城市中的萬科城

萬科金色家園營銷推廣報(bào)告報(bào)告提綱項(xiàng)目定位客群定位營銷策略組織架構(gòu)推廣策略一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述地處天津西北部大型居住區(qū)腹地，周邊是川府新村、長江道居住區(qū)、天拖南居住區(qū)等，區(qū)域人口多，是南開區(qū)的主要居住聚集地區(qū)；區(qū)域現(xiàn)狀相對破舊，大多為老式住宅小區(qū)和一些中小型工業(yè)廠房和倉庫等；紅旗路以西地區(qū)是南開區(qū)政府近期改造重點(diǎn)區(qū)域，圍繞“一個(gè)中心、兩個(gè)基地”的規(guī)劃方針，將保留并突出區(qū)域原來五金機(jī)電方面的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)——北方五金機(jī)電城。區(qū)域比較成熟，是比較典型的舊城區(qū)面貌，與紅旗路以東相比，不論在市民認(rèn)知還是區(qū)域形象上均具有較大的差異；區(qū)域目前是南開區(qū)政府的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，包括“北方五金機(jī)電城”等大型項(xiàng)目將帶動(dòng)區(qū)域成熟度的進(jìn)一步提高；區(qū)域內(nèi)可開發(fā)用地較少，住宅用地稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。區(qū)域環(huán)境成熟度分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析即將開通的快速路（西北半環(huán)）輕軌2號(hào)線的遠(yuǎn)期利好（投資性）由于地處長江道、黃河道之間，該區(qū)域內(nèi)的交通本來就比較發(fā)達(dá)，再加上規(guī)劃中的輕軌2號(hào)線和在建的西北半環(huán)，交通優(yōu)勢非常突出。區(qū)域交通環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境分析宗地各項(xiàng)原有配套特征較陳舊，只能滿足一般需求。區(qū)域配套環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境分析交通：多條交通路網(wǎng)，較成熟。教育：紅旗路以東教育環(huán)境較成熟，與本案有一定距離。醫(yī)療：臨近多家醫(yī)院，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)質(zhì)。娛樂：周邊無較成體系娛樂配套環(huán)境。商業(yè)：商業(yè)氛圍層次較低，滿足一般需求。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析小結(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本案處于紅旗路以西老城區(qū)域，周邊多為老式住宅小區(qū)，舊城面貌明顯；鄰近項(xiàng)目地鐵2號(hào)線、西北半環(huán)快速路及周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，將帶動(dòng)整體周邊環(huán)境發(fā)展；周邊交通路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，配套基礎(chǔ)較好，但商業(yè)環(huán)境的層次與現(xiàn)狀一般；市區(qū)區(qū)位、可以預(yù)見的成熟配套條件、未來突出的交通優(yōu)勢是項(xiàng)目區(qū)域的突出價(jià)值所在——地區(qū)潛力大目前區(qū)域規(guī)劃與紅旗路西側(cè)市區(qū)相比有顯著差距，，從而挖掘更大的項(xiàng)目價(jià)值——項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)特性強(qiáng)；一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述區(qū)域市場特點(diǎn)分析項(xiàng)目區(qū)域市場分析奧運(yùn)板塊紅旗路以東板塊老城廂板塊紅旗路以西板塊競爭區(qū)域從地域特點(diǎn)、交通可達(dá)性來看，本項(xiàng)目所處位置與奧運(yùn)板塊的競爭相對較弱，因此在確定競爭區(qū)域時(shí)，將如圖所示紅色虛線范圍內(nèi)的區(qū)域確定為本項(xiàng)目所面臨的競爭區(qū)域。項(xiàng)目棄區(qū)域甜市場筆分析本案競爭騰區(qū)域脆市場同產(chǎn)品帳特點(diǎn)先分析格調(diào)撞春天富力泊城山水憑頤園開發(fā)舞商：抱富力括地產(chǎn)產(chǎn)品肆形式洲：高驗(yàn)層板昆樓戶型滿：14傍0－16側(cè)0主力錄三居價(jià)格態(tài)：約76搬00元/平米主力逮戶型劈燕總價(jià)尺：10葬0萬元恨以上項(xiàng)目解位于抱老城頌廂板余塊，炕總價(jià)恭相對瞧較高稱，富溜力地名產(chǎn)具雨備開守發(fā)市請中心岡高層具精裝姓板樓克的成險(xiǎn)功經(jīng)桃驗(yàn)入住冒時(shí)間雄：20縫07年上虹半年開發(fā)毒商：訓(xùn)天津或泰達(dá)產(chǎn)品顯形式透：小繞高層乒、高岔層板宮樓戶型昌：10歡0－16造0兩居傘三居價(jià)格姑：約66情00元/平米主力倚戶型夸總價(jià)羅：60－10敬0萬元開發(fā)褲商為慶天津沫本地慎的知杰名開喉發(fā)企節(jié)業(yè)，摘口碑始不錯(cuò)偷，有恰一定悉的市饒場號(hào)漲召力窯！入住籃時(shí)間灣：20渣07年8月開發(fā)京商：寄億城注股份抱地產(chǎn)產(chǎn)品詢形式?。憾喔鼘印谛「呃菍?、夾高層趨板樓戶型眉：10飲0平米炊主力續(xù)二居價(jià)格核：約62排00元/平米主力鼠戶型宿總價(jià)下：60萬元澇左右具備暑北京僅成功巧開發(fā)獸經(jīng)驗(yàn)霸，項(xiàng)悼目性但價(jià)比額相對雀較高入住他時(shí)間掛：20森07年從目姻前市猾場情哈況來末看，桂未來務(wù)項(xiàng)目劣將主塵要面遠(yuǎn)臨如合圖四洗個(gè)項(xiàng)攻目的竟競爭織。后現(xiàn)請代城開發(fā)還商：奏中新普集團(tuán)產(chǎn)品老形式件：小宮高層敏、高尚層板黨樓戶型每：50轎-1臨20一居裹兩居果三居價(jià)格衡：約70裁00元/平米主力匠戶型選總價(jià)松：60－80萬元搞左右開發(fā)林商在嶺北京良做的階項(xiàng)目災(zāi)就是速后現(xiàn)逗代城養(yǎng)因而控有一匯定的裁開發(fā)么經(jīng)驗(yàn),且周派遍配殲套齊踏全.入住患時(shí)間竹：20艷07年年挽底項(xiàng)目駝區(qū)域胃市場據(jù)分析競爭祝區(qū)域憶市場俗產(chǎn)品燦特點(diǎn)蠻分析1、價(jià)眾格比臨較同比罪以上踐四個(gè)驢項(xiàng)目20廈06年市大場均加價(jià)，礙本案06年上露市單球價(jià)高兼于紅鈴旗路笛以東辭平均曾水平爬。項(xiàng)目跨區(qū)域牢市場雙分析競爭這區(qū)域缸市場沿產(chǎn)品險(xiǎn)特點(diǎn)偵分析2、特坑點(diǎn)比皆較從總毀價(jià)上吼來看旨后現(xiàn)眼代城姻、億練城山淚水與緩本案六產(chǎn)生集直接義競爭滾；本案路可分尚流以裁上項(xiàng)溝目客奪戶；各項(xiàng)鉆目都闖比較約注重姻園林態(tài)景觀上，各桿成體寶系。項(xiàng)目

數(shù)據(jù)富力城后現(xiàn)代城億城山水格調(diào)春天金色家園06年市場供應(yīng)量15萬10萬8萬8萬4萬主力戶型三居140-170平米四居170-200平米一居52—62平米二居65—88平米三居115—122平米二居90－110平米三居150平米左右平層二、三居107—117平米躍層兩居105平米總價(jià)100-150萬35萬－84萬55萬－72萬98萬70-80萬園林三級園林綠化系統(tǒng)時(shí)尚前衛(wèi)概念性園林設(shè)計(jì)城市水景公園大面積綠地空間，所有建筑單體花園入戶精致化園林景觀項(xiàng)目憑區(qū)域顏市場斯分析競爭隙區(qū)域路市場吃產(chǎn)品傘特點(diǎn)伐分析2、小距結(jié)富力面城：蝕外來燙品牌頌開發(fā)枝商，晴成品前精裝里，三拋級綠泳化；后現(xiàn)犧代城餃：品務(wù)牌項(xiàng)般目，崇概念氧性園陪林設(shè)殖計(jì)；億城傳山水港：以奮園中陽水景逐為項(xiàng)策目最舊大賣嬸點(diǎn),價(jià)格耽較低沿；格調(diào)挨春天匠：天污津泰狡達(dá)項(xiàng)隸目，屑成熟執(zhí)大盤查。項(xiàng)目浪區(qū)域萍市場零分析競爭嘴區(qū)域蘭市場灶產(chǎn)品仁特點(diǎn)寬小結(jié)競爭斑區(qū)域磨市場財(cái)集中熄三大巡壽品牌纖型開持發(fā)商享；主力辣戶型倦集中唯在兩倘室、吐三室財(cái)，主枯力面膏積在10攀0—種16散0平米丘，戶商型較龜舒適框型；05年區(qū)忍域竟慢品均臣價(jià)在60喚00元/平米仆以上站，今勻年價(jià)桑格將杏進(jìn)一跳步上終揚(yáng)；整體牙區(qū)域階交通新情況眉，配灘套及撿教育條環(huán)境也較優(yōu)窮越；競爭匠項(xiàng)目害拉動(dòng)講周邊學(xué)區(qū)域巷地塊俘價(jià)值燙全面井上漲罵。本案判是天犧津萬琴科第讓一個(gè)素中心問城區(qū)取內(nèi)項(xiàng)畢目，昂處于汁紅旗指路以慈西舊電城區(qū)饒域內(nèi)城，整謎體環(huán)內(nèi)境以織及產(chǎn)鴉品交悉割、倡價(jià)格蠅類比安等特匆點(diǎn)，瞇本案腰存在走一定哥市場兼壓力摟，優(yōu)莊勢不正明顯一、扣項(xiàng)目局定位項(xiàng)目羊區(qū)域土市場疼分析項(xiàng)目菌周邊搖環(huán)境軍分析項(xiàng)目僑解讀綜述項(xiàng)目呢解讀經(jīng)濟(jì)撞技術(shù)沉指標(biāo)總占右地面幸積:58遞39聯(lián)6.原3M2總建鋪筑面昂積：10絹51辰13M2容積騎率：1.山8總套尊數(shù)：94茂0戶左沖右產(chǎn)品帶形式捷：18層11棟，11層11棟、LO級FT戶型10隸0套左水右入住毯時(shí)間闊：20長08年5月戶型面積套數(shù)兩室兩廳105平米396套兩室兩廳（躍層）105平米198套三室兩廳117平米242套基本暑數(shù)據(jù)項(xiàng)目料為主帆流產(chǎn)格品，喚交房偉時(shí)間攏較晚羨。45M自由反式組遠(yuǎn)團(tuán)排艙列，況密度槽較小話；園林豬景觀鵲整體魂分布間均質(zhì)刊；景觀頭軸貫暗穿南龍北各組武團(tuán)景到觀有裁序連顫接南部45米景政觀帶暗有效例分隔漆內(nèi)外粉環(huán)境園林愁景觀院整體原分布獎(jiǎng)均質(zhì)規(guī)劃躲特點(diǎn)項(xiàng)目姨解讀園林位設(shè)計(jì)霉品質(zhì)吳感較色強(qiáng)，捏有產(chǎn)輕品關(guān)賺系緊蛛密，雕景觀鵝均質(zhì)箏化。主力哲戶型烏特點(diǎn)項(xiàng)目商解讀整體想戶型環(huán)屬于卸舒適甲型的嬸兩居商和三艱居空間子布局饑較合催理躍層后的兩托居設(shè)榴計(jì)個(gè)無性化枕突出以，市倆場供碰應(yīng)不麗大戶型吩比較迅單一瞧，客框群較編同質(zhì)戶型挖最大唉突出懲特點(diǎn)笨：兩怎居躍齒層，咽實(shí)現(xiàn)男了生候活空證間功饅能分頓割，當(dāng)?shù)榜傢懯箍椨寐世?，布陪局過聽于緊濫湊。由于苗產(chǎn)品璃設(shè)計(jì)卵較個(gè)柔性化淺，總舟價(jià)較諸高，屋需要辱檢驗(yàn)射市場精接受界度。一、惜項(xiàng)目屑定位項(xiàng)目蔽區(qū)域稠市場咸分析項(xiàng)目率周邊季環(huán)境碎分析項(xiàng)目饑解讀綜述項(xiàng)目押優(yōu)勢大：萬科岡品牌，打飯?jiān)熘绣佇某钦磪^(qū)精圓品樓姐盤；區(qū)域寇整體都屬于何上升勇期；2號(hào)線粥地鐵尼、快透速路脫開工步，未局來交手通發(fā)頁達(dá)，似帶動(dòng)獲區(qū)域地塊腳價(jià)值；周邊石產(chǎn)業(yè)吵及商亮業(yè)發(fā)展光潛力獸巨大；產(chǎn)品蜂戶型啞為區(qū)手域主芳流產(chǎn)有品，姐市場安接納布程度欲高；產(chǎn)品曲布局牧獨(dú)特登，均直好性奴強(qiáng)；景觀菌自成蛋一體，綠蠶化率別高；戶型題設(shè)計(jì)漿合理笨，舒警適感贈(zèng)強(qiáng)。優(yōu)劣榆特點(diǎn)綜述項(xiàng)目坑劣勢威：項(xiàng)目雜處于抹紅旗返路以獻(xiàn)西，鄙相對熔區(qū)域價(jià)格碎較高；周邊患環(huán)境慰現(xiàn)狀腥較差，區(qū)吧域面暗貌層遺次較屯低；產(chǎn)品升類型仁較單漁一，可酸選擇泛空間館??；缺少輔規(guī)模描型配卸套；交房錄期較擊長；價(jià)值弦標(biāo)準(zhǔn)綜述萬科舊打造私中心勻市區(qū)鑄高品警質(zhì)樓撤盤；交通董路網(wǎng)纖與產(chǎn)胳業(yè)升建級對姐于項(xiàng)村目升矛值的乏拉動(dòng)撒力；園林笨設(shè)計(jì)做較優(yōu)蹄質(zhì)。品質(zhì)價(jià)值未來公信孕力未來頑升值非項(xiàng)哪目絕瓦對優(yōu)扒勢萬科前新干咽線項(xiàng)目丟整體申的價(jià)晶值定宿位體密系前期糖的項(xiàng)伸目價(jià)攏值支這撐萬科耗新干獎(jiǎng)線項(xiàng)目線城市脊價(jià)值東功能隸定位二、寶客戶始定位潛在坦客群刊特征誓概述目標(biāo)撲客戶榨細(xì)分目標(biāo)竊客戶悲定位他們60配%以上尊來自叢南開卷區(qū)，釘其它足以和座平區(qū)決、河疼西區(qū)幣、紅字橋加區(qū)遍為輔他們番有較粱高穩(wěn)拐定的肢收入貞，職排業(yè)分?jǐn)e是組國家伸公務(wù)夠員、怎教盲師乖、公無司白紗領(lǐng)、鑒私營混企業(yè)賭主娘和醫(yī)陡生等購房吧客戶著的家形庭構(gòu)計(jì)成以聚“兩殖人世渡界”濟(jì)和“界三口狗之家貼”為拔主年齡鬼主要鋤集中學(xué)在30脫—4劃5歲之敬間潛在泄客群勸特征鋒概述二、由客戶慮定位潛在趕客群句特征河概述目標(biāo)鹿客戶銹細(xì)分目標(biāo)脈客戶叮定位萬科異、萬慣客會(huì)與會(huì)員偉業(yè)骨顧問塔、我件愛我吹家房地貝產(chǎn)業(yè)肥內(nèi)人鉆士及關(guān)便聯(lián)行逐業(yè)從室業(yè)人按員目標(biāo)煤客戶傅細(xì)分——層層鋪遞進(jìn)“先步知先蠟覺”——意見禾領(lǐng)袖過去調(diào)工作邁或居術(shù)住過踩該區(qū)拉域附質(zhì)近，者有著防強(qiáng)烈益的地痛緣情框結(jié)的加客戶現(xiàn)在鄰工作址或居蓋住該蠟區(qū)域遷，對雨區(qū)域裹較為半認(rèn)可烤，看湊好區(qū)眠域的劍發(fā)展湊的改沃善型戴客戶將來來會(huì)工勿作或忘居住蕉該區(qū)互域，矛如學(xué)駐府區(qū)旦新銳搭人群遵、南路馬路測五金醫(yī)城私鹽營業(yè)啊主、于地純鐵周盛邊工節(jié)作活須動(dòng)的棟人群“不交知不雄覺”——地域貫情結(jié)目標(biāo)介客戶——層層殘遞進(jìn)有一腦定購曲買能嫁力，宵無明恩確購卸買目摔的的情儲(chǔ)備鏈型客鑰戶“后酒知后槐覺”——對話夏全天偏津目標(biāo)抄客戶——層層解遞進(jìn)二、恭客戶厭定位潛在染客群椅特征引概述目標(biāo)貿(mào)客戶儉細(xì)分目標(biāo)木客戶凡定位目標(biāo)乒客戶總定位他們駛對區(qū)致域發(fā)血展充滿邪信心,希望期南開賄西區(qū)滾能夠弟出現(xiàn)高檔部次項(xiàng)目,追求創(chuàng)高品緞質(zhì)的時(shí)尚腥生活.對自銷身和框社會(huì)雄有較蜘高的仇追求虹，需封要一繁個(gè)高溉品味額社區(qū)瀉彰顯絨身份，擁有凱穩(wěn)定含的經(jīng)濟(jì)弊來源.有開紫放樂賀觀喜倆歡接昨受新事層物的心石態(tài)、憐有超它前的頑消費(fèi)顛意識(shí)競、有劉對事大物獨(dú)岔特的認(rèn)識(shí)曾觀念。三、抗?fàn)I銷蝦策略我們陜的計(jì)蜜劃我們照的手顏段我們會(huì)的任偽務(wù)06年銷壯售均糞價(jià)：66先63元/㎡總銷奪售額框：2.蠟33億元06年認(rèn)新購面碌積：4.蒜3萬㎡計(jì)售掀面積胳：3.睛5萬㎡銷售刊周期鳥：4個(gè)月月均惑銷售遮面積魄：87槳50㎡時(shí)間除短速度謝快前期胳提快我們耀的任您務(wù)“一逐炮打禍響”三、哪營銷筍策略我們求的計(jì)頂劃我們鍋的手統(tǒng)段我們治的任糾務(wù)找到亮金鑰革匙——啟動(dòng)離業(yè)內(nèi)牧人士利用到萬科版、偉樸業(yè)優(yōu)睛秀的栽業(yè)界半口碑單；利湯用良離好的捆業(yè)內(nèi)杠關(guān)系輪；使悠他們戶成為濟(jì)購房豎者，越利用拌他們丟的影森響力尼，迅速提高旺本項(xiàng)百目在飽業(yè)內(nèi)扛外的匙知名挺度，以達(dá)建到通過杠業(yè)內(nèi)盟人士酷向目恐標(biāo)客饒戶傳濁播的目綱的。匙實(shí)現(xiàn)熟出一鵝個(gè)良妻好的坊銷售牛。。我們棄的手嚴(yán)段升值價(jià)格驗(yàn)證懶升值優(yōu)惠目動(dòng)力“不智知不斬覺”——地域姑情結(jié)“后僚知后泡覺”——對話還全天專津“先際知先健覺”——意見怒領(lǐng)袖信息爸傳遞置業(yè)清卡介質(zhì)勝動(dòng)力體驗(yàn)遍價(jià)值本項(xiàng)取目當(dāng)酒前的丈情況盾難以暖支持議強(qiáng)烈鋤的購嶄買沖住動(dòng)抓住剪升值修概念根能夠戶適當(dāng)塊淡化常項(xiàng)目形當(dāng)前侍的劣計(jì)勢找尋棒有效燙客戶意央見隔領(lǐng)打袖制造我升值杜氣氛眨，形挖成購培買壓膽力萬科孟、萬旅客會(huì)偉業(yè)程顧問避、我紅愛我吼家從事眉房地派產(chǎn)行譯業(yè)與房鼻地產(chǎn)虎行業(yè)圓合作研的置業(yè)姿卡的褲核心叢價(jià)值線上深：升明值潛向力線下均：價(jià)行格優(yōu)濁勢低價(jià)泳入市——輸62蜓00元/㎡價(jià)格躲漲幅——小步獵快跑品牌集支撐——萬科未來經(jīng)交通——地鐵披、快礦速路置業(yè)俯卡——積分簡計(jì)算自已購買置業(yè)液卡介紹鼻成交購買20領(lǐng)00分10乎00分/每組帶10人看推房10漁00分業(yè)務(wù)內(nèi)容對應(yīng)積分對應(yīng)的金額備注自己購房

2000分2000元簽約到帳客戶看房/每組100分100元數(shù)量限定

客戶購房/每組1000分1000元有效期內(nèi)10狹00分/每組三、譽(yù)營銷陽策略我們酬的計(jì)厚劃我們索的手帆段我們幼的任塞務(wù)06質(zhì).球4-埋706售.微8時(shí)間汪排期06串.906虧.1蒸006良.1期206俗.1墨1造勢肯期蓄勢錦期熱銷踩期強(qiáng)銷罷期持續(xù)均期銷售主均價(jià)（元/㎡)62躲0063許50孤--投65街0066癢50做--殃-6蠻80訓(xùn)069鑄50積--倡-7光10破072兄50營銷節(jié)奏50套50套+50套50套+50套50套+50套40套銷售棵排期總資源表2居平層面積和11602㎡（46%）2居躍層面積和5683㎡（23%）3居平層面積和7747㎡（31%）銷售推盤舉例四、皇推廣剪策略推廣海口徑推廣躺原則推廣澇費(fèi)用推廣陽分期推廣蹦口徑推廣羞元素嬸解讀1、區(qū)酸域交扮通從未艦來交宿通升轉(zhuǎn)級角六度看收地塊蓮，地馬塊前崗景預(yù)廈期如族下：成熟發(fā)網(wǎng)絡(luò)：傳哀統(tǒng)老已城區(qū)有，成思熟交晴通網(wǎng)乘絡(luò)適博于居施住，肝區(qū)域警人群欺認(rèn)同續(xù)感較痛強(qiáng)感嫩；潛力累地區(qū)：2號(hào)線撿、快絕速路聚交通志路網(wǎng)解升級縮慧，周鬧邊產(chǎn)扣業(yè)化忘進(jìn)程瓣加速杯，上櫻升空塵間較塊大，便實(shí)現(xiàn)敵最大紛化利疼潤價(jià)護(hù)值從區(qū)佛域交貨通的亡利好各前景堤，將短看到淡未來度地塊混價(jià)值嚷和區(qū)索域環(huán)桌境升拐級的永價(jià)值難潛力丘空間弟巨大我們遵說什截么？推廣屬口徑2、園摘林規(guī)藏劃倡導(dǎo)惠精致尸化生勵(lì)活，融打造框品質(zhì)俊化社寺區(qū)，般與周唱邊區(qū)獻(xiàn)域環(huán)現(xiàn)境相鉆剝離以人莊文本拆的規(guī)這劃理野念，推實(shí)現(xiàn)醋人與腔環(huán)境撞的自濕然、紀(jì)緊密掃結(jié)合整體益的園爸林綠錢化景抵觀，舉在小臥環(huán)境白下，乓突出假生活填意境摧與高扯尚品鞠位萬科弄項(xiàng)目賄生活郵理念價(jià)的打盯造與斬品質(zhì)英園林初包裝成就朝了產(chǎn)它品的撿核心妹形象足力萬科屆的品召牌力億加上導(dǎo)富于列變化壤并且籃優(yōu)秀醫(yī)的景長致園傳林與友產(chǎn)品止完美世結(jié)合將得堂到市援場的碧普遍城認(rèn)可練，但岔前期同價(jià)值虧支撐籠較弱我們循說什央么？交通區(qū)域馬升級奴化特脈征之掃一，電帶動(dòng)女地塊英環(huán)境倍發(fā)展椅，推救動(dòng)價(jià)臭值放順大園林脫離退區(qū)域倒傳統(tǒng)傲居住幕環(huán)境傘的理武念，雞突出久小環(huán)錘境品萬質(zhì)化犧生活培情趣強(qiáng)大談的價(jià)心值膨遼脹動(dòng)葡力園林努概念林不突板出支撐歌力較結(jié)弱前期千可放躲大推榨廣訴級求元坡素推廣法口徑萬科腫產(chǎn)品梯與區(qū)肯域發(fā)扯展作局為有考力的隨價(jià)值兵承載豈，放宰大產(chǎn)非品升音值空絞間，嬸強(qiáng)調(diào)拆未來傲價(jià)值性潛力推廣峽元素認(rèn)再解唱讀我們爐說什跳么？四、堪推廣拜策略推廣角口徑推廣罰原則推廣辜費(fèi)用推廣縫分期推廣萍原則集中扮引爆一炮蔽打響集中索投放揚(yáng)時(shí)期聚焦具市場法關(guān)注配合首“置姻業(yè)卡米”橫義空出羽世表現(xiàn)旺升級大、提全升標(biāo)踢準(zhǔn)平面碌表現(xiàn)蔬、活屯動(dòng)形覽式、結(jié)工具錦配置未來非價(jià)值品質(zhì)置感受我們支怎么禮說？四、佩推廣曉策略推廣租口徑推廣沃原則推廣嘆費(fèi)用推廣繞分期費(fèi)用規(guī)預(yù)算1、置弓業(yè)卡描費(fèi)用姨預(yù)算漆（萬侄元）發(fā)放茶置業(yè)柜卡50例0張平均黃每人炎可帶物來的析看房獻(xiàn)人數(shù)=掙10人以積翁分消元費(fèi)計(jì)弓算應(yīng)壩設(shè)立55萬元柳獎(jiǎng)勵(lì)凱基金50室0合伙楚人×2燭0%成交茶率=1深00個(gè)成乒交客晚戶×3校00精0積分=30挨0，00驢0元50淘0合伙拒人×1障0看房姿者=5拴00延0組看她房者÷2鐮0=長25前0成交芬客戶25潮0個(gè)成盾交客若戶×1丹00嚷0=25灘0，00叮0元計(jì)入披銷售稠成本救每平絮米15元2、總拿體推漠廣費(fèi)紀(jì)用（方萬元例）推廣貼費(fèi)用筍約38象5萬3、階爪段性誼推廣涌費(fèi)用割比例霞（萬分元）4-5月6-7月8-10月11-12月第一均階段第二慰階段第三擇階段第四原階段四、狐推廣南策略推廣序口徑推廣幕原則推廣損費(fèi)用推廣誼分期推廣野與價(jià)桑值聯(lián)歡動(dòng)關(guān)鍵盆動(dòng)作形象齡出街賣場撫開放關(guān)鍵冬動(dòng)作置業(yè)泄卡項(xiàng)目拖開盤關(guān)鍵園動(dòng)作房展梨會(huì)軟宣關(guān)鍵祥動(dòng)作泛區(qū)臟域關(guān)候注4-5月6-7月8-10月11-12月價(jià)值謠導(dǎo)入對話膜價(jià)值價(jià)值狠溝通泛化票價(jià)值第一陽階段第二舊階段第三速階段第四環(huán)階段推廣狗分期第一濁階段時(shí)間貼：06年4—下5月階段陰目標(biāo)貢：初瓦步價(jià)懼值滲擋透，碌把市遵場目坦光引喝導(dǎo)至慎本區(qū)食域軟文個(gè)：4月報(bào)掀紙媒躺體軟甘文進(jìn)腥行滲金透，地塊慘未來等價(jià)值賣潛力+萬科方城區(qū)挎中心謊項(xiàng)目魚開發(fā)網(wǎng)站散：4月網(wǎng)伶站調(diào)怖性確雪定，5月底指整體吧網(wǎng)站宰上傳網(wǎng)絡(luò)孫：引方入報(bào)康廣軟苗文，增在“蛙搜房””焦點(diǎn)踐”進(jìn)的行項(xiàng)驚目地飛塊未象來價(jià)縱值熱陵炒推廣拐活動(dòng)很：4月房使展會(huì)投放集主體止：輔助潤推廣喬：外展陽場：5月設(shè)怖置外吊展場詢地點(diǎn)遼，在然售樓紙?zhí)庨_任放前躁執(zhí)行撿賣場皆功能第二朗階段時(shí)符間搬：6—慢7月階段店目標(biāo)僵：線悄上形僚象出暫街，悶線下率業(yè)內(nèi)扛聯(lián)動(dòng)醒，置畢業(yè)卡雹前期謠宣講勝推廣戶外松：選破擇近勿項(xiàng)目橡區(qū)域悟內(nèi)路顧牌資詢源，6月形晉象出辯街主線蓄活動(dòng)染：1、7月售宋樓處埋開放砍活動(dòng)2、業(yè)內(nèi)懶推廣+媒體棚沙龍萬科眠會(huì)：深傳播哭本項(xiàng)溫目升疲值潛維力爭取米一項(xiàng)惱業(yè)內(nèi)玩最有以價(jià)值誰潛力阻精品販樓盤暫大獎(jiǎng)推廣所主體踏：輔助薯推廣要：報(bào)廣劫：7月末妻報(bào)廣掠發(fā)布紙賣場拜開放象信息7月開骨始NO邊.1區(qū)域添直投推廣惜置業(yè)族卡項(xiàng)目出電視昏宣傳醋片推它廣第三躺階段時(shí)液間吧：8—花10月推廣盡目標(biāo)漆：配饞合置紛業(yè)卡酒發(fā)布膜，集額中媒塌體投邪放，彩開盤馬引爆挺，炫城目登府場軟宣可：萬繳科低訴密度砍產(chǎn)品滾優(yōu)勢益，建濱筑中研心城輕區(qū)精惹品生壇活硬廣涉：8、9月集臘中媒腸體形膀象，宜密集竭型發(fā)依布，律傳遞腎開盤紛級熱梢銷信版息戶外利：形攤象更凳新，廈傳遞道開盤殊信息輔助廢推廣聚：針對刑萬科屆老業(yè)積主進(jìn)維行DM直投主線鳳活動(dòng)緊：8月第貝一批益業(yè)內(nèi)近認(rèn)購焦開始9月正事式開毀盤推廣萌主體虛：網(wǎng)絡(luò)般：8月、10月網(wǎng)動(dòng)絡(luò)推籍廣，博鏈接湯項(xiàng)目館網(wǎng)站8月開碗始NO參.2區(qū)域沾直投第四辨階段時(shí)間萌：11肆—1程2月老客扔戶保嶄養(yǎng)：加強(qiáng)峰線下番與客名戶溝澡通，踐制定慎客戶損代客興戶獎(jiǎng)掃勵(lì)機(jī)猴制活辰動(dòng)辛：12月業(yè)色主嘉學(xué)年華班會(huì)媒牙體：戶外宮為主仁，持員續(xù)熱創(chuàng)銷傳旅播溫跟度推廣收目標(biāo)矩：持坐續(xù)銷引售熱或度，輝客戶撓保養(yǎng)壁，提叛高客帥戶滿掘意度占。06賢.歐706碼.量8時(shí)間排期06王.906橡.1丹006顧.1雖206寸.1妥1造勢再期蓄勢麗期熱銷太期強(qiáng)銷噴期持續(xù)統(tǒng)期銷售均價(jià)62瘦0063吉50羽--丈65白0066騎50傭--獄-6點(diǎn)80柔069殲50再--孔-7刻10蝦072駱50節(jié)奏06輪.江606墊.憤506撫.賢4房展構(gòu)會(huì)軟宣網(wǎng)絡(luò)悲論壇推廣關(guān)鍵點(diǎn)戶外報(bào)廣推介直投賣場遵公開置業(yè)解卡、報(bào)館廣戶外修、網(wǎng)北絡(luò)直投饅、開盤逢（活森動(dòng)）戶外嘉年撿華活蝦動(dòng)滲透銀期深植席期爆發(fā)肯期、拼熱銷劑期持續(xù)相期另外長江道紅旗路(中環(huán))鞍山西道衛(wèi)津路本案路牌牢選定號(hào)為鞍懷山西喪道及變南門努外大渡街周亡邊主凳干道掩路上理由燭：1、是喚周邊課多個(gè)泛大型療居住銹中心覺位置燥，輻餅射客世群范動(dòng)圍廣2、周堪邊競挑品項(xiàng)些目多炮，截番殺效司果突用出3、臨積近道素路多新為市躺區(qū)主踩干道框，人買車流滋量大戶外山建議2選