房地產(chǎn)開發(fā)的程序

第四章房地產(chǎn)開發(fā)的程序3.1概述一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會開展的要求，在依法取得使用權的土地上，對房屋等建筑物和構筑物進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設〞，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序“四個階段，八個步驟〞四個階段，即投資時機選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。八個步驟，投資時機尋找、投資時機篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷等3.2投資時機選擇與決策分析一、投資時機選擇所謂投資時機選擇，主要包括投資時機尋找和篩選兩個步驟。二、決策分析投資決策分析主要包括市場分析和工程的財務評價兩局部工作。3.3前期工作一、獲取土地使用權1.政府土地收購儲藏與土地一級開發(fā)1〕土地收購儲藏，是指城市政府通過設立的專責機構，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲藏、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。2〕土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地〔毛地〕或農(nóng)村集體土地〔生地〕進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)呐涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達“三通一平〞、“五通一平〞、“七通一平〞建設條件〔熟地〕，在對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級開發(fā)的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權委托的企業(yè)模式三種。3〕納入政府土地收購儲藏范圍的土地類型

新增建設用地中用于開發(fā)經(jīng)營的土地；已列入危舊房改造方案的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包括原有城市根底設施改造中調整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權期限已滿、政府依法收回土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。4〕土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期開展方案；對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細凋查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質量和分布；制定開發(fā)區(qū)域開展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域；編制土地一級開發(fā)工程可行性研究報告并獲有關部門批準；由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù)；制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，到達相應的建設條件；核算土地開發(fā)本錢、評估土地價格，按土地出讓方案，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權。2.獲取土地使用權的途徑1)土地使用權出讓〔招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓〕；2)土地使用權劃撥；3)原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權〔協(xié)議〕；4)與當前土地使用權擁有者合作。二、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可1、土地出讓過程中的規(guī)劃管理1〕出讓城市國有土地使用權之前應當制定控制性詳細規(guī)劃；2〕出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖；3〕?規(guī)劃設計條件通知書?及其附圖或?審定設計方案通知書?及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；4〕土地使用權受讓方在辦理?建設用地規(guī)劃許可證?時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得?建設用地規(guī)劃許可證?后，方可辦理土地使用權權屬證明。(1)開發(fā)工程選址、定點審批階段提出申請城市規(guī)劃部門審核發(fā)征詢意見表開發(fā)商持相關文件報城市規(guī)劃部門審核城市規(guī)劃部門發(fā)?選址規(guī)劃意見通知書?申請文件：計委批準立項文件、開發(fā)建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)工程意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關材料

２、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理報審文件：征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、工程初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖?！?〕申請建設用地規(guī)劃許可證相關文件：城市方案部門批準征用土地的方案任務；市政府批準征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)1／2000或1／500的地形圖；?選址規(guī)劃意見通知書?；要求取得的有關協(xié)議與函件及其他相關資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)?建設用地規(guī)劃許可證?。?建設用地規(guī)劃許可證?主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。〔3〕規(guī)劃設計條件審批階段相關文件：城市方案管理部門批準的方案任務、開發(fā)商對擬建工程的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000。其中一份畫出用地范圍)和設計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達規(guī)劃設計條件通知書，及用地紅線圖。?規(guī)劃設計條件通知書?主要規(guī)定了征地面積、規(guī)定建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等?！?〕設計方案審批階段

開發(fā)商應自行委托有規(guī)劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、工程各設計方案的總平面圖(單景立畫圖等〔l／100或I/200)方案說明書從其他相關資料。向城市規(guī)劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調整意見，之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設計方案進行調修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)?規(guī)劃設計方案審批通知書??！?〕建設工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商持由城市建設主管部門下發(fā)的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)?建設工程規(guī)劃許可證??！?〕竣工驗收階段城市規(guī)劃部門參與驗收，主要工作是：檢查工程開發(fā)建設過程中有關規(guī)劃要求設施是否得到遵守，配套建設的根底設施和公共效勞設施是否同期完成。三、建設工程招標1、招標方式1〕公開招標2〕邀請招標3〕議標2、招標機構1〕組成人員：決策人員；專業(yè)技術與經(jīng)濟方面的專家；助理人員2〕招標過程中的決策活動〔1〕確定開發(fā)工程發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。建議：全過程統(tǒng)包方式發(fā)包?！?〕確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價合同、單價合同或本錢加酬金合同、以及全部包工包料，還是局部包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。建議：全部包工包料的總價合同?！?〕確定標底?！?〕決標并簽訂合同或者協(xié)議。3〕招標中的日常事務

①發(fā)布招標公告或邀請招標函；②編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題；⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密；⑦開標、審核標書并組織評標；⑧談判簽訂協(xié)議或合同。主要職責就是：評審標書的有效性、集體表決、決標、公布中標者。3、招標程序1〕申請招標申請招標前必須持有建設部門同意的建設工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準后開發(fā)商可持建設主管部門同意招標的“建設工程開工審批表〞和招標申請書，向當?shù)卣型稑斯芾聿块T登記、申請招標，并領取招標用表，開發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。2〕編制招標文件主要內(nèi)容有：工程綜合說明；招標方式及對發(fā)包單位的要求；招標工程的技術要求；鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設備的供給方式；工程款支付方式〔預付款、工程進度款、最終付款、退還保存金〕及預付款的百分比；合同條件和合同文本；投標須知；招標人認為應向投標人明確的問題；招標文件附件〔工程圖紙和工程量清單〕；對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。3〕編制工程標底招標工程的標底可由開發(fā)商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營業(yè)執(zhí)照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時進行。開發(fā)商必須把工程標底送當?shù)睾贤A算審查機關確認，密封后再經(jīng)當?shù)貢袠斯芾磙k公室核準方能生效。編制方法：以施工圖預算為根底編制；以概算額或擴大綜合定額為根底編制；以平方米造價包干為根底編制等。4〕確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函開發(fā)商編制標底完成后，即可決定采用何種招標方式，并當?shù)卣袠斯芾聿块T批準前方可實施。采取公開招標方式時，招標人應當發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標工程的性質、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的方法等事項。采用邀請招標方式時，應當向三個以上具備承擔招標工程的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。5〕投標人資格審查〔資格預審〕審查的內(nèi)容：①企業(yè)注冊證明和資質等級〔四級〕；②主要施工經(jīng)歷；③技術力量簡況；④施工機械設備簡況；⑤在施工的承建工程；⑥資金和財務狀況。本卷須知：采用邀請招標方式，投標人必須向開發(fā)商扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法；外地建筑企業(yè)參加投標，必須持有建設工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標許可證。6〕招標工程交底及答疑

開發(fā)商發(fā)出招標文件，招標人踏勘現(xiàn)場之后，開發(fā)商應邀請投標人的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。7〕開標、評標和決標〔1〕開標投標截止后，開發(fā)商應按規(guī)定的時間開標。開標會議由招標人即開發(fā)商主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構以及招標管理部門參加。開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開標后，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經(jīng)復核標底無誤，開發(fā)商可宣布本次投標無效，另組織招標。

工程開標結果登記表

年月日

投標人總標價（元）總工期（月）鋼材（噸）水泥（噸）木材（立方米）附加條件補充說明其他事項〔2〕評標

評標由招標人依法組建的評標委員會負責，開標后首先應排除無效標書,并公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術和財務的角度審查評議有效的標書。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力，信譽良好，報價合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。無效標書的認定〔1〕投標文件未密封的；〔2〕投標文件未加蓋投標人印鑒，也未經(jīng)法定代表人簽署的；〔3〕投標文件不齊備、內(nèi)容不全或不符合規(guī)定的；〔4〕投標人對同一個標的有兩個或兩個以上報價的；〔5〕委托投標但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；〔6〕評標小組認為投標文件無效的其他情形。評標本卷須知：數(shù)據(jù)計算誤差處理的原那么：單項報價之和不等于總標價時，可以以總標價為準，也可以單項報價之和修正總標價，但不得修改單價；假設以阿拉伯數(shù)字表示的標價和大寫表示的標價有差異，以大寫為主?！?)決標對一般不太復雜的工程，開發(fā)商可在開標會議上當場決定中標單位，同時公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內(nèi)容復雜的工程，那么應對開發(fā)商與評標委員會推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供給以及決定其標價的其他因素進行調查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。決標后，開發(fā)商應立即向中標單位發(fā)出中標通知書。8〕簽訂合同

中標通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標工作即告圓滿結束。四、開工申請與審批根據(jù)?中華人民共和國建筑法?，建設部于1999年發(fā)布了?建筑工程施工許可管理方法?。根據(jù)該方法的有關規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政根底設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關)申請領取施工許可證。1、申請領取施工許可證應具備的條件

(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲得了?國有土地使用權證?和?建設用地規(guī)劃許可證?。(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得?建設工程規(guī)劃許可證??！?)施工場地已經(jīng)根本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得?拆遷許可證?且拆遷進度符合施工要求。(4)已經(jīng)通過招投標確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。(6)有保證工程質量和平安的具體措施。(7)按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。(8)建設資金已經(jīng)落實?！步ㄔO工期缺乏一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價的50％，建設工期超過一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價的30％。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保?！?9)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關規(guī)定帶要繳納的費用。建設工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定〔一〕國家重點建設工程；〔二〕大中型公用事業(yè)工程；〔三〕成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程；〔四〕利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；〔五〕國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。2、申請辦理施工許可證的程序

(1)建設單位向發(fā)證機關領取?建筑工程施工許可證申請表?；(2)建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的?建筑工程施工許可證申請表?及其證明文件，向發(fā)證機關提出申請。(3)發(fā)證機關在收到建設單位報送的?建筑工程施工許可證申請表?和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延，對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。(4)建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。五、其他環(huán)節(jié)征地、拆遷、安置、補償；施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整：市政設施接駁的談判與協(xié)議，安排短期和長期信貸；對擬開發(fā)建設的工程尋找預租(售)的客戶；進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平；制定工程開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)工程保險事宜等。六、建筑工程施工合同與通用條款〔一〕?建設工程施工合同〔示范文本〕?〔二〕合同形式1、按照計價方式不同劃分1〕固定價格合同定義：雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款包含的風險范圍和風險費用的計算方法，在約定的風險范圍內(nèi)合同價款不再調整。風險范圍以外的合同價款調整方法，應當在專用條款內(nèi)約定。

〔1〕固定總價合同以施工圖圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標價，并一筆包死。承包單位不得要求變更承包價。增價條款按日計價的增價條款。指在合同簽字日或投標報價日之后的任何價格增長，由開發(fā)商對承包商給予補償。重大增價的調整條款。指材料、設備和能源漲價到某一百分比時，開發(fā)商才給予補償。延期增價條款。指在某一規(guī)定時間合同雖然固定不變的，但是如果超出這一規(guī)定時間，那么承包商可以得到延誤期間的價格增長和超支費用的補償。寫明擬完工日期、以及務工責任的劃分。〔2〕固定單價合同按分局部項工程單價承包。如，挖土每立方米、混凝土每立方米、鋼結構每噸。適用范圍：需緊急開工，但無施工圖，工程量不明。按最終產(chǎn)品單價承包。如，每平方米住宅、每平方米道路。適用范圍：適合采用標準設計的住宅、校舍、通用工業(yè)廠房等標準建筑。按總價決標，按單價結算工程價款。開發(fā)商以總價和單價作為決標依據(jù)，選擇中標者。工程價款的結算依據(jù)實際完成的工作量和單價。適用范圍：適用設計已經(jīng)到達一定的深度，能據(jù)以估算出分局部項工程數(shù)量的近似值，但實際工作中，工作量可能出現(xiàn)較大變動的工程。

2〕本錢加酬金合同按照工程實際發(fā)生的本錢加上商定的總管理費和利潤，來確定總包價。人工費+材料費+施工機械使用費+其他直接費和施工管理費以及各項獨立費，但不包括承包商的管理費和應繳所得稅〔1〕本錢加固定百分比酬金C=Cf+R×CfC——總承包價R——固定酬金百分率Cf——實際發(fā)生本錢〔2〕本錢加固定酬金C=Cf+FF——雙方約定的酬金具體數(shù)額采用上述兩種合同計價方式時，為了防止承包方企圖獲得更多的酬金而對工程本錢不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些補充條款，以鼓勵承包方節(jié)約工程費用的開支，降低本錢。〔3〕本錢加浮動酬金

C=Cf+F+ΔF〔Cf＜Co〕C=Cf+F-ΔF〔Cf＞Co〕式中，Co——簽訂合同時雙方約定的預期本錢；

ΔF——獎罰金額(可以是百分數(shù)，也可以是絕對數(shù)，而且獎與罰可以是不同計算標準)。

這種合同計價方式可以促使承包方關心和降低本錢，縮短工期，而且目標本錢可以隨著設計的進展而加以調整，所以發(fā)承包雙方都不會承擔太大的風險，故這種合同計價方式應用較多。3〕可調價格合同合同價款根據(jù)雙方的約定而調整，雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款調整方法。調整因素包括：法律、行政法規(guī)和國家有關政策變化影響合同價款；工程造價管理部門公布的價風格整；一周內(nèi)非承包人原因停水停電停氣造成的停工累計超過8小時；雙方約定的其他因素。4〕計量估價合同以工程量清單和單價表為計算報價的依據(jù)。通常由開發(fā)商委托設計單位或造價工程師提出工程量清單，列出分局部項工程量，由承包商填報單價，在算出總造價。2、按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同劃分1〕總包合同總包是指一個建設工程的全過程或某個階段的全部工作由一個承包商負責組織實施。接下來，可以由總承包商負責將假設干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一協(xié)調和監(jiān)督他們的工作。此合同中，開發(fā)商只與總承包商聯(lián)系。2〕開發(fā)商直接發(fā)包承包合同針對同一工程，開發(fā)商直接把工程分包給承包商，并由此簽訂正式合同。3〕獨立承包合同開發(fā)商可將開發(fā)工程發(fā)包給一家承包商獨立完成。3、按照是否包料劃分1〕包工包料合同2〕包工局部包料合同3〕包工不包料合同3.4建設階段建設階段，是指開發(fā)工程從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在這個時期所涉及的管理工作就是對工程過程實行質量、進度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關系的協(xié)調。一、工程管理的概念1、工程：指那些作為管理和控制的對象，按限定時間、預算和質量標準完成的一次性工作或任務。2、工程管理1〕工程管理，就是為成功地實現(xiàn)工程目標而進行的全過程、全方位的方案、組織、控制和協(xié)調。其內(nèi)容較多有，工程范圍管理、工程時間管理、工程本錢管理、工程質量管理、人力資源管理、工程溝通管理、工程風險管理、工程采購管理、工程集成管理。

2〕工程管理的根本職能方案職能組織職能協(xié)調職能控制職能二、工程工程管理1、概念〔廣義〕工程工程管理，是針對某一個開發(fā)建設工程所進行的全壽命周期管理，包括規(guī)劃設計階段的設計管理〔DM〕，工程施工階段的施工管理〔CM〕和工程建成以后的設備管理〔FM〕或物業(yè)管理〔PM〕?！勃M義〕指開發(fā)建設施工階段的管理。2、工程工程管理的主要內(nèi)容質量、進度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關系的協(xié)調。1〕質量控制質量控制，是指工程管理機構以合同中規(guī)定的質量目標或以國家標準、標準為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。工程施工階段的工程質量控制工作：對原材料的檢驗。對工程中的配套設備進行檢驗。確立施工中控制質量的具體措施，主要包括如下方面：對各項施工設備，儀器進行檢查；控制混凝土質量；對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定方法，以保證質量符合合同中規(guī)定的技術要求。確立有關質量文件的檔案制度(聚集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件)。2〕進度控制進度控制，是指以工程進度方案為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程工程實施的時間管理?！?〕工程進度方案的編制首先，應將全部工程內(nèi)容分解為單項工程或工序。第二，統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。第三，計算每個單項工程工作量所需要的時間。

最后，按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需要的周期；再逆過來，從上述工期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始時間?！?〕進度管理及方案調整1〕橫道圖法

橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。缺點：從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵的工作。2〕網(wǎng)絡法網(wǎng)絡方案是以網(wǎng)絡圖的形式表達工程的進度方案，在網(wǎng)絡圖中可以確切的表示各項工作的相互關系和制約關系；其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關鍵工作和關鍵路線。(3)其他配套進度方案材料供給方案；設備周轉方案；臨時工程方案。(4)進度控制中應關注的因素材料設備的供給情況；設計變更；勞動力的安排情況；氣象條件。3〕本錢控制〔1〕本錢控制的主要工作內(nèi)容編制本錢方案，確定本錢控制的目標。〔材料設備本錢方案；施工機械費用方案；人工費本錢方案；臨時工程本錢方案；管理費本錢方案〕審查施工組織設計和施工方案控制工程款的動態(tài)結算?？刂乒こ套兏?。〔2〕控制工程本錢的做法和手段強化“本錢〞意識，加強全面管理。確定本錢控制的對象。本錢控制的主要對象是主要費用中的變動費用完善本錢控制制度。制定有效的獎勵措施。4〕合同管理〔1〕合同的作用是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù)。確定了工程實施和工程管理的工期、質量，價格等主要目標；是調節(jié)合同雙方責權利關系的主要手段。規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責任、利益和權利；工程過程中雙方的最高行為準那么。履行合同，按合同辦事，合法合同一經(jīng)簽署，那么成為一個法律文件，具有法律約束力；通過合同分解或委托工程任務，實施對工程的控制。一個工程的合同體系決定了該工程的管理機制；是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要合同關系開發(fā)商的主要合同關系：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉讓合同等。承包商的主要合同關系：工程承包合同、分包合同、供給(采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供給合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等?！?〕合同管理的主要內(nèi)容

建設工程合同總體籌劃階段，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關合同在內(nèi)容、時間、組織及技術等方面的協(xié)調等；投標招標階段合同管理的主要任務:明確合同簽訂前應注意的問題；通過合同分析具體落實合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時，還要，使每一個工程管理的參與者，都要明確自己在整個合同實施過程中的位置、角色及與相關內(nèi)外部人員的關系。合同實施過程中的控制主要工作包括合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。5〕平安管理在規(guī)劃設計階段，平安要求工程設計符合國家制定的建筑平安規(guī)程和技術標準，保證工程的平安性能。在施工階段，平安要求承包商編制施工組織設計時，應根據(jù)建筑工程的特點制定相應的平安技術措施，對專業(yè)性較強的工程工程，應當編制專項平安施工組織設計，并采取平安技術措施。施工現(xiàn)場的平安由建筑施工企業(yè)負責，實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責。服從總承包單位對施工現(xiàn)場的平安生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應監(jiān)督承包商建立平安教育培訓制度，對危及生命平安和人身健康的行為有權提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調安排工程平安保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務。6〕竣工驗收〔1〕竣工驗收的依據(jù)經(jīng)過審批的工程建議書、年度開工方案、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收標準、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。要求：工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結構形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致?！?〕竣工驗收的工作程序單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設工程中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位(承包商)和設計單位整理有關施工技術資料和竣工圖紙。然后，由房地產(chǎn)開發(fā)商組織承包商、設計單位、客戶(使用方)、質量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。綜合驗收，綜合驗收是指開發(fā)工程按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發(fā)商為主，組織設計單位，承包商、客戶、質量監(jiān)督部門進行初驗，然后邀請有關城市建設管理部門，如建委、計委，建設銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告?？⒐を炇諅浒?，開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)辦理工程竣工驗收備案。應提交的文件包括：工程竣工驗收備案表；工程竣工驗收報告；法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；施工單位簽署的工程質量保修書；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交?住宅質量保證?和?住宅使用說明書??！?〕竣工結算

開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。開發(fā)商確認竣工結算報告后，應及時通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結算價款。承包商收到竣工結算價款后，通常應在半個月內(nèi)將竣工工程文付開發(fā)商?！?〕編制竣工檔案技術資料的內(nèi)容。前期工作資料：開發(fā)工程的可行性研究報告、工程建議書及批準文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。土建資料：開工報告、建(構)筑物及主要設備根底的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構件；加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基根底施工驗收記錄，隱蔽工程驗收記錄，分局部項工程施工驗收記錄、設計變史通知單、工程質量事故報告及處理結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，閥門、平安閥試壓記錄，電氣、儀表校驗及電機絕緣、枯燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。繪制竣工圖編制竣工圖的做法：按施工圖施工而無任何變動，那么可在施工圖上加蓋“竣工圖〞標志后，直接作為竣工圖。結構形式改變、建筑平面改變、工程改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。根底、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙?？⒐D一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術負責人簽認，不得任意涂改。3.5租售階段房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徶谜吡私馕飿I(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。一、選擇物業(yè)銷售形式1、開發(fā)商自行銷售首先是大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供給短缺，所開發(fā)的工程很受使用者和投資置業(yè)人士歡送，而且開發(fā)商預計在工程竣工后很快便能租售出去的工程。最后當開發(fā)商所開展的工程已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業(yè)代理?！差A售〕2、委托物業(yè)代理〔負責開發(fā)工程的市場宣傳和租售業(yè)務〕〔1〕物業(yè)代理的作用1〕通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位?！舶óa(chǎn)品和價格或租金的定位〕2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人土進行有效的引導?！惨龑袌鲂枨蟆?)從房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期籌劃到工程租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。4)按照置業(yè)人土提出的有關要求(位置、價格，面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇適宜的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)效勞。購房手續(xù)〔1〕看房。一般看房屋的結構、施工質量、配套設施朝向、采光、通風等條件。〔2〕簽訂認購協(xié)議。看好自己選中的房屋和審查完必要的文書之后，跟開發(fā)商簽訂購房意向書?！?〕交定金。為防止開發(fā)商將您選中的房賣給其他購房者，可事先交一局部定金，這同時又是開發(fā)商對購房者的一種約束方式?！?〕簽訂購房合同。做好上述幾步應立即跟開發(fā)商簽訂購房合同，簽訂購房合同時要認真閱讀合同的有關條款，防止日后產(chǎn)生糾紛?！?〕付款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和銀行按揭貸款，購房者可根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇付款方式?！?〕辦理入住手續(xù)。憑您的購房合同和付款的憑證到物業(yè)管理部門辦理有關入住手續(xù)?！?〕驗房。這一環(huán)節(jié)主要查驗房屋的施工質量、配套設施，發(fā)現(xiàn)總是及時向物業(yè)管理部門提出，防止日后發(fā)生糾紛。〔8〕交付使用。驗房，沒發(fā)現(xiàn)問題或發(fā)現(xiàn)的問題得到妥善的解決之后就可入住使用。〔9〕辦產(chǎn)權證。產(chǎn)權證一般情況下都是由開發(fā)商統(tǒng)一去房產(chǎn)局辦理，購房者要按時向開發(fā)商領取。5)幫助買賣雙方進行有關融資安排〔雙重代理〕。6)提高市場運行效率。〔2〕物業(yè)代理的形式〔1〕聯(lián)合代理與獨家代理聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔工程的物業(yè)代理工作。獨家代理，委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負責其物業(yè)代理工作?！?〕買方代理、賣方代理和雙重代理〔3〕首席代理和分代理單方收傭金雙方收傭金大型綜合性的工程二、制定租售方案1、確定租售形式對于住宅工程，開發(fā)商大多項選擇擇出售；對商用房地產(chǎn)工程，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉。2、租售進度租售進度的安排，要考慮與工程建設進度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預測的市場吸納速度協(xié)調。此時，開發(fā)商往往要準備一個租售進度方案控制表，以利于租售工作按預定的方案進行，且租售進度方案，應該根據(jù)市場租售實際狀況，進行定期。3、確定租售價格房地產(chǎn)定價目標一般有利潤最大化目標、市場占有率目標、樹立企業(yè)形象目標等幾種不同的形式。開發(fā)商定價有三類方法，即本錢導向定價法〔方案經(jīng)濟時代的“科學管理方法〞〕、購置者導向定價法〔以市場需求為基點〕和競爭導向定價法〔取得賽跑中的勝利〞為經(jīng)營理念〕?！?〕本錢導向定價本錢加成定價法，指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的本錢加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。目標定價法。指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。單位價格=單位本錢+資本投資額*目標收益率/銷售量(2)購置者導向定價認知價值定價法。是房地產(chǎn)商根據(jù)購置者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。關鍵在于準確評