(chǎn)的處置權(quán)也會(huì)受到限制。未經(jīng)抵押權(quán)人同意,任何合法交易和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)都是不被允許的。因此,在辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)之前,一定要查看他項(xiàng)權(quán)證上的注明情況,確保該房產(chǎn)的處置權(quán)沒(méi)有受到限制。另外,在出押費(fèi)用時(shí),房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅為5元。公積金放款審批需要10-15個(gè)工作日。購(gòu)房者需要提供銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同,公積金管理中心會(huì)根據(jù)這些信息進(jìn)行審批放款。值得注意的是,商業(yè)貸款不需要公積金放款審批。放款需要1-3個(gè)工作日。銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和抵押貸款合同辦理房地產(chǎn)抵押登記,并將所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。購(gòu)房者需要先咨詢按揭中介是否放款,通知原業(yè)主已放款。公積金中心已經(jīng)放款給銀行,銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個(gè)工作時(shí)間,但一般不超過(guò)3天。需要注意的是,目前銀行額度不足會(huì)適當(dāng)

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