蚌埠花鼓燈嘉年華市場調(diào)查定位

市場部分框架結(jié)構(gòu)PART1.宏觀經(jīng)濟(jì)與政策大勢宏觀經(jīng)濟(jì)背景樓市調(diào)控現(xiàn)狀住宅市場表現(xiàn)未來樓市預(yù)期商業(yè)市場機(jī)會對本案的啟示PART2.城市及區(qū)域價值研究經(jīng)濟(jì)圈布局悠久的歷史城市發(fā)展趨勢高鐵時代的開啟雙區(qū)板塊市場價值對本案的啟示PART3.蚌埠商品房調(diào)研分析PART4.市場定位核心價值2011年度商品房分析商業(yè)發(fā)展方向全市商業(yè)布局商鋪調(diào)研分析競品項目參考對本案的啟示

項目立項背景項目本體分析項目定位思考項目本體特真市場消費特真項目業(yè)態(tài)定位項目價格定位招商策略建議項目市場占位第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)及政策大勢分析前瞻市場及政策發(fā)展大勢，啟迪項目開發(fā)的先機(jī)

晶哲觀點一：房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景決定項目開發(fā)的宏觀大勢，花鼓燈嘉年華項目的開發(fā)及招商營銷推廣必須認(rèn)清樓市發(fā)展的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢。匯率再創(chuàng)新高，人民幣面臨不斷升值來自中國外匯交易中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1月13日，人民幣中間價首次突破6.6大關(guān)。從1月10日以來，人民幣兌美元中間價已連續(xù)5個交易日創(chuàng)出匯改新高。匯率問題出口壓力陡增適度寬松貨幣政策繼續(xù)實施轉(zhuǎn)向穩(wěn)健

近期，一年一度中央經(jīng)濟(jì)工作會議即將舉行，胡錦濤表示2011年的貨幣政策將由目前的適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對性和靈活性。貨幣政策依舊寬松央行連續(xù)九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率我國今年2月CPI同比上漲4.9%；中國人民銀行近期宣布，決定從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行2010年以來第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是在年內(nèi)時間內(nèi)第三次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。通脹控制抑制通脹出口不容樂觀，通脹壓力加大，央行加息，貨幣政策將由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，抑制通脹壓力與房地產(chǎn)投資，但貨幣政策依舊相對寬松的現(xiàn)狀導(dǎo)致房地產(chǎn)投資依舊熱度不減宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——經(jīng)濟(jì)背景連續(xù)三次加息，抑制通脹與房產(chǎn)投資

2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個基點；同時，住房公積金存貸款利率也上調(diào)。一定程度了央行開始了緊縮的貨幣政策，這對抑制房產(chǎn)投資投機(jī)，為市場降溫具有一定的作用。央行加息抑制通脹與房產(chǎn)投資房價持續(xù)上漲導(dǎo)致2011年1月26日新“國八條”的出臺，以“二套房首付不低于60%，全面“限購”、房產(chǎn)稅為主要特征”的第三輪住宅市場調(diào)控拉開帷幕。宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——樓市調(diào)控“國八條”全面“限購”強(qiáng)力措施——“限購”是為了贏得六個時間宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——樓市調(diào)控“限購”與新增土地供給的時間“限購”與保障房建設(shè)的時間“限購”與流動性調(diào)整的時間“限購”與城市化質(zhì)量的時間“限購”與深層次改革的時間“限購”與剛性需求購房的時間為了抑制高漲樓市，政府采用了非常規(guī)政策：限購。不惜動用行政手段來進(jìn)行樓市調(diào)控，體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心。如此的強(qiáng)勢措施，政府意圖何在？很多人不理解，限購令究竟能起到什么效果呢？是要達(dá)到什么目的？強(qiáng)力措施——“限購”是為了贏得六個時間：“國八條”全面“限購”強(qiáng)力措施——“限購”是為了贏得六個時間宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——樓市調(diào)控一、限購與新增土地供給的時間

價格歸根到底是供求決定．自05年開始的宏觀調(diào)控在開始的多年間偏重于調(diào)控需求，但向上的經(jīng)濟(jì)趨勢和城市化水平令需求難以被打壓，政策開始更多的轉(zhuǎn)為加大供應(yīng)以扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的情況（2010年全國房屋銷售面積與竣工面積之比達(dá)到1.52，為調(diào)控以來新高）.這一政策力度在2010年得到強(qiáng)調(diào)，當(dāng)年全國住宅用地共出讓11.4萬公頃，同比增加４成,但土地從出讓到形成實際供應(yīng)需要1-2年,扭轉(zhuǎn)供求有待時日．限購令產(chǎn)生抑制需求的效果,從而為供需平衡贏得時間,尤其是在供求矛盾突出的大中城市.二、限購與保障房建設(shè)的時間限購另一方面是為保障房體系的形成贏得時間。政府一直致力于建立保障房體系與商品房體系的雙核結(jié)構(gòu)，期望住宅市場能夠兩條腿走路。應(yīng)該說近年來保障房建設(shè)力度非常大，2008年、2009年分別為100多萬套和300多萬套，2010年580萬套，但由于前期欠賬過多，十二五的前三年仍是保障房體系的還賬階段，兩會上傳出來今明兩年各建設(shè)1000萬套，后面三年建設(shè)1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%，已經(jīng)反映了這個思路．限購令壓制高漲的投資投機(jī)需求對剛性需求的擠壓，并在三年中幫助中低收入的剛性需求納入保障體系，從而令樓市實現(xiàn)平穩(wěn)過渡．

“國八條”全面“限購”強(qiáng)力措施——“限購”是為了贏得六個時間宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——樓市調(diào)控三、

限購與流動性調(diào)整的時間2010年樓市調(diào)控政策的力度不可謂不強(qiáng)，但就調(diào)控效果而言遠(yuǎn)不及08年，其關(guān)鍵原因在于流動性差異．08年調(diào)控期五年以上貸款利率最高達(dá)到了7.83%，10年只有6.60％，這中間還包括09-10年連續(xù)兩年堪為歷史高點的新增貸款,以及自寬松信貸以來一直沿用的優(yōu)惠房貸利率,廉價易獲得的資金在09年以來的樓市高漲中扮演了重要角色.但國際政經(jīng)形勢和國內(nèi)通脹的壓力都令寬松信貸不能持續(xù),房貸勢必要經(jīng)歷去杠桿化的過程,限購比限貸更嚴(yán)厲的提高了樓市準(zhǔn)入門檻,可令房貸的降溫更為迅速.收縮流動性也不是一下就可以收縮的，需要逐步收緊，2月末，廣義貨幣(M2)余額73.61萬億元，同比增長15.7%，比上月末和上年同期分別低1.5和9.8個百分點；所以可以看到收縮是在收縮了，但M2余額依然處于高位。四、限購與剛性需求購房的時間對首套購房者、改善購房者等剛性需求者來說，限購令使得已有多套房屋的消費者被排除在購房需求外，使得已經(jīng)使用過貸款的購房者也在信貸支持上處于比較劣勢，這對當(dāng)前樓市過度火熱的賣方市場的現(xiàn)狀是個緩和，特剛性需求者可以有更大的選擇余地，這是限購令對他們的積極意義所在，也是選擇出手的比較好的時間節(jié)點?！皣藯l”全面“限購”強(qiáng)力措施——“限購”是為了贏得六個時間宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析——樓市調(diào)控五、限購與深層次改革的時間中國樓市經(jīng)過十年的黃金期，有大成就，但也到了制度反思和改進(jìn)的階段了。如18億耕地紅線的限制下，后期要從哪里解決房地產(chǎn)用地的增長需求？農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、占補(bǔ)平衡、宅基地集約化等是個途徑，但其效果以及形成規(guī)模需要時間；類似的還有稅制改革，如何從土地財政的短期模式轉(zhuǎn)化為長效的可持續(xù)的收入模式，同樣需要摸索轉(zhuǎn)型的時間。限購作為強(qiáng)制的行政性措施，所承受的期望是在短期內(nèi)形成一個較為平穩(wěn)的市場環(huán)境。在這個環(huán)境下，多項深層次的改革措施可以有時間來推行。但限購能持續(xù)的時間是非常緊張的，需要改革試驗者加快步伐。

六、

限購與城市化質(zhì)量的時間中國城市化方興未艾，這點是明顯的。但中國的城市化要走什么樣的道路呢?從國情人口現(xiàn)實來看,中國不能單純走少數(shù)超大都市或城市群的城市化道路,東中西部需要有相對的均衡，大型城市需要和中小城市搭配，大量的城鎮(zhèn)也是中國城市化的內(nèi)容，未來的城市化進(jìn)程需要有一個縱深的發(fā)展過程。此次的限購令集中在以一線城市為代表的大中城市，恰是城市承載力與人口數(shù)量矛盾最大的地方。在這些地方的限購，有助于把人口引導(dǎo)到附近衛(wèi)星城或城鎮(zhèn)以及三四線城市中，可對深入、可持續(xù)的城市化以及糾正偽城市化起到促進(jìn)作用。新“訓(xùn)國八宵條”島的力曾度有員所加堡大，憤但本挺質(zhì)上疫調(diào)控植目標(biāo)茂依舊抽是抑尤制住狐宅市己場房險價過恩快上剩漲，劣而非都房價偵快速遷下降索；房艱地產(chǎn)檢市場畢的發(fā)昏展需澤要穩(wěn)表定，爛而非列快速置、過專熱宏觀趟經(jīng)濟(jì)燒與政姿策分居析——調(diào)控誼對住忠宅市商場的尿影響20附09年12月至巖今中爆國樓劇市調(diào)烘控演匠變進(jìn)立程20鈔09年12月，肌“國胡十一絨條”發(fā)布些，遏北制部歇分城哪市房都價過快碧上漲20終10年4月，戒以“新鞠國十裝條”果出臺撲，首輪擴(kuò)樓市膀調(diào)控桂啟動20誤11年1月底裙，以提暢高首茅付比毒例，征收欲房產(chǎn)赤稅、全面酬“限綿購”話為特錫征的“唐新國亦八條燙”出沈臺，第三聯(lián)次樓賞市調(diào)丙控拉開志帷幕20扁10年9-鎖10月，以重伏點城約市“載限購握”為主盟要措涂施的二釀次調(diào)往控啟蘇動政策方向房價控制住房保障全額征稅首付六成土地雙限全面限購約談機(jī)制輿論引導(dǎo)主要內(nèi)容合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。加強(qiáng)保障性住房管理，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。大力推廣以“限房價、競地價”方式對本外地居民根據(jù)實際情況限購1套住房或暫停本區(qū)域內(nèi)購房進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費20正10年12月底燥以全寬面“調(diào)限購口”為滋主要兇特征海的第簡三次債樓市塵調(diào)控盞措施對于留住宅聞市場宇的影省響：相對尺之前短出臺或的調(diào)振控政杯策，緣瑞新“屢國八資條”益的力揀度有縣所加冬大，眠但本遮質(zhì)上捆依舊兩是前照期政跑策的瓣延續(xù)閑和已輸有成斯果的糧鞏固冤，即瓶：調(diào)零控目冶標(biāo)依毛舊是核抑制濁房價膚過快慘上漲扒，而巨非房熱價下銅降；絮房地濾產(chǎn)市責(zé)場的爽發(fā)展諒需要索穩(wěn)定陽，而之非快喝速、絹過熱塘。同蚊時，晝我們依可以燥看到先，雖煎然本朵輪調(diào)站控的棄重點誓依舊談是打蜻壓投牽機(jī)、起投資銳性需戶求，對但較敲之前怎的政瓦策，載改善典型需幕求或朋將被贈更大貼程度訴的誤積傷。宏觀辜經(jīng)濟(jì)飛與政互策分奏析——調(diào)控網(wǎng)對住點宅市牢場的糞影響新“勉國八洗條”傍的力濁度有孤所加狐大，宮但本協(xié)質(zhì)上服調(diào)控誰目標(biāo)植依舊弓是抑書制住咸宅市呆場房初價過崖快上瞞漲，銀而非喪房價蕉快速化下降悲；房敘地產(chǎn)逐市場舉的發(fā)走展需鋪要穩(wěn)乖定，循而非民快速觀、過明熱此輪吹宏觀茫調(diào)控殼對商呼業(yè)物享業(yè)無洋影響排，側(cè)拿面是森種利售好樓市魂調(diào)控浸政策幫以“譽(yù)住宅時市場堅”為衛(wèi)目標(biāo)疫，商題業(yè)性祖物業(yè)叔成為復(fù)市場永機(jī)會雕點商業(yè)逮物業(yè)沙首付查原本訂就需50旅%，此風(fēng)次調(diào)肌控政祥策中膜所指索的二縱套房份、三菌套、賽樓市錄“限夫購”倉調(diào)控落政策市只針?biāo)茖ψ≈嗾虡I(yè)噴物業(yè)珍貸款設(shè)不受松二套觸、三其套限誰制。所以蠢，信惡貸政槍策的士調(diào)控久并未噸對商哈業(yè)市討場造營成負(fù)哪面影禿響。住宅勢市場商業(yè)論市場樓市筐調(diào)控皇及信赤貸政吃策提咳高了秒投資枕者購詠買住郵宅的驚前期萄成本樂及限裹制套英數(shù)，渣打壓犧了住別宅投防資需侍求，熔將投券資商島業(yè)物研業(yè)與逐投資丈住宅崖物業(yè)強(qiáng)所需揭的成姥本拉扶回至您同一目起跑卵線。釣?zāi)壳胺虡I(yè)園物業(yè)炎升值跌空間烘大于宣住宅椒市場賤，并番且隨臣著下侮半年松調(diào)控壇的進(jìn)范一步去收緊停而顯期現(xiàn)出幫來。因此昨，從龜政策協(xié)風(fēng)險樓及投嘴資回罷報的混角度付考慮領(lǐng)，商隨業(yè)物矮業(yè)是脹更適姐合當(dāng)暑前投陵資的瘦產(chǎn)品熄。樓市辭調(diào)控尼政策白以“禾住宅爛市場扯”為逼目標(biāo)四，商炒業(yè)性降物成業(yè)“秧不限功購、傘不限樣貸”洽成為市衛(wèi)場投資機(jī)會乞點樓市碎調(diào)控蜜對商唇業(yè)物福業(yè)影醉響——政策睡調(diào)控鈔機(jī)會喇點調(diào)控爆政策珍的周區(qū)期性障，為隨本案箭提供壞推出息市場趁機(jī)會緩點，圍宏觀面經(jīng)濟(jì)畏復(fù)蘇乞及通棗脹的談來臨似，與言商業(yè)鉗類物爹業(yè)“爸不限團(tuán)購、籠不限小貸”償突顯隱本項侄目的趕市場讓價值啟示姥一現(xiàn)行叔政策遏制非住宅甲“投垃資、炎改善鹿”需晚求，而本店案未絹直接異受政次策限唉制商業(yè)踏物業(yè)：在此扔輪宏柿觀調(diào)辟控中偽無影遲響，住側(cè)面挨是種漸利好樓市削調(diào)控遮以“獎住宅賀市場而”為蔬目標(biāo)饞，本案淘商業(yè)掀的推總出成著為市吵場機(jī)的會點啟示恐二政策宣調(diào)控萬“供宿需失支衡”察與時盡效性越來活越短盼，或幼將促蕩使三癢四線風(fēng)城市傘房價集繼續(xù)啞上漲本次敞新“個國八禿條”皮的時病效性撈延期魄至20覽11年第仆四季像度啟示吼三經(jīng)濟(jì)艘復(fù)蘇本與通扭脹來臨仆，人閘們對遍于投染資房則產(chǎn)的筒關(guān)注預(yù)度會尖越來牧越高其，這王對于火本案暴市場賺價值豪的提懲升及嶄上市忠提供粉了市場沫依據(jù)騾和信也心。啟示協(xié)四本次數(shù)新“闊國八女條”總的時茄效性垮延期慮至2炕01攝1年支第四季度，政鉤策調(diào)畫控“巨供需鳴失衡饒”促捷使三壯四線宋城市疏房價粒繼續(xù)簡上漲搏，同巖時，付伴隨慰著中婚國經(jīng)獎濟(jì)復(fù)吐蘇，硬商辦竿類物大業(yè)“患不限茫購、只不限賄貸”尊也為滾商業(yè)枝地產(chǎn)壩的發(fā)追展提蹲供了耐市場宵機(jī)會鋒，這命為本域案未默來上誘市提膛供了緒良好驚的宏喚觀市角場背禽景和綁基礎(chǔ)齡。宏觀菠經(jīng)濟(jì)漠與政短策分印析——對本大案啟級示第二眉部分城市輪發(fā)展環(huán)境及區(qū)域市場價值研究前瞻總城市四及區(qū)掛域發(fā)蟻展價柏值，卸啟迪睬項目曉開發(fā)奴的宏滔觀大唇勢晶哲捉觀點兔二：城市癥發(fā)展單城市達(dá)及區(qū)恐域發(fā)索展價償值決邁定板沫塊房跌地產(chǎn)隆市場商特征脖及價棒值，閉充分剖挖掘隆本案崇周邊芒區(qū)域之價值紀(jì)是本博案成絲式功的月外部斃條件耀。蚌埠聽地處正皖北均、淮叔河中奴游、舅京滬割和淮版南鐵械路交芝匯點生，是憲安徽包省重串要的估綜合悠性工爽業(yè)基態(tài)地，衫有皖匯北中嗎心城粉市、須淮畔軋明珠漸、交蛛通樞許紐之甘稱。池當(dāng)前盯，蚌染埠正歡處在絹經(jīng)濟(jì)少快速脂上升菌期和鄰對外停開放宵的新添起點涉，隨界著國嚷家加扎快實嬸施中趨部崛逼起戰(zhàn)紹略，捉安徽繭省參帆與泛冰長三精角區(qū)掛域分駝工合哨作和繪建設(shè)吐合蕪罷蚌自紋主創(chuàng)桶新綜裁合配池套改藥革試原驗區(qū)辭，蚌槐埠自功身的倘資源班優(yōu)勢繭和交膨通區(qū)堆位、陷產(chǎn)業(yè)草、科懇技優(yōu)煩勢將咱進(jìn)一青步顯贊現(xiàn)，義經(jīng)濟(jì)屠社會便發(fā)展庸將進(jìn)瓜一步咐加快返。新一帝輪發(fā)潮展進(jìn)覺程：蠅注定蚌埠將成粱為新裹一輪皖北經(jīng)濟(jì)精發(fā)展蛾的新孕亮點城市吼發(fā)展洞環(huán)境朵及區(qū)良域發(fā)帖展價權(quán)值——經(jīng)濟(jì)忽地位蚌埠色悠久周的歷徑史，相豐富怖的文蠻化底蝕蘊(yùn)與修自然益資源虛，注牢定其姓成為國家肉歷史蓮文化抓名城城市饑發(fā)展宅環(huán)境駱及區(qū)繡域發(fā)區(qū)展價忘值——悠久鑰的歷戰(zhàn)史蚌埠翼市歷拿史悠億久，屆人杰梯地靈蝕，是保鑲嵌維在千皂里淮方河上闖的一破顆璀蠻璨的醉明珠掠。蚌埠霉是華番夏文慚明的圾發(fā)祥屋地之貴一，潤人文貸資源天非常稼豐富馬。坐落武在蚌版埠市璃淮河此北岸濟(jì)小蚌琴埠雙擱墩村偵的雙毒墩文腰化的刷載體--訂--雙墩眼遺址羞，是窯安徽孫省境聰內(nèi)發(fā)機(jī)現(xiàn)的擁一處范早期悅新石繳器時暢代遺顏址，正上限觸距今愈約73測00年。鳴它是輝淮河浸文明體的杰踏出代升表，向可以服與長慣江文念化和膝黃河偶文化復(fù)相媲波美。臨北涌獅子怒舞、最端公怒腔、櫻旱船放舞、膨錢桿糾舞、斷花鼓匆燈、智泗州咬戲、位五河充民歌顧等都固是蚌攻埠地遍區(qū)較緩有代雜表性受的非慘物質(zhì)咬文化圖遺產(chǎn)鏈。城市瓜主城悠區(qū)發(fā)蛇展向暖東，惠雙區(qū)誕板塊柜逐步束形成與老顧城區(qū)惑呈現(xiàn)城第市“雙核值心”發(fā)展之勢，與慨其他溪區(qū)域暫共同零構(gòu)成搖蚌埠斬新老破城區(qū)慢聯(lián)動的空遺間格寒局。城市籍發(fā)展急環(huán)境械及區(qū)群域發(fā)猾展價暴值——城市倚發(fā)展?jié)欄厔莩鞘刑澏ㄎ粐覔魵v史排文化磁名城騾，皖枯北經(jīng)強(qiáng)濟(jì)發(fā)未展龍地頭。發(fā)展吃規(guī)劃●主轟城區(qū)紛發(fā)展追方向州為“礎(chǔ)著力服打造驢中心腐城區(qū)寫，統(tǒng)腫籌推炎進(jìn)姜生橋物傾流工械業(yè)園宵區(qū)和柏城南蝴新區(qū)排的發(fā)狐展”立，新裝城區(qū)堡板塊套逐步納形成蛙與老頓城區(qū)職呈現(xiàn)姐城市紀(jì)“雙勞核心什”發(fā)紐奉展空句間格勤局，境搭建影城市夫快速鍋成長貪架構(gòu)樹?！窳γ洜幍?0許15年，孕地區(qū)尸生產(chǎn)柔總值飛比20畝10年翻夜一番輕，達(dá)鐵到12睛00億元袖。財目政總口收入理增長同兩倍她，達(dá)錫到20糞0億元移。房談地產(chǎn)監(jiān)投資續(xù)規(guī)模植增長麗力爭夜達(dá)到15漫0億元柜。社有會消曉費品辨零售蝦總額惜翻一娘番，尺達(dá)到55嚷0億元叼以上毀。蚌埠新城閱區(qū)蚌埠老城綢區(qū)雙核材模式形態(tài)皆：以寸政府巨規(guī)劃艱為導(dǎo)究向，幸城市壘呈新櫻區(qū)與上老區(qū)第雙核擠的發(fā)輕展模份式城市移代表罵：中受國許煮多的惜發(fā)達(dá)噴二、劣三線賊城市紀(jì)，如棉蘇州歷、南蠢京、墓無錫侍等城嶼市城市蹲發(fā)展日的四來個階翠段：單核赤模式形態(tài)角：依雙托于苗老城徐區(qū)，灶向外裂呈圈莖形的愉擴(kuò)張膚態(tài)勢碧。城市科代表訓(xùn)：中共國絕舉大數(shù)低三線報城市員，如鳴長三亮角的半盛澤隸、新?lián)癜步碌瘸潜剖卸嘀邢菩哪？皇叫螒B(tài)耍：城逮市呈妹多中脫心的鬧發(fā)展覽模式崗，郊鞭區(qū)化智運動紛開始城市來代表虎：中蘆國的發(fā)一線計經(jīng)濟(jì)登發(fā)達(dá)此城市狼，如總上海幫與北屆京等險城市網(wǎng)絡(luò)伏模式形態(tài)星：城轎市多鴨中心溝通過達(dá)快速色干道雨相連司，并傍形成改定位慈的差集異都酷市圈城市隨代表妙：世也界的變大型異發(fā)達(dá)詠都市情圈，痛如日贈本的伯東京寄都市片圈與旁美國嬸的紐妹約都鏈?zhǔn)腥Π霾候吺兴鶑執(zhí)庪A驚段江蘇笨省盛少澤蘇州荷市上海茅市日本順東京與其烤他城嫂市新素、老遭雙核杯的建靜設(shè)模抄式相蜓同，承蚌埠遣市處曬于雙炭核模組式的泳城市談化進(jìn)茂程中液，并氧且正友在快尖速發(fā)偏展，訪隨著巷蚌埠敬市城瀉市容處量的艘擴(kuò)大爆，雙臨核模蠢式將涉進(jìn)一梢步加戀強(qiáng)。癥同時芒，在鏡穩(wěn)定維周邊傾幾大躬區(qū)快睡速發(fā)耍展的罩基礎(chǔ)此上，財為蚌慈埠市奔的發(fā)暖展奠歇定了案良好踏的經(jīng)狂濟(jì)基換礎(chǔ)，患為蚌而埠逐醒步向枯多中閘心模棚式的獅發(fā)展否建立凳了基拋礎(chǔ)。蚌埠發(fā)展老容量樣的擴(kuò)卸大，細(xì)促使蚌埠雙核震發(fā)展凝模式魂的加蛙強(qiáng)，城睡市向昂東的閣發(fā)展襲趨勢遼為老宴城區(qū)鉤新城附區(qū)雙斃區(qū)板奮塊（清以下亮簡稱易：雙克區(qū)板偉塊）可的發(fā)班展帶者來機(jī)識遇城市隆發(fā)展危環(huán)境題及區(qū)飯域發(fā)淋展價痕值——城市垮發(fā)展極趨勢蚌埠豪南站巧的運話行使歪用，特預(yù)示編著蚌虜埠市筐尤其路是雙猾區(qū)板兼塊將你率先憶步入紀(jì)高鐵賀時代枯。這倆將加患速南舒部雙戲區(qū)板車塊的減建設(shè)銜進(jìn)程庸，引蘋爆東涂部新澡區(qū)歷填史性搞變遷城市戀發(fā)展窯環(huán)境松及區(qū)懂域發(fā)牌展價愿值——步入嗚高鐵跟時代蚌埠返南站梯的運淺行使載用，喜預(yù)示土著蚌狠埠市眠將率匹先步支入高溉鐵時醋代。按照兩城市桶發(fā)展地規(guī)律目，火魔車站吃不僅芝是一豪個城記市的護(hù)交通摸樞紐艘，更轎是吸敘引各溫種生手產(chǎn)要鐘素聚燦集的遙重要泥“龍僻頭”輕。架績構(gòu)蚌連埠市殲現(xiàn)代尾化立掉體交洪通運否輸新按格局段。高鐵斥通車管后，族可滿鳴足蚌廳埠市煩的客蟻運輸戀需求手，提徒高運主輸能醬力，霸縮短落蚌埠足市與窄京滬館沿線束各市攔的時卵空距調(diào)離，姨進(jìn)一燙步提基升蚌標(biāo)埠市縣的區(qū)乒域競怠爭力遞，并筋為蚌萍埠市危帶來丸全新密的發(fā)哲展機(jī)擁遇?！镫p核鳳心的革模式橋是城捕市發(fā)頌展的恒必然妥趨勢桐，而曲不會珍出現(xiàn)焦制約蕩的局娘面，盈雙區(qū)臣板塊波城區(qū)酬必然錘將通恒過自郊身的廚逐漸職升級斜與功朱能重殲新定均位來褲實現(xiàn)途價值隊的提霜升。未來2大中團(tuán)心的倒結(jié)合垃，能凈更好勁的增辟加區(qū)剖域的匯影響續(xù)力和愿輻射狡范圍臂，很芳好的壁引領(lǐng)殺整個桐城市獅的發(fā)剖展和應(yīng)體現(xiàn)靈區(qū)域或價值撕。浦東浦西文脈坐傳承——浦西活力宵之源——浦東VS蚌埠城南離區(qū)蚌埠老城許區(qū)城市裂雙核斤模式持的發(fā)魔展加喇快了疑雙區(qū)寺板塊概城市來功能嚷的升礦級城市框發(fā)展嚴(yán)環(huán)境丹及區(qū)單域發(fā)鞏展價禁值——雙區(qū)象板塊秩價值啟示將一：蚌埠袋正處盈在經(jīng)詢濟(jì)快螞速上熄升期勝和對繡外開盒放的恒新起銀點，儉隨著毒國家抽加快門實施善中部蹄崛起桿戰(zhàn)略挨，安豬徽省賤參與導(dǎo)泛長姨三角代區(qū)域倡分工夏合作擱和建煉設(shè)合漫蕪蚌脹自主盲創(chuàng)新獵綜合縮慧配套券改革桃試驗忽區(qū)，界蚌埠瞎自身淘的資透源優(yōu)孕勢和訂交通宏區(qū)位地、產(chǎn)乏業(yè)、四科技功優(yōu)勢叔將進(jìn)革一步掏顯現(xiàn)劃，經(jīng)旨濟(jì)社驕會發(fā)為展將臉進(jìn)一附步加后快。啟示艙二：隨著工雙區(qū)科板塊短價值釘升級需，本過案的津市場捐價值枯將伴的隨著罪周邊選環(huán)境株的升腹級而竿逐步崖走高麗，區(qū)羨域房獻(xiàn)價也可會由嗚初期鑒“價誰值洼華地”組的快繁速上但漲階未段轉(zhuǎn)另為“影價值羊高地革”期懷的穩(wěn)拼定上近漲階霧段。經(jīng)濟(jì)憂圈規(guī)豪劃與灶形成嶄重新煎定義咐蚌埠摧中心籠城市奪地位父，為閑本案禽開發(fā)膠與入斥市提濱供了驚宏觀啄市場輝依據(jù)塵。隨堂著雙臭區(qū)板賣塊價劍值升井級，浸本案習(xí)的市安場價掉值將偷伴隨砍著周嚇邊環(huán)予境的即升級睜而逐惡步走宣高城市斧發(fā)展腿環(huán)境厘及區(qū)敘域發(fā)每展價稱值——對本姓案的崖啟示第三構(gòu)部分蚌埠叮商品向房調(diào)腎研分?jǐn)R析認(rèn)清洋市場氧方可奸有的栽放矢蚌埠紙房地攻產(chǎn)市巴場——20達(dá)11年度頌市區(qū)錯住宅侍市場撫情況一、爽新建心住宅匆類商波品房肆供需尼關(guān)系類別新增套數(shù)成交套數(shù)套數(shù)供求比新增面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）面積供求比市區(qū)781287491：1.184.198.61：1.1（一鍬）套勾數(shù)供中求比蚌埠巧市20針11年商填品房莫住宅紗套數(shù)績供求阻比為1：1.匆1，市菠場供奧應(yīng)嚴(yán)儉重不京足，越僅依絲式靠庫鞠存量腐滿足繞購房寸需求免。（二慎）面挎積供森求比蚌埠問市20攔11年商旁品房散住宅銳面積旺供求膜比為1：1.相1，僅偵依靠面庫存括量滿罰足購男房需慘求。（三菊）供災(zāi)求比慕綜述蚌埠緞市20糕11年商岡品房殼住宅幕供應(yīng)挑量的偽套數(shù)捧和面危積均前小于著銷售郵的套臘數(shù)和理面積歐，一壓方面雀是供豆應(yīng)趨臨緊，筐另一喘方面畢也是嫩在上頂半年陪成交炭量急汗速攀腐升的霸結(jié)果紡。銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）成交總金額（萬元）成交均價（元/㎡）套均面積（㎡）套均總價（萬元）874998.6487672494511255.3（二籠）住亭宅成釋交量址區(qū)域威分布20號11年，境蚌埠訴經(jīng)濟(jì)劫開發(fā)擋區(qū)住贈宅成和交套欄數(shù)與棵面積披均搖籌搖領(lǐng)小先于肯其他牌區(qū)域向，成米為當(dāng)形仁不述讓的碎領(lǐng)軍厚板塊性，囊判括了竭市區(qū)貴大部掃分購圍房關(guān)饞注力怎。2011年區(qū)域新建住宅類商品房成交情況區(qū)域套數(shù)（套）面積（㎡）

蚌山區(qū)82797586經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4649511390禹會區(qū)878101848高新區(qū)72182194龍子湖區(qū)1098125166淮上區(qū)57666816二、雪市區(qū)巖新建倍住宅棗類商文品房而成交班量（一泡）市孝區(qū)成昆交總火量蚌埠直房地散產(chǎn)市浴場——20稻11年度巴市區(qū)咐住宅溉市場躍情況三、射市場輕現(xiàn)狀失分析國家燈連續(xù)戒出臺電樓市心調(diào)控梨政策先，針吳對性續(xù)之強(qiáng)舒、力覽度之冷大，雁前所懶未有精。但教房產(chǎn)馳市場倦運行逗整體梨健康罰平穩(wěn)通運行因，房販地產(chǎn)弦開發(fā)憑項目勇施工夫進(jìn)度者加快桿，商器品住練宅建梅設(shè)投倆資繼獎續(xù)增滾長，忠但同寬時也室存在怨著價斯格上狂漲，駁交易舞量階領(lǐng)段性我下降慌、開討發(fā)投脖資不歪足等棗問題辮。蚌埠弄房地鉤產(chǎn)市吸場——20停11年度燥市區(qū)等住宅晃市場欲情況市區(qū)頁各區(qū)抓域房帝地產(chǎn)鍛市場一、蚌山韻區(qū)（一損）區(qū)域僑總評蚌山仙區(qū)是獎蚌埠炎市核奧心老勞城區(qū)色，住探宅成奪交均辮價維槐持在梁較為裝穩(wěn)定寶的水狂平線矩上，份但由饅于該銅區(qū)域飽沒有當(dāng)大型養(yǎng)的可傳供開矮發(fā)住淘宅的革地塊儉，其影住宅抹項目酷綜合息品質(zhì)睬無法復(fù)與經(jīng)捷開板嘗塊進(jìn)晶行抗毀衡，陶該區(qū)桐域正氧進(jìn)行均拆遷熊還原似，未督來市嶼場潛途力較芹大。（二爺）成交恒量蚌山乘區(qū)成斬交占是比略死低，把這與色供應(yīng)航量偏沸低有葬直接恭的關(guān)深系。指標(biāo)成交套數(shù)成交面積（萬平方米）蚌山區(qū)8279.7全市銷售874998.6占全市比例9.4%9.8%蚌埠損房地之產(chǎn)市臺場——20捷11年度貪市區(qū)盲住宅蹈市場蹦情況（三店）成交武價格壓分析蚌山沫區(qū)20刃11年三養(yǎng)到四認(rèn)季度嫩均價附提升也迅猛.指標(biāo)蚌山區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度4596453759二季度4925486461三季度55015323178四季度53295172157（四憶）成交銀總金愿額占鋪全市委份額流及季竹度走壓勢成交謎總金服額占份全市寺比重腎較低指標(biāo)蚌山區(qū)全市占全市比例成交金額49280萬元487671萬元10%蚌埠摩房地嗎產(chǎn)市弱場——20澡11年度趴市區(qū)獻(xiàn)住宅啦市場隱情況蚌埠裁房地賄產(chǎn)市跳場——20諷11年度恭市區(qū)親住宅來市場弦情況市區(qū)游各區(qū)比域房絹地產(chǎn)深市場二、靈經(jīng)濟(jì)巴開發(fā)滋區(qū)（一喇）區(qū)域站總評經(jīng)濟(jì)挺開發(fā)推區(qū)是掩蚌埠橋市住貸宅開田發(fā)區(qū)賺力度載最大勵的區(qū)磨域，精隨著豎淮河代文化抗廣場銀及周四邊商咱業(yè)配垮套的弊日益殘成熟艦，在碼開發(fā)味企業(yè)晚持續(xù)姻性產(chǎn)雜品升挑級和愧產(chǎn)品渡投放環(huán)的作線用下霉，該重板塊豆的地知位愈劇加重得要，銜成為甜市區(qū)初最受祥關(guān)注旁的版詳塊，儲成交瞇量價術(shù)數(shù)據(jù)翼均表柱現(xiàn)出帶該板活塊強(qiáng)鹿勁的厲市場蜘活力鼓。（二組）成交懂量經(jīng)開黨板塊么住宅館成交桂量占臥全市仙近50莫%，市慨場能籌量巨慚大指標(biāo)銷售套數(shù)銷售面積（萬平方米）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)464951.1全市874998.6占全市比例53%52%蚌埠侮房地網(wǎng)產(chǎn)市寒場——20掠11年度田市區(qū)翼住宅劃市場康情況（三勉）成交次價格筋分析經(jīng)開溝區(qū)板踏塊成爹交均立價引謠領(lǐng)全犁市均酬價水蘿平的四增長仆，并求大幅任度高碌于市屑區(qū)住意宅均背價水貸平（五斯）成交咸總金鄭額占終全市騾份額客及季頑度走塊勢成交士總金乘額占艘全市頌比重墨較高抓，占鐮比超可過50玻%指標(biāo)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全市占全市比例成交金額271854萬元487671萬元55%指標(biāo)經(jīng)開區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度49384537401二季度51444864280三季度56175323294四季度55625172390市區(qū)須各區(qū)皺域房細(xì)地產(chǎn)枝市場三、禹會許區(qū)（一做）區(qū)顫域總閃評禹會票區(qū)是鍬與蚌籍山區(qū)棋一樣鴿，同測為蚌橋埠的哥舊城括區(qū)，賴但區(qū)案位較巖差，況區(qū)域爭內(nèi)存令在大絮量的典工礦赤企業(yè)籮，尤君其是逢豐原丙制藥咱對區(qū)彩域存嬸在較載大的需污染柱，加兔之區(qū)匹域內(nèi)樹居民險收入賤水平勢有限狗，導(dǎo)盲致區(qū)請域房系地產(chǎn)魚市場羅發(fā)展夸較為泊緩慢悔，近倦年依翠靠張永公山凍風(fēng)景匪區(qū)促密進(jìn)了驗房地賠產(chǎn)市遙場的許長足春發(fā)展啦，但翁總體墊來看角，區(qū)專域依乒靠原敵住民亞和客陰戶倒憐流促沾進(jìn)房遼源去跨化，震加上森開發(fā)梅力度污積弱史，現(xiàn)猴階段素市場自活力劫不足澤。（二糾）成鴉交量成交月量占纖全市昨比重憑較小指標(biāo)成交套數(shù)成交面積（萬平方米）禹會區(qū)87810.1全市銷售874998.6占全市比例10%10.2%蚌埠庭房地犧產(chǎn)市互場——20石11年度吼市區(qū)鋼住宅祝市場壯情況（三凝）成交浴價格遠(yuǎn)分析相距燥全市恥住宅蠟均價忠差距晨較大良，且旋季度穗間增餐長幅噸度較綱小指標(biāo)禹會區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度40274537510二季度42124864652三季度46515323672四季度45335172539（四革）成交莖總金偉額占暢全市紐奉份額鋒及季懸度走鍵勢成交懼總金蹤蝶額占卡全市啊比重減較低指標(biāo)禹會區(qū)全市占全市比例成交金額44660萬元487671萬元9.1%蚌埠尼房地是產(chǎn)市蠶場——20果11年度貢市區(qū)僻住宅名市場提情況市區(qū)嘴各區(qū)闊域房饑地產(chǎn)貍市場四、高新勝區(qū)（一昨）區(qū)慶域總挨評高新袋區(qū)是葬基于縱禹會焰區(qū)范爬圍建抬立的肅專屬濁高新拘技術(shù)樹開發(fā)予區(qū)，晝區(qū)內(nèi)臨企業(yè)拉云集尿，產(chǎn)偏業(yè)工仍業(yè)、摸技術(shù)亦人員混、中橡層管氏理、融企業(yè)凡高管墨占全誼市此安類人錄員的刊主要丟比例花，區(qū)藥內(nèi)住遭宅項磁目與中禹會謹(jǐn)區(qū)的謹(jǐn)情況速近似完，也輩是依訂靠性閱價比禿和張允公山昆風(fēng)景窩區(qū)概爺念吸擱引核鑰心版涌塊的玩倒流絕客戶滴。（二假）成撲交量成交餡量占席全市而比重晚較小指標(biāo)成交套數(shù)成交面積（萬平方米）高新區(qū)7218.2全市銷售874998.6占全市比例8.2%8.3%蚌埠遠(yuǎn)房地黎產(chǎn)市踏場——20衛(wèi)11年度騙市區(qū)披住宅確市場芽情況（三扎）成交列價格皮分析相距送全市德住宅浮均價皮差距甜較大采，且槍季度瀉間增藝長幅槳度較音小指標(biāo)高新區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度41984537339二季度45174864347三季度48835323443四季度47975172385（四費）成交猛總金蓮額占手全市籮份額匆及季炮度走網(wǎng)勢成交井總金暴額占子全市鋸比重析較低指標(biāo)高新區(qū)全市占全市比例成交金額37127萬元487671萬元7.6%蚌埠這房地詞產(chǎn)市異場——20薄11年度書市區(qū)禿住宅稠市場赴情況市區(qū)缺各區(qū)詠域房射地產(chǎn)披市場五、龍子幟湖區(qū)（一膽）區(qū)戒域總進(jìn)評龍子炕湖區(qū)惱屬于毛蚌埠菌市東思區(qū)，老龍子湖湖、范解放嚼路將棄其與脈市區(qū)裹隔開披，區(qū)社內(nèi)大般部區(qū)承域被雜劃為屠經(jīng)濟(jì)隙開發(fā)僅區(qū)，歇所剩始區(qū)域士均為目老舊育城區(qū)療，區(qū)村內(nèi)新麥開發(fā)治的大露型項嘉目寥川寥無例幾，殖市民境對此齊地關(guān)鞏注度信較低淺，僅茅依靠陵性價照比和壇原住倉民促歉進(jìn)區(qū)喂域內(nèi)山的住膨宅銷啞售。（二挖）成秤交量龍子藥湖區(qū)創(chuàng)住宅預(yù)成交拴量占鋤全市畢住宅砍成交歲量的石比重勢較小指標(biāo)成交套數(shù)成交面積（萬平方米）龍子湖區(qū)109812.5全市銷售874998.6占全市比例12.5%12.6%蚌埠鏈房地年產(chǎn)市巾場——20慚11年度老市區(qū)粱住宅壞市場填情況（三灶）成交滲價格村分析相距皆全市戒住宅禮均價靈差距訊較大絲式，且攝季度款間增惡長幅飽度較心小指標(biāo)龍子湖區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度4489453748二季度47164864148三季度50785323245四季度50425172130（四偵）成交歇總金侵額占辜全市析份額扒及季牽度走閱勢成交逆總金差額占仰全市渴比重盤較低指標(biāo)龍子湖區(qū)全市占全市比例成交金額59028萬元487671萬元12.1%蚌埠跟房地繭產(chǎn)市厚場——20程11年度劈燕市區(qū)光住宅螞市場球情況市區(qū)掀各區(qū)土域房蠻地產(chǎn)笑市場六、適淮上廁區(qū)（一安）區(qū)擱域總狹評淮上基區(qū)是安蚌埠部市比徒較特協(xié)殊的羊區(qū)域損，近梅幾年訓(xùn)才由素村鎮(zhèn)味改為餐市轄鉤行政殃區(qū)，鄙在工該業(yè)園變建設(shè)需推進(jìn)似和土欣地推斤介工臣作的任作用傅下，盼區(qū)內(nèi)蝴住宅榴開發(fā)碌由20睜07年開萬始，栗由金割地苑罩、麗拘景天性成到績目前艘的陶欲然北影岸，遮住宅椅開發(fā)鄭漸入孤佳境吉，由隆于地棒處淮延河北島岸，刪住宅暴成交濫量價秀不能寄與市詠區(qū)相駕提并鑰論，墻但隨聲著淮漿河公濱路橋聽取消能收費桶，該缸區(qū)域份逐漸助受到通關(guān)注棉。（二旗）成輩交量成交低量占甘全市譽(yù)比重途較小指標(biāo)成交套數(shù)成交面積（萬平方米）高新區(qū)5766.6全市銷售874998.6占全市比例6.5%6.6%蚌埠筆房地拴產(chǎn)市窮場——20浪11年度警市區(qū)替住宅覺市場死情況（三具）成交踐價格料分析相距擇全市蠻住宅忌均價躍差距竭較大云，且?guī)图径却甸g增站長幅貫度較昏小指標(biāo)淮上區(qū)住宅成交均價（元/㎡）全市住宅成交均價（元/㎡）差額（元/㎡）一季度36524537885二季度39784864886三季度44655323868四季度43505172822（四萌）成交把總金凡額占趕全市堪份額龍及季鬼度走奧勢成交譜總金列額占片全市冤比重暑較低指標(biāo)淮上區(qū)全市占全市比例成交金額27060萬元487671萬元5.5%蚌埠某房地辜產(chǎn)市初場——20臟11年度蚊市區(qū)會住宅頸市場蕉情況蚌埠高房地殲產(chǎn)市害場——20陵11年度耗市區(qū)昂住宅挪市場豬情況綜述集：近一綁年多贈時間恩里，助調(diào)控在房地劫產(chǎn)價陣格的乳“國遭八條診”“圈國五賴條”扔“國賤十一襖條”擔(dān)“新買國八捎條”減等相燈繼出寇臺；兵今年專，我港市也類出臺歪了一杜系列席調(diào)控訓(xùn)措施屠，諸效如“源一房羞一價諸”、貫“商猜品房旅價格截確定漸后，援三個周月內(nèi)撈不得瞎提價害”、倆“三分萬平鐵方米陶以下拴一次葛性預(yù)晴售”湯等等水。糟但住恰宅均忌價依飄然持堤續(xù)攀籠升，20遭11年上觸半年食，經(jīng)詠濟(jì)開浩發(fā)區(qū)涂達(dá)到55忙00元/平方解米水蒼平，咸市區(qū)竿達(dá)到50伍00元/平方鏡米水榨平。20荷11年蚌矛埠市為區(qū)住售宅產(chǎn)撇品呈桐兩極冤分化槐態(tài)勢宅，90平米睛以下板普通還住宅宏、18沉0平米傳以上允豪華拐住宅沈?qū)⒊史瘳F(xiàn)較綢好的遍銷售吧態(tài)勢叛，而唱中間丹段的盟住宅避將面姜臨較噴大的煉競爭橫。如果涌未來輝政策疲發(fā)展誕變化炮，國適家繼肚續(xù)打來壓高昨房價鉆時，郵我們凝預(yù)計把市場踐成交濾均價裹不會革發(fā)生讀太大勵的變虎化，墨變化滴主要乘存在蒸成交雷量方倍面，戴成交貿(mào)量可工能下議降，河供需諷關(guān)系孕則發(fā)菜生變啊化，艙即進(jìn)籠入調(diào)佳整期載。蚌埠淹房地澤產(chǎn)市籌場——市區(qū)慨商業(yè)蛙發(fā)展前方向在蚌榆埠市掉商業(yè)無中心老規(guī)劃考中，駁體現(xiàn)曾出一庫主兩估次兩貫片區(qū)餅，淮嫂上區(qū)宮與龍笛子湖豈區(qū)在貪城市殘規(guī)劃輝中是朱次級架商業(yè)關(guān)中心鏡，城臉市未顫來是匆向南繩發(fā)展稅；項目嗚所在旋區(qū)域指是市畫級中匙心區(qū)消域的紅邊緣萍，隨拔著城替市向旁南發(fā)誦展，家必將啦帶動佳市級眨中心詞邊緣流區(qū)域柄的發(fā)廚展，蹤蝶項目悄處于聞城市掏發(fā)展匙方向趨軸上冰，未鞭來升案值潛地力較談大；本案蚌埠呼房地攀產(chǎn)市淚場——蚌埠挽市商惰業(yè)區(qū)驢分布光彩半商業(yè)篩中心淮河到路商布業(yè)區(qū)新城捆商業(yè)撒中心禹會岡商業(yè)浴中心火車燃站商懇業(yè)中戰(zhàn)心宏業(yè)腰商業(yè)敬中心蚌埠汪房地土產(chǎn)市姜場——商圈待租金惹價格霜調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金蚌山區(qū)紅旗一路沿街鋪家具家飾60平米55元/㎡紅旗二路沿街鋪陽陽風(fēng)味鍋100平米50元/㎡紅旗二路近工農(nóng)路沿街鋪面館60平米75元/㎡工農(nóng)路沿街鋪有意思茶餐廳150平米65元/㎡工農(nóng)路沿街鋪農(nóng)夫烤魚坊100平米60元/㎡工農(nóng)路沿街鋪藍(lán)天美容院100平米60元/㎡工農(nóng)路近紅旗二路沿街鋪街鋪60平米50元/㎡工農(nóng)路沿街鋪包天下60平米50元/㎡工農(nóng)路近涂山路沿街鋪美德士100平米50元/㎡涂山路沿街鋪兄弟龍蝦100平米60元/㎡蚌埠未房地黨產(chǎn)市防場——商圈釋租金燒價格柜調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金蚌山區(qū)工農(nóng)路近紅旗三路沿街鋪沁雅花園街鋪50平米50元/㎡工農(nóng)路近紅旗三路沿街鋪米亞汽車美容100平米60元/㎡工農(nóng)路近紅旗三路沿街鋪黛妃妮家紡150平米50元/㎡工農(nóng)路近紅旗三路沿街鋪澳柯瑪櫥柜200平米50元/㎡工農(nóng)路近紅旗三路沿街鋪佳潔士干洗店100平米45元/㎡工農(nóng)路近廣場五街沿街鋪沁雅煙酒50平米55元/㎡工農(nóng)路近廣場五街沿街鋪沁雅大藥房150平米55元/㎡工農(nóng)路近廣場五街沿街鋪樂天煙酒50平米55元/㎡工農(nóng)路近廣場五街沿街鋪茗心茶莊100平米55元/㎡工農(nóng)路廣場五街口沿街鋪天緣婚紗影樓200平米65元/㎡蚌埠給房地業(yè)產(chǎn)市喝場——商圈培租金盟價格登調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金蚌山區(qū)興業(yè)街近阿爾卡蒂亞東門沿街鋪圣象木門60平米60元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪永和豆?jié){150平米80元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪世邦眼鏡200平米90元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪萬達(dá)影城底商100平米100元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪風(fēng)情家居底商150平米80元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪風(fēng)情家居底商150平米90元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪風(fēng)情家居底商100平米100元/㎡漢明街淮河文化廣場沿街鋪歐式面包房50平米90元/㎡涂山路近延安路沿街鋪豆撈坊300平米80元/㎡涂山路近延安路沿街鋪韓國風(fēng)餐廳300平米80元/㎡蚌埠裹房地贈產(chǎn)市沾場——商圈乘租金建價格萍調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金蚌山區(qū)勝利中路近工農(nóng)路沿街鋪大明眼鏡100平米55元/㎡勝利中路第三人民醫(yī)院沿街鋪煙酒店30平米75元/㎡勝利中路近中榮路沿街鋪文體用品商店80平米80元/㎡工農(nóng)路近前進(jìn)路沿街鋪華萊士100平米50元/㎡工農(nóng)路近前進(jìn)路沿街鋪書香魚府200平米50元/㎡工農(nóng)路近前進(jìn)路沿街鋪鮮魚閣200平米50元/㎡前進(jìn)路沿街鋪煙酒店50平米50元/㎡體育路沿街鋪東順酒店80平米40元/㎡體育路沿街鋪煙酒店40平米40元/㎡蚌埠調(diào)房地凱產(chǎn)市掉場——商圈漏租金負(fù)價格毀調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金蚌山區(qū)光明街國治路沿街鋪玉器店40平米80元/㎡光明街國治路沿街鋪玉器店40平米90元/㎡光明街國治路沿街鋪玉器店40平米70元/㎡光明街國治路沿街鋪拉面館20平米80元/㎡光明街國治路沿街鋪煙酒店20平米80元/㎡光明街國治路沿街鋪玉器店40平米80元/㎡光明街國治路沿街鋪玉器店40平米80元/㎡蚌埠語房地挽產(chǎn)市俯場——商圈顆租金隔價格乞調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金禹會區(qū)長興路近東海路沿街鋪蜀元火鍋400平米30元/㎡長興路近東海路沿街鋪原味火鍋300平米30元/㎡長興路近東海路沿街鋪老約翰100平米35元/㎡長興路近東海路沿街鋪煙酒店30平米30元/㎡東海路近長興路沿街鋪街鋪50平米30元/㎡東海路近長興路沿街鋪煙酒店30平米35元/㎡東海路近長興路沿街鋪喜福樓300平米30元/㎡蚌埠發(fā)房地兩產(chǎn)市蕉場——商圈毅租金嶄價格推調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金禹會區(qū)張公山路近興中路沿街鋪豆撈坊150平米40元/㎡張公山路近興中路沿街鋪汽車美容150平米35元/㎡興中路近文景路沿街鋪煙酒店40平米35元/㎡興中路近文景路沿街鋪超市便利店40平米35元/㎡興中路近文景路沿街鋪街鋪40平米35元/㎡蚌埠黑房地筒產(chǎn)市望場——商圈晚租金釀價格冤調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金禹會區(qū)張公山路近大拇指幼兒園沿街鋪拉面館50平米40元/㎡張公山路近大拇指幼兒園沿街鋪煙酒店20平米45元/㎡無灣路近長樂路沿街鋪煙酒店40平米35元/㎡無灣路近長樂路沿街鋪超市便利店40平米35元/㎡長樂路近無灣路沿街鋪老約翰40平米40元/㎡長樂路近無灣路沿街鋪煙酒店41平米30元/㎡蚌埠駝房地杠產(chǎn)市環(huán)場——商圈杏租金校價格扎調(diào)研區(qū)位路名類型業(yè)態(tài)面積租金龍子湖區(qū)解放一路近交通三巷沿街鋪拉面館20平米70元/㎡解放一路近交通三巷沿街鋪麥根香面館60平米80元/㎡解放一路近鳳陽東路沿街鋪驚喜元概念餐廳120平米80元/㎡解放一路近鳳陽東路沿街鋪煙酒店40平米70元/㎡交通路近交通三巷沿街鋪美發(fā)廳100平米65元/㎡交通三巷步行街沿街鋪精品包具30平米80元/㎡交通三巷步行街沿街鋪精品服裝30平米80元/㎡新淮路近解放路沿街鋪煙酒店30平米80元/㎡新淮路近解放路沿街鋪過橋米線60平米60元/㎡二鋼路近新淮路沿街鋪煙酒店30平米85元/㎡二鋼路近新淮路沿街鋪早餐鋪15平米80元/㎡二鋼路近鳳陽東路沿街鋪超市便利店60平米80元/㎡蚌埠挖房地熟產(chǎn)市鹽場——商圈這租金各價格霧調(diào)研綜述策：經(jīng)過罪針對跟市區(qū)喉主要姐三大懼區(qū)域伐的商銀鋪調(diào)殘研，恢除淮否河路牧商業(yè)啊區(qū)市辣中心沸以外蒼，新期城商搞業(yè)中訂心淮蛋河文抄化廣酸場租停金價腳格相抬對較勁高，汗環(huán)境跌配套耕相對蒜較好銜交通呢便利肯。禹群會區(qū)荷商業(yè)辮及配世套相牢對龍妖子湖艘區(qū)蚌換山區(qū)糠相對汽較差溉同時綠租金雄價格偽也相魔對偏裳低。市場完租金婚價格亡普遍敵在50元上原下，吳可商諒鋪價刮格多勒在10懶00原0元/㎡們~2閣00墻00元/㎡，商賣鋪投積資回您報率殺較低信。蚌埠記新城踢商業(yè)誼中心捷商業(yè)犯培育李期過酬長，邁商業(yè)筍氛圍常雖已靜形成闖可賺頌錢效虛應(yīng)不喂佳，梁除餐靜飲娛論樂門劇庭若脅市其督余百蛋貨零豆售均緒生意刻慘淡稅。蚌埠掀房地復(fù)產(chǎn)市戶場——競品吃項目狡參考華夏鄰第一騎街區(qū)項目細(xì)地址饒：蚌徒埠市鑰涂山換路淮刻河文側(cè)化廣舊場西罰側(cè)開發(fā)建商：夏上海遷銘基并置業(yè)能有限秀公司總建油面積屑：30尺.2鴉5余萬m2總投茶資：18億元背人民架幣項目央類型防：百球貨商猶場/購物近中心藏商鋪/高端汽住宅博華澤夏尚辣都周邊關(guān)環(huán)境感：亞脹洲最扔長音斷樂噴瞧泉、家樂流?！叭A妹夏第戒一街詠區(qū)”衡底商江：總您建面亮約為12夫81請5.景28平方壤米，律全部企為可米售面趴積，陰一次負(fù)性推商盤底商愛供應(yīng)下總量席：12笑1套起價埋：12隔00盡0元/m書2最高屑價：16堆50取0元/m賄2招商雁政策栽：免冰租政批策（饒根據(jù)士不同賞商家需制定夾不同床免租開政策梁一般竊在6~脹12個月滿，家爭樂福妻免租3年）家樂主福外淋圍中漿小業(yè)零態(tài)商嚷鋪：主流賺面積慣：80者—1社00浸m2商鋪轟層高脆：6.當(dāng)5米六進(jìn)深炸：15米眨開祖間：4/訪6米業(yè)態(tài)破分布：集撞超級混市場懇、大育型知獅名百昆貨、急家具晃廣場壁、數(shù)猛碼家排電城失、商駕業(yè)步團(tuán)行街疾、五得星級猴酒店脖、甲夫級寫抖字樓硬、高欺級公掛寓蚌埠旨房地納產(chǎn)市萌場——競品希項目響參考寶龍箏城市歌廣場項目悟地址網(wǎng)：蚌燙埠市叫涂山見路淮雀河文掠化廣裂場東汗側(cè)發(fā)展馳商：至蚌埠寬寶龍鹽置業(yè)藍(lán)有限奪公司占地泰面積舞：28粘8余畝沙，19壯21汽21差.0附2平方熱米總建筑面積罩：49酸89疊08茅.5萍m2總投程資：13億元焰人民穿幣周邊噴環(huán)境瘡書塘城，吹超市醒，家挑居城伐，水墊景一些條街等，電屋器電但影城櫻等廣告鍋媒體椒：樓哲書、亮報紙鴿、戶大外廣角告牌哈、車象站站磨牌、DM水景握步行障街：單這價：14暮00吵0元~2丹00盡00元/m配2叫1頸F+堵2F譜1危00抄00捷——析15碧00點0元/m沾2主流璃面積矮：60仗——擾80儀m2商鋪塘層高扇：1F：4.懸5米2F：3米姿進(jìn)深瞇：14米晝開間朽：6米業(yè)態(tài)朋分布：35萬平閉方米撈大型Sh牛op濟(jì)pi閣ng筑m辜al潛l中心愿、大志型百挨貨、畝商業(yè)渴街、愉大型晨生活鑰超市座、櫥艷衛(wèi)廣父場、膊家電重連鎖糠、五島星級殺院、紅美食安城、舒大型墓娛樂婦城、合書城集、真宣冰溜膛冰場戚、休暮閑活象動中猶心、莖服裝竄小商士品城案、家開居大傍世界誰、數(shù)深碼廣維場、觀酒店梢式公焦寓和披高檔蟲住宅淺生活逼區(qū)等招商淹政策鑰：免壘租政胳策（拋根據(jù)服不同麥商家屋制定船不同趟免租遺政策猛一般糠在6~續(xù)12個月探）啟示扭一：蚌埠繼正處拋在經(jīng)爹濟(jì)快刮速上情升期長，隨墾著政但府對言新城迫區(qū)的呼擴(kuò)建抵及改受造，娛商業(yè)成氛圍宰將越殃加濃槐厚，壺可明揭顯感撲覺商悶業(yè)培高育期坡過長飾，導(dǎo)孟致硬炒件良稻好，戰(zhàn)軟件伍遜色就這一難特點黎。啟示風(fēng)二：有商鋪悅價格仗不低慚可租止金不敏高，歇造成礙明顯插投資晶回報懲較低進(jìn)的現(xiàn)嚷象。土本案捧大面饞積沿史街商涂業(yè)，睬如過好多持芹有不少但造駕成資嬌金積棄壓，焦并且泊收益找率過扒低的磨現(xiàn)象吃不難廈避免喜。啟示掠三：預(yù)蚌埠萍新城芝商業(yè)圍中心百商業(yè)刃培育固期過涂長，慕商業(yè)顧氛圍霜雖已滴形成舟可賺萄錢效繼應(yīng)不敢佳，目除餐鈴飲娛欠樂門掃庭若嬌市其閃余百童貨零袋售均臥生意恒慘淡掛。對用于本豎案商零業(yè)街堅定位譯而言親因引怕以借姨鑒，割避免奔出現(xiàn)潮業(yè)態(tài)交紊亂瓶，成拴市效邁應(yīng)低廊的現(xiàn)垮象。除淮另河路績商業(yè)暗區(qū)市儲中心鍛以外外，新教城商名業(yè)中蔑心淮水河文俗化廣梨場租壇金價啞格相至對較墓高，脂環(huán)境違配套禮相對策較好樹交通研便利羨。禹旦會區(qū)削商業(yè)價及配蒙套相思對龍從子湖屢區(qū)蚌喪山區(qū)俊相對厚較差絹同時努租金勝價格傘也相吊對偏揮低。蚌埠抱房地某產(chǎn)市捷場——對本自案的餅啟示第四養(yǎng)部分本案申市場坊占位濤及核嬸心價耽值分罪析研判驅(qū)本案趟占位瞞及發(fā)壤展價脖值，璃啟迪冷項目肥營銷朱大勢晶哲爐觀點勝四：明確怖項目協(xié)的市餓場定委位是黨項目飄執(zhí)行惰策略激的基缺礎(chǔ)，涼也是缸尋找代正確儀目標(biāo)蔬客戶止群的糊關(guān)鍵田。《安徽始省十弱一五你旅游略規(guī)劃》中，窩蚌埠倦屬于姥皖北訊旅游非區(qū)，撤是皖縫北區(qū)舒域旅蚊游發(fā)繞展的非主陣歌地。魄蚌埠饞市及污其周未邊城更市擁突有一限千多鍵萬人京口，寨旅游枝客源保市場憑十分帽龐大據(jù)，而作以蚌判埠市開為中短心，落一小脹時車洗程的化范圍妥內(nèi)，趙大型拍的游拉樂項紐奉目很跌缺乏倒。因桂此，蠶整個符皖北侍區(qū)域吩對于掙大型些的游疤樂項烈目需茄求十邀分迫趴切，黑大型濫游樂沒項目認(rèn)的建癢設(shè)勢襖在必你行。煙蚌埠恨市花晉鼓燈悼嘉年捕華的測建設(shè)劑將很惠好的榜滿足射這個摘需求均。它發(fā)可以叼極大握地豐呼富蚌越埠的朝旅游大產(chǎn)品嬌，走呆出單疊一的綿觀光始旅游虹的老幅模式碧，從臉而滿至足人辨?zhèn)儗χ糜魏水a(chǎn)品董多元勾化的豈新需葉求，工極大筋的活嶼躍蚌憤埠的攝旅游悟市場駝，帶煎動當(dāng)繼地的孕社會想經(jīng)濟(jì)飾發(fā)展屯。項目扭定位——立項巧背景項目壓定位——項目霧基本左情況規(guī)劃票范圍葛為西殃至朝吵陽南拖路，牙東臨賤規(guī)劃繞支路者，北撇毗燕守山路數(shù)、南塌達(dá)黃惡山大脈道。詳整個職地塊姜范圍純面積途為75艱.0挽3公頃刃，本歇次項門目規(guī)款劃地稿塊范棉圍為極嘉年悄華一煮期建詞設(shè)范苦圍，圈總規(guī)趨劃用食地面纖積為57盾.8錦6公頃羨。地睜塊內(nèi)家部用可地性白質(zhì)主捐要為張林地欄、耕長地和糟露天紐奉廠礦俊用地蚊。現(xiàn)淚狀東咳西向穴道路饞黃山脖大道習(xí)和燕趙山路算，南博北向睛的朝徐陽南沖路緊襲鄰整豬個基浸地的案南、杜北、拋西三質(zhì)側(cè)。項目橫定位——定位度思考定位對思考Ⅰ：市芹場需紛要什剩么？定位蔽思考Ⅱ：我雖們需油要什炮么？項目采定位——定位曬思考定位宅思考Ⅰ：市轟場需其要什動么？定位厲思考Ⅱ：我酷們需庸要什熔么？我們滿需要摔創(chuàng)造斥最大催社會坦效應(yīng)炸的同采時，嶼得到岔最豐尸厚的恰收益畜回報市場山需要程皖北寫首個氧一流民大型卸游樂鬧場項目米定位——萬國舒風(fēng)情買街本鎖體解悉析本案萬國裳風(fēng)情紡街本腹體特藏征：一、芬歐式壓建筑剩形態(tài)勇，單糕體連麥接。二、竭建筑闖面積卸偏大毀，個舊體相娛對獨緩立。三、貌經(jīng)營慮業(yè)態(tài)淹需與挑游樂濤場整駁體站輔位匹乓配。項目屬定位——蚌埠村消費好特征蚌埠哲消費蜘特征感：一、流敢于山消費撞，不琴乏追金求時捏尚生遲活。二、碰餐飲攀文化而悠久液，餐繡飲消夜費占疑家庭馬消費戀比重喂最高庭。三、頃北方宅性情老，好電客好揭面子串。項目墓定位——業(yè)態(tài)糕定位根據(jù)希以上趕分析彎推到僑建議抵業(yè)態(tài)吐：意大妻利風(fēng)謠情街當(dāng)區(qū)閑適寒、浪慘漫卻緒不乏葉寧靜抓是意儀大利蜜風(fēng)情括所蘊(yùn)虛含生教活方禽式的禮精髓族所在蓬。長蜜長的煤廊道告，延結(jié)伸至棵盡頭磁然后